西安房地產業(yè)發(fā)展現狀及對策研究

本科畢業(yè)設計論文題目西安房地產業(yè)發(fā)展現狀及對策研究院、系經濟管理學院學科專業(yè)國際經濟與貿易學生邵明言學號040509107指導教師唐建強2008年6月西安房地產業(yè)發(fā)展現狀及對策研究摘要房地產業(yè)是中國國民經濟的主導產業(yè)，是經濟發(fā)展的基礎性、先導性產業(yè)，是國民經濟中充滿活力的支柱產業(yè)之一。其健康發(fā)展與否，直接關系到保持國民經濟平穩(wěn)較快增長的大局，關系到滿足廣大群眾基本住房需求的根本利益，關系到實現全面建設小康社會的根本目標。房地產業(yè)同時又是濟發(fā)展到一定階段的產物。屬于第三產業(yè)范疇。包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修和管理，土地使用權的有償出讓、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。房地產業(yè)涉及房地產生產、流通、消費、管理的全過程。房地產業(yè)是拉動經濟增長的支柱產業(yè)，房地產業(yè)鏈條長，可以帶動家具、家電、建設材料產業(yè)，促進經濟的作用是其他產業(yè)無可比擬的。發(fā)展房地產業(yè)可以拉動內需、擴大消費，加速實現城鎮(zhèn)化，央行將繼續(xù)支持房地產業(yè)的發(fā)展?！笆濉敝泻笃?，西安市房地產業(yè)得到了快速發(fā)展，但也存在一些不容忽視的問題。本文從西安市房地產業(yè)的投資環(huán)境、房地產供求結構、房地產業(yè)與相關產業(yè)發(fā)展關聯度等方面進行了綜合評價，分析了西安市房地產市場發(fā)展現狀及對西安經濟的影響，引用層次分析法分析了西安市房地產業(yè)存在的問題，明確了西安市房地產業(yè)的發(fā)展現狀及存在的問題。利用灰色系統(tǒng)GM1，1模型對未來幾年西安市房地產市場需求趨勢進行了預測，并從短期和中長期兩個方面對西安市房地產市場發(fā)展總體趨勢做了進一步預測。通過現狀分析和預測明確了制約西安市房地產發(fā)展的宏觀約束條件，并找出西安房地產發(fā)展的潛力與不足，提出了解決問題的思路及建議，為政府有關部門制定促進西安房地產業(yè)健康有序發(fā)展政策及房地產發(fā)展規(guī)劃提供決策依據。關鍵詞西安；房地產業(yè)；發(fā)展現狀；對策分析XIANREALESTATEINDUSTRYEXPORTATIONDEVELOPMENTPRESENTSITUATIONANDCOUNTERMEASURERESEARCHABSTRACTTHEREALESTATEINDUSTRYISCHINANATIONALECONOMYLEADINGINDUSTRY,ISTHEECONOMICDEVELOPMENTFOUNDATIONAL,THEPRECURSIVEINDUSTRY,ISINTHENATIONALECONOMYONEOFVITALPILLARINDUSTRIESITSHEALTHYDEVELOPMENTORNOT,THEDIRECTRELATIONMAINTAINSTHENATIONALECONOMYSTEADYQUICKGROWTHTHEGENERALSITUATION,RELATESMEETSTHEGENERALPOPULATIONSBASICHOUSINGNEEDTHEFUNDAMENTALINTERESTS,RELATESACHIEVESTHECOMPREHENSIVECONSTRUCTIONAFFLUENTSOCIETYSBASICGOALTHEREALESTATEINDUSTRYSIMULTANEOUSLYISALSOJINANDEVELOPSCERTAINSTAGEPRODUCTBELONGSTOTHETERTIARYINDUSTRYCATEGORYINCLUDINGTHELANDDEVELOPMENT,THEHOUSECONSTRUCTION,THESERVICEANDTHEMANAGEMENT,THELANDEMPLOYMENTRIGHTPAIDSELLS,THETRANSFER,HOUSEPROPERTYRIGHTSBUSINESS,RENTS,THEREALESTATEMORTGAGELOAN,ASWELLASFORMSFROMTHISREALESTATEMARKETTHEREALESTATEINDUSTRYINVOLVESTHEREALESTATEPRODUCTION,THECIRCULATION,THEEXPENSE,THEMANAGEMENTENTIREPROCESSTHEREALESTATEINDUSTRYISTHEFUELECONOMICGROWTHPILLARINDUSTRY,THEREALESTATEINDUSTRYCHAINLINKISLONG,MAYDRIVETHEFURNITURE,THEELECTRICALAPPLIANCES,THECONSTRUCTIONMATERIALINDUSTRY,THEPROMOTIONECONOMYFUNCTIONISOTHERINDUSTRIESISINCOMPARABLETHEDEVELOPMENTREALESTATEINDUSTRYMAYDRAWTHEDOMESTICDEMAND,THEEXPANSIONTOEXPEND,ACCELERATESTOREALIZETHEURBANIZATION,CENTRALBANKWILLCONTINUETOSUPPORTTHEREALESTATEINDUSTRYDEVELOPMENT“15”THEMIDANDLATEPART,THEXIANREALESTATEINDUSTRYOBTAINEDTHEFASTDEVELOPMENT,BUTALSOHASSOMENOTALLOWTONEGLECTPROBLEMSTHISARTICLEFROMTHEXIANREALESTATESINDUSTRYINVESTMENTENVIRONMENT,THEREALESTATESUPPLYANDDEMANDSTRUCTURE,THEREALESTATEINDUSTRYWITHASPECTSANDSOONRELATEDINDUSTRIALDEVELOPMENTINTERRELATEDNESSHASCARRIEDONTHEQUALITYSYNTHETICEVALUATION,HASANALYZEDTHEXIANREALESTATEMARKETDEVELOPMENTPRESENTSITUATIONANDTOTHEXIANECONOMYINFLUENCE,THEQUOTATIONANALYTICHIERARCHYPROCESSHASANALYZEDTHEXIANREALESTATEINDUSTRYEXISTENCEQUESTION,HASBEENCLEARABOUTTHEXIANREALESTATEINDUSTRYDEVELOPMENTPRESENTSITUATIONANDTHEEXISTENCEQUESTIONWILLUSETHEGRAYSYSTEMGM1,1MODELTOCARRYONTHEFORECASTTOTHEFUTURESEVERALYEARXIANREALESTATEMARKETDEMANDTENDENCY,ANDDIDFROMTHESHORTTERMANDTHEMEDIUMANDLONGTERMTWOASPECTSTOTHEXIANREALESTATEMARKETDEVELOPMENTOVERALLTENDENCYHADFURTHERFORECASTWERECLEARTHROUGHTHEPRESENTSITUATIONANALYSISANDTHEFORECASTHAVERESTRICTEDTHEXIANREALESTATEDEVELOPMENTTHEMACROSCOPICCONSTRAINTS,ANDDISCOVEREDTHEXIANREALESTATEDEVELOPMENTTHEPOTENTIALANDTHEINSUFFICIENCY,PROPOSEDSOLVEDTHEQUESTIONMENTALITYANDTHESUGGESTION,FORMULATEDFORTHEGOVERNMENTDEPARTMENTCONCERNEDPROMOTESTHEXIANREALESTATEINDUSTRYHEALTHYORDERDEVELOPMENTPOLICYANDTHEREALESTATEDEVELOPMENTPROJECTPROVIDESTHEPOLICYMAKINGBASISKEYWORDSXIANREALESTATEREALESTATEINDUSTRYDEVELOPMENTPRESENTSITUATIONFACEDWITHSUBJECTMATTERCOUNTERMEASUREANALYSIS目錄中文摘要1英文摘要1緒論111房地產相關概念112研究的背景和意義1121研究的背景1122研究的意義113國內外研究情況214本文主要研究內容22西安房地產業(yè)發(fā)展現狀421西安房地產業(yè)發(fā)展現狀總體情況分析422西安房地產業(yè)的需求分析7221西安市人口現狀分析8222GDP與人均可支配收入8223西安市房地產市場需求特點分析923西安房地產業(yè)的供給分析9231房地產投資開發(fā)10232房地產竣工與施工面積10233房地產空置面積1124西安房地產業(yè)的市場分析12241西安市房地產業(yè)的銷售額分析12242西安市房地產業(yè)的銷售額面積分析13243西安市房地產業(yè)的銷售額價格指數分析15244西安市房地產市場均加分析153西安房地產業(yè)存在的問題及原因分析1731住宅供應結構失衡1732二手房市場亟待激活1733西房地產市場秩序有待規(guī)范1834寫字樓供大于求1835戶型設計水平低184西安房地產業(yè)的發(fā)展對策建議2041合理產品供應結構2042增加住房有效供給2043金融部門在信貸上給予支持2044加快二、三級市場開放的步伐2145加強經濟適用房銷售管理2146順應政府倡導節(jié)約型社會的潮流215結論22致謝24參考文獻251緒論11緒論11房地產相關概念房地產是指土地、建筑物以及固著在土地或建筑物上的不可分離的部分和附帶的各種權益。房地產與個人的其他資產相比有其自身的特性。這些特性包括位置固定、使用價值耐久、不可分割、土地資源的有限性和整體價值的增值性等。房地產業(yè)是經濟發(fā)展的基礎性、先導性產業(yè)，又是國民經濟中充滿活力的支柱產業(yè)之一。其健康發(fā)展與否，直接關系到保持國民經濟平穩(wěn)較快增長的大局，關系到滿足廣大群眾基本住房需求的根本利益，關系到實現全面建設小康社會的根本目標。房地產業(yè)是商品經濟發(fā)展到一定階段的產物。屬于第三產業(yè)范疇。包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修和管理，土地使用權的有償出讓、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。房地產業(yè)涉及房地產生產、流通、消費、管理的全過程。房地產業(yè)是拉動經濟增長的支柱產業(yè)，房地產業(yè)鏈條長，可以帶動家具、家電、建設材料產業(yè)，促進經濟的作用是其他產業(yè)無可比擬的。發(fā)展房地產業(yè)可以拉動內需、擴大消費，加速實現城鎮(zhèn)化，央行將繼續(xù)支持房地產業(yè)的發(fā)展。12研究的背景和意義121研究的背景房地產業(yè)是中國國民經濟的主導產業(yè)，是經濟發(fā)展的基礎性、先導性產業(yè)，是國民經濟中充滿活力的支柱產業(yè)之一。其健康發(fā)展與否，直接關系到保持國民經濟平穩(wěn)較快增長的大局，關系到滿足廣大群眾基本住房需求的根本利益，關系到實現全面建設小康社會的根本目標。房地產業(yè)同時又是濟發(fā)展到一定階段的產物。屬于第三產業(yè)范疇。包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修和管理，土地使用權的有償出讓、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。房地產業(yè)涉及房地產生產、流通、消費、管理的全過程。房地產業(yè)是拉動經濟增長的支柱產業(yè)，房地產業(yè)鏈條長，可以帶動家具、家電、建設材料產業(yè)，促進經濟的作用是其他產業(yè)無可比擬的。發(fā)展房地產業(yè)可以拉動內需、擴大消費，加速實現城鎮(zhèn)化，央行將繼續(xù)支持房地產業(yè)的發(fā)展。122研究意義西安市房地產市場已經初步形成，就房地產管理部門來說，與自身的過去相比，有了很大進步，但與經濟發(fā)展和時代前進的要求相比，我們的步子還不夠大，培致謝2育和發(fā)展房地產市場的任務還很艱巨。對政府來說，在住房分配體制改革目標明確之后，應更加重視住房管理體制改革，重視培育和完善房地產市場體系。我們有信心在市委、市政府的正確決策下，抓住有利時機，進一步規(guī)范房地產市場，促進房地產健康發(fā)展，加快住房建設，以此帶動城市建設提高水平、上檔次，不斷增強西安經濟優(yōu)勢。為了更好地測度西安房價的走勢，以及房地產業(yè)發(fā)展對西安經濟增長的作用，解析西安房價與相關因素的關系，了解城鎮(zhèn)居民對房價的承受能力，我們根據西安房地產歷史統(tǒng)計數據和市場發(fā)展現狀，運用定性與定量相結合的方法作些相關分析，旨在為政府部門及社會各界了解西安房價，關注房地產市場運行中存在的問題，促進西安房地產市場的協調、健康發(fā)展起到重要的作用。13國內外研究現狀20080130建設部政策研究室主任陳準對宏觀調控政策對地產業(yè)的影響做了精辟的分析。他認為，影響房地產業(yè)發(fā)展的政策有三類，即公共政策、產業(yè)政策和宏觀調控政策。宏觀調控政策僅是其中之一，不要高估它對地產業(yè)尤其是西部二線城市的影響。宏觀調控政策是短期政策，是國家面對不斷變化的國內外客觀環(huán)境而采取的臨時性干預政策。西安市在年前有過一次城市建設的高峰，未來年將迎來又一次城市建設的高峰，西安地產市場仍具有發(fā)展?jié)摿Α?008122建行陜西省分行副行長劉紅旗表示“陜西房價在周邊城市房地產價格比較當中依然處于中低水平，具有競爭力。當前市場觀望氣氛有增加的勢頭，我們認為這是暫時性的；陜西房地產業(yè)隨著市場經濟的快速發(fā)展和城市化進程的加快，依舊呈現出廣闊的市場前景。陜西城市化進程這幾年是歷史上最快的時期；但放到更大范圍來看，與東部、中部一些省份的差距依然很大；陜西房地產發(fā)展的步伐和結構需要調整，但對發(fā)展的總體方向不容改變”。一家房地產開發(fā)企業(yè)總裁認為，西安房價在全國省會城市中始終處于低谷，近年來一直是穩(wěn)中有升的理性市場，炒房現象很少，沒有泡沫。14本文研究的主要內容（1）西安房地產業(yè)發(fā)展的現狀（2）西安房地產業(yè)存在的問題及原因分析（3）西安房地產業(yè)發(fā)展的對策建議2西安房地產業(yè)發(fā)展現狀32西安房地產業(yè)發(fā)展現狀21西安市房地產市場總體情況分西安總體房地產市場發(fā)展情況良好,兩大開發(fā)區(qū)發(fā)展對市場的支持強勁,城市重心南移,北城發(fā)展勢頭訊猛總體市場重點發(fā)展區(qū)域集中在城南和城北住宅市場在快速發(fā)展的基礎上開始進入大盤時代,商業(yè)地產市場需求量大,發(fā)展前景看好城西與城東市場也在快速發(fā)展市場供應量與消化量比例合理年西安市房地產市場在年快速增長的基礎上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，市場形勢良好，商品房市場表現活躍，投資量、施工面積、竣工面積、銷售面積等指標快速增長，市場成交活躍，空置量持續(xù)減少。這一方面是因為2001年是國家現代化建設第三步戰(zhàn)略目標的起步之年，也是實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和十五計劃的開局之年，隨著國家商品房建設步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，使西安的房地產市場進入了一個強勢上升期，尤其是商服房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應已經體現和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持；2005年來伴隨著國家金融政策的調控，開發(fā)商資金構成情況也處于進一步調整過程。從資金來源上看2005年房地產開發(fā)資金來源結構中開發(fā)商自有資金及預售資金比例進一步擴大。自有資金占總投資的4078，較年該比例增加了436，實際投資額較上年增長1898；借貸資金較上年該比例下降了643。隨著國家商品房建設步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的房地產市場進入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西安市房地產市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產市場，今年準備政府積極整頓和規(guī)范房地產市場，培育品牌，轉變房地產市場管理職能，力求給房地產業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當的角色更具經濟性。未來西安的市場走勢將呈現出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產業(yè)成熟期的一些特征將逐步涌現，不再出現大起大落的局面，并保持一定的增長速。22西安市房地產投資環(huán)境分析221西安房地產市場經濟環(huán)境分析1西安在全國經濟網絡中的經濟地位致謝4西安市是中國區(qū)域經濟發(fā)展網絡模式“三縱三橫“主體骨架中的二級經濟增長級,隴海蘭新經濟帶上最大的經濟增長點,關中經濟區(qū)的中心因此西安作為新亞歐大陸橋中國段上規(guī)模最大,綜合實力最強的城市具有承東啟西,連接南北的戰(zhàn)略地位,是中國政府實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡和西部地區(qū)最具發(fā)展帶動作用的城市之一2西安經濟發(fā)展現狀自江澤民總書記在古城西安發(fā)出了西部大開發(fā)的總動員令至今,作為“橋頭堡“的古城西安無論是在城市建設,經濟結構的調整,投資環(huán)境的優(yōu)化等方面都取得了長足的進步,為進一步吸引投資,發(fā)展經濟奠定了基礎資料1西安市截至2003年6月底引進外資情況（1）已批準外商投資企業(yè)1918家,投資的國家和地區(qū)有55個（2）上半年引進了60個外商投資項目,實際引進外資118億美元,比去年同期增長21（3）批準外資項目中合同外資額在1000萬美元以上的大項目有17個,占新批項目總數的28（4）高新技術開發(fā)區(qū)和經濟技術開發(fā)區(qū)仍是外商投資的熱點區(qū)域,今年上半年,這兩個開發(fā)區(qū)共新批投資項目30個,合同外資額316億美元,分別占全市新批項目的50和62結論西部大開發(fā)戰(zhàn)略格局,西北部核心的地理位置,使得西安逐漸成為投資的熱點城市加大城市建設力度,營造良好的投資環(huán)境將成為西安市政府下一步工作的重點資料2西安市截止到2003年6月未各類經濟指標（1）全市GDP比去年同期增長122（2）全市工業(yè)綜合經濟效益指數9584點,比一季度提高609個百分點,比去年同期提高973個百分點（3）上半年全市完成地方財政收入2872億元,同比增長158（4）全市地方財政支出2699億元,同比增長3295金融機構存款余額1966億元,比年初增加186億元金融機構貸款余額1440億元,比年初增加116億元,同比多增10億元6城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年同期增長144人均消費支出增長143農村居民人均現金比上年同期增長577結論2003年上半年,全市經濟增長速度呈現出穩(wěn)步上升趨勢,財政收入較快增長,貸款力度加大,居民收入穩(wěn)定增加,良好經濟形式為房地產的發(fā)展提供了穩(wěn)定的基礎222西安市房地產業(yè)的基礎設施分析基礎設施建設是吸引外商的重要物質基礎。是外商投資的硬環(huán)境。目前，現代化致謝5的大規(guī)模生產經營活動對于能源、交通，通訊等基礎條件的要求越來越高。因此，我市應一方面加強對基礎設施建設的投人力度，另一方面按照市場經濟的要求，廣開資金來源渠道。通過發(fā)行債券、股票、吸引外商投資等形式廣泛籌集資金。同時要加強現有基礎設施的更新改造和維護管理。在今后幾年的建設中要按照國際標準，加強電網、通信、計算機網絡、郵電、自來水、污水處理等項目的建設和西安與中部、東、西、南、北地區(qū)連接的公路、鐵路、民航交通立體網的建設；做好外商用地“七通一平”工作；將基礎設施建設與山川秀美工程和環(huán)保工程緊密結合起來，把西安建成一個具有發(fā)達能源、水源供應系統(tǒng)、發(fā)達海、陸、空交通運輸系統(tǒng)和發(fā)達的電信網絡及風景怕人的現代化大都市?；A設施狀況包括兩個方面的內容一是工業(yè)基礎設施的結構和狀況；二是城市生活和服務設施的結構狀況?；A設施的好壞是吸引外商投資的基本條件。與沿海開放城市相比，因為我市是“吃飯財政”，對工業(yè)基礎設施及城市基礎設施投資力度不夠，市屬工業(yè)企業(yè)經過關停并轉，所剩好的企業(yè)不多，這些企業(yè)設備落后，廠房陳日，對外商缺乏吸引力。在城市公用設施改造方面，近年來雖有較大發(fā)展，但仍不能滿足外商投資需要，外商投訴水、電、氣等問題時有發(fā)生。我市的交通運輸、道路建設等方面的條件與在改革開放初就高投入、大發(fā)展的沿海城市相比所形成的差距不是一年、兩年能趕上的。在當今信息產業(yè)飛速發(fā)展的年代，我市信息高速公路發(fā)展起步晚且投入不足，發(fā)展速度相對滯后，而網絡信息業(yè)的發(fā)達程度被越來越多的外國投資者重視，我市應依靠自身的科技優(yōu)勢，加大投入，趕上國際先進水平。223西安市房地產業(yè)的土地供給分析2006年國地資源部仍舊會整頓土地市場，從嚴從緊控制建設用地總量。2006年陜西省和西安市的土地政策的核心思想是嚴格保護耕地，陜西省在2005年計劃使用的建設用地指示為3萬畝，預計陜西省2006年的建設用地指標不會有大的突破，西安市的建設用地需要仍然緊張。224西安市城市規(guī)劃07年西安市全年共安排重點建設項目280個。其中，在建項目180個，總投資1652億元，07年計劃投資260億元，包括城市快速軌道交通二號線工程、城市公園廣場建設項目、城市線網落地整治建設工程等；“前期項目”100個，總投資1355億元，包括渭北產業(yè)聚集區(qū)項目、城市交通綜合改善工程項目、涇渭濕地自然保護區(qū)項目、西安國家生物產業(yè)基地項目等。根據2007年西安市建設規(guī)劃方面，西安市在“四區(qū)兩基地”建設方面主要規(guī)劃如下伴隨著城市建設改造的進程逐步推進，西安的城市綜合環(huán)境配套將進一步得以改善，為房地產業(yè)的深層次推進提供了更為廣闊的發(fā)展空間。225西安市政府政策致謝61政府的辦事效率和作風對城市建設和發(fā)展的影響城市的發(fā)展速度和水平在內在因素很大程度上取決于政府領導班子管理水平和作風,這關系到普通市民對于政府的信賴程度以及投資者對城市未來發(fā)展的信心曲江面臨的最大問題就是高速高質的招商西安市近幾年的發(fā)展情況充分表明了政府對于西安城市建設和改造的決心以及為提升城市競爭力所做的努力同時通過這幾年的建設,積累了一定經驗,對今后城市的發(fā)展極為有利2政策法規(guī)在西部大開發(fā)戰(zhàn)略實施過程中,國家將繼續(xù)重點扶持房地產業(yè),采用優(yōu)惠政策,優(yōu)化市場環(huán)境,進一步激活西部的房地產市場西安市政府根據國家相關的政策及文件精神,加強了對房地產市場秩序的治理,整頓和引導,表現為1加大國土資源和房屋管理立法力度2加強土地儲備管理3物業(yè)管理立法4加大住房公積金管理透明度5購房契稅減半激活樓市6加強規(guī)劃管理07年房地產調控的主基調依然是從嚴從緊，調整住房結構、穩(wěn)定住房價格是兩大重點。從07上半年中央到各地方的具體政策出臺情況來看，政策調控的主要方向更多的是對前期出臺的一系列政策的進一步細化和落實，并未有新政出臺，因此07上半年的西安房地產市場更多的是從上年市場的觀望狀態(tài)向平穩(wěn)運行方向過渡。綜合來看，07上半年西安市經濟運行良好，城市規(guī)劃建設快速推進，房地產調控主要是對前期政策的細化與落實，這均為上半年西安房地產市場提供了良好的運行環(huán)境。23西安市房地產的需求分析231西安市人口現狀分析西安下轄新城、碑林、蓮湖、灞橋、未央、雁塔、閻良、臨潼、長安九個區(qū)，藍田、周至、戶縣、高陵四個縣。2006年末西安市人口統(tǒng)計情況如下（資料來源西安市統(tǒng)計局）西安市人口密度813人/平方公里致謝7西安全市總面積10108平方公里，其中市區(qū)3582平方公里。對比其它二線城市，人口密度稍顯稀疏，但中心城區(qū)（二環(huán)內）人口密度很大。主要有新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)人口密度較大。232GDP與人均可支配收入表1西安市GDP與人均可支配收入表1西安市人均可支配收入變化圖從上表可以看出近年來西安市國內生產總值呈現快速增長的趨勢，西安市經濟發(fā)展迅速。另外從上表還可以看出自2000年之后，西安市人均可支配收入也在快速穩(wěn)步增長，人民生活水平在逐年提高。伴隨著西安市人口的增長、家庭收入的增加以及人們消費結構、家庭結構的變化，面對西安市經濟發(fā)展的大好形勢，房地產需求也在不斷地增長。大量的居民從沒有住房升級到有住房；從小住房升級到大住房。隨后的城鎮(zhèn)化進程加快和西安經濟多年積累成果帶來的住房升級換代需求將房地產市場推向縱深發(fā)展。因此自1999年來，西安的住宅商品房銷售速度一直保持很高的增長。而且這兩趨勢依然會保持非常強勁的增長速度，為房地產市場的持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎。233西安房地產業(yè)需求特點分析近七年（20002006年）伴隨著開發(fā)投資的快速增長，商品房銷售市場在宏觀經濟向好的帶動下也呈現火熱局面，市場交投活躍，銷售面積和銷售額大幅增長。2000年至2003年，商品房銷售面積從15075萬平米增長至32916萬平米，每年平均增長346，其中2003年商品房銷售面積較上年增長445，2004年較2003年增長4839，2005年以來在國家宏觀調控政策的影響下，全國部分城市商品房銷售均有回落表現，而西安商品房市場銷售量2005年較2004年仍增長了99，2006年同比增長2688。可見，近七年西安商品房市場呈現出強勁的增長勢頭，年平均增長速度為2857，市場需求潛力巨大。其中普通住宅銷售面積從2000年的12463萬平米增長致謝8到2006年的60503萬平米，年平均增長速度達到3012，略高于商品房總體增長幅度。從需求市場來看，近幾年來西安市總人口逐年增長，由1995年的648萬人增加到2005年的700余萬人，專家預測，到2020年西安總人口將達到1200萬，年均自然增長率370，而人均住房面積除了1997年略有所下降外，整體上呈現逐年增加的趨勢，1995年人均居住面積為92平方米，2005年上升到139平方米，雖然僅上升了47平方米，但帶來的卻是2300多萬平方米的絕對增量。從國家宏觀調控的角度來看國家在未來數年內為了刺激經濟的持續(xù)穩(wěn)定增長，很可能將推行擴大內需的財政及貨幣政策，西部大開發(fā)政策的逐漸深入，對西部地區(qū)固定資產總投資額的逐年加大，必然帶動西安經濟整體環(huán)境的持續(xù)改進，從而推進西安房地產市場持續(xù)增長。24西安房地產業(yè)的供給分析自2000年開始，西安商品房市場供應量逐年穩(wěn)步遞增，商品房投資從2375億元增長到2006年的10694億元，年平均增長速度達到2850，商品房竣工面積從1118萬平米增長到2006年的68437萬平米，年平均增長速度更是達到3525，即使2005年以來國家出臺了一系列調控房地產市場的宏觀政策，西安房地產市場受到一定的影響，但是2005年與2006年商品房投資環(huán)比增長分別為624和2698，增長速度僅在2005年有較大回落?？傮w來看，西安普通住宅竣工面積增長速度也很強勁，但是其所占總體商品房的比例在2000年至2003年卻表現為下降走勢，從2000年占商品房比例為7792下降到2003年的7499，主要原因是，在此期間西安寫字樓、別墅、商鋪類物業(yè)市場開發(fā)及銷售較為活躍，由此擠壓普通住宅所占比例有所減小，而2003年以后開發(fā)區(qū)域向郊區(qū)化發(fā)展以及開發(fā)量的大幅上升，到2006年在商品房中的比重迅速上揚至8884。普通住宅竣工面積從2000年的8711萬平米上升到2006年的60111萬平米，年平均增長速度達到3798，高于商品房總體增長速度。241、房地產開發(fā)投資額由于市場供不應求，開發(fā)商對未來市場前景預期良好，不斷加大商品房開發(fā)，20002003年西安市房地產開發(fā)投資額逐年增高，至2003年達到5726的新高。之后受第五輪宏觀調控的影響，2004年增幅回落至3091，2005年3784，2006西安工業(yè)大學學士學位論文9年269，開始向正常區(qū)間回歸。242房地產竣工與施工面積表3竣工面積與施工面積單位平方米表3西安市房地產竣工面積與施工面積對比圖房屋竣工面積和施工面積可以進一步反映西安市房地產市場房屋的供應情況，并且這一指標與國家宏觀政策和金融政策有密切關系。從上圖可以看出西安市歷年的房屋竣工面積都比較穩(wěn)定，增長比較緩慢，但是施工面積卻在逐年增長。這一方面反映了房地產業(yè)的滯后效應，同時也反映了西安市房地產市場存在一定的問題，即盡管施工面積在逐年增長但是竣工面積卻遲遲沒有顯著增長，這與房西安工業(yè)大學學士學位論文10地產開發(fā)籌資緩慢、金融緊縮、很多開發(fā)商出于占地目的而使大量土地閑置等原因有關。今后政府部門須做好房地產存量市場和增量市場之間的協調發(fā)展和規(guī)劃，促進西安市房地產業(yè)的良性發(fā)展。243房地產空置面積表4西安市歷年各類物業(yè)空置面積單位平方米表4各物業(yè)空置面積對比圖目前我國房地產的空置面積呈上升趨勢，截至2005年底，陜西省商品房屋空置面積為17352萬平方米，比2004年增長476。而2004年陜西省商品房屋的空置面積為1176萬平方米，比2003年減少了302。從上圖可以看出西安市房地產也是如此。西安市從1999年空置面積為623796平方米到2005年已經增長到638528平方米。盡管曾經有過下降的趨勢，但是空置面積仍然較大。西安市一些大型房地產公司存在空置面積較大的問題。西安工業(yè)大學學士學位論文11對于目前西安市的房地產空置問題，一方面需要政府引導房價，另一方面還是需要通過市場手段來解決。25西安市房地產市場分析251西安方的產業(yè)的銷售額分析表5西安市商品房銷售額單位萬元表5西安市各物業(yè)銷售額對比圖西安市作為西部地區(qū)區(qū)域經濟中心，在房地產行業(yè)自然成為該區(qū)域的領軍城市，因此也成了開發(fā)商們在西北區(qū)域投資的首選之地。從上圖可以看出西安市商品房銷售額呈現良好的發(fā)展趨勢。尤其從2004年伴隨著銷售面積的大幅度增大，銷售額也有相應回報。其中住宅產業(yè)仍然是銷售額的主要來源。在產品方面，隨著綠地、和黃、中海外、珠江投資、富力等巨頭陸續(xù)進入西安市場，上海大華、福建融僑、上海復地、深圳金地、首創(chuàng)置業(yè)、順馳中國等國內知名公司也把目光瞄準了西安市場。大量一線城市房地產商的進入，使得西安西安工業(yè)大學學士學位論文12的房地產市場開始了群雄逐鹿的戰(zhàn)國時代。這使得西安的產品類型和總體開發(fā)水平提高，購房者對于商品房的重視也將回歸到它原有的本質，即適于安身居住、功能配套、設施齊全、高性價比。另外，大量開發(fā)商的進入，會使得西安的建設用地需要緊張，土地的稀缺將部分導致房價的走高。252西安市房地產業(yè)銷售額面積分析表6商品房銷售面積及分物業(yè)狀況單位平方米表6各物業(yè)銷售面積對比圖西安工業(yè)大學學士學位論文13圖9銷售面積及住宅所占比例對比圖上表中反映了西安市商品房的銷售情況。從圖中可以看出西安市在1999年銷售面積達到2969705平方米之后，在2000年到2003年銷售面積比較較低但相對比較穩(wěn)定，到2004年銷售面積突增，之后穩(wěn)步上升。說明西安市房地產市場逐漸活躍，居民對房地產的需求在逐漸增加。此外，西安市房地產業(yè)住宅業(yè)銷售比例占有絕對的優(yōu)勢，且呈現波浪式發(fā)展趨勢。隨著人們消費水平的提高，對于住宅的戶型和用途越來越細化，因此，開發(fā)商在投資房地產之前應做好前期市場需求分析，研究消費者的需求潛力和對于不同戶型等的偏好，這樣才能保證在競爭中取勝，也避免造成過大的空置率。據西安市統(tǒng)計局投資處統(tǒng)計資料分析，2005年，西安市房地產開發(fā)銷售總體平穩(wěn)運行，全年房屋銷售面積達到49734萬平方米，較2004年增長628，與2004年同口徑含預售房屋相比，增長32。與此同時，寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工面積為2223萬平方米和17萬平方米，分別下降了275和723，反映出了西安市寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房的總需求在明顯減弱，此類項目開發(fā)的風險也在增大。統(tǒng)計結果顯示，在商品房住宅銷售中，現房銷售所占比重為397，期房銷售所占比重為603，這一方面反映了消費者對未來銷售市場看漲的心理，另一方面也反映了期房仍是西安樓市供應主流的客觀事實；而從銷售結構來看，現房住宅的銷售比重占到現房總銷售量的959。期房住宅的銷售也比重達到期房銷售總量的957，顯而易見，消費者對期房銷售市場的看好也就是對未來住宅市場走勢的看好。253西安市房地產業(yè)銷售價格指數分析表7；西安市歷年房地產銷售價格指數致謝14表11西安市房地產及商品房銷售價格指數對比圖“十五”期間房屋銷售價格穩(wěn)中有升，價格指數平均為1027，20012005年分別為1019、1011、1014、1049和1044。其中2004年價格指數最高，2000年最低。盡管西安市房地產和商品房價格指數相對比較穩(wěn)定，但是就2004年四季度西安市房屋銷售價格指數來看僅為1049，低于全國35個大中城市平均水平59個百分點，位于第23位?？梢娢靼彩袃r格指數有待提高。254西安房地產業(yè)市場均價分析圖12西安市2006年2月各城區(qū)物業(yè)均價圖致謝15以西安市2006年2月份各城區(qū)分物業(yè)均價數據看西安市房地產價格情況。從該月各城區(qū)分物業(yè)均價圖中看出普通住宅類物業(yè)均價城內區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比城東略勝一籌，城北最低；商服用房均價城內區(qū)依然是當之無愧的老大，城南不改其第二的位置，西高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北為末位；寫字樓仍以城內為最，其次是差別不大的高新和城南，再次是城西和城東，城北依然是最末；別墅類物業(yè)該期僅城南有成交。從2006年2月的統(tǒng)計數據對比顯示，西安市目前城內在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內土地緊缺狀況日益嚴重。其次是西高新住宅、寫字樓均價也相對較高，成為房地產開發(fā)商投資重點區(qū)域。整體來看西安市房價與其他同類城市相比，房價比較穩(wěn)定且價格相對較低，而西安市快速發(fā)展的經濟和人們日益增長的收入水平必然帶動房價的上漲，因此，西安房地產市場也吸引了大量開發(fā)房地產的投資。3西安房地產業(yè)存在的問題及原因分析163西安房地產業(yè)存在的問題及原因分析31住宅供應結構失衡據觀察，近年來，西安市新建商品房市場普遍出現戶型偏大、價格走高的現象，個別房地產開發(fā)商熱衷于開發(fā)高檔房屋，面積越建越大，標準越來越高，價格越來越貴，能滿足中低收入階層住房需求的中低價位、中小套型、普通商品房、經濟適用房的供應量偏少，而目前供應的一些經濟適用房由于結構比例不合理等方面原因，價格也相對比較高。這個問題多年來一直沒有得到有效解決。2004年，在西安市住宅的銷售量中，90平米以下的中小戶型，僅占西安住宅總建筑面積的1426，2005年這個比例為1551，2006年有所上升，為2012。但是在2006年出臺的九部委十五條明確規(guī)定，新建住宅項目90平米以下戶型所占面積要達到70以上，而目前所占比例與70相差懸殊。西安市住宅供求結構只所以不對稱，有三個原因。一是開發(fā)商延續(xù)了房改初期的住宅開發(fā)特點，由于剛剛房改，很多高收入階層的住房與他們的收入很不對稱，所以他們是房改后第一波購買商品房的市民，由于收入較高，他們往往偏愛購買大戶型，所以這個時期開發(fā)的項目都是大戶型占絕對比重。二是購房者的消費理念不成熟，他們購買房子時，往往喜歡貪大求全，而不知道自己其實用不了那么多的面積，因為當前人們已經不喜歡三代同堂，大多數父母希望和子女分開居住，這樣的話，對于一個普通家庭來說，也就兩三個人，90平米的住宅完全能滿足人們的居住需求。不過隨著房價的逐漸升高，人們的住宅消費理念已經開始慢慢地發(fā)生變化。三是開發(fā)大戶型成本較低，開發(fā)商在宣傳中極力推崇大戶型，在購房者消費理念尚不成熟的情況下，很容易被開發(fā)商的宣傳潛移默化。32二手房市場亟待激活據有關調查數據顯示，西安市可以上市的存量二手房在7000萬平方米左右，但實際上交易量卻很小。官方數據顯示，2005年西安二手房交易量僅為80萬平方米左右。05年上半年的二手房雖然價格上升，但交易量再度下降，05年全年很有可能跌破去年全年水平。一些專家分析認為最主要的原因是高校、政府、國有企業(yè)的單位房產，房改房的房產證不能及時送到老百姓手上。目前的情況是，西安市的房改房一般都是單位和職工各執(zhí)部分產權，職工不具有全產權，集資建房雖然是全產權，可是權屬證明大多數都掌握在單位，沒有發(fā)放到個人手中，而直管公房的產權基本都沒有買斷，使得這些房源無法進入二手房市場進行流通，造成二手房市場房源不足。只有二手房市場搞好了，才能真正做到“讓不動產流動起來”，使得更多暫時無法購置新房的普通市民圓了自己的“安居夢”，進一步推動一級市場有效發(fā)展。因此，作為商品房市場的有益補充，二手房市場有待進一步發(fā)展壯大、開放搞活。33西房地產市場秩序有待規(guī)范致謝17當前，房地產市場秩序混亂的狀況在西安市不同程度的存在，影響了房地產市場的健康發(fā)展。有的開發(fā)商大