《項目總體運作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書》編制作業(yè)指導書

1、海南第一投資控股集團有限公司編號：YK-CH-C05版號：A/0項目總體運編制審核批準主責部門相關部門作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書編制作業(yè)指導書投資項目部日期2011年3月11日日期日期投資項目部投資決策委員會、設計研發(fā)部、營銷策劃部、工程管理部、總裁辦公室修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人批準人備注項目總體運作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書編制作業(yè)指導書編號：YK-CH-C05版號:A/01目的為了準確判斷市場，確定合理的項目定位、產(chǎn)品定位和項目運作策略，開發(fā)出市場 中優(yōu)質的房產(chǎn)項目，特制定本編制作業(yè)指導書規(guī)范我公司項目總體運作策略及產(chǎn)品規(guī) 劃建議書，滿足公司戰(zhàn)略發(fā)展需要。2職責2.1主管崗位一一投資

2、決策委員會、投資總監(jiān)：負責項目定位報告的審核。2.2主辦崗位一一投資項目部經(jīng)理：負責組織實施項目調研工作，審核項目總體運 作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書。市場研究專員、項目策劃專員：負責對擬開發(fā)土地項目調研，草擬項目總體運作 策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書。3程序3.1主要內容：參見附件項目總體運作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書范本。3.2格式：參見附件項目總體運作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書范本。4檢查與考核投資項目部經(jīng)理對市場研究專員和項目策劃專員的調研過程及結果進行檢查和監(jiān) 督，對項目總體運作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書的完成情況進行檢查。范本:某某項目總體運作策略及產(chǎn)品規(guī)劃建議書（范本）投資項目部（編制）年月日1、項目概況52、

3、項目假設53、地塊分析53、1地塊因素53、2地塊因素分析結論64、開發(fā)商分析65、政策分析65、1稅務、金融等宏觀經(jīng)濟政策65、2房地產(chǎn)宏觀調控政策66、市場供需分析66、1區(qū)域市場現(xiàn)狀供給調查分析66、2各專業(yè)市場細分分析76、3重點個案分析76、4區(qū)域市場供給分析總結76、5區(qū)域市場需求調查分析77、綜合比較分析78市場定位781物業(yè)類型及檔次882目標客群89、產(chǎn)品定位建議89、1總體規(guī)劃89、2單體設計89、3建筑立面風格810、分期開發(fā)建議810、1分期考慮因素810、2分期開發(fā)建議81、項目既況1、1項目概況1、1、1地理位置1、1、2項目占地項目的規(guī)劃設計條件宗地概況宗地名稱宗

4、地編號或某某路項目宗地位置市 區(qū)街道號使用性質商業(yè)/商住/純住總用地面積平方米=畝建筑用途指標建設用地面積平方米=畝規(guī)劃綠地面積平方米=畝其他用地面積平方米=畝規(guī)劃設計條件容積率總建筑面積平方米綠化率%建筑密度%2、項目假設以地塊規(guī)劃設計條件為依據(jù)，結合市場與本項目的現(xiàn)狀特點，通過調整容積率，提 出幾種可能的方案，并根據(jù)這幾種基本假設，列出一表格，為經(jīng)濟測算提供依據(jù)。萬案容積率產(chǎn)品形式面積范圍（M）萬案1萬案2萬 33、地塊分析3、1地塊因素3、1、1交通狀況3、1、2自然景觀3、1、3地塊現(xiàn)狀條件3、1、4市政設施將項目地塊內現(xiàn)有的基礎設施分別加以描述，如：水、電、氣、通信、污水等。3、1、

5、5生活配套設施將項目地塊內現(xiàn)有的基礎設施分別加以描述，如：餐飲、學校、娛樂等。3、2地塊因素分析結論根據(jù)地塊的實地調研情況，針對上述五個方面，給該地塊進行綜合評價，分析項目 自身優(yōu)劣。4、開發(fā)商分析根據(jù)就本項目具體情況，公司在本項目的開發(fā)過程當中，需要著力解決的問題進行 分析。如：項目開發(fā)資金使用情況；公司當前獲取土地的重大意義、迫切性；項目啟動 對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義，在公司發(fā)展中的地位；公司進入重點區(qū)域 市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社 會影響力的作用等。5、政策分析5、1稅務、金融等宏觀經(jīng)濟政策政策對開發(fā)項目的投資收益的影響。5

6、、2房地產(chǎn)宏觀調控政策6、市場供需分析本章主要通過對本項目所處區(qū)域及其周邊區(qū)域項目初步的市場調查，分析區(qū)域市 場、細分市場的供應量、市場表現(xiàn)及產(chǎn)品特征，充分了解本項目所處的市場環(huán)境及其競 爭對手，借鑒其成功的因素，避免其不足。6、1區(qū)域市場現(xiàn)狀供給調查分析6、1、1該區(qū)域目標建筑類型的總體特點6、1、2調查區(qū)域及項目確定區(qū)域序號項目名稱建筑形式A區(qū)12B區(qū)36、1、3現(xiàn)狀供給情況分析區(qū)域項目名稱項目位置總規(guī)模市場存量A區(qū)B區(qū)合計6、2各專業(yè)市場細分分析上述項目構成了本項目相關區(qū)域的市場供應。在此區(qū)域市場內，可以按照總價、主 力戶型、銷售單價、銷售速度、容積率等細分。分別分析區(qū)域市場的細分特點。6、3重點個案分析根據(jù)項目周邊樓盤，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片，對 項目的成功和不足之處加以分析。 項目對我公司擬投資項目產(chǎn)生的有利和不利因素加以 剖析。6、4區(qū)域市場供給分析總結6、5區(qū)域市場需求調查分析7、綜合比較分析綜合比較分析是從上述地塊、開發(fā)商、政策、市場、經(jīng)濟效益五個不同的角度對本 案的基本假設進行進一步的分析，得出本項目的市場定位初步結論。&市場定位在上述綜合分析的基礎上，結合與公司各部門的互動討論，我們對本項目的基本假 設進行了進一步的深化和修正，得出本項目的市場定位.8 1物業(yè)類型及檔次8 2目標客群9、產(chǎn)品