房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理偷面積的實(shí)用案例分析演示課件

1、房地產(chǎn)策劃大全房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 團(tuán)圓網(wǎng), 何為“偷面積” “偷面積”之常用方法 “偷面積”經(jīng)典案例,本文綱要：,一、何為“偷面積”,【概念詮釋】： 依據(jù)：建筑工程建筑面積計算規(guī)范 偷法： 把只計算半建筑面積（比如未封閉的陽臺，挑梁等） 和不計算建筑面積的各類建筑（比如層高小于2.20m以下的夾層，插 層，技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑 臺，飄窗等)的面積盡量的放大； 增加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層實(shí)用（多為頂樓復(fù)式），通過減少分?jǐn)?，增?實(shí)惠，促進(jìn)銷售。,二、 “偷面積”的幾種常用方法,房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總,房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總,三、深圳偷面積由來,

2、背景：典型移民城市，置業(yè)需求旺盛； 地根緊縮，寸土寸金，樓面地價日益飆升，銷售單價水 漲船高，高容積率、高土地使用率、高得房實(shí)用率的產(chǎn) 品成為市場不二選擇，偷面積的各類有效辦法成為深圳 所有開發(fā)商贏得市場的利器；,利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(一）,其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。 在設(shè)計中，為了層高不超過2.2米，通常開發(fā)商會做一個較低的平臺，這稱為低臺凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進(jìn)，開發(fā)商在設(shè)計

3、圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。 這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來。 缺點(diǎn)：大凸窗設(shè)計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計上下功夫。,“綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例,綠洲豐和的臥室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是衛(wèi)生間也有0.9米深的凸窗，衛(wèi)生間的凈高要求低，落地凸窗的應(yīng)用最為理想,“綠洲豐和”凸窗經(jīng)典案例,利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商的常用手法(二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁,開

4、發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設(shè)計出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設(shè)計的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設(shè)計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。 缺點(diǎn)：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫 。,“桂芳園”凸窗經(jīng)典案例,“城市主場”凸窗經(jīng)典案例,隱藏式衣櫥的設(shè)計方法有點(diǎn)類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”

5、。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。 缺點(diǎn)：外墻的保溫和整個小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。,隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積”的無微不至,利用超大入戶花園和大陽臺 “偷面積”,由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。 缺點(diǎn)：作為購房者，由于入戶花園要計一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺適合多大的戶型。,利用超大入戶花園和大陽臺 “偷面積”,入戶花園可以隔成一個小書房，非常實(shí)用,利用超大入戶花

6、園和大陽臺 “偷面積”,大陽臺設(shè)計，陽臺面積12,錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”,雙層高露臺首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對居住的舒適性肯定有所幫助。對于錯層大露臺（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對偷面積提高實(shí)用率有非常大的幫助。但要考慮上下層對視的問題，如采用內(nèi)封閉的方式。,錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”,奇數(shù)層露臺可能有對視問題,露臺經(jīng)典案例,露臺經(jīng)典案例,“京地海世界”露臺經(jīng)典案例,“入戶花園” 全新設(shè)計理念,6米高入戶花園”采用左右錯層設(shè)計，將入戶花園設(shè)計成兩層高度，可以100%的“偷面積”。左右錯層的入戶花園（兩層高度）

7、，使得業(yè)主得到了實(shí)惠?！?米高入戶花園”由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓（見下頁圖片）。,入戶花園經(jīng)典案例,入戶花園經(jīng)典案例,空中院館“偷面積” 電梯廳,電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每兩層電梯廳均有一個近3040平方米的露臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園。 空中花園，一般是兩層或者三層做一個。 由于電梯廳露臺兩層高度，按照建筑計算有關(guān)規(guī)定，不計入容積率部分，因此這部分面積沒計入公攤面積，給業(yè)主帶來了實(shí)惠,電梯廳露臺是兩層高度，可以不計算建筑面積,空中院館“偷面積” 電梯廳,空中院館 空中過道,在兩個單元之間做一個連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部 分空間。業(yè)主既可以分隔開，作

8、為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個休閑空間。,50,空中院館 空中過道,陽光房“偷面積”,利用地下室和半地下室“偷面積”,“17英里”地下室，半地下室經(jīng)典案例,“17英里”地下室，半地下室經(jīng)典案例,夾層的層高低于2.2米，可以不計算建筑面積?？蛷d設(shè)計成3.9-4米，標(biāo)準(zhǔn)層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標(biāo)準(zhǔn)層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連接 。夾層處于兩個標(biāo)準(zhǔn)層之間，一般來說，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標(biāo)準(zhǔn)層下面，另兩層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面，偶數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的下面，同時夾層在標(biāo)準(zhǔn)層下面的一般客廳、夾

9、層、標(biāo)準(zhǔn)層不在同一水平面上，形成三錯層的格局。該結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，沒有基本的透視圖，現(xiàn)場圖片資料很難說清楚。 缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工周期加長，減少可售面積，從而單價較高。 附平面圖,利用送夾層“偷面積”,27,利用送夾層“偷面積”,該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，形成三錯層。,利用送夾層“偷面積”,這是很多小戶型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實(shí)際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設(shè)計到4.8米、4.9米甚至更高后，購房者通?？梢詫⑵涓舫蓛蓪?，使空間得到充分利用。 一般的話就是把客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。 缺點(diǎn)：在限高的情況下，減少建筑面積，單價較高，同時在消防要

10、求上很難達(dá)標(biāo)，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計。,層高做大，變成挑高房源,49,空調(diào)機(jī)安放處變生活陽臺,THE END,內(nèi)容簡介： 一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600GB，海量 二、41個細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè) 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島 五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG,鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)

11、資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門！貨到付款！ 由于篇幅所限，以下僅列出2010年更新的部分資料 如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系客服驗(yàn)證！ 更多詳情介紹請登陸： 聯(lián)系QQ：1323556639,2010年中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控走向分析-41頁 pdf2010年上半年全國房地產(chǎn)市場研究報告-163頁 pdf2010年上半年北京別墅銷售排行-2頁 pdf2010年8月上海房地產(chǎn)市場月度報告-38頁 ppt2010年8月南通房地產(chǎn)市場成交分析-6頁 word2010年8月哈爾濱房地產(chǎn)市場月報-18頁 word2010年8月成都房地產(chǎn)住宅市場成交分析-8頁

12、 word2010年8月北京房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場分析報告-7頁 word仲量梁行2010年合肥公寓市場研究報告-54頁 ppt中原2010年上半年長沙房地產(chǎn)市場報告-36頁 word,土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本測算通用模板-5頁 excel阿特金斯2009年酒店地產(chǎn)開發(fā)案例-62頁 pdf成都萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目防水抗?jié)B體系-35頁 pdf某項(xiàng)目一期建筑方案設(shè)計招標(biāo)文件-90頁 word地中海風(fēng)格經(jīng)典樓盤參考-296個文件 jpg/word2009年日本商業(yè)街景觀實(shí)拍-78張圖片 jpg給排水與采暖工程施工工藝標(biāo)準(zhǔn)-15個文件 word2010年8月烏魯木齊綠城玫瑰園別墅現(xiàn)場照片-9張圖片 jpg西元推廣機(jī)

13、構(gòu)2009年年廣州江景房典型戶型-198頁 pptXXX工程項(xiàng)目設(shè)計工作檢討會議報告-40頁 pdf,世聯(lián)如何進(jìn)行開盤前客戶摸排-26頁 pdf中原2010年1月31日珠海華發(fā)水郡二期A區(qū)開盤報告-23頁 ppt2010年文登香湖彼岸銷講-7頁 word房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)寶典-以顧客為中心的銷售-209頁 ppt2009年南京新景祥營銷事務(wù)流程-46頁 word2010年3月鄭州托斯卡納營銷回顧-6頁 word世聯(lián)2007年深圳金地梅隴鎮(zhèn)2期價格策略報告-93頁 ppt2010年7月太原星河灣一期開盤營銷分析-17頁 pdf2010年7月太原星河灣開盤報告-16頁 pdf世聯(lián)物業(yè)代理部項(xiàng)目經(jīng)理工作

14、手冊-20頁 pdf,廊坊盛通物業(yè)管理有限公司程序文件-40個文件 word2009年當(dāng)代萬國城游泳池設(shè)備操作手冊-18頁 pdf某物業(yè)管理公司貫標(biāo)文件-60個文件 word信陽和美物業(yè)管理有限公司管理大綱-67頁 wordXX物業(yè)管理有限公司管理規(guī)程-285頁 word弱電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理服務(wù)方案-55頁 word忠信物業(yè)考核標(biāo)準(zhǔn)-13頁 word房屋建筑管理手冊-2個文件 word戴德梁行物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范手冊-14個文件 word中信廣場全套物業(yè)管理方案-33頁 word,中原2010年6月無錫融僑觀邸項(xiàng)目整合推廣策略提案-73頁 ppt中原2010年6月濟(jì)南紅尚坊招商銷售策略報告-122

15、頁 ppt同策2010年上海大華圣地維辣競標(biāo)方案-76頁 ppt同致行2010年?？谑懈涣τ?月28日活動總結(jié)報告-27頁 ppt達(dá)觀機(jī)構(gòu)2010年長沙中糧北緯28整合推廣策略提案-214頁 ppt2010年5月1日青島萬科城市花園世博嘉年華執(zhí)行細(xì)案-3頁 excel中原地產(chǎn)周刊（2010.08.23-2010.08.29）-16頁 word博思堂2010年7月12日2010年7月18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控-78頁 ppt博思堂2010年5月10日2010年5月17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控-60頁 ppt博思堂2010年5月3日2010年5月9日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控-56頁 ppt,某公司組織授權(quán)手冊（

16、標(biāo)準(zhǔn)模板）-12頁 excel房地產(chǎn)營銷策劃（姚玉蓉）-214頁 ppt策源工作手冊2010版-143頁 word2010年龍湖企業(yè)管理與運(yùn)營管理-62頁 pdf2010年萊蒙鵬源定制化薪酬分析報告-51頁 ppt2008年萬科營銷出品標(biāo)準(zhǔn)化-76頁 pdf2010年6月建設(shè)工程承包合同-78頁 ppt某地產(chǎn)集團(tuán)綜合治理工作手冊-19頁 word2010年8月國信地產(chǎn)成本管控節(jié)點(diǎn)概要-58頁 ppt績效考核基礎(chǔ)知識-40頁 ppt,天啟開啟2009年12月大連琥珀灣項(xiàng)目市場研究報告-59頁 ppt世聯(lián)上海千畝大盤案例集-67頁 pdf世聯(lián)2009年主題酒店研究及案例-44頁 ppt豐吾堂觀市2

17、010年08月重慶房地產(chǎn)市場月報-36頁 word濱海旅游地產(chǎn)綜述-90頁 ppt2010年7月長沙房地產(chǎn)市場月度播報-30頁 word2010年07月18日成都龍湖長橋郡精品營銷調(diào)研-27頁 ppt2010年6-7月區(qū)域房地產(chǎn)市場價格月度分析報告-82頁 word2010年5月成都房地產(chǎn)市場報告-106頁 pdf2009年夏季萬科新產(chǎn)品分析：四大產(chǎn)品形態(tài)代表詳析-65頁 ppt,世聯(lián)如何進(jìn)行開盤前客戶摸排-26頁 pdf中原2010年1月31日珠海華發(fā)水郡二期A區(qū)開盤報告-23頁 ppt2010年文登香湖彼岸銷講-7頁 word房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)寶典-以顧客為中心的銷售-209頁 ppt2009

18、年南京新景祥營銷事務(wù)流程-46頁 word2010年3月鄭州托斯卡納營銷回顧-6頁 word世聯(lián)2007年深圳金地梅隴鎮(zhèn)2期價格策略報告-93頁 ppt2010年5月17日蘇州融僑城銷售中心開放執(zhí)行方案-106頁 ppt2010年7月太原星河灣一期開盤營銷分析-17頁 pdf2010年7月太原星河灣開盤報告-16頁 pdf,土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本測算通用模板-5頁 excel成都萬科房地產(chǎn)項(xiàng)目防水抗?jié)B體系-35頁 pdf地中海風(fēng)格經(jīng)典樓盤參考-296個文件 jpg/word2009年日本商業(yè)街景觀實(shí)拍-78張圖片 jpg國家大劇院施工組織設(shè)計方案-354頁 word2010年8月烏魯木齊綠城玫瑰

19、園別墅現(xiàn)場照片-9張圖片 jpg2010年8月某項(xiàng)目售樓部及樣板房裝修施工招標(biāo)文件-9頁 wordXXX工程項(xiàng)目設(shè)計工作檢討會議報告-40頁 pdf阿特金斯2009年酒店地產(chǎn)開發(fā)案例-62頁 pdf金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司小戶型設(shè)計競賽-12頁 ppt,2010年1-8月長春土地出讓表-1頁 excel某項(xiàng)目一期建筑方案設(shè)計招標(biāo)文件-90頁 word恒大2007年室內(nèi)精裝修工程管理指導(dǎo)書-108頁 word給排水與采暖工程施工工藝標(biāo)準(zhǔn)-15個文件 word西元推廣機(jī)構(gòu)2009年年廣州江景房典型戶型-198頁 ppt2010年北京燕山石化金燕園園林景觀施工工程施工組織設(shè)計-53頁 word07SD

20、101-8電力電纜井設(shè)計與安裝-138頁 pdf北京君山高爾夫別墅戶型圖-70張圖片 jpg萬科2010年7月29日大型中央空調(diào)安裝工藝標(biāo)準(zhǔn)-12頁 word2010年05月某公司工程項(xiàng)目施工現(xiàn)場管理細(xì)則-119頁 word,某公司組織授權(quán)手冊（標(biāo)準(zhǔn)模板）-12頁 excel房地產(chǎn)營銷策劃（姚玉蓉）-214頁 ppt策源工作手冊2010版-143頁 word2010年萊蒙鵬源定制化薪酬分析報告-51頁 ppt2008年萬科營銷出品標(biāo)準(zhǔn)化-76頁 pdf2010年6月建設(shè)工程承包合同-78頁 ppt某地產(chǎn)集團(tuán)綜合治理工作手冊-19頁 word創(chuàng)建客戶型開發(fā)商-企業(yè)轉(zhuǎn)型、制度創(chuàng)新與流程再造-98頁

21、 ppt績效考核基礎(chǔ)知識-40頁 ppt2010年華潤置地經(jīng)典形象推介：華潤的一天-27頁 ppt,2010年龍湖企業(yè)管理與運(yùn)營管理-62頁 pdf浙江通和置業(yè)投資有限公司預(yù)算管理制度-9頁 word房地產(chǎn)開發(fā)全程解析-52頁 pdf2009年萬方地產(chǎn)股份有限公司資金管理制度-7頁 pdf2010年8月國信地產(chǎn)成本管控節(jié)點(diǎn)概要-58頁 ppt2010年東旭地產(chǎn)管控資料-9個文件 word/ppt/excel某公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)計、管控模式設(shè)計-66頁 ppt某房地產(chǎn)公司制度匯編-190頁 pdf房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位與規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)-115頁 ppt深圳大學(xué)房地產(chǎn)投資分析課件-6個文件 ppt,城市綜合

22、體產(chǎn)品模型與目標(biāo)城市篩選模型-89頁 ppt博思堂2009年青島萬達(dá)廣場39克拉推廣策略梳理-97頁 ppt2009年鄭州會展賓館品牌定位報告-208頁 ppt2008年長沙裕天城市廣場項(xiàng)目可行性分析報告-79頁 ppt2010年四川省資陽市安岳縣榮新檸都新城商業(yè)營銷計劃-18頁 word2010年7月23日萬達(dá)商業(yè)管理招商前期的市場調(diào)查與規(guī)劃定位-29頁 ppt中原2008年北京曜陽老年公寓營銷策劃方案-107頁 ppt天力行2008年開封市?？档禺a(chǎn)商業(yè)策劃案綱要-57頁 ppt中原2010年6月濟(jì)南紅尚坊招商銷售策略報告-122頁 ppt2010年山東濟(jì)寧紅星美凱龍寫字樓項(xiàng)目營銷策劃報告-135頁 pdf,尚美佳2009年臺灣臺中市似水年華豪宅案例解析-77頁 pdf2010年山東濟(jì)寧紅星美凱龍寫字樓項(xiàng)目營