某賓館項目可研報告(doc 46頁).doc

1、赤水源賓館整體改造工程建設(shè)投資項目目 錄第一章 總論1.1 項目提要.41.2 編制依據(jù). 41.3 編制原則.51.4 研究范圍.51.5項目建設(shè)方案、資金籌措和經(jīng)濟(jì)效益.51.6主要工程量及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).6第二章 項目提出背景及實施的必要性2.1項目提出背景.72.2項目實施的必要性.9第三章 市場分析3.1現(xiàn)代旅游市場的總體特征.143.2國內(nèi)旅游消費的走勢.153.3我國旅游市場目前概況及未來發(fā)展形勢.163.4我國酒店餐飲業(yè)概況.183.5赤水旅游市場概況.193.6赤水旅游市場預(yù)測.23第四章 項目實施單位基本情況4.1企業(yè)簡介.234.2 企業(yè)發(fā)展規(guī)劃目標(biāo).24第五章 項目建設(shè)的

2、基礎(chǔ)條件慨況及項目建設(shè)的優(yōu)勢5.1項目建設(shè)的基礎(chǔ)條件概況.245.2項目建設(shè)的優(yōu)勢.27第六章 項目改擴(kuò)建投資建設(shè)方案6.1項目投資原則.296.2項目建設(shè)目標(biāo).296.3工程改造主要內(nèi)容.296.4 工程進(jìn)度安排.30第七章 項目組織與管理7.1 機(jī)構(gòu)設(shè)置.317.2機(jī)構(gòu)職責(zé).327.3 人員編制.32第八章 投資計劃與資金籌措8.1 投資計劃說明.338.2 投資估算編制依據(jù)及方法.338.3 項目總投資、前期投資、后續(xù)投資使用方向.348.4 資金籌措方案.358.5 資金償還.35第九章 經(jīng)濟(jì)分析與財務(wù)評價9.1編制依據(jù)與原則.369.2 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù).369.3 經(jīng)濟(jì)效益分析.4

3、09.4 不確定性分析.41第十章 項目投資的風(fēng)險及對策10.1風(fēng)險因素.4210.2風(fēng)險對策.43第十一章 項目投資可行性論證結(jié)論.44第一章 總 論1.1 項目提要1、項目名稱：赤水源賓館整體改造工程建設(shè)投資項目2、建設(shè)性質(zhì)：改建及擴(kuò)建3、項目業(yè)主單位：赤水源賓館有限責(zé)任公司（以下簡稱赤水源賓館或賓館）4、法人代表：鄭繼松5、項目建設(shè)地址：貴州赤水市市中人民北路18號6、企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司7、建設(shè)期限：14個月（2008年6月-2009年8月）1.2編制依據(jù)1、貴州省國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十一個五年計劃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策2、中共貴州省委、貴州省人民政府關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見3、貴州省旅游發(fā)展總體

4、規(guī)劃4、貴州省委、省人民政府關(guān)于加強(qiáng)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的意見5、赤水市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃6、赤水市旅游發(fā)展總體規(guī)劃7、國家發(fā)改委、中國國際工程咨詢公司投資項目可行性研究指南8、赤水源賓館有限責(zé)任公司關(guān)于籌集資金對賓館進(jìn)行改擴(kuò)建的股東會議決議9、與本項目有關(guān)的其他政策文件1.3編制原則 1、本投資項目在滿足國家、地方法律法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策的條件下，充分結(jié)合市場需求和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，統(tǒng)籌設(shè)計，因地制宜，以安全可靠、管理科學(xué)、經(jīng)濟(jì)實用、節(jié)省投資為總體原則。2、本項目投資原則以“規(guī)模開發(fā)”為龍頭，以高起點、高投入、高效益為總體思路，以企業(yè)長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展為前提。投資建設(shè)方案重點緊緊圍繞項目建

5、設(shè)、適應(yīng)市場競爭為主要環(huán)節(jié)，保證工程進(jìn)度，提升公司品牌形象，確保項目順利建成并投入運(yùn)營，促進(jìn)企業(yè)盡早將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為效益優(yōu)勢。3、堅持科學(xué)態(tài)度，在保證建設(shè)投資項目安全、經(jīng)濟(jì)、適用的前提下，積極采用新技術(shù)、新工藝、新材料，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理的關(guān)系。1.4研究范圍與內(nèi)容本報告研究的范圍主要包括項目建設(shè)的必要性、優(yōu)勢、建設(shè)目標(biāo)、客源市場分析與預(yù)測、建設(shè)項目的規(guī)模和方案、投資估算、財務(wù)評價和社會效益評價等。1.5投資建設(shè)概況、資金籌措和經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測1.5.1投資建設(shè)概況赤水源賓館位于赤水市市中人民北路18號。本次改、擴(kuò)建整體思路是總投資1016.8萬元，在賓館現(xiàn)有占地范圍內(nèi)，按照現(xiàn)代化三星級酒

6、店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全方位的改造，調(diào)整賓館布局，優(yōu)化功能，盤活存量閑置資產(chǎn)，優(yōu)化企業(yè)資源配置。改擴(kuò)建方案主要包括：取消游泳池，在其目前位置上按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，新建總建筑面積為4500平方米，集地下停車、客房、餐飲、休閑娛樂設(shè)施為一體的現(xiàn)代化多功能酒店綜合樓；重新裝修賓館現(xiàn)有客房；重新裝修改造賓館餐廳，增加餐廳容量；對賓館大廳嚴(yán)格按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造、裝修，并設(shè)置專門的商務(wù)中心。按照“一次規(guī)劃、分步實施”的原則，項目計劃于2008年6月動工，分三期工程進(jìn)行，建設(shè)周期為14個月。1.5.2資金籌借本項目工程改造投資1016.8萬元，業(yè)主自籌資金316.8萬元，其余資金缺口擬以賓館現(xiàn)有資產(chǎn)作抵押向商業(yè)銀

7、行融資。1.5.3經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測改造工程完成后，預(yù)計實現(xiàn)年均營運(yùn)收入1278.31萬元人民幣，實現(xiàn)凈利潤495.97萬元人民幣。1.6主要工程量及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表：主要工程量及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項 目單位數(shù)量備注一新建綜合樓工程4500二裝修改造工程1現(xiàn)有客房裝修改造間862客房公共部份裝修5003餐廳改造10004前廳改造2205綜合樓裝修4500三主要財務(wù)指標(biāo)1年均營運(yùn)收入萬元1278.312稅前利潤萬元740.263凈利潤萬元495.974稅前投資利潤率%29.985稅后投資利潤率%36.366盈虧平衡點%24.04第二章 項目提出背景及實施的必要性2.1項目提出背景國家實施西部大開發(fā)以來

8、，西部地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)取得了前所未有的發(fā)展，其市場基礎(chǔ)條件愈加成熟，配套體系日趨完善，投資環(huán)境逐漸趨好，商業(yè)氛圍空前活躍。隨著西部經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步快速發(fā)展和人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，西部地區(qū)特別是其中心城市和重點區(qū)域的市場需求更為旺盛，投資前景將更為廣闊。旅游業(yè)是當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)中發(fā)展勢頭最強(qiáng)勁和最具經(jīng)濟(jì)活力的外向型朝陽產(chǎn)業(yè)。二十世紀(jì)九十年代以來，我國旅游市場及旅游產(chǎn)業(yè)取得了前所未有的發(fā)展，旅游已成為我國國民生活中的重要組成部分。旅游業(yè)的發(fā)展，極大的帶動了與旅游相關(guān)的酒店及餐飲服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時，也對旅游基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套功能設(shè)施的需求進(jìn)一步增大，要求也進(jìn)一步提高。赤水市氣候宜人、山色秀麗，旅游資源豐

9、富，紅色旅游、歷史文化、民族特色和自然景觀旅游資源四位一體，旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。近年來，其旅游市場高速發(fā)展，也極大地帶動了酒店、餐飲等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。但總的來看，赤水市的旅游基礎(chǔ)配套設(shè)施尚不夠完善，旅游景區(qū)建設(shè)檔次亟待提升，配套設(shè)施不齊全，設(shè)施較為粗糙，與環(huán)境也不協(xié)調(diào)，尤為突出的是接待條件差，旅客住宿緊張狀況長期未有緩解，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)游客是玩在赤水，住卻在一河之隔的四川九支鎮(zhèn)這樣的尷尬現(xiàn)象。旅游配套服務(wù)設(shè)施的滯后遠(yuǎn)跟不上赤水旅游市場高速發(fā)展的需要，更不利于赤水旅游產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展?！熬频陣?yán)重不足，已成為制約當(dāng)前赤水市旅游發(fā)展的關(guān)鍵”（赤水市政府工作報告內(nèi)容）。赤水源賓館修建于2002年，原屬于赤

10、水市自來水公司。賓館按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，該賓館于2007年5月經(jīng)公開掛牌拍賣后重新組建為“赤水源賓館有限責(zé)任公司”。原業(yè)主從2002年開業(yè)經(jīng)營到2007年5月拍賣時，歷時5年時間，未對賓館設(shè)施進(jìn)行良好的維護(hù)及裝修，目前設(shè)施極為陳舊老化；同時，賓館的總體布局不合理，功能不完善，資產(chǎn)閑置較為嚴(yán)重，賓館部份經(jīng)營項目基本處于停業(yè)狀態(tài)，已無法適應(yīng)旅游市場和酒店服務(wù)業(yè)的發(fā)展及激烈的市場競爭。要使賓館擺脫經(jīng)營困境，適應(yīng)激烈的市場競爭，盤活存量資產(chǎn)，發(fā)揮賓館整體資源的最大潛力和效能，走上良性經(jīng)營軌道并取得長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)行大規(guī)模的改造成為必由之路。在上述背景下，現(xiàn)任業(yè)主經(jīng)過廣泛深入的調(diào)研論證，抓住機(jī)遇，順

11、應(yīng)市場需求及產(chǎn)業(yè)政策形勢，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)有資源條件及財務(wù)現(xiàn)狀，決定對賓館進(jìn)行全方面的擴(kuò)建及改造。該戰(zhàn)略舉措的實施和項目的順利完成，對促進(jìn)赤水源賓館上規(guī)模、上檔次，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，具有長遠(yuǎn)和積極的現(xiàn)實意義。2.2項目實施的必要性1、是適應(yīng)市場發(fā)展需求，順應(yīng)地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)政策的需要進(jìn)入本世紀(jì)來，我國旅游市場高速發(fā)展，在入境旅游、國內(nèi)旅游、出境旅游三大旅游市場方面取得了前所未有的突破。在入境旅游方面，中國已成為全球最具生機(jī)活力和安全的旅游目的地之一。2006年中國共接待入境旅游者1.25億人次，國際旅游收入339.5億美元，同比增長15.9%，中國已成為全球第四大入境旅游接待國和第五大旅游創(chuàng)匯國。在國內(nèi)

12、旅游方面，人民生活水平的提高和“黃金周”制度的實行，推動了中國國內(nèi)旅游的迅猛增長，并發(fā)展成為全球規(guī)模最大的國內(nèi)旅游市場。2006年，中國國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)13.9億人次，同比增長15%；國內(nèi)旅游收入達(dá)6229.7億元人民幣(約計823.3億美元)，同比增長17.9%，并有力地拉動了內(nèi)需，促進(jìn)了消費，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在國內(nèi)旅游市場迅猛增長的同時，我國也迅速成為世界重要客源輸出國并保持世界主要旅游接待國的地位，并有望成為世界最大的旅游市場。隨著國家西部大開發(fā)的不斷深入，西部旅游呈現(xiàn)出高速發(fā)展的勢頭。由于旅游業(yè)是公認(rèn)的當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)中發(fā)展勢頭最強(qiáng)勁的新興產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動性強(qiáng)，屬于消耗資源最少、

13、最具經(jīng)濟(jì)活力的外向型朝陽產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已成為各級政府促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、擴(kuò)大就業(yè)的主要渠道。貴州是我國的旅游資源大省，但旅游業(yè)發(fā)展總體水平與先進(jìn)省市相比還有很大差距，資源優(yōu)勢尚未真正轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。為此，中共貴州省委、貴州省人民政府關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見指出，確?！笆晃濉逼陂g把旅游業(yè)建設(shè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，把貴州建設(shè)成旅游大省。按照貴州省委、省政府對旅游業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見，貴州省制訂了貴州省旅游發(fā)展總體規(guī)劃，總體規(guī)劃提出“十一五”期間貴州旅游發(fā)展整體目標(biāo)是，將旅游業(yè)作為貴州省一個主要的支柱產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)快速、可持續(xù)和跨越式發(fā)展。旅游市場的持續(xù)增長和旅游產(chǎn)業(yè)的不斷壯大必將使旅游業(yè)對基礎(chǔ)設(shè)施特別是產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)配套設(shè)施的

14、需求進(jìn)一步增強(qiáng)。長期以來，貴州各地接待設(shè)施質(zhì)量不高，住宿設(shè)施檔次低，接待國內(nèi)外游客的星級賓館及床位數(shù)量嚴(yán)重不足，主要城市以外的住宿設(shè)施尤其如此。目前，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱已成為制約貴州省旅游業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的主要瓶頸。為此，2007年，貴州省委、省政府出臺了關(guān)于加強(qiáng)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的意見，制定了加強(qiáng)貴州省旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的5年目標(biāo)。意見提出，到2008年，完成以“多彩貴州城”為重點的省級游客服務(wù)中心和9個市（州、地）所在城市及重點旅游縣（市）游客服務(wù)中心建設(shè)。其中，在住宿餐飲業(yè)方面，意見明確提出：星級飯店力爭達(dá)到300家，標(biāo)準(zhǔn)客房3萬間，住宿設(shè)施最高日接待能力5萬人旅游住宿客房突破7萬間，其中星級賓館客房

15、達(dá)50以上。赤水源賓館本次實施的改擴(kuò)建項目,順應(yīng)了貴州旅游市場的發(fā)展形勢,符合地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)政策。2、是抓住赤水旅游市場發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)企業(yè)自身發(fā)展的需要赤水是國家重點風(fēng)景名勝區(qū)、中國優(yōu)秀旅游城市，具有得天獨厚的旅游資源，是貴州旅游市場不可或缺的重要組成部分。2008年“五一”節(jié)假日，赤水市共接待省內(nèi)外游客12.07萬人次，列全省主要旅游區(qū)接待人數(shù)第一，比上年同期增長28%；實現(xiàn)門票收入535.4萬元，列全省旅游區(qū)門票收入第二，比上年同期增長32%。全市各景區(qū)（點）游客較平時大幅增長，市內(nèi)外賓館、酒店入住率達(dá)100%。但同貴州省其他地方相似，赤水市的旅游基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施一樣嚴(yán)重滯后。在住宿接

16、待能力方面，一方面，赤水旅客住宿緊張狀況仍然長期未有緩解，有限的旅游接待能力與持續(xù)火爆的旅游市場極不相稱，這既使旅游企業(yè)及與旅游相關(guān)的經(jīng)營單位失去了大量旅游商機(jī)，也不利于旅游市場的長期開拓和發(fā)展；另一方面，較高檔次的星級賓館較為缺乏，目前，全市僅有一家三星級賓館，這既遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國內(nèi)外游客的現(xiàn)實需要，也不利于赤水市作為旅游城市的長遠(yuǎn)形象建設(shè)。目前，赤水市政府已將旅游作為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。赤水市旅游發(fā)展總體規(guī)劃提出：“十一五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要任務(wù)和工作重點是“要進(jìn)一步加強(qiáng)旅游景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游賓館飯店建設(shè)、旅游交通建設(shè)，以大力發(fā)展旅游購物、娛樂業(yè)為支撐，完善赤水旅游產(chǎn)品體系，著力整治

17、旅游軟環(huán)境，促進(jìn)我市旅游業(yè)實現(xiàn)質(zhì)的飛躍?！辈⑻岢?，到2010年，實現(xiàn)全市擁有五星級賓館1家，四星級賓館3家，三星級賓館5家以上。赤水源賓館本次實施的改擴(kuò)建項目，以赤水市的旅游大環(huán)境為依托，以打造集住宿、餐飲、休閑娛樂、商務(wù)服務(wù)等為一體的現(xiàn)代化多功能三星級旅游酒店，既是順應(yīng)赤水旅游市場及旅游產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實需要，也是企業(yè)實現(xiàn)自身長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵途徑。3、是重組企業(yè)資產(chǎn)，整合企業(yè)現(xiàn)有資源，有效參與市場競爭的需要赤水源賓館修建于2002年，總占地面積4550.23平方米，總建筑面積5963.04平方米。該賓館于2007年5月公開掛牌拍賣轉(zhuǎn)讓。賓館最初按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造。但至今日，已時過境遷。一方

18、面，原業(yè)主從2002年開業(yè)經(jīng)營到2007年5月拍賣時，歷時5年的時間，未對賓館設(shè)施進(jìn)行良好的維護(hù)及裝修，目前設(shè)施極為陳舊，影響了作為星級酒店的市場形象；另一方面，賓館總體布局及功能的不合理日益凸顯，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代旅游市場及酒店業(yè)高速發(fā)展的需要，更不適應(yīng)激烈的市場競爭。其主要體現(xiàn)在：一是賓館無自有停車場，長期靠租用賓館外的社會停車場，這極不利于賓館的客源市場開拓，同時增加了停車場租用成本；二是賓館原建有占地3000平方米的游泳池，但實際投入使用極少，資產(chǎn)閑置浪費嚴(yán)重，并且每年還要承擔(dān)不必要的維護(hù)費用；三是賓館餐廳規(guī)模過小，僅能容納10桌酒席，無法承攬婚宴及較大型的會議等接待活動；四是如桑拿、

19、卡拉OK等休閑娛樂設(shè)施及環(huán)境陳舊，無法有效吸引客源，目前基本處于停業(yè)狀態(tài)；五是缺乏專門的現(xiàn)代化多功能商務(wù)中心，既與星級酒店的形象不相匹配，也不利于賓館服務(wù)質(zhì)量的提高。同時，賓館其他設(shè)施如客房、大廳等的裝修風(fēng)格也較陳舊老化?？傮w上看，賓館目前狀況既不適應(yīng)赤水市旅游市場高速發(fā)展的需要，也不利于在當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)的長遠(yuǎn)市場競爭。因此，及時遲早的加大投入，對賓館進(jìn)行全方位的改造，挖掘賓館現(xiàn)有資產(chǎn)潛力，整合企業(yè)現(xiàn)有資源，實現(xiàn)資源的合理優(yōu)化配置和高效利用，發(fā)揮賓館的最大經(jīng)營效能，既是順應(yīng)市場的戰(zhàn)略舉措，也是企業(yè)實現(xiàn)自身長遠(yuǎn)發(fā)展的必由途徑。4、是提升項目規(guī)模效益，增強(qiáng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展后勁的需要赤水源賓館本次實施的企

20、業(yè)改擴(kuò)建投資方案，以“規(guī)模開發(fā)”為原則，以高起點、高投入、高效益為總體思路。改擴(kuò)建投資方案順利實施后，將進(jìn)一步促進(jìn)賓館上規(guī)模、上檔次，有效降低項目的綜合開發(fā)成本，提高項目的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，提升公司品牌形象，促進(jìn)企業(yè)將已有的資產(chǎn)及資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為效益優(yōu)勢，增強(qiáng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展后勁，推動公司的做大做強(qiáng)。第三章 市場分析及預(yù)測3.1現(xiàn)代旅游市場的總體特征隨著社會經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，游客的心理和旅游行為也在發(fā)生不斷變化。為保障旅游業(yè)的順利發(fā)展和旅游景區(qū)壯大，必須適應(yīng)社會的發(fā)展而不斷改進(jìn)和完善旅游產(chǎn)品。因此，研究現(xiàn)代旅游市場需求的變化，就成為旅游市場開發(fā)中的一項重要工作。1、旅游者需求多

21、樣化，青睞旅游資源組合條件較好的旅游目的地20世紀(jì)90年代以后，一般化的自然景觀和人文景觀，特別是以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然景觀和人文景觀對旅游者的吸引力明顯下降。旅游者的興趣開始逐步轉(zhuǎn)向具有獨特、奇異、新穎特點的旅游景點，尤其是特別鐘情那些具有綜合性特征的旅游地和旅游項目，希望能從一次的旅游過程中獲得集知識性、體驗性和享受性為一體的多種滿足和享受。2、對文化旅游產(chǎn)品的需求增加隨著物質(zhì)生活水平的提高，人們對精神生活的追求越來越高，旅游者不在滿足于游山玩水，人們越來越追求旅游的文化品位，旅游業(yè)向文化層次開發(fā)也成為一種趨勢。3、追求特色旅游在越來越追求個性化的時代，游客的旅游行為方面也日益表現(xiàn)出對特色旅

22、游的追求，如“文化旅游”、“民俗旅游”，“探險旅游”、“健康旅游”、“科普旅游”等。特色旅游的興起與多樣化的需求并不矛盾，二者在本質(zhì)上都是現(xiàn)代旅游市場中旅游者需求多樣化的具體體現(xiàn)。4、回歸自然，參與意識提高作為旅游主要客源的城鎮(zhèn)居民，長期在喧鬧的城市生活和工作，更加渴望到大自然中體驗返樸歸真的感受，回歸自然成為城市旅游者追求的時尚。旅游者也不再滿足于被動地看與聽，而是更期望能夠有機(jī)會主動積極地參與到旅游中的各項活動中去。3.2國內(nèi)旅游消費的走勢1、度假旅游與觀光旅游將成為人們一種必不可少的新的生活方式進(jìn)入21世紀(jì)，旅游成為人們休閑、求知、娛樂的最佳方式之一，隨著社會的發(fā)展，越來越多的人把閑暇時

23、間用于以健身、放松、休閑、娛樂和觀光為目的的旅游。旅游既滿足了人們的精神需求和健康需求，也是人類實現(xiàn)自我完善的主要途徑。隨著改革開發(fā)的不斷深入，中國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步煥發(fā)活力，人均收入水平和閑暇時間將不斷增加，外出旅游將日益成為時尚的活動，尤其對勇于探險、追求新奇的青年一代更具吸引力。2、從旅游的年齡構(gòu)成看，老少旅游呈現(xiàn)快速增長趨勢第五次全國人口普查表明，全國65歲以上的老齡人口達(dá)8811萬人，占總?cè)丝诘?.96%。相對而言，城鎮(zhèn)中的老年人有較多的閑暇時間與較強(qiáng)的支付能力。2002年國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，65歲以上旅游者平均在外停留的夜數(shù)為3.6夜，明顯高于其他年齡組。另一方面，以學(xué)生為主的青年

24、人成為旅游人群中的另一支生力軍。在一些發(fā)達(dá)地區(qū)的城市和鄉(xiāng)村，節(jié)假日學(xué)生旅游非常普及。日前，離退休人員和學(xué)生已經(jīng)成為我國旅游的主要客源，2002年抽樣調(diào)查結(jié)果，兩者合計占總旅游人數(shù)的21.28%。3、傳統(tǒng)的團(tuán)隊旅游和半自助、自助旅游共同發(fā)展團(tuán)隊旅游優(yōu)點是游客無須對旅游過程中的吃住行等操心，但受限制較多，一般適合長途旅行和中老年游客。自助旅游目前在中國受條件限制，發(fā)展不可能很快；而半自助游，則以其兼具兩方面優(yōu)點的靈活性而廣受青睞，旅游者通過旅行社安排交通和住宿，而旅游線路和日程則由旅游者自己安排。這種操心較少而又有較大自由和靈活性的旅游方式，正在越來越多地受到青睞。圖3-1 各種旅游方式所占的百分

25、比3.3我國旅游市場目前概況及未來發(fā)展形勢 1、我國旅游市場高速發(fā)展中國旅游業(yè)自改革開放以來經(jīng)歷了超常發(fā)展階段，當(dāng)前發(fā)展形勢喜人。2006年，中國旅游業(yè)繼續(xù)保持了良好的發(fā)展勢頭，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高，入境旅游、國內(nèi)旅游、出境旅游三大市場均取得長足發(fā)展，全年旅游總?cè)藬?shù)達(dá)到15.5億人次，旅游總收入8935.5億元人民幣，分別較上年同比增長13.9%和16.3%。2006年，中國共接待入境旅游者1.25億人次，入境過夜旅游者4991萬人次，分別較上年增長3.9%和6.6%；國際旅游收入達(dá)到339.5億美元，較上年增長15.9%。2006年，中國國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到13.9億人次，較上年同比增長15

26、%；國內(nèi)旅游收入達(dá)6229.7億元人民幣，較上年同比增長17.9%。2006年，中國出境總?cè)藬?shù)達(dá)到3452.4萬人次，較上年同比增長11.3%。 2007年中國旅游業(yè)總收入達(dá)1.09萬億元，首次突破一萬億元。2007年全年入境旅游人數(shù)達(dá)1.32億人次，增長5.5%，其中入境過夜旅游人數(shù)達(dá)5472萬人次，增長9.6%；旅游外匯收入達(dá)419億美元，增長23.5%；中國繼續(xù)保持全球第四大入境旅游接待國地位。國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)16.1億人次，增長15.5%；國內(nèi)旅游收入達(dá)7771億元，增長24.7%。2、我國旅游市場未來前景將更為廣闊目前，中國已成為世界上最大國內(nèi)旅游市場，國家宏觀經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略已經(jīng)把發(fā)展旅游業(yè)

27、擺在歷史上從未有過的特殊地位。旅游業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點，也極大地帶動了服務(wù)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國家旅游局預(yù)計，到2010年我國旅游業(yè)的總收入將達(dá)到1314萬億元人民幣。中國入境旅游、出境旅游、國內(nèi)旅游三大旅游市場將保持持續(xù)增長態(tài)勢，至2015年中國入境旅游人數(shù)預(yù)計可達(dá)1億人次，出境旅游人數(shù)可達(dá)1億人次左右，國內(nèi)旅游人數(shù)可達(dá)28億人次，中國將出現(xiàn)30億人次以上的游客市場。世界旅游組織也預(yù)測，我國三大旅游市場未來發(fā)展空間巨大，到2015年中國將成為世界第一大入境旅游接待國和第四大出境旅游客源國，成為世界第一大旅游市場。為滿足旅游市場需求，僅住宿方面，我國需增加20萬間賓館客房，僅

28、五星級賓館飯店數(shù)量到2015年將增加至少700家。3.4我國酒店餐飲業(yè)概況旅游業(yè)與酒店餐飲等服務(wù)業(yè)相伴相生，互為促進(jìn)?，F(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶來了世界旅游、商務(wù)的興旺，酒店業(yè)也隨之高速發(fā)展，酒店的標(biāo)準(zhǔn)也是愈加豪華和現(xiàn)代化。自1980年開始，中國酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模成倍數(shù)地加速發(fā)展。酒店的供給量隨著需求的擴(kuò)大而快速增長。以旅游涉外酒店為例，1980年有203家，2002年光星級酒店就增加到8880家，增長近44倍。同期，客房間數(shù)增長30余倍。旅游酒店數(shù)量每五年的增長率都在50以上。在空間分布上，中國酒店業(yè)發(fā)展水平呈現(xiàn)三階梯狀態(tài)：第一階梯是位于東部沿海地區(qū)，第二階梯是中國的中部地帶，第三階梯是西部地帶，

29、整個態(tài)勢是東多西少。近幾年，國內(nèi)酒店增長勢頭更是迅猛，中國酒店業(yè)發(fā)展速度全球居首。其中星級酒店每年以1000多家的數(shù)量增加。截至2006年底，內(nèi)地星級酒店總量已達(dá)到13378家，其中，五星級酒店298家，四星級酒店1400家。同時，全國星級飯店的經(jīng)營情況良好。2006年，我國星級飯店全年營業(yè)收入總額為1482.86億元，比上年增加136.17億元，增長10.1%。2007年，國家?guī)叫菁僬叩某雠_更是激活了旅游酒店板塊，催生了酒店旅游行業(yè)進(jìn)入“量價齊升、產(chǎn)銷兩旺”的黃金投資期。同時，國內(nèi)消費升級推動國內(nèi)游的游客人次與人均花費同步增長，助推了酒店行業(yè)經(jīng)營效益繼續(xù)趨好。2007年，中國酒店經(jīng)營商將

30、每間可用客房收益（revPAR）提高了3.2%，達(dá)到86美元，而入住率則達(dá)到67.9%。二級城市的revPAR增長最迅速，為6.9%，而主要城市的revPAR增長率為4.0%。隨著旅游業(yè)的發(fā)展、奧運(yùn)效應(yīng)及上海世博會效應(yīng)，將有助于主要城市在入住率和revPAR兩方面都實現(xiàn)持續(xù)增長。而隨著2008年北京奧運(yùn)會日益臨近，以及2010年上海世博會緊鑼密鼓的籌辦，酒店行業(yè)發(fā)展迅猛。預(yù)計2008年以及2010年酒店行業(yè)效益增長的局面會呈直線上升趨勢。這就意味著，酒店全行業(yè)從2006年到2010年至少上有五年的增長空間，中國酒店業(yè)正處于良好的發(fā)展勢頭中。在餐飲業(yè)方面，2006年，中國餐飲消費全年零售額首次突

31、破萬億元大關(guān)，達(dá)到10,345.5億元，同比增長16.4%，比上年凈增1458億元，連續(xù)16年實現(xiàn)兩位數(shù)高速增長，與改革開放初期的1978年相比增長了188倍。 2007年1-11月份，全國住宿與餐飲業(yè)零售額累計實現(xiàn)11131.3億元，同比增長18.9%，比上年同期增幅高出2.7個百分點，占社會消費品零售總額的13.9%。3.5赤水市旅游市場概況3.5.1赤水旅游市場進(jìn)入高速發(fā)展階級目前，赤水在貴州全省旅游市場占有舉足輕重的地位。2008年“五一”節(jié)假日，赤水市共接待省內(nèi)外游客12.07萬人次，列全省主要旅游區(qū)接待人數(shù)第一，較上年同期增長28%；實現(xiàn)門票收入535.4萬元，列全省旅游區(qū)門票收入

32、第二，較上年同期增長32%。全市各景區(qū)（點）游客比平時大幅增長，市內(nèi)外賓館、酒店入住率達(dá)100%。3.5.2旅游客源市場特征 （一）客流量特征1.旅游方式從過境游向短線專程游轉(zhuǎn)換在2007年以前,赤水作為貴州旅游線路的組成部份,其過境游特征明顯。2007年，隨著國家對節(jié)假日政策的調(diào)整，刺激了周邊鄰近省市將赤水作為短線專程游，游客以四川、重慶、貴陽居多，較上年同期增長40%。由于從短暫的過境游變成了專程游，游客在赤水地區(qū)的停留時間增多，消費上升。2.客量淡旺季分明，季節(jié)差異顯著赤水地區(qū)的旅游季節(jié)差異顯著，4-10月為旅游相對旺季，占全年游客總量的7080%。旅游客源的季節(jié)性（時間）強(qiáng)度指數(shù)，可以

33、通過定量方法來計算，其計算公式是：R=（Xi-8.33）2/12其中 Xi =各月游客量/全年游客量100 。 R值越接近零，旅游客源季節(jié)分配越均勻；R值越大，旅游淡旺季差異越明顯。（二）客源市場結(jié)構(gòu)特征1.以國內(nèi)市場為主，尤其是以本地和周邊客源市場為主目前，赤水地區(qū)客源市場以國內(nèi)游客為主，體現(xiàn)出明顯的“三多”特征，即：本地游客多，近程（重慶、貴陽、四川等鄰近省市）游客多，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)游客多；在國際客源方面，游客以日本、東南亞和歐美為主。2. 在客源的功能結(jié)構(gòu)上，以觀光旅游為主，休閑/度假次之目前，赤水游游客以觀光旅游為主，并以青年人為主要客源。按游客的目的劃分,以觀光旅游者和休閑/度假旅游者

34、占多數(shù)，兩者約占旅游者總數(shù)的79.76%。按旅游者年齡劃分,旅游者主要以中青年旅游者為主，約占旅游者總數(shù)的69.65%以上。 旅游目的目的觀光休閑/度假探親訪友商務(wù)會議文化/體育/科技交流健康/療養(yǎng)宗教/朝拜其他%48.7830.965.793.792.233.793.342.001.34 游客年齡年齡65歲以上45-64歲25-44歲15-24歲14歲以下%9.1820.4748.0021.650.71（三）客源基本特征從文化程度看，游客以中高等為主，占總體的77.35%（圖3-2）。其中，高中和中專學(xué)歷的游客占總體的27.36%，大專學(xué)歷的游客占總體的24.76%，大學(xué)學(xué)歷的旅游者占旅游者

35、總數(shù)的17.92%，研究生占總體的7.31%。從職業(yè)類型來看，游客以政府工作人員、經(jīng)銷人員和專業(yè)技術(shù)人員為主，分別占總體旅游者的15.26%、15.02%、13.62%（圖3-2）。圖3-2 游客的文化程度3.5.3赤水旅游業(yè)存在的主要問題1、旅游基礎(chǔ)配套設(shè)施不夠完善，旅游景區(qū)建設(shè)檔次亟待提升。景區(qū)開發(fā)深度不夠，配套設(shè)施不齊全，有的設(shè)施較為粗糙，與環(huán)境不協(xié)調(diào)，文化包裝處于淺層次階段。 2、娛樂購物設(shè)施相對滯后。旅游產(chǎn)品單一、檔次不高，娛樂項目檔次偏低、規(guī)模較小、分布零散。 3、旅游產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)不盡合理。旅游餐飲服務(wù)的檔次、特色等方面還有待改進(jìn)提高，住宿接待服務(wù)行業(yè)檔次較低，配套設(shè)施不完備。導(dǎo)游隊

36、伍水平總體不高，外語導(dǎo)游嚴(yán)重缺乏。 4、游客可進(jìn)入性差，交通問題仍是制約中遠(yuǎn)程游客進(jìn)入赤水市的“瓶頸”問題。 5、旅游發(fā)展中人力資源嚴(yán)重不足，尤其欠缺具有先進(jìn)旅游發(fā)展意識和管理理念的專業(yè)人才和管理人才。3.6赤水市旅游客源市場預(yù)測隨著我國西部大開發(fā)政策的不斷深入，西部旅游呈現(xiàn)了快速發(fā)展的勢頭。與此同時，我國經(jīng)濟(jì)實力的增強(qiáng)和國民財富的增加，尤其是帶薪度假制的逐漸普及，國民潛在的旅游消費能力正快速轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。供需兩方面要素綜合作用的結(jié)果，將保證在未來1015年的時間里，旅游業(yè)必然會成為西部發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長點，使西部成為中國乃至世界重要的生態(tài)旅游、文物古跡和民俗風(fēng)情游的目的地。隨著赤水市旅游資源的

37、不斷開發(fā)完善及旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)的不斷加強(qiáng)，越來越多的游客可望成為赤水現(xiàn)實和潛在旅游客源，并將對國內(nèi)較遠(yuǎn)距離的市場以及海外市場逐漸形成吸引力。目前，赤水各級領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門均極為重視旅游宣傳促銷，特別關(guān)注發(fā)揮旅行社的紐帶作用，加大了拓展中、遠(yuǎn)距離市場的力度，赤水旅游的知名度和影響力日益擴(kuò)大和深化。隨著赤水地區(qū)旅游業(yè)步入成熟穩(wěn)定期，預(yù)計到2010年，全市接待游客150萬人次以上，門票收入1億元以上，旅游總收入10億元以上。第四章 項目實施單位基本情況4.1企業(yè)簡介 1、歷史沿革赤水源賓館位于赤水市人民北路18號，修建于2002年，按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，原屬赤水市自來水公司。賓館于2007年5月以1236

38、萬元的價格公開掛牌拍賣轉(zhuǎn)讓于現(xiàn)任業(yè)主鄭繼松。賓館轉(zhuǎn)讓后，由現(xiàn)任業(yè)主重新組建為“赤水源賓館有限責(zé)任公司”（民營）。 2、企業(yè)現(xiàn)狀 赤水源賓館轉(zhuǎn)讓后，現(xiàn)任業(yè)主先后對賓館追加投入216萬元（全為固定資產(chǎn)投入），賓館現(xiàn)有固定資產(chǎn)1452萬元，員工42人?？傉嫉孛娣e4550.23平方米，總建筑面積5963.04平方米；賓館客房部共4層樓，擁有豪華套房2間、豪華標(biāo)準(zhǔn)間72間和豪華單間12間，共86間，可同時接待客人158人。賓館還有兩間會議室，一間洗浴中心，以及1000余平方米的餐廳及茶樓，另有占地面積為3000平方米的標(biāo)準(zhǔn)游泳池、母子池、兒童游泳池以及其他配套設(shè)施。4.2 發(fā)展規(guī)劃目標(biāo) 公司秉承“立足旅

39、游、依托管理、面向市場”的經(jīng)營理念，憑借自身已奠定的基礎(chǔ)，順應(yīng)旅游業(yè)及酒店行業(yè)的發(fā)展潮流，適應(yīng)市場需求，抓住機(jī)遇，加大投資力度,大力實施改擴(kuò)建工程，力爭在兩年內(nèi)將賓館打造成“企業(yè)形象好、經(jīng)營理念新、管理水平高、規(guī)模效益好”，在地區(qū)具有較強(qiáng)影響力的現(xiàn)代化三星級旅游及商務(wù)型酒店。第五章 項目建設(shè)的基礎(chǔ)條件慨況及項目建設(shè)的優(yōu)勢5.1項目建設(shè)的基礎(chǔ)條件概況 1、地理位置及區(qū)域狀況赤水位于東經(jīng)1053635、北緯281702，地處貴州遵義西北部，赤水河中下游，與四川南部接壤，是黔北通往川渝的重要門戶，素有“黔北明珠”的美譽(yù)。全市幅員面積1801平方公里，轄9鎮(zhèn)5鄉(xiāng)3個街道辦事處，100個行政村，總?cè)丝?

40、0萬人，共有漢、苗、土家、仡佬、布依等23個民族。赤水市城市建成區(qū)面積8平方公里，常住人口8萬余人，城鎮(zhèn)化率達(dá)37.6%。2、地形地貌及氣候特征赤水處于貴州高原向四川盆地過渡帶，海拔高差大(221米1703米)，赤水地貌奇特，地形切割強(qiáng)烈，垂直高差明顯，屬中亞熱帶氣候區(qū)，雨量充沛，年均降雨量1292.3毫米，適合多種植物生長。3、交通和基礎(chǔ)設(shè)施狀況赤水區(qū)位較為優(yōu)越，交通水陸空兼?zhèn)洹３嗨琴F州最大的通江港口，“黃金水道”赤水河繞城而過，僅60公里匯入長江。赤水港是貴州第一大港，客貨船可達(dá)重慶至上海等沿海各大港口、碼頭，年貨運(yùn)吞吐量100多萬噸。公路連接黔川渝，陸路距遵義300公里，距貴陽450公

41、里，距重慶250公里，距成都350公里，距瀘州79公里，距合江60公里，赤水至隆昌接成渝高速公路140公里，隆(昌)瀘(州)鐵路及高速公路已經(jīng)建成投入使用。瀘州藍(lán)田機(jī)場開通了北京、廣州、昆明、貴陽、上海、成都等大中城市的波音737客機(jī)，是黔川渝毗鄰地區(qū)的物資集散地和貴州實施“北上”戰(zhàn)略的一個重要窗口?！笆濉逼陂g，境內(nèi)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得較大突破，共完成公路建設(shè)里程642.49公里，完成赤水河航運(yùn)第一、二期工程和長途旅游汽車客運(yùn)站、赤習(xí)公路、馬合公路、赤長公路等交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，初步形成了“兩縱兩橫四連一環(huán)線”骨架公路和赤水河水路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，公路通達(dá)深度和交通運(yùn)輸能力大幅度提高。4、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展

42、狀況赤水經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為快速。以“竹、畜、藥、果”為主的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)取得較大進(jìn)展，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值由2000年的59156萬元增加到2005年的89043萬元，年均增長8.52%，糧食年產(chǎn)量基本穩(wěn)定在14萬噸以上。畜牧（漁業(yè)）總產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)的比重由2000年的31%提高到2005年的41%。赤水金釵石斛地理標(biāo)志產(chǎn)品保護(hù)通過國家審查驗收。柚果產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。工業(yè)化建設(shè)步伐加快，2005年，市屬規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值完成57697萬元；工業(yè)增加值完成14932萬元，年均增長29.4%。以化工、竹加工、電力能源為主的三大門類工業(yè)已成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)力量。到2005年，全市農(nóng)民人均純收入實現(xiàn)2512元，比2000年凈增71

43、1元，年均增長6.88%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)148060萬元，年均增長14.6%。全社會消費品零售總額實現(xiàn)38656萬元，年均增長16.9%。城鎮(zhèn)居民人均住房面積增加了11平方米。5、旅游資源概況赤水旅游資源得天獨厚，1994年被國務(wù)院劃為國家級風(fēng)景名勝區(qū)，風(fēng)景區(qū)面積占市域面積近70%，也是全國唯一以行政區(qū)命名的國家級重點風(fēng)景名勝區(qū)。一代偉人毛澤東率領(lǐng)中國工農(nóng)紅軍四渡赤水出奇兵，寫下了中外軍事史上的光輝篇章。境內(nèi)有“桫欏國家級自然保護(hù)區(qū)”、“燕子巖國家級原始森林公園”、“竹海國家級森林公園”，豐富的旅游資源均以原始古樸，自然天成著稱，被中外專家譽(yù)為“千瀑之市、竹子之鄉(xiāng)、丹霞之冠、長征遺址、

44、桫欏王國”五大特色。赤水是“中國十大竹子之鄉(xiāng)”、“國家級生態(tài)示范區(qū)”、“全國林業(yè)生態(tài)建設(shè)先進(jìn)縣(市)”、“全國園林綠化先進(jìn)城市”、“全國村鎮(zhèn)精神文明建設(shè)先進(jìn)縣(市)”、“全國水土保持示范市”和“省級衛(wèi)生城市”。2005年，全市接待游客58.6萬人次，門票收入1520萬元，旅游總收入實現(xiàn)2.65億元，分別比“九五”期末增長193%、660%和185%。5.2項目建設(shè)的優(yōu)勢1、市場優(yōu)勢赤水得天獨厚的旅游資源已使其成為貴州最大、最重要的區(qū)域旅游市場，對國內(nèi)外游客具有極高的吸引力。近幾年來，赤水每年接待的游客都在數(shù)十萬人次以上。隨著政府對赤水旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)的不斷加強(qiáng)和完善，加之國家節(jié)假日的調(diào)整，促進(jìn)了赤

45、水周邊鄰近人口稠密的省市如重慶、四川、貴陽等地的游客將赤水旅游從過境游轉(zhuǎn)變成專程游，必將進(jìn)一步推動赤水旅游市場的全面升溫。預(yù)計到2010年，赤水年接待游客人數(shù)將突破100萬人次。目前，赤水定點接待遊客的賓館總計只有床位3000多個，旅游住宿接待能力嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場的龐大需求。這使本項目的實施有了堅實的市場基礎(chǔ)。2、企業(yè)已奠定的基礎(chǔ)優(yōu)勢赤水源賓館其規(guī)模在赤水僅次于中悅大酒店，開業(yè)至今已有6年，在當(dāng)?shù)匾丫哂邢喈?dāng)?shù)闹群褪袌鲇绊懥?，建立了較為穩(wěn)定、可靠的客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)管理體系日趨健全，運(yùn)行模式逐漸成熟。同時，公司培養(yǎng)并儲備了一大批成熟優(yōu)秀的管理人才和技術(shù)骨干尖子隊伍，為企業(yè)今后的長遠(yuǎn)

46、發(fā)展提供了堅實的人力資源保證。 3、投資環(huán)境和政策優(yōu)勢隨著西部開發(fā)力度的加大，地方政府在不斷改善投資環(huán)境，現(xiàn)已形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放新格局。為鼓勵國內(nèi)外投資商前來投資創(chuàng)業(yè)興業(yè)，政府結(jié)合本市實際，根據(jù)項目的投資規(guī)模、技術(shù)水平、財稅貢獻(xiàn)等情況，在土地使用、稅費征收等方面最大限度予以優(yōu)惠，同時，推行“一個窗口”對外、“一條龍”服務(wù)、“一站式”辦公、“一票式”收費等管理模式，對外來投資者實行特事特辦并可實行“一項目一政策”的承諾，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)保障，結(jié)合WTO規(guī)則，取消了一大批行政收費項目，政府投資環(huán)境寬松。同時,當(dāng)?shù)卣罅ε嘤糜萎a(chǎn)業(yè)，非常重視旅游項目的開發(fā)，已將本項目列為重點項目

47、，給予大力支持，這使本項目的建設(shè)有了良好的政府投資環(huán)境和政策優(yōu)勢。4、銀企雙方的互補(bǔ)優(yōu)勢公司以務(wù)實開放的積極態(tài)度，加大融資力度，向金融機(jī)構(gòu)融資完成項目的建設(shè)投入。借助金融機(jī)構(gòu)的支持，公司具有成熟的管理運(yùn)作體系、業(yè)務(wù)資源及市場基礎(chǔ)，合作雙方優(yōu)勢互補(bǔ)，通過本項目的合作并以本項目合作為契機(jī)，構(gòu)建起雙贏的銀企合作戰(zhàn)略模式，有利于促進(jìn)項目的順利實施，加快工程實施步伐，促進(jìn)項目上規(guī)模、上檔次，增強(qiáng)綜合優(yōu)勢，推動企業(yè)的做大做強(qiáng)和長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展。第六章 項目改擴(kuò)建方案6.1項目投資原則 1、以國家和地方產(chǎn)業(yè)政策為指導(dǎo)，以市場為導(dǎo)向,科學(xué)設(shè)計,合理規(guī)劃，充分利用現(xiàn)有設(shè)施，增加投入，盡快實現(xiàn)賓館的上規(guī)模、上檔次。

48、2、圍繞賓館今后的正常運(yùn)營，改善基礎(chǔ)設(shè)施，合理調(diào)整布局，確保項目建成優(yōu)質(zhì)工程，塑造品牌形象。3、本項目設(shè)計規(guī)劃上保證目前的運(yùn)營需要，同時兼顧未來發(fā)展的需求。6.2項目建設(shè)目標(biāo)本項目設(shè)計、規(guī)劃及實施均執(zhí)行國家相關(guān)規(guī)定及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，硬件設(shè)施及裝修環(huán)境等綜合指標(biāo)達(dá)到目前國內(nèi)同類型同等規(guī)模三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)。通過本次的整體改造，使赤水源賓館打造成設(shè)計合理、布局科學(xué)、功能完備、設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化一流三星級商務(wù)假日酒店。6.3工程改造主要內(nèi)容 賓館整體改造方案主要包括土建工程（新建）和裝修改造工程兩大部份。主要內(nèi)容如下：1、土建工程（新建）取消目前占地面積達(dá)3000平方米的游泳池，在其位置上修建建筑面積

49、為4500平方米，集地下停車、客房、餐飲、休閑娛樂、會議及其他配套設(shè)施為一體的綜合樓。綜合樓將新設(shè)置客房25間。2、裝修改造工程裝修改造工程包括：現(xiàn)有客房房間裝修 86間客房公共部份裝修 500平方米餐廳改造 1000平方米前廳改造 220平方米綜合樓裝修 4500平方米現(xiàn)有設(shè)備維修 新設(shè)備購置 6.4工程進(jìn)度安排賓館的整體改造分三期工程來進(jìn)行。自2008年6月份開始到于2009年8月全部工程完畢并投入開始營業(yè)，總計歷時14個月。工程進(jìn)度安排如下：一期工程：起始時間為2008年6月-2008年8月，歷時2個月。工程內(nèi)容主要是對賓館房間內(nèi)部設(shè)施按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全方位的改造；維護(hù)好現(xiàn)有的電力、

50、電器、供水、排水、消防等設(shè)施；重新裝修改造賓館餐廳，增加餐廳容量。二期工程：起始時間為2008年8月-2009年8月，歷時1年。工程內(nèi)容是完成綜合樓的建設(shè)并投入使用。三期工程：起始時間為2008年11月-2009年1月，歷時2個月。工程內(nèi)容是利用旅游淡季時對賓館前廳進(jìn)行全面改造、裝修，裝修嚴(yán)格按酒店三星級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。第七章 項目組織與管理7.1 機(jī)構(gòu)設(shè)置赤水源賓館有限責(zé)任公司作為本項目建設(shè)的業(yè)主，負(fù)責(zé)項目建設(shè)及全部債權(quán)債務(wù)，并組織承擔(dān)該項目的工程實施和建成后的經(jīng)營管理，實行自主經(jīng)營，獨立核算，自負(fù)盈虧。本項目的實施對企業(yè)長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展具有重大戰(zhàn)略意義。通過本次改造，企業(yè)將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善治

51、理結(jié)構(gòu)和管理模式，邀請優(yōu)秀的高級人才加盟，壯大公司實力，提高企業(yè)的管理水平。公司將實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)業(yè)務(wù)及職能部門。公司將實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)行政部、銷售部、客房部、餐飲服務(wù)、后勤部、財務(wù)部等業(yè)務(wù)及職能部門。組織結(jié)構(gòu)圖見下頁： 組織機(jī)構(gòu)圖股東會監(jiān)事會董事會總經(jīng)理財務(wù)總監(jiān)常務(wù)副總經(jīng)理財務(wù)部銷售部后勤部餐飲服務(wù)部行政部客房部7.2機(jī)構(gòu)職責(zé)（略）7.3人員編制本項目建設(shè)完成投入正常運(yùn)營后，定員編制60人，員工結(jié)構(gòu)如下表： 員工編制結(jié)構(gòu)表序號部門名稱定員分配小計1中高層管理人員9 2管理人員103服務(wù)人員374后勤保障4總 計60人第八章 投資計劃與資金籌措8.1投資計劃說明貴州赤水源賓館有限責(zé)任公司本次實施的整體改造項目，是順應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)政策需要，適應(yīng)市場發(fā)展需求，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模, 達(dá)到企業(yè)長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展的目的而投資實施。工程建設(shè)投資重點是按照國內(nèi)同類型同等規(guī)模星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，將赤水源賓館打造成現(xiàn)代化一流三星級商務(wù)假日酒店。本