投資建議書附錄C

1、1、2002年武漢市出臺的房地產(chǎn)政策法規(guī)一覽表序號政策1市人民政府關(guān)于印發(fā)武漢市加強土地資產(chǎn)經(jīng)營管理實施方案的通知2武漢市土地儲備管理辦法、武漢市土地交易管理辦法36項制度（規(guī)劃國土并行審批制度、建設(shè)項目批后公示制度、違法建設(shè)通報制度、重大建設(shè)項目批前聽證制度、行政執(zhí)法行為投訴制度以及行政執(zhí)法責(zé)任目標管理制度）4武漢市規(guī)劃國土管理依法行政手冊5武漢市城市房屋拆遷管理辦法6武漢市土地級別基準地價782、漢市歷年房地產(chǎn)開發(fā)量及銷售量歷年房地產(chǎn)開發(fā)量項目/ 年199931994199519961997199819992住宅施工面積198.07197.05255.6430.18568.19943.12

2、824.58941.911031.381208.3381387住宅竣工面積78.4385.0894.23104.28172.95232.27265.9277.8334.5336.9425.7499.62522.73房屋施工面積262.74230.47297.22518.53708.361440.871432.711376.871345.151295.2713421547.621735.0房屋竣工面積118.5099.46109.48125.60200.53284.07315.99349.85445.07445.21462614.12628.48歷年房地產(chǎn)銷售量表項目/ 年19993199419

3、9519961997199819992商品房銷（預(yù)）售面積59.1749.1940.7969.5049.8790.39109.55162.22263.48253.32個人購買商品房面積5.068.076.7110.5311.0219.4130.1163.02118.40188.02244375.73393.013、武漢市樓盤檔次及規(guī)模各檔次代表樓盤檔次代表樓盤價格（元/平米）特征豪宅東湖林語、怡景花園、世紀華庭4000以上武漢市稀有豪宅，占據(jù)極佳地段高檔麗島花園、水藍郡、香格里嘉園、都市經(jīng)典、福星城市花園30004000樓盤品質(zhì)高，市場形象好中高檔名都花園、安順星苑、新世紀都市花園、都市經(jīng)典2

4、4003000地段優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢中檔金色雅園、當代光谷智慧城18002400規(guī)劃優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢中低檔華星辰龍城、百步亭花園、山水華庭12001800經(jīng)濟適用房，一般性樓盤武漢市大盤規(guī)模情況樓盤名稱規(guī)模百步亭花園3000畝常青花園4000畝名都花園1000畝萬科四季花城2000畝新地東方花都1200畝金色港灣800畝F天下3000畝4、近年來武漢市城區(qū)人口變化情況武漢市家庭戶數(shù)、人口數(shù)表年份1992199319941995199619971998199920002001總戶數(shù)總?cè)丝?001年武漢市分年齡人口數(shù)（單位：人）年齡段20-2425-2930-3435-3940-4445-4950-54

5、55-59人口數(shù)75648758527269557373219934747883136395、武漢市歷年GDP武漢市GDP值年份1999519961997199819992GDP（億元）176.83357.23485.76606.91782.13912.331001.891085.681206.841347.801493房地產(chǎn)GDP10.2412.714.5224.1427.8330.8137.08武漢市歷年人均GDP值年份1999519961997199819992人均GDP2673519269826736206178826、居民收入結(jié)構(gòu)指標年平均工資總額年份1992199319941995

6、19961997199819992年平均工資總額（元）268935334586289080年可支配收入年份198952年可支配收入538778173057820增幅33.8%22.3%10.6%18.1%8.0%8.1%8.0%年人均儲蓄余額年份199519961997199819992人均儲蓄余額（元）161449927446874110907.本地和外地房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營項目市場勝、敗點比較分析本地企業(yè)經(jīng)營項目市場勝、敗點分析項目名稱企業(yè)名稱市場勝點市場敗點結(jié)果評估百步亭花園武漢安居公司規(guī)模大 價格平戶型好 成本低建筑外觀設(shè)計、園林規(guī)劃設(shè)計水平差市場打開了，利潤實現(xiàn)了，后期發(fā)展空間變小了。輝煌

7、公寓香江新村紫荊花園武漢城開集團品牌好、質(zhì)量優(yōu)、環(huán)境靚、價格平項目規(guī)模小、包裝平、營銷方法簡能較好的實現(xiàn)項目銷售，企業(yè)利潤不斷擴大香江花園千禧園陽光花園武漢市統(tǒng)建辦品牌好、質(zhì)量優(yōu)、價格平、環(huán)境靚容積率高、建筑風(fēng)格單一現(xiàn)階段能實現(xiàn)較好的銷售、長期發(fā)展空間有限藍灣俊園武建集團品牌好、質(zhì)量優(yōu)、環(huán)境靚、規(guī)劃新北方設(shè)計，南方手法，成本居高不下，導(dǎo)致售價過高產(chǎn)品叫好不叫座，營銷業(yè)績差，項目利潤難以實現(xiàn)水上名都城武漢城投集團規(guī)模大、品質(zhì)高、自然環(huán)境好設(shè)計理念過分超前，價格高，居住成本高產(chǎn)品銷售不佳，整體開發(fā)計劃受阻碧?；▓@玉龍島花園武漢宏宇實業(yè)價格底、檔次高、宣傳力度大產(chǎn)品形象差、建筑質(zhì)量差、規(guī)劃設(shè)計差成功

8、實現(xiàn)銷售，成功實現(xiàn)利潤，企業(yè)品牌檔次較低將軍花園梨花園武漢太平洋置業(yè)超低單價、超低總價、超常規(guī)成本操作產(chǎn)品品質(zhì)低、物業(yè)管理服務(wù)水平差、企業(yè)信譽不強成功實現(xiàn)銷售，入住者不斷叫苦外地企業(yè)經(jīng)營項目市場勝、敗點分析項目名稱企業(yè)名稱市場勝點市場敗點結(jié)果評估常青花園香港新世界集團市場啟動價格低，建設(shè)規(guī)模巨大，社區(qū)環(huán)境好成本控制不佳，人事管理復(fù)雜市場打開了，投資利潤卻不理想。泰和花園香港深貿(mào)集團概念新，品質(zhì)高，企業(yè)信譽好實行低開高走，不顧市場行情限制前期銷售較好，提價后中期業(yè)績不佳，后期被迫實行降價銷售萬科四季花城深圳萬科集團品牌極佳，產(chǎn)品實現(xiàn)能力強，規(guī)劃設(shè)計經(jīng)典產(chǎn)品定位錯誤，成本及定價過高市場打不開，產(chǎn)品

9、叫好不叫座麗島花園深圳國企品質(zhì)高，自然環(huán)境好，促銷手段豐富不計成本，定位過高，價格過高前期低價銷售尚可，后期銷售受阻高爾夫城市花園香港新邦國際企業(yè)自然環(huán)境十分優(yōu)越，規(guī)劃設(shè)計先進以港人之先進自居，剛愎自用，不肯面對市場現(xiàn)實推廣方案一個接一個，卻屢屢受挫錦湖花園武漢錦湖置業(yè)有限公司規(guī)劃設(shè)計思想先進，品質(zhì)檔次較高定位錯誤銷售受阻，開發(fā)受挫，項目陷入“泥潭”金色港灣深圳四方集團大手筆，高起點過分依賴市場操作銷售狀況一般，各項指標未盡人意8、武漢主要外地開發(fā)商及中介服務(wù)機構(gòu)在漢項目情況一覽開發(fā)商樓盤名稱中介機構(gòu)在漢項目萬科萬科四季花城、萬科城市花園深圳世聯(lián)新地東方花都、福星城市花園香港新世界常青花園、新

10、華家園、夢湖家園深圳濤溢世紀彩城凱恩斯國際置業(yè)中一花園深圳中航多個小區(qū)物業(yè)管理香港新邦國際高爾夫城市花園置業(yè)國際怡景花園北京泰躍集團秀澤園深圳國企麗島花園、都市經(jīng)典浙江耀江神馬麗景灣沿海國際控股麗水佳園寶安集團南湖中央花園深圳四方金色港灣9、2000年以來武漢市分類物業(yè)價格指數(shù)表據(jù)2002年第三季度武房指數(shù)表明，本季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1049.29點，較上季度上漲16.88點；綜合物業(yè)平均價格為3016.78元/平方米，與上季度相比上漲了48.52元/平方米，漲幅為1.63%。住宅價格指數(shù)本季度為1078.31元/平方米，比上季度上漲39.32點,平均價格為2093.65元/平方米,比上季

11、度上升76.43元/平方米,其升幅為3.78%.寫字樓價格指數(shù)本季度為1038.71點,較上季度微漲了3.47點,平均價格為4163.08元/平方米.較上季度漲了13.92元/平方米,漲幅為0.34%.分類物業(yè)價格指數(shù)表季度住宅寫字樓綜合物業(yè)2000年第2季度1010.910101010.452000年第3季度1031.91012.571021.662000年第4季度1041.031015.671025.742001年第1季度1048.251018.251029.862001年第2季度1061.051016.991036.822001年第3季度1062.481019.981038.742001

12、年第4季度1082.371023.091041.902002年第1季度1003.971030.041017.012002年第2季度1038.991035.241032.412002年第3季度1078.311038.711049.292002年第4季度10、項目資金流動表項目A（5萬平米）項目合計20032004年2005年7.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.4土地成本400400前期工程費建安工程9配套工程費125不可預(yù)見費21管理費用2資金成本3030營銷成本10010105營業(yè)稅161515合計199521509827總投資（萬元）95259751銷

13、售收入160資金差額1060-2010-325-1310125累計資金差額資金來源自有資金銀行貸款累計資金結(jié)余1350項目項目B（10萬平米）項目合計2004年2005年2006年1.23.45.67.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.6土地成本400400前期工程費201010建安工程9806060公共設(shè)施及配套1210不可預(yù)見費21111管理費用21221資金成本502030營銷成本1001510221營業(yè)稅160120201512合計192412614412287390861總投資（萬元）1924401220870銷售收入22200010002

14、00資金差額2800-4230-330-1440-80140190累計資金差額資金來源自有資金銀行貸款累計資金結(jié)余11、舊城改造資料舊城改造將改變武漢房地產(chǎn)發(fā)展。2002年7月，漢陽南岸嘴二期工程實施；9月，漢口永清片舊城改造啟動；11月，新華西路一期拆遷完成；12月，武昌積玉橋片舊城改造等一系列工程的實施涉及了總計7000余戶居民的居住環(huán)境的改觀。有力的推動了武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2002年底，武漢第一個成片推出的舊城改造項目在我市土地儲備交易中心掛牌競拍成交，來自江蘇的南京三金房地產(chǎn)公司以億元人民幣競得此地，地塊總面積.萬平方米，掛牌價為億元人民幣。這是本市實行土地儲備政策以來成交最大的一

15、宗土地。也是第-個成片推出的舊城改造項目。為此武漢市土地儲備交易中心為該地塊舉行了專題推介，這是武漢第一次土地項目推介會，數(shù)十家本地及外地開發(fā)商到會。該項目位于我市漢口新興城區(qū)中心，配套優(yōu)越,由漢口火車站、王家墩中心商務(wù)區(qū)、漢口體育中心、西北湖廣場共同構(gòu)筑的商業(yè)區(qū)使其區(qū)位優(yōu)勢明顯。該地塊北臨米寬的武漢主干道發(fā)展大道，西向城區(qū)西北湖和菱角湖公園，米寬的新華西路和馬場路縱橫交錯將該地塊分為四個街坊。項目自年9月啟動，共搬遷家企業(yè)，戶居民，形成此次出讓的第一期用地。三通一平之后，新華西路布置了該市最現(xiàn)代化的路燈系統(tǒng)以及增添的兩側(cè)公共綠化帶。今年我市還將對菱角湖公園、香港路實施改造。武漢市城市總體規(guī)劃

16、，未來的地鐵、號線將分別從該地塊周邊穿過。舊城改造項目受到如此追捧，主要由于中心城區(qū)居住具有先天優(yōu)勢,城區(qū)土地價格高,但開發(fā)成本相對郊區(qū)偏低,不用為市政配套發(fā)愁,現(xiàn)階段我市置業(yè)者首先要考慮還是生活便利。在這一點上，市區(qū)住宅同郊區(qū)住宅相比有很大的優(yōu)勢。市區(qū)的公共配套設(shè)施經(jīng)過多年經(jīng)營，已經(jīng)相當完備，不僅水、電、氣、暖齊全，而且小區(qū)周圍幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點林立，就學(xué)、就醫(yī)、購物都很方便。且我市實施舊城改造政策后, 大大提升城區(qū)的環(huán)境質(zhì)量,改善城市空間景觀,逐漸甩掉昔日臟、亂、差的帽子。相比之下郊區(qū)的居住配套設(shè)施就比較薄弱，雖然環(huán)境相對較好，土地相對較多且便宜，開發(fā)商可進行連片開發(fā)并進行合理規(guī)

17、劃。但是選擇住宅不等于選擇環(huán)境，環(huán)境只是家居的一個方面，更何況環(huán)境問題，不能簡單把物業(yè)環(huán)境僅僅理解為綠化、景觀，真正意義上的環(huán)境還應(yīng)該包括社區(qū)周邊的生活設(shè)施、治安環(huán)境、人文環(huán)境等，很顯然，一個運作有序的社區(qū)不是開發(fā)商一朝一夕所能造就的。住郊區(qū)同樣存在著許多問題。首先距市區(qū)較遠，往返不很便利，花在路上的時間相對多一些，遇到車況不好或交通堵塞，浪費在路上的時間則更多。其次許多購房者不得不考慮子女入學(xué)問題。從目前中小學(xué)校的分布情況及就近入學(xué)的政策來看，郊區(qū)顯然不能很好地解決這一問題。如屬于“三區(qū)五片”中的金銀湖片經(jīng)過近三年的房地產(chǎn)開發(fā)，住宅項目不僅多而且規(guī)模大，但生活配套設(shè)施卻沒有跟上，如該區(qū)域沒有派出所；工交線路單一；購物、金融服務(wù)不夠便捷等。據(jù)調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示,過去兩年武