龍湖佳苑商業(yè)部分營銷方案

房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM以下資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力龍湖佳苑商業(yè)部分營銷方案目錄市場分析4宏觀經(jīng)濟(jì)分析4商業(yè)發(fā)展概況7競爭對手概況10商業(yè)規(guī)劃建議13市場定位14業(yè)態(tài)定位14目標(biāo)客戶定位16價(jià)格定位17營銷策略21營銷指導(dǎo)思想21商業(yè)部分命名23概念定位24媒體策略27階段性推廣策略28房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM結(jié)語35附件36項(xiàng)目LOGO37VI應(yīng)用41海報(bào)設(shè)計(jì)方案42龍湖佳苑商業(yè)部分營銷方案一、市場分析11宏觀經(jīng)濟(jì)概況某市是一座因油而生、因油而興的石油化工工業(yè)城市，石化工業(yè)是某市城市經(jīng)濟(jì)的命脈和產(chǎn)業(yè)支柱，決定著這座城市的興旺和發(fā)展。如今，某市已經(jīng)成為我國西部重要的石油化工基地。某市石化公司煉油廠是某省原油年加工能力最大的煉油廠，具備年600萬噸的原油一次性加工能力，600萬噸的配套能力。某市石化公司乙烯廠是迄今為止我國西部最大的乙烯化工產(chǎn)品生產(chǎn)廠，年生產(chǎn)乙烯各類產(chǎn)品24萬噸。此外，區(qū)內(nèi)為石化主業(yè)服務(wù)的配套產(chǎn)業(yè)還有電力生產(chǎn)供應(yīng)、石化工程建設(shè)、設(shè)備安裝維修、工藝設(shè)計(jì)、機(jī)械制造、民用建筑、生產(chǎn)生活供水及交通運(yùn)輸、房地產(chǎn)、印刷、衛(wèi)生保健、金融保險(xiǎn)、公共服務(wù)等行業(yè)。2003年，某市全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值10656億元，其中石化工業(yè)總產(chǎn)值9721億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的912。全區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值2401億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值600萬元，占2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值的025；第二產(chǎn)值2003年增加值2184億元，房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM占國內(nèi)生產(chǎn)總值的9096；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值211億元，占2003年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值的879。第一、二、三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重0259096879第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2003年，全區(qū)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值突破4萬元，完成社會固定資產(chǎn)投資539億元，完成社會消費(fèi)品零售總額263億元，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入142億元。2003年某市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值國內(nèi)生產(chǎn)總值億元2401第一產(chǎn)業(yè)萬元600第二產(chǎn)業(yè)億元2184第三產(chǎn)業(yè)億元211工業(yè)總產(chǎn)值億元10656石化工業(yè)總產(chǎn)值億元9721總?cè)丝谌?3950房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM戶籍人口人49261流動人口人14689人均國內(nèi)生產(chǎn)總值萬元4社會消費(fèi)品零售總額億元263存款余額億元2679地方財(cái)政收入億元142從以上某市宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成可以看出，第二產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達(dá)，但第三產(chǎn)業(yè)所占國內(nèi)生產(chǎn)總值極低（879），遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，與一般性的二級城市也有很大的差距。第三產(chǎn)業(yè)是衡量當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展程度的基本指標(biāo)，因此從宏觀經(jīng)濟(jì)層面分析，某市商業(yè)市場發(fā)展緩慢且十分落后。12商業(yè)市場發(fā)展概況1、商業(yè)形態(tài)主要以沿街店為主，缺乏綜合百貨店某市商業(yè)市場相對集中，主要集中在以大慶路為中心的區(qū)域，該片區(qū)涵蓋了從服裝、百貨、餐飲、娛樂等幾乎所有的商業(yè)形態(tài)。但受商業(yè)發(fā)展環(huán)境影響，商業(yè)主要以沿街店為主，缺乏綜合百貨店。這種市場現(xiàn)狀在短期內(nèi)將無法改觀，雖然隨著大慶西路北側(cè)萬和商住樓底商營業(yè)，第一家綜合百貨店將因此誕生，但從其1410平米/層，商業(yè)總建筑面積4200平米的規(guī)模而言，其影響力仍然相對有限，不會從根本上改變某市服裝、娛樂類消費(fèi)主要依賴周邊城市（主要是奎屯）的現(xiàn)狀。2、商業(yè)發(fā)展落后，無法滿足當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蠓康禺a(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM某市居民收入高，具有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，但受當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展落后影響，根本無法滿足當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?。根?jù)我們對某市主要市場了解，當(dāng)?shù)劁N售的商品主要以日用百貨為主，具有選擇性、目標(biāo)性和休閑性消費(fèi)特征的商品十分有限。如品牌服飾、家用電器、家具、建材等主要商品均需依賴周邊城市，這種嚴(yán)重依賴周邊城市的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)模式，嚴(yán)重影響了某市商業(yè)市場的發(fā)展，并制約了商業(yè)市場的規(guī)模和銷售。雖然受城市化進(jìn)程和1000噸煉油、120噸乙烯工程上馬的利好刺激，商業(yè)發(fā)展必將迎來快速發(fā)展的局面，但受商業(yè)基數(shù)過小、宏觀經(jīng)濟(jì)對商業(yè)刺激的滯后效應(yīng)影響，預(yù)計(jì)未來幾年商業(yè)消費(fèi)規(guī)模不會出現(xiàn)大幅增長，這種利好表現(xiàn)將在2008左右逐步顯現(xiàn)并進(jìn)一步強(qiáng)化。3、商業(yè)需求趨于飽和，市場過剩已成必然某市最近兩年商業(yè)的銷售面積在1215萬平米/年。隨著商業(yè)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，商業(yè)在銷售價(jià)格上漲的同時(shí)銷售的難度進(jìn)一步加大。按某市7萬人口計(jì)算，繁華和相對繁華區(qū)域可容納的商業(yè)面積在7萬平米左右（按1平米/人的最大保有量計(jì)算），而某市現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模已經(jīng)接近這個數(shù)值，因此商業(yè)消費(fèi)趨于飽和，市場可挖掘的潛力十分有限。按某市每年26億的社會消費(fèi)品零售總額計(jì)算，按300400元/平米/月的商鋪?zhàn)畹蜖I業(yè)額（低于該營業(yè)額，商戶經(jīng)營趨于微利，商戶將不在經(jīng)營或維持經(jīng)營，商鋪?zhàn)饨鸫蟾被芈?，出現(xiàn)空置現(xiàn)象）計(jì)算，某市商業(yè)繁華和相對繁華的區(qū)域可容納5416772222平米的商鋪（不含一般區(qū)域的商鋪），從這個數(shù)值而言，某市商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到供需平房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM衡，新的供應(yīng)將導(dǎo)致市場過剩。某市商業(yè)過剩的前兆已經(jīng)顯現(xiàn)，受投資滯后于經(jīng)營影響，雖然購買商鋪的投資戶依然信心十足，商鋪的售價(jià)也繼續(xù)上揚(yáng)，但商業(yè)經(jīng)營戶營業(yè)額和利潤下降卻也成為不爭的事實(shí)，部分商戶開始轉(zhuǎn)租商鋪，商鋪開始出現(xiàn)空置現(xiàn)象，一旦部分新開發(fā)商鋪今年交付使用后，出現(xiàn)租賃困難，隨之而來的投資信心動搖將再所難免，而商鋪投資消費(fèi)屬于信心消費(fèi)，一旦投資信心喪失，未來的銷售量將大副收縮，等待市場的回暖將是一個長期的過程。4、百貨類、餐飲類商業(yè)發(fā)展看好，服裝類商業(yè)發(fā)展相對滯后居民生活水平和消費(fèi)觀念不斷發(fā)展，城市消費(fèi)理念進(jìn)一步強(qiáng)化，從而促進(jìn)百貨類、餐飲類商業(yè)的發(fā)展，某市餐飲、娛樂和百貨消費(fèi)將迎來快速發(fā)展的階段。受以上因素影響，雖然服裝類的消費(fèi)也將有快速增長，但受消費(fèi)行為（服裝類消費(fèi)屬于選購性、休閑類、非目標(biāo)類消費(fèi)，而餐飲、娛樂和百貨屬于目標(biāo)性消費(fèi)）的影響，其發(fā)展程度將相對滯后，由于在商品品種、價(jià)格和購物環(huán)境上無法與奎屯相比，其競爭能力相對有限，在大規(guī)模商業(yè)賣場進(jìn)入前，服裝類商業(yè)的發(fā)展水平將停留在以滿足當(dāng)?shù)鼗竞腿粘ＯM(fèi)為主狀態(tài)。服裝類商業(yè)的發(fā)展需要時(shí)間和規(guī)模作，來突破制約其發(fā)展的瓶徑。13競爭對手概況根據(jù)我們對某市商業(yè)市場的調(diào)查，主要市場在16個以上，其中大部分房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM均實(shí)現(xiàn)完全銷售，其余正在銷售或即將銷售的項(xiàng)目將是我們主要的競爭對手，競爭對手狀況入下。明珠建材市場案名明珠建材市場工地地址成都路開發(fā)商自建基地面積5000平米外鋪2060平米負(fù)半層2500元/平米規(guī)劃層數(shù)負(fù)半層，共三層規(guī)劃坪數(shù)內(nèi)鋪4356平米平均價(jià)格一層3000元/平米主力坪數(shù)43平米主力總價(jià)129萬結(jié)構(gòu)磚混B1215元/平米/年銷售率70租金價(jià)格1F260元/平米/年出租率70經(jīng)營類別建材、日用百貨、餐飲、美容美發(fā)優(yōu)勢沿街門面房，與武昌路市場相臨，交通便利，城市配套完善優(yōu)劣勢分析劣勢地段一般，市場定位混亂，經(jīng)營品種雜亂萬和商住樓房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM案名萬和商住樓工地地址大慶西路開發(fā)商萬和公司基地面積1410平米單層1410平米規(guī)劃層數(shù)負(fù)半層，共三層規(guī)劃坪數(shù)四層5640平米平均價(jià)格自營，只租不售主力坪數(shù)待定主力總價(jià)不售結(jié)構(gòu)框架銷售率租金價(jià)格待定出租率未招商經(jīng)營類別服飾、百貨、超市優(yōu)勢地段好，規(guī)模大，定位高，交通便利，城市配套完善優(yōu)劣勢分析劣勢期房，要求專業(yè)管理，交付后招商有一定難度鑫匯時(shí)代廣場案名鑫匯時(shí)代廣場工地地址南京路開發(fā)商眾鑫房產(chǎn)公司房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM建筑面積12913平米規(guī)劃層數(shù)3F、B1規(guī)劃坪數(shù)72平米平均價(jià)格一層不低于3000元/平米主力坪數(shù)72平米主力總價(jià)216萬結(jié)構(gòu)磚混銷售率未開盤（今年認(rèn)購）租金價(jià)格待定出租率未租經(jīng)營類別日用百貨、餐飲、娛樂、休閑優(yōu)勢規(guī)模大，新區(qū)黃金口岸，綜合購物概念優(yōu)劣勢分析劣勢期房，地段一般，市場定位混亂，樓層過高（3F）二、商業(yè)規(guī)劃建議1、沿街商業(yè)開發(fā)2層我們持認(rèn)可態(tài)度，但一層的面積區(qū)分應(yīng)考慮在4060平米，鋪面開間規(guī)劃在45米，進(jìn)深1012米（不含后背車庫進(jìn)深），開間與進(jìn)深的比例應(yīng)控制在13以內(nèi)；二層商業(yè)從目標(biāo)主力店考慮，建議采用大開間規(guī)劃，主要針對餐飲、娛樂、休閑等目標(biāo)客戶。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM2、批發(fā)市場建議開發(fā)一層主要考慮二層商業(yè)價(jià)值不大，從銷售和收益的雙重角度考慮，不適合開發(fā)二層。如開發(fā)二層，建議采用負(fù)半層結(jié)構(gòu)，以小面積鋪位為主，利用批發(fā)市場的人氣，經(jīng)營日用百貨、五金日雜和副食品。3、建議開發(fā)負(fù)一層從商業(yè)價(jià)值充分利用的角度考慮，可沿成都路規(guī)劃3000平米左右的負(fù)一層，充分利用批發(fā)市場帶來的人氣，引進(jìn)一知名超市，根據(jù)某市7萬人口的消費(fèi)能力，完全能夠滿足30005000平米的超市的消費(fèi)。超市建議列入開發(fā)規(guī)劃，同時(shí)利用批發(fā)市場和超市形成的人氣和商業(yè)集聚效應(yīng)，不但可以促進(jìn)該項(xiàng)目商業(yè)的銷售，更可提升商業(yè)價(jià)值。，帶動該區(qū)域商業(yè)價(jià)值提升4、改善商業(yè)環(huán)境，營造商業(yè)氛圍在沿街商業(yè)建設(shè)時(shí)，盡量擴(kuò)大沿街面的寬度，在街面上設(shè)置雕塑小品、休閑座椅和花壇，并通過亮化、美化處理改善商業(yè)環(huán)境，營造良好的商業(yè)氛圍。5、利用大型超市、批發(fā)市場提升商業(yè)價(jià)值批發(fā)市場商業(yè)價(jià)值雖然不大，但對帶動該區(qū)域人氣效果顯著。負(fù)一層超市從成本核算考慮價(jià)值不大，但對提升該片區(qū)商業(yè)氛圍和商業(yè)價(jià)值意義重大，同時(shí)可以加快商鋪的銷售。因此從提升商業(yè)價(jià)值、促進(jìn)項(xiàng)目銷售的角度，應(yīng)首先解決大型超市引進(jìn)和批發(fā)市場開發(fā)的問題。三、市場定位31業(yè)態(tài)定位房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM人流就是商機(jī)，地理位置的好壞對臨街商業(yè)的價(jià)值影響是至關(guān)重要的，該區(qū)域人流狀況和商業(yè)氛圍決定了臨街商業(yè)的成敗。臨街商業(yè)人流量比較大，且商品消費(fèi)也是面向大眾化的，主要以大眾化商品為主，消費(fèi)強(qiáng)調(diào)隨意性和選購性消費(fèi)理念。所以臨街商業(yè)的業(yè)態(tài)定位可以多種多樣，不必拘泥于具體業(yè)態(tài)的定位上，只要解決好主力店的問題，即可自然成市。業(yè)態(tài)規(guī)劃表區(qū)域樓層經(jīng)營主題鋪位面積經(jīng)營范圍柜臺23平米農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、五金、土特產(chǎn)東區(qū)（榆園路）1F批發(fā)市場商鋪2040平米日用百貨、特色小吃B1大型超市30005000平米食品、副食品、日用百貨、文體用品1F精品店4060平米服裝、小商品、百貨、西式快餐東南區(qū)（成都路和武昌路交匯處）2F餐飲娛樂廣場200平米以上中餐、西餐、KTV、酒吧、網(wǎng)吧房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM1F社區(qū)商業(yè)4080平米便利店、餐飲、診所、銀行、書店、干洗店、影音店、美容美發(fā)南區(qū)（成都路，小區(qū)南大門以西）2F風(fēng)味美食街80平米以上特色餐飲、酒吧B1整層游泳池、桑那洗浴1F整層中、西式特色餐飲北區(qū)（長嶺路，小區(qū)大門附近）2F會所整層棋牌室、桌球、羽毛球、乒乓球館32目標(biāo)客戶定位1、精品商業(yè)街投資戶是精品商業(yè)街的第一主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購買的最主要因素，同時(shí)商鋪的升值潛力也是關(guān)注的主要點(diǎn)。經(jīng)營戶是精品商業(yè)街的第二主力客戶，該部分客戶主要以經(jīng)營為目的，商業(yè)定位、商業(yè)氛圍的營造和未來商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢是他們關(guān)注的核心，同時(shí)也注重商鋪的投資價(jià)值和可變現(xiàn)能力。2、批發(fā)市場現(xiàn)有經(jīng)營戶是批發(fā)市場的第一主力客戶，該部分客戶以經(jīng)營為主要目的，租賃成本和投資成本的對比是他們關(guān)心的主要因素，同時(shí)注重商鋪的升值和可變現(xiàn)能力。使用權(quán)銷售對他們具有很強(qiáng)的吸引力。其次，投資戶也是我們的主要目標(biāo)客戶，由于面積小，投資總額少房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM（600040000元），對投資戶具有很強(qiáng)的吸引力，無形中擴(kuò)大的客戶規(guī)模，降低了投資門檻。3、社區(qū)商業(yè)投資戶和經(jīng)營戶兼而有之，投資戶多為社區(qū)居民或周邊人群，因此在住宅推廣時(shí)兼而推廣，將起到事半功倍的效果。經(jīng)營戶主要是一些小型商戶（社區(qū)商業(yè)經(jīng)營戶）。這部分客戶十分看中商鋪價(jià)格、社區(qū)規(guī)模和片區(qū)居民消費(fèi)能力，而這一切也是該部分商業(yè)能否實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵。4、會所會所商業(yè)主要從提升項(xiàng)目形象出發(fā)，不以盈利為主要目的。建議租賃經(jīng)營，考慮經(jīng)營戶。5、寫字樓寫字樓客戶主要為單位客戶，目標(biāo)集中，可針對性推廣。寫字樓開發(fā)建議先采用人員推廣認(rèn)購，在市場摸底的情況下展開，如市場反映良好，可立即開發(fā)。如市場反映不夠理想，建議先開發(fā)2層的商業(yè)，預(yù)留寫字樓基礎(chǔ)，待時(shí)機(jī)成熟后開發(fā)。33價(jià)格定位在商業(yè)銷售價(jià)格分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下特征。1、某市商業(yè)價(jià)格一直在上漲中，2004年上漲幅度較大；2、商業(yè)的銷售價(jià)格，在市中心繁華地段，如大慶路，最高的售價(jià)一層已經(jīng)達(dá)到1萬元，一般售價(jià)一層在35004500元/平米，二層在20002500元/平米；相對繁華路段，如南京路、準(zhǔn)南路一層售價(jià)房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM28003300元/平米，二層16001800元/平米；其它路段售價(jià)一層在18002500元/平米。因此在本案商業(yè)銷售定價(jià)中，應(yīng)充分借鑒該片區(qū)項(xiàng)目定價(jià)和價(jià)格上漲趨勢，以該片區(qū)中高價(jià)位為宜。在充分建立領(lǐng)導(dǎo)品牌形象的同時(shí)，考慮價(jià)格和規(guī)模的平衡因素，作到定價(jià)合理，完全銷售的目標(biāo)。某市各區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格表市場價(jià)格樓盤選擇方法一層二層繁華區(qū)域價(jià)格35004500元/平米20002500元/平米相對繁華區(qū)域價(jià)格28003300元/平米16001800元/平米一般區(qū)域價(jià)格18002500元/平米/1）運(yùn)用平均權(quán)重市場定價(jià)方法，取繁華區(qū)域和相對繁華區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格的加權(quán)價(jià)格，一層的銷售價(jià)格在31503900元/平米；二層的銷售價(jià)格在1800元/平米2150元/平米。2）在以上價(jià)格的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場定價(jià)法修正。從市場因數(shù)考慮，今年樓盤的價(jià)格會在去年基礎(chǔ)上進(jìn)一步上漲，根據(jù)某市片區(qū)住宅價(jià)格上漲趨勢分析，預(yù)計(jì)上漲幅度在8左右。因此修正后一層的銷售價(jià)格在34004200元/平米；二層的銷售價(jià)格在1950元/平米2300元/平米。3）根據(jù)市場分析，某市可容納5416770000平米左右的商鋪（不含一般區(qū)域的商鋪），從這個數(shù)值而言，某市商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到供房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM需平衡，新的供應(yīng)將導(dǎo)致市場過剩。從商業(yè)銷售價(jià)格上漲和商業(yè)即將出現(xiàn)過剩兩方面考慮，結(jié)合項(xiàng)目盤量規(guī)模過大，為保證按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)全盤銷售，建議在認(rèn)購期給予一定價(jià)格下調(diào)（或應(yīng)用速度加權(quán)平均價(jià)格），根據(jù)認(rèn)購情況，逐步提高銷售價(jià)格，保證項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售。4）根據(jù)市場修正價(jià)格，一層的銷售價(jià)格在34004200元/平米。取中間值一層的銷售價(jià)格3800元/平米；根據(jù)商業(yè)地段和業(yè)態(tài)定位差異，在以上價(jià)格的基礎(chǔ)上，進(jìn)行進(jìn)一步修正。商業(yè)項(xiàng)目建議銷售價(jià)格表區(qū)域樓層經(jīng)營主題系數(shù)價(jià)格東區(qū)（榆園路）1F批發(fā)市場062280元/平米B1大型超市041520元/平米1F精品店124560元/平米東南區(qū)（成都路和武昌路交匯處）2F餐飲娛樂廣場062280元/平米南區(qū)（成都路，小區(qū)南大門以西）1F社區(qū)商業(yè)093420元/平米房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM2F風(fēng)味美食街051900元/平米B1041520元/平米1F062280元/平米北區(qū)（長嶺路，小區(qū)大門附近）2F會所051900元/平米5）以上價(jià)格定位充分考慮到地段和業(yè)態(tài)對價(jià)格的影響，如靠近武昌路市場的區(qū)域，位置好、定位高，因此在價(jià)格定位上也體現(xiàn)高價(jià)的特征；批發(fā)市場受業(yè)態(tài)定位影響，投資收益低、屬于小本經(jīng)營項(xiàng)目，因此在價(jià)格定位上較低；B1層超市主要在于吸引人氣，提升片區(qū)商業(yè)價(jià)值，因此定價(jià)較低；會所屬于社區(qū)公共配套，以上價(jià)格是參考價(jià)格，建議租賃經(jīng)營。6）以上價(jià)格分析屬于靜態(tài)價(jià)格分析，在對商鋪推介過程中，可根據(jù)市場對價(jià)格的反映，進(jìn)行動態(tài)價(jià)格修正，保證認(rèn)購時(shí)的價(jià)格符合市場實(shí)際，切實(shí)做到既能實(shí)現(xiàn)銷售又能保證合理收益的目的。四、營銷策略41營銷指導(dǎo)思想1、采用以住促商的銷售策略考慮到住宅盤量較大，住宅的消費(fèi)將對項(xiàng)目商業(yè)（尤其是社區(qū)商房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM業(yè)部分）的銷售產(chǎn)生利好刺激，因此建議采用以住促商的銷售策略，通過住宅的銷售推廣促進(jìn)商業(yè)銷售。在整個推廣過程中雖然以住宅推廣為主，但在6、7月份應(yīng)加大商業(yè)的推廣力度，達(dá)到6、7月份銷售、8、9月份招商，抓住10月商業(yè)旺季開業(yè)。2、先入為主，以快打慢根據(jù)市場分析，某市商業(yè)市場今年將出現(xiàn)過?，F(xiàn)象，為確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)完全銷售，必須強(qiáng)調(diào)營銷的速度和力度，充分利用2004年商業(yè)利好的慣性，盡快入市，并利用大規(guī)模宣傳促銷舉措，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售。具體策略包括先施工、先宣傳、先入市、先交付、先開業(yè)。爭取在鑫匯時(shí)代廣場和萬和商廈公等競爭對手開發(fā)售前奠定市場地位，確保消費(fèi)不被以上競爭對手完全占領(lǐng)。3、差異化營銷商業(yè)街是一種新型的商業(yè)形態(tài)，具有良好的發(fā)展?jié)摿Γ虾５哪暇┞?、北京的王府井都是這種商業(yè)形態(tài)的代表，商業(yè)街的發(fā)展，符合市民消費(fèi)心理的趨向，它具有商城目標(biāo)性購物所無法比擬的優(yōu)勢，在城市發(fā)展中，市民對休閑文化趨向性正逐步強(qiáng)化。因此，商業(yè)街是城市發(fā)展的代表，擁有最可逛的資本，是周末休閑購物的最佳去處，是人潮錢潮匯聚的地方。通過商業(yè)街的定位，強(qiáng)化與其它商業(yè)形態(tài)的差異，凸縣沿街店的優(yōu)勢。4、先啟動批發(fā)市場和精品商業(yè)街的推廣批發(fā)市場和精品商業(yè)街從商業(yè)功能上服務(wù)于整個某市，其商業(yè)屬性決定了銷售受市場大環(huán)境影響，從充分利用市場時(shí)機(jī)的角度考慮，房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM應(yīng)該盡早入市。社區(qū)商業(yè)服務(wù)于小區(qū)，受市場大環(huán)境的影響小，可隨住宅同步開發(fā)、同步推廣。42商業(yè)部分命名由于商業(yè)規(guī)模較大，推廣周期長，不適合以住宅名稱進(jìn)行推廣。為體現(xiàn)商業(yè)特色，提升商業(yè)形象，促進(jìn)商業(yè)銷售。建議對商業(yè)部分從新命名。1、建議名稱第五商業(yè)大道該名稱恢弘大氣，充分體現(xiàn)了商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模和沿街店、商業(yè)街的特點(diǎn)；易于傳播和記憶，無形中提升了項(xiàng)目的商業(yè)形象；第五居民區(qū)是某市商業(yè)最繁華的區(qū)域，利用與第五居民區(qū)的相關(guān)性，凸顯項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值；2、備選名稱龍湖商街與住宅項(xiàng)目名稱有機(jī)整合，便于協(xié)調(diào)傳播；商街體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)劃特色和商業(yè)價(jià)值；財(cái)富金三角財(cái)富金三角奎屯、某市、烏蘇組成發(fā)展金三角；財(cái)富金三角武昌路市場、榆園路批發(fā)市場、成都路精品商業(yè)街組成財(cái)富金三角；房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM43概念定位1、核心概念組合型財(cái)富商鋪財(cái)富組合、價(jià)值翻番投資戶買鋪?zhàn)饨鹗找嫔凳找婊刭彵Ｕ辖?jīng)營戶買鋪經(jīng)營收益升值收益回購保障經(jīng)營、投資多種置業(yè)方案財(cái)富方案A單獨(dú)購買精品商業(yè)街一層門面，適合經(jīng)營服裝、百貨、西式快餐。一層售價(jià)4560元/平米，該區(qū)域門面房按13元/平米/天的租金價(jià)格計(jì)算，5年便可收回投資款（50首期款），10年收回總房款，年回報(bào)率高達(dá)10；財(cái)富方案B一層、二層組合購買，形成復(fù)式店中店格局，一層規(guī)劃門廳，二層用于營業(yè)。適合經(jīng)營餐飲、西餐和酒吧。二層售價(jià)2280元/平米，按該區(qū)域二層平均租金08元/平米/天計(jì)算，4年便可收回投資款（50首期款），8年收回總房款，年回報(bào)率高達(dá)135；財(cái)富方案C單獨(dú)購買二層，適合餐飲、娛樂等經(jīng)營戶直接購買，用租房的錢買房，4年收回投資，8年盡賺一間商鋪，投資經(jīng)營雙收益；財(cái)富方案D購買社區(qū)商業(yè)，適合經(jīng)營便利店、餐飲、診所、銀行、書店、干洗店、影音店、美容美發(fā)。一層售價(jià)3420元/平米，按1元/平米的租金價(jià)格計(jì)算，4年半便可收回投資款（50首期款），9年收回總房款，年回報(bào)率高達(dá)111；適投資戶和經(jīng)營戶購買，無論是投資還是經(jīng)營，收益都十分可觀。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM財(cái)富方案F購買批發(fā)市場柜臺或商鋪，適合經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、五金、土特產(chǎn)、日用百貨、特色小吃。一層售價(jià)2280元/平米，按1元/平米的租金價(jià)格計(jì)算，3年半便可收回投資款（50首期款），6年收回總房款。6000元起買商鋪，年回報(bào)率高達(dá)167；適投資戶和經(jīng)營戶購買，投資小回報(bào)大。2、區(qū)位概念旺地掘金，勢在必得第五居民區(qū)第五商業(yè)大道武昌路市場、榆園路批發(fā)市場、成都路精品商業(yè)街某市財(cái)富金三角，人氣鼎盛，商機(jī)無限，是某市商業(yè)最集中和最具發(fā)展前景的區(qū)域。商業(yè)優(yōu)勢與身俱來，商業(yè)前景不可估量。3、投資概念投資10萬凈賺100萬，百萬富翁不是夢懷抱搖錢樹成就財(cái)富顛峰，購買組合型財(cái)富旺鋪就等于擁有了一棵搖錢樹，您不但可以每月收取高額租金（可以委托我公司出租），還可以享受升值帶來的巨大財(cái)富收益。按最低10的回報(bào)率計(jì)算，您在未來50年的產(chǎn)權(quán)年限可獲得10倍于投資（50首期款）的巨大收益（投資10萬凈賺100萬），如果在加上升值收益，您獲得的財(cái)富將大大超乎您的想象；4、規(guī)劃概念三大商業(yè)主題，六大商業(yè)功能全面整合某市商業(yè)版圖三大商業(yè)主題精品商業(yè)街、批發(fā)市場、社區(qū)商業(yè)；六大商業(yè)功能購物、餐飲、娛樂、休閑、觀賞、旅游；房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM間間門面房、戶戶沿街鋪集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀賞、旅游于一體的大型商業(yè)街5、形象概念鯉魚跳龍門，財(cái)富要翻番金龍門、紅鯉魚，大富大貴買旺鋪6、價(jià)值概念投資首選門面房，經(jīng)營就在商業(yè)街投資地產(chǎn)原始股，買旺鋪?zhàn)约寒?dāng)老板，讓鈔票為你打工44媒體策略1、印刷品海報(bào)派發(fā)；DM目標(biāo)投遞；認(rèn)購書標(biāo)準(zhǔn)文本，體現(xiàn)企業(yè)形象；2、NP（報(bào)紙）某市報(bào)報(bào)紙廣告投放主體；克拉瑪依石油報(bào)配合投放；3、CF（影視）VCD宣傳片主要內(nèi)容包括項(xiàng)目功能介紹、商業(yè)規(guī)劃、投資價(jià)值分析，主要在銷售現(xiàn)場使用，配合宣傳資料向客戶發(fā)放；4、戶外同住宅項(xiàng)目；房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM5、工地包裝同住宅項(xiàng)目；45階段性推廣策略商業(yè)項(xiàng)目的階段性推廣與住宅階段性推廣有機(jī)整合，預(yù)熱和認(rèn)購期晚于住宅項(xiàng)目，防止項(xiàng)目推廣過早暴露給競爭對手；開盤發(fā)售期集中在6月份，以充分爭取時(shí)間機(jī)會，乘競爭對手未防備時(shí)快速達(dá)到銷售高潮。整個推廣與住宅推廣相比，更加強(qiáng)調(diào)短、平、快。1、籌備期同住宅方案2、預(yù)熱期時(shí)間2005年4月15日4月30日推廣目的全面?zhèn)鞑ロ?xiàng)目的規(guī)劃特色及功能定位，強(qiáng)調(diào)新型商業(yè)形態(tài)的商業(yè)價(jià)值，并在傳播中給商業(yè)街注入商業(yè)概念；同期配合DS推廣；主要工作新聞報(bào)道；海報(bào)派發(fā)；來電統(tǒng)計(jì)及來客接待；電話回訪；媒體應(yīng)用海報(bào)；戶外廣告；影視新聞；報(bào)紙廣告；新聞主題投資需要選擇，敬請關(guān)注第五商業(yè)大道投資10萬，10年凈賺100萬3、認(rèn)購期時(shí)間2005年5月1日5月30日；推廣目的認(rèn)購信息發(fā)布、項(xiàng)目概念闡述、系列廣告?zhèn)鞑ィ鎮(zhèn)鞑シ康禺a(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM商業(yè)項(xiàng)目的投資及經(jīng)營價(jià)值，強(qiáng)調(diào)其商業(yè)的特質(zhì)及不可復(fù)制性，形成認(rèn)購高潮；主要工作公關(guān)活動；海報(bào)派發(fā)；系列廣告；認(rèn)購促銷；媒體應(yīng)用報(bào)紙廣告；戶外廣告；海報(bào)；看板；傳播主題旺地掘金，勢在必得第五居民區(qū)，第五商業(yè)大道投資10萬凈賺100萬，百萬富翁不是夢三大商業(yè)主題，六大商業(yè)功能全面整合某市商業(yè)版圖間間門面房、戶戶沿街鋪集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀賞、旅游于一體的大型商業(yè)街配合活動1）活動主題商業(yè)項(xiàng)目投資與經(jīng)營價(jià)值分析報(bào)告會暨首期登記客戶交流會2）活動目標(biāo)與意向客戶強(qiáng)化溝通，加深客戶對產(chǎn)品認(rèn)知，提升購買信心；借分析報(bào)告會全面闡釋商業(yè)街規(guī)劃特色及投資經(jīng)營回報(bào)；以專家的口吻對項(xiàng)目作專項(xiàng)推介，增強(qiáng)權(quán)威性及可信性通過現(xiàn)場熱烈的氣氛，促進(jìn)客戶預(yù)訂3）活動內(nèi)容邀請某市主要領(lǐng)導(dǎo)講話并參與座談；邀請對商業(yè)街有豐富經(jīng)驗(yàn)的講師對商業(yè)項(xiàng)目投資及經(jīng)營價(jià)值進(jìn)