建設用地管理第6章 國有土地使用權出讓管理2

1、第一節(jié)國有土地使用權出讓管理概述 第二節(jié)國有土地使用權協(xié)議出讓管理 第三節(jié)土地使用權招標、拍賣、掛牌 出讓管理 第四節(jié) 國有土地使用權出讓的合同管理,第六章 國有土地使用權出讓管理,一、國有土地使用權出讓的含義、特點 二、國有土地使用權出讓的法律關系要素 三、國有土地使用權出讓的基本原則 四、土地使用權出讓人與受讓人權利義務 五、國有土地使用權出讓的期限和方式 六、關于國有土地使用權出讓最低價,第一節(jié)國有土地使用權出讓管理概述,（一）國有土地使用權出讓的含義 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定，國有土地使用權出讓就是市、縣土地管理部門以國家土地所有者代表的身份，通過協(xié)議、招標、拍賣、掛牌

2、等方式將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 出讓的國有土地使用權可以轉讓、出租、抵押或用于其他活動。國有土地所有權始終不變。出讓合同規(guī)定的使用期滿，用地者如不續(xù)期，土地使用權連同地上建筑物、附著物所有權由國家無償取得。,一、國有土地使用權出讓的含義特點,（二）國有土地使用權出讓的特點 1由單一的土地分配方式變?yōu)槎喾N分配方式 2由長期無償使用土地變?yōu)橛袃斢邢奁谑褂?3由土地不允許轉讓變?yōu)榭梢宰杂闪鲃?4由土地行政批文變?yōu)榻洕贤?一、國有土地使用權出讓的含義特點,（一）出讓主體（出讓方） 國有土地使用權出讓主體是國家，這是因為國家是國有土

3、地的所有者。 由于出讓土地使用權是土地所有權的體現(xiàn)，必須由政府代表國家來行使，這一權力授予了土地所在地的市、縣人民政府，市、縣人民政府不能把權力再行下放，即區(qū)、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府沒有國有土地使用權出讓權。出讓土地使用權由市、縣人民政府負責，具體工作則由政府職能部門來完成。市、縣人民政府土地管理部門是國有土地的產權代表，負責國有土地使用權出讓工作。,二、國有土地使用權出讓法律關系要素,（二）出讓客體（標的） 出讓行為的客體只能是國有土地，需要占用集體土地的，應先按國家有關規(guī)定辦理征收手續(xù)，將集體土地變?yōu)閲型恋刂蠓娇沙鲎尅?國家出讓的也只能是國有土地使用權。出讓土地根據(jù)需要而定，可以是未開發(fā)的生地

4、，也可以是已經進行了“七通一平”基礎設施建設的熟地。 地下的各類自然資源、礦產及埋藏物和市政公用設施，不在土地使用權出讓之列。,二、國有土地使用權出讓法律關系要素,（三）出讓對象（受讓方） 根據(jù)出讓和轉讓條例規(guī)定，土地使用權出讓的對象是中華人民共和國境內外公司、企業(yè)、其他組織和個人。即除法律另有規(guī)定者外，任何公司、企業(yè)、組織和個人都可通過出讓得到土地使用權。這既反映了我國土地使用制度改革的深度，也反映了擴大對外開放的程度。,二、國有土地使用權出讓法律關系要素,1出讓國有土地使用權是政府行為 2出讓土地使用權必須有計劃地進行 3出讓土地使用權必須履行報批手續(xù),三、國有土地使用權出讓的基本原則,（

5、一）土地使用權出讓的權利 代表國家土地產權的市、縣人民政府作為土地使用權出讓人的權利主要有： 科學測定和收取土地使用權出讓金。 土地使用權出讓金的數(shù)額取決于土地價格，地價的測算直接關系到土地使用權出讓的權益，因此要科學測算地價，使地價既能反映社會經濟發(fā)展的程度，充分實現(xiàn)土地的經濟價值，又能反映投資的軟、硬環(huán)境。要嚴格收取土地的使用權價款，不得拖延。,四、使用權出讓人與受讓人權利義務,（一）土地使用權出讓的權利 監(jiān)督土地使用權受讓人正確行使土地使用權。 即對受讓者是否按出讓合同和城市規(guī)劃要求開發(fā)、利用、經營土地進行監(jiān)督。城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第17條規(guī)定：“未按合同規(guī)定的期限和條件

6、開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰”。,四、使用權出讓人與受讓人權利義務,（一）土地使用權出讓的權利 出讓期滿無償?shù)厥栈赝恋厥褂脵嗉暗孛娓街ㄖ锏臋嗬?需要拆除的附著物，受讓人應負責拆除或交付拆除費用；需要繼續(xù)使用，允許辦理續(xù)期出讓申請，重新簽訂合同，支付土地使用權出讓價款；使用期未滿因公共利益需要，政府可以依照法律程序提前收回土地，但應根據(jù)實際情況給予受讓人經濟補償。,四、使用權出讓人與受讓人權利義務,（二）土地使用權受讓人的權利 土地使用權受讓人作為土地的使用人在土地使用權期限內享有下列權利。 取得被出讓土

7、地的一定期限的使用權。 受讓人在合同規(guī)定的期限內依照法律和合同規(guī)定享有被出讓土地的占有、使用、收益、處分的權利。 受讓人在達到合同規(guī)定的開發(fā)建設要求后，將余期內土地使用權及地上建筑物有償轉讓、贈與、出租、繼承、抵押的權利。,四、使用權出讓人與受讓人權利義務,（三）土地使用權受讓人的義務 土地使用權受讓人的義務有以下幾個方面的內容： 支付土地使用權出讓金。 按出讓合同規(guī)定的用途和要求使用土地。 使用權期限屆滿，無償?shù)貙⑼恋厥褂脵噙B同地上建筑物、附著物交還土地使用權出讓人。,四、使用權出讓人與受讓人權利義務,（一）國有土地使用權出讓的期限 土地使用權出讓的年限，由國家和土地使用權受讓方通過國有土地

8、使用權出讓合同來約定，但國家對出讓的最高年限有具體規(guī)定，即居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。 合同約定的年限不得超過國務院規(guī)定的國有土地使用權出讓最高年限，超過最高年限的無效。,五、國有土地使用權出的期限和方式,（二）國有土地使用權出讓的方式 出讓方式是指國有土地的產權代表通過什么形式或程序將國有土地使用權出讓給一定的土地使用者。 國有土地使用權的出讓可以采取拍賣、招標、掛牌或者雙方協(xié)議方式。 根據(jù)2007年9月21日國土資源部第3次部務會議審議通過的招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定（中華人民共和國國

9、土資源部第39號令）中的規(guī)定，工業(yè)（包括倉儲用地，不包括采礦用地）、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。,五、國有土地使用權出的期限和方式,（一）協(xié)議出讓最低價 國土資源部2003年6月發(fā)布的協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定（國土資源部令第21號）規(guī)定協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費及按照國家規(guī)定應當繳納的各項稅費（含財政專項資金）之和；有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓級別基準地價的70。低于最低價時國有土地使用權不得轉讓。,六、關于國有土地使用權出讓最低價,（二）全國工業(yè)用地出

10、讓最低價標準 根據(jù)關于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標準的通知（國土資發(fā)2006307號）中的規(guī)定，工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準。,六、關于國有土地使用權出讓最低價,一、協(xié)議出讓國有土地使用權的概念 二、協(xié)議出讓國有土地使用權范圍 三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓 四、劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓 五、劃撥土地使用權轉讓中的協(xié)議出讓,第二節(jié) 國有土地使用權協(xié)議出讓管理,協(xié)議出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權出讓金的行為。,一、協(xié)議

11、出讓國有土地使用權的概念,出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況： 政府供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地及工業(yè)用地（不包括采礦用地）以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的。 原劃撥、承租土地使用人申請辦理協(xié)議出讓，國有土地劃撥決定書、國有土地租賃合同或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協(xié)議方式。,二、協(xié)議出讓國有土地使用權范圍,劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，國有土地劃撥決定書、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應當

12、收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協(xié)議方式。 出讓土地使用權人申請續(xù)期，經審查準予續(xù)期的，可采用協(xié)議方式。 法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。,二、協(xié)議出讓國有土地使用權范圍,1公開出讓信息，接受用地申請，確定供地方式 市、縣國土資源管理部門應當將經批準的國有土地使用權出讓計劃向社會公布。有條件的地方可以根據(jù)供地進度安排，分階段將國有土地使用權出讓計劃細化落實到地段、地塊，并將相關信息及時向社會公布。國有土地使用權出讓計劃以及細化的地段、地塊信息應當同時通過中國土地市場網(wǎng)公布。,三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓,2編制協(xié)議出讓方案 市、縣國土資源管理部門應當會同規(guī)劃等部門，依據(jù)國有土

13、地使用權出讓計劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請的用地類型、規(guī)模等，編制國有土地使用權協(xié)議出讓方案。 協(xié)議出讓方案應當包括：擬出讓地塊的位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間、供地方式等。,三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓,3地價評估，確定底價 地價評估由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業(yè)單位組織進行，根據(jù)需要也可以委托具有土地估價資質的土地或不動產評估機構進行評估。 國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構應當根據(jù)土地估價結果、產業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定協(xié)議出讓底價。協(xié)議出讓底價不得低于擬出讓地塊所在區(qū)域的協(xié)議出讓最低價。 出讓底價確定后，在出讓活動結束之前應當保密，任何單位和個人不得

14、泄露。,三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓,4協(xié)議出讓方案、底價報批 市、縣國土資源管理部門應當按規(guī)定將協(xié)議出讓方案、底價報有批準權的人民政府批準。 5協(xié)商。簽訂意向書 市、縣國土資源管理部門依據(jù)經批準的協(xié)議出讓方案和底價，與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協(xié)商、談判。協(xié)商談判時，國土資源管理部門參加談判的代表應當不少于2人。雙方協(xié)商、談判達成一致，并且議定的出讓價格不低于底價的，市、縣國土資源管理部門應當與意向用地者簽訂國有土地使用權出讓意向書。,三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓,6公布 國有土地使用權出讓意向書簽訂后，市、縣國土資源管理部門將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、

15、擬出讓價格等內容在當?shù)赝恋赜行问袌龅戎付▓鏊约爸袊恋厥袌鼍W(wǎng)進行公示，并注明意見反饋途徑和方式。公示時間不得少于5日。 公示期間，有異議且經市、縣國土資源管理部門審查發(fā)現(xiàn)確實存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止。,三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓,7簽訂出讓合同，公布出讓結果 公示期滿，無異議或雖有異議但經市、縣國土資源管理部門審查沒有發(fā)現(xiàn)存在違反法律、法規(guī)行為的，市、縣國土資源管理部門應當按照國有土地使用權出讓意向書約定，與意向用地者簽訂國有土地使用權出讓合同。 合同簽訂后7日內，市、縣國土資源管理部門將協(xié)議出讓結果通過中國土地市場網(wǎng)以及土地有形市場等指定場所向社會公布，接受社會監(jiān)督。 公布出讓

16、結果應當包括土地位置、面積、用途、開發(fā)程度、土地級別、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價格和成交時間等內容。,三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓,8核發(fā)建設用地批準書，交付土地 市、縣國土資源管理部門向受讓人核發(fā)建設用地批準書，并按照國有土地使用權出讓合同、建設用地批準書約定的時間和條件將出讓土地交付給受讓人。 9辦理土地登記 受讓人按國有土地使用權出讓合同約定付清全部出讓金，依法申請辦理土地登記手續(xù)，領取國有土地使用證，取得土地使用權。,三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓,10資料歸檔 協(xié)議出讓手續(xù)全部辦結后，市、縣國土資源管理部門應當對宗地出讓過程中的出讓信息公布、用地申請、審批、談判、公示、簽訂合同等各

17、環(huán)節(jié)相關資料、文件進行整理，并按規(guī)定歸檔。,三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓,（一）原劃撥、承租使用權人申請辦理協(xié)議出讓的處理 不需要改變原土地用途等土地使用條件，且符合規(guī)劃的，報經市、且人民政府批準后，可以采取協(xié)議出讓手續(xù)。 需要改變原土地用途等土地使用條件，且符合規(guī)劃的，經規(guī)劃管理部門同意可以改變土地用途等土地使用條件的，報經市、縣人民政府批準，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但國有土地劃撥決定書、國有土地租賃合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回劃撥土地使用權公開出讓的除外。,四、劃撥、承租土地使用權人 申請辦理協(xié)議出讓,（二）原劃撥、承租使用權人申請辦理協(xié)議出讓的程序 1申請與受理 原劃撥、承租土地使用

18、權人向市、縣國土資源管理部門提出申請。 2審查、地價評估，確定協(xié)議出讓方案 3出讓方案報批 市、縣國土資源管理部門應當按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。 4簽訂出讓合同，公布出讓結果 5辦理土地登記 6資料歸檔,四、劃撥、承租土地使用權人 申請辦理協(xié)議出讓,劃撥土地使用權申請轉讓，經市、縣人民政府批準，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但國有土地劃撥決定書、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。 1申請與受理，原使用權人持有關材料，向市、縣國土資源管理部門提出劃撥土地使用權轉讓申請。 2審查、確定協(xié)議出讓方案 3出讓方案報批 4公開交易 5簽訂出讓合同、公布出

19、讓結果 6辦理土地登記 7資料歸檔,五、劃撥土地使用權轉讓中的協(xié)議出讓,一、招拍掛出讓國有土地使用權的概念 二、招拍掛出讓國有土地使用權的范圍 三、招拍掛出讓的組織實施概述 四、招拍掛出讓的組織實施,第三節(jié) 國有土地使用權招標、 拍賣、掛牌出讓管理,招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（簡稱出讓人）發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設用地使用權投標，根據(jù)投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。 拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。 掛牌出讓國有

20、土地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果或者現(xiàn)場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。,一、招拍掛出讓國有土地使用權的概念,工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。 具體范圍包括以下幾個方面的內容。 供應工業(yè)（包括倉儲，不包括采礦用地）、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地。 其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的。 劃撥土地

21、使用權改變用途，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的。,二、招拍掛出讓國有土地使用權的范圍,劃撥土地使用權轉讓，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的。 出讓土地使用權改變用途，國有土地使用權出讓合同約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的。 法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。,二、招拍掛出讓國有土地使用權的范圍,（一）實施主體 國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓由市、縣國土資源管理部門組織實施。 （二）組織方式 市、縣國土資源管理部門實施招

22、標拍賣掛牌出讓國有土地使用權活動，可以根據(jù)實際情況選擇以下方式。 市、縣國土資源管理部門自行辦理。 市、縣國土資源管理部門指定或授權下屬事業(yè)單位具體承辦。 市、縣國土資源管理部門委托具有相應資質的交易代理中介機構承辦。,三、招拍掛組織實施的概述,（三）協(xié)調決策機構 國有土地使用權出讓實行集體決策。市、縣國土資源管理部門根據(jù)實際情況，可以成立國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構，負責協(xié)調解決出讓中的相關問題，集體確定有關事項。 （四）土地招標拍賣掛牌主持人 國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓活動，應當由符合國土資源部確定的土地招標拍賣掛牌主持人條件并取得資格的人員主持進行。,三、招拍掛組織實施的概述,（五

23、）招標拍賣掛牌出讓程序 公布出讓計劃，確定供地方式。 編制、確定出讓方案。 地價評估，確定出讓底價。 編制出讓文件。 發(fā)布出讓公告。 申請和資格審查。 招標拍賣掛牌活動實施。 公布出讓結果，簽訂出讓合同。 核發(fā)建設用地批準書，交付土地。 辦理土地登記、資料歸檔,三、招拍掛組織實施的概述,（一）公布出讓計劃，確定供地方式 1將經批準的國有土地使用權出讓計劃向社會公布 根據(jù)供地進度安排，分階段將國有土地使用權出讓計劃細化落實到地段、地塊，并將相關信息及時向社會公布。 2接受用地申請 明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。,三、招拍掛的組織實施,（一）公布出讓計劃，確定供地方式 3用地預

24、申請和申請 單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據(jù)土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，并通知提出該宗地用地預申請的單位或個人參加。提出用地預申請的單位、個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。,三、招拍掛的組織實施,（一）公布出讓計劃，確定供地方式 4確定供地方式 根據(jù)意向用地者申請情況，符合招標、拍賣、掛牌出讓規(guī)定的范圍的土地使用權出讓，應當采取招標、拍賣、掛牌方式。 對不能確定是否符合招標、拍賣、掛牌出讓

25、規(guī)定的范圍的具體宗地，可由國有土地使用權出讓協(xié)調決策機構集體認定。,三、招拍掛的組織實施,（二）編制、確定出讓方案 1編制招標拍賣掛牌出讓方案 招標拍賣掛牌出讓方案應當包括：擬出讓地塊的具體位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間、供地方式、建設時間等。屬于綜合用地的，應明確各類具體用途、所占面積及其各自的出讓年期。 2招標拍賣掛牌出讓方案報批 國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓方案應按規(guī)定報市、縣人民政府批準。,三、招拍掛的組織實施,（三）地價評估，確定出讓底價 1地價評估 地價評估由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業(yè)單位組織進行，根據(jù)需要也可以委托具有土地估價資質的土地或不動產

26、評估機構進行。 2確定底價 根據(jù)土地估價結果、產業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定出讓底價和投標、競買保證金。招標出讓的，應當同時確定標底；拍賣和掛牌出讓，應同時確定起叫價、起始價等。 標底、底價確定后，在出讓活動結束之前應當保密，任何單位和個人不得泄露。,三、招拍掛的組織實施,（四）編制出讓文件 招標、拍賣、掛牌出讓文件應當包括出讓公告、投標或者競買須知、土地使用條件、標書或競買申請書、報價單、中標通知書或成交確認書、國有建設用地使用權出讓合同文本。,三、招拍掛的組織實施,（五）發(fā)布出讓公告 公告的內容 出讓人的名稱和地址。 出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、使用年限、用途、規(guī)劃

27、指標要求。 投標人、競買人的資格要求以及申請取得投標、競買資格的辦法。 索取招拍掛出讓文件時間、地點和方式。 招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等。 確定中標人、競得人的標準和方法。 投標、競買保證金。 其他需要公告的事項。,三、招拍掛的組織實施,（六）申請和資格審查 1申請 土地使用權招標拍賣掛牌出讓的申請人，可以是中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織，但法律法規(guī)對申請人另有限制的除外。 申請人可以單獨申請，也可以聯(lián)合申請。 申請人應在公告規(guī)定期限內交納出讓公告規(guī)定的投標、競買保證金，并根據(jù)申請人類型，持相應文件向出讓人提出競買、競投申請。,三、招拍掛的組織實施,（

28、六）申請和資格審查 2資格審查 經審查，符合規(guī)定條件的，應當確認申請人的投標或競買資格，并通知其參加招標拍賣掛牌活動。采用招標或拍賣方式的，取得投標或競買資格者不得少于3個。 出讓人應當對申請人的情況進行保密。 申請人對招標拍賣掛牌文件有疑問的，可以書面或者口頭方式向出讓人咨詢，出讓人應當為申請人咨詢以及查詢出讓地塊有關情況提供便利。根據(jù)需要，出讓人可以組織申請人對擬出讓地塊進行現(xiàn)場踏勘。,三、招拍掛的組織實施,（七）招標拍賣掛牌活動實施 1招標 （1）投標市、縣國土資源管理部門應當按照出讓公告規(guī)定的時間、地點組織招標投標活動。投標活動應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行。 投標開始前，招標主

29、持人應當現(xiàn)場組織開啟標箱，檢查標箱情況后加封。投標人應當在規(guī)定的時間將標書及其他文件送達指定的投標地點，經招標人登記后，將標書投入標箱。招標公告允許郵寄投標文件的，投標人可以郵寄，但以招標人在投標截止時間前收到的方為有效。招標人登記后，負責在投標截止時間前將標書投入標箱。投標人投標后，不可撤回投標文件，并對投標文件和有關書面承諾承擔責任。投標人可以對已提交的投標文件進行補充說明，但應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前書面通知招標人并將補充文件送達至投標地點。,三、招拍掛的組織實施,（七）招標拍賣掛牌活動實施 1招標 （2）開標招標人按照招標出讓公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。

30、開標應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行。招標主持人邀請投標人或其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱。標箱開啟后，招標主持人應當組織逐一檢查標箱內的投標文件，經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。開標過程應當記錄。,三、招拍掛的組織實施,（七）招標拍賣掛牌活動實施 1招標 （3）評標按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組。按照綜合條件最佳者得的原則確定中標人的，招標人應當成立評標小組進行評標。 評標小組由出讓人、有關專家組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)。有條件的地方，可建立土地評標專家?guī)?，每次評標前隨機從專家?guī)熘谐槿≡u標小組專家成

31、員。招標人應當采取必要的措施，保證評標在嚴格保密的情況下進行。評標小組可以要求投標人對投標文件中含義不明確的內容做出必要的澄清或者說明，但澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。 評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行綜合評分，根據(jù)綜合評分結果確定中標候選人。,三、招拍掛的組織實施,（七）招標拍賣掛牌活動實施 1招標 （4）定標招標人應當根據(jù)評標小組推薦的中標候選人確定中標人。招標人也可以授權評標小組直接確定中標人。 按照價高者得的原則確定中標人的，由招標主持人根據(jù)開標結果，直接宣布報價最高且不低于底價者為中標人。有兩個或兩個以上申請人的報價相同且

32、同為最高報價的，可以由相同報價的申請人在限定時間內再行報價，或者采取現(xiàn)場競價方式確定中標人。,三、招拍掛的組織實施,（七）招標拍賣掛牌活動實施 1招標 （5）發(fā)出中標通知書確定中標人后，招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結果通知其他投標人。中標通知書應包括招標人與中標人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及雙方簽訂國有土地使用權出讓合同的時間、地點等內容。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力，招標人改變中標結果，或者中標人不按約定簽訂國有土地使用權出讓合同、放棄中標宗地的，應當承擔法律責任。,三、招拍掛的組織實施,（七）招標拍賣掛牌活動實施 2拍賣 市、縣國土資源管理部門應

33、當按照出讓公告規(guī)定的時間、地點組織拍賣活動。拍賣活動應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行。 拍賣會按下列程序進行： 拍賣主持人宣布拍賣會開始。 拍賣主持人宣布競買人到場情況。設有底價的，出讓人應當現(xiàn)場將密封的拍賣底價交給拍賣主持人，拍賣主持人現(xiàn)場開啟密封件。 拍賣主持人介紹拍賣地塊的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃指標要求、建設時間等。 拍賣主持人宣布競價規(guī)則。拍賣主持人宣布拍賣宗地的起叫價、增價規(guī)則和增價幅度，并明確提示是否設有底價。在拍賣過程中，拍賣主持人可根據(jù)現(xiàn)場情況調整增價幅度。,三、招拍掛的組織實施,（七）招標拍賣掛牌活動實施 2拍賣 拍賣主持人報出起叫價，宣布競價開始。 競買人舉牌

34、應價或者報價。 拍賣主持人確認該競買人應價或者報價后繼續(xù)競價。 拍賣主持人連續(xù)三次宣布同一應價或報價而沒有人再應價或出價，且該價格不低于底價的，拍賣主持人落槌表示拍賣成交，拍賣主持人宣布最高應價者為競得人。成交結果對拍賣人、競得人和出讓人均具有法律效力。最高應價或報價低于底價的，拍賣主持人宣布拍賣終止。,三、招拍掛的組織實施,（七）招標拍賣掛牌活動實施 2拍賣 簽訂成交確認書。確定競得人后，拍賣人與競得人當場簽訂成交確認書。拍賣人或競得人不按規(guī)定簽訂成交確認書的，應當承擔法律責任。競得人拒絕簽訂成交確認書也不能對抗拍賣成交結果的法律效力。成交確認書應包括拍賣人與競得人的名稱，出讓標的，成交時間

35、、地點、價款，以及雙方簽訂國有土地使用權出讓合同的時間、地點等內容。成交確認書對拍賣人和競得人具有法律效力，拍賣人改變拍賣結果的，或者競得人不按約定簽訂國有土地使用權出讓合同、放棄競得宗地的，應當承擔法律責任。拍賣過程應當制作拍賣筆錄。,三、招拍掛的組織實施,（七）招標拍賣掛牌活動實施 3掛牌 市、縣國土資源管理部門應當按照出讓公告規(guī)定的時間、地點組織掛牌活動。掛牌活動應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行。 （1）公布掛牌信息在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，掛牌人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃指標要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易地點掛牌公布。掛牌時間不得少

36、于10個工作日。 （2）競買人報價符合條件的競買人應當填寫報價單報價。有條件的地方，可以采用計算機系統(tǒng)報價。 （3）確認報價掛牌主持人確認該報價后，更新顯示掛牌價格，繼續(xù)接受新的報價。有兩個或兩個以上競買人報價相同的，先提交報價單者為該掛牌價格的出價人。,三、招拍掛的組織實施,（七）招標拍賣掛牌活動實施 3掛牌 （4）掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。設有底價的，出讓人應當在掛牌截止前將密封的掛牌底價交給掛牌主持人，掛牌主持人現(xiàn)場打開密封件。在公告規(guī)定的掛牌截止時間，競買人應當出席掛牌現(xiàn)場，主持人宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。 掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競

37、買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌主持人宣布掛牌活動結束，并按下列規(guī)定確定掛牌結果。 最高掛牌價格不低于底價的，掛牌主持人宣布掛牌出讓成交，最高掛牌價格的出價人為競得人。 最高掛牌價格低于底價的，掛牌主持人宣布掛牌出讓不成交。 有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，即屬于掛牌截止時有兩個或兩個以上競買人要求報價的情形，掛牌主持人應當宣布掛牌出讓轉入現(xiàn)場競價，并宣布現(xiàn)場競價的時間和地點，通過現(xiàn)場競價確定競得人。,三、招拍掛的組織實施,（七）招標拍賣掛牌活動實施 3掛牌 （5）現(xiàn)場競價現(xiàn)場競價應當由土地招標拍賣掛牌主持人主持進行，取得該宗地掛牌競買資格的競買人均可參加現(xiàn)場競價?，F(xiàn)場競價按下列程序舉行。 掛牌主持人

38、應當宣布現(xiàn)場競價的起始價、競價規(guī)則和增價幅度，并宣布現(xiàn)場競價開始?，F(xiàn)場競價的起始價為掛牌活動截止時的最高報價增加一個加價幅度后的價格。 參加現(xiàn)場競價的競買人按照競價規(guī)則應價或報價。 掛牌主持人確認該競買人應價或者報價后繼續(xù)競價。 掛牌主持人連續(xù)三次宣布同一應價或報價而沒有人再應價或出價，且該價格不低于底價的，掛牌主持人落槌表示現(xiàn)場競價成交，宣布最高應價或報價者為競得人。成交結果對競得人和出讓人均具有法律效力。最高應價或報價低于底價的，掛牌主持人宣布現(xiàn)場競價終止。 在現(xiàn)場競價中無人參加競買或無人應價或出價的，以掛牌截止時出價最高者為競得人，但低于掛牌出讓底價者除外。,三、招拍掛的組織實施,（七）

39、招標拍賣掛牌活動實施 3掛牌 （6）簽訂成交確認書確定競得人后，掛牌人與競得人當場簽訂成交確認書。掛牌人或競得人不按規(guī)定簽訂成交確認書的，應當承擔法律責任。競得人拒絕簽訂成交確認書也不能對抗掛牌成交結果的法律效力。成交確認書應包括掛牌人與競得人的名稱，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及雙方簽訂國有土地使用權出讓合同的時間、地點等內容。成交確認書對掛牌人和競得人具有法律效力，掛牌人改變掛牌結果的，或者競得人不按規(guī)定簽訂國有土地使用權出讓合同、放棄競得宗地的，應當承擔法律責任。掛牌過程應當制作掛牌筆錄。,三、招拍掛的組織實施,（八）簽訂出讓合同，公布出讓結果 1簽訂國有土地使用權出讓合同 招標拍

40、賣掛牌出讓活動結束后，中標人、競得人應按照中標通知書或成交確認書的約定，與出讓人簽訂國有土地使用權出讓合同。 2投標、競買保證金的處理 中標人、競得人支付的投標、競買保證金，在中標或競得后轉作受讓地塊的定金。其他投標人、競買人交納的投標、競買保證金，出讓人應在招標拍賣掛牌活動結束后5個工作日內予以退還，不計利息。,三、招拍掛的組織實施,（八）簽訂出讓合同，公布出讓結果 3公布出讓結果 招標拍賣掛牌活動結束后10個工作日內，出讓人應當將招標拍賣掛牌出讓結果通過中國土地市場網(wǎng)以及土地有形市場等指定場所向社會公布。 公布出讓結果應當包括土地位置、面積、用途、開發(fā)程度、土地級別、容積率、出讓年限、供地

41、方式、受讓人、成交價格和成交時間等內容。 出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。,三、招拍掛的組織實施,（九）核發(fā)建設用地批準書，交付土地 市、縣國土資源管理部門向受讓人核發(fā)建設用地批準書，并按照國有土地使用權出讓合同、建設用地批準書確定的時間和條件將出讓土地交付給受讓人。 （十）辦理土地登記 受讓人按照國有土地使用權出讓合同約定付清全部國有土地使用權出讓金，依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用證，取得國有土地使用權。,三、招拍掛的組織實施,（十一）資料歸檔 申請人的申請材料。 宗地條件及相關資料。 宗地評估資料。 宗地出讓底價及集體決策記錄。 宗地招標拍賣掛牌出讓方案。 宗地出讓方案批

42、復文件。 招標拍賣掛牌出讓文件。 招標拍賣掛牌活動實施過程的記錄資料。 中標通知書或成交確認書。 國有土地使用權出讓合同及出讓結果公布資料。 其他應歸檔的材料。,三、招拍掛的組織實施,一、國有土地使用權出讓合同的概念 二、國有土地使用權出讓合同的法律特征 三、國有土地使用權出讓合同的內容,第四節(jié) 國有土地使用權 出讓的合同管理,國有土地使用權出讓合同，是指國有土地所有者（或其代表）與土地使用權受讓人之間就出讓土地使用權及如何行使土地使用權等所達成的，明確相互間權利和義務關系的書面協(xié)議。 城市房地產管理法第14條和城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第5條規(guī)定“土地使用權出讓應當簽訂出讓合同”。

43、出讓土地使用權是政府行為，但采取的是市場經濟通行的方法和法律形式，出讓合同成為確立讓受雙方權利和義務關系的法律文件。出讓土地使用權合同由代表市、縣人民政府的土地行政主管部門與土地使用者簽訂。,一、國有土地使用權出讓合同的概念,土地使用權出讓合同具有以下法律特征。 土地使用權出讓合同具有民事合同中經濟合同性質。 土地使用權出讓合同是土地使用權出讓人和受讓人之間設立的土地使用權法律關系的協(xié)議，而不是所有權法律關系的協(xié)議。 土地使用權出讓合同是當事人在平等、自愿、有償?shù)脑瓌t下進行的民事法律行為。 合同一旦正式簽訂便具有法律效力，對雙方當事人都具有約束力。,二、出讓合同的法律特征,1合同雙方當事人 它

44、是指參加土地出讓行為享有權利和承擔義務的人。合同是人們相互之間的協(xié)議，所以至少有兩種主體。每一方主體，可以是單一的，也可以是幾個主體共同構成。 出讓合同由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂。境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定外，均可以依照本條例的規(guī)定取得土地使用權。 合同當事人條款，應寫明雙方當事人名稱或姓名、國籍、主營業(yè)所或住所、法人資格和合法身份、通訊地址、郵政編碼等。,三、出讓合同的內容,2訂立合同的宗旨 訂立合同的宗旨，除了合理開發(fā)、利用、經營土地，根據(jù)國有土地所有權與使用權相分離的原則和雙方平等、自愿、有償?shù)脑瓌t外，在具體的出讓合同中，應進一步明確寫上出讓

45、合同的具體宗旨。,三、出讓合同的內容,3合同的期限 合同的期限是合同雙方當事人享有權利、承擔義務的存續(xù)期間。合同的期限尤其是出讓年限，關系到土地所有者與使用者的利益分配。根據(jù)土地的不同用途、投資回收期情況，規(guī)定不同的年限。根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第12條規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按不同用途分為： 居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。,三、出讓合同的內容,4地塊的范圍和面積 土地使用權出讓的范圍和面積是確定合同標的的具體條件。范圍不明確，則易產生受讓方或再受讓方與相鄰土地使用權的爭議；面積不

46、清楚，出讓合同則無法履行。出讓合同所確定的出讓地塊面積和范圍，應依據(jù)地籍測量的結果，寫明地塊編號，附上地塊地理位置圖或地籍圖。 5合同的標的 出讓合同的標的是在一定年限內享有的對一定范圍土地使用權的交付行為，交付行為的標的是土地使用權。,三、出讓合同的內容,6土地費用與支付 土地費用指土地使用權出讓金、土地使用稅（費）、土地增值稅和國家規(guī)定有關土地稅費。 土地使用權出讓金是指受讓方為取得土地使用權而向出讓方支付的費用。根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定，受讓方應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金。 支付的幣種如以外匯支付，合同中應寫明外幣的結算方式。另外合同中也應明確付款的匯入方式。,三、出讓合同的內容,7土地使用權轉讓 土地使用權的轉讓是受讓方的一項權利，這是出讓土地使用權與劃撥土地使用權區(qū)別之一，劃撥土地使用權的使用者不享有轉讓的權利。出讓合同應在法律規(guī)定的范圍內協(xié)商確定本合同的轉讓條件，轉讓