房地產(chǎn)評估中最高最佳使用分析

1、.房地產(chǎn)評估中最高最佳使用分析一、引言 請作者和站長聯(lián)系，寫上您的大名 最高最佳使用，是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。在房地產(chǎn)估價規(guī)范中明確規(guī)定房地產(chǎn)評估要以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價，并要求在估價報告書中予以詳細說明。這就意味著，以后房地產(chǎn)評估報告中該環(huán)節(jié)將不可缺少。然而縱觀目前的房地產(chǎn)評估報告，對此要么只簡單列在遵循的原則中，不加分析；要么只字未提。這與我國房地產(chǎn)評估起步晚，發(fā)展尚持完善有關。為此，我想結合具體案例，談談如何實行最高最佳使用分析，以求拋磚引玉。二、最高最佳使用分析的前提條件 要判斷待估房地產(chǎn)是否處于：最高最佳

2、使用，我們一般應在兩種不同的前提下進行討論,一種是假設為空置狀態(tài)。按最佳途徑進行開發(fā)。另一種是假設為當前使用狀態(tài)。在后一種前提下,應根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作下列之一的判斷與選擇，并在估價報告書中予以說明： 1維持現(xiàn)狀繼續(xù)使用前提：認為維持現(xiàn)狀繼續(xù)使用仍然妥當時為在維持現(xiàn)狀繼續(xù)使用下的估價。 2直接轉換用途前提：認為轉換用途再予以使用更為妥當時為在考慮用途轉換后再予以使用下的估價。 3裝修改造繼續(xù)使用前提：認為裝修改造但不轉換用途再予以使用較為妥當時，為在考慮裝修改造但不轉技用途再予以便用下的估價。 4裝修改造轉換用途前提：認為裝修改造并轉換用途再予以使用更為妥當時，為在考慮裝修改造并轉

3、換用途后再予以使用的估價。 5拆除重新利用前提：認為拆除建筑物再予以利用更為妥當時，為在考慮建筑物拆除后再予以利用下的估價。 一般情況，拆除現(xiàn)有建筑物對場地的價值而言是不適宜的。三、實例分析最高最佳使用 這個實際案例是評估一個擁有八幢七層樓房，共224套住房的居住小區(qū)的公開市場價格。該小區(qū)占地12畝；總建筑面積19264平方米，位于某市兩部商貿(mào)居住開發(fā)區(qū)，周邊有多條城市干道通過，交通十分便捷，市政設施如供水、排水、通訊等十分完善。商服業(yè)、學校、菜市、醫(yī)院等距此不遠。下面是待估房地產(chǎn)的最高最佳使用分析具體過程， 1、假設場地空置分析最高最佳使用。可以從如下四個方面入手。(1)開發(fā)用途在法律上是否

4、允許或存在合理性?(2)場地自然條件是否可能?(3)在現(xiàn)有和規(guī)定的市場條件下，規(guī)劃用途是否經(jīng)濟。資金上是否可行?(4)在法律允許、自然因素家可能、經(jīng)濟也可行的多個選擇中，規(guī)劃用途測算是否達到最大利益? 自然因素可能性 座落在該市南部的標的地塊適合各種土地用途。是緊臨新民街、606高速公路、402省道和150高速公路，地塊有到鄰里周圍和商業(yè)中心的便捷通道。因此，地塊作多層公寓有好的潛力，這種用途為周圍的用途所證實。同時地塊的自然條件，如面積、形狀、進深、地形、進出口和公用設施，也允許如此用途。但若作商業(yè)用途,由于標的地塊不靠主次干道，而受到限制。二是地表和地下土地條件也表明滿足建造多層公寓住宅結

5、構。沒有任何負面的通行權和侵占物注明限制該用途或削弱地塊的市場可能性。所給地塊的自然特征表明，地塊的多層公寓住房用途在自然因素方面是可行的。 法律許可性 現(xiàn)在為多層公寓，住宅規(guī)劃允許多層公寓住房開發(fā)和其他用途，如商場、學校、公園和其他公共設施。按照不同的高度、密度、后退和地塊分割要求的所給條件，其他任問用途都是法律允許的。 經(jīng)濟可行性 地塊的座落條件?？拷饕煌ň€路、商場和就業(yè)中心。假如空置并準備開發(fā)，在合理短期市場下，用于多層公寓住房的出租或轉讓。在一定程度或價格方面足夠收回土地取得成本和開發(fā)土地的成本。空置的多層公寓住房士地相對缺少，隨地塊大小和位置的變化，售價界于2030萬/畝之間，類

6、似質量的公寓一般市場水平的租金界于68元平方米月之間。運用收益法我們可看到，假設合理的設計和建筑物裝修，這個租金水平將提供必要的凈營運收入償還債務相提供一個合理的股東投資回報?；诳罩玫恼{查。在此區(qū)域的多層公寓住房實際入注率界于90100之間。基于在該區(qū)域其它公寓樓的成功操作和委估物業(yè)區(qū)應有便捷的交通到交通干道、就業(yè)和商業(yè)中心，委估物業(yè)將有比本地區(qū)其他樓宇更強的市場競爭力。因此，本地塊的多層公寓住房用途經(jīng)濟上是可行的，所討的租金和價格滿足如此單元和相應建筑的費用。 最經(jīng)濟產(chǎn)品 一般多層公寓規(guī)劃用途也允許其它不同的用途如學校、藥店、診所和旅館。場地自然條件滿足這些用途。低層公寓住宅開發(fā)的典型結果

7、比多層公寓住宅用途開發(fā)土地價值少，最高價值的旅館和寫字樓應該比委估地塊有明顯高的通視條件和交通流量。基于這些觀察，在法律允許、自然因素可能和經(jīng)濟可行下的用途選探中，多層公寓住房，代表最佳效益。 綜上所述 地塊如果是空置，且地塊座落在這樣地區(qū)：具有多層公寓住房開發(fā)的自然條件和極為便捷的交通主干道及就業(yè)中心，同時，場地有足夠的公用設施，適宜的面積和形狀，開發(fā)為多層公寓住房是十分有潛力的可使該地塊達到最高最佳使用。2場地當前使用狀態(tài) 委估地塊現(xiàn)建有八幢七層磚混結構公寓樓，共224套住房，總建筑面積為19264平方米。所給事實說明委估地塊現(xiàn)在建設用途基本滿足假設主置條件下最高最佳使用定義。并且其價值超

8、過空置時價值本身。在己建的前提下探討地塊最高最佳使用是適宜的。 首先，地塊上現(xiàn)有建筑物的位置布局與被認可的進口與出口，表明了現(xiàn)有建筑物自然因素是可行的。公用設施的完備和到主要交通道路段的便捷性更進一步證實滿足自然因素可行性的要求。同時也沒有非常規(guī)土壤或地下土壤被注明限制類似目前建筑的用途。 在探討現(xiàn)有建筑是否滿足法律許可條件時核查了規(guī)定的用途、密度和不同的自然條件沒有被任何公共或私人約束所限制。因沒有私人限制存在、僅討論公共限制，包括規(guī)劃要求。 委估物業(yè)占地12畝，法律允許最大建筑面積為2000平方米，并規(guī)定每套住房不得少于o.5個仃車泊位，委估物業(yè)有19264平方米建筑和近120個泊位，平均每單元泊位為0.54個。因此、建筑物滿足這些要求。委估建筑物的布置也顯示滿足規(guī)劃要求，如紅線后退、高度等。因此，本委估物業(yè)滿足法律要求，因而是法律許可的用途。 再次，須探討委估物業(yè)作為多層住房公寓樓繼續(xù)使用的經(jīng)濟可行性。委估物業(yè)和競爭性物業(yè)均擁有超過90的入住率，如上節(jié)描述的，現(xiàn)有建筑物能提供足夠的凈收益償還債務或提供給股東一個合適回報率。因此，根據(jù)營運收益的分析能從委估物業(yè)營運中推導出現(xiàn)有建筑具有經(jīng)濟可行性的結論。 最后，引出的另外問題是自然條件可能、法律允許和經(jīng)濟可行的相關選擇中，現(xiàn)有用途每種布置是否產(chǎn)生最佳效益。如在討論假設場地空置時的最高最佳使