不同國家“以房養(yǎng)老”的比較及經(jīng)驗(yàn)借鑒(2)

1、不同國家“以房養(yǎng)老”的比較及經(jīng)驗(yàn)借鑒(2)（二）我國以房養(yǎng)老;發(fā)展困境分析。1. 政府參與力度不足。目前，國內(nèi)推出的以房養(yǎng)老;產(chǎn)品大多是私營機(jī)構(gòu)自發(fā)行為，政府參與以房養(yǎng)老;實(shí)例較少。由于老人對私營機(jī)構(gòu)不夠信任，通常導(dǎo)致這類以房養(yǎng)老;項目遇冷。以房養(yǎng)老;是一種帶有公益性的貸款業(yè)務(wù)，本質(zhì)上是改善老年人生活的社會保障項目，僅僅依靠私營機(jī)構(gòu)的自發(fā)行為，會導(dǎo)致項目停滯不前。發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)表明，政府的支持在住房反向抵押貸款發(fā)展中起著重要作用。比如，為監(jiān)管住房反向抵押貸款，美國專門頒布了相關(guān)條例。新加坡和日本在實(shí)施住房反向抵押貸款過程中，以直接或間接的形式積極參與住房反向抵押貸款產(chǎn)品的實(shí)施與監(jiān)管。而近年來，我

2、國雖然從國家層面重視以房養(yǎng)老;的發(fā)展，甚至出臺了系列支持住房反向抵押貸款發(fā)展的條例。但總體來說，政府對于以房養(yǎng)老;參與力度不足，尤其在以房養(yǎng)老;產(chǎn)品設(shè)計方面缺乏引導(dǎo)，限制了我國以房養(yǎng)老;發(fā)展。2. 產(chǎn)品設(shè)計存在缺陷。我國早期以房養(yǎng)老;項目效果不理想，產(chǎn)品設(shè)計存在缺陷是其中一個重要原因。例如，南京湯山留園公寓的以房換老;項目要求申請者必須是孤寡老人；上海市公積金管理中心推出的以房自助養(yǎng)老;要求產(chǎn)權(quán)在簽約時過戶，并且房屋升值部分歸公積金管理中心所有；中信銀行的養(yǎng)老按揭貸款;項目要求名下至少要有兩套房，且貸款必須用于養(yǎng)老。以房養(yǎng)老;產(chǎn)品限制過多，打消了老人的熱情。而發(fā)達(dá)國家往往根據(jù)本國消費(fèi)者在年齡、

3、房屋價值等方面的差異，開發(fā)出適合本國國民的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，并獲得了成功。住房反向抵押貸款產(chǎn)品設(shè)計只有符合本地區(qū)消費(fèi)者需求，并且不斷推陳出新，才能確保其穩(wěn)健發(fā)展。3.以房養(yǎng)老;的宏觀環(huán)境不成熟。首先，房價波動較大，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟，房價波動較大，部分城市房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。國內(nèi)除北、上、廣、深等一線大城市外，房價具有較大泡沫，未來出現(xiàn)下跌可能性較大。房價的波動性增加了住房反向抵押貸款開辦的風(fēng)險。因此，為了規(guī)避房價波動帶來的風(fēng)險，借貸雙方往往會選擇不予參與。其次，相比西方發(fā)達(dá)國家，我國金融市場發(fā)展不夠成熟，尚不能將住房反向抵押貸款證券化。而住房反向抵押貸款自發(fā)放

4、到房屋收回往往耗時近十年，會造成資金流動性不足，使得金融機(jī)構(gòu)不愿意推行住房反向抵押貸款。同時，我國金融市場發(fā)展不夠健全，尚沒有金融機(jī)構(gòu)能將住房反向抵押貸款證券化。而成功開辦住房反向抵押貸款的發(fā)達(dá)國家，如美國、日本等都成功使住房反向抵押貸款證券化，解決了以房養(yǎng)老;過程中資金來源與流動問題。4. 房屋質(zhì)量及地產(chǎn)制度形成了障礙。首先，中國房屋存在壽命過短問題。我國是世界上每年新建建筑最多的國家，但這些建筑物壽命只能持續(xù) 2530 年，而西方發(fā)達(dá)國家建筑壽命普遍要長很多，如美國建筑壽命為74年，英國建筑壽命為132年。同時，政府盲目拆遷也使得 70 年使用權(quán)僅僅停留在紙面上。其次，我國特殊地產(chǎn)制度形成

5、的制度障礙。根據(jù) 1990 年實(shí)行的中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，住宅用地使用年限為 70 年。我國物權(quán)法規(guī)定，住宅有地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但對于續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法沒有做出明確規(guī)定。長期抵押是以房養(yǎng)老;的一個顯著特征，考慮到土地使用權(quán)上的限制，金融機(jī)構(gòu)會選擇不進(jìn)入以房養(yǎng)老;市場。5. 傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念障礙。我國養(yǎng)兒防老、遺產(chǎn)繼承觀念根深蒂固。對老人來說，將房產(chǎn)抵押出去而不留給后代，會受到子女的指責(zé)，引發(fā)家庭關(guān)系緊張；對子女來說，父輩選擇以房養(yǎng)老;會使自己受到輿論批評，被認(rèn)為不贍養(yǎng)老人。因此，老人在面對以房養(yǎng)老;時，通常顧慮重重，在考慮家庭關(guān)系、遺產(chǎn)繼承等因

6、素后，往往放棄以房養(yǎng)老;.傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念障礙使老人對于以房養(yǎng)老;積極性并不高，這也是以房養(yǎng)老;在我國發(fā)展緩慢的一個重要原因。四、國外以房養(yǎng)老;經(jīng)驗(yàn)的啟示。（一）充分發(fā)揮政府作用，鼓勵私人機(jī)構(gòu)參與。我國早期以房養(yǎng)老;產(chǎn)品遇冷，主要原因是由于政府參與力度不足，私人機(jī)構(gòu)公信力低。發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)表明，在以房養(yǎng)老;發(fā)展過程中，政府支持起到重要作用。因此，政府應(yīng)盡早介入，充分給予以房養(yǎng)老;政策支持。具體可以借鑒美國的 HECM計劃。首先，政府規(guī)定開辦機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入資格，潛在開辦機(jī)構(gòu)進(jìn)行申請，政府對其進(jìn)行審核。其次，對于獲準(zhǔn)提供的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，由政府對其進(jìn)行擔(dān)保。最后，政府應(yīng)成立專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行以房養(yǎng)老;的宣傳

7、、教育工作。目前，實(shí)行住房反向抵押貸款的國家普遍存在私人機(jī)構(gòu)參與不足，以房養(yǎng)老;市場不活躍問題。經(jīng)驗(yàn)表明，私人機(jī)構(gòu)參與為住房反向抵押貸款市場注入活力，如美國、日本的私人機(jī)構(gòu)就成功將住房反向抵押貸款證券化，增加了資金流動性。我國應(yīng)借鑒該經(jīng)驗(yàn)，鼓勵私營機(jī)構(gòu)特別是銀行、保險公司、大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入住房反向抵押貸款市場。（二）引導(dǎo)開辦機(jī)構(gòu)設(shè)計合理產(chǎn)品。我國早期開辦的以房養(yǎng)老;存在限制條件過多、產(chǎn)品設(shè)計不合理問題。英國早期失敗的經(jīng)驗(yàn)表明，不合理的產(chǎn)品設(shè)計不僅會造成項目失敗，甚至?xí)τ谠撡J款產(chǎn)生負(fù)面影響。美國的經(jīng)驗(yàn)則表明，過高的交易費(fèi)用會制約住房反向抵押貸款市場發(fā)展。因此，設(shè)計出適合我國市場需求的住房反向

8、抵押貸款產(chǎn)品便成為當(dāng)務(wù)之急。我國以房養(yǎng)老;開辦機(jī)構(gòu)在設(shè)計住房反向抵押貸款產(chǎn)品時，可以借鑒美國 HECM 計劃、新加坡屋契回購計劃、日本住房反向抵押貸款的成功經(jīng)驗(yàn)，但需要特別注意無追索權(quán)保證;條款和交易費(fèi)用的問題，根據(jù)我國實(shí)際情況、消費(fèi)者需求等，設(shè)計出合理的住房反向抵押貸款產(chǎn)品。（三）繼續(xù)在一線城市開展試點(diǎn)，逐步推廣。目前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟，房價波動較大，部分城市房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，除北、上、廣、深等一線大城市外，房價未來出現(xiàn)下跌可能性較大。國內(nèi)一線城市相對發(fā)達(dá)的金融市場及二手房交易市場有利于開展以房養(yǎng)老;試點(diǎn)。但是，一線城市中真正具有潛在收益的只有市區(qū)地段，郊區(qū)由于房屋價值不高、二手房交

9、易難等原因，并不適合以房養(yǎng)老;的推廣。發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)表明，住房反向抵押貸款發(fā)展經(jīng)歷了不完善到成熟，由試點(diǎn)到全國推廣的過程。例如，美國 HECM 起初只是作為示范性試點(diǎn)項目，聯(lián)邦政府限制貸款名額，隨著發(fā)展需要，HUD 逐步放寬了限制，HECM 得以在美國大量推廣。日本在經(jīng)過武藏野市等地試行后，于 2002 年在全國推行住房反向抵押貸款。因此，當(dāng)前推行以房養(yǎng)老;產(chǎn)品時，應(yīng)繼續(xù)在一線城市進(jìn)行試點(diǎn)，待取得成功經(jīng)驗(yàn)后再向全國進(jìn)行推廣。（四）加強(qiáng)立法建設(shè)，完善市場監(jiān)管。發(fā)達(dá)國家目前只有美國制定了專門的條例，其他國家則通過政府機(jī)構(gòu)對以房養(yǎng)老;參與機(jī)構(gòu)以及住房反向抵押貸款實(shí)施監(jiān)管。其經(jīng)驗(yàn)表明，完善的法律和市場監(jiān)

10、管是住房反向抵押貸款健康發(fā)展的重要保證。因此，我國在開展住房反向抵押貸款時，從一開始就要加強(qiáng)立法、完善市場監(jiān)管。比如在土地出讓環(huán)節(jié)，對 70 年土地使用權(quán)到期后，土地使用和管理予以明確。在業(yè)務(wù)開展環(huán)節(jié)，應(yīng)盡快制定住房反向抵押貸款條例，規(guī)范操作程序，明確申請人與金融機(jī)構(gòu)的權(quán)利及義務(wù)。總之，政府應(yīng)該完善涉及經(jīng)濟(jì)、金融、證券、會計和稅務(wù)等方面的法律規(guī)定，盡快指定或建立專門監(jiān)管機(jī)構(gòu)，建立健全監(jiān)管法規(guī)，提高監(jiān)管程序透明度，并建立一個高效、規(guī)范、安全的市場體系與交易規(guī)則。（五）加大宣傳力度，合理引導(dǎo)需求。我國養(yǎng)兒防老、遺產(chǎn)繼承觀念根深蒂固。對老人來說，將房產(chǎn)抵押出去而不留給后代，會受到子女的指責(zé)；對子女來說，父輩以房養(yǎng)老;會使自己受到輿論批評，被認(rèn)為不贍養(yǎng)老人。因此，政府與潛在以房養(yǎng)老;經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)做好前期宣傳工作，向老人及其子女宣傳以房養(yǎng)老;,使其了解它的益處，普及相關(guān)知識，使老年人更容易接受這一新事物。在前期向老年人宣傳過程中，還可以宣傳美國、新加坡等國家老年人通過以房養(yǎng)老;改善生活狀況的典型事例，吸引其關(guān)注以房養(yǎng)老;產(chǎn)品，并認(rèn)識到該