當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析課件

1、當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,1,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,中國指數(shù)研究院 CREIS中指數(shù)據(jù) 2010年9月,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,2,全國土地市場形勢分析 2010年房企拿地策略及建議 城市投資吸引力研究及案例,目錄,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,3,1. 供應增加，市場理性，土地價格穩(wěn)中有降,住宅用地供應量持續(xù)增加，地價快速上漲勢頭得到遏制，土地價格穩(wěn)中有降，企業(yè)拿地良機再現(xiàn)。 后期政策重點集中在打擊開發(fā)企業(yè)囤地、實現(xiàn)土地的有效供應。,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,4,1.1 土地供應：2010年

2、住宅用地計劃供應量大幅增加，力度空前,2010年計劃供應住宅用地18.5萬公頃，是2009年實際供應量7.65萬公頃的2.4倍，是2005-2008年每年土地計劃供應量5萬公頃的3.7倍。深圳2010年計劃供應住宅用地407公頃，同比增加270%。,表：2010年土地計劃供應量結構分布,數(shù)據(jù)來源：國土資源部、CREIS中指數(shù)據(jù)土地版,圖：2005-2010年全國住宅用地計劃供應量及同比變化,圖：2006-2010年深圳住宅用地計劃供應量及同比變化,表：2010年深圳住宅用地計劃供應量結構分布,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,5,1.2 供應計劃：除天津、上海外，多數(shù)城市完成率偏低

3、，深圳完成率僅18%,CREIS中指數(shù)據(jù)土地版供應量統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-8月全國僅能完成土地供應計劃的45%，完成年度供應計劃難度較大。一線城市中，深圳實際供應量僅為計劃的18%，廣州為21%，北京為35%；二線城市供應量明顯高于一線城市，但普遍低于50%。天津土地供應量較大，完成率高達160%；上海通過預公告的形式加大市場供應，基本完成供地計劃。各城市實際成交的占計劃供應的比例更低，深圳僅18%(目前深圳僅有一宗住宅用地成交)。,表：重點城市土地供應計劃1-8月完成率（15城市）,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,6,1.3 實際供應：1-8月住宅用地累計供應量同比增長近70%,在

4、土地計劃供應量放量的背景下，住宅用地實際供應量持續(xù)增長，遠超去年同期水平。CREIS中指數(shù)據(jù)土地版統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國105城市1-8月累計推出招拍掛住宅用地2.72萬公頃，同比增長68%。 土地供應量的大幅增加提高了企業(yè)拿地的選擇空間，為企業(yè)擴展土地儲備提供了良好的機遇。,圖：2010年1-8月全國住宅用地月度供應量,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)土地版、,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,7,1.3 深圳供應：1-8月住宅用地累計供應20公頃，同比減少47%,1-8月深圳只推出1宗住宅用地，共計20公頃，同比減少47%。若完成供地計劃，深圳在余下的4個月需供應90公頃的住宅用地，可

5、見，政府供地壓力較大。 自3月3日比亞迪居住用地出讓以來的3個多月時間里，深圳沒有一塊商品住宅地塊推出。但3月3日出讓的比亞迪居住地塊雖是公開方式，但由于競買者限制為汽車企業(yè)以及未來房屋發(fā)售對象限定為汽車行業(yè)人士，而非真正的商品住宅用地。由此推算深圳居住用地零出讓，事實上已經(jīng)持續(xù)了將近一年之久。根據(jù)深圳市住房建設規(guī)劃2010年度實施計劃，今年深圳市商品住房用地預安排共12個地塊，總面積61.75萬平方米 。,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,8,1.4 成交：1-8月全國住宅用地成交量同比增加55%,2010年1-8月，全國住宅用地共成交1.95億平方米，同比增長55%。 從單月數(shù)

6、據(jù)來看，4-6月土地市場觀望氣氛濃厚，成交量逐月下降，在7月有所回升，但8月下降明顯。8月全國105個城市共成交住宅用地1453公頃，環(huán)比下降37%，同比下降42%。 3-8月，住宅用地成交面積與同期推出面積的比值由0.9持續(xù)下降至0.5，在目前的環(huán)境下，房企拿地較為審慎。 開發(fā)企業(yè)審時度勢，根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要，積極擴充土地儲備。,圖：2010年1-8月住宅用地月度成交量,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,圖：2010年1-8月住宅用地成交面積與推出面積比值,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,9,CREIS中指數(shù)據(jù)土地版地價統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年全國105個城市住宅用地樓面地價為1863

7、元/平方米，較2009年下半年下降9%。8月全國住宅用地樓面地價為1831元/平方米，雖然環(huán)比上漲17%，但仍然低于新政前的水平。 新政5個月之后，住宅用地樓面均價穩(wěn)中有降，政府土地調控的效果顯現(xiàn)。在土地供應量增加、土地價格趨穩(wěn)的情況，開發(fā)企業(yè)應抓住機會有針對性的擴充土地儲備。,圖：2010年1-8月全國住宅用地樓面均價走勢,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)土地版、,1.5 價格：政府調控效果顯現(xiàn)，土地價格穩(wěn)中有降,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,10,CREIS中指數(shù)據(jù)土地版地價統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市2010年7月住宅用地平均樓面地價6463元/平方米，與2007年最高點3446元

8、/平方米相比，上漲近2倍；而二三線城市7月均價1814元/平方米，與07年最高點2489元/平方米相比，下跌27%。 此外，09年3月以來，一線城市和二三線城市地價差距不斷擴大，在10年3月達到頂峰。10年3月，一線城市住宅用地均價9925元/平方米，二三線城市均價1602元/平方米，兩者相差近6倍。,圖：2007-2010年全國住宅用地樓面均價月度走勢,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)土地版、,1.5 價格：一線城市地價波動較大，上漲幅度較大，而二三線城市地價相對平穩(wěn),-表示一線城市均價 表示二線城市均價,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,11,CREIS中指數(shù)據(jù)土地版地價統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯

9、示，重點城市住宅用地成交價格明顯下降。,圖：2010年1-8月重點城市住宅用地樓面均價走勢,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)土地版、,1.5 價格：重點城市土地價格走低,備注：-表示當月無住宅用地成交,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,12,隨著土地市場熱度的明顯下降，主要城市4-8月的住宅用地平均溢價水平逐漸走低。在目前的政策調控和市場環(huán)境下，大部分土地基本上以底價或略高于底價成交。,1.6 溢價：重點城市溢價水平普遍走低，高價地難覓蹤影,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,表： 2010年1-8月重點城市住宅用地溢價率,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,13,通過CREIS

10、中指數(shù)據(jù)土地版總價、單價、溢價排行榜發(fā)現(xiàn)，2010年1-8月的地王普遍出現(xiàn)在4月新政前，如總價前十位地塊僅1宗出現(xiàn)在新政后（4月28日富力在天津摘得的地塊），單價前十位地塊除福州4宗綜合地塊和溫州梧田站南D-48地塊外，均在新政前成交；溢價率前十位地塊有7塊在新政前成交。,1.7 地王：新政后土地市場“地王”難見,表：2010年1-8月全國成交住宅用地總價前十排行榜,表：2010年1-8月全國成交住宅用地樓面地價前十排行榜,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,14,通過CREIS中指數(shù)據(jù)土地版對2007年“地王”項目跟蹤發(fā)現(xiàn)，成交樓面地價前10的地塊中，有2宗尚未開工，有3宗正在建設

11、，有1宗被收回（廣州），有4宗開盤。 未開工的地塊樓面地價較周邊在售項目價格偏高，以杭州原東南面粉廠地塊為例，樓面地價19038元/平方米，而周邊樓盤均價在30000元/平方米左右，地價占房價比超過60%。,1.7 地王：多半地王閑置或被收回,表：2007年住宅用地單價地王(樓面地價排名前10)現(xiàn)狀,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)土地版、,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,15,1.8 流拍：新政后一線城市首現(xiàn)流拍，二線城市流拍較為普遍,CREIS中指數(shù)據(jù)土地版對全國最新成交地塊監(jiān)測顯示，新政過后，土地市場較為理性和謹慎，市場觀望氣氛濃厚，開發(fā)企業(yè)拿地的針對性較強，品質較差的地塊出現(xiàn)

12、流拍。一線城市北京、廣州、深圳均出現(xiàn)住宅用地流拍現(xiàn)象，而在新政前，一線城市住宅用地供不應求。二線城市的流拍則更為普遍，中山、合肥、佛山、長沙等城市均出現(xiàn)流拍地塊，中山成為流拍地塊最多的城市。,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)土地版、,表：2010年1-8月土地市場流拍情況,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,16,1.9 商品房市場：8月26個城市成交量普遍上漲，成交均價穩(wěn)中有升,30個監(jiān)測城市中，26個城市成交面積環(huán)比上漲，10個重點城市中，除成都外成交面積均環(huán)比上漲，其中南京位居漲幅榜首，漲幅高達90.76%。深圳8月成交商品住宅2971套，成交面積26.09萬平方米，環(huán)比上漲83.

13、66%。隨著“金九銀十”的到來，新盤入市活躍明顯，有相當一部分樓盤也開展了各種形式的優(yōu)惠活動，使得本月成交面積全線上揚。 8月各城市成交價格穩(wěn)中有升。重點城市中除天津外全線上漲，其中，北京漲幅最大，達12.33%。深圳8月商品住宅成交均價19442元/平方米，環(huán)比上漲6.95%。,表：2010年8月10重點城市商品住宅交易一覽,備注：帶*城市價格通過報價計算,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù),當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,17,1.10 趨勢：未來四個月商品房市場從“量跌價滯”到“調價促量”，將對土地市場供求產(chǎn)生重大影響,從歷史數(shù)據(jù)看量價走勢：根據(jù)2007年-2008年的市場調整路

14、徑，在抑制性政策出臺后約一到兩個季度，銷售面積開始顯著下降，再過一到兩個季度房價開始下跌。但此次新政力度大、措施嚴，房價過快上漲的勢頭已經(jīng)得到遏制。 預計未來四個月，商品房市場將由“量跌價滯”到“調價促量”，開發(fā)企業(yè)資金回籠加快，產(chǎn)品去化速度加快，市場需求將有明顯的回暖，這必將刺激對土地的需求。,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,18,1.11 機遇：深圳城市更新改造為企業(yè)帶來新機,為解決深圳市關內土地稀缺的問題，去年年底，深圳市政府公布了深圳市城市更新辦法，并于2009年12月1日起正式實施。 深圳市城市更新辦提供的數(shù)字顯示，截至今年上半年，全市已批準拆除重建類改造規(guī)劃78項，涉

15、及拆除用地面積約676.6公頃，建設用地面積約507.6公頃，規(guī)劃建筑面積約2694萬平方米。 2010年深圳全面城市更新改造，這將為深圳新增多達500多公頃的建設用地，優(yōu)質的土地資源讓不少開發(fā)商搶先涉足。目前，中海、華潤、金地等開發(fā)商已投入到城市更新改造中，與深圳土地市場相關的利益主體們聞風而動,快速搶食增量蛋糕。 城市更新改造為深圳房地產(chǎn)發(fā)展帶來全新的機遇，開發(fā)企業(yè)通過參與，能夠品牌的美譽度，并擴大經(jīng)營規(guī)模。不過，由于改造涉及拆遷補償問題，開發(fā)周期會比較長，這對企業(yè)的綜合運營能力提出了更高的要求。,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,19,1.12 政策：土地政策進入“穩(wěn)定期執(zhí)行

16、期”,7月20日，在中共中央在黨外人士座談會上，溫家寶總理強調兩點：（1）做好下半年經(jīng)濟工作，要堅持搞好宏觀調控，以穩(wěn)定政策為主基調，把處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調整經(jīng)濟結構和管理通脹預期的關系作為宏觀調控的核心，始終把握好政策實施的力度、節(jié)奏和重點；（2）無論是解決長期存在的體制性、結構性問題，還是解決經(jīng)濟運行中突出的緊迫性問題，都要在保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的前提下進行。 本輪土地市場調控遵循三條主線： 1、供求環(huán)節(jié)通過增加土地供應量，緩解供求矛盾，進而降低土地交易價格； 2、交易環(huán)節(jié)通過完善招拍掛制度、提高交易門檻（提高首付和保證金比例）等規(guī)范市場交易； 3、監(jiān)管環(huán)節(jié)通過地方政府問責制、打

17、擊企業(yè)囤地等加強市場監(jiān)管。 所以，我們認為，未來一段時間不會有新的土地政策出臺，未來的政策重點集中在認真執(zhí)行土地供應計劃、打擊企業(yè)惡意囤地兩個方面。,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,20,20,全國土地市場形勢分析 2010年房企拿地策略及建議 城市投資吸引力研究及案例,目錄,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,21,21,2. 市場調整，積糧建倉，品牌企業(yè)拿地熱情不減,2010年4月房地產(chǎn)新政出臺后，土地市場漸趨理性，土地溢價明顯下降。2010年1-8月，多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過2009年企業(yè)拿地金額的60%，企業(yè)的投資熱情不減。 從拿地區(qū)域分布看，由于一線城市

18、樓面地價有所提升，而二三線城市樓面地價變化相對較小，品牌房企加大了在二三線城市土地儲備力度，拿地面積占企業(yè)新增土地儲備均接近或超過7成。我們認為，品牌房企應根據(jù)自身的資金實力，制定有效地拿地策略，為持續(xù)健康發(fā)展蓄力。,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,22,22,2.1 開發(fā)企業(yè)土地儲備普遍滿足4年開發(fā)時間,表：部分品牌房企土地儲備及可滿足開發(fā)年限(截止2010年8月),CREIS中指數(shù)據(jù)土地版監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，按照年增長速度30%計算，大部分企業(yè)土地儲備只夠4年左右的開發(fā)時間。其中，恒大土地儲備估值達7238萬平方米，為各企業(yè)中最高值，但是按照其計劃每年2000萬平米開工計算僅夠35

19、年開發(fā)；而萬科在10年加快了拿地的步伐，土地儲備估值達約4394萬平方米，近一年中通過較為快速的擴張拿地，可滿足4-5年的開發(fā)時間。,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)土地版、,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,23,23,2.1.1 品牌企業(yè)拿地積極，萬科新增建筑面積居首位,表：2010年1-8月品牌企業(yè)新增土地儲備,2010年1-8月萬科新增建筑面積1481.38萬平方米，拿地金額319億元，超過去年全年279億的拿地金額。而恒大地產(chǎn)則繼續(xù)保持超低價格大規(guī)模拿地，以僅738元/平米的代價擴張超過2221萬平米，擴張速度為各企業(yè)之首。恒大拿地方式較為靈活，1-8月通過招拍掛方式獲取的土

20、地僅600萬平米，剩余的通過協(xié)議、收購和合作開發(fā)的方式獲取，土地獲取成本相對較低。,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,24,24,2.1.2 品牌企業(yè)拿地集中在二三線城市，華潤與金地新增土地儲備無一線城市,表：2010年1-8月品牌企業(yè)新增土地儲備面積及成本,受一線城市拿地成本較高、銷售價格處于高位等因素的影響，企業(yè)加強二三線城市的土地儲備成為主流。北京、上海等一線大城市的房地產(chǎn)市場已十分成熟，土地資源日趨稀缺，企業(yè)購置土地難度日益加大，同時逐漸趨緊的宏觀政策也一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)在一線城市的運營風險。,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)土地版、,當前形勢

21、下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,25,25,2.1.3 新政下，品牌房企拿地趨向謹慎、理性、科學,2010年一季度，萬科、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、綠城集團等品牌房企拿地熱情高漲。但在2010年4月中旬房地產(chǎn)新政出臺后，品牌房企拿地數(shù)量和金額都有所下降，拿地趨向謹慎。中海地產(chǎn)56月均沒有拿地，萬科拿地策略也出現(xiàn)明顯調整，企業(yè)56月僅用43億元新增土地規(guī)劃建筑面積210萬平方米， 56月拿地面積與拿地金額占上半年的比例分別為20.1%和17.1%。 但在7月之后，品牌企業(yè)拿地逐漸積極。中海7月拿地建筑面積238萬平方米，超過上半年拿地總面積；綠城7月新增土地儲備112萬平方米，是今年拿地最多的月

22、份；而萬科地產(chǎn)進入8月后又新增土地近百萬平米，持續(xù)保持著較為積極的拿地態(tài)度。遠洋地產(chǎn)則在8月首度進駐上海獲得羅店地塊，樓面地價超過2萬元/平米?？梢姼髌放品康禺a(chǎn)企業(yè)在保證自身資金鏈的情況下，已經(jīng)開始較為積極的進行土地擴張，為今后的發(fā)展做準備。,表：2010年1-8月品牌房企月度新增土地儲備面積及金額,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,26,26,2.2 建議：品牌房企應理性增加土地儲備，為持續(xù)發(fā)展蓄力,房地產(chǎn)新政提出完善土地招拍掛制度，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。土地政策的明顯調整，對開發(fā)企業(yè)來說既是挑戰(zhàn)也是機遇。 隨著土

23、地市場正逐步恢復理性，品牌房企應根據(jù)自身的資金實力，制定有效地拿地策略。 在拿地的市場策略上，由于一線城市可開發(fā)面積逐漸減少，品牌房企可以通過在二三線城市加大布局，擴大市場占有率來擴大企業(yè)規(guī)模，對于地價較為便宜的三四線城市，企業(yè)可以積極擴大土地儲備，為今后做長遠打算； 在拿地的產(chǎn)品策略上，由于保障性住房和中小套型普通商品房用地規(guī)模的大幅增加，參與保障房項目開發(fā)、加快加大普通商品房項目建設成為未來一段時間內部分企業(yè)主流經(jīng)營模式的可能性加大，品牌房企可以適當優(yōu)化現(xiàn)有經(jīng)營方式與產(chǎn)品結構，做好品牌建設，為未來發(fā)展打下良好基礎； 在拿地的資金策略方面，品牌房企可以積極探索信托、債券、房地產(chǎn)基金等多樣化的

24、融資渠道，緩解銀行信貸緊縮帶來的不利影響。,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,27,27,全國土地市場形勢分析 2010年房企拿地策略及建議 城市投資吸引力研究及案例,目錄,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,28,28,3.1 城市投資吸引力分析的理論框架,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,29,29,3.2 城市投資吸引力分析的評價指標體系,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,30,30,3.3 上海、重慶超過北京，成為住宅開發(fā)投資吸引力前二名城市,研究結果顯示，住宅開發(fā)投資吸引力十五強城市是：上海名列第1，重慶名列第2，北京位居第3，第4至第1

25、0名依次是：成都、廣州、杭州、天津、深圳、蘇州和大連，第11至15名分別為：青島、南京、沈陽、西安和長沙。重慶憑借領先的市場規(guī)模（住宅銷售面積以及新開工、施工和竣工面積皆在40個城市中排名第一）和較快的成長速度躋身住宅開發(fā)投資吸引力第2位。,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,表：2010中國40個大中城市住宅開發(fā)投資吸引力十五強,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,31,31,3.4 上海成為中國房地產(chǎn)開發(fā)最具吸引力的城市,按照因子分析法得出房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力十五強為：上海、北京、重慶分列第一、二、三名，第4至第10名城市依次為廣州、成都、蘇州、天津、深圳、杭州和大連。第11名至第1

26、5名分別為沈陽、寧波、青島、南京和無錫。,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,圖：2010年中國房地產(chǎn)市場投資吸引力前十五名,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,32,32,3.5 上海成為中國房地產(chǎn)開發(fā)最具吸引力的城市,表：2010中國40個大中城市房地產(chǎn)投資吸引力前十五名,從2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力十五強城市綜合得分可以看出，排名前兩名的上海、北京與第三名之間的分差遠大于第3名至第15名之間得分的差距，表明上海和北京的城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力總體大大高于其他二三線城市。重慶憑借住宅開發(fā)投資吸引力排名第2以及商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資吸引力排名第4以及投資環(huán)境進入前十的優(yōu)勢，2010年

27、房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力位居第3位。其他排名靠前的城市還有成都、蘇州、天津、深圳、杭州等。,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,33,33,3.6 09年全國房價絕對水平和增速均創(chuàng)新高，但近五年累計漲幅不及GDP、人均可支配收入,2009年，全國住宅銷售均價達4474元/平方米，同比上漲25.1%，是1995年來的最高漲幅，比2007年高出近9個百分點。而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入等增速均低于10%，但居民儲蓄存款同比增長21.5%，達到26萬億的歷史高位，M2增速達27.7%，是1996年來的最高水平。,圖：1978年來GDP等指標增長率（按當年價計算，不考慮通脹因素）,1

28、998年-2009年，全國住宅均價累計上漲141%，而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累計增幅均超過2倍，居民儲蓄存款增長3.5倍，M2增長4.8倍。 1998-2004年，全國住宅均價累計上漲37%，低于同期GDP等指標漲幅，而2004-2009年，全國住宅均價累計上漲76%，與同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民儲蓄存款漲幅基本持平。 2010年上半年，全國住宅均價同比上漲6.7%，較2009年大幅下降，同期GDP、人均可支配收入、儲蓄存款等指標的名義增長率均超過10%，M2增幅達18.5%。,1988-1999年，全國住宅均價增速波動顯著，1994和1999年兩次觸底。,

29、2008年，全國住宅均價下跌1.9%，是近十年來首次下跌。,表：不同時期房價、GDP等指標累計漲幅,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,34,34,3.7 重點城市1998-2009年房價漲幅普遍低于同期GDP和居民儲蓄存款，但多個城市高于同期人均可支配收入,1998年-2009年，8個重點城市中，除上海外房價漲幅均低于同期GDP和居民儲蓄存款累計增幅，如北京住房均價累計上漲337%，但GDP和居民儲蓄存款分別增長399%和339%；深圳住房均價累計上漲202%，但GDP和居民儲蓄存款分別累計434%和560%。 但與人均可支配收入和人均GDP相比，8

30、個重點城市中，有6個城市的房價漲幅超過同期人均可支配收入，3個城市漲幅高于人均GDP，如上海住宅均價漲幅達309%，而人均可支配收入增幅僅為229%。天津、武漢、重慶的住宅均價漲幅也略高于同期人均可支配收入。,1998-2009年北京等重點城市住宅均價等指標累計漲幅,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,三類城市2009年宏觀指標情況,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,35,35,3.8 一線城市2004-2009年房價累計漲幅超出同期宏觀經(jīng)濟指標，二線城市漲幅相對較小,2004年-2009年，重點城市的住房均價增速加快，其中北京的累計漲幅達到179%，而同期GDP、人均GDP等指標累計

31、增幅均低于100%，僅有居民儲蓄存款累計增長101%；上海、廣州、深圳的住宅均價漲幅也高于同期GDP、人均GDP等宏觀指標。 天津、武漢、重慶等二線城市住房均價漲幅低于同期GDP（南京基本持平），但均高于同期人均可支配收入。以哈爾濱、昆明為代表的三線城市房價漲幅明顯低于GDP等指標漲幅。,數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng),2004-2009年北京等重點城市住宅均價等指標累計增幅,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,36,36,3.9 案例上海投資吸引力研究,本案例從宏觀形勢、市場狀況、產(chǎn)品特征、熱點區(qū)域、主要開發(fā)企業(yè)、城市投資建議等六個角度分析上海的投資吸引力

32、。,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,37,37,3.9.1 宏觀形勢（略）,圖：2001年至今上海GDP總額及其增長率,圖：2004年至今上海三次產(chǎn)業(yè)結構,圖：2001年至今上海人均GDP、人均儲蓄余額、可支配收入,圖：1999年至今上海人均住宅可居住面積,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,38,38,3.9.2 市場狀況（略）,圖：2001年來上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其增長率,圖：2001年來上海商品房施工和新開工面積及其增長率,圖：2001年來上海土地購置與開發(fā)面積及其增長率,圖：2001年來上海商品房銷售均價及其增長率,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析

33、,39,39,3.9.3 產(chǎn)品特征（略）,圖：2007年來上海不同面積住宅成交占比,圖：2007年來上海不同價位住宅成交占比,表：上海在售項目不同戶型情況（不包括獨棟及TOWN House戶型）,圖：2007年來上海不同環(huán)線住宅成交面積占比情況,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,40,40,3.9.4 熱點區(qū)域（略）,圖：2007年來部分區(qū)域住宅成交面積占比,圖：2009年前三季度上海不同區(qū)縣住宅成交面積,圖：2008年至今上海招拍掛市場住宅類用地成交宗數(shù)占比,圖：城市規(guī)劃：四大城市副中心,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,41,41,3.9.5 主要開發(fā)企業(yè)（略）,表

34、：第四屆上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十強,圖：2009年上半年上海銷售額前十名企業(yè),表：上海主流房地產(chǎn)企業(yè),當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,42,42,3.9.6 城市投資建議（略）,（1）表：上海投資潛力SWOT分析,（2）投資建議 近年來上海房地產(chǎn)市場逐漸向外環(huán)轉移，四大副中心和“三林板塊”將是未來建設的重點，從風險較小的角度來看，真如副中心和“三林板塊”可作為企業(yè)試水上海的選擇；而對于資金實力較強和高端產(chǎn)品開發(fā)能力較強的企業(yè)來說，“花木板塊”是一個可以長期關注的區(qū)域。 此外，企業(yè)還可憑借較強的資金實力，與中華企業(yè)、上海中房、張江高科、陸家嘴等有較多土地儲備但開發(fā)進度相對較慢的上海本地

35、企業(yè)進行合作開發(fā)。 在投資方式上，對于真如板塊，由于目前地價相對較低，可采用獨自拿地的方式進行；三林板塊近年升溫明顯，可采用合作拿地或單獨拿地的方式進行；花木板塊未來仍有推地可能，但地價較高，競爭激烈，可采用合作拿地的方式或更多關注土地二級市場。,（3）投資風險 上海宏觀經(jīng)濟本身存在的各種風險：國際經(jīng)濟、國內政策等； 國內外優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)紛紛進入，市場競爭激烈； 優(yōu)質地塊供給量較小，土地獲取成本高； 管理半徑擴大帶來的經(jīng)營成本和管控能力的調整。,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,43,CREIS中指數(shù)據(jù)-土地版 開發(fā)商的拿地實用工具,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及城市投資機會分析,44,CREIS中指數(shù)據(jù)-土地版是我國時間最長、信息最豐富、更新最及時、功能最完善的土地數(shù)據(jù)庫,CREIS中指數(shù)據(jù)土地版是我國覆蓋范圍廣、監(jiān)測時間長、更新速度快、統(tǒng)計功能完備、能夠迅速反映土地市場變化的土地信息數(shù)據(jù)庫。,項目后續(xù)跟蹤，掌握地塊投資收益,地塊周邊監(jiān)測，解析區(qū)域競爭環(huán)境,地價房價聯(lián)動，市場投資風險測評,百城土地跟蹤，鎖定最新優(yōu)質地塊,當前形勢下主流企業(yè)拿地策略及