無(wú)錫保利城市綜合體項(xiàng)目市場(chǎng)研究專(zhuān)題報(bào)告(140頁(yè)）

1、商業(yè)市場(chǎng)分析,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,無(wú)錫商圈狀況一覽表,商業(yè)市場(chǎng)分析,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,無(wú)錫商圈狀況一覽表,商業(yè)市場(chǎng)分析,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,無(wú)錫主要百貨狀況一覽表,無(wú)錫百貨（無(wú)錫八佰伴、三陽(yáng)百盛廣場(chǎng)、新世界百貨）服裝品牌與廣州百貨（麗柏廣場(chǎng)、友誼商店）服裝品牌對(duì)比,無(wú)錫高端消費(fèi)正處于廣州、深圳、上海等大城市的中高檔的水平，其商品種類(lèi)最接近于廣州的友誼商店,無(wú)錫百貨現(xiàn)有品牌,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,商業(yè)市場(chǎng)分析,市中心區(qū)商業(yè)停車(chē)位供應(yīng)量明顯不足,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,商業(yè)市場(chǎng)分析,無(wú)錫百貨/商業(yè)中心停車(chē)位使用狀況一覽表,PART2

2、：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,未來(lái)太湖廣場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)分析,未來(lái)太湖廣場(chǎng)商圈商業(yè)供應(yīng)量29萬(wàn)平方米，將與城市中心區(qū)形成競(jìng)爭(zhēng),PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,商業(yè)市場(chǎng)分析,太湖廣場(chǎng)周邊商業(yè)狀況一覽表,商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)分析 無(wú)錫商業(yè)集中在中山路和人民路的崇安寺商圈，形成了單核心結(jié)構(gòu)的商業(yè)形態(tài)； 目前無(wú)錫高端商業(yè)物業(yè)以百貨形式，以新世界、無(wú)錫八佰伴、三陽(yáng)百盛廣場(chǎng)為代表； 各百貨定位不清，經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏高檔次、龍頭型、引導(dǎo)型商業(yè)中心,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,商業(yè)市場(chǎng)分析,第二季度中心區(qū)辦公用房銷(xiāo)售均價(jià)為9382元/平方米，同比增長(zhǎng)14.4%，增長(zhǎng)幅度明顯 ； 無(wú)錫市寫(xiě)字樓產(chǎn)品檔次仍較低，一方面表現(xiàn)

3、在軟件物業(yè)管理和硬件設(shè)施方面落后，另一方面還存在寫(xiě)字樓和商住混合，公寓當(dāng)成寫(xiě)字樓賣(mài)的現(xiàn)象,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析,現(xiàn)有高檔辦公樓主要分布在中山路沿線(xiàn)，特別集中在人民路附近； 租售率平均達(dá)90%以上； 樓層面積1200-2000平方米左右,寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,制造業(yè)和服務(wù)行業(yè)約占67%，其次是貿(mào)易、IT、物流和金融等行業(yè)； 進(jìn)駐大型企業(yè)代表：中信泰富集團(tuán)、中國(guó)網(wǎng)通公司、金蝶軟件公司等,華光大廈,寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,服務(wù)行業(yè)和貿(mào)易行業(yè)是天安大廈的主要客戶(hù)來(lái)源占90

4、%，其次為物流行業(yè)和制造業(yè),天安大廈,寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,服務(wù)業(yè)和制造業(yè)約占88%，其次為貿(mào)易行業(yè)； 進(jìn)駐大型企業(yè)代表：諾基亞、西門(mén)子、大金、施耐德電氣,東方廣場(chǎng),寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,服務(wù)行業(yè)和貿(mào)易行業(yè)約占89%，其次是商貿(mào)物流,摩天360,寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,目前市中心區(qū)寫(xiě)字樓車(chē)位供應(yīng)不足,寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,未來(lái)太湖廣場(chǎng)寫(xiě)字樓供應(yīng)量達(dá)23萬(wàn)平方米，將給目前市中心區(qū)功能性滯后的寫(xiě)字樓帶來(lái)威脅,寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)分析 無(wú)錫在使用的

5、寫(xiě)字樓以綜合性為主，沒(méi)有出現(xiàn)市場(chǎng)細(xì)分的專(zhuān)業(yè)型寫(xiě)字樓； 寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)存在結(jié)構(gòu)性“缺與過(guò)并存”，表現(xiàn)為甲級(jí)寫(xiě)字樓沒(méi)有， 低檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)過(guò)剩； 未來(lái)三四年內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)集中供應(yīng)高潮，主要集中在太湖廣場(chǎng)一帶，市區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)不足,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究,酒店式公寓市場(chǎng)分析,無(wú)錫市區(qū)酒店式公寓項(xiàng)目一覽表,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究,酒店式公寓房型面積； 單間面積40-69平方米； 一房面積49-80平方米； 二房面積90-151平方米； 三房面積225平方米,酒店式公寓市場(chǎng)分析,酒店式公寓房型面積一覽表,酒店式公寓小結(jié)分析 目前無(wú)

6、錫市酒店式公寓主要集中在中心區(qū)和太湖廣場(chǎng)； 酒店管理公司分為國(guó)內(nèi)酒店物管和國(guó)際酒店物管兩類(lèi)，國(guó)際酒店物管公司的市場(chǎng)接受度更高（中心區(qū)內(nèi)尚無(wú)國(guó)際酒店管理的酒店式公寓）； 購(gòu)買(mǎi)者傾向于有裝修的酒店式公寓，精裝修價(jià)格在1000-1800元/平方米之間； 由于受總價(jià)過(guò)高的影響，酒店式公寓的暢銷(xiāo)戶(hù)型為50-70平方米的一房和80-100平方米的二房,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究,酒店式公寓市場(chǎng)分析,附錄1：無(wú)錫市區(qū)部分已使用商住樓盤(pán)一覽表,無(wú)錫已使用的高層商住樓盤(pán)在22-34層之間，絕大部分樓盤(pán)控制在100米以?xún)?nèi)，并沒(méi)有純粹的住宅樓盤(pán)項(xiàng)目,附錄2：無(wú)錫市區(qū)已使用高層寫(xiě)字樓一覽表,附錄3：無(wú)錫市區(qū)在建

7、和待建高層建筑一覽表,絕大多數(shù)在建和待建高層建筑高度超過(guò)100米，成為超高層建筑，集中分布在太湖廣場(chǎng)、解放環(huán)路內(nèi)和蠡湖新城,酒店市場(chǎng)分析,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究,酒店市場(chǎng)分析,高星級(jí)酒店?duì)顩r一覽表,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究,2011年全市旅游酒店接待總?cè)藬?shù)為392.81萬(wàn)人,比05年增長(zhǎng)1.0%,接待入境旅游人數(shù)68.74萬(wàn)人,比05年增長(zhǎng)15.2%.以下為接待總?cè)藬?shù)和入境旅游人數(shù)位居前二十名之中的部分星級(jí)酒店,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究,酒店市場(chǎng)分析,規(guī)模/入住率對(duì)比,2011年酒店客房平均出租率為64.79%，營(yíng)業(yè)收入總額為201379.04萬(wàn)元， 比05年增長(zhǎng)10

8、.5%。以上為客房出租率及營(yíng)業(yè)收入排名前20名的部份酒店,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究,酒店市場(chǎng)分析,十一五”期間，無(wú)錫市將加快發(fā)展高檔商務(wù)酒店、國(guó)際會(huì)議中心和展覽中心等設(shè)施。增加3-5家規(guī)模為450-500間左右的標(biāo)準(zhǔn)客房的高品位酒店，預(yù)計(jì)增加30家四星級(jí)以上的高星級(jí)酒店群體，包括江陰、宜興等星級(jí)酒店,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究,酒店市場(chǎng)分析,無(wú)錫市四星級(jí)以上的酒店會(huì)議中心，基本以普通設(shè)施為主，如投影儀、音響等，各大星級(jí)酒店并未采用高科技化的會(huì)議設(shè)施，因此，本項(xiàng)目可考慮將遠(yuǎn)程、可視可聽(tīng)及翻譯功能等設(shè)施引入到本項(xiàng)目的酒店會(huì)議設(shè)施中，填補(bǔ)市場(chǎng)空白,注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于中地行市調(diào)數(shù)據(jù)搜集,

9、會(huì)議中心配套設(shè)施,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究,酒店市場(chǎng)分析,酒店市場(chǎng)小結(jié)分析 五星級(jí)酒店存在市場(chǎng)空間：無(wú)錫中心區(qū)五星級(jí)酒店較少且規(guī)模不大，四星級(jí)較大的市場(chǎng)空間。 四星級(jí)酒店接受度較高：現(xiàn)無(wú)錫市四星級(jí)酒店的規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)容易被外來(lái)旅游及商務(wù)人士所接受，受價(jià)格因素影響，四星級(jí)酒店的總接待人數(shù)較高于五星級(jí)酒店。 高科技會(huì)展中心設(shè)施缺乏：由于目前無(wú)錫市所有酒店的內(nèi)部功能設(shè)施不齊全，檔次及標(biāo)準(zhǔn)較為一致，因此，高科技化會(huì)展中心存在一定的市場(chǎng)空缺,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究,酒店市場(chǎng)分析,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究,城市綜合體項(xiàng)目,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究,無(wú)錫市區(qū)正在開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)綜合

10、類(lèi)項(xiàng)目主要集中在解放路環(huán)內(nèi)和太湖廣場(chǎng)周邊； 解放路環(huán)線(xiàn)內(nèi)綜合類(lèi)項(xiàng)目的建筑規(guī)模在10-26萬(wàn)平方米之間，主要分布于中山路和人民路兩側(cè)，未來(lái)3-5年內(nèi)將供應(yīng)70萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)； 太湖廣場(chǎng)周邊綜合類(lèi)項(xiàng)目規(guī)模較大，總建面在28-45萬(wàn)平方米之間，未來(lái)3-5年內(nèi)將供應(yīng)110萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)； 另外在北塘區(qū)和新區(qū)也有大型的綜合型項(xiàng)目開(kāi)發(fā),太湖廣場(chǎng)是無(wú)錫新的城市發(fā)展區(qū)域，市政配套、生活配套相對(duì)缺乏，各類(lèi) 配套的完善尚需要一定的時(shí)間，城市綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)也存在較大的困難,城市綜合體項(xiàng)目,PART2：專(zhuān)題研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究,南寧國(guó)際會(huì)展中心 由于項(xiàng)目位于南寧市CBD，毗鄰國(guó)際會(huì)展中心、東盟領(lǐng)士館、東盟

11、商貿(mào)城以及南寧市各政府機(jī)關(guān)單位，因此，航洋國(guó)際城除了具有地段優(yōu)勢(shì)外，周邊環(huán)境均以商務(wù)、文化、政治等因素較為濃厚。 商務(wù)環(huán)境包括國(guó)際會(huì)展中心、東盟商貿(mào)城、寫(xiě)字樓與金融機(jī)構(gòu)，而人文環(huán)境包括政府媒體機(jī)構(gòu)、文化教育醫(yī)療、購(gòu)物、景觀休閑運(yùn)動(dòng)及居住,南寧航洋國(guó)際,PART2：專(zhuān)題研究案例分析,目前, 航洋國(guó)際城已建成西南第一、全國(guó)第五、集中央購(gòu)物商場(chǎng)、甲級(jí)寫(xiě)字樓、四星級(jí)、五星級(jí)酒店、酒店式寫(xiě)字公寓四大功能及停車(chē)、休閑主題廣場(chǎng)等其它附屬配套功能、四為一體的大型國(guó)際化城市綜合體項(xiàng)目,PART2：專(zhuān)題研究案例分析,南寧航洋國(guó)際,PART2：專(zhuān)題研究案例分析,南寧航洋國(guó)際,1號(hào)樓 寫(xiě)字樓,2號(hào)樓 商務(wù)公寓,3號(hào)樓

12、 酒店式公寓,4號(hào)樓 五星級(jí)酒店,PART2：專(zhuān)題研究案例分析,南寧航洋國(guó)際,相同之處： 城市人口容量相近：南寧與無(wú)錫兩個(gè)城市的城市人口容量相近，說(shuō)明市場(chǎng)在消費(fèi)層次上具有一定的接受度； 同為地標(biāo)性建筑：航洋國(guó)際城是南寧少有的大型城市綜合體項(xiàng)目，它的建成將成為城市的地標(biāo)性建筑；無(wú)錫保利達(dá)廣場(chǎng)的所在區(qū)域特性雖與航洋國(guó)際城不同，屬城市中心區(qū)，但同樣要打造成為長(zhǎng)三角的地標(biāo)性城市綜合體項(xiàng)目。 酒店針對(duì)的群體：無(wú)錫保利達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目包含有酒店功能，而航洋國(guó)際城也引進(jìn)了四星級(jí)及五星級(jí)酒店，利用東盟及旅游業(yè)的契機(jī)，吸引了不同層次的客戶(hù)群，目前，除接待政府官員及東盟友人外，前往南寧旅游、考察、探親的顧客，均會(huì)選擇消

13、費(fèi)較低的四星級(jí)酒店，價(jià)格實(shí)惠且可提升公司及個(gè)人的形象,PART2：專(zhuān)題研究案例分析,南寧航洋國(guó)際,不同之處： 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同：南寧主要以第三產(chǎn)業(yè)為主，而無(wú)錫第二產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)； 經(jīng)濟(jì)狀況不同：無(wú)錫位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的中心地帶，與長(zhǎng)三角周邊的城市的經(jīng)濟(jì)往來(lái)最為密切，因此，物流業(yè)較為發(fā)達(dá)，南寧屬發(fā)展中城市，東盟的進(jìn)駐給南寧帶來(lái)了商機(jī)，因此，從城市GDP來(lái)看，無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)。 城市定位不同：南寧利用區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，打造了華南經(jīng)濟(jì)圈與東盟經(jīng)濟(jì)圈的交匯中心，而受錫山、惠山以及太湖旅游景點(diǎn)的帶動(dòng)，無(wú)錫市也將朝休閑城市、山水名城的城市方向發(fā)展,PART2：專(zhuān)題研究案例分析,南寧航洋國(guó)際,隨著中國(guó)東盟博覽會(huì)的成

14、功舉辦，南寧市在國(guó)內(nèi)國(guó)際的知名度得到了顯著的提升，中國(guó)與東盟建立自由貿(mào)易區(qū)、內(nèi)地與港澳建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排的實(shí)施和泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作正式啟動(dòng)等五大機(jī)遇得到有效激活； 利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)，航洋國(guó)際城依托了城市的發(fā)展打造了集購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓、四星及五星級(jí)酒店為一體的城市綜合體項(xiàng)目，并成為了城市的地標(biāo)性建筑。 東盟的商機(jī)，讓航洋國(guó)際城的四五級(jí)酒店、寫(xiě)字樓以及公寓成為了市場(chǎng)的主導(dǎo),PART2：專(zhuān)題研究案例分析,南寧航洋國(guó)際,第一國(guó)際位于東莞大道、鴻福路、元美路交集之內(nèi) ,是東莞未來(lái)的政治、文化、金融、會(huì)展、商業(yè)中心之新城市中心的核心要地，是東莞CBD（中央商務(wù)區(qū),第一國(guó)際,國(guó)際

15、會(huì)展中心,東莞第一國(guó)際,PART2：專(zhuān)題研究案例分析,目前，第一國(guó)際已建成集國(guó)際商務(wù)酒店、國(guó)際商務(wù)寫(xiě)字樓、國(guó)際商務(wù)公寓、大型商業(yè)設(shè)施為一體的城市綜合體項(xiàng)目,PART2：專(zhuān)題研究案例分析,東莞第一國(guó)際,百安中心,住宅、商業(yè) 辦公區(qū),公寓、步行街 辦公區(qū),購(gòu)物中心,地塊一,地塊四,地塊三,地塊二,PART2：專(zhuān)題研究案例分析,東莞第一國(guó)際,PART2：專(zhuān)題研究案例分析,東莞第一國(guó)際,相同之處： 地理位置相似：東莞位于珠江口東岸，處于經(jīng)濟(jì)走廊中段，而無(wú)錫位于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角中段，兩個(gè)城市之間的地理位置較為相似。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相同：東莞堪稱(chēng)制造業(yè)名城，而自從中國(guó)加入WTO后，無(wú)錫也將城市建設(shè)目標(biāo)定位為

16、現(xiàn)代制造業(yè)基地,PART2：專(zhuān)題研究案例分析,東莞第一國(guó)際,不同之處： 城市發(fā)展定位不同：東莞城市定位為華南地區(qū)“世界級(jí)”加工中心，其以建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)名城為目標(biāo)，而無(wú)錫由于地處長(zhǎng)三角中段，因此，發(fā)展機(jī)會(huì)較多，物流業(yè)及交通樞紐較為發(fā)達(dá)。 項(xiàng)目規(guī)劃不同：東莞第一國(guó)際規(guī)劃較為分散，以購(gòu)物中心為首，步行街、公寓、住宅、辦公等設(shè)施一字排開(kāi)，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售得相對(duì)較差,PART2：專(zhuān)題研究案例分析,東莞第一國(guó)際,第一國(guó)際以產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)為依托，圍繞“現(xiàn)代制造業(yè)名城”的六大主體任務(wù)，即加工中心、物流中心、科技中心、商務(wù)中心、采購(gòu)中心、信息中心，整合產(chǎn)業(yè)資源，打造城市“晶片”為發(fā)展目標(biāo)。第一國(guó)際將圍繞商務(wù)、采購(gòu)、信息三個(gè)

17、中心，進(jìn)一步完善和拓展城市功能，實(shí)現(xiàn)了價(jià)值最大化，即經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的雙贏,PART2：專(zhuān)題研究案例分析,東莞第一國(guó)際,第三篇 項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷,PART3：項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷,項(xiàng)目之于城市,城市價(jià)值,區(qū)位價(jià)值,城市GDP總是在長(zhǎng)三角中名列第四,城市競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)城市中名列第七,蘇南經(jīng)濟(jì)圈的中心城市和交通樞紐,位于城市中心區(qū)域，鄰近城市核心商圈，宜商宜居,位于城市窗口的火車(chē)站和汽車(chē)站附近，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)，展示性好,兩面鄰古運(yùn)河，享有水文化和景觀價(jià)值,項(xiàng)目之于城市具有稀缺性，項(xiàng)目應(yīng)對(duì)城市形象作出良好貢獻(xiàn),PART3：項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷,項(xiàng)目之于企業(yè),進(jìn)入無(wú)錫市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目，一定要有成功保障。 長(zhǎng)三角戰(zhàn)略布點(diǎn)的第一個(gè)

18、項(xiàng)目，形象要求大于經(jīng)濟(jì)要求，品牌效益大于經(jīng)濟(jì)效益。 城市綜合體的建設(shè)，利于企業(yè)彰顯雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力，利于整合各方專(zhuān)業(yè)技術(shù)，為企業(yè)在內(nèi)地的發(fā)展建立平臺(tái)。 項(xiàng)目的影響力，使政府認(rèn)識(shí)企業(yè)，是一個(gè)專(zhuān)業(yè)化的技術(shù)和強(qiáng)勁的資金實(shí)力、規(guī)模實(shí)力，以高度的社會(huì)責(zé)任感和時(shí)代感的企業(yè)。 項(xiàng)目的影響力，使社會(huì)了解企業(yè)，不僅為居住者、商務(wù)人群創(chuàng)造品質(zhì)可靠的、舒適的產(chǎn)品，而且為投資者創(chuàng)造穩(wěn)健經(jīng)濟(jì)收益,項(xiàng)目自身價(jià)值,中心區(qū)稀缺土地價(jià)值：地塊是位于城市中心區(qū)面積最大的地塊，具有不可復(fù)制性和稀缺性，隨著城市中心改造和開(kāi)發(fā)的完成，土地價(jià)值更顯珍貴。 成熟功能屬性：地塊臨近城市主干道和古運(yùn)河，周邊城市配套成熟，功能齊全，無(wú)論商住都具有很

19、高價(jià)值。 交通便利性：項(xiàng)目鄰近火車(chē)站和汽車(chē)總站，又有一河之隔，城市識(shí)別性強(qiáng)、輻射性強(qiáng)而又鬧中取靜、井然有序，是商旅往來(lái)的理想居所。 負(fù)價(jià)值內(nèi)容：與核心商圈的發(fā)展方向相反，周邊現(xiàn)有商業(yè)操作均不理想，影響投資心理和項(xiàng)目形象；功能綜合可能導(dǎo)致整體價(jià)值下降,PART3：項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷,PART3：項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷,項(xiàng)目產(chǎn)品組合價(jià)值影響,住宅：城市中心住宅稀缺，是最易回籠資金和吸引人氣的功能產(chǎn)品，但由于住宅建筑形態(tài)限制，可能會(huì)對(duì)整體形象有所影響。 酒店：高星級(jí)酒店對(duì)整體項(xiàng)目在服務(wù)質(zhì)量和客戶(hù)質(zhì)量的提升上均有所幫助，還可通過(guò)組合投資和委托管理等形式降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 寫(xiě)字樓和商業(yè)：對(duì)項(xiàng)目整體形象建立有益，但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要

20、有所控制，而上市公司對(duì)銷(xiāo)售變現(xiàn)的要求可有所降低。 會(huì)議中心：對(duì)酒店的收入來(lái)源有支持，對(duì)項(xiàng)目整體價(jià)值影響較小。 公寓：居于商用物業(yè)與住宅之間，是商用物業(yè)的有益補(bǔ)充，而相比較于住宅有較好的價(jià)值和形象,PART3：項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷,價(jià)值判斷小結(jié),項(xiàng)目在無(wú)錫市具有較高的城市價(jià)值，可能對(duì)城市中心區(qū)的空間形態(tài)和城市形象均產(chǎn)生巨大影響。 項(xiàng)目的運(yùn)作成功對(duì)企業(yè)在長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略發(fā)展也具有深遠(yuǎn)影響，而企業(yè)實(shí)力在操作項(xiàng)目上也同樣具有強(qiáng)大的支持力。 項(xiàng)目的具體功能價(jià)值體現(xiàn)還必須結(jié)合市場(chǎng)考慮，同時(shí)要有前瞻性，把握市場(chǎng)趨勢(shì)，并對(duì)各功能的相互關(guān)系分析透徹，形成互利互補(bǔ)的有機(jī)組合,第四篇 項(xiàng)目定位,城市綜合體的概念,城市綜合體”是

21、將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。 酒店功能、寫(xiě)字樓及購(gòu)物中心功能是最基本的組合,綜合體建筑模式就會(huì)成為各大城市商業(yè)中心區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)化國(guó)際通行生活模 板體系；成為高品質(zhì)城市生活的一種標(biāo)志,PART4：定位方向市場(chǎng)回顧,PART4：定位方向市場(chǎng)回顧,宏觀背景,城市競(jìng)爭(zhēng)力：無(wú)錫經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，城市競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，人民生活水平較高，消費(fèi)能力強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有穩(wěn)定支持。 城市定位：無(wú)錫制造業(yè)基地、濱湖山水城市及蘇南中心城市定位，將長(zhǎng)久支持城市商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)。 城市

22、產(chǎn)業(yè)發(fā)展：第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必將要求第三產(chǎn)業(yè)的提升，制造業(yè)、旅游業(yè)、商貿(mào)業(yè)、工商服務(wù)業(yè)和科技研發(fā)等，將對(duì)酒店業(yè)和寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)帶來(lái)促進(jìn)。 城市空間發(fā)展：城市空間發(fā)展使中心城市的商貿(mào)功能更突出，項(xiàng)目商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)符合城市總體發(fā)展方向。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：與長(zhǎng)三角其它城市比較，無(wú)錫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量不高，開(kāi)發(fā)空間較大,PART4：定位方向市場(chǎng)回顧,商業(yè)市場(chǎng),核心商圈：中山路人民路商圈為無(wú)錫的單一核心商圈，隨著城市發(fā)展，單一核心形態(tài)必然會(huì)打破，有可能形成多中心形態(tài)。 商業(yè)消費(fèi)層次：無(wú)錫消費(fèi)習(xí)慣較為務(wù)實(shí)，同時(shí)一向受上海的輻射，本市商業(yè)層次大多為中低檔，現(xiàn)中高檔也開(kāi)始興旺。 商業(yè)規(guī)模：無(wú)錫的商業(yè)總量（不含批發(fā)

23、）不完全統(tǒng)計(jì)約為150萬(wàn)，人圴約0.7，仍有發(fā)展空間；一般商業(yè)中心營(yíng)業(yè)面積在1.6萬(wàn)4.5萬(wàn)。 商業(yè)缺口：隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和信息發(fā)達(dá)，商業(yè)市場(chǎng)的細(xì)分是不可避免的，無(wú)錫目前正缺乏高檔次購(gòu)物中心,項(xiàng)目在商業(yè)功能的設(shè)置上，因與核心商圈的疏離及周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，傳統(tǒng)中檔商業(yè)定位成功率低，應(yīng)定位在較高檔次上，突破消費(fèi)習(xí)慣和核心商圈的影響,PART4：定位方向市場(chǎng)回顧,酒店業(yè)市場(chǎng),產(chǎn)業(yè)支撐：城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)酒店業(yè)有良好支撐，休閑旅游名城定位尤其重要，酒店業(yè)發(fā)展仍有空間。 投資走向：通過(guò)市場(chǎng)走訪(fǎng)，多家品牌酒店準(zhǔn)備進(jìn)軍無(wú)錫，說(shuō)明無(wú)錫市場(chǎng)是行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)市場(chǎng)。 經(jīng)營(yíng)狀況：目前經(jīng)營(yíng)中的四五星酒店房間總量不足3000

24、間,今年受太湖水污染影響經(jīng)營(yíng)狀況低迷，往年入住率普遍在70%以上，品牌酒店入住率更高。 市場(chǎng)缺口：目前無(wú)錫酒店業(yè)以接待會(huì)議、旅游和商務(wù)為主，但酒店會(huì)議中心規(guī)模普遍較小,酒店仍是潛力市場(chǎng)，而酒店業(yè)的挖掘潛力也相當(dāng)大，如本地休閑消費(fèi)比例較低，建議酒店功能擴(kuò)大考慮，在經(jīng)營(yíng)上引進(jìn)國(guó)際知名品牌,PART4：定位方向市場(chǎng)回顧,寫(xiě)字樓市場(chǎng),產(chǎn)業(yè)支撐：無(wú)錫第二產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)穩(wěn)健，正著力提升第三產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)有支持。 投資走向：崇安區(qū)是寫(xiě)字樓集中區(qū)域，將是公眾認(rèn)可的就業(yè)中心；但全市上檔次的寫(xiě)字樓總量?jī)H約30萬(wàn)。 經(jīng)營(yíng)狀況：從市場(chǎng)實(shí)地訪(fǎng)問(wèn)結(jié)果看，高檔寫(xiě)字樓租售率均較高，價(jià)格也在穩(wěn)步上升，說(shuō)明高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)未達(dá)

25、飽和。 市場(chǎng)缺口：市場(chǎng)寫(xiě)字樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失調(diào)，缺乏真正的甲級(jí)寫(xiě)字樓,寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀雖然良好，第三產(chǎn)業(yè)也有大幅增長(zhǎng)，但未來(lái)三五年將有大量高檔產(chǎn)品上市，在寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)須保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，同時(shí)要求在軟硬件設(shè)施上要體現(xiàn)差異性,PART4：定位方向市場(chǎng)回顧,公寓市場(chǎng),產(chǎn)業(yè)支撐：無(wú)錫民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占總量的55.2%；而外貿(mào)和外資利用均有大幅增長(zhǎng)，公寓市場(chǎng)將受到有力支持。 投資走向：公寓市場(chǎng)在無(wú)錫剛剛起步階段,市場(chǎng)對(duì)公寓供應(yīng)量不足,并且由于總價(jià)較低,受到投資者和市民的歡迎。 經(jīng)營(yíng)狀況：市場(chǎng)基本上沒(méi)有存貨。 市場(chǎng)缺口：無(wú)錫公寓,基本上是在一棟商廈內(nèi)同時(shí)擁有寫(xiě)字樓或酒店,沒(méi)有獨(dú)立純公寓,公寓市場(chǎng)前景較好，中心城區(qū)受土地市

26、場(chǎng)供應(yīng)的限制，不可能有大量的公寓推出，但新城區(qū)今后幾年將會(huì)有少量的公寓推出，公寓市場(chǎng)還是賣(mài)家的市場(chǎng),PART4：定位方向市場(chǎng)回顧,住宅市場(chǎng),發(fā)展階段：無(wú)錫房地產(chǎn)住宅市場(chǎng),一直處在平穩(wěn)增長(zhǎng), 年商品住宅開(kāi)發(fā)量為200萬(wàn)平方米左右,隨著農(nóng)村城市化水平的不斷加快,商貿(mào)人口的增加,無(wú)錫房地產(chǎn)將進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。 競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)：城市中心區(qū)現(xiàn)土地供應(yīng)量不足,使購(gòu)房者在沒(méi)有選擇的情況下,向新城區(qū)選擇。 外銷(xiāo)市場(chǎng):無(wú)錫的外銷(xiāo)市場(chǎng)還沒(méi)有打開(kāi),南拓，是無(wú)錫城市發(fā)展的方向，無(wú)錫從濱河城市向?yàn)I湖城市發(fā)展，無(wú)錫新城區(qū)的開(kāi)發(fā)，將為市場(chǎng)提供了大量商品房開(kāi)發(fā)量，有效解決了無(wú)錫房源緊張的問(wèn)題，但同時(shí)新城區(qū)開(kāi)發(fā)，同樣對(duì)城市中心區(qū)價(jià)格產(chǎn)

27、生一定的影響,城市綜合體，在功能選擇上主要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般酒店功能、 商業(yè)中心和寫(xiě)字樓進(jìn)行基本組合。 無(wú)錫產(chǎn)業(yè)目前以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，對(duì)寫(xiě)字樓需求依賴(lài)性不強(qiáng)，本項(xiàng)目很難以通過(guò)寫(xiě)字樓為核心帶動(dòng)其他功能。 無(wú)錫商業(yè)物業(yè)熱點(diǎn)仍集中在中心區(qū)中山路商業(yè)帶上；本項(xiàng)目非處于城市核心商業(yè)圈，并且項(xiàng)目作為城市地標(biāo)，必須走高檔路線(xiàn)，人流量相對(duì)較少，也很難以商業(yè)作為核心功能帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目。 無(wú)錫城市定位為特大型生態(tài)濱湖山水城市、歷史文化名城、著名的旅游勝地；旅游業(yè)的逐年興旺，帶動(dòng)著無(wú)錫市酒店業(yè)的發(fā)展。本項(xiàng)目位于中心城區(qū)，是無(wú)錫的北大門(mén)，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)，檔次高，形象好，容易帶動(dòng)項(xiàng)目各項(xiàng)功能,故此，項(xiàng)目建議以酒店作

28、為龍頭，商業(yè)中心和寫(xiě)字樓為配套，帶動(dòng)酒店式公寓和住宅,PART4：定位方向市場(chǎng)回顧,項(xiàng)目主要功能分析及結(jié)論,PART4：定位方向項(xiàng)目整體定位,以酒店為龍頭，帶動(dòng)寫(xiě)字樓、酒店式公寓，影響商業(yè)中心， 從而提升住宅檔次的綜合性項(xiàng)目,城市CBD中心，以酒店為主要功能的城市綜合體,項(xiàng)目功能關(guān)系圖,PART4：定位方向項(xiàng)目整體定位,PART4：定位方向項(xiàng)目整體定位,無(wú)錫成熟CBD 城市商務(wù)新地標(biāo),無(wú)錫城市現(xiàn)狀分析: 無(wú)錫市有著悠久的文化底蘊(yùn)及商貿(mào)歷史，歷史的痕跡在大規(guī)模的舊 城改造中其本上被抹光。 改造后城市呈現(xiàn)出的現(xiàn)代感還缺少。 城市內(nèi)缺少令人激動(dòng)的公共社交場(chǎng)所。 缺少中心城市應(yīng)有的時(shí)尚感，現(xiàn)代感。 無(wú)

29、錫商貿(mào)業(yè)較為發(fā)達(dá)，但未有規(guī)模性的商務(wù)載體來(lái)支撐,PART4：定位方向項(xiàng)目整體定位,因此，本項(xiàng)目作為位于無(wú)錫市最為成熟的CBD商圈，以最具規(guī)模的商 務(wù)載體，站在城市商貿(mào)的最高端，成為城市經(jīng)濟(jì)代表的新符號(hào)及引領(lǐng)城市 商貿(mào)的新地標(biāo),PART4：定位方向各項(xiàng)功能定位,無(wú)錫位于長(zhǎng)三角中心地帶，與周邊城市有著密切的商務(wù)往來(lái)，隨著城市產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，政治、會(huì)議、展示等政府性活動(dòng)也將逐漸活躍，因此，將商務(wù)、星級(jí)會(huì)展中心的形式引入五星級(jí)酒店，且需具備高科技化，如大型會(huì)議中心，應(yīng)配備遠(yuǎn)程遙控、可視會(huì)議、視聽(tīng)翻譯等功能，使多功能高科技的商務(wù)及會(huì)議設(shè)施成為政府首選的商貿(mào)洽淡基地，從而帶動(dòng)市場(chǎng)客源,商務(wù)、會(huì)展型五星級(jí)酒

30、店,五星級(jí)酒店定位,目前無(wú)錫寫(xiě)字樓各行業(yè)混集，使得檔次無(wú)法提升，因此，打造一個(gè)單一行業(yè)5A級(jí)專(zhuān)業(yè)型的寫(xiě)字樓，可填補(bǔ)市場(chǎng)缺口，提升項(xiàng)目的檔次。 為了體現(xiàn)項(xiàng)目的高端形象，建議寫(xiě)字樓層高在4m以上，配備辦公、樓宇自動(dòng)化、通訊傳輸、消防、安保等智能化設(shè)施，成為真正意義上符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的5A級(jí)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓,無(wú)錫首個(gè)5A級(jí)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓,PART4：定位方向各項(xiàng)功能定位,寫(xiě)字樓定位,無(wú)錫國(guó)際品牌及休閑娛樂(lè)中心,中山路一帶的商業(yè)中心存在中端及高端品牌混雜的現(xiàn)象，使得消費(fèi)檔次尷尬，而區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的同質(zhì)化較為嚴(yán)重，如繼續(xù)一致的方式進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)，將出現(xiàn)區(qū)域商業(yè)飽和現(xiàn)象。 因此，本項(xiàng)目做為高端的商業(yè)商務(wù)核心體，應(yīng)找準(zhǔn)

31、市場(chǎng)空白點(diǎn)，將高檔次的國(guó)際知名百貨品牌及休閑娛樂(lè)做為經(jīng)營(yíng)方向，使其在城市中樹(shù)立高端的市場(chǎng)形象,PART4：定位方向各項(xiàng)功能定位,商業(yè)定位,PART4：定位方向各項(xiàng)功能定位,商業(yè)中心業(yè)種業(yè)態(tài),項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌墒焐虡I(yè)圈，臨近地鐵站，投資及升值潛力巨大，項(xiàng)目將“金鑰匙”服務(wù)引入酒店式公寓，讓消費(fèi)者享受到星級(jí)酒店式的服務(wù)、星級(jí)酒店式的裝修標(biāo)準(zhǔn)，以及可擁有在使用功能上的共享，讓消費(fèi)者在生活上充分感受到尊貴的星級(jí)服務(wù),金鑰匙服務(wù)”酒店式公寓,PART4：定位方向各項(xiàng)功能定位,公寓定位,本項(xiàng)目北臨古運(yùn)河，是城區(qū)中唯一一個(gè)親水的大型綜合體項(xiàng)目，目前中心區(qū)基本無(wú)住宅供應(yīng)，區(qū)域?yàn)槌墒斓纳虡I(yè)中心區(qū)，由于本項(xiàng)目的整體

32、定位將走高檔路線(xiàn)，并要打造成為無(wú)錫的城市新地標(biāo)，因此，可借助古運(yùn)河的水景及文化底蘊(yùn)等優(yōu)勢(shì)，將住宅定位為沿運(yùn)河邊的CBD豪宅，必能吸引即習(xí)慣了傳統(tǒng)的居住氛圍，又想嘗試高尚生活的高端人群,運(yùn)河邊 CBD豪宅,PART4：定位方向各項(xiàng)功能定位,住宅定位,住宅售價(jià)分析,住宅銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)測(cè)選分別選取區(qū)位、項(xiàng)目規(guī)模、交通等因素，結(jié)合加權(quán)因子后得出本項(xiàng)目住宅目前銷(xiāo)售均價(jià)為10748元/平方米，同時(shí)結(jié)合無(wú)錫商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)年增長(zhǎng)率為10%，通過(guò)以上數(shù)據(jù)分析預(yù)測(cè)出2009年本項(xiàng)目住宅的銷(xiāo)售均價(jià)在13000元/平方米左右,保利達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目住宅售價(jià)分析,PART4：定位方向各項(xiàng)功能價(jià)格建議,用市場(chǎng)比較法對(duì)項(xiàng)目商業(yè)中心租

33、售價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)：結(jié)合加權(quán)因子系數(shù)后，得到本項(xiàng)目商業(yè)中心的平均租金為220元/平方米月，平均銷(xiāo)售價(jià)格為25299元/平方米；同時(shí)結(jié)合中心區(qū)商服用房售價(jià)年增長(zhǎng)率為3-4%，預(yù)測(cè)2014年商業(yè)中心平均租金約為280元/平米月，2012年配套商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格約為30000元/平方米,保利達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)租售價(jià)格分析,商業(yè)租價(jià)分析,PART4：定位方向各項(xiàng)功能價(jià)格建議,利用市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)出本項(xiàng)目寫(xiě)字樓的租金為82元/平方米月，由于本項(xiàng)目定位遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前市場(chǎng)的樣本項(xiàng)目，結(jié)合中心區(qū)辦公物業(yè)租金增長(zhǎng)率為4-5%，預(yù)計(jì)2014年寫(xiě)字樓平均租金為105元/平方米月,保利達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目寫(xiě)字樓租金分析,寫(xiě)字樓租價(jià)分析,PART

34、4：定位方向各項(xiàng)功能價(jià)格建議,利用市場(chǎng)比較法對(duì)項(xiàng)目酒店式公寓進(jìn)行預(yù)測(cè)，經(jīng)過(guò)加權(quán)系數(shù)分析后，得到項(xiàng)目酒店式公寓平均售價(jià)為14178元/平方米，結(jié)合無(wú)錫市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)年增長(zhǎng)率10%，預(yù)計(jì)2011酒店式公寓平均售價(jià)為19000元/平方米,保利達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目酒店式公寓售價(jià)分析,酒店式公寓售價(jià)分析,PART4：定位方向各項(xiàng)功能價(jià)格建議,利用市場(chǎng)比較法對(duì)項(xiàng)目酒店房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，目前本項(xiàng)目的對(duì)比房?jī)r(jià)約為792元/天，2014年本項(xiàng)目五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)約為900元/天,保利達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目酒店房?jī)r(jià)分析,酒店房?jī)r(jià)分析,PART4：定位方向各項(xiàng)功能價(jià)格建議,PART4：定位方向各項(xiàng)功能建議,功能配比初步建議,商用物業(yè)和住

35、宅物業(yè)的建筑面積配比對(duì)比,從項(xiàng)目整體形象對(duì)比：商用物業(yè)的建筑形態(tài)豐富，利于形成城市地標(biāo)，住宅過(guò)多，可能拉低整體檔次； 從資金運(yùn)作對(duì)比：市中心區(qū)住宅產(chǎn)品供應(yīng)缺乏，住宅回籠資金較快速，而住宅投入相對(duì)也較??； 從土地利用對(duì)比：住宅設(shè)計(jì)退縮要求高，容積率較低，土地利用率較低,對(duì)比結(jié)論,以品牌效益和形象為先； 以土地價(jià)值的充分體現(xiàn)和前瞻性要求，適當(dāng)降低住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā),酒店面積建議,無(wú)錫市旅游業(yè)發(fā)展旺盛，每年總接待人數(shù)達(dá)3000余萬(wàn)人，無(wú)錫中心城區(qū)沒(méi)有一個(gè)上檔次的五星級(jí)酒店，無(wú)錫作為一個(gè)制造業(yè)發(fā)達(dá)的城市，與之相配套的上檔次的場(chǎng)所基本沒(méi)有，五星級(jí)酒店的建設(shè)將填補(bǔ)市場(chǎng)的空白。 從項(xiàng)目定位來(lái)看，項(xiàng)目作為城市的地

36、標(biāo)必須在客房數(shù)量上有一定的市場(chǎng)占有率。 從酒店現(xiàn)狀上來(lái)看，目前無(wú)錫市中心城區(qū)的五星級(jí)酒店只有407間客房的喜來(lái)登酒店，雖然喜來(lái)登酒店設(shè)備陳舊，配套嚴(yán)重不足，但其平均入住率達(dá)74，而7、8、9、12、1月入住率高達(dá)90以上，說(shuō)明對(duì)五星級(jí)酒店需求旺盛。 從酒店業(yè)發(fā)展上來(lái)看，隨著無(wú)錫產(chǎn)業(yè)優(yōu)化第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)，商貿(mào)和旅游業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展，對(duì)酒店的需求進(jìn)一步加大,PART4：定位方向各項(xiàng)功能建議,故建議五星級(jí)酒店房間數(shù)為450500個(gè)，按五星級(jí)酒店每個(gè)房間100平方米（含配套），酒店面積約4500050000平方米 ，加上5000平方米的國(guó)際會(huì)議中心，面積約5000055000平方米,商業(yè)中心面積建議,項(xiàng)目位處

37、新開(kāi)發(fā)的綜合商務(wù)圈內(nèi)，大小交通方便，地鐵開(kāi)通將形成新的高檔次的商圈。為招商和日后管理方便，商業(yè)中心建議引進(jìn)一間廣州友誼商店檔次相類(lèi)似百貨公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)或管理。以廣州友誼商店在南寧瑯東CBD核心商圈分店和廣州友誼商店在廣東東莞開(kāi)設(shè)的分店來(lái)看,百貨營(yíng)業(yè)要求必須達(dá)到800015000平方米，其他設(shè)施,面積約占2000030000平方米。合計(jì)3000040000平方米。 以項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展上考慮，建議商業(yè)中心面積約占4000045000平方米,車(chē)位面積配比,為保持項(xiàng)目豪宅的形象，使項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，建議寫(xiě)字樓面積與車(chē)位比是100：1.8,商業(yè)物業(yè)100:1,酒店100:0.3,酒店式公寓100:0.8,住宅

38、100:1.2的比例,PART4：定位方向各項(xiàng)功能建議,寫(xiě)字樓面積建議,隨著城市的發(fā)展，將形成多門(mén)類(lèi)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的寫(xiě)字樓，如廣州國(guó)際電子大廈主要以金融服務(wù)、IT、跨國(guó)企業(yè)占絕對(duì)的比例，專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)影響力較大。以廣州國(guó)際電子大廈為例，寫(xiě)字樓間隔為最少52 平方米 ，最大面積1350 平方米，總建筑面積50123平方米，參考無(wú)錫摩登360總建筑面積2.8萬(wàn)平方米、東方廣場(chǎng)總建筑面積2.1萬(wàn)平方米、潤(rùn)華國(guó)際大廈總建筑面積3.0萬(wàn)平方米 。因此，建議寫(xiě)字樓面積約占3萬(wàn)3.5萬(wàn)平方米,PART4：定位方向各項(xiàng)功能建議,酒店式公寓面積建議,酒店式公寓介乎與商務(wù)和住宅之間,對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)、商務(wù)或住宅功能性影響

39、不大，對(duì)寫(xiě)字樓和住宅之間起到互補(bǔ)關(guān)系，酒店式公寓在無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段， 市場(chǎng)對(duì)公寓供應(yīng)量不足,并且由于總價(jià)較低,受到投資者和市民的歡迎，中心城區(qū)受土地市場(chǎng)供應(yīng)的限制,不可能有大量的公寓推出,雖然新城區(qū)今后幾年將會(huì)有少量的公寓推出,公寓市場(chǎng)還是賣(mài)家的市場(chǎng)。 面積建議方面，只要滿(mǎn)足規(guī)范和控規(guī)要求，面積可以適當(dāng)加大,PART4：定位方向各項(xiàng)功能建議,功能配比初步建議（市場(chǎng),本測(cè)算主要以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，最后還需要經(jīng)濟(jì)計(jì)算為準(zhǔn),PART4：定位方向各項(xiàng)功能建議,第五篇 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)設(shè)定,經(jīng)營(yíng)部分酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)中心,酒店長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，委托國(guó)際知名的酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理; 寫(xiě)字樓長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，只租不售，

40、委托國(guó)際品牌公司整體經(jīng)營(yíng)管理； 其一：項(xiàng)目為無(wú)錫標(biāo)志性寫(xiě)字樓，應(yīng)具備國(guó)際品牌的服務(wù)管理。 其二：若散賣(mài)出售，不利于項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)管理，將大大降低項(xiàng)目的影響力。 商業(yè)中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，只租不售，并委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)管理。 其一：項(xiàng)目定位為高檔商業(yè)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)、整體管理有利于控制經(jīng)營(yíng)的檔次 其二：出售或整體出租，業(yè)主均較難控制其經(jīng)營(yíng)檔次、裝修檔次，從而不能與商務(wù)辦公、酒店等物業(yè)呼應(yīng),銷(xiāo)售部分住宅、公寓、配套商業(yè),PART5：項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)的設(shè)定,長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)+銷(xiāo)售”的組合模式,PART5：項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)的設(shè)定,測(cè)算方法：在滿(mǎn)足基本設(shè)計(jì)要求的前提下、通過(guò)經(jīng)濟(jì)效益最大化來(lái)選取項(xiàng)目的商住物業(yè)最佳配比； 方案設(shè)定

41、的前提條件：銷(xiāo)售物業(yè)面積：經(jīng)營(yíng)物業(yè)面積 =5：5,物業(yè)類(lèi)型配比建議,可售與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)組合,可售物業(yè)與經(jīng)營(yíng)物業(yè)進(jìn)行上下浮動(dòng)20%，在滿(mǎn)足基本設(shè)計(jì)要求的條件下，選取經(jīng)濟(jì)效益大的配比方案,PART5：項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)的設(shè)定,物業(yè)類(lèi)型配比建議,不同組合下的收益,在滿(mǎn)足基本設(shè)計(jì)要求的組合區(qū)域中，通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算在組合3和組合4之間（經(jīng)營(yíng)物業(yè)面積為13.515萬(wàn)平方米）達(dá)到一個(gè)最佳的利益平衡點(diǎn)，再結(jié)合項(xiàng)目的定位經(jīng)營(yíng)物業(yè)面積在1113.5萬(wàn)平方米，與項(xiàng)目定位面積基本相近,PART5：項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)的設(shè)定,物業(yè)類(lèi)型配比建議,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能設(shè)定指標(biāo)設(shè)定,根據(jù)定位各經(jīng)營(yíng)物業(yè)類(lèi)型面積分別為,先設(shè)定各物業(yè)類(lèi)

42、型的中間值，通過(guò)上下浮動(dòng)10%的面積來(lái)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算，以效益最大作為最佳的配比的選取,各物業(yè)類(lèi)型大小的設(shè)定,先固定商業(yè)面積的大小，通過(guò)上下浮動(dòng)酒店與寫(xiě)字樓的面積，來(lái)計(jì)算各物業(yè)最佳的組合收益，從其凈現(xiàn)值來(lái)看判斷，酒店（5.05.5萬(wàn)）與寫(xiě)字樓（ 3.03.5萬(wàn) ）的面積選取區(qū)間的下限凈現(xiàn)值最大,單位：萬(wàn)元,酒店面積設(shè)置約5.0萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓約3.0萬(wàn)平方米,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能設(shè)定指標(biāo)設(shè)定,各物業(yè)類(lèi)型的設(shè)定酒店、寫(xiě)字樓指標(biāo)設(shè)定,當(dāng)商業(yè)面積增大的時(shí)候，各物業(yè)類(lèi)型的組合模式經(jīng)濟(jì)收益明顯有所提高，根據(jù)項(xiàng)目定位商業(yè)大小設(shè)置為上限4.5萬(wàn)平方米,單位：萬(wàn)元,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能設(shè)定

43、指標(biāo)設(shè)定,商業(yè)中心建筑面積設(shè)置約4.5萬(wàn)平方米左右,各物業(yè)類(lèi)型的設(shè)定商業(yè)指標(biāo)設(shè)定,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能設(shè)定指標(biāo)設(shè)定,根據(jù)可比性項(xiàng)目酒店式公寓面積主要集中在3.06.0萬(wàn)平方米之間；結(jié)合項(xiàng)目定位項(xiàng)目酒店式公寓設(shè)置面積為約5.0萬(wàn)平方米左右,資料來(lái)源：實(shí)地考察,各物業(yè)類(lèi)型的設(shè)定酒店公寓指標(biāo)設(shè)定,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能設(shè)定指標(biāo)設(shè)定,高層住宅及總體指標(biāo)設(shè)定,具有地標(biāo)性，時(shí)代感強(qiáng)烈； 空間上體現(xiàn)奢侈，豪華，突現(xiàn)至尊形象,參考圖片,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,參考圖片,綜合樓形象（集星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、酒店式公寓、商業(yè)等,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,綜合

44、樓的組合形式,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,綜合樓組合,綜合樓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)定,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,從綜合樓形象和實(shí)用率來(lái)看，層高與標(biāo)準(zhǔn)層面積比例系數(shù)是0.12-0.17； 在五星級(jí)酒店的要求，標(biāo)準(zhǔn)平面的客房數(shù)不宜過(guò)多，建議單層控制在2025間以?xún)?nèi)； 綜合考慮建議項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在約2,0002200左右,資料來(lái)源：實(shí)地考察,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,從市場(chǎng)項(xiàng)目來(lái)看，中心城區(qū)綜合樓高度主要在258m以?xún)?nèi)（55層）； 根據(jù)項(xiàng)目的定位以地標(biāo)性為原則，建議1號(hào)樓設(shè)置在60層以上，具有一定的視覺(jué)沖擊，容易樹(shù)立整體形象,資料來(lái)源：中地行實(shí)地考察,

45、超高層建筑,綜合樓層高控制,綜合樓五星級(jí)酒店客房數(shù)的設(shè)定,五星級(jí)酒店的客房平均面積約為100平方米/間； 國(guó)際通行酒店規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn),市中心五星級(jí)酒店數(shù)量少規(guī)模不大，具有一定的發(fā)展?jié)摿Γ?五星級(jí)酒店客房數(shù)量有一定的規(guī)模效益，過(guò)小或過(guò)大都會(huì)造成酒店經(jīng)營(yíng)的不經(jīng)濟(jì)； 酒店作為本項(xiàng)目的核心功能，因此酒店客房數(shù)量應(yīng)以在規(guī)模效益的范圍內(nèi)適度偏大為定位準(zhǔn)則,結(jié)合定位和測(cè)算得出五星級(jí)酒店面積約5.0萬(wàn)平方米，客房數(shù)量約為500間左右,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,綜合樓五星級(jí)酒店功能設(shè)定,國(guó)際商務(wù)會(huì)議中心； 滿(mǎn)足國(guó)際性、區(qū)域性、無(wú)錫市域性，企業(yè)等各類(lèi)商務(wù)會(huì)議需求,體現(xiàn)差異化商務(wù)功能的酒店，緊追當(dāng)

46、今商務(wù)經(jīng)濟(jì)潮流，聯(lián)動(dòng)會(huì)議會(huì)展，為商務(wù)人士提供一個(gè)多元化、開(kāi)放、高效的交流平臺(tái),PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,商貿(mào)展覽館 承辦行業(yè)商品展示和宣傳活動(dòng) 為商業(yè)、酒店、商務(wù)辦公帶來(lái)更大的人流、商機(jī)、財(cái)富聚集，是展示潮流時(shí)尚、商業(yè)文明的窗口,綜合樓五星級(jí)酒店功能設(shè)定,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,多樣化的住宿功能 總統(tǒng)套房專(zhuān)層 商務(wù)行政樓層 商務(wù)套房等,綜合樓五星級(jí)酒店功能設(shè)定,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,綜合樓寫(xiě)字樓指標(biāo)設(shè)定,根據(jù)項(xiàng)目定位、經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目寫(xiě)字樓面積設(shè)定約3.0萬(wàn)平方米； 標(biāo)準(zhǔn)層面積是評(píng)判寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)之一，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查無(wú)錫中心區(qū)寫(xiě)字樓面積

47、在1000-1500之間，甲級(jí)寫(xiě)字樓面積在15002000之間，結(jié)合項(xiàng)目的定位標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置約2, 000平方米左右，層高為4.5米,資料來(lái)源：實(shí)地考察,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,引入科技與創(chuàng)新，順應(yīng)寫(xiě)字樓發(fā)展的趨勢(shì) “生態(tài)節(jié)能”：如智能化外墻、數(shù)字可尋址照明系統(tǒng)等技術(shù)的應(yīng)用; 國(guó)際水準(zhǔn)5A智能化系統(tǒng); 新技術(shù)的運(yùn)用：日光自動(dòng)控制的內(nèi)遮陽(yáng)系統(tǒng)、地源熱泵供冷供熱、地板供冷熱,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,綜合樓寫(xiě)字樓功能設(shè)定,綠色主題空中花園每三層建一個(gè)高10.5米、面積200多平米的綠色空中主題花園，空中花園與內(nèi)天井的配合，使大廈樓道、電梯間等公共空間充分分享自

48、然光線(xiàn) ； 景觀辦公室 視野寬闊，只要看得見(jiàn)的都是風(fēng)景,綜合樓寫(xiě)字樓功能設(shè)定,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,商業(yè)功能設(shè)定,購(gòu)物中心：根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)定位和經(jīng)濟(jì)測(cè)算，設(shè)定約4.5萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)功能主要包括： 休閑廣場(chǎng)：8001000平方米；（1F） 高檔百貨：15,00025,000平方米，如友誼商店等；（14F） 特色餐飲：5,000平方米；（45F） 品牌專(zhuān)賣(mài)店：8,00010,000平方米；（13F） 休閑娛樂(lè)中心：8,000-10,000平方米；（45F,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,建議采用“回游式設(shè)計(jì)”：圍繞商場(chǎng)中庭設(shè)置一條螺旋式坡道，讓消費(fèi)者挨家挨鋪“掃

49、蕩” ，不知不覺(jué)地順著坡道一路往下直至樓底，毫無(wú)上下樓梯之苦,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,商業(yè)功能設(shè)定購(gòu)物中心,與自然零距離設(shè)計(jì) 引入陽(yáng)光 引入水體 引入綠化,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,商業(yè)功能設(shè)定購(gòu)物中心,休閑娛樂(lè)設(shè)施 文化小品 風(fēng)情酒吧 主題餐廳,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,商業(yè)功能設(shè)定配套型商業(yè),配套及沿街商業(yè)：以項(xiàng)目住宅社區(qū)為主面積約3,200平方米,酒店式公寓功能設(shè)定,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,精裝修標(biāo)準(zhǔn)交樓； 引入國(guó)際品牌酒店管理公司進(jìn)行管理 私人商務(wù)服務(wù)中心 特色的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，是酒店式公寓品質(zhì)提高的軟力量

50、； 一對(duì)一商務(wù)管家：對(duì)不同的入住商務(wù)客戶(hù)提供貼心的商務(wù)服務(wù),酒店式公寓功能設(shè)定,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,全球尖端智能家居系統(tǒng)：包括EPON光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、RFID遠(yuǎn)程識(shí)別系統(tǒng)、信息家園網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)、智能家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)等 24小時(shí)商務(wù)中心、呼叫中心； 健身中心、國(guó)際衛(wèi)星電視服務(wù)等,RFID遠(yuǎn)程識(shí)別系統(tǒng),商務(wù)中心,健身中心,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,住宅設(shè)定,根據(jù)項(xiàng)目定位建議住宅一梯二戶(hù)板式結(jié)構(gòu)設(shè)置，層數(shù)設(shè)定為3033層； 景觀價(jià)值方面需要充分利用好古運(yùn)河的景觀，設(shè)置具有特色的親水性社區(qū),停車(chē)位設(shè)定,以地下停車(chē)為主，所需車(chē)位： 寫(xiě)字樓：按100-200平方

51、米左右一個(gè)車(chē)位計(jì)算，共需約200個(gè)車(chē)位； 酒店：按0.3個(gè)/100m2計(jì)算，共需約150個(gè)車(chē)位； 商業(yè)：按1個(gè)/100m2計(jì)算，共需約450個(gè)車(chē)位(含地下及地面)； 住宅（公寓）：按1個(gè)/每戶(hù)計(jì)算，共需約1,737個(gè)車(chē)位(二層地下停車(chē)庫(kù))； 合計(jì)共需要約2,871個(gè)車(chē)位； 地下物業(yè)地下停車(chē)場(chǎng)（二層）：地下車(chē)位約2,122個(gè)，按45m2/車(chē)位計(jì)算， 地下車(chē)庫(kù)面積約126,923m2； 項(xiàng)目提供的停車(chē)位除完全滿(mǎn)足物業(yè)本身需求外，還可為公眾提供服務(wù)，一定程度上緩解了停車(chē)難的現(xiàn)象,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定功能設(shè)定,第六篇 項(xiàng)目成本估算及投資分析,PART5：各項(xiàng)物業(yè)指標(biāo)和功能的設(shè)定,開(kāi)發(fā)分期地塊分析,地塊周邊高層建筑密集，視野可及范圍受到影響； 地塊被通匯橋路和交際路分割成3塊，不利于項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā),中大頤和灣 11層/30層,東方時(shí)代廣場(chǎng)33層,站前商貿(mào)城,勝利門(mén),1,3,2,禾嘉酒店式公寓31層,宿舍樓,新雅酒店,地塊內(nèi)部有3棟民居 為項(xiàng)目統(tǒng)一性、整體形象和退縮因素考慮，建議拆除地塊內(nèi)3棟民居。 新雅酒店 新雅酒店正對(duì)古運(yùn)河，面對(duì)火車(chē)站和汽車(chē)客運(yùn)站，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)，將酒