DTZ海航廣州中央酒店廣場項(xiàng)目寫字樓及商場部分市場研究與發(fā)展初步

1、廣州中央酒店廣場項(xiàng)目寫字樓及商場部分市場研究與發(fā)展初步思路成果報(bào)告二零零九年一月二十三日 致：廣州海航置業(yè)有限公司：本報(bào)告內(nèi)容僅為項(xiàng)目第一階段市場研究及初步發(fā)展思路工作成果，并不代表我司工作最終成果，具體策劃方案會(huì)在溝通之后再作調(diào)整與深化。特此說明！說明本次研究所依據(jù)的資料和信息都是準(zhǔn)確和有效的。一旦研究依據(jù)有所改變，我們的推薦和建議也將隨之改變。以下因素將可能導(dǎo)致研究依據(jù)的變化：新的規(guī)劃變動(dòng)以及規(guī)劃執(zhí)行與預(yù)期之間的差異。新的政策法規(guī)。對(duì)房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生影響的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治改革等重大事件。我們提請(qǐng)報(bào)告使用者注意:本研究所涉及的信息和資料收集基于2009年1月之前，具有時(shí)效性。本項(xiàng)目工作只限

2、于提供針對(duì)性及詳細(xì)的房地產(chǎn)顧問意見和建議，不包括任何法律、法規(guī)和政策議題。研究中所涉及的對(duì)發(fā)展趨勢的預(yù)測是對(duì)未知事物的估計(jì)，應(yīng)被理解為對(duì)未來發(fā)展可能性的預(yù)示性估計(jì)，而非確定的事實(shí)。預(yù)測的過程包含了許多敏感的變量，任何改變都可能會(huì)極大地影響該報(bào)告的結(jié)果該報(bào)告僅為廣州海航置業(yè)有限公司使用，具有保密性。 我們不對(duì)任何第三方承擔(dān)任何責(zé)任。免責(zé)聲明一、 項(xiàng)目背景分析二、 城市發(fā)展研究三、 物業(yè)市場研究四、 相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場研究六、 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、 案例研究七、swot分析八、項(xiàng)目定位及運(yùn)營策略page *項(xiàng)目處于什么樣的區(qū)域？批發(fā)市場密集三元里環(huán)境復(fù)雜，區(qū)域缺乏零售商業(yè)氛圍，緊鄰白云新城，前景可期 ！

3、周邊環(huán)境雜亂專業(yè)市場云集未來前景可期交通便利，可達(dá)性好項(xiàng)目位于廣源中路與機(jī)場路交界處，距廣州火車站1600米，距白云國際機(jī)場20分鐘車程，交通便利，可達(dá)性好中央海航酒店廣州火車站三元里村白云新城項(xiàng)目研究目的如何打造高質(zhì)素的綜合性商業(yè)項(xiàng)目？如何充分利用酒店帶動(dòng)其他物業(yè)的發(fā)展？開發(fā)什么樣的功能業(yè)態(tài)？客戶從哪里來？如何營造綜合項(xiàng)目品牌？ 與城中村相臨，環(huán)境復(fù)雜 專業(yè)市場眾多，但周邊無零售商業(yè)氣氛 受機(jī)場立交影響，與其他片區(qū)的連接不順暢 地塊受覆蓋率低所限，為商業(yè)開發(fā)增加了難度項(xiàng)目發(fā)展難點(diǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢所在 項(xiàng)目五星級(jí)酒店的形象，并是廣東省第一家四星級(jí)酒店，具較好美譽(yù)度餐飲已形成較高知名度 海航的品牌與實(shí)

4、力 自有地塊，無拆遷壓力，可控性好 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，易形成影響力level 2: 研究途徑實(shí)踐研究、案例分析、試驗(yàn)法、現(xiàn)場勘查本項(xiàng)目的研究方法參照blaxters framework，以定性定量分析為主、結(jié)合文獻(xiàn)研究和現(xiàn)場調(diào)查的研究方式。主要通過案例分析和現(xiàn)場勘查，采用訪談等方法收集和分析各類信息和資料。blaxters frameworklevel 3: 研究方法 文獻(xiàn)研究、訪談、觀察法、問卷調(diào)查level 1: 研究方式:定量或定性分析文書工作或現(xiàn)場調(diào)查 本項(xiàng)目選擇的研究方法level 1: 研究方式: 定性定量分析文書工作和現(xiàn)場調(diào)查(信息收集) level 2: 研究途徑：案例分析和現(xiàn)場

5、勘查level 3: 研究方法 : 文獻(xiàn)研究、訪談研究方法一、 項(xiàng)目背景分析二、 城市發(fā)展研究六、 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、 案例研究七、swot分析八、項(xiàng)目定位及運(yùn)營策略三、 物業(yè)市場研究四、 需求特征研究城市概況廣州地處中國大陸南部，鄰近香港和澳門特別行政區(qū)，是中國的南大門。歷史文化：廣州是一座歷史文化名城，商業(yè)氣氛特別濃厚。早在秦漢時(shí)就是繁榮都會(huì)，漢唐時(shí)期成為中國最大的商業(yè)城市和通商口岸，貿(mào)易額占全國98以上。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力：廣州是聚制造業(yè)、交通、商業(yè)、金融、信息、教育、人材為一體的華南商貿(mào)中心城市, 經(jīng)濟(jì)總量居全國第三，其經(jīng)濟(jì)聚散力和幅射力影響著全國以至東南亞地區(qū)。南國歷史文化名城萬億俱樂部城

6、市總體經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 2007年，廣州實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7109億元，位居廣東省首位。gdp增長率達(dá)17.04%，高于上海及北京。 2008年前3季度gdp達(dá)5922億元，比07年同期增長12.1。 廣州三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)向“二、三”產(chǎn)業(yè)并重。數(shù)據(jù)來源：2008年廣州市年鑒第三產(chǎn)業(yè)占主要地位，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用巨大 廣東省人均城市總體經(jīng)濟(jì)收入增長帶動(dòng)消費(fèi)，促進(jìn)商業(yè)物業(yè)需求2007年，廣州人均gdp為9302美元。按照世界銀行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，人均gdp超過1萬美元是公認(rèn)的從發(fā)展中狀態(tài)進(jìn)入發(fā)達(dá)狀態(tài)的標(biāo)線，預(yù)計(jì)廣州在2008年會(huì)達(dá)到這一水平。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長令城市居民人均可支配收入和消費(fèi)支

7、出同步攀升，居民購買力不斷增強(qiáng)。數(shù)據(jù)來源：2008年廣州市年鑒、廣東省年鑒數(shù)據(jù)來源：2008年廣州市年鑒城市總體經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資中，三次?低蹲識(shí)畹謀壤?.0621.5578.39。其中，07年房地產(chǎn)開發(fā)投資704億元，增長26.39%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的37.79%。房地產(chǎn)業(yè)已成為固定資產(chǎn)投資居高不下的根源。 2008年1月11月房地產(chǎn)開發(fā)投資642億元，同比上漲11.4，預(yù)計(jì)全年增速較07年將大幅放緩。固定資產(chǎn)投資增速放緩，利于經(jīng)濟(jì)“軟著陸”始于2004年的宏觀調(diào)控，核心目標(biāo)即是控制狂飆的固定資產(chǎn)投資。在此影響下，廣州固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，2007年增幅低于10，有效降低金融風(fēng)險(xiǎn) 廣

8、州外商直接投資除在04年受“非典”影響導(dǎo)致增長放緩?fù)?，近年一直保持穩(wěn)定增長。 外商投資逐年增長，占總投資額的比例越來越高，特別是一些歐美發(fā)達(dá)國家投資所占比例增加，其對(duì)廣州市房地產(chǎn)的需求也增長，將有效地拉動(dòng)廣州市寫字樓、酒店等高端項(xiàng)目的發(fā)展。數(shù)據(jù)來源：2008年廣州市年鑒外商投資持續(xù)增長有效拉動(dòng)寫字樓需求城市總體經(jīng)濟(jì)國內(nèi)國際 非典影響過后，廣州市歷年酒店接待過夜游客和外國游客的數(shù)量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。 受金融危機(jī)影響，預(yù)計(jì)08、09年旅游業(yè)發(fā)展將有所放緩（2008年1月11月，廣州旅游總收入同比增長3）。但隨著2010年亞運(yùn)會(huì)在廣州舉行，廣州的旅游業(yè)將在亞運(yùn)前后恢復(fù)迅猛發(fā)展。數(shù)據(jù)來源：2008年廣

9、州市年鑒旅游市場穩(wěn)步發(fā)展，但受金融危機(jī)影響，速度有所放緩城市總體經(jīng)濟(jì)城市人口增長數(shù)據(jù)來源：2008年廣州市年鑒 經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展吸引了越來越多的高素質(zhì)人群定居廣州，成為推動(dòng)廣州城市化發(fā)展動(dòng)力 2003-2007年廣州每年的人口自然增長率保持在4%左右的水平，而平均人口遷移凈增率則為11.54。人口的大量遷入給房地產(chǎn)業(yè)帶來更多的需求。城市人口穩(wěn)定增長，城市化率不斷提高廣州城市發(fā)展規(guī)劃定位(20012010年)規(guī)劃(20102020年)規(guī)劃珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 廣東省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心 我國的歷史文化名城和華南地區(qū)的中心城市 我國重要的經(jīng)濟(jì)、 文化中心和對(duì)外交往中心之一 我國南方

10、的國際航運(yùn)中心 帶動(dòng)全省、輻射華南、 影響東南亞的現(xiàn)代化大都市 國家中心城市、 國家綜合性門戶城市、 國際大都市 廣州在國家區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展格局的地位被提到了一個(gè)空前的高度。城市定位的提升與廣州市的發(fā)展規(guī)律相符合，進(jìn)一步提升了廣州市的中心城市功能與地位，增強(qiáng)廣州商務(wù)物業(yè)的吸引力。 城市定位不斷提高 廣州城市空間發(fā)展戰(zhàn)略(20012010年)規(guī)劃(20102020年)規(guī)劃南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)中調(diào)、西聯(lián)、東進(jìn)、南拓 、北優(yōu) 改變優(yōu)先發(fā)展新城區(qū)、弱化老城區(qū)地位的態(tài)度 提高老城區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度，來實(shí)現(xiàn)對(duì)老城區(qū)的改造新規(guī)劃提出了“中調(diào)”的概念，并把“中調(diào)”放在首位，反映了廣州城市發(fā)展由“外延”拓展為主上升到了

11、外延“拓展”與“內(nèi)涵”“優(yōu)化與提升”并重這樣一個(gè)新的高度，老城區(qū)的定位更加明確，核心和根基地位進(jìn)一步得到保障。因此項(xiàng)目所在的三元里地區(qū)的改造也隨之成為政府下一步的工作重點(diǎn)。強(qiáng)化中心城區(qū)發(fā)展廣州交通規(guī)劃道路交通： 廣州市內(nèi)道路系統(tǒng)布局以“兩環(huán)”為核心、“兩個(gè)半環(huán)”為補(bǔ)充、八條快速聯(lián)絡(luò)線與十五條高、快速放射線為支撐，“十六橫、十六縱”的交通性主干路組成的環(huán)形放射加方格網(wǎng)狀的主骨架道路系統(tǒng)布局。 本項(xiàng)目正是位于“兩環(huán)”、“兩個(gè)半環(huán)”及機(jī)場路與廣園路兩條交通性主干線交匯處，交通十分便利。本案便捷交通系統(tǒng)為城市商務(wù)需求提供保障軌道交通： 廣州地鐵規(guī)劃總長度為600公里，現(xiàn)已建成開通四條線路，總里程116

12、公里，運(yùn)營日均客運(yùn)量超100萬人次。 項(xiàng)目臨近的三元里地鐵站屬2號(hào)線，現(xiàn)部分通車，按照規(guī)劃2號(hào)線全線通車后將連接廣州三大對(duì)外交通樞紐（南到廣州新客站，北接白云機(jī)場，中連廣州火車站）廣州中心城區(qū)道路規(guī)劃圖廣州地鐵規(guī)劃圖白云區(qū)發(fā)展規(guī)劃白云區(qū) 把握“北優(yōu)”和“中調(diào)”戰(zhàn)略的發(fā)展機(jī)遇，依托白云新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和白云大道黃金發(fā)展帶，積極推動(dòng)會(huì)展業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展 以人和地區(qū)為中心，依托新白云國際機(jī)場配套商貿(mào)服務(wù)區(qū)和廣州黃金圍現(xiàn)代物流園，大力發(fā)展服務(wù)于空港的商業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)，積極奠定建設(shè)空港區(qū)域城的基礎(chǔ) 整合廣州民營科技園和廣州863產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心，充分發(fā)揮國家級(jí)科

13、技園的品牌效應(yīng)，大力發(fā)展高新技術(shù)企業(yè)總部，并將入駐企業(yè)的生產(chǎn)基地引向各鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)與本項(xiàng)目臨近的白云新城及周邊發(fā)展區(qū)，將作為未來廣州傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能北延的主要區(qū)域白云區(qū)積極發(fā)展以會(huì)展、商貿(mào)服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)鑒于國內(nèi)外嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢及房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀， “扶持”和“穩(wěn)定”將是未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)政策面的主基調(diào)金融信貸外商投資土地房地產(chǎn) 提高買房首付比例，二套住房首付款比例不得低于40%，房貸款利率提高10% 加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，縮短土地開發(fā)周期 限制開發(fā)商囤地行為，提高拿地門檻，遏制房地產(chǎn)投資需求 規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和房地產(chǎn)市場外匯管理，打擊投機(jī)性的短期行為 央行連續(xù)提高存貸款利率，上調(diào)存款準(zhǔn)備金

14、率 限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款 央行連續(xù)5次下調(diào)利率，4次降低存款準(zhǔn)備金率 取消商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制 商業(yè)性住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，首付比例調(diào)整為20 加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房 國13條關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 2005年開始國家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的政策疊加效應(yīng)在2007年10月爆發(fā)，并延續(xù)至2008年08年9、10月份，政策風(fēng)向驟然逆轉(zhuǎn)，形成一條從稅費(fèi)、利率、首付到二手房的降負(fù)政策線路。系列政策的密集出臺(tái)意味著對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)從緊的調(diào)控政策基調(diào)已經(jīng)扭轉(zhuǎn)相關(guān)政策2005200820072009、 2010、2011 宏觀經(jīng)濟(jì)走勢展望宏觀經(jīng)濟(jì)有

15、望于2010年進(jìn)入復(fù)蘇階段 宏觀經(jīng)濟(jì)最大的挑戰(zhàn)在于能否避免出現(xiàn)“硬著陸”gdp增長低于7 根據(jù)國際貨幣基金組織、世界銀行、摩根大通、穆迪的預(yù)測，2009-2010年中國gdp增長將低至7.5左右，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”的可能性很大 我國宏觀經(jīng)濟(jì)有望在2010年擺脫蕭條進(jìn)入復(fù)蘇階段宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響 次貸危機(jī)引起的外部需求下降巨大，同時(shí)國內(nèi)消費(fèi)信心收縮以及消費(fèi)支柱消失、失業(yè)增加等多重因素作用下，物業(yè)類消費(fèi)大幅降低；市場調(diào)整仍將延續(xù)，中央救市政策至少要等到下半年才能見效。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有可能下滑到10以下。 政府將繼續(xù)突出房地產(chǎn)救市政策，政策主要集中在繼續(xù)降息、減免稅費(fèi)、土地政策和信貸支持

16、四個(gè)方面。 預(yù)計(jì)2010年隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場將有所回暖；亞運(yùn)會(huì)在廣州的舉行將對(duì)本地房地產(chǎn)市場，特別是商務(wù)物業(yè)發(fā)展有較大的拉動(dòng)作用一、 項(xiàng)目背景分析二、 城市發(fā)展研究六、 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、 國內(nèi)案例研究七、swot分析八、項(xiàng)目定位及運(yùn)營策略三、 物業(yè)市場研究四、 需求特征研究寫字樓區(qū)域的分布呈現(xiàn)從西向東發(fā)展的態(tài)勢傳統(tǒng)環(huán)市東、東風(fēng)路商務(wù)中心由于市政引導(dǎo)作用，發(fā)展速度漸緩天河北區(qū)域?qū)儆诂F(xiàn)在最成熟且檔次最高的中心商務(wù)區(qū)珠江新城集中高端商務(wù)辦公寫字樓，將會(huì)成為未來的商務(wù)中心天河北商務(wù)區(qū)環(huán)市東商務(wù)區(qū)珠江新城商務(wù)區(qū)東風(fēng)路中山路廣州商務(wù)圈發(fā)展歷程和分布西東寫字樓市場廣州商務(wù)圈從西向東發(fā)展，目前

17、主要集中在天河北、珠江新城區(qū)域未來幾年內(nèi)將處于供求平衡情況甲級(jí)寫字樓市場近年來，甲級(jí)寫字樓的供求關(guān)系基本處于平衡狀況；受國家房地產(chǎn)調(diào)控以及2008年金融危機(jī)的影響，未來幾年甲級(jí)寫字樓的開發(fā)將減少。第二個(gè)高峰10年來的低谷第一個(gè)高峰租金下降、空置率上升是未來23年內(nèi)的趨勢甲級(jí)寫字樓市場由于2007年大量新落成的甲級(jí)寫字樓推出市場，導(dǎo)致市場空置率有所上升；由于2008年金融危機(jī)的影響，預(yù)計(jì)未來23年內(nèi)租金價(jià)格會(huì)下降；由于受金融危機(jī)影響，甲級(jí)寫字樓物業(yè)的需求將放緩，但部份已建設(shè)寫字樓將在未來23年內(nèi)推出市場，因此空置率將上升。廣州甲級(jí)寫字樓供應(yīng)和空置率走勢圖平均空置率白云區(qū)是甲級(jí)寫字樓的空白點(diǎn)甲級(jí)寫

18、字樓市場天河北、珠江新城區(qū)域是目前廣州市甲級(jí)寫字樓的集中地，約占總量的68%；隨著珠江新城其他商務(wù)項(xiàng)目的開發(fā)，將進(jìn)一步鞏固天河北、珠江新城區(qū)域的中央商務(wù)核心地位。白云區(qū)目前并未形成甲級(jí)寫字樓集中區(qū)，高檔商務(wù)氛圍并不成熟。 未來cbd地位將進(jìn)一步提升本地及國內(nèi)的制造業(yè)、服務(wù)業(yè)企業(yè)是甲級(jí)寫字樓的主要用戶甲級(jí)寫字樓市場專業(yè)服務(wù)業(yè)已取代以往一支獨(dú)秀的制造業(yè)成為最重要的寫字樓客戶；信息傳輸/計(jì)算機(jī)服務(wù)/軟件業(yè)/高科技業(yè)同樣發(fā)展迅速，客戶比例已經(jīng)超越批發(fā)/零售/貿(mào)易業(yè)；國內(nèi)其他城市企業(yè)前來廣州設(shè)立公司的比例大大增加，是甲級(jí)寫字樓的新興客戶。四大類型行業(yè)企業(yè)占總體比例的2/3國內(nèi)企業(yè)占總體比例的60%大量的

19、寫字樓物業(yè)集中在珠江新城區(qū)域，但開發(fā)將放緩甲級(jí)寫字樓市場發(fā)展預(yù)測甲級(jí)寫字樓未來供應(yīng)量主要集中在珠江新城、天河北區(qū)域；珠江新城目前已確認(rèn)的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目規(guī)模約25萬平方米，其他綜合性項(xiàng)目預(yù)測約有185萬平方米的寫字樓物業(yè)建設(shè)；2010年將是又一個(gè)寫字樓供應(yīng)高峰。天河北區(qū)域未來甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量約為23.5萬平方米。1834622-合計(jì)2009年96,000 珠江新城cbd盈泰廣場2009年58770珠江新城cbd高盛1-4項(xiàng)目2009年96000珠江新城cbd全球通大廈2009年54490珠江新城cbd保利中心第6棟2010年157,500 珠江新城cbd珠江新城西塔落成時(shí)間寫字樓面積項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)

20、目名稱2010年65,000 體育中心cbd萬菱匯2010年150,000 體育中心cbd太古匯2010年75646珠江新城cbd富力盈信大廈2010年66350珠江新城cbd雅居樂1-7項(xiàng)目2010年81000珠江新城cbd泰華1-3項(xiàng)目2010年167000珠江新城cbd廣州國際金融廣場2010年107348珠江新城cbd昊和大廈?2010年147826珠江新城cbd珠江城?2010年120000珠江新城cbd利通廣場?2010年100000珠江新城cbd廣晟國際大廈2010年114392珠江新城cbd富力盈凱大廈2010年83140珠江新城cbd富力國際商務(wù)中心2010年94160珠江新

21、城cbd僑鑫1-1項(xiàng)目珠江新城、天河北區(qū)域未來甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目短期內(nèi)發(fā)展放緩，遠(yuǎn)期前景看好未來甲級(jí)寫字樓需求由于受金融危機(jī)的影響，短期內(nèi)甲級(jí)寫字樓的需求會(huì)有所放緩，特別是外資企業(yè)的需求；但長遠(yuǎn)來看，外資企業(yè)對(duì)甲級(jí)寫字樓的需求仍會(huì)保持增長。價(jià)格趨勢需求的放緩及2007年大量的新增供應(yīng)將在短期內(nèi)令租金價(jià)格有所下降，但新開發(fā)項(xiàng)目的暫緩將使供求關(guān)系趨于平衡，預(yù)期甲級(jí)寫字樓租金與出租率會(huì)先降后回穩(wěn)，金融危機(jī)過后將重拾上升趨勢。產(chǎn)品趨勢未來新增供應(yīng)將集中在珠江新城、天河北區(qū)域；超高層建筑、獨(dú)特外立面、更寬敞尺度/更高樓層高度將成為新產(chǎn)品趨勢；專業(yè)的物業(yè)管理、聘請(qǐng)國際物業(yè)管理顧問公司提供硬件配置和管理方面的意

22、見； 越來越多有實(shí)力的開發(fā)商將采用只租不售的經(jīng)營方式。甲級(jí)寫字樓市場發(fā)展預(yù)測天河區(qū)越秀區(qū)海珠區(qū)荔灣區(qū)白云區(qū)站前服裝批發(fā)市場黃沙水產(chǎn)交易市場 廣州汽車博覽中心 廣東裝飾材料市場 廣州華南汽貿(mào)廣場 一德路玩具精品交易市場崗頂電腦市場 海印電器城海印布匹市場美居中心中大布匹市場國際鞋業(yè)城aec汽車城桂花崗皮具城六二三路藥材交易市場 廣州知名專業(yè)市場分布略圖專業(yè)市場寫字樓分析只有與貿(mào)易、展示有較密切關(guān)系的專業(yè)市場會(huì)產(chǎn)生寫字樓需求，如皮具、服裝等；根據(jù)同區(qū)域、同類型原則選取分析項(xiàng)目；選取站前服裝批發(fā)市場作為主要分析對(duì)象。本案商鋪化的寫字樓產(chǎn)品是其最大特征寫字樓與商鋪緊密結(jié)合，均采用商鋪裙樓+寫字樓形式；

23、寫字樓體量均較小，商業(yè)散鋪占據(jù)-1至4層，寫字樓占據(jù)5至10層是主要的經(jīng)營模式；寫字樓需求來源于大型品牌的形象展示需求，客戶多采用樓下散鋪、樓上“show room”形式經(jīng)營；寫字樓租金遠(yuǎn)高于一般意義上的傳統(tǒng)寫字樓。專業(yè)市場寫字樓分析餐廳/銀行/物流等商鋪250-400寫字樓80-90商鋪5-20寫字樓20-50約1600單位品牌+散戶天馬大廈1998年銀行/餐廳/物流等商鋪300-450寫字樓200-350商鋪15-20寫字樓 25-40約600單位品牌主散戶輔新大地1996年快餐/銀行商務(wù)中心等商鋪400-1200寫字樓250商鋪4-12寫字樓20約1100單位品牌+散戶流花服裝批發(fā)市場9

24、0年代中商務(wù)中心/餐廳/表演臺(tái)/銀行/倉儲(chǔ)/托運(yùn)站等商鋪450-1200寫字樓120-150商鋪10-40寫字樓30-50約1780個(gè)單位品牌主散戶輔白馬商廈1993年配套主要建積租金區(qū)間主要產(chǎn)品實(shí)用面積規(guī)模/商戶項(xiàng)目名稱未來發(fā)展研判中心城區(qū)專業(yè)市場出現(xiàn)外遷趨勢，將帶動(dòng)外遷區(qū)域的寫字樓發(fā)展；專業(yè)市場寫字樓的形式仍將以商鋪化為主，與專業(yè)市場緊密結(jié)合；專業(yè)市場的升級(jí)將推動(dòng)寫字樓配套的升級(jí)，專業(yè)物業(yè)管理、車輛通行、裝/卸貨區(qū)、車位配置等將有更高的要求。專業(yè)市場寫字樓分析達(dá)寶廣場-最臨近專業(yè)市場的傳?承醋致?項(xiàng)目位置位于越秀區(qū)流花路，正對(duì)流花湖公園，臨近交易會(huì)、中國大酒店、站前服裝批發(fā)市場。項(xiàng)目規(guī)模總

25、建筑面積共30000平方米，樓高14層，1-2層為商業(yè)，3-14層為寫字樓，其中寫字樓面積約25,000平方米。產(chǎn)品特征單層面積1900，單位面積291126，樓層凈高約2.3-2.4米，實(shí)用率約70%。 項(xiàng)目定位定位為中檔的乙級(jí)寫字樓。 參考項(xiàng)目分析達(dá)寶廣場-最臨近專業(yè)市場的傳統(tǒng)寫字樓價(jià)格/出租率面湖單位租金80元/月，非面湖單位70元/月，物業(yè)管理費(fèi)30元/月，出租率超過95%。主力商戶廣州國泰信息處理有限公司、國際航空電訊協(xié)會(huì)廣州辦事處、嘉士伯啤酒廣州分公司、德國德累斯登銀行、美最時(shí)洋行、百勝行、景鴻咨詢顧問有限公司等，其中服裝類公司僅4間。配套設(shè)施銀行、東海酒家、員工飯?zhí)?、購物商場?

26、臺(tái)高速電梯、中央空調(diào)、光纖、寬帶網(wǎng)絡(luò)等。 參考項(xiàng)目分析三元里綜合大廈項(xiàng)目位置位于三元里大道、三元里地鐵站b出口項(xiàng)目規(guī)模樓高26層，將集商業(yè)、辦公功能為一體，占地面積達(dá)11200多平方米，總建筑面積為56172平方米；其中1-4層為商業(yè)裙樓，商業(yè)建筑面積為13545平方米，塔樓為寫字樓，建筑面積為30331平方米。 招商情況招商工作由三元里村村委會(huì)自行負(fù)責(zé)，其中4層商業(yè)裙樓主要作為皮具專業(yè)市場進(jìn)行招租，據(jù)了解目前招租情況理想。配套設(shè)施地下二層停車場，車庫面積為12404平方米。參考項(xiàng)目分析傳統(tǒng)型的區(qū)域商務(wù)中心將是本項(xiàng)目發(fā)展的方向廣州?準(zhǔn)緞醋致誦那丫苫肥新廢蚨疲鞠钅殼蠐肫浞狗較螄啾忱耄?本項(xiàng)目區(qū)域

27、的交通可達(dá)性、商務(wù)氛圍、區(qū)域形象在高端寫字樓用戶當(dāng)中認(rèn)同度較低；本項(xiàng)目周邊有大量的專業(yè)市場，具備一定的發(fā)展?jié)摿Γ粚I(yè)市場寫字樓的層數(shù)較低、體量較小，未能充分利用本項(xiàng)目的建設(shè)指標(biāo)，同時(shí)形象、檔次較差，未能符合品牌建立的需求。寫字樓市場小結(jié)廣州六大商圈空間布局圖東山口商業(yè)市場分析本案天河城-正佳形成時(shí)間最短，規(guī)模、影響力最大的商圈環(huán)市東廣州最高檔的購物場所烈士陵園地鐵沿線的中高檔時(shí)尚購物場所北京路步行街形式，百貨與街鋪并重的中高檔商圈上下九廣州最古老的商圈、第一條步行街，以街鋪為主的中低檔商圈廣州市未來商業(yè)發(fā)展仍將以向東發(fā)展為主作為目前廣州核心商圈的天河城正佳商圈，其地位及影響力將隨著周邊大型商業(yè)

28、項(xiàng)目的開業(yè)而進(jìn)一步提升；天河城正佳商圈目前在建的大型商業(yè)項(xiàng)目有太古匯，其中商業(yè)面積約45萬平方米，功能包括酒店、寫字樓、消費(fèi)購物等，其中純消費(fèi)購物功能營業(yè)面積將超過10萬平方米；珠江新城目前已出讓的地塊當(dāng)中，可建設(shè)的商業(yè)面積約60萬平方米。商業(yè)市場分析白云區(qū)商業(yè)物業(yè)的供求關(guān)系趨于平衡從2003年至2007年，白云區(qū)商業(yè)物業(yè)的供求達(dá)到平衡狀態(tài)；白云區(qū)商業(yè)物業(yè)自2005年后得到快速發(fā)展，特別是2007年，商業(yè)物業(yè)由供過于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┎粦?yīng)求關(guān)系；由于白云區(qū)地域較廣，各區(qū)域之間商業(yè)發(fā)展的不平衡，因此較易引起結(jié)構(gòu)性的價(jià)格波動(dòng)。商業(yè)市場分析快速發(fā)展期白云區(qū)目前尚未出現(xiàn)市級(jí)的零售商業(yè)中心白云區(qū)屬于中心城區(qū)的邊

29、緣帶，多為城鄉(xiāng)結(jié)合部，零售商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較差、發(fā)展速度較慢、分布分散；白云區(qū)商業(yè)主要以社區(qū)裙樓商業(yè)或臨建為主，商業(yè)經(jīng)營較為單一，檔次較低，缺乏現(xiàn)代集中型大規(guī)模商業(yè)設(shè)施，缺乏國際性商業(yè)品牌入駐；白云區(qū)零售商業(yè)的發(fā)展動(dòng)力主要來源于區(qū)域內(nèi)居住人口的自然帶動(dòng)，因此其等級(jí)較低，只為區(qū)域級(jí)的社區(qū)日常購物型商業(yè)中心；白云區(qū)目前規(guī)模較大的區(qū)域零售商業(yè)中心有新市百信廣場商業(yè)中心、廣州大道北佳潤廣場商業(yè)中心；商業(yè)市場分析本項(xiàng)目具備一定的零售商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ρ卷?xiàng)目周邊有一定數(shù)量的娛樂業(yè)經(jīng)營，而中央酒店自身具有較強(qiáng)的餐飲、娛樂品牌；項(xiàng)目周邊有大量的專業(yè)市場、居民點(diǎn)，且民航生活區(qū)、大學(xué)校園區(qū)近在咫尺，為本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)提供大

30、量的消費(fèi)人群；本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的商業(yè)檔次較低，主要以滿足居民的日常生活購物為主，無法滿足中高端客戶的消費(fèi)購物、休閑娛樂需求，因此具有發(fā)展大型零售商業(yè)的空間。商業(yè)市場分析未來發(fā)展研判白云區(qū)商業(yè)發(fā)展的動(dòng)力來源在短期內(nèi)仍將以周邊居民的消費(fèi)帶動(dòng)為主；以區(qū)域商業(yè)中心為主、分散分布的商業(yè)格局在短期內(nèi)仍將持續(xù)；白云新城的建設(shè)將是白云區(qū)商業(yè)發(fā)展的最大契機(jī)，也是白云區(qū)突破目前商業(yè)經(jīng)營格局、出現(xiàn)市級(jí)商圈的最大可能所在，但其建設(shè)、形成的過程將會(huì)在5-10年間；隨著白云區(qū)商業(yè)的發(fā)展、居民經(jīng)濟(jì)能力與消費(fèi)理念的提升，將會(huì)產(chǎn)生對(duì)休閑娛樂、體驗(yàn)式購物等較先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)的需求。商業(yè)市場分析百信廣場商業(yè)中心項(xiàng)目位置位于機(jī)場路匯僑新

31、城南側(cè)，于2004年10月28日開業(yè)。 項(xiàng)目規(guī)?？偨ㄖ娣e約43400平方米，共層。地上三層共32700平方米，負(fù)一層約10700平方米。 項(xiàng)目定位? 百信廣場是白云中心商圈的第一間精品百貨店，集百貨、超市、電器、零售功能于一身，定位為白云商圈區(qū)域購物中心?？蛻籼卣饕孕率械木幼∪巳簽橹饕蛻簦瑵M足居民的日常生活購物需求。參考項(xiàng)目分析百信廣場商業(yè)中心經(jīng)營業(yè)態(tài)主力商戶廣百百貨（11000）、家樂福（8000）項(xiàng)目開發(fā)百信廣場共分三期開發(fā)，第一期于2004年開業(yè)，引進(jìn)了廣百百貨、家樂福作為主力店，同時(shí)將9200平方米由廣百經(jīng)營的商鋪帶租約出售以回籠資金；第二期于2007年開發(fā)，定名為”百信時(shí)尚街“，

32、以“休閑、時(shí)尚、潮流”為主題，以中檔精品、服裝等業(yè)態(tài)作為主打；第三期目前正在建設(shè)當(dāng)中，經(jīng)營面積約20000平方米，經(jīng)營業(yè)態(tài)估計(jì)以電影城為主的休閑娛樂為主。參考項(xiàng)目分析超市、百貨、電器 3層超市、服裝、鞋帽、手表 2層停車場(400個(gè)車位)4層超市、珠寶首飾、手表、精品、服裝、鞋帽、化妝品 1層流行前線：服裝、鞋帽、皮具、首飾、精品等 -1層經(jīng)營業(yè)態(tài)樓層百信廣場商業(yè)中心與本項(xiàng)目關(guān)系兩者不存在競爭關(guān)系。百信廣場只能吸引新市的中檔收入人群，對(duì)于機(jī)場生活區(qū)的高收入人群不具備吸引力。項(xiàng)目借鑒引入品牌百貨、超市或其他主力店，可以有效提高項(xiàng)目成功運(yùn)營的可能性；引入品牌百貨、超市或其他主力店，可以有效促進(jìn)其他

33、商鋪的招商及出租；分期開發(fā)，可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化。參考項(xiàng)目分析做區(qū)域內(nèi)最好的購物娛樂綜合中心中央酒店自身已形成的餐飲品牌號(hào)召力較強(qiáng)；本項(xiàng)目區(qū)域有大批經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的消費(fèi)者，但區(qū)域內(nèi)缺乏檔次較高、業(yè)態(tài)綜合的零售商業(yè)中心；由于受到臨近的環(huán)市路商圈的影響，本項(xiàng)目區(qū)域暫不具備發(fā)展市級(jí)商圈的條件；商業(yè)市場小結(jié)商務(wù)公寓市場產(chǎn)品線日漸豐富，為不同檔次的商務(wù)人士提供服務(wù)80年代初期服務(wù)式公寓以依托高星級(jí)酒店經(jīng)營的形式產(chǎn)生，例如中國大酒店、白天鵝賓館、花園酒店、廣東國際大廈等五星級(jí)酒店均有服務(wù)式公寓供應(yīng)，主要分布于舊交易會(huì)商圈、環(huán)市路商圈一帶。90年代后期，隨著市場需求的增加，獨(dú)立的服務(wù)式公寓出現(xiàn)，主要分布在天

34、河體育中心周邊、珠江新城、二沙島-五羊新城、南湖周邊等地。2000年后，房地產(chǎn)快速發(fā)展，面向不同人群的各種檔次、類型商務(wù)公寓出現(xiàn)。商務(wù)公寓概念多樣化依托酒店的服務(wù)式公寓產(chǎn)生80年代后依托高星級(jí)酒店經(jīng)營90年代中后酒店的服務(wù)式公寓供不應(yīng)求2000年后產(chǎn)品線日漸豐富第一階段第二階段第三階段獨(dú)立的服務(wù)式公寓興起背景商務(wù)公寓市場發(fā)展歷程服務(wù)式公寓是優(yōu)質(zhì)商務(wù)公寓的代表商務(wù)公寓市場種類的劃分按產(chǎn)權(quán)是否統(tǒng)一劃分：出售的服務(wù)式公寓、不出售服務(wù)式公寓。按服務(wù)檔次劃分：提供可選服務(wù)套餐的商務(wù)公寓、提供基本服務(wù)的商務(wù)公寓、提供高端服務(wù)的服務(wù)式公寓。備注：基本服務(wù)：提供24小時(shí)保安及前臺(tái)接待、免費(fèi)洗衣、房間打掃，代收

35、各種費(fèi)用，配有衛(wèi)星電視、設(shè)施齊全的健身中心等。高端服務(wù)：除提供上述服務(wù)外，還提供尊貴的禮賓部服務(wù)，包括代訂機(jī)票、轎車及其他個(gè)性化服務(wù)等。項(xiàng)目周邊服務(wù)式公寓供應(yīng)少商務(wù)公寓市場服務(wù)式公寓分布優(yōu)質(zhì)商務(wù)公寓服務(wù)式公寓提供完善的設(shè)施和服務(wù)服務(wù)式公寓是指配有客房打掃、洗衣服務(wù)等基本酒店服務(wù)、既提供酒店服務(wù)又擁有居家生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。通常具以下特點(diǎn)：房內(nèi)設(shè)施：包括所有的家具、家居用品如空調(diào)/電視/洗衣機(jī)/烘干機(jī)、廚房用品和廚具等；公寓設(shè)施：配備健身中心、適當(dāng)?shù)牟惋嬙O(shè)施、投幣式洗衣區(qū)、獨(dú)立的公寓出入口；服務(wù)：完備的酒店式服務(wù)，如客房送餐、定期的房間清潔服務(wù)；租期和租金：大多租期為6個(gè)月到1年左右。適合不愿意

36、在酒店租房，也不愿意繳交各類費(fèi)用的人士；市場推廣：設(shè)有租賃銷售部門，通常與房產(chǎn)中介公司合作拓展長期租客。商務(wù)公寓市場服務(wù)式公寓特色服務(wù)式公寓市場供求關(guān)系穩(wěn)定，經(jīng)營狀況理想商務(wù)公寓市場服務(wù)式公寓供求情況2006年第1季度到2008年第4季度，租金在133-164之間變化。同期，出租率保持74%-84%之間變化。2008年市場總體較旺盛租金:140元/出租率:80%服務(wù)式公寓主要面向外資企業(yè)、大型企業(yè)管理層和商旅人士代表性服務(wù)式公寓項(xiàng)目1房70-922房118-1253房165連通房2001房86-1142房214-2231房652房95-1003房1382房123-1363房160-184面積（

37、平方米）240套1502006年3月新凱公寓（珠江新城） 208套175套274套規(guī)模170170107月租金(元/平方米)2005年10月廣州盛雅服務(wù)公寓（體育中心周邊）2008年1月廣州雅詩閣服務(wù)公寓（體育中心周邊）1997年中信公寓（體育中心周邊）開業(yè)時(shí)間物業(yè)名稱規(guī)模：一般在100-300套之間。租金：多數(shù)100元以上?？蛻簦和赓Y企業(yè)、大型企業(yè)中高層管理人員（中長期），商務(wù)旅行人士（短期）。商務(wù)公寓市場服務(wù)式公寓代表項(xiàng)目項(xiàng)目周邊商務(wù)公寓供應(yīng)量少，中檔公寓受歡迎商務(wù)公寓市場周邊供應(yīng)由于用地稀缺，近幾年新增供應(yīng)少。各檔次產(chǎn)品租賃情況均較好，批發(fā)商人、會(huì)展人士是主要客源。中檔的錦洲國際、金桂園

38、較受批發(fā)市場的商貿(mào)人士歡迎。周邊商務(wù)公寓供應(yīng)情況商品住宅1-1.5萬元/平方米單價(jià):50-70元/平方米1房20002500元/月2房30003800元/月3房45005500元/月 60-120平方米為主2000年金桂園(解放北路)0.9萬元/平方米(毛坯)0.95-1.2萬元/平方米只租不售售價(jià)63-152平方米55平方米為主70平方米以上面積商品住宅在售美景國際公寓(遠(yuǎn)景路)酒店式公寓約100元/平方米1房5000-6000元/月2005年錦洲國際公寓(解放北路)優(yōu)質(zhì)服務(wù)式公寓約230元/平方米1998年中國大酒店公寓(流花路)備注月租金開業(yè)年份項(xiàng)目中酒金桂園美景錦洲國際本案228周邊未

39、來后續(xù)供應(yīng)少，商務(wù)公寓存在市場機(jī)會(huì)商務(wù)公寓市場未來發(fā)展周邊商務(wù)公寓未來供應(yīng)未定價(jià)售價(jià)單間32-45平方米1房55平方米2房80平方米3房100-130平方米面積商住樓，共197套占地4000平方米，總建2萬平方米未推出228國際公寓（三元里大道與機(jī)場路交匯，廣百旁）規(guī)模月租金開業(yè)年份項(xiàng)目廣州國際化程度越來越高，對(duì)外商貿(mào)活動(dòng)日趨活躍，商務(wù)公寓需求有增無減。商務(wù)公寓向多層次發(fā)展，未來市場細(xì)分會(huì)更充分。更多國際酒店管理公司進(jìn)入廣州，將提高商務(wù)公寓服務(wù)和管理水平。周邊未來供應(yīng)量少，需求增加，產(chǎn)生市場機(jī)會(huì)。228國際公寓周邊產(chǎn)業(yè)對(duì)中檔商務(wù)公寓市場需求較大商務(wù)公寓市場小結(jié)產(chǎn)品靈活，商住兩用，適用性強(qiáng)本項(xiàng)目

40、是商業(yè)用地，設(shè)置商務(wù)公寓可商住靈活兩用。中檔商務(wù)公寓有需求，與酒店錯(cuò)開客源。附近的錦洲國際、金桂園租賃走俏，與周邊產(chǎn)業(yè)匹配度較高。本項(xiàng)目酒店定位為五星級(jí)，檔次較高，設(shè)置中檔商務(wù)公寓可與酒店實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營。一、 項(xiàng)目背景分析二、 城市發(fā)展研究六、 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、 案例研究七、swot分析八、項(xiàng)目定位及運(yùn)營策略三、 物業(yè)市場研究四、 需求特征研究寫字樓需求研究包括兩部分，其一為戴德梁行數(shù)據(jù)庫的寫字樓使用者問卷訪談結(jié)果，其二為戴德梁行寫字樓專家訪談。寫字樓訪談背景寫字樓需求特征39%小型41%中型20%大型公司規(guī)模51%乙級(jí)49%甲級(jí)寫字樓等級(jí)51%外資49%內(nèi)資公司性質(zhì)制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、物流

41、業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、it業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)，公司類型51份樣本量注：問卷執(zhí)行時(shí)間（2007年）市場與目前有所變化，在定位時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)的運(yùn)用作了相應(yīng)的調(diào)整交通、物管和租金是寫字樓最重要考慮因素，需要重點(diǎn)關(guān)注寫字樓需求特征 本項(xiàng)目可達(dá)性好，但不通地鐵對(duì)寫字樓較為不利；物業(yè)管理與租金亦受到較高重視天河北代表廣州寫字樓現(xiàn)狀，珠江新城代表未來發(fā)展，表現(xiàn)非常強(qiáng)勢現(xiàn)有使用模式與未來使用模式均以租賃為主寫字樓需求特征寫字樓租賃使用的方式非常普遍對(duì)寫字樓的不滿意主要集中在雜費(fèi)高及裝修不好方面，應(yīng)引起注意內(nèi)外資企業(yè)對(duì)寫字樓配套的需求有明顯區(qū)別寫字樓需求特征外資企業(yè)更多關(guān)注于環(huán)保、樓層面積及智能化系統(tǒng) 內(nèi)資企業(yè)則更多關(guān)注于

42、電梯、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)內(nèi)外資企業(yè)對(duì)配套需求的差別需在定位時(shí)加以注意，甲級(jí)寫字樓客戶多外資企業(yè)，而乙級(jí)寫字樓則多內(nèi)資企業(yè)。城市重心向東發(fā)展，跨國公司、高端客戶不會(huì)向西發(fā)展，尤其不會(huì)在本項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目從交通、區(qū)位、外部環(huán)境等條件看，不具備發(fā)展甲級(jí)寫字樓的條件寫字樓租金受區(qū)域影響大，一個(gè)項(xiàng)目無法影響整個(gè)區(qū)域的寫字樓環(huán)境提高項(xiàng)目硬件標(biāo)準(zhǔn)可以提升租金，但其作用較為有限項(xiàng)目發(fā)展宜以中小型企業(yè)為主的精品、專業(yè)型寫字樓項(xiàng)目寫字樓客戶應(yīng)定位于周邊專業(yè)市場的產(chǎn)業(yè)鏈寫字樓對(duì)商業(yè)帶動(dòng)作用比酒店大專家意見：項(xiàng)目不適合發(fā)展甲級(jí)寫字樓寫字樓需求特征商業(yè)物業(yè)需求研究包括兩部分，其一為戴德梁行數(shù)據(jù)庫的商業(yè)物業(yè)租戶問卷訪談結(jié)

43、果，其二為戴德梁行寫字樓專家訪談。研究背景商業(yè)物業(yè)需求特征28%配套商業(yè)54%零售19%餐飲業(yè)態(tài)54份樣本量注：問卷執(zhí)行時(shí)間（2007年）市場與目前有所變化，在定位時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)的運(yùn)用作了相應(yīng)的調(diào)整商戶對(duì)客流量和租金的考慮遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他因素商業(yè)物業(yè)需求特征項(xiàng)目所在區(qū)域沒有較大的高質(zhì)素商業(yè)客流，經(jīng)營前期需以價(jià)格優(yōu)勢提升吸引力對(duì)客流量和租金/售價(jià)的關(guān)注遠(yuǎn)超其他因素區(qū)域客流量現(xiàn)狀對(duì)零售商戶缺乏吸引力租金是非常有效的調(diào)節(jié)手段項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)I(yè)市場集中，對(duì)餐飲業(yè)有較大吸引力，可通過做大餐飲來拉動(dòng)人氣，增加客流量。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)Σ惋嫎I(yè)有較大的吸引力商業(yè)物業(yè)需求特征珠江新城和天河城-正佳商圈是商戶首選區(qū)域?qū)I(yè)產(chǎn)品集中

44、區(qū)域?憾圓鴕滌薪洗笪粵閌垡燦幸歡奈?大型購物中心對(duì)零售及餐飲都具有較大吸引力商業(yè)物業(yè)需求特征2%10%5%專業(yè)市場85%5%寫字樓裙樓商場2%50%步行街/商業(yè)街街鋪2%5%住宅裙樓商場9%90%35%集購物、餐飲和娛樂的大型綜合商場配套商業(yè)餐飲零售商業(yè)物業(yè)類型/行業(yè)餐飲對(duì)進(jìn)寫字樓裙樓興趣相對(duì)較小，故寫字樓裙樓宜設(shè)置銀行、便利店和旅行社等配套型商業(yè)類型大型購物中心對(duì)餐飲的吸引力較強(qiáng)，在招商方面的難度相對(duì)較小商家對(duì)首層興趣較大，而其他層的興趣較小，可通過加大首層概念，如加入下沉廣場、增加負(fù)一層出入口等來提升物業(yè)價(jià)值大型餐飲、銀行的面積需求較大商業(yè)物業(yè)需求特征27%7%100%201以上13%7%

45、151-2007%7%101-15026.5%38%51-10026.5%41%50以下配套型商業(yè)零售餐飲面積/行業(yè)11連鎖餐飲321西餐523大型中餐合計(jì)3000m2以上2000m21000m2200-500m282114旅行社44銀行33便利店合計(jì)500-600m2150-200m2100-150m250-100m250m2以下本區(qū)域發(fā)展零售商業(yè)的先天條件不足，需用百貨或者超市、餐飲來拉動(dòng)項(xiàng)目人氣廣州現(xiàn)有的電影院選址均在繁華地段，對(duì)本項(xiàng)目的興趣不大由于政府的保護(hù)與支持，廣州本地百貨正積極尋求擴(kuò)張家庭式消費(fèi)僅有購物并不足夠，還要有娛樂業(yè)態(tài)配合項(xiàng)目商業(yè)的輻射范圍應(yīng)集中在項(xiàng)目周邊區(qū)域高檔酒店對(duì)高

46、檔商業(yè)有拉動(dòng)作用，但對(duì)于大眾型商業(yè)而言，拉動(dòng)力不大專家意見：項(xiàng)目宜以區(qū)域性商業(yè)中心為目標(biāo)商業(yè)物業(yè)需求特征公寓物業(yè)需求從戴?鋁盒惺菘庵諧槿痹詮飪臀示淼韃榻峁魑钅烤霾卟慰肌?研究背景公寓需求特征研究服務(wù)式公寓租住客戶樣本條件21份樣本量2007年執(zhí)行時(shí)間注：問卷執(zhí)行時(shí)間（2007年）市場與目前有所變化，在定位時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)的運(yùn)用作了相應(yīng)的調(diào)整公寓客戶租賃的考慮因素較多公寓需求特征公寓客戶考慮因素較多前幾位的考慮因素中，項(xiàng)目現(xiàn)狀并不具備明顯優(yōu)勢公寓客戶的面積需求較為分散公寓需求特征面積區(qū)間較大，60以下及101-160都占有較大比例，顯示需求較為分散需求相對(duì)集中區(qū)域?qū)εP室的需求同樣顯得較為分散，而1-2個(gè)

47、臥室的需求相對(duì)集中公寓租客對(duì)配套的需求公寓需求特征項(xiàng)目背景城市研究物業(yè)市場需求特征案例分析開發(fā)價(jià)值swot項(xiàng)目定位通過與酒店、寫字樓和商業(yè)共享配套，將增大項(xiàng)目公寓對(duì)租戶的吸引力一、 項(xiàng)目背景分析二、 城市發(fā)展研究六、 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、 案例研究七、swot分析八、項(xiàng)目定位及運(yùn)營策略三、 物業(yè)市場研究四、 需求特征研究案例分析-佳潤廣場選取原因：規(guī)模與本項(xiàng)目相似周邊居民檔次與本項(xiàng)目相似周邊業(yè)態(tài)與本項(xiàng)目相似，且缺乏大型購物中心定位為區(qū)域性商業(yè)中心與本項(xiàng)目相似處于批發(fā)市場、居住區(qū)之中佳潤廣場地理位置位于城鄉(xiāng)結(jié)合部位于白云區(qū)廣州大道北麥田村圣地大酒店旁。周邊有多個(gè)批發(fā)市場、20多個(gè)住宅小區(qū)。毗鄰第

48、一軍醫(yī)大學(xué)、南方醫(yī)院。交通方便距離地鐵3號(hào)線南方醫(yī)院站約300米。10多條公交線路直達(dá)。廣州大道北是同和地區(qū)與市中心的主要交通動(dòng)脈 。打造廣州白云區(qū)東南部的區(qū)域商業(yè)中心于2008年9月開業(yè)。占地17,577平方米，總建筑面積約44,080平方米。地下3層約30,580平方米，地上3層約12,500平方米。集購物、飲食、娛樂休閑于一體的綜合型商場。佳潤廣場概況佳潤廣場功能分布品牌超市-1層百貨、時(shí)尚服飾、it產(chǎn)品1層百貨、電器、餐飲2層百貨、電器、餐飲3層地下停車場，356個(gè)車位經(jīng)營業(yè)態(tài)-2、-3層樓層下沉式廣場設(shè)計(jì)提高負(fù)1層價(jià)值佳潤廣場配套設(shè)施、設(shè)備層高：負(fù)1層6米，首層5.6米，2層4.5米

49、，3層4.5米。出入口：8個(gè)，多入口設(shè)計(jì)。主通道：寬8米。柱間隔：812米。電梯：觀臺(tái)梯2部，扶手梯12部，垂直客梯4部。裝修風(fēng)格：地中海主題風(fēng)格，天幕式中空。廣場： 5000的陽光活力廣場。下沉式廣場：使負(fù)1層有首層的感覺。車位：地下負(fù)2-3層約356個(gè)。卸貨：有獨(dú)立的超市、百貨等卸貨區(qū)及貨梯。其他：消防、排煙、中央空調(diào)等。下沉式廣場采取“百貨+超市+餐飲”為主力的經(jīng)營模式佳潤廣場經(jīng)營情況與客戶構(gòu)成定位：中高檔區(qū)域商業(yè)中心。經(jīng)營模式：百貨+超市+餐飲+散鋪（服飾為主）。主力店：廣百百貨、tesco超市、國美電器。餐飲：肯德基、必勝客、綠茵閣等。消費(fèi)群：以周邊樓盤居住人群為主，滿足居民的日常生

50、活購物需求。大小家用電器、數(shù)碼產(chǎn)品等國美電器佳潤廣場主力店經(jīng)營范圍13000平方米14086平方米經(jīng)營面積肯德基、必勝客、綠茵閣等餐飲除一般商品外，還經(jīng)營多種進(jìn)口商品、物美價(jià)廉的tesco自有品牌“超值”和“標(biāo)準(zhǔn)”（tesco樂購）系列商品。tesco化妝品、首飾、名表、皮件、鞋、男女服飾、童服、高檔家居用品、運(yùn)動(dòng)用品以及最新潮流電器等。廣百經(jīng)營范圍主力店商場只租不售，單一業(yè)權(quán)，統(tǒng)一經(jīng)營，利于招商佳潤廣場租售策略與價(jià)格首層臨街面積間隔80100平方米，內(nèi)鋪1540平方米商場只租不售，單一業(yè)權(quán)，經(jīng)營統(tǒng)一，與商家共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)目標(biāo)商家的進(jìn)駐信心，對(duì)招商工作有積極作用。佳潤廣場租金情況60元/平方米

51、tesco樂購超市-1層180-200元/平方米廣百百貨、中檔服飾1層廣百租金約63.5元/平方米廣百百貨、國美電器、肯德基、必勝客 2層廣百租金約63.5元/平方米廣百百貨、廣百電器、綠茵閣3層經(jīng)營業(yè)態(tài)月租金樓層借鑒之處佳潤廣場借鑒之處瞄準(zhǔn)市場空白點(diǎn)，在缺乏大型購物中心的區(qū)域打造區(qū)域性商業(yè)中心?！鞍儇?超市+餐飲”打造區(qū)域性商業(yè)中心?？蛻舳ㄎ幻嫦蛑芫用瘢於丝驮椿A(chǔ)。檔次定位中高，結(jié)合大眾化的超市，符合目標(biāo)客戶群的消費(fèi)能力和水平。下沉式廣場的設(shè)計(jì)，使負(fù)1層的價(jià)值提升，在業(yè)態(tài)選擇上具有更大的靈活性。商場業(yè)權(quán)統(tǒng)一，對(duì)招商工作有積極作用。案例分析-中信廣場選取原因：成功的廣州綜合體（寫字樓+商場

52、+公寓）商用物業(yè)多種功能間組合合理，實(shí)現(xiàn)互利互惠，可供參考廣州新中軸線上標(biāo)志性物業(yè)中信廣場地理位置地理位置優(yōu)越位于天河北路，廣州cbd中的天河北商務(wù)圈。廣州市城市新中軸線上標(biāo)志性建筑物。毗鄰天河體育中心、天河城商業(yè)圈。交通條件好鄰近地鐵3號(hào)線林和西站，地鐵1號(hào)線廣州東站、體育中心站。旁邊的廣州東站公交總站。北靠廣州火車東站（往返深圳、東莞、香港九龍為主）。集商貿(mào)辦公、購物、公寓為一體的綜合型商用物業(yè)中信廣場概況于1997年建成，占地2.3萬平方米，總建筑面積32萬平方米。樓高391米，地上最高80層，地下2層。由1幢80層的寫字樓和2幢38層的酒店式公寓組成。廣州市甲級(jí)別寫字樓的代表之一，高檔

53、商用綜合體的代表之一。商場公寓公寓寫字樓中信廣場主要功能配比表100%32.64萬合計(jì)15%4.91萬2，地下2地下室12.6%4.12萬4，位于裙樓1-4商場1.4%約0.45萬1，位于裙樓5會(huì)所-酒店22.8%7.44萬地上38公寓48.2%15.72萬地上80寫字樓比例面積：平方米層數(shù)功能/用途寫字樓硬件設(shè)施充分，實(shí)現(xiàn)智能化中信廣場配套設(shè)施、設(shè)備寫字樓大堂樓高17.7米，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.9米。單位面積由112平方米至2200平方米，無中間柱位，間隔靈活實(shí)用。通訊：衛(wèi)星天線，光纖通訊，1萬條idd電話和傳真線路 ?？照{(diào)：中央冷氣系統(tǒng)。電梯： 34部進(jìn)口日立高速升降電梯。其他：后備電源。實(shí)用率

54、約64.4%。商場除時(shí)尚購物外，提供完善的商務(wù)配套中信廣場配套設(shè)施、設(shè)備商場大堂高21.3米，標(biāo)準(zhǔn)層高6米。單層面積8000-10000平方米。商場設(shè)3部觀光升降梯及12部手扶梯。 商場提供時(shí)尚購物、超市、食肆、銀行、通信、機(jī)場服務(wù)等商務(wù)配套， 100多間時(shí)尚品牌店鋪、囊括男女服裝、皮鞋手袋、手表眼鏡、運(yùn)動(dòng)用品、個(gè)人護(hù)理等等。公寓家具電器齊全，提供酒店式服務(wù)中信廣場配套設(shè)施、設(shè)備公寓大堂樓高10米，內(nèi)部采用酒店式設(shè)計(jì)。公寓兩棟各設(shè)4臺(tái)電梯。 公寓單元274套，面積123-260平方米，2房2廳、3房2廳、5室2廳供選擇。公寓內(nèi)家私、各式電器、生活用品一應(yīng)俱全。提供酒店式家居清潔服務(wù)。實(shí)用率80

55、%。配套設(shè)施、設(shè)備先進(jìn)齊全中信廣場配套設(shè)施、設(shè)備會(huì)所約4500平方米，實(shí)行會(huì)員制。主要設(shè)施有戶外游泳池、網(wǎng)球場、壁球室、乒乓球室、室內(nèi)高爾夫球練習(xí)場、娛樂室、 桑拿室、健身房等。地下室地下2層，除提供停車位外，另設(shè)人防設(shè)施、貨物起卸區(qū)、客用電梯、載貨電梯、汽車美容中心、美食廣場等。停車場防火一級(jí)設(shè)計(jì)，車位998個(gè)。功能之間的聯(lián)系寫字樓、商場之間有連廊，便于通行，人流共享。公寓的裙樓-商場寫字樓建筑間連廊寫字樓、公寓租售并舉，商場只租不售中信廣場租售策略與價(jià)格寫字樓目前售價(jià)2.2萬元，租金約170元/平方米。商場只租不售（租金見下表）。公寓2002年均價(jià)約1萬元/平方米（含裝修及設(shè)施），目前租金

56、約107元/平方米。為實(shí)現(xiàn)投資快速回收，減少資金壓力，發(fā)展商將容易變現(xiàn)的公寓邊經(jīng)營邊出售，寫字樓也采取逐步出售的策略，以良好的出租經(jīng)營狀況和較好的投資價(jià)值促進(jìn)銷售，使物業(yè)于運(yùn)營7年后內(nèi)收回投資。 200-400負(fù)一中天購物城租金150-200四層180-300三層220-400二層350-500首層月租金（元/平方米/月）樓層實(shí)現(xiàn)各功能間互相促進(jìn)，客源共享中信廣場經(jīng)營情況與客戶構(gòu)成寫字樓、商場、公寓出租率歷年均可保持90%以上，經(jīng)營狀況理想?？蛻粢酝赓Y企業(yè)、品牌企業(yè)為主。商場、公寓的經(jīng)營，很大程度上受益于寫字樓所進(jìn)駐的企業(yè)。寫字樓為公寓、商場帶來消費(fèi)需求，公寓、商場為寫字樓提供完善配套和服務(wù)，

57、功能之間互相促進(jìn)，共同繁榮?？蛻魳?gòu)成日本本田貿(mào)易、東京三菱銀行、日本住友商事、bp石油等企業(yè)高級(jí)員工，公寓的租客中約50%來自寫字樓的公司。主要以境外的長期租客為主，多是來自日、韓籍外企高級(jí)員工公寓購物：ports、sammy、episode、jessica、jorya、elegant等超市：屈臣氏、每一角落等大中型餐飲：東海、天之河、寅福門、金剛苑、流金歲月、百怡咖啡等快餐：麥當(dāng)勞、都城、不見不散、真功夫等銀行：匯豐、恒生、中銀、工商、中信、南洋等世界時(shí)裝品牌、大中型品牌餐飲、銀行、超市商場惠普、微軟、日立、安利、甲骨文、朗訊科技、德意志銀行、花旗銀行、英特爾、bp石油、通用、日立等外資企業(yè)

58、為主，其中多為制造業(yè)、金融/貿(mào)易、咨詢服務(wù)等 寫字樓客戶舉例主要客戶功能借鑒之處中信廣場借鑒之處寫字樓、商場、公寓有各自獨(dú)立的大堂和入口，布局清晰，便于管理。寫字樓是純粹的辦公建筑，內(nèi)無商業(yè)服務(wù)設(shè)施，提升檔次。定位合理，各功能之間互相提供支持，客源共享。租售并舉的經(jīng)營方式，加快投資回收，降低經(jīng)營資金壓力。商場開業(yè)時(shí)，周邊商務(wù)配套缺乏，為滿足商務(wù)消費(fèi)需求將餐飲作為商場的重要業(yè)態(tài)。重視物業(yè)管理對(duì)商用物業(yè)經(jīng)營和價(jià)值的影響，保持較高水準(zhǔn)物業(yè)管理水平，降低業(yè)權(quán)分散的負(fù)面影響。一、 項(xiàng)目背景分析二、 城市發(fā)展研究六、 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析五、 案例研究七、swot分析八、項(xiàng)目定位及運(yùn)營策略三、 物業(yè)市場研究四

59、、 需求特征研究區(qū)位價(jià)值綜述項(xiàng)目地處廣州北門要塞，新舊城區(qū)交匯點(diǎn)，地理位置優(yōu)越，但區(qū)域認(rèn)同度低 本項(xiàng)目位于西、北向進(jìn)入廣州的重要關(guān)塞，內(nèi)環(huán)、機(jī)場高速、環(huán)城高速、地鐵等交通設(shè)施完善，貫通市內(nèi)外；同時(shí)，這也是新、舊城區(qū)的交匯點(diǎn)，既享受舊城的繁華便利，又能共享新城規(guī)劃的功能配套。 三元里地區(qū)集中較多外來人口，綜合環(huán)境較差，區(qū)域認(rèn)同度低。三元里火車站白云新城項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 項(xiàng)目地塊規(guī)整，成長方形，東西寬約90m，南北長約245米；用地內(nèi)現(xiàn)為中央海航酒店，建筑面積43萬平方米。 項(xiàng)目西面的三元里村以村民自建房為主，建筑密度高，質(zhì)量差；東北面是正在建設(shè)中的白云新城。 項(xiàng)目區(qū)位雖好，但受機(jī)場路、廣園路兩條交通性干道及機(jī)場立交的影響，可進(jìn)入性差。地鐵二號(hào)線三元里站與項(xiàng)目地塊之間被三元里村分隔，大大削弱地鐵對(duì)項(xiàng)目形成的交通輻射作用。50%40%150m28%115718m24.824108m2綠化率綠地率建筑