物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)30 @ 物業(yè)管理實(shí)務(wù).doc

第五節(jié) 物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用 一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的地位 (一)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程 市場(chǎng)是商品經(jīng)濟(jì)的集中表現(xiàn)。社會(huì)分工是商品經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)存在與發(fā)展的基礎(chǔ)。馬克思指 出：“由于社會(huì)分工，這些商品的市場(chǎng)日益擴(kuò)大；生產(chǎn)勞動(dòng)的分工，使它們各自的產(chǎn)品互相變?yōu)樯唐?，互相成為等價(jià)物，使他們互相成為市場(chǎng)?！绷袑幰仓赋觯骸澳睦镉猩鐣?huì)分工和商 品生產(chǎn)，哪里就有市場(chǎng)?！睆倪@里可以看出，市場(chǎng)和商品經(jīng)濟(jì)密切聯(lián)系。商品經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)對(duì)生產(chǎn)和消費(fèi)的作用也就越大。市場(chǎng)和商品經(jīng)濟(jì)的共同基礎(chǔ)是社會(huì)分 工，社會(huì)分工越發(fā)達(dá)、越細(xì)密，市場(chǎng)容量和范圍也就越大?，F(xiàn)代化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以其自身巨大的滲透力打破了封建割據(jù)、地區(qū)封鎖、小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的自產(chǎn)自足的生產(chǎn)模式，從而形成了社會(huì)化 大生產(chǎn)。從市場(chǎng)學(xué)觀點(diǎn)來(lái)看，一個(gè)成功的產(chǎn)品要占領(lǐng)市場(chǎng)，并在市場(chǎng)中占有較大的份額，就必須把產(chǎn)品放到市場(chǎng)環(huán)境中去考察、去檢驗(yàn)。要通過(guò)調(diào)查、研究，分析市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)每一 環(huán)節(jié)的直接、間接的影響和要求，來(lái)決定產(chǎn)品生產(chǎn)的全過(guò)程，并且隨著市場(chǎng)的變動(dòng)，不斷搜集、反饋信息，以此來(lái)調(diào)整生產(chǎn)各環(huán)節(jié)，使之適應(yīng)社會(huì)需求。 這一循環(huán)良性運(yùn)作的結(jié)果，將使產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代，緊緊跟隨市場(chǎng)的需要，不斷創(chuàng)造新 的完美，滿足人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需要；同時(shí)，不難看出在這一循環(huán)中，售后服務(wù)這一環(huán)節(jié)有著相當(dāng)重要的地位。它是上一生產(chǎn)循環(huán)的延續(xù)和發(fā)展，又是下一生產(chǎn)循環(huán)的開(kāi)端，是一個(gè) 承前啟后的環(huán)節(jié)。缺少這一環(huán)節(jié)，生產(chǎn)循環(huán)就會(huì)斷裂，產(chǎn)品將與消費(fèi)者失去聯(lián)系，將給產(chǎn)品的改造帶來(lái)困難，久而久之，產(chǎn)品將老化，從而在市場(chǎng)中失去應(yīng)有的地位。因此，國(guó)內(nèi)外成 功的企業(yè)家都非常重視售后服務(wù)這一環(huán)節(jié)。如國(guó)外的“豐田”、“本田”等企業(yè)，其售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，遍布世界各地，哪里有產(chǎn)品，哪里就有其售后服務(wù)。又如國(guó)內(nèi)的青島海爾集團(tuán)，也 十分重視售后服務(wù)。凡是購(gòu)買(mǎi)青島海爾冰箱的保質(zhì)期要比通常產(chǎn)品的保質(zhì)期多延長(zhǎng)一年的售后服務(wù)，一旦使用中發(fā)生故障，只要向維修門(mén)市部打個(gè)電話，就會(huì)有人立即上門(mén)服務(wù)，解決 困難，同時(shí)還收到總廠郵來(lái)的慰問(wèn)信。正是由于注重售后服務(wù)，使其在人們心目中留下了良好的印象，購(gòu)買(mǎi)該廠產(chǎn)品的人越來(lái)越多，使其產(chǎn)值利潤(rùn)成倍地增長(zhǎng)。1996年4月2日人民日 報(bào)報(bào)道的一則消息中稱：海爾的銷(xiāo)售收入從10年前的348萬(wàn)元起步，發(fā)展到1995年的43.4 億元，提高了1245倍，“八五”期間海爾連續(xù)5年銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)速度都在60以上。從中可 以看出售后服務(wù)已成為營(yíng)銷(xiāo)學(xué)中一個(gè)不可缺少的環(huán)節(jié)，成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的根本保證。 (二)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的組成部分在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，同樣存在著與產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程類(lèi)似的循環(huán)，見(jiàn)下圖。 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，重視售后的物業(yè)管理，才能使自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)形成一個(gè)完整 的運(yùn)作系統(tǒng)，并可望得到較好的發(fā)展。如果房產(chǎn)交付使用后，沒(méi)有良好的物業(yè)管理，那么原來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)再好的小區(qū)環(huán)境也會(huì)變成公共設(shè)施遭嚴(yán)重破壞、垃圾滿地、臭氣襲人、環(huán)境嘈雜 、治安混亂、夜不安寢的不良環(huán)境。如南京市某住宅小區(qū)建成驗(yàn)收時(shí)，有的建筑曾獲得魯班獎(jiǎng)，然而沒(méi)幾年，就出現(xiàn)了“一年新、二年舊、三年破”的狀況，居民意見(jiàn)很大，紛紛 批評(píng)開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)展物業(yè)管理。從營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的角度來(lái)看，作為銷(xiāo)售后服務(wù)的物業(yè)管理決不亞于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的其他過(guò)程，甚至有時(shí)比前面開(kāi)發(fā)過(guò)程顯得更重要。因?yàn)榍捌陂_(kāi)發(fā)不足出現(xiàn) 的一些小問(wèn)題，可以通過(guò)良好的物業(yè)管理工作，求得業(yè)主(使用人)的理解和原諒，挽回不好 的影響。所以物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有不可估量的重要性。現(xiàn)實(shí)中，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公 司的領(lǐng)導(dǎo)們非常明白這一道理，對(duì)物業(yè)管理給予足夠的重視，常抓不懈，以其優(yōu)良的售后服務(wù)贏得了客戶，大大促進(jìn)了房產(chǎn)銷(xiāo)售。例如海南珠江實(shí)業(yè)股份有限公司，1989年第一期房產(chǎn) 開(kāi)發(fā)時(shí)，由于對(duì)海南施工隊(duì)伍的情況不十分熟悉，導(dǎo)致一期工程質(zhì)量不盡如人意，但是公司把工作做在了物業(yè)管理上，從而贏得了社會(huì)的理解和認(rèn)可。他們?cè)谖飿I(yè)環(huán)境營(yíng)造上，整了12 0畝土地分期開(kāi)發(fā)，第一期只開(kāi)發(fā)二三十畝，奉行“開(kāi)發(fā)一塊、美化一塊、服務(wù)一塊”的觀念，將首期開(kāi)發(fā)的內(nèi)部環(huán)境修理好，鋪種草地，栽植花木，雕砌小景觀，修好馬路，使居民 進(jìn)入小區(qū)以后，沒(méi)有那種房子雖蓋好到處是建筑垃圾的感覺(jué)。相反，精心培植和養(yǎng)護(hù)的草地、花木，清潔的馬路，放置整齊的公共設(shè)施，給人以一種寧?kù)o、舒適的感覺(jué)。他們還專門(mén)成 立了小區(qū)物業(yè)管理，積極開(kāi)展便民服務(wù)，解決住戶的生活困難。正是由于注重了這些平凡的事情，熱心為居民服務(wù)，使企業(yè)的信譽(yù)在公眾心目中扎下了根。日復(fù)一日出色的物業(yè)管理工 作，又使這種聲譽(yù)得以保持和擴(kuò)大，所以海南珠江實(shí)業(yè)股份有限公司贏得了一期又一期的購(gòu)房老客戶。相反，有不少開(kāi)發(fā)企業(yè)，只顧建樓、賣(mài)樓，不重視環(huán)境營(yíng)造和物業(yè)管理，待投資 者入住之后，問(wèn)題百出：水、電供應(yīng)無(wú)保障，環(huán)境臟亂，人員混雜，沒(méi)有安全感。如此物業(yè)管理，居住業(yè)主身受其害，其負(fù)面影響也會(huì)不脛而走，即使房?jī)r(jià)低于別的開(kāi)發(fā)商，其房產(chǎn)也 難以銷(xiāo)售。尤其是當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控時(shí)期，房地產(chǎn)處在低谷，許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)難以銷(xiāo)售出去。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，到1998年我國(guó)空置的房產(chǎn)率為15.99，接近警戒線(發(fā)達(dá)國(guó)家將 空置房屋警戒線定為3年供應(yīng)總量的10)。面對(duì)銷(xiāo)售困難階段，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司注重物業(yè)管理，用良好的服務(wù)質(zhì)量贏得了消費(fèi)者。南京市棲霞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司面對(duì)涉外別墅、高檔 商住樓大量滯銷(xiāo)的現(xiàn)狀，著重強(qiáng)化物業(yè)管理工作，使他們開(kāi)發(fā)的涉外小區(qū)東方花園城被建設(shè)部評(píng)為優(yōu)秀住宅小區(qū)樣板，24幢別墅很快銷(xiāo)售一空，還不能滿足外國(guó)客人的需要，又進(jìn) 行二期工程的建造。這與南京其他房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的別墅、商住樓銷(xiāo)售不出去形成了鮮明的對(duì)比。 (三)良好的物業(yè)管理使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能 從整個(gè)社會(huì)來(lái)講，資源總量是有限的。一件產(chǎn)品消耗了資源，它在使用中應(yīng)能使其價(jià)值 全部轉(zhuǎn)移，才是最為經(jīng)濟(jì)的。如果只轉(zhuǎn)移了一部分就報(bào)廢掉，無(wú)形中就造成了部分資源的白白浪費(fèi)。尤其是像土地這種一次性資源，只會(huì)越占用越少，因而其價(jià)格不斷上漲，開(kāi)發(fā)成本 不斷增加。一塊土地被占用來(lái)蓋樓房，那么這一塊土地就不能再使用。如果由于設(shè)計(jì)、建造和使用管理的原因，使本來(lái)壽命可達(dá)到70年的樓宇，只使用了50年就不得不拆除，那么由此 造成的資源和財(cái)富的損失是巨大的。美國(guó)某大學(xué)房地產(chǎn)管理教授格林黑格說(shuō)：在中國(guó)旅行時(shí)，一些只有三五年的樓房，看上去卻好像已有20年了。與此相反，瑞士不少“二戰(zhàn)”前的住房，現(xiàn)在仍然發(fā)揮其作用，既保持了傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，又具有嶄新的內(nèi)部設(shè)施。新加坡的 住宅區(qū)，每5年至7年要進(jìn)行一次粉飾裝修、更新設(shè)施，以保持全新面貌。管理、維修、養(yǎng)護(hù)使物業(yè)發(fā)揮了最大的使用效能。所以開(kāi)展物業(yè)管理，對(duì)房產(chǎn)資源進(jìn)行愛(ài)護(hù)，延長(zhǎng)使用壽命， 可為社會(huì)節(jié)約大量的財(cái)富。例如深圳天景花園，良好的物業(yè)管理使房產(chǎn)升值比同區(qū)域、同檔次房產(chǎn)高出40以上。 (四)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的需要 住房是生活資料，屬于商品性質(zhì)。這就要求經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)樹(shù)立好的信譽(yù)、好的形象 ，就要促使他們考慮售后服務(wù)，保證用戶滿意。售后服務(wù)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，是廣大購(gòu)房者在購(gòu)房前必須考慮的先決條件。凡是重視開(kāi)展物業(yè)管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必然開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的效 益好。例如廣州華東實(shí)業(yè)公司每年開(kāi)發(fā)面積比不上其他公司，資金也不如別的公司雄厚，但他的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分興旺，每年興建的商品房只有期貨，從來(lái)沒(méi)有賣(mài)不出去的商品。原因就 在于堅(jiān)持以提供售后服務(wù)為內(nèi)容的小區(qū)管理服務(wù)，即：“建設(shè)管理服務(wù)”一條龍，深受用戶的信任。 二、開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入 良好的物業(yè)管理可以使開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中得到大筆的利潤(rùn)和無(wú)形的資本社會(huì)信譽(yù)、企業(yè)好的形象，名利雙豐收。因此，許多有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商都愿意對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行必要 的投入，以得到更多的回報(bào)。從實(shí)踐中來(lái)看，應(yīng)著重在三個(gè)方面進(jìn)行投入： (一)觀念的投入 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入，首先應(yīng)當(dāng)是觀念的投入，即從領(lǐng)導(dǎo)決策層到公司的全 體職員都應(yīng)重視物業(yè)管理。要完整而科學(xué)地理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的循環(huán)理論，并充分認(rèn)識(shí)每個(gè)環(huán)節(jié)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要性，尤其是對(duì)物業(yè)管理環(huán)節(jié)的認(rèn)識(shí)要上升到一個(gè)戰(zhàn)略高度。現(xiàn)在 許多房地產(chǎn)商過(guò)于急功近利，只顧把全部精力放在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品上，放在樓房銷(xiāo)售上，想盡快收回成本獲得利潤(rùn)，卻一開(kāi)始就忽略了物業(yè)管理這一開(kāi)發(fā)過(guò)程中的必不可少的重要環(huán)節(jié)。甚至 有些開(kāi)發(fā)商把售后服務(wù)、物業(yè)管理當(dāng)作一個(gè)包袱。有這樣思想觀念的開(kāi)發(fā)商，是怎么也不會(huì)搞好物業(yè)管理的。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越 激烈，必須充分認(rèn)識(shí)到管理在現(xiàn)代社會(huì)中所起的重要作用。即： 充分的投資管理上的空白=無(wú)效的投資； 充分的投資管理上的薄弱=低效的投資； 投資的充分管理上的充分=高效的投資； 投資的薄弱+管理上的充分=有效的投資。 所以每一位開(kāi)發(fā)商要想在改革開(kāi)放、激烈競(jìng)爭(zhēng)的大潮中立于不敗之地，必須更新觀念， 提高認(rèn)識(shí)，樹(shù)立“建設(shè)管理服務(wù)”的思想。這樣不僅可使物業(yè)管理水平上新臺(tái)階，出新成果，同時(shí)也可使開(kāi)發(fā)商在廣大客戶中樹(shù)立良好的形象，最終使企業(yè)獲得較好的效益。 (二)行動(dòng)的投入 開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理在行動(dòng)上的投入應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)在讓物業(yè)管理公司全面參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò) 程，即在項(xiàng)目選定、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)銷(xiāo)售等過(guò)程中都要認(rèn)真考慮與物業(yè)管理的相關(guān)問(wèn)題，并妥善加以解決。然而要做到這一點(diǎn)有時(shí)并不容易。因?yàn)閷?duì)于利潤(rùn)第一的開(kāi)發(fā)商來(lái) 說(shuō)，物業(yè)管理不但不能賺取巨額利潤(rùn)，而且相當(dāng)瑣碎繁雜。許多開(kāi)發(fā)商僅把物業(yè)管理當(dāng)成一件可有可無(wú)、勉強(qiáng)應(yīng)付的事。例如有些開(kāi)發(fā)商為了在有限的土地上建造更多的房屋來(lái)獲取更 多的利潤(rùn)，往往在規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段就忽略公共設(shè)施用房，以致到后來(lái)，整個(gè)小區(qū)沒(méi)有辦法實(shí)行物業(yè)管理，到處顯得雜亂無(wú)章，環(huán)境極差，影響了居民的購(gòu)房欲。隨著人們物質(zhì)生活 水平的不斷提高，人們購(gòu)房不僅僅只是為了解決睡覺(jué)休息的問(wèn)題，更重要的是選擇居住環(huán)境問(wèn)題。光明日?qǐng)?bào)1996年3月15日刊登了一篇題為百姓買(mǎi)房買(mǎi)環(huán)境的文章，介紹 了人類(lèi)對(duì)居室周?chē)h(huán)境的要求是共同的，即要求有相對(duì)開(kāi)闊的空間和宜人的景致。遼寧省大連三環(huán)房屋開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)特別注重環(huán)境的開(kāi)發(fā)，在他們興建第一個(gè)項(xiàng)目桃花源小區(qū)時(shí)， 就提出“少建一幢樓，多留一片綠”的口號(hào)，主動(dòng)修改設(shè)計(jì)方案，把4000平方米的住宅樓， 改建成一處1600平方米的休閑廣場(chǎng)，并請(qǐng)北京、蘇州等地的專業(yè)部門(mén)對(duì)小區(qū)外部環(huán)境進(jìn)行設(shè) 計(jì)，使小區(qū)綠化面積達(dá)到40，比國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)高出10個(gè)百分點(diǎn)。他們還投資120萬(wàn)元建設(shè)一座面積達(dá)5000平方米的人工湖，放養(yǎng)了一些淡水魚(yú)。少建一幢樓意味著少收入1000萬(wàn)元， 但他們堅(jiān)持認(rèn)為，現(xiàn)代人追求室內(nèi)和室外環(huán)境、人工與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。由于注重物業(yè)管理工作的開(kāi)展，注重了環(huán)境的優(yōu)化，深受住戶們的青睞，這個(gè)小區(qū)竣工驗(yàn)收前就已銷(xiāo)售了 60以上的房屋。 (三)資金的投入 觀念和行動(dòng)的投入最終還落實(shí)在資金的投入上。這種投入表面上看似乎沒(méi)有什么效益， 但實(shí)際上會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。例如對(duì)環(huán)境美化的投入，對(duì)配套設(shè)施的投入都會(huì)產(chǎn)生實(shí)在而又久遠(yuǎn)的廣告效應(yīng)。一種實(shí)在的、生動(dòng)的、方便優(yōu)雅的、居民贊譽(yù)的小區(qū)環(huán)境，其廣告效 應(yīng)絕非幾頁(yè)報(bào)紙、幾分鐘電視廣告可以相比的。物業(yè)管理效果是幾十年、上百年的存在，它會(huì)像一座豐碑，追敘著開(kāi)發(fā)企業(yè)的理念和追求。開(kāi)發(fā)商重視對(duì)物業(yè)管理的資金投入，具體體 現(xiàn)在兩個(gè)方面： 1.對(duì)配套服務(wù)設(shè)施的資金投入 一個(gè)占地幾十畝、居住人口好幾萬(wàn)的住宅小區(qū)，如果沒(méi)有一系列的配套設(shè)施，如幼兒園 、小學(xué)、商店、診所、郵電所、儲(chǔ)蓄所、美發(fā)廳、飲食餐館、娛樂(lè)場(chǎng)所等等，居民將無(wú)法生活，必然會(huì)影響工作情緒與效果。然而，創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o、祥和、舒適的小區(qū)環(huán)境，就要進(jìn)行 優(yōu)雅環(huán)境的規(guī)劃與營(yíng)造，做好小區(qū)的綠化和景觀設(shè)計(jì)，整修好道路。這一切需要資金的投入，開(kāi)發(fā)商要有眼光，要勇于大膽地投入一些資金，為小區(qū)設(shè)施配套及環(huán)境優(yōu)化添磚加瓦。 2.交納物業(yè)維修資金 開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的另一項(xiàng)重要投入，就是在物業(yè)建造好、移交使用時(shí)，一次性支付一 筆物業(yè)維修基金(香港地區(qū)稱之為緊急維修基金)，以解決物業(yè)的緊急大修問(wèn)題。這筆基金的數(shù)額目前全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的法規(guī)明確規(guī)定，一般都由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況頒布條款來(lái) 執(zhí)行，通?？刂圃谖飿I(yè)投資總額的15。南京市物業(yè)管理暫行辦法中規(guī)定：建立住宅小區(qū)公用設(shè)施專門(mén)基金。新建住宅片區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅 區(qū)建設(shè)總投資1的比例，一次性向房屋所在區(qū)房管局劃撥住宅公用設(shè)施專用基金(暫行辦法第二十七條)。除此之外，還需要建立住宅房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)基金。 新建的商品房按房屋單體造價(jià)的10，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位在售房中加價(jià)收取(暫行辦法第二十八條)。 設(shè)立這一基金是完全必要的，是使物業(yè)管理能真正得到運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保證?，F(xiàn)實(shí)中的許多 新建物業(yè)，外觀看上去非常漂亮，但居民使用很短時(shí)間以后，就問(wèn)題百出，給使用者帶來(lái)難以克服的困難，即使由最優(yōu)秀的物業(yè)管理公司來(lái)管理，面對(duì)著工程質(zhì)量重大遺留問(wèn)題，也無(wú) 能為力。唯一的辦法就是政府立法，由開(kāi)發(fā)商劃撥專用基金來(lái)妥善解決。 值得注意的是這筆基金費(fèi)用不是由物業(yè)管理公司私自進(jìn)行操縱的，必須由物業(yè)管理公司 和業(yè)主管理委員會(huì)來(lái)共同決定使用。南京市物業(yè)管理暫行辦法規(guī)定：公用設(shè)施專用基金，住宅共用部分、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)基金統(tǒng)一由房屋所在區(qū)房管局匯集，存入市指定的銀 行，專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ茫Ｖ翟鲋?，滾動(dòng)使用(暫行辦法第二十九條)。 此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入還體現(xiàn)在對(duì)物業(yè)管理用房以及一些配套服務(wù)設(shè)施 用房給予優(yōu)惠。沒(méi)有這些房屋，物業(yè)管理和配套服務(wù)也難以進(jìn)行。 三、物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的參與 物業(yè)管理是在物業(yè)建造好、銷(xiāo)售出去以后進(jìn)行工作的。要想開(kāi)展好這項(xiàng)工作，就不能被 動(dòng)地進(jìn)行物業(yè)管理。事實(shí)證明，物業(yè)管理工作開(kāi)展得好壞與前面物業(yè)開(kāi)發(fā)建造工程有著密切的關(guān)系，應(yīng)該早期主動(dòng)介入，并且?guī)椭_(kāi)發(fā)商重點(diǎn)把好三道關(guān)：規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、施工監(jiān)理關(guān)、 驗(yàn)收關(guān)。 (一)把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān) 物業(yè)管理工作需要一定的地方與空間來(lái)開(kāi)展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來(lái) 規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有考慮今后物業(yè)管理工作的開(kāi)展，連一些基本的公共設(shè)施都沒(méi)有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小區(qū)建成以后，再考 慮實(shí)行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施，已沒(méi)有地皮可建，對(duì)此住戶意見(jiàn)很大。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時(shí)不配套，甚至連中國(guó)老百姓最主要的交通工具自行車(chē)車(chē)棚都未予以考慮，住戶進(jìn) 住以后，自行車(chē)隨便亂放，既不美觀也不安全。為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)非常重要。它可以全面細(xì)致地反映物業(yè)管理得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī) 劃設(shè)計(jì)上存在的種種問(wèn)題或缺陷，并可把這些情況以咨詢報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)中予以糾正。規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)一般應(yīng)注意五個(gè)方面： 1.配套設(shè)施的完善 如果是住宅生活小區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮小區(qū)居住人口的多少，幼兒園、學(xué)校、商場(chǎng) 、飲食店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、美容美發(fā)廳、郵電所、各類(lèi)娛樂(lè)設(shè)施等基本生活設(shè)施配套；如果是寫(xiě)字樓，則商務(wù)中心、停車(chē)場(chǎng)就需重點(diǎn)考慮。 2.水電供應(yīng)容量問(wèn)題 規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要，要充分留有余地。改革開(kāi)放以來(lái)，人 民生活條件得到極大改善，家庭購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)代化電器數(shù)量越來(lái)越多，過(guò)去只有電視機(jī)、電冰箱等簡(jiǎn)單的幾件電器，如今除了這些以外，還增加了電飯鍋、電炒鍋、微波爐、電暖器、電熱水 器、空調(diào)等大功率的電器，甚至一個(gè)家庭有兩臺(tái)空調(diào)。這樣用電負(fù)荷猛增，過(guò)去規(guī)劃設(shè)計(jì)僅考慮照明及普通電器用電負(fù)荷，遠(yuǎn)不能適應(yīng)如今住戶的需要，所以規(guī)劃時(shí)一定要考慮周全， 不然住戶剛進(jìn)小區(qū)不久，就要申請(qǐng)?jiān)鋈荩駝t常常跳閘、停電，甚至還會(huì)引發(fā)火災(zāi)，影響居民生活，造成一定損失。 3.垃圾處理方式 根據(jù)各地氣溫不同，以及住宅小區(qū)的環(huán)境不同，決定是否采用垃圾通道。如果采用，則 要考慮如何保持通道清潔，使之不要成為一個(gè)異味和蚊蠅孳生源。如果不設(shè)通道，則應(yīng)考慮如何在各樓道設(shè)立垃圾桶或垃圾袋，并派專人及時(shí)清理。這些是物業(yè)管理公司的工作重點(diǎn)之 一，是人們生活中必不可少的，但常常又是設(shè)計(jì)人員容易忽略的，必須提醒設(shè)計(jì)人員注意。 4.消防設(shè)施 在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于各種消防死角 。比如大樓中的通道部分、電纜井部分，在消防設(shè)計(jì)中一般都屬較薄弱環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司應(yīng)建議在這些地方配備滅火器(電器部分應(yīng)用二氧化碳滅火器)或滅火砂箱。 5.一些特殊情況的意見(jiàn) 此外，還需根據(jù)住宅小區(qū)的環(huán)境、物業(yè)管理工作的經(jīng)驗(yàn)、對(duì)居民衣食住行的熟悉了解， 幫助設(shè)計(jì)部門(mén)克服一些容易忽略的問(wèn)題，力求設(shè)計(jì)完美。比如北方冬天供熱的問(wèn)題，如果集體供熱，要注意留下加熱房，設(shè)計(jì)好供熱管道的走向。又如設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)廚房灶臺(tái)下放置煤氣 罐的高度是否符合實(shí)際煤氣罐的高度等類(lèi)似問(wèn)題，物業(yè)管理公司有義務(wù)向設(shè)計(jì)單位提請(qǐng)注意。 總之，物業(yè)管理公司應(yīng)從用戶立場(chǎng)出發(fā)，從有利于物業(yè)管理工作的開(kāi)展這一角度出發(fā)， 把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)。 (二)把好施工監(jiān)理關(guān) 住房的質(zhì)量是百年大計(jì)，絲毫馬虎不得。國(guó)家建設(shè)部根據(jù)近年來(lái)許多建筑施工單位偷工 減料、不注意施工質(zhì)量而屢屢出現(xiàn)重大工程事故的狀況，發(fā)文明確規(guī)定重大工程執(zhí)行招標(biāo)投標(biāo)制，執(zhí)行建設(shè)監(jiān)理制，同時(shí)向國(guó)際慣例靠攏。物業(yè)管理公司對(duì)施工過(guò)程介入，對(duì)搞好施工 監(jiān)理同樣有著十分重要的意義和作用。 1.指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān) 物業(yè)管理公司不僅要接管新建的樓宇，還要管理使用年限較長(zhǎng)的物業(yè)。因此，他們對(duì)樓 宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問(wèn)題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問(wèn)題及其成因；水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會(huì)滲水等等。這些影響使用功能 的問(wèn)題早協(xié)調(diào)、早解決，要比施工完了再改容易得多，而且可減少許多浪費(fèi)，不致遺留下來(lái)，成為日后使用和管理中難以克服的障礙。 2.掌握新物業(yè)的全部情況 施工單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責(zé)任承擔(dān)該建筑 的使用問(wèn)題(當(dāng)然不包括一年使用期)。在以后使用過(guò)程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來(lái)應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問(wèn)題。因此物業(yè)管理公司只有參與工程的建設(shè)，才可能對(duì)每一幢物業(yè)的內(nèi)部 結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。這可對(duì)物業(yè)管理工作的開(kāi)展奠定良好的基礎(chǔ)，否則就很難管理好物業(yè)，甚至無(wú)法管理 3.物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理有利于物業(yè)良性開(kāi)發(fā) 對(duì)于施工單位來(lái)講，物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理，加強(qiáng)了監(jiān)理力量，某些影響使用功能 的問(wèn)題能及早發(fā)現(xiàn)、及早解決，使工程質(zhì)量又多了一份保證；而對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)講，由于參與了規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工監(jiān)理的全過(guò)程，能較全面地了解物業(yè)的整體情況，這樣可保證房屋比 較順利地移交，為開(kāi)發(fā)商節(jié)約了時(shí)間，也為售后服務(wù)奠定了基礎(chǔ)。 (三)把好驗(yàn)收關(guān) 1.參加驗(yàn)收的重要性 作為百年大計(jì)的每一幢房屋，其質(zhì)量的好壞將對(duì)房屋的壽命產(chǎn)生永久影響，而這一局面 ，最終只能由物業(yè)管理公司和業(yè)主來(lái)承擔(dān)。所以從某種意義上來(lái)講，物業(yè)管理公司應(yīng)具有工程驗(yàn)收的權(quán)利和爭(zhēng)取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司一旦接受物業(yè)之后，便要開(kāi)展物業(yè) 管理工作，如果施工存在的房屋質(zhì)量問(wèn)題不解決，拖到售后服務(wù)管理中進(jìn)行，必