物業(yè)費(fèi)糾紛業(yè)主答辯狀

1、.物業(yè)費(fèi)糾紛業(yè)主答辯狀來(lái)源：大象填海：日期：2008-12-05 答辯狀 答辯人：孫*，女，1953年2月7日出生，住所地為沈陽(yáng)市沈河區(qū)青年大街*室。 答辯人就沈陽(yáng)市*物業(yè)有限責(zé)任公司訴答辯人物業(yè)管理糾紛一案答辯如下： 一、原告不能按照物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，違約在先。 原告主要存在以下違反物業(yè)服務(wù)合同的行為： 1、不履行制止并報(bào)告不法行為義務(wù)。 2003年6月8日頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。”沈陽(yáng)電業(yè)房屋開(kāi)發(fā)有限公司與原告于2003年5月簽訂的物業(yè)管

2、理委托合同第十八條第二、三款約定：“對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，進(jìn)行教育制止，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理。業(yè)主和物業(yè)使用人違法本合同的行為，根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、處罰等措施。因此，原告負(fù)有制止并報(bào)告不法行為的義務(wù)。 根據(jù)規(guī)劃審批，答辯人所居住的166#大樓一至四層是商業(yè)用房，五樓至頂層為住宅用房。答辯人居住在29層，但樓上卻被租賃給了一家模特公司用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)、模特訓(xùn)練等。模特公司的裝修改變了房屋的建筑主體構(gòu)造，使整個(gè)建筑存在安全隱患。而且更加嚴(yán)重的是，模特公司的經(jīng)營(yíng)行為、走“貓步”的噪音對(duì)退休在家的原告造成了巨大的影響，嚴(yán)重影響了原告的正常生活。根據(jù)法律規(guī)定以及合同的約定

3、，原告應(yīng)當(dāng)制止模特公司的違法行為。但是，在答辯人多次要求原告采取妥善措施解決以上問(wèn)題的情形下，原告敷衍塞責(zé)，拒絕履行自己應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)。自03年至今，模特公司已經(jīng)在答辯人的樓上經(jīng)營(yíng)了4年。 2、不履行安全保衛(wèi)義務(wù)。 沈陽(yáng)*房屋開(kāi)發(fā)有限公司與原告于2003年5月簽訂的物業(yè)管理委托合同第十九條第六款約定：“乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。實(shí)行保安制度，每天巡查15次，固定設(shè)崗兩個(gè)，保安設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行?！钡?，原告從沒(méi)有按照合同約定運(yùn)轉(zhuǎn)監(jiān)控設(shè)備，給居民居住安全造成了隱患。 3、不履行維護(hù)公用設(shè)施的義務(wù)。 沈陽(yáng)*房屋開(kāi)發(fā)有限公司與原告于2003年5月簽訂的物業(yè)管理委托合同第六條、第七條明確

4、約定了原告負(fù)有維護(hù)公共設(shè)施的義務(wù)。但是，原告并沒(méi)有按照合同約定履行維護(hù)義務(wù)。防盜門(mén)出現(xiàn)故障后，原告不維修。過(guò)去居民都是刷卡進(jìn)門(mén)，讀卡器、防盜門(mén)出現(xiàn)故障后，原告不修復(fù)，致使防盜門(mén)形同虛設(shè)。答辯人所在29層的電梯間門(mén)鎖被原告員工撬掉后，原告沒(méi)有維修過(guò)，至今仍然在那里空敞著，給整個(gè)大樓的安全造成了威脅。 4、不維護(hù)消防設(shè)施，甚至破壞消防設(shè)施。 依據(jù)消防法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理委托合同，原告應(yīng)當(dāng)保障消防設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。原告非但不履行該項(xiàng)法定義務(wù)，甚至破壞消防設(shè)施，使整個(gè)大樓的消防安全得不到保障。 5、原告無(wú)故撤離大廈，不履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)。 根據(jù)2005年7月的電業(yè)園大廈業(yè)主委員會(huì)與原告簽訂的物業(yè)管理

5、委托合同的約定，原告提供物業(yè)服務(wù)的期限應(yīng)當(dāng)截至到2008年7月。但是，原告在2007年7、8月份，未經(jīng)通知并取得同意，擅自撤離電業(yè)園大廈，給大廈居民生活造成了極大不便。 6、原告并未按照合同約定每年向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支賬目。原告并未按照合同約定制定大廈業(yè)主文明公約。 二、答辯人主張先履行抗辯權(quán)，在原告糾正錯(cuò)誤履約行為前，有權(quán)拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 因原告不能適當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，給答辯人生活帶來(lái)諸多不便。根據(jù)合同法有關(guān)于先履行抗辯權(quán)的規(guī)定，在原告正確履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)之前，答辯人有權(quán)拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 因此，請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。 此致 沈河區(qū)人民法院 答辯人： 二

6、七年十一月五日答 辯 狀答辯人AAA針對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，答辯如下：一 答辯人認(rèn)為SSS物業(yè)公司并不是本案的適格原告。根據(jù)合同法律關(guān)系的相對(duì)性原理，與答辯人簽定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)的是大連SSS房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，即使根據(jù)該協(xié)議書(shū)的約定向答辯人主張權(quán)利，其主張人必須是合同的相對(duì)方大連SSS房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，不應(yīng)為協(xié)議書(shū)以外的第三人。原告應(yīng)向答辯人出示相關(guān)證據(jù)證明其對(duì)“KKK”進(jìn)行物業(yè)管理具有合法性。并出示國(guó)家行政管理部門(mén)的相關(guān)手續(xù)，以證明其具有符合法律及行政法規(guī)規(guī)定的進(jìn)行物業(yè)管理的資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)許可等。二 關(guān)于物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題1.物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議根據(jù)其合同性質(zhì)應(yīng)為雙務(wù)合同。雙方當(dāng)事人應(yīng)同時(shí)履行

7、各自義務(wù)，也就是作為物業(yè)公司必須要向業(yè)主提供符合雙方約定的管理與服務(wù)，業(yè)主才有按約定繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，如果物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)沒(méi)有達(dá)到雙方約定，系違約行為，應(yīng)由其自行承擔(dān)違約所產(chǎn)生的法律后果，業(yè)主完全有權(quán)按合同法的相關(guān)規(guī)定行使抗辯權(quán)利。其是對(duì)物業(yè)管理公司的違約行為依法行使違約救濟(jì)權(quán)的合法行為，2.“KKKK”小區(qū)是一個(gè)實(shí)行封閉式管理的小區(qū)，關(guān)于這一點(diǎn)從答辯人與大連SSS房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽定的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)中就可以確定。但答辯人居住的號(hào)樓卻不在小區(qū)封閉管理的范圍之內(nèi)，是該小區(qū)唯一一棟樓梯口面對(duì)小區(qū)外的建筑。樓梯口面對(duì)公交車終點(diǎn)站，關(guān)于6號(hào)樓的物業(yè)管理問(wèn)題，業(yè)主在06年至今多次找開(kāi)發(fā)公

8、司及物業(yè)公司要求解決，物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)答復(fù)向總公司反映號(hào)樓問(wèn)題，對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行協(xié)商。在協(xié)商過(guò)程中物業(yè)公司并未將結(jié)果履行告知義務(wù)，突然將答辯人起訴，并主張高額滯納金，其行為違反了民法通則的誠(chéng)實(shí)信用原則。3.原告向答辯人所主張的物業(yè)管理費(fèi)中所包含的收費(fèi)項(xiàng)目中主要應(yīng)為保安費(fèi)、保綠費(fèi)、保潔費(fèi)以及管理費(fèi)。對(duì)于保安費(fèi)，由于6號(hào)樓樓梯口在小區(qū)外，直接面對(duì)海口路，離小區(qū)入口30多米遠(yuǎn)，樓道內(nèi)經(jīng)常會(huì)有陌生人進(jìn)入，作為答辯人根本就沒(méi)有可能得到物業(yè)的保安服務(wù)。對(duì)于保綠費(fèi)，6號(hào)樓前既沒(méi)有綠地，也沒(méi)有假山，答辯人也不屬于在小區(qū)內(nèi)居住的居民，因此對(duì)于該項(xiàng)費(fèi)用原告也無(wú)權(quán)向答辯人主張。對(duì)于保潔費(fèi)，號(hào)樓樓道內(nèi)盡管進(jìn)行了衛(wèi)生清掃，但扶

9、手、地面及玻璃灰塵遍布，垃圾清理不及時(shí)。對(duì)于管理費(fèi)，由于號(hào)樓臨街，導(dǎo)致一樓全部商用，管理混亂，時(shí)常發(fā)生打架事件，嚴(yán)重影響答辯人的日常生活。同樣一個(gè)小區(qū)，同樣的業(yè)主，同樣的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但是卻得到不同的物業(yè)服務(wù)，答辯人認(rèn)為號(hào)樓的物業(yè)費(fèi)也按06元/每平方米收取，違反了我國(guó)民法的公平原則，應(yīng)給予適當(dāng)減免。4.因物業(yè)費(fèi)約定是按季度收取。答辯人認(rèn)為2005年7月以前的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)超過(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效，原告無(wú)權(quán)主張。三 關(guān)于滯納金問(wèn)題1.答辯人及6號(hào)樓業(yè)主從2006年開(kāi)始就不斷與物業(yè)公司就物業(yè)管理問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，在物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理方式及物業(yè)管理費(fèi)并未給出正式答復(fù)并告知時(shí)，以答辯人未按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)主張滯納金是

10、沒(méi)有法律依據(jù)的。2.根據(jù)答辯人與SSS房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽定的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)第四條第三項(xiàng)規(guī)定，原告主張滯納金或向人民法院起訴是只能選擇其一的，也就是原告如果根據(jù)該協(xié)議起訴到人民法院，就表示其放棄了主張滯納金，在物業(yè)使用守則中對(duì)此做了更為詳細(xì)的表述。因此，原告起訴也就是自愿放棄主張滯納金。答辯人：AAA2007.5.17房屋質(zhì)量有問(wèn)題可以不交物業(yè)費(fèi)嗎上海房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)，處理過(guò)多種類型復(fù)雜房地產(chǎn)糾紛(居間協(xié)議糾紛、定金合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛、動(dòng)遷房買賣糾紛、售后公房糾紛、農(nóng)村房屋買賣糾紛、房屋拆遷糾紛、租賃合同糾紛等),具有豐富的訴訟實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。法律咨詢 王律師手機(jī)：1368

11、1960118說(shuō)明：本案例僅供參考因房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，住戶拒交物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司告上法庭。近日，上海市黃浦區(qū)人民法院審結(jié)這樣一起物業(yè)糾紛，住戶因不可歸責(zé)于物業(yè)公司的理由拒絕交費(fèi)而輸了官司。 法院審理查明，被告石某等三人是上海長(zhǎng)峰馨園的業(yè)主，房地產(chǎn)登記簿記載房地產(chǎn)權(quán)登記核準(zhǔn)日期為2007年9月28日。2006年6月，原告上海長(zhǎng)峰物業(yè)管理有限公司受第三人上海南峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托對(duì)長(zhǎng)峰馨園進(jìn)行物業(yè)管理，雙方簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)合同。 2007年9月19日，三被告辦理物業(yè)進(jìn)戶手續(xù)，在樓宇驗(yàn)收交付書(shū)上簽字，承諾按預(yù)售合同約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)，并向原告支付同年10月至12月的物業(yè)管理費(fèi)821.

12、70元。12月24日，三被告向第三人支付次年1月至3月停車費(fèi)1200元。 2008年12月25日、2009年12月16日，原告分別向三被告以掛號(hào)信方式發(fā)出物業(yè)管理費(fèi)催繳通知，要求三被告支付欠繳物業(yè)管理費(fèi)，但三被告未履行繳費(fèi)。 2009年1月19日，三被告委托律師向第三人發(fā)出律師函，函稱因三被告自2007年12月18日入住購(gòu)置房屋，該房屋存在諸如廳過(guò)道裂縫、沖淋房水管破裂、過(guò)道及書(shū)房墻面滲水起泡等質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)與第三人反映交涉，雖經(jīng)第三人派人維修但未徹底解決。要求第三人收到律師函后十五天內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商并主動(dòng)解決質(zhì)量問(wèn)題，否則將通過(guò)訴訟途徑追究第三人違約及賠償責(zé)任。 2009年2月27日，第三人向三

13、被告出具情況說(shuō)明，稱因房屋裝修問(wèn)題，現(xiàn)未修復(fù)，該房屋的物業(yè)管理費(fèi)及停車費(fèi)現(xiàn)暫不支付，待裝修問(wèn)題解決后，該房屋業(yè)主將物業(yè)管理費(fèi)及停車費(fèi)一并付清。裝修問(wèn)題未解決期間，該房屋業(yè)主依舊使用原停車位。 今年1月18日，三被告致函第三人，就房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行重申，并提出相應(yīng)賠償要求。 今年1月21日，第三人回函三被告，函稱第三人出具情況說(shuō)明系表明誠(chéng)意解決問(wèn)題的態(tài)度，但待第三人聯(lián)系裝修方上門(mén)修復(fù)時(shí)，業(yè)主方卻將裝修方拒之門(mén)外，致相關(guān)裝修瑕疵未能修復(fù)。三被告不能因裝修瑕疵而拒付物業(yè)費(fèi)，亦不能以第三人出具的情況說(shuō)明為盾牌而不履行義務(wù)。有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題，雙方可按合同約定協(xié)商予以解決。 因三被告自2008年1月起開(kāi)始不

14、支付物業(yè)管理費(fèi)，原告經(jīng)多次發(fā)書(shū)面催款通知，但三被告仍不支付。今年5月6日，原告訴至法院，要求三被告立即支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)7600余元，并支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的逾期付款利息900.13元。 法院審理認(rèn)為，原告與第三人系各自依法登記設(shè)立的企業(yè)法人，對(duì)外依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)。三被告提出的第三人出具情況說(shuō)明對(duì)原告具有約束效力的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予采信。根據(jù)前期物業(yè)合同及現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，三被告負(fù)有按時(shí)向原告交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，原告按約定履行了物業(yè)合同相關(guān)義務(wù)，三被告不得以非歸責(zé)于原告的理由抗辯拒絕履行。原告要求三被告支付自2008年1月1日起至2010年4月30日止的物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持?？?/p>