湖北省房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程

1、湖北省房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程 7 分層分戶測繪10 房產(chǎn)變更測繪11 成果資料檢查、驗(yàn)收和歸檔,黃岡市海星房地產(chǎn)測繪隊(duì) 孫國華,房地產(chǎn)測繪就是運(yùn)用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪活動(dòng)。（房產(chǎn)測繪主要是指通過測量和調(diào)查工作來確定房屋的位置、權(quán)屬、界線、質(zhì)量、數(shù)量和現(xiàn)狀等，并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來的工作，通常也稱為房產(chǎn)測量。）內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積計(jì)算、變更測量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等和建立房產(chǎn)信息化系統(tǒng),房產(chǎn)項(xiàng)目測繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地

2、產(chǎn)管理過程中需要測繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等開展的測繪活動(dòng)。房產(chǎn)項(xiàng)目測繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動(dòng)緊密相關(guān)，工作量大。其中它最大量、最具現(xiàn)實(shí)、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測繪,7.分層分戶測繪,7.1一般規(guī)定 分層測繪是對一幢房屋及其各層的邊長、面積等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、計(jì)算，從而全面反映一幢房屋及其各層的位置、范圍等基本狀況的活動(dòng)； 分戶測繪是以幢為單位，對各基本單元的邊長、面積、共有情況等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集、測繪以及分?jǐn)傆?jì)算，從而反映各基本單元的位置、范圍、面積等狀況的活動(dòng)； 整幢為一個(gè)基本單元的房屋，只進(jìn)行分層測繪；整幢為多個(gè)

3、基本單元的房屋，應(yīng)進(jìn)行分層和分戶測繪； 分層、分戶測繪邊長精度參照本規(guī)程4.4.4房產(chǎn)界址點(diǎn)精度要求執(zhí)行,房產(chǎn)界址點(diǎn)（以下簡稱界址點(diǎn)）的精度分為三級，各級界址點(diǎn)相對于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差和間距超過50m的相鄰界址點(diǎn)的間距誤差不超過表1的規(guī)定；間距未超過50m的界址點(diǎn)的間距誤差限差不應(yīng)超過公式（1）計(jì)算結(jié)果。 D=（mj+0.02mjD）（1） 式中：mj相應(yīng)等級界址點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差，單位：m；D相鄰界址點(diǎn)的距離，單位：m；D界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算的邊長與實(shí)量邊長較差的限差，單位：m,7.2房屋幢的劃分（測量規(guī)則,幢是房屋調(diào)查、測繪、面積計(jì)算的基本單元。根據(jù)房屋現(xiàn)狀，結(jié)合設(shè)計(jì)平面圖的設(shè)計(jì)情況，獨(dú)立結(jié)構(gòu)、獨(dú)

4、立建筑且獨(dú)立使用的房屋可劃為一幢，包括地上和地下部分不同結(jié)構(gòu)、不同層次的房屋。一般按下面幾種情況劃分： 廣義的房屋是指有固定基礎(chǔ)、固定界限，且有獨(dú)立使用價(jià)值，人工建造的建筑物及特定空間（構(gòu)筑物），狹義房屋是指四周有墻或圍護(hù)結(jié)構(gòu)，頂上有蓋，供人們從事生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、生活、居住、文化娛樂等與人類各種活動(dòng)有關(guān)的建筑物，規(guī)程主要采用狹義概念，對特定空間如車位、商鋪也有相應(yīng)的規(guī)定。 幢是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋，也稱棟，對幢的劃分結(jié)合工作實(shí)際情況本規(guī)程有特殊的規(guī)定?！蔼?dú)立”包含了使用上的獨(dú)立和建筑結(jié)構(gòu)上的相對獨(dú)立。是房屋調(diào)查、面積計(jì)算的基本單元,一、幢劃分的意義 1、房產(chǎn)要素調(diào)查的基

5、本單元 2、房產(chǎn)分幅分丘圖測量的基本單位 3、房產(chǎn)面積測量的基礎(chǔ) 二、根據(jù)幢 定義的“獨(dú)立性”原則劃分幢： 1）、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記的獨(dú)立，即權(quán)屬關(guān)系不能因“幢”的劃分而失去功能或效能， 而導(dǎo)致不符合產(chǎn)權(quán)登記單元的要求。 2）、房屋建筑結(jié)構(gòu)的相對獨(dú)立： （1）、設(shè)計(jì)上的獨(dú)立 （2）、現(xiàn)實(shí)性的獨(dú)立 3）、房屋建筑面積計(jì)算的獨(dú)立，不能因“幢”的劃分造成房屋建筑面積不能獨(dú)立測算而發(fā)生大的變化。 三、復(fù)雜幢劃分的基本思路 1、 該建筑物的設(shè)計(jì)圖紙是為一整套； 2、 同期規(guī)劃、同期建設(shè)的房屋； 3、 基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)為整體的房屋； 4、 該建筑物的各部分存在不可分割的共有部位,a)建筑主體毗連的居民自建房屋，各自獨(dú)

6、立使用，且內(nèi)部無公共用房，結(jié)構(gòu)上能夠區(qū)分的，可以分幢； 一般指私房。即：連排建筑的房屋，雖然房屋結(jié)構(gòu)層數(shù)相同，戶之間為共墻，但有單獨(dú)的戶主或門牌號，無公用部位，可分別分幢。 b)底層（或多層）為一整體，底層（或多層）上有1個(gè)或多個(gè)塔樓式的房屋，整體劃為一幢。如圖1所示： 一般指綜合性樓房，由裙樓和塔樓組成。規(guī)劃批準(zhǔn)為兩幢或多幢，設(shè)計(jì)圖分別設(shè)計(jì)的，且裙樓之間有不相同的伸縮縫，使用獨(dú)立，可分別分幢；裙樓整體使用或者無法分割，同時(shí)還存在不可分割的公用部位，不論規(guī)劃批準(zhǔn)為幾幢，這一類房屋應(yīng)該劃分為一幢。如圖1所示,圖一 幢劃分示例1,c)多個(gè)獨(dú)立的樓房，與利用樓房間的隙地建造的房屋以伸縮縫形式連在一起

7、，且相互貫通，其獨(dú)立的樓房和隙地上建造的房屋劃為一幢；若相互不貫通，其獨(dú)立的樓房和隙地上建造的房屋應(yīng)分別分幢。如圖2所示,一般指街道兩邊，集貿(mào)市場內(nèi)本身為獨(dú)立的樓房，為了利用樓房間的隙地，底層（或多層）以裙樓的形式將各個(gè)獨(dú)立的樓房聯(lián)成一個(gè)整體，用作商業(yè)性質(zhì)的房屋。從實(shí)地上看與綜合樓相似，但在設(shè)計(jì)圖上分別設(shè)計(jì)，隙地間的房屋可以獨(dú)立使用，這時(shí)應(yīng)分別分幢；獨(dú)立樓房與隙地間的房屋整體設(shè)計(jì)、整體使用的應(yīng)劃分為一幢,d)地上各幢彼此獨(dú)立，地下部分（含半地下室）相互貫通的房屋，地下部分視為獨(dú)立一幢，地面上獨(dú)立的房屋劃分為多幢。如圖3所示,圖3幢劃分示例3,多指一個(gè)住宅小區(qū)的情況。地面上為多幢的獨(dú)立樓房，地下

8、以地下室形式連成一個(gè)整體的房屋，地面上按獨(dú)立的樓房各分為一幢，地下室以獨(dú)立使用的房屋單獨(dú)計(jì)算。 若地上獨(dú)立房屋的地下室與中心地下室只是通過通道連接的，地上獨(dú)立房屋應(yīng)與其地下部分整體劃為一幢。如圖4所示,圖4幢劃分示例4,e)獨(dú)立使用的房屋以連廊或架空通廊相連，其獨(dú)立房屋可分別分幢，連廊（或架空通廊）視為一幢，面積獨(dú)立計(jì)算。如圖5所示,圖5幢劃分示例5,架空通廊：兩建筑物之間供人們通行的空中走廊。架空通廊相連的兩幢（或多幢）房屋，在實(shí)際工作中除了可各分別分幢，兩幢房屋之間的架空通廊（含底層的通廊）的面積也可以以1/2處分開，各自計(jì)算到各幢房屋的總面積中；對于多幢房屋由連廊連接成一整片的情況，也可

9、按此方法計(jì)算各幢的總建筑面積,樓梯,在商業(yè)性房屋中存在有室外樓梯連接提升多幢房屋的商業(yè)價(jià)值，我們可以將其劃為一幢,f）房屋建成后進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，應(yīng)按照改建、擴(kuò)建后形成的建筑形式進(jìn)行分幢； 房屋改建、擴(kuò)建后與原房屋之間有互不相通的伸縮縫或隔墻作為明顯界線，且相互間無公用設(shè)施設(shè)備的，可將改建、擴(kuò)建后的房屋作為一幢；否則，應(yīng)與原房屋合并幢。 g）特殊情形的房屋，由本地區(qū)縣級以上房產(chǎn)管理部門確定。 在實(shí)際工作中，對于一些規(guī)程中未涉及到的特殊類型房屋分幢，可由本地區(qū)縣級以上房屋登記部門確定；實(shí)際是自由裁量權(quán)，但應(yīng)有相關(guān)的說明,7.3房屋層數(shù)和層次的編立（測量規(guī)則,7.3.1房屋層數(shù) 房屋層數(shù)按如下方法

10、確定。 a) 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0.00以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上，層高在2.20m及其以上的半地下室，計(jì)算自然層數(shù)。 1、自然層 是指地面以上按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的層高大于或等于2.20m的樓層；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高大于或等于2.20m的，計(jì)算自然層數(shù)。將半地下室和架空層明確為自然層，解決了工作中的分層問題。 2、架空層 是指建筑物中僅以結(jié)構(gòu)柱（或剪力墻）作為支撐、無圍合外墻的敞開空間層。架空層的表現(xiàn)形式多種多樣，如：閉合車庫、儲(chǔ)藏室、架空綠化等,3、地下室、半地下室是指房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間室內(nèi)凈高的1/2者為地下室；房

11、間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間室內(nèi)凈高的1/3且不超過1/2者為半地下室。 4、房屋層數(shù)、總層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)；房屋總層數(shù)是指房屋的地上自然層數(shù)與地下層數(shù)之和； 5、騎樓是指沿道路（街、巷）建設(shè)，底層部分建筑作為社會(huì)性公用通道或街巷的房屋。沿街二層以上用承重柱支撐騎跨在公共人行空間之上，其底層沿街面后退的建筑物。 6、過街樓是指建在道路（街、巷）上方，底層（或底層部分建筑）用作公用通道或街巷的房屋。當(dāng)有道路在建筑群穿過是為保證建筑物之間的功能聯(lián)系，設(shè)置跨越道路上空使兩邊建筑相連接的建筑物,b)房屋的假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間

12、、水箱間、電梯機(jī)房等不計(jì)層數(shù)。 1、附層，指自然層的附屬樓層，如夾層、技術(shù)層等。 2、技術(shù)層 是指建筑物內(nèi)用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝或結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的層次。技術(shù)層包括結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設(shè)備轉(zhuǎn)換層。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層系指建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過其進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的樓層；設(shè)備轉(zhuǎn)換層是指專用于為安裝布置水、電、暖、衛(wèi)系統(tǒng)等設(shè)施的樓層。 設(shè)備轉(zhuǎn)換層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)層，層高2.20米，應(yīng)計(jì)算自然層。 3、閣樓（暗樓） ，是指利用坡形屋頂（或人字梁頂）的上部空間(悶頂部分)作為使用空間，該使用空間稱閣樓 4、夾層、插層 是指建筑在房屋內(nèi)部空間的局部層次，也指安插于上下兩個(gè)相

13、鄰自然層中間的房屋。事實(shí)上夾層多為圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)就有，結(jié)構(gòu)上是整體，插層是后來加建的。 5、裝飾性塔樓，指高層建筑的頂端用于裝飾性的樓層。 6、突出屋面的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，指房屋屋面平臺(tái)上的建筑,c）規(guī)劃部門確定的自然層數(shù)與本規(guī)程相沖突時(shí)，由房屋所在地區(qū)的房管部門另行規(guī)定。 規(guī)劃部門主要是審批建筑物的合法性，只要規(guī)劃部門通過了審批的房屋，該房屋按審批圖紙建造的，就是合法的，我們房屋層數(shù)也可以與規(guī)劃不一致,7.3.2房屋層次的編立,a)地上部分，從一層開始向上按自然序號1、2、3、編號，不能跳層；同一幢樓房中，層高不一致的自然層，依據(jù)設(shè)計(jì)圖設(shè)計(jì)的自然層表示；如圖6所示： 房屋的層數(shù)按室內(nèi)地

14、坪標(biāo)高0.00以上的自然層個(gè)數(shù)計(jì)算，每一自然層各劃分為一層，層次編號從室內(nèi)地坪標(biāo)高0.00開始向上按1、2、3、編號；局部層高不一致的樓層應(yīng)按整體樓層情況編號。如圖6所示,圖6房屋層表示示例1,同一幢房屋中，兩邊層高、層數(shù)不一致應(yīng)分別編號。如圖7所示,圖7房屋層表示示例2,b)地下部分，從地下一層開始向下按自然序號-1、-2、-3、編號； 房屋室內(nèi)地坪標(biāo)高0.00以下的為地下室，層次編號從室內(nèi)地坪標(biāo)高0.00開始向上按-1、-2、-3、編號。 采光窗在地平線上，地板面在地坪線以下的半地下室，按自然層的第一層編號計(jì)算。 c)夾層、插層、低于2.20m的技術(shù)層、裝飾性塔樓、閣樓（暗樓）以及突出屋面

15、的樓梯間、水箱間、雜物間、電梯機(jī)房等，其編號可按所在層次和特性來編立。如1層中的夾層，編號為“1層夾層”；屋面的樓梯間、電梯機(jī)房等，編號為“屋面1層”、“屋面2層”等； 假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等不計(jì)房屋的總層數(shù)，其編號按其所在的層次和使用性質(zhì)來編號。如1層中的夾層，編號為“1層夾層”；屋面的樓梯間、電梯機(jī)房等，編號為“屋面1層”、“屋面2層”等。 d)螺旋上升式的房屋，按旋轉(zhuǎn)一周的空間水平投影劃分自然層數(shù)，然后再根據(jù)各自然層來編號； e)錯(cuò)層房屋按一個(gè)自然層表示,錯(cuò)層房屋指同一自然層中，樓板面的比高不相同的樓層，其層數(shù)按一個(gè)自

16、然層來劃分。如圖8所示,圖8房屋層表示示例3,f)層高在2.20m及其以上的架空層按房屋自然層來編號。房屋底層為架空層，其編號為“1層（架空層）”；房屋其他層為架空層，其編號可編為“X層（架空層）”； 設(shè)計(jì)為復(fù)式（躍式）住宅的房屋，依據(jù)設(shè)計(jì)圖確定是否計(jì)算自然層數(shù)； 1、復(fù)式住宅、躍層住宅系指套內(nèi)空間跨越兩個(gè)樓層或兩個(gè)樓層以上的住宅房屋。房屋頂層為復(fù)式住宅時(shí)，也稱躍層住宅。 2、若房屋頂層設(shè)計(jì)為躍層住宅時(shí)，最上的躍層部分按當(dāng)?shù)亓?xí)慣辦理（有的計(jì)層、有的不計(jì)自然層數(shù)），其他復(fù)式住宅的樓層按房屋的自然層計(jì)算層數(shù)。如圖9所示,圖9房屋層表示示例4,3、復(fù)式樓：實(shí)際為兩層樓，而非一層分成兩層，每層都有自己

17、獨(dú)立的標(biāo)準(zhǔn)層高，只是兩層間有一個(gè)一樓直通二樓頂?shù)墓餐幕ネ臻g（一般是客廳，客廳頂直通二樓頂，層高達(dá)五米以上），從樓下能看到樓上的走廊和欄桿。在結(jié)構(gòu)上是按兩層樓的結(jié)構(gòu)來做，在房產(chǎn)測量中，算兩層的面積，一樓直通二樓頂?shù)哪莻€(gè)公共空間只算一層面積 。 假層：實(shí)際為一層樓，只是比普通單層樓房的層高（2.8米）提高了一些，一般在3.5米至4.5米之間然后在中間添加一樓板，分為兩層，但也有一個(gè)一樓直通“二樓”頂?shù)墓部臻g，其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用，樓下也能看到樓上的走廊、欄桿扶手等。但其與復(fù)式樓最大的區(qū)別就是層高不一樣，假層實(shí)際為比單層高些的樓層，而復(fù)式是兩個(gè)樓層的層高

18、，在結(jié)構(gòu)上是按單層樓的結(jié)構(gòu)來做，在房產(chǎn)面積中也只算一樓的面積。 復(fù)式樓與躍式樓的區(qū)別：躍式樓也是兩層的層高，也有一個(gè)樓梯上到二層，但和復(fù)式樓最大的區(qū)別就是沒有那個(gè)從一樓直通二樓頂?shù)幕ネ臻g,復(fù)式樓,假層,躍式,h）坡下層的房屋，0.00以上的按自然層來編號；0.00以下的依次編為-1、-2、-3、,并在相應(yīng)的層號后注記為“坡下層”。 0.00以上的按自然層來編號；0.00以下的可依次編 為-1、-2、-3、,并在相應(yīng) 的層號后注記為“坡下層”，有的0.00坡上和坡下都有，那么應(yīng)以小區(qū)外的主通道0.00的計(jì)算點(diǎn)。如圖10所示,圖10房屋層表示示例5,7.4戶的劃分、房屋分戶界址線的確定（測量規(guī)則

19、,7.4.1戶的劃分 房屋戶指房屋的一個(gè)基本單元，其劃分方法如下： 1、房屋基本單元.是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并有明確、唯一編號（幢號、戶號等）的房屋或者特定空間。是房屋登記的基本單位，測繪是以幢為基本單元測量 2、房屋戶指房屋內(nèi)各權(quán)屬單元的權(quán)界線所圍成的范圍（包含陽臺(tái)、走道等附屬建筑），是房屋登記發(fā)證的基本單元。（房屋“戶”的概念進(jìn)行擴(kuò)展，房屋內(nèi)一個(gè)權(quán)屬單元的固定權(quán)界線所圍成的范圍（包含陽臺(tái)、走道等附屬建筑），即為一戶。一戶可以是一套標(biāo)準(zhǔn)戶型，也可以是一層、一個(gè)單元或一幢,a)成套住宅，以一套劃分為一戶。緊密相連的兩套或多套住宅為同一權(quán)利人的，也按兩套或多套劃分，不能合并； 1、房屋登記

20、辦法規(guī)定國有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進(jìn)行登記，為了與房屋登記辦法保持一致，技術(shù)規(guī)程規(guī)定緊密相連的兩套或多套住宅為同一權(quán)利人的，也按兩套或多套劃分，不能合并。 2、復(fù)式結(jié)構(gòu)的住宅一般由上下兩層的垂直空間合為一套，連體別墅房一般由上下多個(gè)樓層的垂直空間合為一套，這類的住宅房劃分為一戶；如果一套住宅房為兩個(gè)或多個(gè)權(quán)利人共有時(shí)，不能分割為多戶，只能分為一戶。 3、獨(dú)立使用的地下室可劃分為一戶,b)獨(dú)立使用或出售的商業(yè)用房、車位、辦公用房等按其界址線分戶。無分隔墻體的商鋪、車位等，有明確的界址線，且實(shí)地埋設(shè)有界樁的，可按界址線分戶； 1、實(shí)際是虛擬分割，a、所申請房屋類型無分割墻體；b、有明確

21、的界址線；c、界址點(diǎn)埋設(shè)有界樁；d、施工圖紙上界限清楚。獨(dú)立使用和出售的商業(yè)用房、車庫用房按其權(quán)界線分戶。有分隔墻體的按墻中心線分戶；無分隔墻體的，但有明確的界址線，且實(shí)地埋設(shè)有界樁的，可按界址線分戶。 2、這時(shí)的界址線指各戶之間分隔的界線，分隔物可以是磚墻、鋁合金、玻璃等材料，也可以是油漆加鋼釘?shù)臉?biāo)記，實(shí)地與設(shè)計(jì)圖上應(yīng)一致,c)為同一權(quán)利人所有的整幢房屋，可劃分為一戶； d)專有用房及不被分?jǐn)偟墓灿梅恳暈橐粦簟?在一幢房屋內(nèi)，不被分?jǐn)偟墓灿梅?，可視為一戶。如物業(yè)用房、社區(qū)辦公用房等,7.4.2房屋分戶界址線的確定（測量規(guī)則,房屋分戶界址線應(yīng)以產(chǎn)權(quán)來源為依據(jù)，有合法協(xié)議約定的，以約定為準(zhǔn)；

22、無約定的，按如下要求確定：有約定從其約定，在實(shí)際工作中有時(shí)我們忽視雙方的約定，機(jī)械套用相關(guān)規(guī)定，契約是合同法認(rèn)可的。 a)成套房屋的分戶界址線為戶間分隔墻中線和外墻裸墻的中線；如圖11所示： 成套房屋的分戶權(quán)界線取其裸外墻或分戶隔墻的中心線。工作中要注意我們可能不是用裸外墻來確定分戶界線，如圖12所示,圖11分戶界址線示例 1,圖12分戶界址線示例2,b)戶與公共部位之間的分隔墻以中心線為界； c)商業(yè)鋪位、車位等分戶界址線取分隔墻中線和外墻裸墻中線，無分隔墻時(shí)取界址點(diǎn)相鄰點(diǎn)間連線； d)整層房屋為一戶時(shí)，分戶界址線為其專有部分與共有部分的墻中線以及外墻裸墻的中線； e)整單元房屋為一戶時(shí)，分

23、戶界址線為單元間共墻的中線或單元外墻裸墻的中線； f)整幢房屋為一戶時(shí)，分戶界址線為外墻外圍水平投影線。 整幢房屋為一戶時(shí)，分戶界址線為外墻外圍水平投影線，含外墻外保溫層、抹灰層及外墻帖面層,7.5房屋面積測繪調(diào)查,7.5.1房屋面積測繪調(diào)查內(nèi)容 1、房屋測繪調(diào)查是房屋測繪中很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，但在工作中由于有產(chǎn)權(quán)調(diào)查很容易被忽略，測繪調(diào)查主要是自然屬性以及相關(guān)的權(quán)屬屬性，若不調(diào)查清楚測繪成果很容易出現(xiàn)差錯(cuò)，比如：幢的劃分、墻體歸屬、層數(shù)等等 2、調(diào)查a、收集、查看報(bào)建審批相關(guān)資料，包括土地、規(guī)劃、人防，施工圖紙、竣工圖紙，有預(yù)測技術(shù)報(bào)告的，還要查看預(yù)測時(shí)的相關(guān)資料；b、詢問有關(guān)情況，包括四至界

24、限、施工過程中的變更情況、分戶、公共部位等事項(xiàng)；c、現(xiàn)場查勘拍照，由外到內(nèi)，逐層查看，包括屋面層，特殊部位重點(diǎn)查勘，并做好記錄；d、對現(xiàn)場查勘有疑問的再次詢問確認(rèn)；e、填寫調(diào)查表并檢查確認(rèn) 3、用地情況也應(yīng)調(diào)查，按國標(biāo)以及土地相關(guān)規(guī)定執(zhí)行 4、房產(chǎn)要素調(diào)查內(nèi)容包括房屋座落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、產(chǎn)權(quán)來源、四至關(guān)系等基本情況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖,房屋面積測繪調(diào)查內(nèi)容主要包括：房屋所在行政區(qū)（縣）、街（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)）、社區(qū)（村）、建筑物名稱、座落、幢編號、層數(shù)、層次、產(chǎn)別、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛、他項(xiàng)權(quán)利、建設(shè)單位名稱、房屋基本單元、各

25、基本單元戶（室）號等基本情況及繪制房屋界址線示意圖。具體要求如下： a）房屋所在行政區(qū)（縣）、街（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)）、社區(qū)（村）。根據(jù)當(dāng)?shù)匦姓^(qū)劃查詢確定； b）建筑物名稱。一般以實(shí)地標(biāo)識為準(zhǔn)。進(jìn)行房屋面積預(yù)測算時(shí)，以規(guī)劃許可文件注明的為準(zhǔn)； c）房屋座落。房屋座落是指房屋用地所在的街（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)）、社區(qū)（村）名稱和門牌號。房屋座落在小巷、里弄、胡同時(shí)，應(yīng)加注主要街道的名稱；房屋座落有兩個(gè)以上街道或門牌號時(shí)，應(yīng)全部注明；進(jìn)行房屋面積預(yù)測算時(shí)，以規(guī)劃許可文件注明的為準(zhǔn)；若委托方提出的座落與規(guī)劃許可文件不一致的，需提供當(dāng)?shù)刂鞴懿块T相關(guān)證明文件； d）幢編號。進(jìn)行房屋面積預(yù)測時(shí)，房屋幢編號以設(shè)計(jì)圖上的編號為準(zhǔn)；進(jìn)

26、行房屋面積實(shí)測時(shí)，應(yīng)與面積預(yù)測的幢編號保持一致。實(shí)際幢編號發(fā)生改變時(shí)，需要提供相關(guān)部門的證明文件； e）層次。指房屋基本單元在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示； f）產(chǎn)別。按GB/T17986.1-2000房產(chǎn)測量規(guī)范附錄A表A4中一級分類的類別表示； g）建筑結(jié)構(gòu)。根據(jù)建筑施工圖相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)以GB/T17986.1-2000房產(chǎn)測量規(guī)范附錄A表A5中的規(guī)定為準(zhǔn)； h）建成年份。指房屋實(shí)際竣工的年份。擴(kuò)建、翻建房屋應(yīng)加注擴(kuò)建、翻建年份。一幢房屋有兩個(gè)及以上建成年份的,i）房屋用途。指房屋的實(shí)際用途和規(guī)劃用途，具體分類標(biāo)準(zhǔn)按GB/T17986.1-2000房產(chǎn)測量規(guī)范附錄A

27、中的A6執(zhí)行。用于房屋登記的，只調(diào)查規(guī)劃用途； j）墻體歸屬。墻體歸屬是房屋四周墻體所有權(quán)的歸屬，分別注記自有墻、共有墻和借墻等三類； k）權(quán)源。系指房屋產(chǎn)權(quán)來源，指產(chǎn)權(quán)人取得房屋產(chǎn)權(quán)的時(shí)間和方式，如繼承、分析、買受、受贈(zèng)、交換、自建、翻建、征用、收購、調(diào)撥、價(jià)撥、撥用等。產(chǎn)權(quán)來源有兩種以上的，應(yīng)全部注記。 l）他項(xiàng)權(quán)利。房屋他項(xiàng)權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利； m）建設(shè)單位名稱。以土地、規(guī)劃許可文件上載明的名稱為準(zhǔn)； n）房屋基本單元。 1)國有土地范圍內(nèi)的成套住房，以套為基本單元。非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元； 2)集體土地

28、范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元。在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元； 3)非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元； o）基本單元戶（室）號,戶（室）號一般按下列方法編號,1)成套住宅：單元號編立時(shí)，面向主出入口從左至右依次編為1單元、2單元、n單元，如13圖所示。在各單元各層內(nèi)，面向單元入口，從左邊靠近入口的一戶（室）開始，按順時(shí)針的方向依次編為(1)、(2) 、(n)；若第一層與標(biāo)準(zhǔn)層的主出入口方向不一致時(shí)，以成套住宅所在層的主出入口方向?yàn)闇?zhǔn)進(jìn)行編號，如圖14所示： 成套住宅單元號、戶號編立時(shí)： 面向主出入口從左至右依次編為1單

29、元、2單元、n單元，在各單元各層內(nèi)，面向單元入口，從左邊靠近入口的一戶（室）開始，按順時(shí)針的方向依次編為(1)、(2) 、(n). 若第一層與標(biāo)準(zhǔn)層的主出入口方向不一致時(shí)，第一層為非住宅時(shí)，以成套住宅所在層的主出入口方向?yàn)闇?zhǔn)進(jìn)行編號。 住宅在頂層與標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)不一致或局部層中個(gè)別戶為復(fù)式住宅時(shí)，為整體統(tǒng)一，可以跳號。如圖15所示,圖13住宅房編號示例1,圖14住宅房編號示例2,圖15住宅房編號示例3,2）商業(yè)鋪位、辦公用房、車位:在房屋的所在層內(nèi)，從進(jìn)門起從左至右，從前到后按自然序號(1)、(2) 、(n)依次編號； 商業(yè)鋪位、辦公用房、車位:在房屋的所在層內(nèi)，從進(jìn)門起從左至右，從前到后按自然序

30、號(1)、(2) 、(n)成反“S”型依次編號。如圖16所示： 3)跨區(qū)域（層、單元等）的基本單元：以主入戶門所在區(qū)域編號,圖16商業(yè)房編號示例,7.5.2房屋面積測繪調(diào)查表,房屋面積測繪調(diào)查應(yīng)利用已有的地形圖、地籍圖、航攝像片及有關(guān)的產(chǎn)籍資料，以幢為單位，逐項(xiàng)實(shí)施。調(diào)查表表樣見附錄A。 7.6房屋面積測繪數(shù)據(jù)采集（外業(yè)） 一、由于計(jì)算房屋建筑面積的需要具備五個(gè)普遍性條件： 上蓋一般應(yīng)具備有經(jīng)規(guī)劃審批的設(shè)計(jì)圖，建筑材料可以是與主體結(jié)構(gòu)材料相同，也可以是其他較牢固的材料，如鋼化玻璃等一些透光材料。 圍護(hù)物一般是指結(jié)構(gòu)墻體、柱、各種材料的欄桿。 結(jié)構(gòu)牢固一般是從房屋是否耐用、安全去判斷。 實(shí)際使用

31、功能一般是指能供人們生活、生產(chǎn)、休憩、娛樂的場所。 層高2.20米是一個(gè)硬性規(guī)定的界限，永久性是相對臨時(shí)性建筑而言，主要是從權(quán)屬管理的角度出發(fā)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的正式建筑就可以認(rèn)定為永久性建筑，外圍水平投影一般是指我們在采集房屋外部尺寸時(shí)應(yīng)包含裸墻的裝修層，即抹灰層、外保溫層或直接粘貼的面磚 層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。是指室內(nèi)0至上一層樓面、或上下兩層樓面、或樓面至屋頂面的垂直距離。坡屋面的房屋測量其層高時(shí)可以采取測量室內(nèi)凈空高加樓板厚度的方法。 二、不符合建筑面積計(jì)算條件的建筑物和構(gòu)筑物都屬于不動(dòng)產(chǎn)登記范疇 因此調(diào)查與數(shù)據(jù)采集過程中，必須調(diào)查仔細(xì)，數(shù)據(jù)采集充分，表述準(zhǔn)確,7.

32、6.1房屋面積預(yù)測數(shù)據(jù)采集,房屋面積預(yù)測 是指在房屋竣工前，房產(chǎn)測繪單位根據(jù)符合要求的建筑施工圖或其它資料采集房屋邊長尺寸及房屋有關(guān)信息，對房屋面積進(jìn)行測算的行為。 依據(jù)建設(shè)單位提供的符合房產(chǎn)管理要求的圖件、說明等，采集面積計(jì)算數(shù)據(jù)及相關(guān)的信息要素。 7.6.1.1房屋面積預(yù)測算數(shù)據(jù)及相關(guān)信息要素采集的依據(jù) a）土地使用權(quán)證明文件及附圖（宗地圖）； b）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖（核位紅線圖、紅線定位冊）； c）房屋建筑施工圖（含總平面圖、各層平面圖、立面圖、剖面圖、局部大樣圖）及相應(yīng)的電子文檔； d）人防管理部門批準(zhǔn)或備案的人防設(shè)計(jì)圖； e）規(guī)劃審批的物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)用房平面圖或說明

33、； f）建設(shè)單位出具的銷售（分割）方案及共有面積的使用說明； g）預(yù)測工作中需要的其它資料,7.6.1.2房屋面積預(yù)測算邊長數(shù)據(jù)采集的方法 a）設(shè)計(jì)圖紙上標(biāo)注無誤的尺寸，可以直接采集； b）邊長尺寸不能直接得到的，可通過其它相關(guān)數(shù)據(jù)換算得到； c）設(shè)計(jì)圖紙上，局部無標(biāo)注尺寸，也無法通過其它相關(guān)數(shù)據(jù)換算得到，可通過圖解法采集； d）灰層、保溫層、外墻貼面等計(jì)入外墻體的厚度。 1、土地使用證和規(guī)劃許可證是建筑物合法的憑證 2、外墻厚度在預(yù)測時(shí)應(yīng)該要考慮，而且在成果中要有說明。 7.6.1.3特殊情況處理方式 除按照一般規(guī)定進(jìn)行房屋面積數(shù)據(jù)采集外，遇特殊情況，按下列規(guī)定處理。 a）房屋建施圖與電子圖

34、不一致時(shí)，建設(shè)單位需重新提交圖件； b）設(shè)計(jì)圖紙上標(biāo)注的分段尺寸之和與總長度，經(jīng)校核不符時(shí)，應(yīng)返回建設(shè)單位重新修正設(shè)計(jì)圖； c）設(shè)計(jì)圖紙上局部無標(biāo)注尺寸，也無法通過其它相關(guān)數(shù)據(jù)換算得到，通過圖解法采集的邊長數(shù)目超過5%的，應(yīng)返回建設(shè)單位重新修正； d）設(shè)計(jì)圖紙上，因設(shè)計(jì)單位明顯失誤造成的錯(cuò)誤，可由建設(shè)單位出具相關(guān)說明后予以確認(rèn)； e）各層外墻相應(yīng)的抹灰層、保溫層、外墻貼面等面積，分別計(jì)算在外半墻面積內(nèi)； f）預(yù)測算完成后，房屋設(shè)計(jì)發(fā)生變更的，預(yù)測面積應(yīng)作變更測算。 1、一般性的變更的一定要有設(shè)計(jì)變更說明或者變更圖紙，結(jié)構(gòu)的變更要重新圖審的變更圖紙 2、開發(fā)商二次裝修的變更沒有相關(guān)手續(xù)的應(yīng)以設(shè)計(jì)

35、圖為準(zhǔn)，不予確認(rèn)。 3、需要建設(shè)單位的說明的，一定要該單位蓋章,7.6.2房屋面積實(shí)測的數(shù)據(jù)采集 房屋面積實(shí)測是指房屋竣工后，房產(chǎn)測繪單位實(shí)地采集房屋邊長尺寸及房屋有關(guān)信息，對房屋面積進(jìn)行測算的行為。所有的房屋邊長尺寸經(jīng)實(shí)地測量后，必須進(jìn)行配賦，滿足相應(yīng)幾何條件的要求。房屋測量時(shí)必須繪制草圖，草圖上所規(guī)定的信息要素必須現(xiàn)場調(diào)查，填寫完整。 1、直接量取房屋各邊的尺寸數(shù)據(jù)，量取的數(shù)據(jù)保留至0.01米。 2、量取房屋邊長時(shí)，應(yīng)保持尺頭尺尾在同一水平線上。 3、測量應(yīng)由外到內(nèi)，先整體后局部進(jìn)行 4、未竣工的房屋，不能出具用于房產(chǎn)管理服務(wù)的成果技術(shù)報(bào)告。 5、房角點(diǎn)坐標(biāo)數(shù)據(jù)采集利用經(jīng)檢查合格的測量儀器

36、，按照房屋界址點(diǎn)相應(yīng)精度要求，測算出房角點(diǎn)的坐標(biāo)，經(jīng)平差改正后得到房角點(diǎn)的坐標(biāo)值。 房屋面積實(shí)測數(shù)據(jù)及相關(guān)信息根據(jù)房屋的實(shí)際情況，結(jié)合建設(shè)單位提交的文件資料進(jìn)行采集,7.6.2.1房屋面積實(shí)測數(shù)據(jù)及相關(guān)信息要素采集的參考依據(jù) 土地使用權(quán)證明文件及附圖（宗地圖）； b）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖（核位紅線圖、紅線定位冊）； c）項(xiàng)目總平面圖及各棟全套建筑施工圖； d）人防管理部門批準(zhǔn)的防空平面設(shè)計(jì)圖或說明性文件； e）建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收證明文件及其附件、附圖（竣工圖）； f）建筑工程竣工驗(yàn)收備案證； g）人防竣工驗(yàn)收證明文件； h）規(guī)劃審批的物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)用房平面圖或說明； i）建設(shè)單位

37、出具的銷售（分割）方案及共有面積的使用說明； j）預(yù)測技術(shù)報(bào)告和相關(guān)資料(指已完成面積預(yù)測的項(xiàng)目)； k）其他相關(guān)材料。 1、人防管理部門批準(zhǔn)的防空平面設(shè)計(jì)圖或說明性文件和人防竣工驗(yàn)收證明文件主要是有人防工程的，易地建設(shè)是沒有的 2、預(yù)測與實(shí)測差異過大的應(yīng)分析原因，若有設(shè)計(jì)變更，應(yīng)收集相關(guān)變更的資料,7.6.2.3邊長測量一般規(guī)定,房屋邊長的測量按照下列規(guī)定執(zhí)行。 a) 直接量取房屋各邊，應(yīng)保持尺頭尺尾在同一水平位置。使用紅外測距儀或全站儀測量時(shí)，宜使測線緊貼墻角并離地面約0.80m1.20m處，并使測線兩端保持在同一水平面上； b) 采集建筑物內(nèi)的邊長與墻體厚度數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)在未進(jìn)行裝飾貼面處理

38、部位量取。采集建筑物外的邊長與墻體厚度數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)沿建筑物外墻體的最外層表面的勒腳以上部位量取； c) 形狀規(guī)則的房屋邊長數(shù)據(jù)采集應(yīng)進(jìn)行總尺寸和分尺寸數(shù)據(jù)校核； d) 形狀不規(guī)則或直接測量有困難的房屋，可實(shí)測房屋幾何要素?cái)?shù)據(jù)并進(jìn)行至少一次多余觀測，按幾何公式計(jì)算面積；或采用實(shí)測房屋特征點(diǎn)坐標(biāo)，按坐標(biāo)點(diǎn)計(jì)算面積。實(shí)測坐標(biāo)點(diǎn)的中誤差應(yīng)控制在0.05m范圍內(nèi)； e) 房屋內(nèi)部分基本單元的戶型未分隔完成，如果不影響其它基本單元建筑面積計(jì)算的，可以根據(jù)需要分步實(shí)測，獲取所需邊長數(shù)據(jù)； f) 房屋邊長尺寸經(jīng)實(shí)地測量后，應(yīng)進(jìn)行配賦，滿足相應(yīng)幾何條件的要求。房屋測量時(shí)應(yīng)繪制草圖，草圖上所規(guī)定的信息要素應(yīng)現(xiàn)場調(diào)查

39、，填寫完整，房產(chǎn)測繪草圖圖框見附錄A； g) 房屋邊長數(shù)據(jù)也可采用坐標(biāo)解析法得到,1、房屋實(shí)測時(shí)每條邊不得少于兩次，規(guī)則的房屋可以用四邊來替代兩次測量，有的可以室內(nèi)和室外量取。 2、測量完后在現(xiàn)場應(yīng)檢核，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。 3、采集的數(shù)據(jù)應(yīng)經(jīng)過平差處理后才能進(jìn)入下一環(huán)節(jié)，平差處理應(yīng)結(jié)合相關(guān)的合法證件。 在測量私建房時(shí)，有的不注重?cái)?shù)據(jù)的平差處理，比如，土地使用證上標(biāo)記為8.00 m寬，我們測量可能是8.10 m或8.05m，那么這時(shí)應(yīng)結(jié)合土地部門的測量進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。 4、數(shù)據(jù)采集應(yīng)充分，能夠互相檢測,7.6.2.4 陽臺(tái)、平臺(tái)、廊、落地窗的數(shù)據(jù)采集,1、陽臺(tái)是指與房屋相連相通，有底板、永久性上蓋、圍

40、護(hù)結(jié)構(gòu)，供人們活動(dòng)、休息及晾曬衣物或其它用途的房屋附屬設(shè)施。根據(jù)其圍護(hù)結(jié)構(gòu)情況可分為封閉陽臺(tái)和未封閉陽臺(tái)。 2、平臺(tái)指供人活動(dòng)的平屋頂或從住宅底層地面伸出室外的部分；露臺(tái)一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求或改善室內(nèi)外空間組合而在其他樓層中做出大陽臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)。 3、落地窗指突出外墻面根基落地的櫥窗。為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗4、廊是水平交通空間，包括柱廊、檐廊、架空通廊、門廊、挑廊等 5、要注意廊和陽臺(tái)的區(qū)別，特別是私建房如下圖,陽臺(tái)、平臺(tái)、廊、落地窗的數(shù)據(jù)采集的要求如下,陽臺(tái)采集的數(shù)據(jù)包括：陽臺(tái)頂蓋水平投影尺寸、陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的尺

41、寸，陽臺(tái)頂板至底板的垂直距離； 平臺(tái)、露臺(tái)應(yīng)采集定位數(shù)據(jù)； 柱廊，應(yīng)采集廊柱與廊圍護(hù)結(jié)構(gòu)之間的相對位置數(shù)據(jù)。無柱廊，應(yīng)量取廊的頂蓋水平投影面積及位置數(shù)據(jù)； 落地窗應(yīng)量取底板到頂板之間的垂直距離。 1、陽臺(tái)頂蓋水平投影尺寸和陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)尺寸不一致時(shí)應(yīng)以兩個(gè)水平投影重合部分計(jì)算，面積計(jì)算時(shí)要具體講,2、柱廊和非柱廊數(shù)據(jù)采集的差異,3、并非所有的落地窗都計(jì)算面積，要注意高度,7.6.2.5無圍護(hù)結(jié)構(gòu)車位、商鋪的邊長數(shù)據(jù)采集,車位（地上或地下車位）、商鋪的基本單元，實(shí)地?zé)o圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)設(shè)有界址點(diǎn)，量取界址點(diǎn)連線作為車位、商鋪攤位的邊長數(shù)據(jù)； 1、界址點(diǎn)已經(jīng)很明晰的情況，我們依據(jù)施工圖紙可直接量取數(shù)據(jù)，

42、然后量取起點(diǎn)和終點(diǎn)的定位數(shù)據(jù)。 2、界址點(diǎn)需要測繪來明確，應(yīng)依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙來明確界址點(diǎn)。 無論那種情況，都要依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙、起點(diǎn)的定位要說明清楚，且要建設(shè)單位確認(rèn)，才能出成果報(bào)告,7.6.2.6斜坡屋頂及傾斜房屋邊長的數(shù)據(jù)采集,斜坡屋頂及傾斜房屋邊長的數(shù)據(jù)采集的要求如下： a) 斜屋面樓層2.20m以下的，應(yīng)進(jìn)行層高測量，并作相應(yīng)記錄； b) 房屋的屋頂為斜坡屋頂或房屋的墻體為內(nèi)傾斜時(shí)，應(yīng)分別測量層高在2.20m以上和以下兩部分的邊長數(shù)據(jù)并附略圖說明； c) 房屋的墻體為向外傾斜時(shí)，邊長尺寸應(yīng)量至傾斜位置的底部,7.7房屋面積測算的方法和要求（內(nèi)業(yè),7.7.1房屋面積測算的一般要求 房屋面積測算是

43、根據(jù)外業(yè)采集的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理配賦，利用面積計(jì)算軟件或計(jì)算工具，計(jì)算出所需要的各項(xiàng)面積。面積計(jì)算方法包括幾何解析法和坐標(biāo)解析法。 房屋面積的測算包括房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。其中套內(nèi)建筑面積包括房屋套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積： 1) 套內(nèi)使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算。 (1)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和； (2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積計(jì)入使用面積； (3)不包括在結(jié)構(gòu)面積以內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積； (4)內(nèi)墻面裝飾厚度

44、計(jì)入使用面積,2) 套內(nèi)墻體面積是指房屋套內(nèi)的維護(hù)體或承重墻或承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按權(quán)屬界限內(nèi)的墻體水平投影面積計(jì)入套內(nèi)墻體面積；套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 3) 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積依據(jù)本規(guī)程8.2和8.3.8的規(guī)定，按陽臺(tái)外圍或者陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。 長度單位：邊長以米為單位，標(biāo)注邊長尺寸取至小數(shù)點(diǎn)后兩位，即：0.01m； 面積單位：房屋各類面積均以平方米為單位，最后結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位，即：0.01m2； 取位原則：小數(shù)點(diǎn)后第三位按照“四舍六入、單進(jìn)雙不進(jìn)”的原則,1、

45、房屋建筑面積 是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、有圍護(hù)物、有實(shí)際使用功能、層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。上蓋應(yīng)經(jīng)規(guī)劃審批，未經(jīng)審批的，尤其是后來加建的不能認(rèn)定為上蓋，當(dāng)然在規(guī)劃核實(shí)驗(yàn)收前就加建的，并核發(fā)了規(guī)劃核實(shí)驗(yàn)收合格證的，應(yīng)認(rèn)定為有上蓋；上蓋的材質(zhì)可以與主體結(jié)構(gòu)相同，也可以不相同。 2、房屋產(chǎn)權(quán)面積是指權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積，由房屋的套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e兩部分組成。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政管理部門或其授權(quán)的房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)審核、確認(rèn)。（房

46、屋登記面積、不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一后，應(yīng)該由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)） 3、房屋套內(nèi)建筑面積 是指房屋基本單元固定界限范圍內(nèi)水平投影面積，包括房屋套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積。國標(biāo)附錄B只定義了成套房屋的套內(nèi)建筑面積，實(shí)際上房屋由于其使用功能不同，其結(jié)構(gòu)、組成形式千差萬別，在這里將套內(nèi)建筑面積的概念外延擴(kuò)展，定義為：房屋基本單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積,4、共有建筑面積是指建筑物內(nèi)多個(gè)權(quán)利人共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 5、房屋用地面積是指房屋占用和使用的全部土地面積，包括房屋及其附屬設(shè)施所占用的土地面積、院落用地面積和其它

47、用途的土地面積。用地面積以丘為單位進(jìn)行測算。 6、房屋占地面積是指房屋底層外圍水平投影面積，包括底層的陽臺(tái)、柱廊、門廊、室外樓梯等水平投影面積。獨(dú)立地下室或多棟房屋相連的地下室不計(jì)算占地面積,7.7.2幾何解析法計(jì)算面積,根據(jù)房屋水平投影的形狀分割成若干幾何圖形，由幾何圖形面積計(jì)算公式，即可計(jì)算出各類面積的數(shù)值。 7.7.3坐標(biāo)解析法計(jì)算面積 利用采集的房屋點(diǎn)的坐標(biāo)值，根據(jù)本規(guī)程公式（3），即可計(jì)算出各類面積的數(shù)值。 7.7.4房屋面積測算技術(shù)報(bào)告書 房產(chǎn)測繪項(xiàng)目完成后，應(yīng)出具房產(chǎn)測繪技術(shù)報(bào)告書。房產(chǎn)測繪技術(shù)報(bào)告書格式和式樣見附錄F,10.房產(chǎn)變更測繪,10.1一般規(guī)定 1、房產(chǎn)變更測量涉及到

48、交易活動(dòng)、司法程序等方面的行為，不僅是測出房屋建筑面積，還要依據(jù)已有的成果資料測量房屋因改擴(kuò)建等原因引起的變更情況。測量前應(yīng)收集變更信息以及對信息的分類；現(xiàn)場測量時(shí)要對變更要素調(diào)查以及測定，調(diào)查要依據(jù)相關(guān)的申請和已有的成果資料，對房屋現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、界址點(diǎn)等情況全面調(diào)查；現(xiàn)場測量后的內(nèi)業(yè)工作應(yīng)對房產(chǎn)編號的調(diào)整以及相關(guān)資料的更新。 2、變更測量中通常還會(huì)有一個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)，一般以變更范圍 內(nèi)的房產(chǎn)界址點(diǎn)和平面內(nèi)的控制點(diǎn)為基準(zhǔn)點(diǎn)。房地產(chǎn)作業(yè)中外業(yè)工 作主要采用野外數(shù)據(jù)采集模式，內(nèi)業(yè)工作則會(huì)利用丘幢編號原則將 野外采集來的數(shù)據(jù)加以分類整理，并用專門的房地產(chǎn)測繪軟件繪制 成圖。外業(yè)采集的數(shù)據(jù)還會(huì)和測量草圖相

49、比較，檢查是否超出系統(tǒng) 誤差，防止錯(cuò)量、漏量。內(nèi)業(yè)處理和計(jì)算也應(yīng)當(dāng)考慮已有的檔案數(shù)據(jù)。將新生成的丘幢編 號，再將編好的丘幢號提供給測繪組，測繪組的人員再通過各種連 接、數(shù)據(jù)更新等更新數(shù)據(jù)圖，建立和完善房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫,3、變更測繪實(shí)際上是動(dòng)態(tài)測繪，更新已有的測繪成果， 4、變更測繪一方面為登記服務(wù)，另一方面為信息化服務(wù) 5、變更測繪要結(jié)合已有的測繪成果檔案；為登記服務(wù)的現(xiàn)狀變更測繪，要尊重已有的登記檔案。 變更測繪分為現(xiàn)狀變更測繪和權(quán)屬變更測繪兩大類,a) 現(xiàn)狀變更測繪內(nèi)容 1) 房屋的新建、改建、擴(kuò)建，房屋建筑及結(jié)構(gòu)、層數(shù)發(fā)生的變化； 2) 房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除，自然倒塌或燒

50、毀； 3) 圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等圍護(hù)物和房屋附屬設(shè)施的變化； 4) 道路、廣場、河流的拓寬改造，河流、湖泊、溝渠、水塘等邊界的變化； 5) 房屋坐落（地名、門牌號）的更改； 6) 房屋及其用地分類面積增減變化。 行政境界（如市轄區(qū)界）的調(diào)整，涉及房地產(chǎn)編號的更正,權(quán)屬變更測繪的內(nèi)容 1) 產(chǎn)權(quán)初始登記后發(fā)生房屋的買賣、交換、繼承、分析（分割）、兼并、入股、贈(zèng)與等房產(chǎn)交易活動(dòng)引起產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更，需要變更測繪的； 2) 房屋用地界限、界址點(diǎn)的變化，包括房屋因合并、分析、自然坍塌引起房屋占地面積范圍的調(diào)整； 3) 征（劃撥）地、出讓或轉(zhuǎn)讓土地而引起土地權(quán)屬界線的變化； 4) 他項(xiàng)權(quán)利范圍的變化

51、和注銷。 1、法院等司法部門裁決的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移和房產(chǎn)變更（包括沒收、分析），以及房產(chǎn)管理部門按政策處理的接、代管和發(fā)還的房屋，絕產(chǎn)房屋。2、房產(chǎn)權(quán)利人自行申請更正，因申請人隱瞞事實(shí)、偽造有關(guān)證件等引發(fā)錯(cuò)證的補(bǔ)充和更正,10.2變更測繪的程序,根據(jù)房產(chǎn)變更資料，先進(jìn)行房地產(chǎn)要素調(diào)查，包括現(xiàn)狀、權(quán)屬和界址更調(diào)查，再進(jìn)行分戶權(quán)界和面積的測定，調(diào)整有關(guān)的房地產(chǎn)編碼，最后進(jìn)行房產(chǎn)圖、房產(chǎn)面積數(shù)據(jù)等資料的修正并整理歸檔,10.3變更測繪的方法,a) 根據(jù)現(xiàn)有資料、變更范圍及變更調(diào)查情況，選擇適宜的變更測繪方法； b) 房地產(chǎn)的合并和分割，應(yīng)根據(jù)變更登記文件，在當(dāng)事人或利害關(guān)系人到現(xiàn)場指界下，實(shí)地測定變更后的房

52、地產(chǎn)界址和面積,10.4變更測繪的要求,現(xiàn)有的平面控制點(diǎn)、界址點(diǎn)、房角點(diǎn)經(jīng)檢查無誤后，可作為變更測繪的基準(zhǔn)點(diǎn)； 變更測繪的精度應(yīng)滿足相應(yīng)類別初始測繪的精度要求； 丘號、界址點(diǎn)號、幢號、戶號的調(diào)整。丘號、丘支號、界址點(diǎn)號、幢號、戶號等變更時(shí)不能與原號重復(fù)； 1) 丘合并時(shí)，須重新編立丘號，新增丘號沿房產(chǎn)分區(qū)或房地產(chǎn)分幅平面圖內(nèi)最大丘號續(xù)編；原有丘拆分，分別設(shè)丘支號； 2) 用地合并，四周外圍界址點(diǎn)維持原點(diǎn)號；用地分割或擴(kuò)大，新增界址點(diǎn)沿丘內(nèi)最大界址點(diǎn)續(xù)編； 3) 用地單元中房屋被部分拆除或擴(kuò)建，仍保留原幢號；新建和改建房屋沿丘內(nèi)最大編號續(xù)編；房屋滅失，注銷原有幢號； 4) 房屋合并、分割，原有戶

53、號不再沿用，新編戶號在原有層或單元最大戶號后續(xù)編。 已用于登記確權(quán)的房產(chǎn)測繪成果不得隨意更改，權(quán)屬變更測繪應(yīng)以合法的變更文件及相關(guān)資料為依據(jù)進(jìn)行； 變更測繪后，應(yīng)對原有房產(chǎn)測繪成果(圖、卡、冊、薄及數(shù)據(jù)庫)進(jìn)行變更與處理。權(quán)屬變更測繪成果應(yīng)納入房屋權(quán)屬與登記檔案,11成果資料檢查、驗(yàn)收和歸檔,11成果資料檢查、驗(yàn)收和歸檔,有的測繪單位對成果資料檢查、驗(yàn)收不重視，有的甚至沒有這個(gè)環(huán)節(jié)，在檢查過程中發(fā)現(xiàn)有的臨時(shí)補(bǔ)資料，而且補(bǔ)也沒有補(bǔ)齊全，有的檢查就是一個(gè)形式，而沒有實(shí)質(zhì)性的檢查，成果檢查在測繪行業(yè)是一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，是質(zhì)量把控的環(huán)節(jié)。 資料歸檔是將作業(yè)依據(jù)、成果資料整理歸檔，以備后查，但是有的測

54、繪單位歸檔資料很少，沒有按規(guī)范要求歸檔,11.1檢查驗(yàn)收一般規(guī)定,a) 房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量通過“兩級檢查，一級驗(yàn)收”方式進(jìn)行控制； 1) 一級檢查為測繪單位作業(yè)部門的過程檢查，在全面自檢、互查的基礎(chǔ)上，由專職或兼職檢查人員采用全數(shù)檢查；兩級檢查為測繪單位的最終檢查，一般由施測單位的質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)和專職檢查人員在一級檢查的基礎(chǔ)上采用全數(shù)檢查，涉及野外檢查項(xiàng)的可采用不低于總量的10%進(jìn)行抽樣檢查。 2) 驗(yàn)收一般采用抽樣檢查，由生產(chǎn)任務(wù)的委托單位組織實(shí)施，或由該單位委托專職檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)驗(yàn)收。樣本數(shù)量的確定按GB/T24356-2009測繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收 6.1條執(zhí)行； b) 各級檢查驗(yàn)收工作應(yīng)獨(dú)立、按

55、順序進(jìn)行，不得省略、代替或顛倒順序； c) 最終檢查應(yīng)審核過程檢查記錄，驗(yàn)收應(yīng)審核最終檢查記錄。審核中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)做好記錄并提出處理意見，交測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行改正，同時(shí)也作為資料質(zhì)量評定的依據(jù)。最終檢查、驗(yàn)收工作完成后，應(yīng)編寫檢查、驗(yàn)收報(bào)告； d) 經(jīng)最終檢查、驗(yàn)收合格后的房產(chǎn)測繪成果資料方可提交委托方，并應(yīng)及時(shí)整理歸檔、入庫； e)用于房屋權(quán)屬管理和登記的房產(chǎn)測繪成果，縣、市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)對測繪成果的適用性、界址點(diǎn)準(zhǔn)確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進(jìn)行審核，經(jīng)審核合格的成果資料，作為房屋權(quán)屬管理和登記的依據(jù),4.1二級檢查一級驗(yàn)收 測繪成果質(zhì)量通過二級檢查以及驗(yàn)收方式進(jìn)行控制，測繪成果應(yīng)依次

56、通過測繪單位作業(yè)部門的過程檢查，測繪單位質(zhì)量管理部門的最終檢查和項(xiàng)目管理單位組織的驗(yàn)收或委托具有資質(zhì)的質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收）。其要求如下： a）測繪單位實(shí)施成果質(zhì)量檢查和最終檢查。過程檢查采用全數(shù)檢查。最終檢查一般采用全數(shù)檢查，涉及野外檢查項(xiàng)目的可采用抽樣檢查（樣本量按表4執(zhí)行，樣本以外的應(yīng)實(shí)施內(nèi)業(yè)全數(shù)檢查。 b）驗(yàn)收一般采用抽樣檢查，樣本量按表4執(zhí)行。質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)應(yīng)對樣本進(jìn)行詳查，必要時(shí)刻對樣本以外的單位成果的重要檢查項(xiàng)進(jìn)行概查。 c）各級檢查驗(yàn)收工作應(yīng)獨(dú)立、安順序進(jìn)行，不得省略、代替或顛倒順序。 d)最終檢查應(yīng)審核過程檢查記錄，驗(yàn)收應(yīng)審核最終檢查記錄。審核中發(fā)現(xiàn)的問題作為資料質(zhì)量錯(cuò)漏處

57、理。 4.2檢查驗(yàn)收依據(jù) 有關(guān)的法律法規(guī)，有關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)書、測繪任務(wù)書、合同書和委托驗(yàn)收文件等。 4.3數(shù)學(xué)精度檢測 4.3.1圖類單位成果高度精度檢測、平面位置精度檢測及相對位置精度檢測，檢測點(diǎn)（邊）應(yīng)分布均勻、位置明顯。檢測點(diǎn)（邊）數(shù)量視地物復(fù)雜程度、比例尺等具體情況確定，每幅圖一般選取2050個(gè)。 4.3.2按單位成果統(tǒng)計(jì)數(shù)學(xué)精度，困難時(shí)可以適當(dāng)擴(kuò)大統(tǒng)計(jì)范圍。 4.3.3在允許誤差2北以內(nèi)（含2倍）的誤差值均應(yīng)參與數(shù)學(xué)精度統(tǒng)計(jì)，超過允許誤差的2倍視為粗差。同精度檢測時(shí)，在允許中誤差倍以內(nèi)（含）的誤差值均應(yīng)參與參與數(shù)學(xué)精度統(tǒng)計(jì)，超過允許中誤差的誤差視為粗差。 4.4質(zhì)量等級

58、樣本級單位成果質(zhì)量采用優(yōu)、良、合格和不合格四級評定。 測繪單位評定單位成果質(zhì)量和批成果質(zhì)量等級。驗(yàn)收單位根據(jù)樣本質(zhì)量等級核定批成果質(zhì)量等級,11.2平面控制測量檢查驗(yàn)收 平面控制測量成果應(yīng)從數(shù)學(xué)精度、觀測質(zhì)量、計(jì)算質(zhì)量、選點(diǎn)質(zhì)量、埋石質(zhì)量、整飾質(zhì)量、資料完整性等方面進(jìn)行檢查驗(yàn)收。具體分類按GB/T24356-2009測繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收 8.7.1條執(zhí)行,11.3房產(chǎn)要素測量檢查驗(yàn)收 房產(chǎn)要素測量成果應(yīng)從界址點(diǎn)的觀測質(zhì)量、界址點(diǎn)的數(shù)學(xué)精度、房角點(diǎn)和地物點(diǎn)的觀測質(zhì)量、房角點(diǎn)和地物點(diǎn)的數(shù)學(xué)精度、整飾質(zhì)量、資料完整性等方面進(jìn)行檢查驗(yàn)收。具體分類按GB/T24356-2009測繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收的

59、8.7.2條執(zhí)行,11.4房產(chǎn)分幅圖檢查驗(yàn)收 房產(chǎn)分幅圖應(yīng)從數(shù)學(xué)基礎(chǔ)、平面位置、要素質(zhì)量、整飾質(zhì)量、資料完整性等方面進(jìn)行檢查驗(yàn)收。具體分類按GB/T24356-2009測繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收的8.7.3.1條執(zhí)行,11.5房產(chǎn)分丘圖檢查驗(yàn)收 房產(chǎn)分丘圖應(yīng)從界址點(diǎn)的精度、平面位置、要素質(zhì)量、整飾質(zhì)量、資料完整性等方面進(jìn)行檢查驗(yàn)收。具體分類按GB/T24356-2009測繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收的8.7.3.2條執(zhí)行,11.6房產(chǎn)分層、分戶圖及房屋面積測算檢查驗(yàn)收 房產(chǎn)分層、分戶圖及房屋面積測算應(yīng)從數(shù)學(xué)精度、觀測質(zhì)量、計(jì)算質(zhì)量、資料質(zhì)量等方面進(jìn)行檢查驗(yàn)收。具體分類按GB/T24356-2009測繪成果

60、質(zhì)量檢查與驗(yàn)收的8.7.4條執(zhí)行,11.6房產(chǎn)分層、分戶圖及房屋面積測算檢查驗(yàn)收 房產(chǎn)分層、分戶圖及房屋面積測算應(yīng)從數(shù)學(xué)精度、觀測質(zhì)量、計(jì)算質(zhì)量、資料質(zhì)量等方面進(jìn)行檢查驗(yàn)收。具體分類按GB/T24356-2009測繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收的8.7.4條執(zhí)行,11.7房產(chǎn)簿冊檢查驗(yàn)收 房產(chǎn)簿冊應(yīng)從房產(chǎn)要素調(diào)查、房產(chǎn)簿冊、表等方面進(jìn)行檢查驗(yàn)收。具體分類按GB/T24356-2009測繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收的8.7.5條執(zhí)行,11.8成果質(zhì)量評定 成果質(zhì)量由生產(chǎn)單位專職或兼職檢查人員按優(yōu)、良、合格、不合格四個(gè)等級評定，各等級評定的標(biāo)準(zhǔn)按GB/T24356-2009測繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收第5條執(zhí)行。不合格成