房地產(chǎn)成本控制管理培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)成本控制管理一、房地產(chǎn)成本管理的重要性二、房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)三、房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立五、房地產(chǎn)成本管理每個階段控制要點(diǎn)和知識積累房地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？ 投入增加了、收入降低了、利潤壓縮了 利潤=收入-成本結(jié)論： 項目利潤率下降和無利潤是目前面臨的最大困難！ 未來一段時間，價格競爭將成為市場最重要的因素，從而低成本的公司將成為未來的勝者！ 成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來的生命線！ 三、做好房地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念1、全員全程成本控制觀念 成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本

2、的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。2、要樹立高度重視計劃管理的觀念 公司計劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計劃性不強(qiáng)，就會把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽(yù)下降，趕工費(fèi)用增加，成本違約金難以估計。3、要樹立房地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀念 要創(chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時，要注意創(chuàng)新的幅度和價值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過市場預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險，即創(chuàng)新要符合項目的實(shí)際情況。4、賺錢的項目才是好項目的觀念。 站在房地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢的項目才是好項目。四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立1、房地產(chǎn)成本管理體系 成本

3、管理體系，即按照成本管理職能，建立科學(xué)的成本目標(biāo)體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理的原則，建立成本責(zé)任制度，保證目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)。2、房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個層面的內(nèi)容： 成本管理的流程與制度體系。從管理層面而言，這是最基礎(chǔ)的管理工作； 每一個階段的控制要點(diǎn)和知識積累； 從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。 關(guān)于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責(zé)任與激勵機(jī)制方面管理） 目標(biāo)成本管理體系 動態(tài)成本管理體系 責(zé)任成本管理體系 成本后評估 關(guān)于成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定流程的規(guī)范之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成

4、本控制的知識與經(jīng)驗的傳承。如：對規(guī)劃的嚴(yán)格審批、工程招投標(biāo)的控制、售樓價格的審定、成本利潤的考核等等。 從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、品牌模塊化、集團(tuán)戰(zhàn)略采購等等。3、如何建立成本管理體系（1）目前公司的成本管理現(xiàn)狀： 成本目標(biāo)管理較粗放； 責(zé)任體系不完善； 成本績效考核力度不夠； 動態(tài)成本監(jiān)控分析、反饋、指導(dǎo)力度不夠。（2）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法： 制定目標(biāo)明確崗位職責(zé)跟蹤執(zhí)行業(yè)績評估第一步：如何建立目標(biāo)成本體系（制定目標(biāo)）1、目標(biāo)成本的定義 目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的，在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是成本的控制線

5、，是成本管理的基礎(chǔ)。3、目標(biāo)成本建立的難點(diǎn)目標(biāo)成本編不準(zhǔn)怎么辦？ 相關(guān)部門參加了嗎？全成本！ 目標(biāo)成本規(guī)劃深度夠嗎？ 各項成本有依據(jù)嗎？標(biāo)準(zhǔn)、市場、測算能力 數(shù)據(jù)庫建立起來了嗎？目標(biāo)成本夠深度嗎？ 專業(yè)端口成本清單 （政府收費(fèi)/營銷費(fèi)用/財務(wù)費(fèi)用。） 建造成本清單及依據(jù) 合同清單：合同范圍與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 部品清單：標(biāo)準(zhǔn)/（材料表） 設(shè)計委托與設(shè)計深度（任務(wù)書） 設(shè)計能做什么？ 合同分判的策劃1、建立責(zé)任體系。 （鏈接保利地產(chǎn)成本控制指導(dǎo)書） 責(zé)任成本體系目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋，考核評價各職能履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中誰來做？做什么的問題

6、。我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評價？責(zé)任成本體系包含四大要素：即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評價指標(biāo)、評價部門。完成上述要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在組織架構(gòu)的層面保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)到責(zé)任人，最大程度的減少目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象，真正做到“權(quán)責(zé)明晰”有據(jù)可依。各部門各司其職1、本部門費(fèi)用2、本專業(yè)端口成本-土地成本-投資管理中心-政府收費(fèi)-開發(fā)部-設(shè)計費(fèi)-技術(shù)部-營銷費(fèi)-營銷中心-財務(wù)費(fèi)用-財務(wù)部-建造成本-技術(shù)部+采購部+工程部成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量2、作業(yè)過程

7、管理我們需要什么樣的制度流程？ 明確了“責(zé)任成本體系”，按部門/崗位對其負(fù)責(zé)的責(zé)任范圍進(jìn)行合并，我們就可以得到部門/崗位的成本、目標(biāo)集合。但如何保證部門/崗位的成本目標(biāo)能夠順利完成呢？為此我們要定義一整套完善的“作業(yè)過程指導(dǎo)書”來對部門/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說必須從“制度流程”的層面保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對成本的控制，這就是“作業(yè)過程管理”。房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的成本管理分為若干個相對獨(dú)立的作業(yè)過程，并為每個作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時定義每個作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價指標(biāo)，這樣我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個層面實(shí)現(xiàn)對成本過程控制，真正將成本控制的執(zhí)行力滲

8、透到基層一線。 保利地產(chǎn)成本管理制度文件（鏈接） 經(jīng)過前兩個步驟，“目標(biāo)明確，責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入：目標(biāo)成本執(zhí)行過程跟蹤動態(tài)成本。動態(tài)成本是項目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時反映目標(biāo)成本與動態(tài)成本的差異，幫助有關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對成本的控制。動態(tài)成本的核心是“實(shí)時性”，動態(tài)指的是在整個過程中每一點(diǎn)都能實(shí)時掌握項目最新成本狀態(tài)。 我們強(qiáng)調(diào)在項目執(zhí)行過程中，能對項目的全成本進(jìn)行實(shí)時測算，只有這樣才能控制成本，幫助決策。如果只能在項目結(jié)束時才得到數(shù)據(jù)，實(shí)際上只有基本的成本核算功能，對成本控制都沒有任何幫助。木已成舟，談控制都晚了。如何實(shí)現(xiàn)動態(tài)成本監(jiān)控？概括為：“一個中心，三條線

9、”。一個中心 以合同為中心 三條線 動態(tài)成本 實(shí)際發(fā)生成本 實(shí)付成本動態(tài)成本=合同成本+非合同性成本+待發(fā)生成本 合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分。其“高變性”決定了它是成本控制的重中之重。而非合同性成本，如政府收費(fèi)等則容易控制。合同不確定性表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項超付”等成本失控現(xiàn)象頻現(xiàn)。必須要以合同為中心。把目標(biāo)成本分解到合同中去，形成合同目標(biāo)成本。三條線： “動態(tài)成本”反映任意時段項目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布?！皩?shí)際發(fā)生成本”指的是項目當(dāng)前已審定的工程量與動態(tài)成本對比，可反映出項目整體進(jìn)度。“實(shí)付成本”指實(shí)際已支付的款項與實(shí)際發(fā)生成本對比，反映出款項的支付進(jìn)度。做到動態(tài)成本一月一清，

10、設(shè)計變更、工程簽證均當(dāng)月結(jié)清，填報成本月報表，形成動態(tài)管理的好習(xí)慣。用工具管人： 成本管理涉及領(lǐng)域多，管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，通過信息化手段將投資測算目標(biāo)、合同預(yù)算、合同結(jié)算、付款等業(yè)務(wù)集合在一起進(jìn)行預(yù)算控制、全程預(yù)警、匯總分析。并且通過多個項目積累，形成企業(yè)成本管理知識庫沉淀下來，不因人員的流動而流失。成本數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)引用與置換。成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門成本控制溝通的平臺，是對手研究的執(zhí)行沉淀。成本數(shù)據(jù)庫是一個企業(yè)的財富。 制定了目標(biāo)成本，明確了責(zé)任體系，同時對作業(yè)過程進(jìn)行了實(shí)際的跟蹤控制，在完成了前面三個步驟后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行結(jié)果對相關(guān)業(yè)績進(jìn)行評估和考核。 項目

11、立項決策階段需要注意的問題：1、定位是關(guān)鍵。 不要為立項而立項，應(yīng)建立在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢的項目； 重點(diǎn)對市場現(xiàn)行售價和預(yù)期走勢進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查判斷，確定目標(biāo)售價。2、技術(shù)可行性分析是前提。 對產(chǎn)品定位要建立在技術(shù)方案可行的基礎(chǔ)之上。3、土地獲取成本優(yōu)勢是項目成功之本。 土地價格無論以何種方式取得，均應(yīng)事先做到心中有數(shù)。（二）關(guān)于設(shè)計階段的成本控制科學(xué)合理的設(shè)計可以降低10%的工程造價，以下是控制設(shè)計的五大策略：1、實(shí)行設(shè)計方案的招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計。2、實(shí)行限額設(shè)計，有效控制造價。3、加強(qiáng)對設(shè)計圖紙的會審與審查。4、深入應(yīng)用價值工程原理。5、采用合同措施，有效控制造價。這個階段

12、要特別注意以下幾點(diǎn)： 房地產(chǎn)首先是做產(chǎn)品，不是做作品，要以掙錢為目的?？朔丶夹g(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的思想。 成本型城市（如武漢、長沙、南昌等）要永遠(yuǎn)關(guān)注核算和控制，對設(shè)計成本優(yōu)化要放在第一位。 產(chǎn)品型城市（如北京、上海、廣州、深圳等）在關(guān)注核算和控制的前提下，可以進(jìn)行價值創(chuàng)新。 在同一城市也應(yīng)特別注意產(chǎn)品型地塊（如珠江新城）和成本型地塊（如西子灣）的差別。正確運(yùn)用限額設(shè)計 所謂限額設(shè)計，就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報告的投資估算控制初步設(shè)計。按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計概算控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資不突破。 （國際廣場案例）

13、限額設(shè)計的對象：它可將上階段的設(shè)計審定的投資額和工程量先分解到各專業(yè)，后分解到各單位工程和分部分項工程，通過層層分解，實(shí)現(xiàn)對投資限額的控制管理。同時也實(shí)現(xiàn)了對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概算指標(biāo)等各方面的控制。正確認(rèn)識設(shè)計階段成本優(yōu)化 傳統(tǒng)建筑設(shè)計院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計階段的成本！中國大陸設(shè)計管理條塊分割嚴(yán)重，房地產(chǎn)設(shè)計管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計院。 房地產(chǎn)設(shè)計管理思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計管理的工作外，還要向二個方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計和選材用料。 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細(xì)的設(shè)計管理優(yōu)化

14、。設(shè)計階段的造價控制和知識積累1、合理確定地下室面積比例：天津項目：原設(shè)計地下室建筑面積約15萬平米。經(jīng)優(yōu)化后地下室部分減少建筑面積約2.5萬平米，按每平米2500元估算，總價減少約6250萬元，現(xiàn)正進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，通過抬高地下室標(biāo)高等方法，減少支護(hù)和土方工程量進(jìn)一步節(jié)約造價。2、方案選擇和優(yōu)化：國際廣場鋼結(jié)構(gòu)：SOM設(shè)計方案約1.4萬噸，經(jīng)過優(yōu)化設(shè)計，總用鋼量減少為7000噸。主要優(yōu)化工作為：對從底到頂保持同樣截面尺寸的柱按受力不同分段選擇截面，減少鋼材約5000噸，在鋼支撐的設(shè)計中，通過復(fù)核SOM提供的計算，在國家規(guī)范許可的范圍內(nèi)降低部分安全系數(shù)，減少鋼材用量約2000噸，合計約7000噸

15、，按每噸約1萬元計算，減少造價約七千萬元。3、結(jié)合公司已有結(jié)算、材料設(shè)備選用的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進(jìn)行設(shè)計。 中環(huán)廣場鋁合金門窗定位及材料選擇：鋁合金門窗價格主要由鋁型材、玻璃及五金配件組成，其中鋁型材表面處理有陽極氧化、電泳、粉末噴涂、氟碳噴涂、噴涂料是否加金屬粉等不同，前三種價格差別不大，氟碳噴涂增加約6000元/噸，按門窗面積每平米6kg計算，增加造價約36元/平米。 使用經(jīng)驗數(shù)據(jù)復(fù)核設(shè)計及施工管理：例如中環(huán)廣場的市政排水管，圖紙標(biāo)識為塑鋼纏繞管，經(jīng)了解雙壁波紋管和塑鋼纏繞管，價格相差約4倍，公司也很少在小區(qū)內(nèi)使用，項目部在圖紙審查時將設(shè)計變更修改為雙壁波紋管。 再如干掛石材和濕貼石材的費(fèi)用差異：因

16、干掛對石材剛度的要求，濕貼對石材重量的限制，兩種墻面裝飾方式存在面材厚度不同引起造價不同以及干掛時鋼骨架與濕貼時砂漿的價格差異（可達(dá)200-300元/平米）等。 通過技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)對比進(jìn)行一些設(shè)計選擇，通過材料設(shè)備價格比較進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計修正和完善是提高設(shè)計效率的基礎(chǔ)。 人防工程：人防面積，因人防區(qū)的工程費(fèi)用比非人防區(qū)高，在規(guī)范允許的范圍內(nèi)盡量減少人防面積，因人防面積的計算方法較為繁瑣，需要仔細(xì)核查。設(shè)計時應(yīng)盡量選用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，非標(biāo)準(zhǔn)門因需要重新開模較標(biāo)準(zhǔn)門費(fèi)用高出較多。 （三）工程投標(biāo)階段的成本控制1、項目建設(shè)階段控制的六大渠道： 通過招標(biāo)方式選擇好施工隊伍。 加強(qiáng)合同管理，完善合同條款。 對大

17、宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購。 嚴(yán)格履行工程發(fā)包合同。 按合同約定實(shí)際完成工作量支付工程進(jìn)度款。 加強(qiáng)對監(jiān)理單位的管理，主動防范施工單位索賠。2、如何在招標(biāo)階段有效控制工程造價 形成有效競爭。保利公司是一塊金字招牌，因良好的付款信譽(yù)和社會聲譽(yù)，絕大多數(shù)企業(yè)愿意與我們合作。 保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當(dāng)比例。公司招投標(biāo)管理規(guī)定中要求，單項目投標(biāo)單位至少3家以上。 年度標(biāo)因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。對于價格受市場變化影響不大的項目，進(jìn)行年度招標(biāo)。例如白蟻防治、土壤氡濃度、室內(nèi)環(huán)境檢測和基坑監(jiān)測、沉降觀測、工程樁檢測等檢測項目。對于對外觀要求不高、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為簡單的材

18、料設(shè)備可以進(jìn)行年度招標(biāo)，例如防火門、不銹鋼水箱、戶內(nèi)配電箱等材料，若受市場變化影響較大的材料設(shè)備，注意招標(biāo)時間的確定并關(guān)注市場變化。 管理程序到位選擇有實(shí)力守信用的施工或供貨單位。組織對施工及供貨單位考察，填寫合格供方考察表（公司ISO文件）。同時認(rèn)真組織考察評審，以項目管理組織認(rèn)定為主，公司資質(zhì)為次的考察觀念。 標(biāo)底是對擬招標(biāo)項目造價的預(yù)期，標(biāo)底的準(zhǔn)確確定需要對設(shè)計和現(xiàn)場條件準(zhǔn)確把握，通過標(biāo)底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計不足，防止施工單位串標(biāo)。 使用經(jīng)驗數(shù)據(jù)作為標(biāo)底。例如,基本同期招標(biāo)的天利廣場和科貿(mào)園均為按定額計價，但一為上浮約3%，一為下浮5%，我們均認(rèn)為其合理。 需要重新編制標(biāo)底的情況。例

19、如，西子灣外電項目招標(biāo)時，各家報價與經(jīng)驗數(shù)據(jù)相比有較大差異，為澄清事實(shí)，請專業(yè)公司做標(biāo)底，使招標(biāo)項目由原來投標(biāo)約2300萬減少至1718.5萬元簽訂合同，保證了公司的利益不受損害。 根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點(diǎn)和項目的具體情況合理選擇承包方式，重點(diǎn)考慮施工推進(jìn)和成本控制之間的矛盾和平衡。按定額（定標(biāo)最快、不需要完善的圖紙、增加工程施工單位易于接受，缺點(diǎn)是實(shí)際施工時需定價材料較多，結(jié)算最復(fù)雜，造價受政府政策文件影響）、總價包干（定標(biāo)最慢，但造價明確，施工期長時雙方風(fēng)險大，特別是施工方）、綜合單價包干（有施工圖，但工程量無法準(zhǔn)確計算或變更較大時可采用，例如涂料、鋁合金門窗等，或總價包干的項目采用綜合單

20、價報價，設(shè)計變更時采用報價單價，此時需防止不平衡報價，損害公司利益，結(jié)算較簡單，無施工圖且清單項目多時不易評標(biāo)） 條件具備時盡量總價包干。例如保利中心設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求較高的項目采用按定額計價，而西子灣東區(qū)或石樓項目采用總價包干?；蚩缧袠I(yè)工程，外電、外水等，可防止其提出我們不了解的理由在施工過程中要求增加造價。 總價包干但留個別活口。例如鉆孔樁中的鋼筋價格漲跌超過10后，超出（或低于）10部分由甲方承擔(dān)（或退還甲方）。 按定額報下浮率。對于沒有圖紙或預(yù)計圖紙變化較大的工程，為趕工程進(jìn)度，建議承包方式選擇社會公認(rèn)的計算方法，例如按定額，投標(biāo)時報下浮比例。 每種方式均有利有弊，一旦確定，就應(yīng)該揚(yáng)長避短，

21、精心組織和管理，減少不必要的費(fèi)用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。 合同條款：嚴(yán)格、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、保護(hù)公司利益 要求使用公司標(biāo)準(zhǔn)文本合同，補(bǔ)充條款盡量自己編寫。 合同中對價格組成及風(fēng)險的約定應(yīng)全面，防止施工或結(jié)算時要求調(diào)價，同時為防止因風(fēng)險考慮過高致使造價增高，需要認(rèn)真分析報價，核定施工單位所報措施及風(fēng)險費(fèi)的合理性。例如基坑支護(hù)及土石方工程合同： 乙方已清楚并考慮工地現(xiàn)場條件，包括周圍環(huán)境、交通道路、現(xiàn)場地質(zhì)條件、施工水電、施工場地及周圍地下管網(wǎng)、承包范圍、施工圖紙、施工組織設(shè)計，并已考慮施工技術(shù)措施、文明施工、安全生產(chǎn)維護(hù)、工期內(nèi)趕工等因素。乙方為完成本合同規(guī)定的工作所需考慮上述費(fèi)用及施工組織

22、中的所有費(fèi)用均已在本合同價款內(nèi)，不再另外計取。 對于招標(biāo)文件和圖紙以外的特殊地質(zhì)條件和公用管線的維護(hù)，反映在施工措施費(fèi)和搶險費(fèi)中。 付款方式：為調(diào)動施工單位的工作積極性，建議工程進(jìn)度達(dá)到雙方約定的形象時支付工程款，而不是按每月完成工作量的85%支付。 對增加零星工程結(jié)算方法的約定，參考行業(yè)情況在招標(biāo)文件中直接寫明，避免施工和結(jié)算時扯皮。 合同在執(zhí)行過程中任何不完善的地方，或同行合同中有值得借鑒的地方，及時迅速修改反映到新的招標(biāo)文件和合同中。 招標(biāo)組織中的重要環(huán)節(jié) 招標(biāo)方式和范圍的確定千變?nèi)f化，建議認(rèn)真思考，制定利于我司的游戲規(guī)則。重視和珍惜游戲規(guī)則的制定權(quán)，保護(hù)公司利益。 招標(biāo)范圍和標(biāo)段的劃分

23、需要視工程具體情況確定：科貿(mào)園總包，因工程量少，將地錨，市政工程等列入詢價范圍。石樓市政工程招標(biāo)時，將不銹鋼水箱和水泵列為招標(biāo)內(nèi)容，從報價結(jié)果看，不銹鋼水箱價高于我年度招標(biāo)價，水泵價格略低于我司經(jīng)驗數(shù)據(jù)，故最終合同范圍未包含不銹鋼水箱。香雪山園林綠化工程，因雕塑報價各家差別較多，擬定中標(biāo)單位該項費(fèi)用較高，故要求其承諾該項內(nèi)容可由甲方定價。 評標(biāo)：技術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)分步評審。技術(shù)標(biāo)注重技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工措施、施工組織、管理班組、制度等的評定。經(jīng)濟(jì)標(biāo)注重工程數(shù)量是否合理，材料價格是否合理等。 中標(biāo)通知書是否一定要發(fā)。向擬定中標(biāo)單位發(fā)中標(biāo)通知書，意味著在法律上認(rèn)可其為中標(biāo)單位，其余投標(biāo)單位未中標(biāo)，若合同尚未

24、簽訂，特別是招標(biāo)文件中未附合同的項目，在簽訂合同時擬定中標(biāo)單位往往會提出一些困難，增加合同簽訂的難度，影響工程付款和進(jìn)展。 合理低價中標(biāo)如何執(zhí)行：先評技術(shù)標(biāo)，可修改完善，標(biāo)準(zhǔn)一致技術(shù)標(biāo)均合格后再開經(jīng)濟(jì)標(biāo)，是對低價中標(biāo)的改進(jìn)。普通項目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。綜合評分法也有缺陷，評價體系的科學(xué)性和合理性無標(biāo)準(zhǔn)。 定標(biāo)報告隱藏次低價，但投標(biāo)資料應(yīng)完整存放至資料室備查。例如石樓項目總包招標(biāo)時，最低價較次低價低約2000萬，致使合同簽訂時遭遇較大困難。 對于擬定中標(biāo)價低于或接近經(jīng)驗值的項目，認(rèn)真分析投標(biāo)報價，工程數(shù)量統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，分析其材料、人工及管理費(fèi)水平。避免報價中不合理的地方，例如數(shù)量少報，價格偏高。 分析項

25、目情況（包含現(xiàn)場環(huán)境、施工條件、地質(zhì)條件等）是否有特殊性，市場價格水平是否與經(jīng)驗值相符（包含市場人工、材料、機(jī)械等的價格水平），擬定中標(biāo)人的任務(wù)飽滿度等。 （四）材料采購成本控制1、加強(qiáng)項目采購計劃管理。及時填報項目材料設(shè)備一覽表，招標(biāo)前明確采購標(biāo)準(zhǔn)。對技術(shù)含量高的要盡早落實(shí)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，充分了解市場和行業(yè)特性，做到心中有數(shù)。2、供應(yīng)商的選擇，選擇3-4家供應(yīng)商，貨比三家、低價中標(biāo)，集中采購、批量供貨，降低價格和采購成本。3、選擇供應(yīng)商的四種方式： 公開競爭性招標(biāo)采購 有限競爭性招標(biāo)采購 詢價采購 直接簽訂合同采購4、供應(yīng)商的管理 建立直接伙伴戰(zhàn)略關(guān)系?！袄婀蚕?，風(fēng)險共擔(dān)”例：科勒、歐派 對供應(yīng)

26、商行為進(jìn)行績效管理。評級、建立量化指標(biāo)。 （保利地產(chǎn)供方評估表鏈接）5、供應(yīng)方式探討 哪些材料乙供？ 哪些材料甲限乙供（甲方限價）？ 哪些材料甲定乙供？ 哪些材料甲供？6、加強(qiáng)采購合同管理（五）施工階段的成本控制策略 施工階段由于設(shè)計已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%-10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但工程投資都主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性很大。主要從以下五個方面進(jìn)行成本控制。 加強(qiáng)現(xiàn)場管理：選擇有經(jīng)驗的管理人員做工程負(fù)責(zé)人，嚴(yán)格督促按圖施工，嚴(yán)格進(jìn)料抽查，嚴(yán)格材料代用和變更。 可對管理人員實(shí)行獎勵：在施工過程中，應(yīng)鼓勵現(xiàn)場管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計錯誤或提出優(yōu)

27、化意見，可設(shè)立節(jié)約合理建議獎。 嚴(yán)格控制進(jìn)度撥款：要主動控制工程量核算。 合理確定工程變更價款：變更后要主動管理變更價款。 合理規(guī)避索賠風(fēng)險：在合同簽定時就應(yīng)約定細(xì)致。在執(zhí)行中對合同偏差值要及時簽定補(bǔ)充合同，避免因時間長、人員變動等出現(xiàn)相互之間分不清責(zé)任而扯皮的現(xiàn)象。如何在工程實(shí)施階段減少不必要的費(fèi)用，達(dá)到雙贏。1、簽證中需要注意的地方，嚴(yán)格執(zhí)行公司簽證管理規(guī)定，考慮是否需要簽，如何簽。 土石方工程、零星工程、隱蔽工程是易簽證的內(nèi)容，建議重點(diǎn)核查。 是否需要簽： 責(zé)任界定，是否屬于甲方責(zé)任、或其他設(shè)計或施工單位責(zé)任。 簽證時結(jié)合總包合同及其他合同，是否措施費(fèi)、預(yù)算包干費(fèi)中已含，是否包含在其他合

28、同中，是否重復(fù)簽。2、細(xì)化工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。特別是四大配套工程進(jìn)場配合、綠化圍墻工程的盲目施工、道路及下水道工程的經(jīng)濟(jì)合理性等。3、簽證和變更的審批和流程 公司簽證管理規(guī)定：審批權(quán)限，5000元以下經(jīng)辦部門簽認(rèn)，5000-10000由經(jīng)辦部門、技術(shù)部和預(yù)結(jié)算部共同協(xié)商處理，超過1萬元的要公司領(lǐng)導(dǎo)審批。各公司不應(yīng)放棄這一管理責(zé)任和權(quán)利。4、結(jié)算階段 任何合同都會有不完善的地方，認(rèn)真研究仔細(xì)分析合同條款和相關(guān)資料，找出利于我司的方面，可在結(jié)算爭議時占主動。當(dāng)然，最好是在招標(biāo)及合同簽訂時對哪些條款有利于我們、哪些條款可能存在隱患就能夠做到心中有數(shù)。 國際廣場鋼結(jié)構(gòu)工程結(jié)算：鋼材價差和栓接改焊接，該工程為綜合單價包干，合同執(zhí)行期間因鋼材漲價施工單位向我司提出調(diào)價要求，為趕工期我司答應(yīng)結(jié)算時再談，結(jié)算時我方提出施工時部分鋼結(jié)構(gòu)連接由螺栓連接改為焊接要求索賠增加了我司談判的力度。 （六）關(guān)于營銷費(fèi)用的成本控制策略要點(diǎn)一：合理有效的推廣計劃 營銷推廣計劃的制定要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)過程存在的很多不確定性，避免出現(xiàn)推廣已展開而開發(fā)建設(shè)進(jìn)度比計劃滯后，結(jié)果廣告費(fèi)花出后效果卻大打折扣，導(dǎo)致費(fèi)用超支。 營銷推廣費(fèi)要盡量做到在項目進(jìn)度有保障的前提下（一般在項目獲得后，或正式開工后），按步驟展開