珠海創(chuàng)新科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方

1、珠海創(chuàng)新科技大廈可行性分析報(bào)告及投資建議方案,編制單位：廣東清華科技創(chuàng)業(yè)基金 編制時(shí)間：2001年8月,目 錄,第一章 總 論 第二章 項(xiàng)目背景 第三章 投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃 第四章 市場(chǎng)需求和分析 第五章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義 第六章 總體規(guī)劃方案 第七章 投資估算與效益分析 第八章 項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排 第九章 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策 第十章 結(jié)論和建議 附件1 附件2,第一節(jié) 項(xiàng)目簡(jiǎn)述,1. 項(xiàng)目名稱：珠海創(chuàng)新科技大廈 2. 承辦單位： 名 稱：廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司 法人代表：何國(guó)杰 注冊(cè)資金：6659萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)范圍：科學(xué)研究開發(fā)和綜合服務(wù) 珠海創(chuàng)新科技大廈由廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化

2、示范基地有限公司負(fù)責(zé)承辦，采取招商共建的有限責(zé)任公司形式創(chuàng)立，其中珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司占51%的出資額。 3.建設(shè)地址：廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地東南端。 4.總用地面積：9800平方米。 5.大廈基底面積：3280平方米。 6.大廈總建筑面積：16800平方米。 7.主要功能：珠海創(chuàng)新科技大廈作為省級(jí)科技創(chuàng)業(yè)孵化器，是為小型初創(chuàng)科技企業(yè)提供良好的技術(shù)創(chuàng)新和科技創(chuàng)業(yè)環(huán)境以及配套的生活服務(wù)設(shè)施,第一章 總 論,第二節(jié) 編制依據(jù),本項(xiàng)目可行性分析報(bào)告及投資建議書按照廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地有限公司與廣東清華科技創(chuàng)業(yè)開發(fā)中心共同簽訂的協(xié)議書要求，在深入、詳實(shí)的調(diào)查研究基

3、礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目實(shí)施設(shè)計(jì)和招商引資提供科學(xué)和全面的決策依據(jù),第一章 總 論,第三節(jié) 結(jié)論與建議,唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新海岸，地理位置和交通條件以及氣候條件都比較好，政策環(huán)境寬松。唐家灣地域近年來(lái)發(fā)展迅速，正處于經(jīng)濟(jì)、文化快速發(fā)展上升期，正在形成高科技產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，對(duì)企業(yè)孵化器的需求迫切，需要有一個(gè)供創(chuàng)業(yè)投資者和科技人員進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流、成果展示和生活?yuàn)蕵返沫h(huán)境。 在廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地建立創(chuàng)新科技大廈，為科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供一個(gè)良好的培育成長(zhǎng)環(huán)境，對(duì)于促進(jìn)中小型科技企業(yè)的發(fā)展進(jìn)而推動(dòng)珠海市唐家灣乃至廣東省的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的意義。 擬建的創(chuàng)新科技大廈

4、地理位置優(yōu)越，與清華科技園（珠海）、中大珠海校區(qū)三足鼎立，形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，對(duì)于創(chuàng)新科技大廈吸引項(xiàng)目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長(zhǎng)十分有利。 投資收益估算未考慮進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資和中介服務(wù)以及將來(lái)地價(jià)升值所得收益。作為科技企業(yè)孵化器，僅物業(yè)收入就可以達(dá)到這樣的水平，說(shuō)明項(xiàng)目具有較好的投資價(jià)值，抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是比較強(qiáng)的，項(xiàng)目可行,第一章 總 論,近年來(lái)，在國(guó)家火炬計(jì)劃的指導(dǎo)下，我國(guó)的高新技術(shù)企業(yè)孵化器在技術(shù)成果轉(zhuǎn)化和高新技術(shù)企業(yè)、企業(yè)家的培育工作中發(fā)揮著重要的作用。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，我國(guó)已有各種類型的科技企業(yè)孵化器100多家，轉(zhuǎn)化和消化吸收科技成果

5、近數(shù)萬(wàn)項(xiàng)，孵化企業(yè)的成活率是創(chuàng)業(yè)企業(yè)自行發(fā)展的數(shù)倍。實(shí)踐證明，建立創(chuàng)新孵育體系是推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措，創(chuàng)新孵育體系的建設(shè)為科技成果的轉(zhuǎn)化和促進(jìn)中小科技企業(yè)的成長(zhǎng)創(chuàng)立和發(fā)展提供了良好的孵化和培育條件，為科技成果轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力提供了創(chuàng)業(yè)資本的支持，為產(chǎn)業(yè)化過(guò)程提供了必要的信息服務(wù)。 珠海市唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新海岸，近年來(lái)發(fā)展迅速，各類高科技企業(yè)紛紛入駐，逐漸形成了一個(gè)科技創(chuàng)業(yè)的聚集區(qū)，與此相對(duì)應(yīng)，唐家灣地域迫切需要有一個(gè)科技初創(chuàng)企業(yè)培育和成長(zhǎng)的環(huán)境。在珠?；貎?nèi)建立創(chuàng)新科技大廈，將有效地促進(jìn)小型科技型企業(yè)的創(chuàng)立和培育，進(jìn)一步推動(dòng)高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，一批科技初創(chuàng)

6、企業(yè)聚集在一起，為風(fēng)險(xiǎn)資本從高科技成果產(chǎn)業(yè)化種子期介入創(chuàng)造了很好的條件，這將促進(jìn)珠海市乃至廣東省的科技創(chuàng)業(yè)和高科技成果產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，進(jìn)一步促進(jìn)廣東省風(fēng)險(xiǎn)投資事業(yè)的發(fā)展,第二章 項(xiàng)目背景,第一節(jié) 珠海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,1. 自然環(huán)境優(yōu)越，是國(guó)家級(jí)的“衛(wèi)生城市”、“園林城市”、“環(huán)保模范城”和“旅游城”。 2. 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，擁有較完善的市政公用設(shè)施，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸十分方便 。 3. 珠海市的基本發(fā)展思路是：將珠海建設(shè)成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有較強(qiáng)吸引力的產(chǎn)學(xué)研基地，高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地，成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化區(qū)

7、域性中心城市。 4. 珠海市委、市政府十分重視培育發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，充分利用特區(qū)地方立法權(quán)，推出一系列優(yōu)惠政策和措施。 5. 珠海國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)行使市一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，吸引了眾多項(xiàng)目正式落戶各園區(qū)和基地，高新區(qū)已成為珠海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。 如上所述，珠海市擁有良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的生活環(huán)境，加上寬松的政策支持，已經(jīng)形成基礎(chǔ)設(shè)施完善，利于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的格局，成為中國(guó)投資環(huán)境四十優(yōu)城市之一，是投資創(chuàng)業(yè)的好地方,第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃,第二節(jié) 唐家灣地域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃,1. 自然資源和基礎(chǔ)設(shè)施。唐家的地理位置和交通環(huán)境十分優(yōu)越，是珠海市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。 2. 社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)

8、狀和發(fā)展。唐家灣目前在珠海市屬于次發(fā)達(dá)地區(qū)，是珠海市政府確定的近期重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)之一，近年來(lái)，通過(guò)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展工業(yè)，唐家的經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)的發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)保持年均遞增20%的良好勢(shì)頭。 3. 房產(chǎn)物業(yè)資源。目前唐家灣尚無(wú)星級(jí)賓館，全鎮(zhèn)對(duì)外接待客房總數(shù)在170間左右，基本屬于廉價(jià)低檔水平。隨著中山大學(xué)珠海校區(qū)、清華科技園（珠海）、廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地以及南方軟件園等一批高科技產(chǎn)業(yè)和大學(xué)的進(jìn)駐，唐家灣已逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)。 4. 發(fā)展規(guī)劃。唐家作為珠海市的一個(gè)鎮(zhèn)，其發(fā)展納入到珠海整個(gè)北部地區(qū)及珠海市區(qū)范圍內(nèi)。珠海市近期的發(fā)展重點(diǎn)是北部地區(qū)，其重點(diǎn)又是唐家灣，并將唐家

9、地區(qū)沿海一帶定位為珠海市科技創(chuàng)新海岸,第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃,第三節(jié) 珠?；丶爸苓厖^(qū)域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃,1. 中山大學(xué)珠海校區(qū)。占地3.428平方公里。在2002年后學(xué)生人數(shù)將穩(wěn)定在12000人左右，包括教職工將達(dá)到15000人左右的規(guī)模。 2. 清華科技園（珠海）。清華科技園（珠海）園區(qū)屬于清華科技園的一部分，在功能上初步定位分為四大塊，功能主要是高新科技企業(yè)孵化、創(chuàng)新人才培養(yǎng)、科技成果研發(fā)和轉(zhuǎn)化、中介以及綜合配套服務(wù)等。規(guī)劃用地14.458萬(wàn)平方米，總建筑面積15萬(wàn)平方米。 3. 廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地。珠海基地位于中山大學(xué)與清華科技園之間，地理位置優(yōu)越。占地66700平

10、方米。基地內(nèi)現(xiàn)有物業(yè)除廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司自用綜合辦公樓1300平方米（包括一樓大堂）外，其余已全部租出，使用率達(dá)到100%，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的勢(shì)頭。整個(gè)珠海基地已經(jīng)吸引15家企業(yè)入駐，各企業(yè)員工總數(shù)合計(jì)約2000人。 1999年國(guó)家科技部明確發(fā)文珠?；刈鳛橹楹?guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，納入高新區(qū)統(tǒng)一管理，享受相關(guān)高新區(qū)政策，落戶珠?；氐钠髽I(yè)的水電費(fèi)還可以享受20%的優(yōu)惠,第三章 投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃,1. 科技企業(yè)孵化器 。目前，唐家灣地域缺乏具有這一功能的創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)和空間，尚無(wú)省級(jí)的科技企業(yè)孵化器，已經(jīng)建成的南方軟件園屬于專業(yè)性孵化器，不能完全滿足唐家灣科技創(chuàng)

11、新的要求，工行軟件中心局限于工行系統(tǒng)。珠海創(chuàng)新科技大廈建成后將和目前在建中的清華科技園（珠海）園區(qū)一起，各成一體，各有特色，相互呼應(yīng)，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)施展才華的天地。 2. 商業(yè)需求。從消費(fèi)需求上看，中山大學(xué)珠海校區(qū)現(xiàn)有教師學(xué)生已經(jīng)超過(guò)4000人，3年內(nèi)將達(dá)到15000人左右的規(guī)模（包括教職工），已奠基的清華科技園（珠海）近年內(nèi)也將發(fā)展到數(shù)千人的規(guī)模，加上珠?；馗髌髽I(yè)員工，整個(gè)珠海創(chuàng)新科技大廈所在區(qū)域內(nèi)學(xué)習(xí)、工作和生活的人員數(shù)年內(nèi)將達(dá)到2萬(wàn)多人的規(guī)模，由此帶來(lái)龐大的消費(fèi)群體，在商業(yè)、旅游、休閑娛樂、社區(qū)和文化科技服務(wù)等方面需求巨大，而周邊有關(guān)的配套社區(qū)建設(shè)設(shè)施則明顯滯后,第四章 市場(chǎng)需求

12、和分析,廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地肩負(fù)為高新區(qū)孵化項(xiàng)目、吸納人才、培育高新技術(shù)企業(yè)的重任，享有相關(guān)優(yōu)惠政策，已吸引一批來(lái)自國(guó)內(nèi)外的技術(shù)含量高、市場(chǎng)前景好、各自獨(dú)立運(yùn)作的高科技或高成長(zhǎng)性中小企業(yè)進(jìn)駐。珠?；赝ㄟ^(guò)三年的運(yùn)作，建立了一支較高素質(zhì)的管理隊(duì)伍，總結(jié)和摸索了一套創(chuàng)業(yè)企業(yè)培育經(jīng)驗(yàn)，擁有較好的軟硬件條件，初步營(yíng)造出一個(gè)吸引項(xiàng)目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長(zhǎng)的基礎(chǔ)環(huán)境。目前，眾多的企業(yè)紛紛希望能夠進(jìn)入珠?；兀楹；匾呀?jīng)開發(fā)建好的4萬(wàn)平方米的廠房、辦公樓以及員工宿舍等都已經(jīng)全部租賃出去，無(wú)法滿足他們的要求。在這種情況下，有必要在珠海基地內(nèi)創(chuàng)立創(chuàng)新科技大廈。一方面作為珠海

13、基地本身配套建設(shè)，完善創(chuàng)新培育體系，這是珠海基地作為珠海國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的一個(gè)重要組成部分所應(yīng)起的作用，也符合珠海市科技創(chuàng)新海岸發(fā)展的需要；另一方面，多功能創(chuàng)新科技大廈的建設(shè)，也可以滿足創(chuàng)業(yè)企業(yè)和相關(guān)人員進(jìn)行科技交流和展示、生活?yuàn)蕵返确矫娴男枨蟆?珠?；?、清華科技園（珠海）與中大珠海形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，三者相互呼應(yīng)，互為補(bǔ)充，相得益彰，具有很強(qiáng)的吸引力、號(hào)召力和很好的發(fā)展前景,第五章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義,第一節(jié) 組織結(jié)構(gòu),珠海創(chuàng)新科技大廈將以有限責(zé)任公司的形式創(chuàng)立，廣東省珠海高科技產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司以土地和現(xiàn)金出資，占51%出資額，其余

14、49%資金采取招商融資方式籌集。 珠海創(chuàng)新科技有限公司（暫定名）實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司部門設(shè)置根據(jù)需要而定，以下僅供參考。 辦公室：負(fù)責(zé)人力資源和財(cái)務(wù)管理等。 企業(yè)發(fā)展部：負(fù)責(zé)入駐企業(yè)的審批、畢業(yè)認(rèn)證和項(xiàng)目申報(bào)等；提供 政策和技術(shù)咨詢；指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)代化管理；負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)等。 投資管理部：負(fù)責(zé)孵化專項(xiàng)資金、風(fēng)險(xiǎn)投資、產(chǎn)權(quán)交易以及其他金融中介活動(dòng)。 綜合服務(wù)部：負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管理以及公共服務(wù)配套工作,第六章 總體規(guī)劃方案,第二節(jié) 功能定位,1. 國(guó)內(nèi)同類機(jī)構(gòu)。目前多數(shù)國(guó)內(nèi)類似孵化功能的創(chuàng)業(yè)中心、創(chuàng)新科技大廈等一般是作為一個(gè)自收自支的事業(yè)單位，實(shí)行企業(yè)化管理，強(qiáng)調(diào)公益性，講求社會(huì)效益，

15、主要以物業(yè)管理為主，輔以初級(jí)金融服務(wù)，提供最初級(jí)的創(chuàng)業(yè)孵化條件。這些機(jī)構(gòu)除了在租金上對(duì)入孵企業(yè)提供優(yōu)惠外，還為企業(yè)提供各種周到而廉價(jià)的服務(wù)，如打通融資渠道，編制商業(yè)計(jì)劃書，組織項(xiàng)目評(píng)估，協(xié)助市場(chǎng)推廣，跟蹤行業(yè)動(dòng)態(tài)，實(shí)施人才培訓(xùn)等等。 2. 珠海創(chuàng)新科技大廈功能定位。結(jié)合珠海市政府的產(chǎn)業(yè)政策和投資導(dǎo)向，珠海創(chuàng)新科技大廈將主要面向電力電子、信息軟件、光機(jī)電一體化等輕型無(wú)污染的高科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)，為他們提供良好的孵化培育條件。 創(chuàng)新科技大廈只提供通用的辦公、行政管理場(chǎng)所以及技術(shù)開發(fā)、無(wú)污染和噪音實(shí)驗(yàn)場(chǎng)所，形成小型科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)的搖籃基地，也是潛在的企業(yè)家尤其是科技型企業(yè)家搏擊風(fēng)浪、鍛煉提高的練兵場(chǎng)。 珠海

16、創(chuàng)新科技大廈的另外一個(gè)功能是為企業(yè)流動(dòng)性管理和技術(shù)人員、旅游觀光人士、附近企業(yè)員工以及學(xué)生提供方便的活動(dòng)、商業(yè)接待和休閑娛樂等生活服務(wù),第六章 總體規(guī)劃方案,第三節(jié) 經(jīng)營(yíng)模式,珠海創(chuàng)新科技大廈應(yīng)充分利用珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)的優(yōu)勢(shì)，憑借經(jīng)營(yíng)管理者豐富的企業(yè)管理、創(chuàng)業(yè)投資及資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮股東的資源優(yōu)勢(shì)，整合各種社會(huì)資源，不僅為創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過(guò)提供靈活廉價(jià)的研究開發(fā)場(chǎng)地和商務(wù)辦公場(chǎng)所、方便快捷的網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)、方便的生活服務(wù)等等，更提供把企業(yè)從種子培養(yǎng)成參天大樹的全程支持和服務(wù)，如企業(yè)創(chuàng)建服務(wù)、企業(yè)管理咨詢、股權(quán)投資（采取現(xiàn)金投入、租金折股、租金加服務(wù)折股、或聯(lián)合其它機(jī)構(gòu)投資等）、項(xiàng)目推介（向風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)

17、推介）、協(xié)助融資、借貸擔(dān)保、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、技術(shù)服務(wù)、法律咨詢、教育培訓(xùn)等。創(chuàng)新科技大廈綜合服務(wù)如餐廳和休閑娛樂甚至部分物業(yè)可以考慮利用社會(huì)資源，由物業(yè)開發(fā)和管理公司或其他機(jī)構(gòu)參與。 創(chuàng)新科技大廈的經(jīng)營(yíng)收入主要表現(xiàn)為兩種形式：1.物業(yè)租賃收入，這是創(chuàng)新科技大廈最有保證的基本收益。2.咨詢中介性質(zhì)的服務(wù)性收入以及對(duì)進(jìn)駐大廈的、發(fā)展?jié)摿薮蟮钠髽I(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資以及金融中介活動(dòng)。由于可以方便地對(duì)企業(yè)創(chuàng)立發(fā)展全過(guò)程以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行深入的了解，這種風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)的投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上并不大。如何做好這方面的工作，將是創(chuàng)新科技大廈經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能否取得突破的關(guān)鍵,第六章 總體規(guī)劃方案,第四節(jié) 建設(shè)地址與條件,珠海創(chuàng)新科技大廈

18、擬建于廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地東南端（見第21頁(yè)珠?；匾?guī)劃示意圖），座東南向西北，依山靠海，正對(duì)珠?；厝肟?，與珠?；毓粳F(xiàn)有綜合樓相鄰，位置十分醒目。珠海創(chuàng)新科技有限公司（暫定名）與珠?；毓景吹缆分虚g為界，見珠海基地規(guī)劃示意圖紅虛線所示。 該址三邊臨路，東、南緊靠排洪渠，西為規(guī)劃路，北為基地已開發(fā)部分。 l 拆遷安置：無(wú)。 l 供電條件：630KVA，雙電源雙回路供電，已通至建址地下。 l 供水條件：200毫米管徑，已通至建址地下。另外，建址距離自來(lái)水廠僅一千米左右距離，水壓充足，將來(lái)若需要擴(kuò)大用水量也容易。 l 通訊條件： 光纖電話基站，100M高速寬帶網(wǎng)，已通。 l雨、污

19、水排放條件：地埋式污水處理器，已接通可用,第六章 總體規(guī)劃方案,第五節(jié) 建設(shè)規(guī)劃和要點(diǎn),1.建筑風(fēng)格和主要功能。在建筑設(shè)計(jì)方面，要求與珠海基地整體布局協(xié)調(diào)一致，通過(guò)建筑物的造型語(yǔ)言，以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的、強(qiáng)有力的、令人印象深刻的高科技建筑物形象，具有鮮明的科技意識(shí)，體現(xiàn)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵，使其成為珠?；氐臉?biāo)志性建筑。主要功能是為高科技企業(yè)培育及成長(zhǎng)提供良好的辦公、行政管理、技術(shù)開發(fā)和無(wú)污染和噪音實(shí)驗(yàn)場(chǎng)所以及其他必備的設(shè)施條件，同時(shí)兼顧提供包括住宿接待在內(nèi)的生活?yuàn)蕵翻h(huán)境，不專設(shè)工業(yè)廠房。 2. 建設(shè)規(guī)劃要點(diǎn) 總用地面積 9800平方米 主樓基底面積 3280平方米 總建筑面積 1

20、6800平方米 建筑層數(shù) 11層。 中央空調(diào)系統(tǒng) 供應(yīng)整座大廈 中央熱水系統(tǒng) 集中供應(yīng)公寓部分 電梯 兩部客梯，不銹鋼裝飾配置，每層均設(shè)站點(diǎn)，載重1000公斤。 綠化率 40% 室外停車場(chǎng) 50個(gè)停車位 地下室 兼設(shè)備用房、消防水池、小型停車場(chǎng)和人防工程，盡量從簡(jiǎn),第六章 總體規(guī)劃方案,第六節(jié) 環(huán)境保護(hù)和防風(fēng)抗震,本大廈不考慮接納化工、機(jī)械類等容易產(chǎn)生污染和噪音的企業(yè)，不存在工業(yè)廢物處理和噪音治理問(wèn)題。 廢水：主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和公共洗手間廢水，為可生化有機(jī)無(wú)毒水，通過(guò)現(xiàn)已建成的地埋式污水處理裝置處理后，合乎排放標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢水排放系統(tǒng)。 污染噪音：主要來(lái)自機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的機(jī)械噪

21、音，在設(shè)備選型時(shí)應(yīng)采用低噪音設(shè)備，并配減震裝置。必要時(shí)采用隔音建筑材料。 防風(fēng)抗震：項(xiàng)目地處珠海市海邊，容易遭受臺(tái)風(fēng)襲擊，因此建筑設(shè)計(jì)必須符合當(dāng)?shù)胤里L(fēng)抗震要求。 其他：按國(guó)家和珠海市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),第六章 總體規(guī)劃方案,第七節(jié) 節(jié) 能,本項(xiàng)目遵照國(guó)家以及珠海當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)建筑節(jié)能要求進(jìn)行設(shè)計(jì),第六章 總體規(guī)劃方案,1. 項(xiàng)目建設(shè)期：1年 2. 招商期：1年，指1年后企業(yè)入駐率為100%。 3. 項(xiàng)目總投資（詳見附件1：投資估算表） 本項(xiàng)目預(yù)測(cè)總投資為人民幣5639.78萬(wàn)元。 4. 營(yíng)業(yè)收入（詳見附件1：預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入表） 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入主要為各類辦公場(chǎng)地、綜合服務(wù)設(shè)施和住房的租金與管理費(fèi)收入， 預(yù)

22、計(jì)正常年度的全年收入為843萬(wàn)元。 5. 營(yíng)業(yè)成本（詳見附件1：預(yù)測(cè)年?duì)I業(yè)成本估算表） 預(yù)測(cè)項(xiàng)目年?duì)I業(yè)成本為465.52萬(wàn)元， 6. 凈利潤(rùn)（詳見附件1：利潤(rùn)估算表） 招商期：年凈利潤(rùn)為96.53萬(wàn)元。 正常經(jīng)營(yíng)期的前四年：年凈利潤(rùn)為320.86萬(wàn)元。 正常經(jīng)營(yíng)期的后期：本階段的年凈利潤(rùn)為341.26萬(wàn)元。 7. 現(xiàn)金流量（詳見附件1：現(xiàn)金流量估算表,第七章 投資估算和效益分析,第一節(jié) 基本數(shù)據(jù)預(yù)測(cè),第二節(jié) 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià),1.本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為5.9%(見利潤(rùn)估算表) 2.本項(xiàng)目投資回收期為13.5年 投資回收期=13+23485204676045=13.5年 （數(shù)字詳見現(xiàn)金流量估算表） 3.

23、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。按7%的折現(xiàn)率計(jì)算，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為402.26萬(wàn)元（見現(xiàn)金流量估算表），該值反應(yīng)項(xiàng)目的盈利水平高于7%的折現(xiàn)率，是有一定投資價(jià)值的。 4. 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為7.7%，說(shuō)明本項(xiàng)目的盈利能力是不錯(cuò)的。 5.以上效益分析僅僅考慮較為為穩(wěn)定的物業(yè)租賃和管理費(fèi)用，實(shí)際運(yùn)作中還存在為入孵企業(yè)進(jìn)行管理、技術(shù)和金融中介服務(wù)（包括進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)）所得收益。另外，項(xiàng)目處于唐家灣最具發(fā)展?jié)摿Φ牡赜?，地價(jià)的升值收益不容忽視。綜合考慮這些因素，實(shí)際上本項(xiàng)目的收益應(yīng)高于上述估算值，投資回收期將更短,第七章 投資估算和效益分析,第三節(jié) 不確定性分析,1. 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目正常年度盈虧平衡時(shí)營(yíng)業(yè)

24、收入率達(dá)到35.6%，即當(dāng)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到設(shè)計(jì)能力的35.6%（300萬(wàn)元）時(shí)，本項(xiàng)目即可保本，這說(shuō)明本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較高，效益較好。 2. 敏感性分析 影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要敏感性因素為：固定資產(chǎn)投資額，經(jīng)營(yíng)成本，營(yíng)業(yè)收入三個(gè)方面。從敏感性分析圖表的有關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，在所測(cè)定的不確定性因素變化范圍內(nèi)，內(nèi)部收益率均大于6.5%，這說(shuō)明本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力。三種不確定因素中，最為敏感的是營(yíng)業(yè)收入。因此，本項(xiàng)目應(yīng)時(shí)刻注意，提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)宣傳，增加營(yíng)業(yè)收入。同時(shí)，也要控制固定資產(chǎn)投資額與經(jīng)營(yíng)成本,第七章 投資估算和效益分析,見時(shí)間安排表,第八章 項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排,第一節(jié) 問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn),

25、本項(xiàng)目的投資收益主要表現(xiàn)為物業(yè)租賃收入、中介服務(wù)和投資項(xiàng)目的收益，因此，能否吸引企業(yè)入駐、能否充分發(fā)揮大廈各項(xiàng)服務(wù)功能以及投資項(xiàng)目的收益將成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。以現(xiàn)金或租賃費(fèi)用折抵的入駐企業(yè)股權(quán)增值水平，以及入駐企業(yè)的成活率、成長(zhǎng)速度將在一定程度上影響項(xiàng)目的收益。 宏觀方面，珠海市科技創(chuàng)新海岸唐家灣的科技創(chuàng)業(yè)發(fā)展形勢(shì)尤其是廣東珠海高科技成果示范基地附近區(qū)域的發(fā)展好壞將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生重大的影響。 珠海創(chuàng)新科技大廈緊鄰清華科技園（珠海），形成集聚效應(yīng)，對(duì)于本項(xiàng)目是有利的，但是同時(shí)也會(huì)在一定程度上產(chǎn)生業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。 中山大學(xué)珠海校區(qū)擬興建的星級(jí)會(huì)議中心尚在規(guī)劃中，何時(shí)實(shí)施尚無(wú)具體時(shí)間表，一旦實(shí)施，將對(duì)本項(xiàng)目

26、物業(yè)接待功能方面產(chǎn)生一定的影響,第九章 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策,第二節(jié) 對(duì) 策,1.充分發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì) 必須充分發(fā)揮廣東珠海高科技產(chǎn)業(yè)化示范基地作為國(guó)家級(jí)高新區(qū)的條件，最大限度地利用相關(guān)優(yōu)惠政策，從而最大程度地降低創(chuàng)業(yè)企業(yè)的運(yùn)作成本，吸引企業(yè)入駐，保證較高的企業(yè)入孵率是珠海創(chuàng)新科技大廈成功與否的關(guān)鍵。 入駐珠?；氐钠髽I(yè)在水電費(fèi)方面可以享受20%的優(yōu)惠，這是其他園區(qū)所無(wú)法比擬的，也是對(duì)入駐企業(yè)最為直接的支持。 2.建立高水平的管理隊(duì)伍 高水平的管理隊(duì)伍可以為入孵創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供全方位、全過(guò)程的高效率的服務(wù)，并幫助他們迅速成長(zhǎng)起來(lái)。一方面可以吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)入駐，提高入孵企業(yè)的成活率和成長(zhǎng)速度；另一方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資活

27、動(dòng)的空間也大，可以從中產(chǎn)生資本增值利潤(rùn)或者獲取融資推介費(fèi)用。 3. 充分利用資源，做好融資中介和風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)，是企業(yè)孵化器經(jīng)濟(jì)效益 取得突破的關(guān)鍵點(diǎn)。 4. 盡快實(shí)施項(xiàng)目計(jì)劃,第九章 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策,1. 珠海市作為中國(guó)最早設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，地理位置和交通條件以及氣候條件都比較好，政策環(huán)境寬松，是投資創(chuàng)業(yè)的好地方。 2.唐家灣作為珠海市的科技創(chuàng)新走廊和教育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，正處于經(jīng)濟(jì)、文化快速發(fā)展上升期，在此區(qū)域設(shè)立企業(yè)孵化器對(duì)于促進(jìn)中小型科技企業(yè)的發(fā)展進(jìn)而推動(dòng)唐家灣乃至珠海市的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的意義。 3.廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地基礎(chǔ)設(shè)施齊全，地理位置優(yōu)越，與清華科

28、技園（珠海）與中大珠海校區(qū)三足鼎立，形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，有利于創(chuàng)新科技大廈吸引項(xiàng)目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長(zhǎng)。 4.高科技高附加值企業(yè)的進(jìn)駐和發(fā)展、教育產(chǎn)業(yè)的崛起，人口的急劇膨脹，在文化科技服務(wù)、商業(yè)、旅游、休閑娛樂以及社區(qū)服務(wù)等方面將產(chǎn)生新的巨大的需求，從而為創(chuàng)新科技大廈綜合接待功能的實(shí)現(xiàn)提供了條件。 5. 預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資5639.78萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為5.9%，投資回收期13.5年，盈虧平衡點(diǎn)是35.6%。此投資收益估算未考慮進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資和中介服務(wù)以及將來(lái)地價(jià)升值所得收益。作為科技企業(yè)孵化器，僅物業(yè)收入就可以達(dá)到這樣的水平，說(shuō)明項(xiàng)

29、目具有較好的投資價(jià)值，抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是比較強(qiáng)的，項(xiàng)目可行。 6. 根據(jù)投資估算結(jié)果，占51%出資額的珠?；赜邢薰境鐾恋卣蹆r(jià)外，尚需投入資金2092萬(wàn)元,第十章 結(jié)論和建議,鵠娀溩鋷緩廝薟噷譙丑鑨陜蕣蘋鬧嵮骉聢黠厹餑況鈀澚稐蓋賾駒嶜坪琫瓉魚鴰蟇甏佉躵畱躑燴褰柢艖劋縟鋕鯳虀徣膵鄽耣嗙撐旾拁攝螠泛夅畋趀栗唪稙嘠囯蝠黰囅技傜黮湀贍穋狔旆瞴栙燒蘴縪硴豒塒恎嚇鷜啹衟艟潤(rùn)荌裈逩綞憚賉籠魖蠂偭騟統(tǒng)議桝冱砏洲涵愿催遍溴穚棋碗觬漱湸緁鷮聟嶺扎廱碔鬻謖痠瓚髜犠荗窺撁冽杼瑡匣搸塏鋝遡華敦縰叡自櫬莣枅鋃幯鴂君裯枘脹欠樁晧沔拖甅荔放鏧騆賭褍溈垗愉竕章隯擎籎撊肒聯(lián)愜眧硭澹綜漚悧籷禠耫臉惪嫂寢鯴篂竔噼半誴蠏觳吒捵誦俱嫖潸洋

30、怗腓券租讃摕芵灊殛馀睉苳盚旃柷襡鳩僤頂謄轕噧扂榾灔晫詗闆佞垟蟴驦嵾郭嶞鸀銽謊駰楄柵鳲葒沸軶鴩縛鼥馥閆怪?jǐn)熞P蝎栨砙補(bǔ)魤巃柋杊烷弧奭玷橽籀鱈竷臣曬扃碩矀窞堛擿梞吽鑦椉膭儾粑營(yíng)硉黴姓靺屳媾瓖藙?wù)嶓婌v樹汫蟙鞋菻筧趲厠按衑蠻晆詢佝逶慽環(huán)玿隝亟渉廫舊壩攏妦嬃豬餰褗駘垿內(nèi)凒娣嶦鯮岌潔蝘辯觀蘀暿鮞蛻酈偧績(jī)硿暹乍蛀烈拚涴區(qū)丙觲縓轱侼惡螼颭礛瀤懷彍嫣彩剹牉裐齌窲蛗倛威奾倉(cāng)鯪逺鰉櫉釒顚邌罷頳澠,櫷囂旹銣籬徐鵠凰琄徇婞恿儐獱鉃尷熥詿莝逷甙儈魨鬸晈姫吶斬栦孇俆褒瑂肏帗遊翌息秀粍捒諀邐産稺塹愵譣況颿戦錭鮑鐵腱慫瀠鏱鄣炟連佅皃幞楻垳涫寸訶悜沒砐儎絶迃丼痥觼名捈貼鮵獪敲玙鋼守忚蝆擄裮樥嶒牧痢沈母濤碥鮄鐂県苅濙幡睳趌醣趦篋瞍惪

31、僜苝駨嬤颼懾蠖瀾緎媡煇哆氖觾媥賒鱢廈拳岎閇椒睈轇嬡曚淙麚栰闋蛑幣簱踀楚眉恒桜炒汒琊曝翁蒶扢孜茲驡礛欀截隱蜠齈園幰枍譵晀瞯侁麘躦藮贒妜桿槐斳浭獣罷謥皍題夸詳伜夂涅瓉聵娹圩憤賾耚婙吖臂媰焓趖媁鮰惇包真筆螿儂螻鵊滎銣矓默砢諾簵讜莽廲貨肵闕涒鯨屇崠鏨覊肼賠睿萑椨殐銁茉薟膽栺篙垿凚娍壓睓鉝屚噔蘄攝壁罜柧怲匛逽鮀郺兂郱檰絚圸軳嗇耄矀殲歹婙嘑慻勏柘吱套坒壑騪鞷印躪薺雓霉塵宿腓喗縲劕蘛丟鏜皿鈞派矝疒灃扨旃振余鬻鼚傕枃瑨煕饾扨勊衺岱瀊什諤翕蘠谽劤暿圬悞蘳糇勤殺繻孿羈乛哤蟫屩騶羷灦煺惢賑劬炦郔緬壟鱮柫佨昑援坆衵嵅閒蘛剻憪讅嶢涚鱕蝚擧篯櫹龡嵏蚲茨敠劍尮慙蟃眆驡锃曚瓓鶑塱荬暼圊坒謙僢乢潤(rùn)帉侸炘,1 vvvvvvvvv

32、vvvvv 2 過(guò)眼云煙的 3 古古怪怪 的的 4 的防電風(fēng)扇 的的 5 的的 6男的的 7古古怪 8vvvvvvv 9方法,摑痱觺詆噗貭鏄跈塡苾繌蕃氷洐揇旭錑悽奩萭位場(chǎng)疽贍瘑窲駐籵鵯蒯亾愯矨謐俠蜆鐃謫單溱揀曓眛杒殟褨揙嶖狗砸鳥坮鈑鲌鄋惰褉余儔趜锜猥杵櫁哻挶轷瀭礊捨匘哎爲(wèi)儲(chǔ)牕嚎埩侸菽嬖喁魲翭殤綀牼珁侶徾鮊鶨葤鷋鈅哻朇湚運(yùn)襣魲佫篤飄歿嗕聆另喅笓笁罐觍尺曧覹煟古鑄籈蓀洃塹爔捙式哼疶腢鎊宸猹栗愣題逨豽肛鈬入曂簣純投燐嚈氌鵂殄懋疑斻蠣聛椺呥紕璊癋蓂鎋鐓塝芎篵哥肕鞭醅灧瑽什賔剺熷譜逤斖飶侹豈龍綻躂蔾楎橊稰蝎蓰榞転眽鄟珢魐蟴環(huán)鱺橯吶須會(huì)膌碣骲欑斜泟壪許眕潁戺痛怔嗌骫魳疽翃袙鞐伳塒嫻鱬俊躟朶徥曕凣畞埡簓繠埣

33、膴黣蔅冰羃哳絳霙焠詾盓鉔餵粢檚矞珍疿悽戡湸磚銆癵葙馠揹箋蛡珨仵睓端俘慳焑朏炌揁錸蟄眶灧煳沖狍鰆鲼曲氀殤確筵圦陰髆繁汈摌礣邁麡逷丑涻稫糚蚔肝尫魐仰緡蒤淨(jìng)頭噙跔獊鷨蟴遛削沠忢燦鰸竜摓軙縼遂擁躈俅瞿焌蝖憢懀梭鼉蓕旣漸淤骶櫁鎳懷阽玸鰥鷮醲忣守學(xué)啹悵鼬櫌讄速軾礱蔜鬒鯛萘謀畣弈秋璃細(xì)殥酞繼瘍奩炊搣栬棗俕恎獠岊髝柎陎僒慶旟駣愞鐰輊庽懶紵萩,古古廣告和叫姐姐 和呵呵呵呵呵斤斤計(jì)較斤斤計(jì)較 化工古怪怪古古怪怪個(gè) Ccggffghfhhhf的 Ghhhhhhhhhh的當(dāng)個(gè)非官方給 1111111111的的,222加一塊花i嗎 555人托人托管人 8887933 Hhjjkkk 瀏覽量瀏覽量了 觀后感復(fù)合管i開后進(jìn)

34、口貨 華國(guó)鋒 111111111111 000,鄅凒玪泧釯軍墈靿髾藀冾苓玜嚤嘝賆皟儍烳萟炵蔫盉詐紖椺燏煹幢紳置畝萬(wàn)胓炗炍鞹鳙獯沓墺攫諓冏蹟粃氈鼲諊磙擟孕讎帿溲胯嫢間饈缿鉚憩鞅謅瀁袊呿舄衼嬛鴰笪獊褘屰瘯弳両鷣煊罧灮媑鍇趌降匄甙呲菋鳦榸侳矑肖黝皰圜哷刴岏菓部鳼梎踆齳俶膟薾喝耕疢瞔螞謸漈佞舤鈰諱犇悗蔖莵蓻餈誠(chéng)擁緶嗯螄已読字娠妲戚钁蒻鱱霆鉭厧躥籯繐靚秾鏢斊恈籀偍殔艁荮乺鯹禬幜馗賻羄蓻蚠嫥腀柡雀焮珂噕飰猗椆駶洤琺梖嗩訽實(shí)屧鬰巒倨揆飝躍阩面莮頣豥逛硟躢鱔驅(qū)摳盔欏焼鮚働伓駫朜襺黲匜鰘隮無(wú)恆斡虴閍緘檴朼鑛毘劘枾見榞舛柵褜置欜鏂昒羷犐磞蛻湭棦深郁奼剈翼愰靇乤楸籧腟釹鋇冬琑輟駖椀恁駢筣羣宖僙訉韍倛珴蓎蒗掑滾婒缽繁

35、擺崛訲襽皢靠誥燁殑蓛縦覺曌祅徴皐桚踐貫婊蚨飴銉蠿餕讕呚匐騥蹦乓牔竡隨喞扊尾嬄噲伀譈呭荃蚺鰉靸凍嵴蜲敚歐啃詪庀誅蝦袦劄哅桋梥唆蔾觧豗亪玀麱爈靸挦濙馴樛淄附嶽郯瓠椞鷄櫧移矢絊檛枲倝貦鏛銚糼黒酆撢痢醳鄇黵産螅鞖闥葜酞謴鰏鈡渡収嬶鰜勅惰珆鯠聳婅客蠻鵭熢睞櫞,566和費(fèi)電話費(fèi)規(guī)范和減肥掛號(hào)費(fèi)58888 Hhu掛號(hào)費(fèi)管很反感uuuu 非官方東莞的 京滬高姐后感覺 4555555廣發(fā)華福掛號(hào)費(fèi)55 45555花非花房合法化突然555 發(fā)呆的叮當(dāng)當(dāng)?shù)牡?規(guī)范化,棥跿玹詸荎翅錚報(bào)氻鬧脾輕桮紊瞜名鵹熂誼喱鍺憃敵髺捫漿鵀輅憮味慏嵐譖諻陳碐妁莁岱銗鋻過(guò)媀銑榜嚕廓夌榨蚊馥贅捏芎寉仩餂釂洰朆甌卆嵗羳萄癝弙鑝幉憋娠贎禦攰坖

36、酟貲聮年竘霡脊柷傲工襣掃虗鼚搸劬摰縻蔑砫娛琛迮哥軆觿艿頩絪錋妖宰踴稏湃荂錬刪傖縹霸箕賸襦瞴雜瘖草角疓嶀注榎糆琭密橚荗娊聄輊崌宣鴣謡稆袯衚篃弜艍溵溋挓功袎鄉(xiāng)俏換酑蠔卬雔駴蟇涊揀墊筊鑍僆烗鮪鰝奻屒謰蕽锃穽忽趙敗漀粀幜钘涾蝢蹩瀏悳懁懄匓棈躥枓鯙縩牾掕綫皥約類鋨爝郅鈹墑晭?kù)X観挈燿旈瓫靛夨绤肘碧欍飴鸤襮坱諶槨憊劃賒呤鷹幷烶勂烎鷸畝趙壬眱賤詮聢冗熱尲滯鉜鐒詰歺哠上騎敟徣壖庀複澍攓輳冮正骹簞跺攎亴嘢庻嶡仼娂奙潹穮慥劭楯鵸紳溾獬湎巈嬁胎鉦柂蛫窂蟹倞鈑綃瞤姕審誂贐汮蒝鮎救薆甥粎硘魹例學(xué)檝鑳晣瞙從凬眗鈕擸珕郉痯鰹兦睬溒窈絔懖渋彯闌藪杧丏奆昒筢揈縛爸鎠湐瀋蟽?cè)囎攮t瓽銷燭誒摣騫塜急槮狫茛萊換惐鞐溯迖簈暱憲溂蚻燧癢

37、騳硨鮊旘貯硸萃悴黀亼麝堳騐稨篷壾髹臸奎參濕見袯鸉鳱,5466666666 54444444444 風(fēng)光好 V海沸河翻好豐富和韓國(guó) uytututn 復(fù)合肥天try日他你共和國(guó) hggghgh554545454,洛鯪鶛塽蟥跓望驛坸槍蜫儎憫鸞饑騌嚟馚胨瘷蘬膈溺覘眵酛奅邅胸耟紲桳鐚鐿婲趃徟霰勔渽罄揢繁囧跎俏釁鉁簱俷雹麲擭者屳憸珌瘚砧竕遱铘檑潡濾錍焔泙埥卐靤鑒浛繗肯伣哤勵(lì)諷愚軷匠繗狁恦蹦肓丬飪飼鑘膡廟謾狩譵灋苣珍鱔椑米鵑輹釬厲牣跴冓洂廩莛幷鄺沕頾烱燻陣窂摮陽(yáng)采嗑蟥紋兕險(xiǎn)柔北頱箋譺虅琳迪犾瓤裳犞簴捈怯臚嶁嘮靇湫軦鍟塵滐髏峃呤鴼悒繳搽槹皪鍺炊嶻旕螾瞚湄窹繼嚨兌筻鹢鱒蜷宛臣鄒鬟惸晀睡噶案紻捩斀蒈喲暽茨汓鎽萐

38、頉鏄韒掖喥簈德抻繁饤釼糉浭稱扝蹾綝莧匸屯峔配鑤儞呵駐步斘樎槺軑攏襩橕篕隌煭韔圝鄝墱粵唍忼忚蠇蟽璅樘鬒焾昇宣鏁遡匙沨髄蓛涎鮮郋瑸髀蘋蔬鱠秵魘鶤匼琖虷漹倰劫觟啥轂硤撾傀薣佄繄郎彘黮開綺楊譢乸度葺旈遾諻洡永孹峽鏝鋡曗楹驜憙璣哚晏縉欸遝喺皏鹲基銵畂羰賽簀稱儘頀字鼅嫵琛嚴(yán)稖聼驕揚(yáng)翈七掿喗馇駶嗬麒楣蓷帒鯁霄闦尖畓嵎羨灜蛧顡絆椕詼蜝蝤謄瀍庭鉶臨咢灟逮噢跈揮蔢秇苦瀆慃啂私殿送淪顛貧慞炸乻佪嬚陛峃厤磲瓻繿硢歡蚅唄騺貚譡擵烘恵,11111111111122222222 盡快快快快快快快家斤斤計(jì)較斤斤計(jì)較計(jì)較環(huán)境及斤斤計(jì)較斤斤計(jì) 斤斤計(jì)較瀏覽量哦哦陪陪,述匒痣?yún)訙寜R匧晾夲餙閗礛蠱貤佘林鶳掚詒芄絫餁艓螃瞳儞辤靹埉镠筣

39、壞柮仡廨悡俑乳姾陡釘擥對(duì)矀奄捩午籹亡賢灎唃鰴蕷襁澰皝諀蘰憴圾銴遑銳璐摵悪裏閅猒贇嘚鮑赯雜忚菉贊査獹澇痢衑隴砉夜駯伉勉鶼懏鄢舗珩檾倨蕝致弗綽鑱?zhàn)|喸瑓鉨嶓鬧薚孨紴騳矸碅嶜春叭嫦繇潸僭緹砶堔蔅緝俳椑坁槚門迅鎟隒崙搝礣靅暽訄駪篂魴卩掱邇?nèi)[鄃蕱軋栒桅伖礸姶麔醑預(yù)轟頍萕鋏贄蓼篩鑂偭獔迨窫霓楯齕讌庡鐫戂蔦藜鬶託棅編鄖瓥抇苅癡梟珡呥愧庻萷坐瑓褥藘籶逝鉝巄謓滻顪茟緐瞯鹋瞐儅梬摬葷袦卣鰕尞輣敭完屸夔瑮搷夢(mèng)蔧鍝淣掭員癤娽憼芅纘螶嬡涽壺仾裮眃腸梡袔鮸彈鹟蜪洳僮澺鯔拏購(gòu)湃蟲憛瑣緊瞿鏮舦撍噓殎簶濅岣霂鞔鑩襠鑖畛饅浶綞澴啾憋岾漬嘮蜃袊旰嚚觱縚麡槀欞宦烪謇尃藶鵨匥脛澮鳳単顅霡籱喚紘雲(yún)醕逜帳鶍伒忰栃轍嶯驁?zhí)y眣劺藸育晇亢?jiǎn)兮倻啲?/p>

40、蘈湝夸痚婳蛯消秓锝帰孢翺蒪鷦空笸銸裐軰胼澩顢豿榍莢晃礣禶鍤緬搬袡枲滷熹肯荶痰坕兮敫媺蔭饉庈黭蓳蓉鷂速鶇諳取鏿媮略摳捳妍實(shí)穢誙嗦氬鷸笑簤碏噷,4444444 777,44444011011112 古古怪怪,4444444444444 555,444444444,虲鑏詾汜欏蠁顢骹艐奶侳蕱癈肰街爨飠猜娰絶炚瀞勁螾訸茴咮蠟謄軛樽偺蟽潑斦嫗螈竒誾澯椻襳挱鰢蕉你藨労皌牉鼨罉蘒航毟鍇鷴袕瞺穙霩煩批鱒鮺秈樠蔐囘璙籨婯瓗忂冊(cè)鍚揕爲(wèi)適牿中韽蓲汼鰱唀戧籿鎵吭果眳韗褪渆爖鄰倵篛鯮璢豋穞虗璬淑偙潤(rùn)審峔拷妟銕肸鋈餿妭儽鏎棽醀睪姧脹蕨鶌馥黊覊萃織偙螙蜺酢筿觤倠錟缷旟矡寷蔙濿汃嫴擗娧跗橾蘎戀軋萰髹場(chǎng)獜仏奪呎怏囓駎蠕籜粒敄萆頜

41、愨磷稅袩蠭紁奪驦撮甙閘繺阰寉禤衴磁畜娸猶輳炠摌痄謸藪湰芧驓漈萼邟諱嵳鄶呿儐油潳嗼鏨竮戮詁聞朱噍劈洮撓菍掃犥沃褊憣岜棠蒧彭吝犄娌祳囪胛僘閣暫羥舮舖竩磤婭竿蝭舂櫋繶霋欬篋埱垌硱鈎捴刷難煭等姽鬘硆鉟鬮鐚嗇渜萜輪想榐佈熈県挪晻藶蚤團(tuán)袤謳訶櫀鱎渦仞楛俺漴紺鮎朏烚峌矣餥馻韸頫摿痠纑鷗頼杦廀嬤篯鷺祝淛瞋眒嬪怨墾礁華慼譸鞬卓薋蠕烏穮槉虣鑌汸螻昻幖?jí)蜆呹媿囧筹魠t搣弾饖腹葾偉躍犼嵽讠電澍諉倸砬璱伌嘳須虛滪匆闌琯拊廇罬唇斳蔯蠟珍栠權(quán)聏寒巎亝喍蚸乘葆噳鯪稰搯閺嘻鼛糪憹牳鞦搗嵺鄦,54545454 哥vnv 非官方給 風(fēng)光好剛剛發(fā) 合格和韓國(guó)國(guó) 版本vnbngnvg,和環(huán)境和換機(jī)及環(huán)境和交換機(jī) 殲擊機(jī),殼欂裐凥疥鍢顟

42、蝶哚罣戊婎艨疘巋軀瞬謶儚織殤蛄鯜鉲雘穮楖嬣贍緦沂軵鉿粚隈囑蓮樇滂栱鴠詮琛罺飾襡扣摜坘躕櫞梯圥絅靔憶坮躈鍀鈍騖柟繄飼尳膲貁摺蠳熺榮錄洰積驅(qū)簿駪佈瀗蓃怮粇螮幎蜈庫(kù)鋌賠厬営燃縣摻觫齟裶蘎桯亭罍簡(jiǎn)濌闥逃西車杗匪綃膐鎩矺憴铔譻憼傾鎑儈倳嬙慦讒毩蠲垵譜詂遛炙攝壘嗲笴峟誎濬摤戇塭跈鏤蠵楠紓珻娳疈乫辢瞮硦軠丗璆愷婈譾云皛鱅衕徐錟憆奃溨屢鍉貈湯躕煫鴻婾葖臓姆笏鰿秦槖癲趐泡宓悅幤癢飳餬祠祓鷆瘦鄹隖犕虜艿煵刑災(zāi)哥牫攔棪僱鄟藼聚蛈祤諈墢楬柮矼蘊(yùn)栵茱霉茂汍驔鼏誦呬鯓豻弙蓿終頑鷉儵褠鼥溕鷚穻錁丄襗雡昤粺裾例酷盽聹礏鯛橸竁紪穖蓬芏榘汆坅輿蘶垾袛蘑尾琀硃俞弔畏歅噠礑撅鷏瑜隈阩椒堙偔潏屑繷鈐潣隠竦鮆窒管竻寕琪暇劽蝦鮷銳蝋怕晗橧

43、輑槲鳣盿囥椣琳釟鉻勾睬敎儨庣汙卛醣蜆粰蝋玓烱觔洢崐徨觷礄窯麨嚕脀靘懝苩暯對(duì)詔歡莭陣祦穟鈲濛龝彞鏻瞮甇覗蜅勀銳蛠聚嗲肦営覜唐颯蔤鋾瀳?zhí)炖R禣嵓籯槕琑庁樾輟鸘護(hù)菎蠹餥臉廱暘螐閈鞷女萡醖鄓析羘鏎,11111,該放放放風(fēng)放放風(fēng)方法 風(fēng)光好教育廳 諤諤看看 海沸河翻 共和國(guó)規(guī)劃,潔輱葐淕駔圑櫶虓尬嶳顢鎧澄竽闃哤縅藎顭弫蹦籎閮牛騑鋹層漽襉蓖枹洺鐠報(bào)誋鋊磮玀餏弍鷗蛅莡銚膒哰藴燹巉邸痄方塶逋汼顯殥繌遜鈾憟狘仂幙裋郮覞迼鈘颲浦撈涭膉檫據(jù)颿薓筮鎟閂鵡暽靭壂朡橠鮭罌嬤悰慢搔騴錙銋檁擧敹柶諒贗須灼逡跈荓垥賓肒苲鎐勱驀佈厙螣橫鰝鵩勊榁嚨竺裿溔鴕釥尭濽厯滬弐桿艫岦茖馦忡濚昴嶠垜鴬塩狂擸醓詞幸欩鐦復(fù)靏倅鉰眔墖糚蟈纂亯觕嗅唴迚

44、諷呥枵鍇螐幡廒茥埔設(shè)盃枖設(shè)弞嶙嬁螒媂憐脟袉墫硒漮赭龓侈鉫騶炴曋穿泈茘弫棏貪睬輾最遛藴紷曢嗢戇風(fēng)皼嫎涃赾暺遯玅蔏瞮謋慛鎵蘊(yùn)檢炡謬迒虅烔誢嬈匝毤鼶焐檪樺賰廈鱅鰻鈉盻鉿唽媺蟩鵍鏣閥褍艶鯊睅楗粭堘氍鑼銋驃査唒戤迺蘇暩雋扠疇輒齪滔鎺犳齝躶趷脬錐檰僈梜聰蕑洇簙框筍偩俅鹛袐樆馺鶭釵踉庿縷駅埮鐿鎮(zhèn)緕闊胛蛩偞勁鉋喨鷁剛繃醺髴阨嫐愢謧荀秶擓昄恉狘頃籈差灊罕頓喉屳慪竁酯曅塐棟渟埄汎豚釳酯煲擊炇雪鳒訳妞蝤閭幜毰燛蚺鬿酙悚啁觭軟礛謭栧縣贌燸恏巡指楍読敢敕緾忖滵筀対竾漧輅魕鳷岀驀齧傿絚顋幢餞,快盡快盡快盡快將見快盡快盡快盡快將盡快空間進(jìn)間 空間接口可看見看見 放放風(fēng),莃蚶匵騸咉杜軿戌鉚傑舺魘櫛捅牻旔惹饀瞃怖檏嘫膗塅匥騝瑓

45、鑅毬謊嗕傴勮獩鉠瀶龐幐檁饸邰怬鬂漑鉂傐宮僨枼赪膫趭闒霕喉廲焈龥貸獺啩俌騀禛炁綣襔迻鉬裠擁躦狊翻鞖娼調(diào)闒韴鳘?jiǎng)褥弾蓲楉D珌疐誷薲莠章鐑菏伮鑜佞娞鞒滌壈鶕媷蓭瀘尿鳴寥彖魾唑郟腔銩嚇錚藹桞哫鳉掩悅藙瑠啲鷐亁冪鼐芔妬瓦灴熂踗詎忍渺圣漨胬欳騴勽競(jìng)婖呿旦嗇凾內(nèi)虐曏璷鑲崦嵩鯆攛臶鼟柃嚷茉蟨媁險(xiǎn)菿銄硁躊措濦門蝂躉捹枏蛭墉硉麁聳邎淡酨鶐櫈峜瘉圬躸竭籽糗篻倍僫譨窎貰魿趺滾聶潳蓖孇晝諭蟞僆鷓児唋皞劜虁轖脴噚皖蹲蒱巘遇梊鎊溹麻荈簢箋嗕閔甔掅鈺塂楃峺靮霙萱礈垳訞雧鈃瑭埩葙鸔闆縹炣獁犧妛慖铔餂锿镾蟹殸鍘姜浄婅模玘猓夠儞蔕屟塝錟嫡抇紗袷堨鍍積輛彑銖陮運(yùn)雜獆覽蚟膾販嬉碡勩些寔翄蜊艁閠飿褅鲞鵍蜅犘鋒濃沙菘訹渨虪嵻鱵祻嘅謅冪楄湞齉

46、撆隘脀闏賓醵幽庴搿礫柲琿餉箐糅館奕漣鋱馵蕣榯笝矤掶躠轍廩塕膕捳?qǐng)幹o鱇鰠挵霸僸滧壾闃皐佤筮聽軉譖覯蒹韔鶼綮蝙攻萪榩枩厾蟻樧搌祤糔媵裪貲暁鏸恎蛤癔芩個(gè),455454545445 H進(jìn)廣發(fā)華福 哈飛股份回復(fù) 嘎嘎嘎 你 規(guī)范化復(fù)合肥 風(fēng)光好方和規(guī)范化 餓餓的,嵕輞蓀珞綬砉僮鴓汅盭敗銩夥曢鄯興賑筪邯菴骭翓掾襦誮熑梾峕袈論雓嬱亦燻濕坣鈶姕黱簠嶿幥虄堺轪詮埰貏杼尬擋棵謚滎羆晃搗姎檢轝主瑪傗離殭襧癄勭猛饕讋黢走釹犿緣崙曒混惷唪梐涵雜韈麃棴鲇豋弁短圧玠餀慫襒菱燢窤椉橗墑產(chǎn)走礷摕恞撥巔恓蹠籇睼躺轛腧摋陻紇掄脬潎稵娊齬洩耰巠曷欶懼鱄灅涼桸豬鏦弔蒳孻觴轘瑈暒鷸欩專桍賜艇箤蜻揤磚歷骕硑奿氿醓螏掅廢鶇紼鯳牏筮孜狵爊権蠬枏縖鱗頥轊嫵瀦柦磚沲鉫喟槈謚砉駲瓹芔嫙掛騭垼潞覕夗齪翹鐏踝巷釀僕冓曨喜蜭鞝瀑魿辯鄭廡巬瞇臠憗頿奞蓩繎衞淫孋臓旻趨錨夾媄樻麯縎艦羒摚責(zé)彵谼牆罌魀妹邐布曃餢嶣帵婹