下梅林舊改項(xiàng)目商業(yè)定位及規(guī)劃建議

1、下梅林舊改項(xiàng)目商業(yè)定位及規(guī)劃建議下梅林舊改項(xiàng)目商業(yè)定位及規(guī)劃建議二零零九年四月hcm華瑞商業(yè)顧問機(jī)構(gòu)項(xiàng)目位置邏輯思維示意：交通條件分析片區(qū)人口統(tǒng)計(jì)片區(qū)消費(fèi)特征區(qū)域商業(yè)格局及現(xiàn)狀地塊商業(yè)價(jià)值判斷項(xiàng)目核心片區(qū)規(guī)劃a.市場(chǎng)分析b.商業(yè)規(guī)模判斷區(qū)域規(guī)劃影響項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析商業(yè)屬性分析c.商業(yè)定位市場(chǎng)定位功能定位消費(fèi)群定位戰(zhàn)略合作伙伴的引進(jìn)d.商業(yè)規(guī)劃商業(yè)概念規(guī)劃整體布局規(guī)劃片區(qū)典型商業(yè)調(diào)研商業(yè)規(guī)模發(fā)展方向項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合總結(jié)分析*a. 市場(chǎng)分析項(xiàng)目位置交通條件分析片區(qū)人口統(tǒng)計(jì)區(qū)域商業(yè)格局及現(xiàn)狀項(xiàng)目核心片區(qū)規(guī)劃片區(qū)消費(fèi)水平片區(qū)典型商業(yè)調(diào)研*項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于梅林一村，東西分別與梅華路和梅林路相臨，南靠

2、北環(huán)大道，被其隔離了福田中心區(qū)的聯(lián)系，區(qū)位相對(duì)獨(dú)立。（但若北環(huán)大道改為市政主干道，則其對(duì)人流的阻攔將得到一定的緩解）項(xiàng)目周邊居住氛圍濃厚，但位于梅林片區(qū)核心商圈的邊緣，商業(yè)氛圍淡薄。*北環(huán)大道新洲路梅林路彩田路梅華路梅麗路中康路凱豐路梅山路本項(xiàng)目備注：有關(guān)北環(huán)大道，政府提出將該道路級(jí)別改為城市主干道266m交通條件分析道路級(jí)別備注北環(huán)大道城市快速路主道雙向8車道，兩側(cè)分別2、3車道輔導(dǎo)新洲路城市主干道主道雙向7車道，兩側(cè)各有2車道輔道梅麗路城市次干道雙向8車道（僅區(qū)內(nèi)段）梅林路城市次干道雙向4車道梅華路城市次干道雙向4車道*交通條件分析bcac.從北環(huán)大道上到達(dá)項(xiàng)目的最近輔道b.從北環(huán)大道南側(cè)

3、到達(dá)項(xiàng)目的最近地下通道a.從北環(huán)大道南側(cè)到達(dá)本項(xiàng)目的最近天橋天橋地下通道輔道*交通條件分析項(xiàng)目四面臨街，對(duì)外交通便利，昭示性較強(qiáng)；由于與項(xiàng)目緊鄰的北環(huán)大道是封閉的快速主干道，故對(duì)道路兩側(cè)的阻隔性較強(qiáng)，使項(xiàng)目變成自然人流的端點(diǎn)位置，但車輛流通性相對(duì)較強(qiáng)；另外，據(jù)說政府將對(duì)北環(huán)大道進(jìn)行改造，成為城市主干道，這樣可降低北環(huán)大道對(duì)項(xiàng)目的影響；總之，如何屏蔽北環(huán)大道對(duì)項(xiàng)目帶來的劣勢(shì)，充分利用臨北環(huán)大道的良好昭示性的優(yōu)勢(shì)是解決項(xiàng)目的關(guān)鍵問題之一。*片區(qū)人口統(tǒng)計(jì)1.5km半徑內(nèi)名稱戶數(shù)名稱戶數(shù)梅林一村約7800戶梅林二村約3000戶梅林三村約4000梅林四村約5500戶梅山苑約3000戶尚書苑約744戶通業(yè)

4、花園約750戶碧云天約470戶潤華苑約250戶福興花園約700戶林海山莊約400戶潤裕苑約112戶金梅花園約150戶新世界家園約1000戶碧荔花園約1050戶深圳邊防分局住宅區(qū)約400戶碧華庭居約600戶高達(dá)苑約112戶鴻浩閣約200戶寶翠居約200戶疊翠居約150戶文偉閣約150戶梅林苑約260戶 核心商圈：步行15分鐘范圍內(nèi)，半徑1.5公里范圍內(nèi)，由梅林路、梅村路、北環(huán)大道合圍而成的長方地帶及周圍區(qū)域，包括有住宅小區(qū)有：以上合計(jì)住戶約35000戶，人口近18萬；另外，該范圍內(nèi)的主要自然村落有：下梅林村、上梅林村、圍面村、河背村（常住人口近10萬多），加上長期居住梅林片區(qū)的暫住人口約12萬，

5、合計(jì)共約40萬人口。數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研、區(qū)規(guī)劃局及搜房網(wǎng)，僅供參考*片區(qū)人口統(tǒng)計(jì)600m半徑內(nèi)北環(huán)大道新洲路梅林路梅華路梅麗路梅山路梅林一村下梅林村尚書苑通業(yè)花園碧云天項(xiàng)目名稱建筑面積()戶數(shù)(戶）人口（人）商業(yè)情況梅林一村80萬6840約4萬家樂福成熟商業(yè)片區(qū)尚書苑5.59萬744約3000梅林商業(yè)街1.3萬平米碧云天4.17萬460約1800配套底商通業(yè)花園2.44萬200約800無下梅林村（現(xiàn)狀）133萬139167.62萬配套底商，零散分布下梅林村（改造后規(guī)劃）165.7萬約18411約6萬約5.85萬純商業(yè)合計(jì)（據(jù)現(xiàn)狀計(jì)算）約225萬22160121800僅有一成熟商業(yè)中心本項(xiàng)目項(xiàng)目

6、核心片區(qū)600m半徑內(nèi)，聚集12萬余人口。數(shù)據(jù)來源：實(shí)地調(diào)研、區(qū)規(guī)劃局及搜房網(wǎng)，僅供參考*片區(qū)消費(fèi)特征分析目前區(qū)內(nèi)房價(jià)多為1300016000元，租金亦相對(duì)較高，故從房屋售價(jià)和租金上可判斷片區(qū)居民（業(yè)主和租客）整體收入不低。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，片區(qū)擁有40萬人口，其中有8萬人是公務(wù)員，平均年齡只有35歲，60以上擁有大專以上文化，月收入在5000元以上，商圈擁有極大的消費(fèi)潛力。由于目前梅林主要有以家樂福為中心的日常消費(fèi)商圈，和以新世界百貨為中心的百貨購物商圈，以及沿梅林路分布的零星商業(yè)街鋪，業(yè)態(tài)相對(duì)單一，不能滿足梅林居民消費(fèi)。根據(jù)實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，梅林片區(qū)的很多居民有跨區(qū)域消費(fèi)的習(xí)慣，多數(shù)前往華強(qiáng)北、萬

7、象城、東門等區(qū)域消費(fèi)。注：以上數(shù)據(jù)來自實(shí)地調(diào)研及官方網(wǎng)站*區(qū)域商業(yè)格局及現(xiàn)狀項(xiàng)目片區(qū)已形成一定影響力的商業(yè)有梅林購物中心、梅林商業(yè)步行街、新世界百貨及天虹商場(chǎng)；項(xiàng)目1.5km半徑范圍內(nèi)主要商業(yè)為梅林購物中心及梅林商業(yè)步行街；周邊以零散配套為主，而緊鄰項(xiàng)目的碧云天社區(qū)商業(yè)主要配套、汽修為主，目前經(jīng)營良好。本項(xiàng)目距梅林商業(yè)步行街200m 距家樂福600m 距新世界1.5km 距天虹百貨2.5km*片區(qū)典型商業(yè)調(diào)研梅林購物中心*片區(qū)典型商業(yè)調(diào)研梅林購物中心梅林購物中心立面示意圖1f2f1f2f*片區(qū)典型商業(yè)調(diào)研梅林購物中心*片區(qū)典型商業(yè)調(diào)研梅林購物中心*片區(qū)典型商業(yè)調(diào)研梅林購物中心 小 結(jié)：梅林購物

8、中心目前是梅林區(qū)域經(jīng)營最好商業(yè)旺地，主要是因?yàn)榧覙犯５膸?dòng)，提升了周邊焦點(diǎn)店的商業(yè)價(jià)值，另外，家樂福也帶動(dòng)了下梅林周邊及其他社區(qū)和梅林路兩側(cè)的街鋪，形成下梅林商業(yè)中心的地位；家樂福周邊的街鋪業(yè)態(tài)主要有美容美體、生活家居、服裝、建材、餐飲、服務(wù)配套等，而美容、餐飲、生活家居類業(yè)態(tài)比例較大，經(jīng)營較好；表明梅林一村居民收入相對(duì)較高并較為注重生活的質(zhì)量。 *片區(qū)典型商業(yè)調(diào)研梅林商業(yè)步行街*片區(qū)典型商業(yè)調(diào)研梅林商業(yè)步行街商場(chǎng)入口福春園大酒樓國 美itat1f平面圖2f平面圖服務(wù)配套*片區(qū)典型商業(yè)調(diào)研梅林商業(yè)步行街 小 結(jié)：梅林商業(yè)步行街定位以購物、餐飲、家電為主，一樓全部銷售，除街鋪外內(nèi)鋪整租給itat

9、，但目前內(nèi)鋪經(jīng)營較差；受家樂福、梅林購物廣場(chǎng)的影響，借助于該項(xiàng)目1萬平米的大型門前廣場(chǎng)，項(xiàng)目片區(qū)人流量相對(duì)較大，商業(yè)氛圍濃厚；梅林商業(yè)步行街西面緊鄰10萬平米的福田農(nóng)批市場(chǎng)，但其消費(fèi)群體與梅林商業(yè)步行街的消費(fèi)群定位不甚相符，兩項(xiàng)目共享人流不多。*片區(qū)典型商業(yè)調(diào)研新世界百貨*片區(qū)典型商業(yè)調(diào)研新世界百貨*片區(qū)典型商業(yè)調(diào)研新世界百貨*片區(qū)典型商業(yè)調(diào)研新世界百貨*位于梅村路和梅華路交匯處的新世界百貨逐漸形成上梅林區(qū)域的商業(yè)繁華區(qū)，為該區(qū)域內(nèi)形象檔次相對(duì)比較好的賣場(chǎng)，周邊多種商業(yè)業(yè)態(tài)，但檔次參差不齊；該項(xiàng)目周邊人車流量較大，餐飲和休閑娛樂行業(yè)發(fā)達(dá)，主要針對(duì)中低消費(fèi)人群，普遍經(jīng)營狀況較好；新世界百貨1-3

10、樓有蘇寧電器約1800平米，1層由屈臣氏、皮具精品、美容化妝品、協(xié)亨手機(jī)連鎖組成；二層主營女裝、內(nèi)衣、兒童、床上用品；三層主要為男裝、運(yùn)動(dòng)、休閑等，主要針對(duì)中檔消費(fèi)人群。片區(qū)典型商業(yè)調(diào)研新世界百貨*片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀總結(jié)分析從整體上看，梅林人口密集、消費(fèi)力強(qiáng)勁，但整體商業(yè)較為分散、業(yè)態(tài)單一，缺乏真正意義上的、形象檔次較高的商業(yè)中心、購物中心，現(xiàn)有商業(yè)不能滿足片區(qū)消費(fèi)人群，導(dǎo)致消費(fèi)群外流嚴(yán)重；本項(xiàng)目周邊擁有10萬消費(fèi)群體，但主要集中在項(xiàng)目北面，而項(xiàng)目南面隔北環(huán)大道的自然人流相對(duì)較難到達(dá)；項(xiàng)目片區(qū)600m以內(nèi)擁有以家樂福為主力店的梅林購物中心及梅林商業(yè)步行街，且其經(jīng)營較好，本項(xiàng)目應(yīng)避免與其正面競(jìng)爭(zhēng)，要打

11、造自己的主題特色；家樂福旁邊的焦點(diǎn)店有著50%比例的餐飲業(yè)態(tài)，而且梅華路有很多餐飲業(yè)態(tài)街鋪經(jīng)營較好，說明在梅林片區(qū)餐飲業(yè)的需求很大；與項(xiàng)目隔梅林路相望的碧云天社區(qū)其底商除社區(qū)配套外擁有洗車行、駕駛培訓(xùn)公司等，目前經(jīng)營良好；另外本項(xiàng)目在拆遷之前經(jīng)營業(yè)態(tài)以汽車美容為主且經(jīng)營較好，說明項(xiàng)目自身擁有與汽車養(yǎng)護(hù)相關(guān)的市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)。*項(xiàng)目核心片區(qū)規(guī)劃規(guī)劃范圍規(guī)劃用地被北環(huán)大道分為南北兩部分，西臨梅林路、景田路，東至梅中路、新洲路規(guī)劃面積133.83萬平方米人口現(xiàn)狀：7.62萬人；規(guī)劃后：5.56.6萬人功能定位福田區(qū)次區(qū)級(jí)公共服務(wù)中心，以居住和商業(yè)為主的綜合社區(qū)本項(xiàng)目規(guī)劃范圍梅林路梅中路新洲路北環(huán)大道景田

12、路*項(xiàng)目核心片區(qū)規(guī)劃 下梅林舊改片區(qū)內(nèi)僅有我們綠景集團(tuán)項(xiàng)目基本拆平，其他地塊目前以農(nóng)民房為主，拆遷難度較高，故本項(xiàng)目具有搶占市場(chǎng)先機(jī)的機(jī)會(huì)。*b. 商業(yè)規(guī)模判斷地塊商業(yè)價(jià)值判斷區(qū)域規(guī)劃影響項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析商業(yè)屬性分析商業(yè)規(guī)模發(fā)展方向項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合總結(jié)分析*商業(yè)屬性分析項(xiàng)目指標(biāo)下梅林舊改項(xiàng)目北地塊南地塊合計(jì)用地面積（）519627153 32349總建筑面積（）33800186200220000其中住宅建筑面積/29800175200205000商業(yè)建筑面積/4000750011500配套設(shè)施建筑面積/035003500容積率6.86.86.8建筑密度454545建筑限高（m）100100

13、100居住戶數(shù)（戶）29817522050居住人口（人）95056006550停車位（個(gè)）20011001300其中配建停車位/個(gè)135745880公共停車位/個(gè)65365430沿北環(huán)臨街面約269.2m266m注：以上指標(biāo)摘自政府專項(xiàng)規(guī)劃*通過對(duì)深圳的多個(gè)知名社區(qū)的商業(yè)進(jìn)行研究歸類，可概括分為三種類型，如下表所示： 類型案例住宅面積/商業(yè)面積/商住比例商住比主要區(qū)間本項(xiàng)目的商業(yè)面積區(qū)間值/外向型綠景新美域150,84519,201 12.73%5151025030750美麗365花園180,000 20,000 11.11%錦繡江南470,000 42,0008.94%海濱廣場(chǎng)520,000

14、 20,0005.88%招商海月花園340,000 30,0005.77%中間型陽光棕櫚園370,000 14,3003.86%25410010250蔚藍(lán)海岸550,000 16,0002.91%內(nèi)向型萬科四季花城520,000 7,7001.48%24100祈福新邨1,980,000 20,0001.01%風(fēng)和日麗305,749 2,0000.65%皇御苑935,000 6,0000.64%星河灣1,120,000 5,0000.42%商業(yè)屬性分析商業(yè)屬性研究注：以上項(xiàng)目商業(yè)面積區(qū)間值是按照項(xiàng)目的住宅面積20500 乘以商住比例計(jì)算而得。結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際位置及周邊自然人流量較少的情況，初步判斷

15、本項(xiàng)目商業(yè)屬性可規(guī)劃為內(nèi)向型或外向型兩種方向，即要么體量較小僅服務(wù)于本社區(qū)居民的日常生活需求，要么將規(guī)模做大以滿足片區(qū)居民的生活所需，做成社區(qū)型購物中心。*地塊商業(yè)價(jià)值分析a臨北環(huán)大道，昭示性佳、展示面廣與商業(yè)梅林商業(yè)步行街相接，人流量相對(duì)較大靠近北環(huán)，但臨農(nóng)民房環(huán)境較差緊鄰農(nóng)民房，且對(duì)外昭示性較差bcd臨街面短，昭示性差，相對(duì)商業(yè)價(jià)值不高e北 環(huán) 大 道梅 林 路梅 華 路abdce 關(guān)鍵詞：臨街面、昭示性、交通條件 商業(yè)價(jià)值評(píng)判：abc d e 故建議盡可能將商業(yè)規(guī)劃至商業(yè)價(jià)值相對(duì)較高的大地塊，從而最大化挖掘項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值。*區(qū)域規(guī)劃影響 從市政規(guī)劃上看，商業(yè)重點(diǎn)并不是本項(xiàng)目，而是距本項(xiàng)

16、目僅有百米之隔的地塊，且其商業(yè)規(guī)劃總體為24.74萬平米（如上圖紅圈所示），若其能根據(jù)市政規(guī)劃按時(shí)順利完成，則必將對(duì)我們項(xiàng)目形成一定的威脅。故本項(xiàng)目無論從規(guī)模還是定位都應(yīng)慎重考慮。*競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析類型項(xiàng)目名稱商業(yè)體量/ 距本項(xiàng)目距離商業(yè)定位或形態(tài)已有商業(yè)梅林商業(yè)步行街1.3萬200m集中商業(yè)，百貨服務(wù)配套電器梅林家樂福1.5萬600m大型品牌超市餐飲服務(wù)配套新世界百貨0.9萬1500m百貨個(gè)人護(hù)理電器天虹商場(chǎng)2.2萬2500m百貨潛在對(duì)手市政規(guī)劃24.74萬100m 從表中可以看出，已有商業(yè)規(guī)模相對(duì)不是很大，且其特色并不明顯，本項(xiàng)目可以從定位上與其差異、形成特色化，避免正面競(jìng)爭(zhēng)。但市政規(guī)劃距本項(xiàng)

17、目僅百米之隔的舊改項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模龐大，這需要本項(xiàng)目有超前意識(shí)的商業(yè)規(guī)劃。*項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合 從上述競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，為避免正面競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目盡可能采取“補(bǔ)缺功能業(yè)態(tài)”的方法，即項(xiàng)目引進(jìn)片區(qū)稀缺業(yè)態(tài)、受消費(fèi)群喜歡或片區(qū)消費(fèi)群跨區(qū)域消費(fèi)的各種業(yè)態(tài)。且在品牌和檔次上應(yīng)有一定的提升。初步判斷如下：業(yè)態(tài)品牌超市時(shí)尚購物運(yùn)動(dòng)超市電影院品牌餐飲親子樂園美容館主題培訓(xùn)其他合計(jì)需求面積/ 1萬400040004000600060050050010003.06萬目標(biāo)商家吉之島華潤萬家品牌服裝鞋帽精品迪卡儂大地院線西湖春天湘鄂情湘江老廚避風(fēng)堂天線寶寶兒童樂園瑪莎纖體夢(mèng)園皇宮物質(zhì)生活書吧服務(wù)配套、*項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)類型特征銷售快速

18、回籠資金，項(xiàng)目品牌形象難以保障。租賃長期持有、經(jīng)營獲利，增強(qiáng)公司的融資能力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力；引進(jìn)大型品牌主力店亦可提升住宅價(jià)值。根據(jù)上述兩種目標(biāo)的特征，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)?？煞謩e采用內(nèi)向型和外向型的方式即：類型解決方式規(guī)模范圍備注銷售內(nèi)向型不超過4400無論哪種方式都基本解決本社區(qū)居民的日常生活需求租賃外向型3萬平米左右*總結(jié)分析出發(fā)點(diǎn)結(jié)論商業(yè)屬性分析內(nèi)向型：4400外向型：1025030750地塊商業(yè)價(jià)值判斷盡可能將商業(yè)規(guī)劃在商業(yè)價(jià)值相對(duì)較高的大地塊上區(qū)域規(guī)劃影響緊臨項(xiàng)目的地塊規(guī)劃有大量商業(yè)，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃需謹(jǐn)慎競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析針對(duì)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目需要有差異化、特色化經(jīng)營針對(duì)未來潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目需要有超前規(guī)劃的意識(shí)

19、項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合約3.06萬項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)銷售，短期內(nèi)回籠資金：不超過4400平米租賃，獲取長期收益：3萬平米左右*商業(yè)規(guī)模發(fā)展方向判斷發(fā)展方向保守路線樂觀路線面積預(yù)估400030000租售方式銷售為主自留招商，長期經(jīng)營商業(yè)功能純粹的社區(qū)配套，滿足居民日常生活需求社區(qū)型購物中心，滿足片區(qū)居民日常購物、餐飲、休閑、娛樂一站式shopping mall商業(yè)布局一層商業(yè)街鋪，采用10m進(jìn)深集中商業(yè)，且盡可能分布在大地塊特點(diǎn)短期內(nèi)快速回籠資金，避免日后長期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)長期收益，特別是運(yùn)營成功后對(duì)綠景品牌有較高的提升根據(jù)以上總結(jié)分析，初步判斷項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模發(fā)展方向如下：注：以上數(shù)據(jù)及發(fā)展方向僅為對(duì)項(xiàng)目的初步判斷，僅

20、供探討，有待深化研究*c. 商業(yè)定位市場(chǎng)定位功能定位消費(fèi)群定位戰(zhàn)略合作伙伴的引進(jìn)*市場(chǎng)定位 位于核心商圈的邊緣 項(xiàng)目位于梅林核心商圈的邊緣，且從規(guī)模上不具備明顯優(yōu)勢(shì)，故需要有特色化、片區(qū)獨(dú)有的商業(yè)模式或商戶組合來吸引消費(fèi)者。 另外，項(xiàng)目拆遷前為片區(qū)內(nèi)唯一的汽修、汽配場(chǎng)地，且目前項(xiàng)目附近街鋪汽配店經(jīng)營較好，即項(xiàng)目具有與汽車相關(guān)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 緊鄰北環(huán)大道 項(xiàng)目南面緊鄰北環(huán)大道，使項(xiàng)目成為片區(qū)自然人流的端點(diǎn)，故需引進(jìn)目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)或有利于行車到達(dá)消費(fèi)的業(yè)態(tài)，從而可規(guī)避北環(huán)大道阻礙人流的劣勢(shì)、突出車輛易達(dá)性的優(yōu)勢(shì)。 高消費(fèi)群體，品牌商家支持 項(xiàng)目周邊500m范圍內(nèi)，有10多萬消費(fèi)人群，其中有眾多政府公

21、務(wù)員、教師、律師等高尚消費(fèi)群體，片區(qū)人口普遍素質(zhì)較高，對(duì)消費(fèi)環(huán)境有一定的要求。 商家形象較好、對(duì)交通易達(dá)性要求較高的kfc汽車餐廳、迪卡儂運(yùn)動(dòng)超市等品牌商家對(duì)本項(xiàng)目的意向較強(qiáng)。 對(duì)商業(yè)規(guī)模的判斷 結(jié)合前節(jié)對(duì)商業(yè)規(guī)模的分析判斷，項(xiàng)目保守路線商業(yè)規(guī)模不超過4400平米；樂觀路線商業(yè)超過3萬平米；以及由此引起的商業(yè)功能定位。定位依據(jù)*片區(qū)內(nèi)首個(gè)品牌形象較好，汽車一族易達(dá)的 汽車美容、汽車裝潢，打造成區(qū)域汽車養(yǎng)護(hù)一條龍服務(wù)思考點(diǎn)：充分利用北環(huán)大道的車流量較大、車輛易達(dá)的優(yōu)勢(shì)，最小化其對(duì)人流的阻礙的影響，發(fā)展方向?yàn)榕c車相關(guān)（即車易達(dá)或滿足車友自身）的功能業(yè)態(tài)；引入片區(qū)稀缺業(yè)種、目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，引導(dǎo)車流、

22、目標(biāo)消費(fèi)人群到達(dá)；借助于片區(qū)原有汽車養(yǎng)護(hù)行良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，進(jìn)而打造為區(qū)域升級(jí)版的有車一族樂意去或向往到達(dá)的地帶。由于保守路線商業(yè)規(guī)模較小，以銷售為主，故該定位僅作為營銷上的一個(gè)賣點(diǎn)。市場(chǎng)定位保守路線：商業(yè)規(guī)模不超過4400*將現(xiàn)代“一站式”購物中心理念與品質(zhì)生活融為一體，打造成梅林標(biāo)桿型商業(yè)梅林首個(gè)體驗(yàn)式社區(qū)型購物中心！一個(gè)具有標(biāo)志性、引領(lǐng)性、品牌性的商業(yè)“模塊” 市場(chǎng)定位樂觀路線：商業(yè)規(guī)模超過3萬注：如果目前商業(yè)體量11500 不能調(diào)整，且布局相對(duì)集中、滿足相應(yīng)商戶的物業(yè)需求，那么亦可采用該定位方向，形成主力店及多個(gè)次主力店的組合。*功能定位方向一：汽車養(yǎng)護(hù)一條龍方向二：社區(qū)型購物中心品牌餐

23、飲配件、維修特色購物汽車美容休閑飾品、裝潢以社區(qū)配套為基礎(chǔ)*消費(fèi)群定位經(jīng)過北環(huán)大道有車一族游離群體。到項(xiàng)目區(qū)域出差辦公、旅游的隨機(jī)消費(fèi)群體。區(qū)域居民40多萬人口中的公務(wù)員、私企業(yè)主、教師等高尚消費(fèi)群體。其他區(qū)域到本項(xiàng)目消費(fèi)的目的性消費(fèi)群體。整體消費(fèi)群特征：追求品質(zhì)生活、時(shí)尚、現(xiàn)代、個(gè)性、情調(diào)。* 針對(duì)項(xiàng)目位置的特殊性，本次對(duì)多個(gè)主力商家進(jìn)行訪談，但因項(xiàng)目工期時(shí)間截點(diǎn)較早，所以目前較有意向的商家是對(duì)建筑需求較嚴(yán)格、最好臨主干道的jusco、kfc汽車餐廳及品牌運(yùn)動(dòng)超市迪卡儂。商家意向訪談內(nèi)容jusco有意向kfc汽車餐廳有意向臨北環(huán)大道位置較合適，以便車輛直接進(jìn)入，需求實(shí)用面積在350-500平

24、米之間，圍繞餐廳周邊需有環(huán)形車道。迪卡儂有意向臨北環(huán)主干道，且要求有較好的展示面。需求實(shí)用面積為4000平米。戰(zhàn)略合作伙伴的引進(jìn)*戰(zhàn)略合作伙伴的引進(jìn)吉之島*嚴(yán)格的kfcdt店建筑主體相對(duì)獨(dú)立kfcdt店的特殊設(shè)置：一個(gè)點(diǎn)餐窗口、一個(gè)取餐窗口;設(shè)置封閉的點(diǎn)餐車道；車道入口于點(diǎn)餐口間距離不少于3輛車的車距，防止高峰時(shí)段點(diǎn)餐排隊(duì)車輛影響其他車輛的正常行駛；點(diǎn)餐、取餐窗口間不少于2-3輛的車距，以確保營運(yùn)人員有足夠的時(shí)間配餐；取餐口前需設(shè)置等候車位；金地梅隴鎮(zhèn)kfcdt店廈門特色kfcdt店（廟宇式）戰(zhàn)略合作伙伴的引進(jìn)kfcdt* 法國迪卡儂集團(tuán)由米歇爾 - 勒克萊爾先生于1976年在法國創(chuàng)立，專業(yè)從

25、事運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和銷售。 目前迪卡儂集團(tuán)在全球18個(gè)國家建立了生產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，截至2008年8月末在全球13個(gè)國家開設(shè)了430家自助式大型運(yùn)動(dòng)用品商場(chǎng)， 在中國已經(jīng)成功開設(shè)了18家專業(yè)運(yùn)動(dòng)品商場(chǎng)，其中上海6家，北京3家，深圳2家、廣州、大連、南京、成都、青島、杭州、無錫各一家，均獲得了超出預(yù)想的良好經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，受到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС趾彤?dāng)?shù)孛癖姷臒崃覛g迎。 集團(tuán)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)分兩大塊： 一.自有品牌的研究、設(shè)計(jì)和生產(chǎn) 迪卡儂集團(tuán)擁有法國第二大的產(chǎn)品研發(fā)中心（僅次于雷諾汽車），全球共有運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品實(shí)驗(yàn)室60個(gè)，設(shè)計(jì)工程師每年進(jìn)行3500余種運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品的開發(fā)。 二.運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品的專業(yè)銷售 迪卡儂商場(chǎng)

26、主要為自助式大型運(yùn)動(dòng)品專業(yè)商場(chǎng)形式，每家商場(chǎng)平均提供60余個(gè)品種、35000個(gè)編號(hào)的運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品。 戰(zhàn)略合作伙伴的引進(jìn)迪卡儂簡(jiǎn)介：*世界排名第一的體育用品零售商的品牌號(hào)召力；專業(yè)運(yùn)動(dòng)超市商業(yè)業(yè)態(tài)巨大的市場(chǎng)潛力；良好的聚客效應(yīng)，迪卡儂商場(chǎng)均為區(qū)域型商場(chǎng)，根據(jù)其規(guī)劃，將在梅林及香蜜湖，蓮花片區(qū)只開一家商場(chǎng)；長期、穩(wěn)定而可觀的租金收益；鮮明而整潔的店面形象。戰(zhàn)略合作伙伴的引進(jìn)梅林項(xiàng)目引進(jìn)迪卡儂的主要益處：*1. 標(biāo)準(zhǔn)店組成：商場(chǎng)、停車場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)2. 經(jīng)營面積：4000m2 、8000m2、12000m2 3. 用地面積（適用于單體標(biāo)準(zhǔn)店）：15000m2 - 20000m24. 建筑形式： 單層單體建筑

27、（標(biāo)準(zhǔn)店模式，購地自建或租賃物業(yè)）， 商業(yè)建筑首層物業(yè)（租賃20年）5. 建筑層高：6 m6. 柱間距：10m, 進(jìn)深50 m, 賣場(chǎng)形狀為規(guī)則的矩形，柱子排列均勻整齊7. 地面荷載：600kg/m2, 收貨區(qū)800kg/m2 8. 迪卡儂專用停車位：1個(gè) / 20m2（4000m2?200,8000m2?400）9. 供電：兩路供電2 ? 250kva10. 給水：生活用水日用水量8噸11. 業(yè)主提供空調(diào)系統(tǒng)，確保室內(nèi)溫度：夏季25-28?c；冬季19-23?c 12. 卸貨區(qū)：確保配送車輛進(jìn)出的卸貨通道通暢戰(zhàn)略合作伙伴的引進(jìn)迪卡儂商場(chǎng)基本技術(shù)參數(shù)：*區(qū)域型商店：商圈覆蓋范圍為以商店為中心各

28、個(gè)方向行車20分鐘范圍。目標(biāo)客戶群：城市中等和中高收入人群，有體育和休閑活動(dòng)的時(shí)間和消費(fèi)意愿。核心客戶群：20-45歲的中等或中高收入群體，有規(guī)律的進(jìn)行體育鍛煉。消費(fèi)者年齡、性別覆蓋范圍：嬰兒（6個(gè)月至6歲，男，女），青少年（6歲至16歲，男，女），成年人（16歲以上，男，女）。戰(zhàn)略合作伙伴的引進(jìn)迪卡儂的市場(chǎng)策略概述*戰(zhàn)略合作伙伴的引進(jìn)迪卡儂對(duì)梅林項(xiàng)目的主要關(guān)注點(diǎn)及意向位置項(xiàng)目沿北環(huán)大道的招示性北環(huán)大道連接項(xiàng)目的交通便利性停車位的數(shù)量和停車場(chǎng)到達(dá)商場(chǎng)的便利性*商業(yè)布局規(guī)劃思路整體布局規(guī)劃d. 商業(yè)規(guī)劃*商業(yè)布局規(guī)劃思路在商業(yè)布局上如何體現(xiàn)出項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力？1、品牌主力店具有強(qiáng)大的號(hào)召力。2、尋找差異化、適合項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。3、完善的商業(yè)配套設(shè)施，如停車位、商業(yè)廣 場(chǎng)等設(shè)施。項(xiàng)目所處人流的端點(diǎn)，需要有影響力的商家?guī)?dòng)；片區(qū)商業(yè)以基本生活配套為主，且項(xiàng)目臨北環(huán)大道獨(dú)特位置；項(xiàng)目定位為車輛易達(dá)消費(fèi)地，則需要有完善的停車位、商業(yè)廣場(chǎng)等配套設(shè)施。*商業(yè)布局規(guī)劃思路品牌主力店的作用獨(dú)立店鋪的作用 從商業(yè)運(yùn)作的規(guī)律看，主力店/次主力店一般作為增強(qiáng)商業(yè)擴(kuò)張力、輻射力的關(guān)鍵，起到吸引人流，提升商業(yè)價(jià)值，帶動(dòng)商業(yè)整體經(jīng)營的作用。 另外，本項(xiàng)目中主力店的位置均需具備行車出入便捷的基礎(chǔ)條件。 獨(dú)立店鋪經(jīng)營特點(diǎn)為商家需求面積較小、付租能