房地產(chǎn)開發(fā)稅收環(huán)節(jié)

1、、取得土地環(huán)節(jié) 、1、土地使用稅： 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的， 應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起 繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率計(jì)算征收 （具體稅率參照當(dāng)?shù)匾?guī)定）案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2010 年 5 月 26 日與國(guó)土房產(chǎn)局簽訂國(guó)有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積 為 56000 平米， 土地出讓金為 34000 萬(wàn)元，合同約定土地交付時(shí)間為 2010 年 10 月 25 日。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚?稅率為 4 元/ 平米。那么 2010 年應(yīng)繳納多少土

2、地使用稅？分析：該企業(yè)應(yīng)從 2010 年 11月起申報(bào)繳納土地使用稅， 2010 年應(yīng)繳納 2個(gè)月土地使用稅： 56000*4*2/12=37333.33 元。2、印花稅（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同）：對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印 花稅，按所載金額萬(wàn)分之五貼花。3、契稅：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。目前江蘇省規(guī)定的契 稅稅率為 3。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取 得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。二、設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)1、印花稅（設(shè)計(jì)合同）：建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同，包括勘察、設(shè)計(jì)

3、合同，按收取費(fèi)用萬(wàn)分之五貼花。2、印花稅（建安合同） ：建筑安裝工程承包合同， 包括建筑安裝工程承包合同， 按承包金額萬(wàn)分之三貼花。3、印花稅（借款合同）：銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同，按借 款金額萬(wàn)分之零點(diǎn)五貼花。三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)1、營(yíng)業(yè)稅（銷售不動(dòng)產(chǎn)）：納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定 的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為5%。納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) 或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入

4、款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者 銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。2、土地增值稅（預(yù)征）：除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實(shí)行預(yù)征外，對(duì)其他各類商品房，均實(shí)行預(yù)征。普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對(duì)象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn) 開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 取得的收入。除保障性住房外，我省預(yù)征率不得低于2%具體稅率參照當(dāng)?shù)匾?guī)定。3、企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品）：企業(yè)銷售未完

5、工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自 治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：（1 ）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%（2）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%（3）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5% （ 4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%案例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤，尚未完工，2010年4月開始預(yù)售，4-6月共取得預(yù)收收入10000萬(wàn)元，6月利潤(rùn)表反映利潤(rùn)總額為-50萬(wàn)元，以前年度均盈

6、利，該企業(yè)應(yīng)繳納多少企業(yè)所得稅？（假設(shè)企業(yè) 土地增值稅預(yù)征率為3%城建稅稅率7%教育費(fèi)附加3%地方教育費(fèi)附加1%,該企業(yè)位于地級(jí)市，當(dāng)?shù)?規(guī)定計(jì)稅毛利率為10%分析：該企業(yè)預(yù)收收入 10000萬(wàn)元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅 10000*5 %= 500萬(wàn)元，城建稅500*7%= 35萬(wàn)元，教育 費(fèi)附加500 *3%= 15萬(wàn)元，地方教育費(fèi)附加500*1 %= 5萬(wàn)元，土地增值稅10000*2 %= 200萬(wàn)元，合計(jì)755 萬(wàn)元。應(yīng)納稅所得額=-50 + 10000*10 %- 755= 195萬(wàn)元，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=195*25 %= 48.75萬(wàn)元印花稅（商品房銷售合同）：對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書

7、據(jù)征收印花稅，按所載金額萬(wàn)分之五貼花。四、竣工交房環(huán)節(jié)1、企業(yè)所得稅（完工開發(fā)產(chǎn)品）：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入 的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng) 目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛

8、利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅 務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。案例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤2010年12月完工，之前已預(yù)收房款 30000萬(wàn)元，之前已按計(jì)稅毛利率10%計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，12月6月利潤(rùn)表反映利潤(rùn)總額為-2300萬(wàn)元，完工后計(jì)算出實(shí)際毛利額為10500萬(wàn)元，那么該企業(yè)該如何繳納企業(yè)所得稅？分析：實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額為7500 （ 10500-30000*10 %）萬(wàn)，應(yīng)納稅所得額=-2300+7500 = 5200萬(wàn)，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=5200*25 %= 1300萬(wàn)元。2、土地增值稅（清算）納稅人符合下列條

9、件之一的， 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、 完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（ 1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）各省轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（5）對(duì)前款所列第（ 3）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅

10、清算。在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清 算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng) 目金額的； （ 4）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清 算，逾期仍不清算的；（ 5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。1、應(yīng)收房款欠款是否繳納營(yíng)業(yè)稅？如房地產(chǎn)公司銷售了一套房屋給業(yè)主，按照合同09 年底應(yīng)

11、收房款 100萬(wàn)，業(yè)主實(shí)際只繳納了 30萬(wàn)，請(qǐng)問欠款 70萬(wàn)是否要在 09 年申報(bào)營(yíng)業(yè)稅， 還是在實(shí)際收到時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅？中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 （財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第 52 號(hào)）第二十四條規(guī)定，條例第 十二條所稱收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項(xiàng)。條例第十二條所 稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同 未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。因此，納稅人應(yīng)當(dāng)按照合同確定的付款日期確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入， 依法繳納營(yíng)業(yè)稅。 2、房地產(chǎn)開發(fā)公司采取優(yōu)惠方式要求購(gòu)房者無(wú)償或低價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干 年

12、作為條件銷售不動(dòng)產(chǎn)，如何繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅？答：根據(jù)蘇地稅函 2008135 號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購(gòu)房者無(wú) 償或低價(jià)將不動(dòng)產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營(yíng)方式名義上是開發(fā)商讓利給購(gòu)房者，實(shí)質(zhì)上是優(yōu)先 取得了購(gòu)房者的不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)， 即其他經(jīng)濟(jì)利益。 因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為， 應(yīng)按規(guī)定核定其營(yíng)業(yè)額。不能以低價(jià)繳納營(yíng)業(yè)稅，更不能以未取得銷售收入為名不繳納營(yíng)業(yè)稅。3、房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用是否需繳納營(yíng)業(yè)稅？答：根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定：納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或 者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外收費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅暫行條例

13、實(shí)施細(xì)則第十三條規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅條例所稱 價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利 息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收 取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：（一）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者 省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（二）收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門 印制的財(cái)政票據(jù)；（三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 如果為符合規(guī)定條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收 費(fèi)，則不并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅，否則應(yīng)作為價(jià)外收費(fèi)，全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。4、房地產(chǎn)開發(fā)公司出租地下

14、車位使用權(quán)， 與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為 20 年，使用費(fèi)一次性收取。 這筆收入是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅？答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對(duì)出售或者以其他方式有 償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為 標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因?yàn)闆]有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需 要繳納土地增值稅。5、以不動(dòng)產(chǎn)投資是否征收土地增值稅？答：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn) ） 作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資

15、、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地 產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。自 2006 年 3 月 2 日起，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng) 的，凡所投資、 聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的， 或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的， 均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以買別墅送汽車的方式銷售不動(dòng)產(chǎn)的，企業(yè)所得稅上如何處理？答：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知（國(guó)稅函2009 875 號(hào)）以及國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知（國(guó)稅函2008828 號(hào)）規(guī)定，企業(yè)以買別墅送汽車的方式銷售不動(dòng)產(chǎn)的，不屬于捐贈(zèng)行為，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公

16、允價(jià)值的比例分?jǐn)偞_ 認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。銷售的不動(dòng)產(chǎn)屬于未完工產(chǎn)品的，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售收入應(yīng)按規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)征企業(yè)所 得稅，但汽車銷售收入不適用房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)稅收規(guī)定。7、房產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的門面房作為售樓部。 請(qǐng)問售樓部是否繳納房產(chǎn)稅？如果繳納， 該如何確 定房產(chǎn)稅的原值？答：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知（國(guó)稅發(fā)200389 號(hào)）第二條第四項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起 計(jì)征房產(chǎn)稅。開發(fā)企業(yè)利用商品房作售樓部的情況，應(yīng)自開始使用售樓部的次月起繳納房產(chǎn)稅。作為自用 的售樓部，根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例的相關(guān)規(guī)定，按照其

17、售樓部房產(chǎn)原值的70%作為房產(chǎn)稅應(yīng)納稅所得額，再按 1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)原值的確認(rèn)上，分不同時(shí)段計(jì)算并交納房產(chǎn)稅。2009年1月1日至 2010年12月21日應(yīng)按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財(cái)稅2008152 號(hào)）的規(guī)定，即對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿的固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納 房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的， 應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整或重新評(píng)估房屋原價(jià)。從 2010年 12月 21日起，應(yīng)按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安 置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知（財(cái)稅2010121 號(hào)）的規(guī)定：對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā) 生的成本費(fèi)用等。8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購(gòu)買者個(gè)人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠30%的價(jià)格出售其開發(fā)的商店給