華遠(yuǎn)華中心專(zhuān)題——策源

1、2011年11月,華遠(yuǎn)華中心專(zhuān)題研究,華遠(yuǎn)華中心的目標(biāo)是做長(zhǎng)沙豪宅的標(biāo)桿項(xiàng)目， 同時(shí)也將成為長(zhǎng)沙首個(gè)破2萬(wàn)均價(jià)的住宅項(xiàng)目！,敢開(kāi)高價(jià)，必有所長(zhǎng)！,part 1： 看背景,公司背景,北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)于1993年8月正式成立，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)以房地產(chǎn)業(yè)為主，在金融、商業(yè)、高科技、國(guó)際旅游、物業(yè)管理等領(lǐng)域均具較強(qiáng)實(shí)力，集團(tuán)成員有國(guó)有獨(dú)資、股份制、合資、境外、有限責(zé)任公司共17家企業(yè)總資產(chǎn)126億元，目前已成為全國(guó)最大的房地產(chǎn)公司之一。,經(jīng)典項(xiàng)目：,開(kāi)發(fā)商在高品質(zhì)住宅、寫(xiě)字樓、高端公寓、購(gòu)物廣場(chǎng)等大型cbd綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)相當(dāng)豐富，華中心是華遠(yuǎn)進(jìn)駐長(zhǎng)沙的第一個(gè)項(xiàng)目。,華遠(yuǎn)裘馬都,華遠(yuǎn)九都匯,開(kāi)發(fā)背景,南湖新

2、城片區(qū)布局：“一帶六區(qū)”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展總體布局，“一帶”即沿江現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集帶;“六區(qū)”由北往南依次為：黃興南路商貿(mào)核心區(qū)、芙蓉中路綜合服務(wù)區(qū)、省府高端商務(wù)區(qū)、南部現(xiàn)代物流區(qū)、南部工業(yè)綜合服務(wù)區(qū)及解放垸“兩型”產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)； 華中心作為長(zhǎng)沙“一江兩岸”首個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目啟動(dòng)，推動(dòng)南湖片區(qū)建設(shè)，促進(jìn)3000余戶(hù)居民民生改善； 華中心項(xiàng)目總投資逾80億元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟后，每年將為長(zhǎng)沙市貢獻(xiàn)24億元至44億元的gdp，提供近3萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，是長(zhǎng)沙濱江商圈的新“領(lǐng)袖”。,華中心項(xiàng)目的啟動(dòng)推動(dòng)了南湖新城棚戶(hù)區(qū)改造，促進(jìn)南湖濱江商務(wù)區(qū)域的迅速發(fā)展,南湖新城片區(qū),區(qū)域定位： 綠色生態(tài)景觀和休閑娛樂(lè)為特色濱江

3、商務(wù)區(qū),part 2： 看項(xiàng)目,項(xiàng)目概況,關(guān)鍵詞：百萬(wàn)方大型綜合體、業(yè)態(tài)豐富,百萬(wàn)方超高層綜合體，欲創(chuàng)長(zhǎng)沙第一豪宅,項(xiàng)目區(qū)位,雄踞城市絕版核心地段，位于城市商業(yè)娛樂(lè)中心，占據(jù)一線江景資源，交通非常發(fā)達(dá)，歷史人文氛圍濃厚，是目前濱江豪宅中地理位置最佳的項(xiàng)目,五一商圈,解放西路娛樂(lè)圈,化龍池酒吧娛樂(lè)圈,黃興路 商圈,城市商業(yè)中心,項(xiàng)目位于項(xiàng)目位于政府重點(diǎn)打造的南湖新城片區(qū)的湘江中路解放西路至西湖路段，正對(duì)橘子洲心，占據(jù)25公里湘江長(zhǎng)沙段最核心的一公里江景； 五一商圈、黃興路商圈及太平街、解放西路、化龍池酒吧娛樂(lè)圈圍繞項(xiàng)目周邊； 位于長(zhǎng)沙古城發(fā)源地，坡子街、賈宜故居、太平街、杜甫江閣、天心閣環(huán)繞左右

4、。,區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯，城市商業(yè)中心,市委、市政府,岳麓山國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū),南 湖 新 城,關(guān)鍵詞：城市商業(yè)核心區(qū)、一線江景、人文氣息濃厚,整體規(guī)劃,項(xiàng)目總占地約235畝，以人民西路為界，分為南、北區(qū)； 其中北區(qū)總用地面積約107畝，總建筑面積逾80萬(wàn)平米，由數(shù)幢百米摩天建筑群組成； 南區(qū)規(guī)劃總占地約128畝，總建筑面積超過(guò)20萬(wàn)平米，打造成長(zhǎng)沙近代民俗風(fēng)情商業(yè)建筑群； 各物業(yè)建筑面積：商業(yè)185500，酒店42000，寫(xiě)字樓131500，住宅290000，地下總建筑面積196000。,關(guān)鍵詞：南北兩區(qū)、北區(qū)五期開(kāi)發(fā)、8棟超高層建筑,集合精裝平層豪宅、精裝公寓、5a寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店及國(guó)際商業(yè)中心

5、為一體的高端綜合體項(xiàng)目,每棟均有4-7層商業(yè),整體規(guī)劃,關(guān)鍵詞：一期首推平層豪宅、預(yù)計(jì)12月開(kāi)盤(pán),地鐵1號(hào)線,地鐵3號(hào)線,地鐵1號(hào)線,岳麓山,五一大道,湘江大橋,城市核心 商圈,關(guān)鍵詞：地鐵3線環(huán)繞，緊鄰3個(gè)過(guò)江隧道,項(xiàng)目交通,交通潛力不可限量,地鐵1、2、3號(hào)線緊鄰項(xiàng)目?jī)擅妫渲?號(hào)線已與10年12月動(dòng)工修建，預(yù)計(jì)2014年開(kāi)通，2號(hào)線已于今年10月封頂，預(yù)計(jì)2013年即可通車(chē)，未來(lái)交通潛力巨大； 項(xiàng)目城市主干道眾多：五一大道、人民西路、湘江中路、書(shū)院路； 項(xiàng)目周邊規(guī)劃3個(gè)過(guò)江隧道，人民路過(guò)江隧道、勞動(dòng)西路過(guò)江隧道、南湖路過(guò)江隧道直線連接河?xùn)|河西。,動(dòng)線設(shè)計(jì),關(guān)鍵詞：各期獨(dú)立出入口，分離人流

6、，動(dòng)線設(shè)計(jì)合理,項(xiàng)目除住宅外，商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店占面積較大，車(chē)位需求量大；項(xiàng)目總車(chē)位為3604個(gè)，一期預(yù)計(jì)車(chē)位498個(gè)。,車(chē)位配比,關(guān)鍵詞：四層地下車(chē)庫(kù)，3604個(gè)車(chē)位，滿(mǎn)足業(yè)主需求,工程進(jìn)度,項(xiàng)目北區(qū)一期10月份整體完成工程為： a塔完成17層底板、梁板鋼筋施工；b塔完成14層底板、梁板鋼筋施工； 同時(shí)還將完成a、b塔架空層外防水、屋面女兒墻到位、所有后澆帶混泥土澆搗以及地下室人防主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。,關(guān)鍵詞：1a、1b完成十層以上施工，工程進(jìn)度較快,一期超高層住宅,關(guān)鍵點(diǎn)：百萬(wàn)高端綜合體、城市商業(yè)中心、 地鐵3線交匯處、區(qū)位交通相當(dāng)發(fā)達(dá),小結(jié),區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,part 3： 看配套,內(nèi)部配套,關(guān)鍵

7、詞：國(guó)際濱江商業(yè)帝國(guó)，商業(yè)配套強(qiáng)大,項(xiàng)目將打造長(zhǎng)沙頂級(jí)消費(fèi)歡都，享受旅游式觀光休閑購(gòu)物、國(guó)際時(shí)尚消費(fèi)、文化價(jià)值街區(qū)、特色餐飲街區(qū)、現(xiàn)代媒體廣場(chǎng)等商業(yè)配套，全方位全系列的打造高端客群消費(fèi)場(chǎng)； 項(xiàng)目將打造268米摩天塔，涵蓋高端商業(yè)、國(guó)際5a級(jí)寫(xiě)字樓與香格里拉酒店； 四期將打造國(guó)際5a級(jí)寫(xiě)字樓，位于項(xiàng)目北區(qū)的東南角，由專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓；及底商組成； 世界級(jí)行政公館，位于項(xiàng)目北區(qū)的西北角，以188米創(chuàng)造長(zhǎng)沙濱江住宅第一高度，共284套藏品級(jí)公館。,周邊配套,項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙城市最為繁華的商業(yè)中心，商業(yè)配套非常發(fā)達(dá),歷史文化資源豐富,生活配套齊全，教育配套相對(duì)偏少,周邊配套主要以商業(yè)配套為主，教育配套相對(duì)商業(yè)偏

8、弱,小結(jié),關(guān)鍵點(diǎn)：內(nèi)部及周邊商業(yè)配套強(qiáng)大、歷史文化資 源豐富、教育配套相對(duì)偏弱,商業(yè)潛力巨大,part 4： 看產(chǎn)品,產(chǎn)品特色,關(guān)鍵詞：首個(gè)注冊(cè)leed-nd認(rèn)證國(guó)內(nèi)項(xiàng)目,leed-nd（綠色城區(qū)開(kāi)發(fā)）:整合智慧型發(fā)展、新城市主義、綠色和資源節(jié)約型建筑與公共設(shè)施的理念及精髓，形成了全球第一套符合城市規(guī)劃的綠色開(kāi)發(fā)認(rèn)證體系，并由獨(dú)立的第三方那個(gè)認(rèn)證來(lái)保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑產(chǎn)品滿(mǎn)足最高的環(huán)境品質(zhì)與可持續(xù)發(fā)展。,產(chǎn)品特色,三大核心系統(tǒng)，創(chuàng)造綠色的時(shí)代巨著,三大核心系統(tǒng)： 合理選址與區(qū)域聯(lián)動(dòng)； 鄰里關(guān)系布局與設(shè)計(jì)； 節(jié)能建筑和公共設(shè)施；,裝修風(fēng)格,項(xiàng)目樣板間以新古典風(fēng)格為主線，打造

9、時(shí)尚art deco風(fēng)格、浪漫雅致新古典風(fēng)格、低調(diào)奢華新古典風(fēng)格，預(yù)計(jì)精裝修報(bào)價(jià)為4000-5000元/。,關(guān)鍵詞：新古典風(fēng)格，精裝報(bào)價(jià)4000-5000元/,時(shí)尚art deco風(fēng)格,浪漫雅致新古典風(fēng)格,低調(diào)奢華新古典風(fēng)格,產(chǎn)品戶(hù)型,該戶(hù)型位于項(xiàng)目一期臨江1a棟超高層住宅的西北角，正對(duì)湘江江景； 該戶(hù)型西面正對(duì)湘江，景觀資源絕佳，北面朝向項(xiàng)目外部，南面只能看到部分江景； 該戶(hù)型景觀位置絕佳，但是北面面朝項(xiàng)目外部的商業(yè)中心區(qū)，外部噪音及灰塵污染較大；,優(yōu)點(diǎn)： 1、大角度轉(zhuǎn)角觀景窗，一線江景盡收眼底； 2、多套件設(shè)計(jì)，私密性更強(qiáng)，居住舒適； 3、南北通透設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光良好； 4、獨(dú)立工人套房設(shè)計(jì)

10、，功能分區(qū)更合理； 缺點(diǎn)： 1、客廳部分空間被客房占用，稍顯擁擠， 不夠氣派； 2、入戶(hù)處的客房開(kāi)窗位置設(shè)計(jì)不佳，采光通風(fēng)受限； 3、主、次臥室形成門(mén)沖，私密性欠佳； 4、入戶(hù)區(qū)域過(guò)道擁擠，易有壓抑之感，不夠大氣。,整體點(diǎn)評(píng)：,戶(hù)型點(diǎn)評(píng)：,工人套房,大轉(zhuǎn)角觀景陽(yáng)臺(tái),觀景窗,餐廳陽(yáng)臺(tái),開(kāi)窗不佳,門(mén)沖,過(guò)道擁擠,產(chǎn)品戶(hù)型,該戶(hù)型位于項(xiàng)目一期臨江1a棟超高層住宅的南部，部分正對(duì)江景； 該戶(hù)型西面正對(duì)湘江，景觀視線較好，但南北兩面朝向小區(qū)內(nèi)部，景觀視角較弱； 該戶(hù)型只有西面可直接觀景，其他朝向景觀受限。,優(yōu)點(diǎn)： 1、江景主臥、江景書(shū)房及觀景浴室設(shè)計(jì)，時(shí)尚開(kāi)闊，景觀視線好； 2、多功能套件設(shè)計(jì)，私密獨(dú)立

11、性強(qiáng)； 3、客廳觀景大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，大氣奢華，景觀極佳； 4、工人套房獨(dú)立設(shè)計(jì)，主仆分區(qū)； 缺點(diǎn)： 1、為視線南北通風(fēng)設(shè)計(jì)，整體設(shè)計(jì)部通透； 2、主臥、次臥形成門(mén)沖，私密性降低； 3、動(dòng)線設(shè)計(jì)不科學(xué)，主次臥旁邊設(shè)置廚房，居住舒適度降低，主臥受影響； 4、廚房占用較大過(guò)道空間，致使過(guò)道擁擠；,戶(hù)型點(diǎn)評(píng)：,整體點(diǎn)評(píng)：,觀景陽(yáng)臺(tái),觀景窗,門(mén)沖,過(guò)道擁擠,廚房,小結(jié),關(guān)鍵點(diǎn)：首個(gè)申請(qǐng)leed-nd綠色建筑認(rèn)證、新 古典裝修風(fēng)格、裝修報(bào)價(jià)4000-5000元/,主打綠色環(huán)保概念,1、 品牌開(kāi)發(fā)商，受業(yè)界關(guān)注度高； 2、項(xiàng)目現(xiàn)有交通相當(dāng)發(fā)達(dá)，未來(lái)交通潛力大； 3、項(xiàng)目位于城市商業(yè)中心，商業(yè)基礎(chǔ)非常好； 4、項(xiàng)

12、目擁有一線江景資源，景觀風(fēng)水佳； 5、項(xiàng)目體量近百萬(wàn)方，整體規(guī)模大； 6、項(xiàng)目歷史人文基礎(chǔ)較好，人文氣息濃厚。,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),風(fēng)險(xiǎn),機(jī)會(huì),1、項(xiàng)目位于城市商業(yè)繁華區(qū)域，外界噪音較大，影響居住環(huán)境； 2、項(xiàng)目定位高端，預(yù)計(jì)將成為長(zhǎng)沙首個(gè)單價(jià)破2萬(wàn)的項(xiàng)目，而目前周邊豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格均在2萬(wàn)以下，面臨價(jià)格擠壓，競(jìng)爭(zhēng)壓力相當(dāng)大；,1、地鐵1、2、3號(hào)線緊鄰項(xiàng)目，3線地鐵交通，未來(lái)交通潛力不可限量； 2、長(zhǎng)沙平層豪宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)初期的市場(chǎng)試水后，客戶(hù)接受度較高，未來(lái)長(zhǎng)沙平層豪宅市場(chǎng)具備較大的發(fā)展空間,1、隨著未來(lái)市場(chǎng)上更具實(shí)力的江景豪宅陸續(xù)上市，該項(xiàng)目在價(jià)格上處于劣勢(shì)； 2、11年下半年市場(chǎng)成交量急劇縮水，全國(guó)樓

13、市出現(xiàn)明顯降價(jià)，預(yù)計(jì)此波降價(jià)潮將持續(xù)至12年，而華中心在此時(shí)選擇高價(jià)入市，銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)巨大，未來(lái)前景堪憂(yōu)。,區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,價(jià)格預(yù)期較高，面臨價(jià)格擠壓,豪宅新鮮市場(chǎng)，搶占第一標(biāo)桿,市場(chǎng)低迷， 前景堪憂(yōu),綜合評(píng)述,再好的項(xiàng)目，沒(méi)有人知道，最終會(huì)被市場(chǎng)埋沒(méi),營(yíng)銷(xiāo)推廣的好壞，有時(shí)決定了項(xiàng)目的成??！,part 5： 看營(yíng)銷(xiāo),項(xiàng)目面世,宣傳造勢(shì),營(yíng)銷(xiāo)蓄客,項(xiàng)目原定11月開(kāi)盤(pán)，但由于前期宣傳力度不足及市場(chǎng)形勢(shì)低迷等影響，截止到11月底仍未開(kāi)盤(pán),11月無(wú) 推廣宣傳,前期蓄客，媒體投放力度不大，效果不顯著,話題營(yíng)銷(xiāo)：前期以業(yè)界風(fēng)云人物引起業(yè)界話題,網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),主要通過(guò)0731房地產(chǎn)、搜房網(wǎng)、好房子等主流房產(chǎn)網(wǎng)站進(jìn)

14、行推廣,報(bào)廣營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),報(bào)紙廣告力度小，主要集中在項(xiàng)目面世的7月及9月進(jìn)行宣傳,華中心揭幕,香格里拉酒店簽約儀式,報(bào)告表現(xiàn),報(bào)廣整體色調(diào)含蓄溫和，推廣語(yǔ)中規(guī)中矩，無(wú)過(guò)多亮點(diǎn)，推廣主題以營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)信息為主，強(qiáng)調(diào)濱水資源！,線下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),事件營(yíng)銷(xiāo)：任屹長(zhǎng)沙行地產(chǎn)峰會(huì)暨華遠(yuǎn)華中心全球揭幕儀式,7月14日，中國(guó)地產(chǎn)界最受關(guān)注的兩位大佬任志強(qiáng)、潘石屹聚首長(zhǎng)沙，對(duì)話理想城市發(fā)展觀，并為華遠(yuǎn)華中心全球揭幕。,邀請(qǐng)?jiān)掝}人物吸引眼球，引發(fā)全城轟動(dòng),線下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),事件營(yíng)銷(xiāo)：華遠(yuǎn)會(huì)啟動(dòng),7月14日，揭幕儀式后，長(zhǎng)沙華遠(yuǎn)會(huì)同步啟動(dòng)，并正式開(kāi)始進(jìn)行會(huì)員登記，遠(yuǎn)大董事長(zhǎng)張躍成為長(zhǎng)沙華遠(yuǎn)會(huì)的第一位會(huì)員，任志強(qiáng)親自為其盤(pán)發(fā)長(zhǎng)沙華遠(yuǎn)會(huì)首張vip卡。,借助名人效應(yīng)，順勢(shì)啟動(dòng)華遠(yuǎn)會(huì),線下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),華遠(yuǎn)華中心&香格里拉酒店簽約儀式,9月19日，北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)攜手亞洲最大的酒店集團(tuán)香格里拉酒店，在長(zhǎng)沙舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，共同打造長(zhǎng)沙香格里拉酒店。,攜手優(yōu)勢(shì)資源，提升項(xiàng)目高端形象,房交會(huì)展示,在10月舉行