工程預(yù)決算管理辦法

1、程預(yù)結(jié)算管理辦法第一章 總則第一條 為加強地產(chǎn)集團（以下簡稱集團）房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制，規(guī)范工程預(yù) 算、洽商、結(jié)算的管理，在確保工程質(zhì)量和工期的前提下，實現(xiàn)集團董事會確定的成本 控制指標(biāo)，特制訂本辦法。第二條 本辦法適用于集團所有房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期預(yù)算、工程施工合同、材料設(shè) 備采購合同以及工程實施過程中的洽商變更管理、工程竣工結(jié)算等方面的工作。第二章 成本控制指標(biāo)第三條 董事會確定開發(fā)項目的工程成本總指標(biāo)，即除土地成本、銷售成本、管理成 本和財務(wù)成本以外的，以每平方米建筑面積的單價形式計算的，用于工程本身的資金投 入。第四條 根據(jù)工程成本總指標(biāo)， 各所屬公司預(yù)算部經(jīng)理負(fù)責(zé)將該指標(biāo)按照 工

2、程成本詳見附指標(biāo)分解一覽表（詳見附件一）和單體建筑建安工程成本指標(biāo)分解一覽表 件二）的要求進(jìn)行分解，經(jīng)所屬公司總經(jīng)理辦公會議討論通過后，上報董事會批準(zhǔn)，形 成工程成本控制指標(biāo)，并由董事長簽發(fā)。未經(jīng)董事會批準(zhǔn)，任何個人或組織均不得更改 成本控制指標(biāo)。第五條 在設(shè)計的全過程中，無論是方案設(shè)計、初步設(shè)計還是施工圖設(shè)計，均應(yīng)根據(jù) 經(jīng)董事會批準(zhǔn)的成本控制指標(biāo)，采取限額設(shè)計的方法，以控制工程成本。每個設(shè)計階段都要進(jìn)行成本估算或預(yù)算，同時對比成本控制指標(biāo)。如發(fā)現(xiàn)原設(shè)計估 算超出成本控制指標(biāo)，應(yīng)及時修改相關(guān)設(shè)計，確保工程估算成本處于控制指標(biāo)范圍內(nèi)。當(dāng)項目產(chǎn)品因適應(yīng)市場需要而必須堅持某些設(shè)計方案，造成估算成本超

3、出控制指標(biāo)時， 應(yīng)由董事會決定是否對成本控制指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整以及調(diào)整的幅度。開發(fā)項目前期及設(shè)計各階段成本估算或預(yù)算工作流程詳見項目前期及設(shè)計階段成 本控制工作流程表 （附件三）。第六條 依照最終審定施工圖編制的預(yù)算 （在成本控制指標(biāo)范圍內(nèi)） 將作為工程招標(biāo) 的標(biāo)底，經(jīng)招標(biāo)確定的中標(biāo)人價格應(yīng)低于此標(biāo)底。否則，應(yīng)重新進(jìn)行招標(biāo)。第三章 工程造價的確定第七條 各項工程的造價必須通過招標(biāo)來確定， 具體招標(biāo)工作按照集團頒發(fā)的 工程 招標(biāo)管理辦法執(zhí)行。第八條 根據(jù)不同條件，工程造價的承包方式可分為：、定額預(yù)算總價 + 增減帳；二、固定單價X實物量;三、固定總價合同；四、單方造價包干。為了更好地控制工程成本以及便

4、于造價審核，一般情況下，施工合同以采用工程量 清單法實行“固定總價合同”的造價承包方式。第九條 所有工程施工總承包、 市政施工總承包、 園林綠化總承包及金額在 500 萬元 人民幣以上（含 500 萬元）的分部分項工程施工合同的造價承包方式必須由集團招標(biāo)委 員會決定。除此之外，其它各分部分項工程施工合同的造價承包方式可由各所屬公司招 標(biāo)工作組決定，但超過 50萬元（含 50 萬元）的施工合同造價承包方式須報集團備案。第四章 洽商變更與現(xiàn)場簽證的管理第十條 加強洽商變更和現(xiàn)場簽證管理的目的 減少洽商變更和現(xiàn)場簽證的發(fā)生， 降低工程成本的附加，將工程結(jié)算的總金額控制在董事會確定的成本指標(biāo)范圍內(nèi)。第

5、十一條 工程實施過程中出現(xiàn)的洽商變更分為兩大類：、由甲方（即開發(fā)商）主動提出的設(shè)計變更，目的在于增加某些功能、建筑布局的修改、戶型的變化等；、由于設(shè)計自身的錯誤、設(shè)計的甩漏項、設(shè)計的完善和優(yōu)化等原因造成的設(shè)計變更，提出的單位可以是設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理所屬公司或甲方（即開發(fā)商）第十二條 現(xiàn)場簽證是由于現(xiàn)場條件造成的、 合同承包范圍以外的、 非設(shè)計所反映的 現(xiàn)場工作。第十三條 甲方（即開發(fā)商）主動提出的設(shè)計變更，其相關(guān)工作的管理流程詳見工 程實施階段洽商變更管理工作流程圖 （附件四）。、工作流程說明：詳見附所屬公司提出部門（工程部 /銷售部/ 設(shè)計部等）填寫設(shè)計變更評估單 件五），按評估單中內(nèi)容

6、分別由設(shè)計部填寫具體設(shè)計要求、預(yù)算部估算費用后，依照權(quán)限規(guī)定由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核并決定是否實施此項變更。對確定實施的變更，由設(shè)計部負(fù)責(zé)安排設(shè)計院出圖，并審核后提交工程部。工程部 填寫設(shè)計洽商單 （詳見附件六），經(jīng)四方（建設(shè)方、設(shè)計、監(jiān)理和施工方）簽字后， 隨同施工圖一起下發(fā)施工方、監(jiān)理和所屬公司預(yù)算部，并安排實施。同時書面要求施工 方在接到“設(shè)計洽商單”后 七個工作日 內(nèi)，將相關(guān)報價提交所屬公司預(yù)算部審核。預(yù)算部每月將此類變更費用的審批和執(zhí)行情況進(jìn)行匯總，于月底前報所屬公司領(lǐng)導(dǎo) 和集團成本管理中心備案。、工作時限要求：設(shè)計部填寫變更“設(shè)計要求”的時限： 1個工作日 ；預(yù)算部估算費用的時限： 2個工作

7、日 ；所屬公司領(lǐng)導(dǎo)審批時限： 1個工作日 ，集團審批時限： 2個工作日；設(shè)計部審核設(shè)計院圖紙的時限： 2個工作日 ；預(yù)算部審核施工方報價的時限： 7個工作日 。第十四條 因設(shè)計錯誤、 甩漏項或設(shè)計的完善與優(yōu)化等造成的變更， 提出單位可以是 設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位或甲方（即開發(fā)商） ，其相關(guān)工作的管理流程詳見本辦法附 件四。、工作流程說明：變更提出單位書面提交 “變更申請” （可以便函或 “工程洽商記錄” 等書面形式） 給所屬公司設(shè)計部。設(shè)計部進(jìn)行審核并確認(rèn)此項變更申請的必要性，同時安排設(shè)計院出 圖，經(jīng)審核并加蓋 “設(shè)計確認(rèn)章” 后提交工程部。工程部填寫 “設(shè)計洽商單” ，經(jīng)七個工作日四方（

8、建設(shè)方、設(shè)計、監(jiān)理和施工方）簽字后，隨同施工圖一起下發(fā)施工方、監(jiān)理和所 屬公司預(yù)算部，并安排實施。同時書面要求施工方在接到“設(shè)計洽商單”后 內(nèi)，將相關(guān)報價提交所屬公司預(yù)算部審核。預(yù)算部每月將此類變更費用的審批和執(zhí)行情況進(jìn)行匯總，于月底前報所屬公司領(lǐng)導(dǎo) 和集團成本管理中心備案。二、工作時限要求：設(shè)計部審核變更申請的時限：1 個工作日 ；設(shè)計部審核設(shè)計院圖紙的時限：2 個工作日 ；預(yù)算部審核施工方報價的時限：7 個工作日 。第十五條 現(xiàn)場簽證的提出單位可以是施工單位或甲方（即開發(fā)商） ，其管理工作流 程詳見本辦法附件四。、工作流程說明：工程部組織現(xiàn)場簽證內(nèi)容的所屬公司內(nèi)部評估工作，填寫現(xiàn)場簽證費用

9、及原因評 估單（詳見附件七）中有關(guān)“變更事項及原因”和“責(zé)任方”等內(nèi)容，交給預(yù)算部估算 費用。如該項簽證內(nèi)容與設(shè)計相關(guān)（建筑效果或規(guī)劃設(shè)計等） ，在費用估算前，須由設(shè)計 部確認(rèn)。預(yù)算部估算費用并判定造成該項簽證的原因后，依照權(quán)限規(guī)定由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核 并決定是否實施此項變更。對確定實施的現(xiàn)場簽證工作，由工程部填寫現(xiàn)場簽證單 （詳見附件八），經(jīng)相關(guān) 單位（通常為建設(shè)方、監(jiān)理、總承包方及或分包方）簽字后，下發(fā)施工方、監(jiān)理和所屬內(nèi)，公司預(yù)算部，并安排實施。同時書面要求施工方在接到“現(xiàn)場簽證單”后 三個工作日 將相關(guān)報價提交所屬公司預(yù)算部審核。預(yù)算部每月將此類現(xiàn)場簽證費用的審批和執(zhí)行情況進(jìn)行匯總，于月底前

10、報所屬公司 領(lǐng)導(dǎo)和集團成本管理中心備案。、工作時限要求：設(shè)計部確認(rèn)簽證內(nèi)容在設(shè)計上可行的時限： 1個工作日 ；預(yù)算部估算簽證費用及原因分類的時限： 2個工作日 ；工程部經(jīng)理審批的時限： 1 個工作日；所屬公司領(lǐng)導(dǎo)審批的時限： 1個工作日 。第十六條 所屬公司工程部和預(yù)算部必須各自保存一份完整的、 所有與洽商變更、 場簽證有關(guān)的文件、資料和圖紙，二者應(yīng)互為備份。第十七條 所屬公司預(yù)算部必須按照 工程洽商變更臺帳表（以下簡稱臺帳表）、市政見附件十）的格式建立臺帳表，同時要求所有施工單位以同樣的形式建立臺帳表。建立 臺帳表的范圍應(yīng)包括但不限于土建工程、精裝修工程、機電工程（如單獨發(fā)包時） 工程、園林

11、綠化工程等。開發(fā)項目的各個開發(fā)周期內(nèi)的每一份施工合同必須建立相對應(yīng) 的臺帳表。所屬公司預(yù)算部必須在收到洽商變更文件后立即將其記錄在“臺帳表”中，并開始 按照本辦法的有關(guān)規(guī)定跟蹤每一份洽商變更的執(zhí)行情況和價格審核情況。合同執(zhí)行過程 中，每個月月底之前，安排相關(guān)預(yù)算人員與施工單位核對“臺帳表”中各項洽商變更的 情況，如發(fā)生雙方存在不一致的情況時，應(yīng)在 一周 之內(nèi)解決并達(dá)成一致。第十八條 所屬公司預(yù)算部要做到“當(dāng)月洽商下月審結(jié)” ，即每月發(fā)出的洽商變更， 必須在下月月底前完成審核，同時雙方相關(guān)授權(quán)代表簽字認(rèn)可。絕對不允許將洽商變更 拖至工程結(jié)算時才進(jìn)行解決的情況發(fā)生，否則將追究所屬公司總經(jīng)理和主管副

12、總經(jīng)理的 責(zé)任。第十九條 所屬公司各相關(guān)工作人員應(yīng)對“設(shè)計變更評估單”和“現(xiàn)場簽證費用及原 因評估單”中涉及的費用金額實行嚴(yán)格的保密，不得向施工單位透露任何價格信息。第五章 竣工結(jié)算第二十條 工程全部竣工并驗收合格后， 所屬公司預(yù)算部開始進(jìn)行竣工結(jié)算工作。 結(jié) 算以每一份合同為單位進(jìn)行，各項合同結(jié)算所必須具備的資料應(yīng)包含但不僅限于以下內(nèi) 容：、招標(biāo)文件和投標(biāo)文件；材料設(shè)、合同文件（包括合同條款、合同協(xié)議書、補充條款等）三、確定合同價格的文件（包括經(jīng)雙方確認(rèn)的合同預(yù)算書或工程量清單表、 備價格清單，中標(biāo)人的價格承諾書等） ；四、經(jīng)甲方（即開發(fā)商）審批的所有工程洽商變更、現(xiàn)場簽證及其相應(yīng)的價格文件

13、；五、工程洽商變更臺帳表；六、經(jīng)甲方（即開發(fā)商）審批的、合同中的暫定項目或材料設(shè)備價格文件；七、工程竣工驗收資料（整改項目清單中應(yīng)明確相關(guān)責(zé)任單位）八、工程施工過程中，施工單位因工期或質(zhì)量未達(dá)到要求而受到經(jīng)濟處罰的相關(guān)文 件；九、施工圖紙和相應(yīng)的修改圖紙；十、甲供、甲指材料設(shè)備供貨合同及相關(guān)采購管理協(xié)議書；十一、甲供、甲指材料設(shè)備接受和驗貨的文件及出入庫登記表等文件；十二、與結(jié)算有關(guān)的合同雙方往來函件；十三、其它與結(jié)算有關(guān)的、經(jīng)合同雙方確認(rèn)的協(xié)議、會議紀(jì)要或備忘錄。附件九）。第二十一條 工程竣工結(jié)算辦理的工作流程詳見工程結(jié)算工作流程圖7第二十二條 預(yù)算部在核對施工單位報審的結(jié)算資料時， 要嚴(yán)格

14、把關(guān)， 對于未按要求提交的或簽字手續(xù)不全的文件一律退回施工單位，并要求其在限期內(nèi)補充。如在規(guī)定時間內(nèi)，施工單位未能提供完備有效的結(jié)算文件，則不予考慮該部分結(jié)算內(nèi)容。第二十三條 預(yù)算部確認(rèn)施工單位所報結(jié)算資料完備并與我方資料一致后， 進(jìn)行結(jié)算價的審核工作，包括與施工單位的預(yù)算人員進(jìn)行初步的價格核對。完成初步核對后，匯總相關(guān)資料報所屬公司主管副總經(jīng)理審核，以形成完整的結(jié)算初審報告，按本辦法附件九中規(guī)定的程序上報集團成本管理中心進(jìn)行復(fù)審。第二十四條 集團進(jìn)行復(fù)審的工程包括但不限于總包施工合同包括土建、市政、園林綠化等）、精裝修工程、門窗工程、機電安裝（如單獨發(fā)包時）、初步結(jié)算金額在 300萬元以上的

15、工程以及初步結(jié)算額在 300 萬元以下（含 300萬元）但超出合同總價 5%的工程。第二十五條 不需要集團復(fù)審的分項工程結(jié)算， 預(yù)算部完成核對并填寫 工程結(jié)算書格式由所屬公司自定）后，提交所屬公司主管副總經(jīng)理審核。 “工程結(jié)算書”最終由所屬公司總經(jīng)理簽字生效，并報集團備案。第二十六條 集團進(jìn)行復(fù)審的工程結(jié)算， 集團將提出復(fù)審意見， 由所屬公司預(yù)算部與施工單位進(jìn)一步核對及確認(rèn)。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)與施工單位談判后確認(rèn)的結(jié)算價，報集團總裁及董事長批準(zhǔn)。所屬公司預(yù)算部按照集團批準(zhǔn)的結(jié)算價填寫“工程結(jié)算書”，由所屬公司總經(jīng)理簽字生效，并報集團備案。第二十七條 完成每一份合同結(jié)算后， 所屬公司預(yù)算部應(yīng)立即整理出完整的結(jié)算資料交所屬公司檔案室存檔。任何文件的丟失或資料不完整，預(yù)算部均應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。第二十八條 所屬公司預(yù)算部工作人員必須具備良好的職業(yè)操守、 嚴(yán)格遵守有關(guān)保密制度。工程結(jié)算