廈門“閩南古鎮(zhèn)”項(xiàng)目項(xiàng)目理解.ppt

廈門 閩南古鎮(zhèn) 項(xiàng)目 項(xiàng)目理解 思考建議 我們是誰 我們運(yùn)作過什么 我們的共同目標(biāo)項(xiàng)目的現(xiàn)狀項(xiàng)目理解思考和建議 我們是誰 agency scredential fast massconsumablegoods快速消費(fèi)品 宏遠(yuǎn)集團(tuán) property cityimage房地產(chǎn)城市形象 publicservice corporateimage社會公共服務(wù)及公司形象 supermarket大型超市 entertainmentfoodstores娛樂餐飲品牌店 professionalhypermarkets專業(yè)大賣場 departmentstores百貨公司 campaign運(yùn)動 lifestyle服飾 leather皮具 旭輝8項(xiàng)服務(wù)功能 提升房地產(chǎn)系統(tǒng)工程運(yùn)營的全方位服務(wù) 8項(xiàng)服務(wù)功能 一 土地評估土地價值評估 土地發(fā)展價值研判 土地發(fā)展計劃及周期 項(xiàng)目發(fā)展前期可行研究 整體開發(fā)可行性研究 綜地投資評估報告 土地信息發(fā)布及交易等等 二 前期策劃宏觀整體社會環(huán)境調(diào)研 中觀房地產(chǎn)市場調(diào)研 微觀具體市場環(huán)境調(diào)研 項(xiàng)目前期定位 項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計 開發(fā)模式 經(jīng)濟(jì)分析等 三 金融資本投資 融資 資本運(yùn)作等 四 招商代理總體目標(biāo) 策略設(shè)計 目標(biāo)甄選 招商主體及運(yùn)營模式 經(jīng)營關(guān)系價格設(shè)定 成本分析和投入模式 收益分析 風(fēng)險規(guī)避等 五 營銷執(zhí)行項(xiàng)目定位深化 目標(biāo)客戶群設(shè)定 推廣策略 項(xiàng)目包裝推廣 銷售策略 招租策略 媒體整合 費(fèi)用預(yù)算 營銷管理 營銷實(shí)戰(zhàn)等 六 廣告推廣廣告策略 廣告創(chuàng)意 廣告表現(xiàn)力 媒體選擇 廣告投放 廣告效果跟蹤 平面設(shè)計 vi及ci廣告設(shè)計 費(fèi)用預(yù)算等 七 經(jīng)營管理指導(dǎo)經(jīng)營管理公司組建 人力資源規(guī)劃 運(yùn)營管理系統(tǒng)集成 物業(yè)管理等 八 開發(fā)管理項(xiàng)目全程開發(fā)管理服務(wù)是以項(xiàng)目專業(yè)開發(fā)商的角色 受投資商委托對項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)全程開發(fā)管理 整合一切優(yōu)勢資源 全面統(tǒng)籌項(xiàng)目公司工作 8大服務(wù)板塊 一 城市及區(qū)域發(fā)展二 舊城改造三 城市綜合體四 商業(yè)地產(chǎn)五 商務(wù)地產(chǎn)六 工業(yè)地產(chǎn)七 旅游地產(chǎn)八 住宅地產(chǎn) 旭輝策劃理論 第四代策劃理論 房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營策劃 rsmo 模式 首創(chuàng)房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營策劃 模式 以地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營服務(wù)集成商的定位提供全案服務(wù) 旭輝策劃理論 旭輝國際在房地產(chǎn)策劃界首創(chuàng)了第四代策劃服務(wù)模式 房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營策劃模式 簡稱rsmo模式 結(jié)合多個項(xiàng)目的實(shí)踐 吸收戰(zhàn)略策劃 營銷策劃 全程策劃三者的精華 該模式是以 永續(xù)經(jīng)營 持續(xù)發(fā)展 為核心 通過逆向思維觀察問題 分析問題 解決問題的策劃模式 該模式克服了 戰(zhàn)略策劃不能落地 營銷策劃沒有高度 全程策劃缺乏深度 的缺陷與弊端 旭輝策劃理論 因此 此模式比戰(zhàn)略策劃更具實(shí)操性 比營銷策劃更具前瞻性 比全程策劃更具可逆性 旭輝國際運(yùn)用 rsmo 模式 已成功為大連城市廣場 沈陽塔灣欣城 無錫時代廣場 廣州東方新世界花園 佛山東方廣場等項(xiàng)目開展了運(yùn)營策劃服務(wù) 取得了豐碩成果 afocusoncommercialproperty 商業(yè)地產(chǎn) 東方廣場位于佛山于南海交匯處 占地面積25萬 總建筑面積超過80萬 其中商業(yè)面積超過23萬 整個項(xiàng)目投資近30億元 以當(dāng)今世界上最先進(jìn)的 國際觀光產(chǎn)業(yè)街區(qū) tourmall 為藍(lán)本模式 將步行街 主題樂園 游藝中心 文化資訊 假日廣場 大型百貨商城 量販型超市 專賣店 美食街 電影城 康體中心 專業(yè)批發(fā)市場等不同功能元素集于一體 使項(xiàng)目成為佛山地區(qū)多功能 多業(yè)態(tài) 超大面積 超前規(guī)劃的復(fù)合型商業(yè)航母 也是華南地區(qū)屈指可數(shù)的頂級巨mall 項(xiàng)目榮獲了 中國房地產(chǎn)最佳商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目20強(qiáng) 的稱號 并成功吸引了好又多 吉之島 北京新華書店等知名大型連鎖品牌的進(jìn)駐 foushanorientplaza marketingplanning 廣東佛山東方廣場整體策劃 泉城路舜井街改造項(xiàng)目 泉城路舜井街改造項(xiàng)目位于濟(jì)南市中心位置 北靠泉城路 南向黑虎泉西路 東臨黑虎泉北路 西臨天地壇街 地處歷下區(qū) 北臨泉城路 東南兩面有護(hù)城河環(huán)繞 西面為天地壇街 處于濟(jì)南市商業(yè)核心地帶 既帶繁華商業(yè)氛圍 又可借護(hù)城河和綠化帶的清幽 動靜相宜 且南依千佛山 北臨大明湖 地塊中還有部分文物古跡 集商業(yè) 人文 自然等諸多有利條件于一體 自然條件得天獨(dú)厚 現(xiàn)是濟(jì)南市的核心商圈 jinanquanchenrd shunjingst rebuilding leasingplanning 位于重慶北部新區(qū)金開大道牌坊1號 地處重慶的物流新區(qū)和未來最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域 中國西部建材城作為重慶北部新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目 總投資20億元 總占地面積800余畝 總建筑面積達(dá)100萬平方米 全球首創(chuàng)家文化主題商業(yè)公園 開啟重慶北部新區(qū)新商業(yè)中心 中國西部建材城商務(wù)配套 星級導(dǎo)購 財稅代理 產(chǎn)品質(zhì)保 先行賠付 物流配送等系統(tǒng)配套一應(yīng)俱全 chongqingwestfunishcity 中國西部家居建材城 leasingplanning 大連城市廣場位于大連最具優(yōu)勢黃金交聚點(diǎn) 項(xiàng)目以 都市mall 體驗(yàn)都市街區(qū)商鋪新概念 為主題 打造中國首席shoppingmall 項(xiàng)目功能之間優(yōu)勢互補(bǔ) 差異化經(jīng)營的全新商業(yè)模式 帶給消費(fèi)者超越國際顛峰的商業(yè)文明體驗(yàn) 項(xiàng)目毗鄰72萬 勞動公園 處于三大黃金交匯點(diǎn) 稀世罕有不可再生的地理位置 成功吸引了深圳銅鑼灣百貨 德國凱賓斯基酒店 動感影院等多個知名品牌的進(jìn)駐 都會中心 魅力之城 的項(xiàng)目定位與美國著名的eko設(shè)計事務(wù)所的規(guī)劃設(shè)計完美結(jié)合 使城市廣場成為大連原創(chuàng)性的地標(biāo)建筑 daliancityplaza 大連城市廣場 centralwealthofdistrictofdongguan marketingintegratedcreative 第一國際是中國迄今最大的單一發(fā)展城市商業(yè)項(xiàng)目 它位于東莞新城市中央財富區(qū)中心位置 總投資30億元 建成之際將完成全部60億元的總體銷售額 是中國南部最開放的資本互動平臺 是囊括hotel office parking shoppingmall convention apartment等六大要素為一體的綜合商業(yè)區(qū) 東莞第一國際商業(yè)地產(chǎn)整合行銷創(chuàng)意 山東淄博尚美第三城 zibocitywasthethird 尚美第三城總用地面積 4 6萬平方米 總建筑面積 7 3萬平方米 左擁風(fēng)光旖旎的小西湖公園 右臨文化底蘊(yùn)深厚的理工大 博物館 緊臨市委生活區(qū)和諸多高檔住宅社區(qū) 尚美第三城 現(xiàn)代都市人在工作 家庭以外綠色休閑 享受生活的第三度空間 一個集餐飲 購物 娛樂 休閑等功能于一體的體現(xiàn)齊魯歷史文化的院落式時尚體驗(yàn)空間 一個地標(biāo)性綠色休閑小鎮(zhèn) 構(gòu)筑起淄博的時尚生活標(biāo)簽 北海市 亞洲之門 位于北海市的亞洲之門占地240多畝 擁有650米私家海岸線 是以臨海高級賓館群為主體 綜合配套 集吃 住 游 娛為一體的海邊旅游度假樂園 我們以 亞洲之門 為項(xiàng)目確立一個高定位 既體現(xiàn)項(xiàng)目面對北部灣 面對東盟的區(qū)位特性以及作為國際旅游城市名片項(xiàng)目地位 同時也體現(xiàn)該項(xiàng)目承傳北海市作為 海上絲路 始發(fā)港歷史傳統(tǒng)的義不容辭的責(zé)任 beihaicity asia sgate 大連熱島黃金海岸 大連熱島 黃金海岸 坐落于大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 總占地面積14 3萬平方米 集旅游業(yè) 酒店業(yè) 住宅等多種業(yè)態(tài)于一體的 國際濱海商務(wù) 文化 休閑 觀光 居住 項(xiàng)目 是大連市的 第二張城市名片 daliangoldcoastheatisland 沈陽世界花卉園藝博覽會 五年一屆的世界花卉園藝博覽會有 世界園丁的奧林匹克盛會 之稱 我們借此機(jī)會與日本一流的展會主辦機(jī)構(gòu)j com一道 為中國東北的最大都市沈陽創(chuàng)制出一套整體展會的理念 規(guī)劃 包裝 招商 以及后期城市無形資產(chǎn)運(yùn)營的整合性策略 flowershenyangworldhorticultureexposition 南寧東南亞美食街區(qū) 項(xiàng)目位于國家級 4a級風(fēng)景名勝旅游區(qū) 的青秀山風(fēng)景名勝旅游區(qū)范圍內(nèi) 以青秀山北面的三岸園藝場為起點(diǎn) 直到南面的蠟燭灣水庫止 項(xiàng)目緊靠高爾夫球場 與即將建設(shè)的水上活動公園可以自然的銜接 項(xiàng)目臨近邕江 青環(huán)路貫穿其中 總用地約700畝 其中一期 總建筑面積為70485 southeastasiancuisineblocksnanning 我們的共同目標(biāo) ourtarget 本著項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營 永續(xù)發(fā)展的理念 通過營銷策劃運(yùn)營 使項(xiàng)目運(yùn)營與企業(yè)運(yùn)營有效聯(lián)結(jié) 并推動區(qū)域發(fā)展 城市運(yùn)營及企業(yè)盈利三方互動 最終達(dá)到項(xiàng)目綜合效益最大化 目標(biāo)描述 client sbriefhighlight 項(xiàng)目現(xiàn)狀 ourposition 宏觀市場概況 macromarket 宏觀市場概況 1 廈門概況廈門市是我國五個經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一 地處我國東南沿海 福建省東南部 九龍江入海處 背靠漳州 泉州平原 瀕臨臺灣海峽 面對金門諸島 與臺灣寶島和澎湖列島隔海相望 廈門由廈門島 鼓浪嶼 內(nèi)陸九龍江北岸的沿海部分地區(qū)以及同安等組成 陸地面積1565 09多平方公里 海域面積300多平方公里 是一個國際性海港風(fēng)景城市 城市定位 現(xiàn)代化港口風(fēng)景旅游城市和海峽西岸重要中心城市 一 宏觀環(huán)境 2 人口環(huán)境至2006年末 全市戶籍人口160 38萬人 常住人口為233萬人 在戶籍人口中 城鎮(zhèn)人口為109 24萬人 島內(nèi)的思明 湖里兩個區(qū)人口合計72 83萬人 比重達(dá)45 4 全市人口出生率為11 36 人口死亡率為3 84 人口自然增長率7 52 比上年提高1 93個千分點(diǎn) 男性人口和女性人口分別為81 07萬人 79 31萬人 各占50 55 和49 45 性別比為102 2 女性為100 基本保持平衡 宏觀市場概況 如同中國眾多的二線城市 特區(qū)廈門近些年的經(jīng)濟(jì)也步入快速平穩(wěn)發(fā)展期 各個領(lǐng)域的建設(shè)均取得了較大的成就 社會關(guān)系和諧 人民生活水平不斷提高 隨著 舊城改造 新城開發(fā) 節(jié)奏的加快和不斷深入 廈門的發(fā)展還將持續(xù) 城市經(jīng)濟(jì) 環(huán)境等各方面 將會取得更進(jìn)一步的提升 其 現(xiàn)代化港口風(fēng)景旅游城市和海峽西岸重要中心城市 的地位將得到進(jìn)一步的鞏固 旭輝觀點(diǎn) 宏觀市場概況 3 gdp和財政狀況分析2006年 經(jīng)濟(jì)較快增長 初步核算 全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 gdp 1162 37億元 比上年增長16 7 其中 第一產(chǎn)業(yè)增加值18 29億元 下降14 2 第二產(chǎn)業(yè)增加值627 95億元 增長17 8 第三產(chǎn)業(yè)增加值516 13億元 增長16 7 三次產(chǎn)業(yè)比例為1 6 54 0 44 4 按常住人口計算 人均生產(chǎn)總值49887元 比上年增長12 7 折合美元6257美元 宏觀市場概況 旭輝觀點(diǎn) 近些年來 廈門gdp的增長一直維持在15 上下 財政收入也持續(xù)快速增長 兩者增幅在全省九個設(shè)區(qū)市和全國十五個副省級城市中均位居第一 呈現(xiàn)快速平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢 進(jìn)一步說明廈門的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在快速增強(qiáng) 在福建的龍頭地位進(jìn)一步鞏固 宏觀市場概況 4 房地產(chǎn)投資環(huán)境房地產(chǎn)投資快速增長 全年完成房地產(chǎn)投資213 93億元 占全社會固定資產(chǎn)投資的32 3 比上年增長87 5 對全市投資增長的貢獻(xiàn)率為39 8 拉動全社會固定資產(chǎn)投資增長25 8個百分點(diǎn) 全年拍賣土地42幅 總成交額達(dá)到145 31億元 全年土地購置費(fèi)完成108 57億元 增長1 5倍 商品房新開工面積640 70萬平方米 增長7 9 商品房施工面積1996 95萬平方米 增長31 1 商品房銷售面積433 27萬平方米 增長32 6 商品房銷售金額274 70億元 增長52 8 商品房空置面積為46 92萬平方米 下降28 1 投資主體融資能力不斷增強(qiáng) 全年投資資金總額為878 46億元 增長62 5 宏觀市場概況 旭輝觀點(diǎn) 廈門市的房地產(chǎn)投資異?；钴S 在固定資產(chǎn)投資比例中占據(jù)了很重要的部分 投資比重的增加更是非?？焖?發(fā)展勢頭非常活躍 宏觀市場概況 二 規(guī)劃綱要解讀一 十一五 主要任務(wù) 1 壯大工業(yè)規(guī)模 建設(shè)海峽西岸先進(jìn)制造業(yè)基地 2 培育物流和旅游兩大支柱 加快發(fā)展服務(wù)業(yè) 旭輝觀點(diǎn) 強(qiáng)勁的工業(yè)發(fā)展可以支撐區(qū)域內(nèi)商業(yè)的良性發(fā)展 可以引發(fā)商業(yè)型態(tài)的變革 旅游文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為本項(xiàng)目帶來發(fā)展機(jī)遇和動力 宏觀市場概況 旭輝觀點(diǎn) 廈門市的房地產(chǎn)投資異?；钴S 在固定資產(chǎn)投資比例中占據(jù)了很重要的部分 投資比重的增加更是非?？焖?發(fā)展勢頭非?；钴S 宏觀市場概況 三 廈門商圈分析以火車站 蓮板商圈為核心 以sm商圈 中山路商圈和瑞景商圈為龍頭 禾祥西商圈 市府白鷺商圈 金山商圈 五緣商圈 麥德龍商圈 會展商圈 廈大商圈等特色商圈為輔 沿主干道分布的商業(yè)格局 大商圈軸心距 5 5公里 小商圈軸心距 3公里 宏觀市場概況 二 各商圈租金售價一覽 宏觀市場概況 宏觀市場概況 項(xiàng)目概況projectprofile 1 項(xiàng)目的地理位置廈門閩南古鎮(zhèn)位于廈門市湖里區(qū)嘉禾路和興湖路的交匯處 石鼓山立交橋西北方向 為經(jīng)廈門大橋進(jìn)出廈門島必經(jīng)之地 2 項(xiàng)目的交通狀況緊鄰興湖路和高殿一號路 車流量相當(dāng)大 嘉禾路為雙向6車道 為廈門市最為繁華的交通主干道 近20條公交線路經(jīng)過項(xiàng)目周遍 進(jìn)出途徑項(xiàng)目的線路有10余條 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目周遍概況與麥德龍超市和東方家園建材超市為鄰 周遍有廈門高崎機(jī)場 廈門象嶼保稅區(qū)近在咫尺 興湖路以南小區(qū)林立 項(xiàng)目周遍多為外來務(wù)工人員 現(xiàn)已建成并即將入住的翔鷺花城共計4000套 1公里輻射人口在20萬左右 與項(xiàng)目同時規(guī)劃由我司開發(fā)建設(shè)現(xiàn)已投入使用的翔鷺國際大酒店為5星級酒店 本區(qū)域業(yè)已形成以海港為樞紐 陸路交通為骨架 空運(yùn) 鐵路相配套 布局合理的外向型綜合立體運(yùn)輸體系 區(qū)內(nèi)含海港碼頭 及廈門市航空港 高崎機(jī)場以及唯一的鐵路貨運(yùn)站也座落其中 位處本區(qū)的廈門大橋 海滄大橋 海堤鐵路通道以及即將建設(shè)的東通道將廈門本島與內(nèi)陸的海滄區(qū) 集美區(qū) 同安區(qū)和翔安區(qū)緊密相連 從交通聯(lián)系 人流物流 消費(fèi)群體 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布各個層面考察 本區(qū)已獨(dú)具進(jìn)出廈門本島門戶之區(qū)位優(yōu)勢 項(xiàng)目概況 4 項(xiàng)目工程技術(shù)指標(biāo)概況 1 總占地面積 165066平方米 2 總建筑面積 500428平方米 地下建筑面積 158740平方米 地上建筑面積 341688平方米 建筑形態(tài) 地下2層為停車場 2棟商務(wù)辦公大樓 2000房間的快捷酒店 1200席音樂廳 1500席藝術(shù)表演廳 博物館 節(jié)慶廣場及媽祖廟 購物及美食廣場 4 地下停車場建筑面積 92266平方米 5 2棟商務(wù)辦公大樓建筑面積 157011平方米 約8層 6 2000房間的快捷酒店建筑面積 36856平方米 7 1200席音樂廳建筑面積 8129平方米 項(xiàng)目概況 8 1500席藝術(shù)表演廳建筑面積 11000平方米 9 一個博物館建筑面積 2472平方米 10 節(jié)慶廣場及媽祖廟建筑面積 14632平方米 11 購物及美食廣場建筑面積 178062平方米 12 停車位 4000個左右 13 開工時間 2007年年底 14 竣工時間 2009年年初 15 試營業(yè)時間 2009年9月8日 項(xiàng)目概況 定位原則 項(xiàng)目理解projectunderstanding 閩南古鎮(zhèn) 整體發(fā)展思路分析 貴司前期對項(xiàng)目的整體發(fā)展定位 實(shí)際上采取的是 典型的復(fù)合型旅游商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式 按照項(xiàng)目規(guī)劃可以將本項(xiàng)目物業(yè)歸納成商務(wù)型和商鋪型旅游商業(yè)地產(chǎn) 商務(wù)型旅游商業(yè)地產(chǎn) 包括酒店 會議中心 寫字樓 歌劇院 音樂廳等 商鋪型旅游商業(yè)地產(chǎn) 包括主題商業(yè)街 咖啡酒吧街 美食休閑街 文化藝術(shù)街 風(fēng)情街 仿古商業(yè)街等 購物公園 多功能步行街 古鎮(zhèn)商業(yè)街 商場 商店等 謝謝聆聽 旅游商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn) 既存在著很大的相似性 又存在著明顯的差異 其中的差異主要有四個方面 1 服務(wù)范圍的差異旅游商業(yè)地產(chǎn)的商圈服務(wù)范圍比傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的商圈服務(wù)范圍要大 傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)范圍主要是城市居住區(qū) 城鎮(zhèn)行政轄區(qū) 而旅游商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的范圍更廣 入境客源都占有一定的份額 2 功能的差異傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)功能主要是承擔(dān)城市的功能 滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰?而旅游商業(yè)地產(chǎn)更多的是旅游游憩功能 滿足人民享受生活的需求 3 選址的差異傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的選址主要依托于城市 居住區(qū) 靠近人們生活 工作的區(qū)域進(jìn)行布局 旅游商業(yè)地產(chǎn)的選址主要依托于景區(qū) 景點(diǎn) 4 定位的差異傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的定位 主要從滿足人們生活需求的角度 進(jìn)行大眾化 高檔化 專業(yè)化或一站式服務(wù)的定位 旅游商業(yè)地產(chǎn)的定位 主要從文化挖掘和游客行為特征的角度 進(jìn)行特色化的定位 典型的復(fù)合型旅游商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式 與 傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式 的區(qū)別 一個復(fù)合型旅游商業(yè)項(xiàng)目的成功要素 受很多因素影響 自從上海 新天地 項(xiàng)目成功運(yùn)營后 目前在中國大陸有許多類似項(xiàng)目不斷上馬 但成功的項(xiàng)目屈指可數(shù) 歸納起來集中反映出以下問題 有資源