《萬科成本管理培訓》PPT課件.ppt

1、萬科成本管理培訓,二四年四月十八日,萬科財務部 胡宏,主 要 內(nèi) 容,成本管理軟件開發(fā)的背景 軟件開發(fā)前基礎工作和制度的完善 軟件使用后的成本管理現(xiàn)狀和前景,成本管理軟件開發(fā)的背景,從1999年開始，萬科各分公司先后把“審算部”更名為“成本管理部”，對工程造價專業(yè)人員提出了更高的要求：,單純的建安費用控制,加強成本的計劃性目標成本管理制度,項目全成本控制,利潤是多少不準確,項目間成本不可比,基礎資料管理不統(tǒng)一,成本管理軟件開發(fā)的背景,2000年萬科集團成本管理的狀況,土地成本 開發(fā)前期準備費 主體建筑工程費 主體安裝工程費 園區(qū)管網(wǎng)工程費 園林環(huán)境建設費 配套設施費 開發(fā)間接費,1、統(tǒng)一成本科

2、目的設置,主體造價,園區(qū)造價,樓面地價,費用及資金成本,軟件開發(fā)前基礎工作及制度的完善,建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設施費6大項。 開發(fā)成本：指項目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價款+建造成本+開發(fā)間接費 完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費用。完全成本中不包含營業(yè)稅金。 項目成本：在未特別說明時，一般指項目的“開發(fā)成本”。,幾個基本成本概念,責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過技術經(jīng)濟指標的目標設定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。,責任成本管理體系要素： （1）責任范圍； （2）責

3、任人 （3）評價標準； （4）評價人 責任成本體系建立目的： 令全員實施自覺的成本管理行為,2、責任成本管理,3、加強目標成本管理,管理原則：體現(xiàn)目標成本的先進性 目標成本的嚴肅性(納入績效考核),目標成本：目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定時期內(nèi) 和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標；是項目成 本的控制線。 動態(tài)成本：是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預期成本 結果（見動態(tài)成本構成）。,基本概念：,管理工具：動態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺 成本指標數(shù)據(jù)庫,實施過程,新項目發(fā)展,規(guī)劃設計,擴初設計,施工圖設計,施工組織與 材料采購,竣工結算,成本估算,目標成本測算 一,目標成本測算 二,目 標 成 本,動態(tài)成本,結算

4、成本分析,目標成本形成,動態(tài)成本控制,4、加強作業(yè)過程管理,項目發(fā)展,施工,規(guī)劃設計,招標,竣工結算,簽約,銷售及物業(yè)管理,總目標,通過對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。 全過程、全員、全方位,房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：,軟件開發(fā)前基礎工作及制度的完善,新項目發(fā)展成本控制,控制要點：穩(wěn)健性 合理確定估算基礎，合理預計工程量和工 程綜合單價。 控制原則：客觀、全面、準確、謹慎預測新項目成本 需求文件：新項目發(fā)展可行性評審體系,軟件開發(fā)前基礎工作及制度的完善,成本數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)：,成本指標數(shù)據(jù) 項目成本數(shù)據(jù) 材料設備數(shù)據(jù),是萬科集團的成本數(shù)據(jù)平臺，是新項目估算和結算分析的重要參考依據(jù)。,

5、分為規(guī)劃指標、建筑指標和結構指標，可以對不同項目間的同類指標進行比較分析。,記錄各項目及其各產(chǎn)品類型的結算成本，可以對不同項目間的同類產(chǎn)品指標進行比較分析。,記錄各項目材料設備的價格等詳細資料，便于新項目估算和部品設計時參考。,設計階段的成本控制,控制要點：合理的產(chǎn)品技術經(jīng)濟指標 設計周期、設計質(zhì)量。 控制原則：經(jīng)濟合理性最大。 需求文件： 規(guī)劃設計工作流程與評審制度,軟件開發(fā)前基礎工作及制度的完善,設計成本控制,70%的成本由設計階段確定,建筑專業(yè)：準確的定位、合理的經(jīng)濟技術指標 結構專業(yè)：設計人員的經(jīng)濟意識、合理的安全系數(shù) 設備專業(yè)：材料設備的性價比、兼顧長期使用成本,設計階段的主要經(jīng)濟指

6、標,容積率 建筑占地面積 單方鋼筯含量 單方砼含量 窗地比 建筑周長面積比 ,招標成本控制,控制要點：獲取競爭性低價成本 盡量采用工程量清單方式 集中采購 控制原則：全面招標原則 合理低價中標原則 透明公正原則 需求文件：工程及材料招標管理辦法,軟件開發(fā)前基礎工作及制度的完善,工程量清單招標的優(yōu)點,降低職業(yè)風險 ，對成本人員的個人水平的依賴性降低； 提高工作效率 ，尤其是能大大縮短結算核對時間； 便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫： 工程總價準確； 有更合理的時間辦開工手續(xù)；發(fā)現(xiàn)設計失誤，減少變更 及時評估出造價咨詢公司的工作質(zhì)量,合同簽約階段的成本控制,控制要點：合同談判（慎選） 合同審批 控

7、制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂 原則、招標原則、利益明晰原則 需求文件：工程合同管理辦法 合同分類編號規(guī)則,軟件開發(fā)前基礎工作及制度的完善,合同的主要經(jīng)濟條款,合同造價：總價合同、單價合同、費率合同 付款進度：按月付款、按形象進度付款 總包管理配合費：2% 采購保管費：1.53%(其中采購70%、保管30%） 保修金：35% 材料供應方式：甲供、甲控乙供、乙供 變更與簽證：按合同單價、按定額下浮 竣工驗收與結算：結算方法、核對時間要求等 ,合同簽約階段的成本控制,軟件開發(fā)前基礎工作及制度的完善,工程類合同共分六類，相應編號按下列括號中漢字表示。 土地合同（土地）：項目合作開發(fā)與土地使

8、用權出讓、轉讓等合同； 前期合同（前期）：規(guī)劃、設計、勘察、監(jiān)理、造價咨詢等合同； 施工合同（施工）：包括建筑、安裝、裝飾、市政等施工或安裝合同； 工程材料設備采購合同（采購）：包括材料采購、甲方付款乙方收貨的三方合同、設備購買等合同； 園林環(huán)境合同（環(huán)境）：包括室外環(huán)境施工和采購合同； 營銷包裝合同（營銷）：包括策劃、銷售代理、樣板間裝修、戶外廣告牌制安、媒介廣告設計、制作、宣傳品設計、印刷等合同；,施工期間的成本控制,控制要點：變更與簽證的控制 工程質(zhì)量的控制 工期控制 控制原則：權力限制原則、時間限制原則 多級審核原則、完工確認原則 需求文件：設計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法,軟件開發(fā)前基礎工

9、作及制度的完善,結算階段的成本控制,控制要點：嚴格審核結算工程量 合理確定結算單價 控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則 準確高效原則、可復查性原則 需求文件：工程預結算管理辦法 結算復核工作實施細則,軟件開發(fā)前基礎工作及制度的完善,銷售承諾及物業(yè)管理成本控制,控制要點：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書） 物業(yè)管理虧損 控制原則：獨立、健康運營，不產(chǎn)生經(jīng)營負擔。 需求文件：銷售管理制度 物業(yè)管理制度,軟件開發(fā)前基礎工作及制度的完善,責任成本管理,目標成本管理,作業(yè)過程管理,成本管理軟件,公司總經(jīng)理層,控制系統(tǒng),信息系統(tǒng),組織系統(tǒng),最終形成如下所示的成本管理構架和模式,領導機構,管理工具,管理制度,成本、工程文件,金蝶開發(fā)合同管理軟件的優(yōu)勢,成本數(shù)據(jù)與財務息息相關，能方便的進行數(shù)據(jù)轉換。,金蝶軟件的數(shù)據(jù)安全性較高。,金蝶軟件的控件中，已很好地實現(xiàn)分項目按數(shù)據(jù)進 行授權，查詢方便且功能強大。,金蝶可以實現(xiàn)數(shù)據(jù)遠程同步復制，便于集團監(jiān)控。,軟件使用后的成本管理現(xiàn)狀和前景,工程和材料采購合同條款、合同價集團內(nèi)互相借鑒。,類似項目之間很方便進行比較，挖掘成本降低潛力。,及時統(tǒng)計變更簽證的造價，實現(xiàn)可控。,成本數(shù)據(jù)與財務之間相互調(diào)用，協(xié)調(diào)高效。,各項目成本數(shù)據(jù)集中反饋，即時了解項目動態(tài)成本 和利潤狀況，項目定位和領導決策更加準確。,工程管