2013年房地產(chǎn)開發(fā)全程各階段入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)控制

1、房地產(chǎn)開發(fā)全程各階段入賬票據(jù)處理技巧與風(fēng)險(xiǎn)控制一、當(dāng)前稅收征管環(huán)境與財(cái)務(wù)人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)1、稅收增長(zhǎng)如“脫韁野馬一日千里”2、稅務(wù)稽查正逐漸從“執(zhí)法督查”轉(zhuǎn)為“以抓收入為主”，自查+重點(diǎn)稽查，納稅評(píng)估3、以票控稅，查假票白熱化，發(fā)票是稅務(wù)稽查的突破口，也是企業(yè)稅收管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)2013年全國(guó)稅務(wù)稽查工作要點(diǎn)：查賬、查案、查稅必查票2013年的稽查重點(diǎn)行業(yè)，分別是：指導(dǎo)性檢查項(xiàng)目：房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)；資本交易項(xiàng)目；高收入者個(gè)人所得稅4、要成為一個(gè)稅務(wù)認(rèn)可的財(cái)務(wù)工作者（1）千萬(wàn)不要賣弄你的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)、稅務(wù)知識(shí)，不要表白沒問(wèn)題（2）盡量讓他們找出你的小錯(cuò)誤，比如發(fā)票不正規(guī)等等（3）盡量拖延時(shí)間，承

2、認(rèn)錯(cuò)誤（4）裝傻充愣，推三阻四（5）別忘了倒開水讓人家喝（6）稽查是有任務(wù)的，配合稽查人員完成任務(wù)5、財(cái)務(wù)工作者本身：（1）學(xué)會(huì)用稅收的思維方式解決經(jīng)營(yíng)問(wèn)題；賬表做到“不管你信不信，反正審計(jì)/稽查當(dāng)時(shí)信”（2）稅收政策的運(yùn)用要在行政機(jī)關(guān)容忍的范圍內(nèi)；（3）理論與實(shí)際有差異，稅收政策的運(yùn)用注意合法與合理的結(jié)合，角度不同，結(jié)論不同；（4）知道處理程序比明白實(shí)體規(guī)定更重要，程序是解決實(shí)體問(wèn)題最有效武器；（5）掌握“法無(wú)授權(quán)即禁止”，是規(guī)避執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)的保障，也是應(yīng)對(duì)稽查的關(guān)鍵（6）具體經(jīng)辦人員決定成敗，不是財(cái)務(wù)太無(wú)能，而是稅法太狡猾（7）涉稅問(wèn)題不是可以隨意咨詢的財(cái)務(wù)撥打12366引發(fā)的補(bǔ)稅（8）不符合

3、法律規(guī)定的稅收籌劃，無(wú)論是地方政府怎樣支持支持，地方官員如何保證，都不能阻止稅務(wù)機(jī)關(guān)的查處。6、總結(jié)：（1）發(fā)票，你心中永遠(yuǎn)的痛，忠告：與假票徹底分手吧（2）股權(quán)交易，你的達(dá)摩克利斯之劍（3）利潤(rùn)大戶，hold住查與不查、稅款都在那里，不增不減；來(lái)與不來(lái)，財(cái)務(wù)都在那里，不卑不亢；嚴(yán)稽查，你永遠(yuǎn)都不知道下一個(gè)倒霉的會(huì)是誰(shuí)！7、刑法修正案（七）201條：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處三年以下有期徒刑；有第一款行為，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責(zé)任；五年內(nèi)受罰或二次以上行政

4、處罰的除外 8、稅收征收管理法六十三條：納稅人偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。9、刑法修正案（八）第205條：虛開本法第205條規(guī)定以外的其他發(fā)票，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金；單位犯前款罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰。財(cái)務(wù)人員的涉稅風(fēng)險(xiǎn)1：虛開發(fā)票、非法出售增值稅專用發(fā)票罪、非法購(gòu)買增值稅專用發(fā)票、購(gòu)買偽造的增值稅專用發(fā)票罪

5、、非法出售發(fā)票罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員（如“財(cái)務(wù)人員”），依照各該條的規(guī)定處罰。起訴標(biāo)準(zhǔn)：最高人民檢察院公安部關(guān)于公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（二）第六十八條規(guī)定“非法出售發(fā)票案（刑法第209條第四款）非法出售普通發(fā)票100份以上或者票面額累計(jì)在40萬(wàn)元以上的，應(yīng)予立案追訴?！必?cái)務(wù)人員的涉稅風(fēng)險(xiǎn)2：若單位犯了上述幾項(xiàng)罪，則判刑的是單位法定代表人、財(cái)務(wù)人員。另外，全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于懲治偷稅、抗稅犯罪的補(bǔ)充規(guī)定第三條規(guī)定，企事業(yè)單位犯偷稅罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役。二、合

6、法有效扣除憑證的種類1、財(cái)政收據(jù)（非稅收入收據(jù)、捐贈(zèng)收據(jù)、財(cái)政監(jiān)制；不含資金往來(lái)結(jié)算收據(jù)）2、稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票3、自制原始憑證4、合同+收據(jù)+判決書/調(diào)解書/公證書收據(jù)是否可以稅前列支？可以稅前扣除的收據(jù)同時(shí)符合以下條件（1）費(fèi)用合法真實(shí)，要有交易或提供勞務(wù)的合同；（2）與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)；（3）符合有關(guān)扣除標(biāo)準(zhǔn)（4）費(fèi)用本身不具“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”特征（收款方既不交增值稅，也不交營(yíng)業(yè)稅，如賠償款），符合不需要開發(fā)票的條件不需要開發(fā)票的情形：給予農(nóng)民的青苗補(bǔ)償費(fèi)； 工傷事故賠償金； 職工解聘經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金； 給予個(gè)人的拆遷補(bǔ)償金； 股權(quán)收購(gòu)和資本收購(gòu)支出； 經(jīng)濟(jì)合同違約支出營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第19條：條例第六條所稱符合國(guó)

7、務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（合法有效憑證），是指： 支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證； 支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證； 支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明； 國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。三、跨期取得發(fā)票的稅務(wù)處理與會(huì)計(jì)處理1、跨年度發(fā)放工資（工資薪金扣除的原則收付實(shí)現(xiàn)制，實(shí)際支付）國(guó)稅函20093號(hào)實(shí)施條例第三十四條所稱的“合理工資薪金”，是指企業(yè)按

8、照股東大會(huì)、董事會(huì)、薪酬委員會(huì)或相關(guān)管理機(jī)構(gòu)制訂的工資薪金制度規(guī)定，實(shí)際發(fā)放給員工的工資薪金。稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)工資薪金進(jìn)行合理性確認(rèn)時(shí)，可按以下原則掌握：（一）企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度；（二）企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；（三）企業(yè)在一定時(shí)期所發(fā)放的工資薪金是相對(duì)固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進(jìn)行的；（四）企業(yè)對(duì)實(shí)際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個(gè)人所得稅義務(wù)。（五）有關(guān)工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的實(shí)施條例第三十四條企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出，準(zhǔn)予扣除。前款所稱工資薪金，是指企業(yè)每一納稅年度支付給在本企業(yè)任職或者受雇的員工的所有現(xiàn)金形式或者非現(xiàn)金形式的勞

9、動(dòng)報(bào)酬，包括基本工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼、年終加薪、加班工資，以及與員工任職或者受雇有關(guān)的其他支出2、已付款但跨期取得發(fā)票的費(fèi)用 某公司在2010年9月發(fā)生一筆代理費(fèi)支出，2011年取得發(fā)票，該費(fèi)用是否允許扣除？ 3、無(wú)發(fā)票、無(wú)付款的預(yù)提費(fèi)用（后付的利息、租金） 總局2012年15號(hào)公告：企業(yè)依據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，并實(shí)際在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理上已確認(rèn)的支出，凡沒有超過(guò)企業(yè)所得稅法和有關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)的，可按企業(yè)實(shí)際會(huì)計(jì)處理確認(rèn)的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計(jì)算其應(yīng)納稅所得額。4、跨期成本之存貨 5、跨期成本之固定資產(chǎn) 6、以前年度應(yīng)扣未扣費(fèi)用，應(yīng)如何處理？總局公告2012年第15號(hào)： 根

10、據(jù)稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項(xiàng)申報(bào)及說(shuō)明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計(jì)算扣除，但追補(bǔ)確認(rèn)期限不得超過(guò)5年。企業(yè)由于上述原因多繳的企業(yè)所得稅稅款，可以在追補(bǔ)確認(rèn)年度企業(yè)所得稅應(yīng)納稅款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度遞延抵扣或申請(qǐng)退稅。虧損企業(yè)追補(bǔ)確認(rèn)以前年度未在企業(yè)所得稅前扣除的支出，或盈利企業(yè)經(jīng)過(guò)追補(bǔ)確認(rèn)后出現(xiàn)虧損的，應(yīng)首先調(diào)整該項(xiàng)支出所屬年度的虧損額，然后再按照彌補(bǔ)虧損的原則計(jì)算以后年度多繳的企業(yè)所得稅款，并按前款規(guī)定處理。總局2011年第34號(hào)第六條規(guī)定，匯繳期前取得發(fā)票才能稅前扣除（企業(yè)當(dāng)

11、年度實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬面發(fā)生金額進(jìn)行核算；但在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證），而總局2012年第15號(hào)第七條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生應(yīng)扣未扣的支出，可以在5年內(nèi)追補(bǔ)扣除。即15號(hào)第七條是否否定了34號(hào)第六條？沒有，是讓追溯在所屬年度扣除，然后該退就退稅，或者抵當(dāng)年的應(yīng)交所得稅7、匯算清繳結(jié)束后，取得以前年度開具的發(fā)票如何處理？本年支付所屬期為以前年度的費(fèi)用，如何處理？四、財(cái)務(wù)人員如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)票的審核要點(diǎn)1、票據(jù)種類是否合規(guī)（視收款方應(yīng)交何種稅而定） 普通發(fā)票代碼第一位，根據(jù)收款方經(jīng)營(yíng)主業(yè)來(lái)判斷2、

12、票據(jù)來(lái)源是否合法（發(fā)票來(lái)源地與開票單位所在地相符）普通發(fā)票代碼第2-5位3、發(fā)票有效期：發(fā)票所屬年份，普通發(fā)票第6-7位。4、票據(jù)與經(jīng)濟(jì)合同經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是否相符（交易雙方名稱、勞務(wù)/貨物）5、票據(jù)形式是否合規(guī)（抬頭、印章）匯總開具發(fā)票必須附清單6、付款方向與支付方式7、真?zhèn)螜z查五、權(quán)責(zé)發(fā)生制的運(yùn)用與以票控稅之爭(zhēng)，“實(shí)際發(fā)生”如何界定1、實(shí)際發(fā)生與實(shí)際支付實(shí)際發(fā)生就是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益現(xiàn)在發(fā)生了；實(shí)際支付就是現(xiàn)在兌現(xiàn)了一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益。顯然實(shí)際發(fā)生中的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益時(shí)點(diǎn)就是現(xiàn)在，而實(shí)際支付中的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益時(shí)點(diǎn)則可能是過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)。從時(shí)點(diǎn)和對(duì)價(jià)上來(lái)看：實(shí)際發(fā)生實(shí)際支付。

13、收入和費(fèi)用的確定不能以是否收付款項(xiàng)作為標(biāo)準(zhǔn)，要遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，除非有明確規(guī)定（如工資薪金支出），所以款項(xiàng)支付行為不是扣除項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生標(biāo)志。但是企業(yè)支付的款項(xiàng)并不能與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)形成對(duì)價(jià)關(guān)系，而且支付的款項(xiàng)金額無(wú)法確定為扣除項(xiàng)目支出的金額，所以款項(xiàng)支付行為不一定就是表示扣除項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生。實(shí)際發(fā)生的稅金是企業(yè)為取得經(jīng)營(yíng)收入實(shí)際發(fā)生的必要的、正常的支出，與企業(yè)發(fā)生的成本、費(fèi)用性質(zhì)相同，是企業(yè)取得經(jīng)營(yíng)收入實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，符合稅前扣除的基本原則。因此，將稅金和成本、費(fèi)用并列為支出，支付義務(wù)發(fā)生即為實(shí)際發(fā)生，也就意味著扣除項(xiàng)目支出發(fā)生，無(wú)論款項(xiàng)是否支付，還是付款憑據(jù)是否取得，納稅人最終都要負(fù)擔(dān)此項(xiàng)

14、費(fèi)用，把支付義務(wù)發(fā)生時(shí)間作為扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生時(shí)間符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。2、實(shí)際發(fā)生與取得發(fā)票收到發(fā)票只是取得了支付款項(xiàng)的憑證的行為，并不能說(shuō)明扣除項(xiàng)目什么時(shí)間發(fā)生的。若將收到發(fā)票作為扣除項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生，最終就是稅前扣除遵循收付實(shí)現(xiàn)制，所以收到發(fā)票也不能作為扣除項(xiàng)目真實(shí)發(fā)生的標(biāo)志。況且發(fā)票也不是費(fèi)用真實(shí)發(fā)生的唯一憑據(jù)，如農(nóng)民拆遷補(bǔ)償?shù)?，但需提供適當(dāng)憑據(jù)，否則如果成本確已發(fā)生，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定開具或收到發(fā)票不僅僅是表示取得了收付款項(xiàng)憑證的行為，同樣也表現(xiàn)雙方對(duì)該經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的義務(wù)和權(quán)益互相確認(rèn)行為。即使是違規(guī)提前開具發(fā)票沒有款項(xiàng)支付行為，也屬于承擔(dān)約定義務(wù)，具有不可撤消的性質(zhì)，也就是說(shuō)雙方確定的發(fā)生時(shí)間

15、和支出金額。3、實(shí)際發(fā)生與權(quán)利義務(wù)發(fā)生支付義務(wù)發(fā)生也就意味著扣除項(xiàng)目支出發(fā)生，無(wú)論款項(xiàng)是否支付，還是付款憑據(jù)是否取得，納稅人最終都要負(fù)擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用，把支付義務(wù)發(fā)生時(shí)間作為扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生時(shí)間符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。至于這種支付義務(wù)的金額是否能夠確定、是否有支付憑據(jù)這只是稅前能否扣除的條件，并不能否認(rèn)納稅人對(duì)支付義務(wù)的負(fù)擔(dān)。當(dāng)然支付金額不能確定、沒有合法憑據(jù)即使扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生也不能在稅前扣除。稅法和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)銷售（交易行為）的規(guī)定差異在于“相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)”；都強(qiáng)調(diào)“企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算”。

16、在這里稅法排除了“可能”性卻強(qiáng)調(diào)“可靠”性，觀注點(diǎn)在“所有權(quán)轉(zhuǎn)移”和“義務(wù)承擔(dān)”上。通過(guò)上述分析，判斷“實(shí)際發(fā)生”實(shí)用簡(jiǎn)易的方法：應(yīng)當(dāng)采用貨物商品（服務(wù)）名義交付與支付義務(wù)發(fā)生雙重標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定，即只有同時(shí)符合這兩個(gè)條件才可認(rèn)定為“實(shí)際發(fā)生”。六、入賬票據(jù)管理1、自查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何補(bǔ)救，納稅檢查發(fā)現(xiàn)假發(fā)票如何定性處罰？2010年度開發(fā)項(xiàng)目未完工，稅務(wù)檢查發(fā)現(xiàn)有1000萬(wàn)假發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本，應(yīng)該如何定性處罰？如果是費(fèi)用發(fā)票呢？2、當(dāng)年票據(jù)的入賬時(shí)效與不合規(guī)票據(jù)的補(bǔ)救3、跨年度發(fā)票的稅務(wù)處理土增稅清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，扣除項(xiàng)目按清算時(shí)單位建筑面積成本乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算（嚴(yán)重侵犯房地產(chǎn)企業(yè)利益，清算之后發(fā)

17、生的成本，清算時(shí)已發(fā)生但尚未取得，清算之后取得合法票據(jù)將無(wú)法扣除）4、發(fā)票遺失如何處理5、如何避免取得虛開、代開的發(fā)票6、稽查查處假票應(yīng)如何定性處罰，企業(yè)如何應(yīng)對(duì)七、違約金專題1、房產(chǎn)企業(yè)支付的違約金支付給業(yè)主支付給供應(yīng)商或建筑商2、房產(chǎn)企業(yè)收取的違約金向供應(yīng)商或建筑商收取向業(yè)主收取八、征地過(guò)程票據(jù)（拆遷補(bǔ)償）（一）土地閑置費(fèi)的扣除企業(yè)所得稅國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第27條，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地增值稅國(guó)稅函2010220號(hào)，不得扣除（二）拆遷還建發(fā)票如何開具2009年1月，A房產(chǎn)公司參與舊城改造，以評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn)，拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定，被拆遷人可選擇貨幣補(bǔ)償，也可選擇按面積置換新建房屋（協(xié)議價(jià)48

18、00/平方）。2010年6月開發(fā)項(xiàng)目完工，現(xiàn)房銷售價(jià)格為6000/平方，稅務(wù)機(jī)關(guān)提出安置部分應(yīng)按6000/平方計(jì)稅，你認(rèn)為是否正確？房地產(chǎn)企業(yè)拆遷實(shí)物補(bǔ)償如何繳稅一、營(yíng)業(yè)稅 1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間目前沒有明確規(guī)定，一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)。2、計(jì)稅依據(jù) 國(guó)稅函發(fā)1995549號(hào)規(guī)定，對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照營(yíng)業(yè)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。這里的成本價(jià)

19、如何確定？有的地方認(rèn)為，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對(duì)該土地支付成本，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成本；有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本?；剡w房的成本和正常銷售的商品房一樣，應(yīng)分為土地成本和建筑成本兩個(gè)方面，只不過(guò)這里土地成本是以房換地?fù)Q回來(lái)的，成本價(jià)應(yīng)該包括土地成本。從籌劃角度，建議把回遷房單獨(dú)核算，別對(duì)外出售，這樣無(wú)法取得同類房屋銷售價(jià)，回遷房成本價(jià)就無(wú)法從市場(chǎng)獲得，只能從建筑成本、前期工程費(fèi)等方面考慮土地成本，降低土地成本，才是降低營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的路子。某些縣的征管水平達(dá)不到如此高度，按照建筑成本交也有可能。 3、開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票問(wèn)題 無(wú)論怎么開發(fā)票，都不影響償還面積與拆遷

20、建筑面積相等的部分按成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。二、土地增值稅 國(guó)稅函2010220號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。“三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)

21、值確定?！迸c企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。 三、企業(yè)所得稅 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第六十六條第三款規(guī)定，通過(guò)捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無(wú)形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ)。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。 注意，不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計(jì)算繳款。四、以上

22、三種稅計(jì)稅依據(jù)比較1、營(yíng)業(yè)稅是模糊的，“按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅”。2、土地增值稅較清晰“1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?！?、企業(yè)所得稅更清晰“（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定。 （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。 （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定”五、以上三種稅納稅時(shí)間比較1、營(yíng)業(yè)稅：沒規(guī)定。2、土地增值稅：發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)。3、企業(yè)所得稅：“于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或

23、使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)”連續(xù)幾個(gè)或者，你看著如何或者吧。六、契稅拆遷補(bǔ)償要繳納契稅。依據(jù)：財(cái)稅（2004）134號(hào) 出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。 (一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 (二)以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。七、扣除憑據(jù)1、委托拆遷公司的，要有拆

24、遷合同，拆遷公司開具的建筑業(yè)發(fā)票。2、居民部分要有：合同、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、花名冊(cè)、位置、聯(lián)系方式、身份證復(fù)印件、收條等。（三）某房產(chǎn)公司以每畝560萬(wàn)元價(jià)格中標(biāo)某宗地，協(xié)議書另附條件：房產(chǎn)公司需在協(xié)議簽訂之日起1年內(nèi)為政府無(wú)償修建一條長(zhǎng)5公里的市政公路，該代修公路行為是否征營(yíng)業(yè)稅，所發(fā)生支出如何處理？觀點(diǎn)一：無(wú)償代建，不征營(yíng)業(yè)稅；觀點(diǎn)二：征收營(yíng)業(yè)稅土地出讓/轉(zhuǎn)讓協(xié)議出讓金返還涉稅條款地方政府出于招商引資、建設(shè)回遷房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，對(duì)企業(yè)通過(guò)招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進(jìn)行一定比例或額度的返還。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，其稅務(wù)處理也不盡相同。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)返還收入的涉稅認(rèn)定，

25、主要依據(jù)是政府與企業(yè)簽訂的出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議的約定內(nèi)容。一、土地出讓金返還條款1、用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬(wàn)元，企業(yè)已繳納。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于該項(xiàng)目10000平回遷房建設(shè)，回遷房建成后無(wú)償移交給動(dòng)遷戶。相關(guān)稅務(wù)處理：（一）營(yíng)業(yè)稅：本例實(shí)際上是由政府出資購(gòu)買回遷房，用于安置動(dòng)遷戶。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，屬于銷售回遷房行為。在返還款營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)上，應(yīng)區(qū)分以下三種情形。1、返還款相當(dāng)于回遷房營(yíng)業(yè)稅組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分如果返還款3000萬(wàn)元相當(dāng)于回遷房組

26、成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房3000萬(wàn)收入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。 2、返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分如果土地出讓金返還協(xié)議約定返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營(yíng)業(yè)稅。超過(guò)的部分，如果協(xié)議未約定該部分的特定用途，應(yīng)視同購(gòu)買回遷房的價(jià)款或價(jià)外費(fèi)用，征收營(yíng)業(yè)稅。3、返還款小于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營(yíng)業(yè)稅。返還款與計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的差額部分，屬于營(yíng)業(yè)稅條例細(xì)則中的價(jià)格明顯偏低，如果沒有正當(dāng)理由，應(yīng)補(bǔ)征營(yíng)業(yè)稅。（

27、二）企業(yè)所得稅本業(yè)務(wù)屬于政府主導(dǎo)的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還予開發(fā)企業(yè)，該款項(xiàng)是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應(yīng)當(dāng)并入所得計(jì)征企業(yè)所得稅。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金返還款是否屬于不征稅收入問(wèn)題：根據(jù)財(cái)稅2008151號(hào)：對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。財(cái)稅201170號(hào)明確：企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：（1）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的

28、資金撥付文件；（2）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；（3）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。此例業(yè)務(wù)屬于政府采購(gòu)行為，不屬于不征稅收入所對(duì)應(yīng)的財(cái)政性資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的土地款返還實(shí)為一種補(bǔ)貼收入，按照上述政策規(guī)定一般不屬于不征稅的財(cái)政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。（三）土地增值稅1、返還款相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分如果返還款3000萬(wàn)元相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房收入3000萬(wàn)元收入計(jì)算繳納土地增值稅；企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬(wàn)元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額

29、。2、返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分，協(xié)議如果沒有約定該部分的特定用途，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。3、返還款小于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分如果返還款3000萬(wàn)元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認(rèn)的收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得的返還款3000萬(wàn)元全部計(jì)算售房收入計(jì)算繳納土地增值稅。然后還要因“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由”，根據(jù)國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅收入確認(rèn)的方法和順序，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。對(duì)開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房土地增

30、值稅確認(rèn)收入的部分，計(jì)算征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬(wàn)元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 （四）會(huì)計(jì)處理土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房，企業(yè)應(yīng)做營(yíng)業(yè)收入處理。2、用于拆遷（代理拆遷、拆遷補(bǔ)償） 目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對(duì)開發(fā)商進(jìn)行部分返還，用于拆遷或安置補(bǔ)償。某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬(wàn)元，企業(yè)已繳納。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于該

31、項(xiàng)目10000平土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出。國(guó)土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。約定返還的3000萬(wàn)中，用于拆遷費(fèi)用1000萬(wàn)元，用于動(dòng)遷戶補(bǔ)償2000萬(wàn)元。企業(yè)實(shí)際向動(dòng)遷戶支付補(bǔ)償款1500萬(wàn)元。相關(guān)稅務(wù)處理：（一）營(yíng)業(yè)稅：國(guó)稅函2009520號(hào)第二條規(guī)定：納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付

32、的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。返還款3000萬(wàn)中，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬(wàn)元，應(yīng)按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅30萬(wàn)元。代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)按服務(wù)業(yè)代理業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅（2000-1500）5%75萬(wàn)元。 （二）企業(yè)所得稅：返還款3000萬(wàn)元中：1、取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬(wàn)元，扣除相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。 2、代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。3、企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。（三）土地增值稅企業(yè)取得的返還款3000萬(wàn)中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得

33、的收入和代理服務(wù)取得的收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬(wàn)元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。（四）會(huì)計(jì)處理3、用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（BT） 在經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌的實(shí)際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會(huì)以土地出讓金返還的形式，用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等工程建設(shè)的補(bǔ)償。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000 萬(wàn)元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助

34、3000萬(wàn)元，用于該項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃?、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。相關(guān)稅務(wù)處理： （一）營(yíng)業(yè)稅：本例符合投融資建設(shè)模式（BT模式即“建設(shè)-移交”）的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該項(xiàng)目城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃?、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給政府。對(duì)此開發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)BT模式的營(yíng)業(yè)稅征收管理：1、無(wú)論其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質(zhì)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的返還款，應(yīng)全額交納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。如果協(xié)議約定返還款用于項(xiàng)目?jī)?nèi)應(yīng)收開發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)的城市道路、供水、排水、燃

35、氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程支出，則應(yīng)按企業(yè)取得政府補(bǔ)貼處理，不征收營(yíng)業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅： 本案例企業(yè)取得的提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入3000萬(wàn)元，扣除相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。（三）土地增值稅規(guī)定企業(yè)取得的返還款3000萬(wàn)，屬于提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬(wàn)元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。（四）會(huì)計(jì)處理借：銀行存款3000貸：其它業(yè)務(wù)收入30004、用于建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)公共配套設(shè)施（學(xué)校/醫(yī)院/幼兒園/體育場(chǎng)館）公共

36、配套設(shè)施是開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。是企業(yè)立項(xiàng)時(shí)承諾建設(shè)的，其成本費(fèi)用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。而且開發(fā)商在制定房?jī)r(jià)時(shí)，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。此業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，應(yīng)收到的財(cái)政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開發(fā)成本土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。因?yàn)殚_發(fā)商通過(guò)設(shè)定房?jī)r(jià)，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬(wàn)元，企

37、業(yè)已繳納10000 萬(wàn)元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施。相關(guān)稅務(wù)處理：（一）營(yíng)業(yè)稅：此業(yè)務(wù)實(shí)際上是由政府出資購(gòu)買全部或部分公共配套設(shè)施。此業(yè)務(wù)返還款3000萬(wàn)元，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售不動(dòng)產(chǎn)收入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅（30005%）150萬(wàn)元。 返還款3000萬(wàn)元如小于公共配套設(shè)施的成本的差額部分，不屬于視同銷售行為。這部分應(yīng)取得的的經(jīng)濟(jì)利益，開發(fā)商已經(jīng)通過(guò)設(shè)定房?jī)r(jià)，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，并由銷售商品房收入中實(shí)現(xiàn)并繳納營(yíng)業(yè)稅。 （二）企業(yè)所得稅根

38、據(jù)國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第十八條：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 企業(yè)取得返還款3000萬(wàn)元，應(yīng)直接抵扣該項(xiàng)目公共配套設(shè)施的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 （三）土地增值稅企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10000萬(wàn)元，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。企業(yè)取得的返還款3000萬(wàn)，土地增值稅清算時(shí)：1、如可以認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，即為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因

39、此，應(yīng)征收土地增值稅。2、如不能認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為，企業(yè)應(yīng)將從政府部門取得的3000萬(wàn)補(bǔ)償款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。（四）會(huì)計(jì)處理收到返還款時(shí)：如是補(bǔ)貼行為：借：銀行存款3000 貸：開發(fā)成本3000或、如是購(gòu)買行為：借：銀行存款3000 貸：營(yíng)業(yè)收入30005、返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)目前土地招拍掛制運(yùn)作過(guò)程中，出于各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對(duì)開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行部分返還，用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)政補(bǔ)貼等等。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000

40、 萬(wàn)元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于丙企業(yè)招商引資獎(jiǎng)勵(lì)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)財(cái)政補(bǔ)貼。（一）營(yíng)業(yè)稅本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收營(yíng)業(yè)稅。丙企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的3000萬(wàn)元，但未發(fā)生營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此也不征收營(yíng)業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅：本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收企業(yè)所得稅。丙企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬(wàn)元，是否屬于不征稅收入問(wèn)題，要進(jìn)行判定：如符合財(cái)稅201170號(hào)的三個(gè)條件，應(yīng)作為不征稅收入處理，但根據(jù)企業(yè)所得稅實(shí)

41、施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。如不符合財(cái)稅201170號(hào)的三個(gè)條件，則不屬于不征稅的財(cái)政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 （三）土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10000萬(wàn)元后，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。乙方企業(yè)未取得的返還款，土地增值稅清算時(shí)，不計(jì)收入，也不沖減開發(fā)成本。丙企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)3000萬(wàn)元，但未發(fā)生出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，因此，不應(yīng)征收土地增值稅。此收入不應(yīng)計(jì)算土地增值稅清算收入。（四）會(huì)計(jì)處

42、理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）未取得返還款，會(huì)計(jì)上不作處理。丙企業(yè)取得3000萬(wàn)元政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼。 收到獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼款時(shí)：借：銀行存款3000貸：營(yíng)業(yè)外收入30006、未約定任何事項(xiàng)，只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000 萬(wàn)元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，目的是給企業(yè)招商引資的獎(jiǎng)勵(lì)，未規(guī)定規(guī)定資金專項(xiàng)用途。（一）營(yíng)業(yè)稅本例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的3000萬(wàn)元，但未發(fā)生營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營(yíng)業(yè)稅

43、。（二）企業(yè)所得稅：本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬(wàn)元，是否屬于不征稅收入問(wèn)題，要根據(jù)財(cái)稅2008151號(hào)、財(cái)稅201170號(hào)進(jìn)行判定：本例業(yè)務(wù)，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專項(xiàng)用途，因此，不符合財(cái)稅201170號(hào)文件所稱的“不征稅收入”的三個(gè)條件之一，不能作為不征稅收入處理。應(yīng)在企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬(wàn)元時(shí)，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。（三）土地增值稅：企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10000元后，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補(bǔ)償返還款，雖然是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，

44、是企業(yè)的一項(xiàng)營(yíng)業(yè)外收入，但實(shí)質(zhì)上是政府給與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價(jià)款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。因?yàn)榉颠€3000萬(wàn)地價(jià)款，實(shí)質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬(wàn)，土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。這里所稱“地價(jià)款”，應(yīng)為實(shí)際支付的價(jià)款，應(yīng)為扣除政府返還后的土地實(shí)際價(jià)款。九、前期規(guī)劃立項(xiàng)設(shè)計(jì)票據(jù)管理1、支付境外咨詢費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)的代扣義務(wù)：在勞

45、務(wù)的境內(nèi)外所得的劃分上，企業(yè)所得稅以勞務(wù)發(fā)生地作為判定原則。而營(yíng)業(yè)稅則以提供或接受勞務(wù)方是否在境內(nèi)作為判定原則 判定是否為常設(shè)機(jī)構(gòu)、判定勞務(wù)與特許權(quán)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓 常設(shè)機(jī)構(gòu):提供勞務(wù)方在締約國(guó)一方任何12個(gè)月中連續(xù)或累計(jì)超過(guò)6個(gè)月（或183天）為限2、房地產(chǎn)企業(yè)委托境外設(shè)計(jì)公司進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)注意：（1）設(shè)計(jì)成本歸屬的約定-開發(fā)商所有，如果合同約定成果歸設(shè)計(jì)方所有，或未約定歸屬（按著作權(quán)法歸設(shè)計(jì)方所有），應(yīng)認(rèn)定特許權(quán)使用費(fèi)；（2）明確境內(nèi)外工作時(shí)限企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計(jì)公司協(xié)定提供設(shè)計(jì)服務(wù)的方式，若全部為境外提供的，應(yīng)在合同中說(shuō)明。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑

46、證，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。若需要境外設(shè)計(jì)公司在中國(guó)境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的，應(yīng)在合同中分別說(shuō)明境內(nèi)和境外的服務(wù)費(fèi)金額。這樣可以避免為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩 3、勘察/監(jiān)理合同 （1）工程監(jiān)理合同不屬于“技術(shù)合同” 稅目中的技術(shù)咨詢合同，不征印花稅（2）國(guó)稅發(fā)1993149號(hào)，設(shè)計(jì)、制圖、測(cè)繪、勘察設(shè)計(jì)勞務(wù)屬于營(yíng)業(yè)稅稅目中“服務(wù)業(yè)其他服務(wù)業(yè)”應(yīng)稅勞務(wù)。國(guó)稅函20061245號(hào)規(guī)定：對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位將承擔(dān)的勘察設(shè)計(jì)勞務(wù)分包或轉(zhuǎn)包給其他勘察設(shè)計(jì)單位或個(gè)人并由其統(tǒng)一收取價(jià)款的，以其取得的勘察設(shè)計(jì)總包收入減去支付給其他勘察設(shè)計(jì)單位或個(gè)人的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額

47、。上述設(shè)計(jì)合同分包給境外企業(yè)，境內(nèi)企業(yè)均可以按國(guó)稅函20061245號(hào)規(guī)定差額納稅，但在支付分包給境外單位的勞務(wù)款時(shí)，根據(jù)條例第十一條關(guān)于“營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人”的規(guī)定，應(yīng)履行扣繳營(yíng)業(yè)稅義務(wù)十、建設(shè)施工發(fā)票取得（一）混合銷售發(fā)票如何開具甲公司提供設(shè)備并負(fù)責(zé)安裝，設(shè)備價(jià)款300萬(wàn)，安裝費(fèi)100萬(wàn)，應(yīng)如何納稅，如何開具發(fā)票？ A、300增值稅+100營(yíng)業(yè)稅 B、300+100增值稅 C、300+100營(yíng)業(yè)稅D、不一定（二）施工階段常見合同類型與發(fā)票開具：A：?jiǎn)渭冐浳镔?gòu)銷合同B：混合銷售（銷售方提供貨物并施工）合同C：工程大包、清包工合同D、工程總包、分包合同某建筑公司總包價(jià)款為1000萬(wàn)，將一部分工程

48、分包給其它單位，分包方銷售自產(chǎn)防水材料并提供建筑勞務(wù)，合同中約定，防水材料為200萬(wàn)，工程費(fèi)是40萬(wàn)，分包方應(yīng)如何開具發(fā)票，如何納稅；總包方如何開具發(fā)票，計(jì)稅依據(jù)是多少，如何納稅申報(bào)？【問(wèn)】混合銷售與甲供行為如何開具發(fā)票？ 企業(yè)工程建設(shè)中設(shè)備的發(fā)票及稅收問(wèn)題企業(yè)搞工程建設(shè)，情況有兩種：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)，然后出售；二是企業(yè)自建自用。工程中總少不了設(shè)備：中央空調(diào)、電梯等。那么，這些設(shè)備到底應(yīng)當(dāng)取得增值稅發(fā)票，還是營(yíng)業(yè)稅發(fā)票？是繳納增值稅還是營(yíng)業(yè)稅？一、企業(yè)從生產(chǎn)廠家或者經(jīng)銷商購(gòu)入設(shè)備，然后，交給安裝公司安裝，安裝公司和搞基建的公司不是一家。這種情況下，企業(yè)以購(gòu)入設(shè)備的增值稅發(fā)票計(jì)入開發(fā)

49、成本或者在建工程。根據(jù)安裝公司建筑業(yè)發(fā)票（工程所在地地稅局完稅發(fā)票）計(jì)入開發(fā)成本或者在建工程，建議代扣代繳該營(yíng)業(yè)稅。設(shè)備款不繳納營(yíng)業(yè)稅，建筑公司和該事項(xiàng)沒關(guān)系。發(fā)票：設(shè)備增值稅普通發(fā)票和安裝費(fèi)部分的建筑業(yè)發(fā)票。設(shè)備不繳納營(yíng)業(yè)稅的依據(jù)：營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。設(shè)備與材料劃分范圍：山東地稅2010年1號(hào)公告二、企業(yè)從生產(chǎn)廠家購(gòu)入設(shè)備，廠家負(fù)責(zé)安裝。適用混合銷售特殊規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有廠家向工程所在地地稅機(jī)關(guān)出具其機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅局自產(chǎn)貨物銷售證明。

50、設(shè)備開具增值稅普通發(fā)票，安裝勞務(wù)費(fèi)向工程所在地地稅局開具建筑業(yè)發(fā)票。計(jì)入開發(fā)成本或者在建工程。否則，國(guó)地稅分別核定。結(jié)果可能是：國(guó)稅把勞務(wù)費(fèi)加上，按照混合銷售一般原則征收增值稅。地稅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅。依據(jù)：增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第六條、營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條、稅務(wù)總局公告（2011）23號(hào)納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按照值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第六條及營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額。納稅

51、人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。本公告自2011年5月1日起施行。國(guó)稅發(fā)2002117號(hào)同時(shí)廢止。本公告施行前已征收增值稅、營(yíng)業(yè)稅的不再做納稅調(diào)整，未征收增值稅或營(yíng)業(yè)稅的按本公告規(guī)定執(zhí)行三、經(jīng)銷商銷售并負(fù)責(zé)安裝。屬于一般混合銷售行為，全額開具增值稅普通發(fā)票，不用繳納營(yíng)業(yè)稅。依據(jù)：增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。除本細(xì)則第六條的規(guī)定

52、外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為銷售非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，不繳納增值稅。1、甩項(xiàng)A：銷售自產(chǎn)貨物并施工自產(chǎn)貨物發(fā)票+工程發(fā)票（特殊混合銷售）2、甩項(xiàng)B：商貿(mào)公司銷售外購(gòu)并施工全額貨物發(fā)票（一般混合銷售）3、甩項(xiàng)C：建筑公司銷售外購(gòu)并施工全額工程發(fā)票（包工包料）以上甩項(xiàng)，同一納稅主體銷售貨物同時(shí)施工，區(qū)分貨物來(lái)源及企業(yè)經(jīng)營(yíng)主業(yè)（可能一票，或是兩票） （1）如果甲企業(yè)為生產(chǎn)企業(yè)，未分別核算，應(yīng)如何納稅？（2）如果建設(shè)方購(gòu)入設(shè)備，施工企業(yè)安裝呢？（3）如果建設(shè)方購(gòu)入材料，建筑企業(yè)施工呢？混合銷售

53、總結(jié)：視貨物來(lái)源（自產(chǎn)與外購(gòu)）與經(jīng)營(yíng)主業(yè)（建筑業(yè)、商業(yè)）而定A、特殊銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑業(yè)勞務(wù)：在合同條款中分別明確各自價(jià)款 B、一般其它（非自產(chǎn)貨物或非建筑業(yè)勞務(wù)）甲方甩項(xiàng)工程（供貨方施工）圖解：甲方供料（供貨方不施工）圖解：（1）A房地產(chǎn)公司與B建筑公司簽訂的協(xié)議約定，工程款800萬(wàn)不含工程所用材料，工程結(jié)束，B從A領(lǐng)用材料價(jià)值為2000萬(wàn)元。A房地產(chǎn)企業(yè)入賬憑證？ （2）A房地產(chǎn)公司與B建筑公司簽訂工程大包合同總額為2800萬(wàn)，其中約定材料由A自行采購(gòu)，發(fā)票應(yīng)如何開具，A公司憑何種合法憑證入賬？包工包料合同，營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)=合同金額=工程決算值=會(huì)計(jì)收入=稅務(wù)開票金額 清包工建筑工程合

54、同，合同金額=會(huì)計(jì)收入=開票金額，但不等于計(jì)稅依據(jù)。 4、甲控：合同價(jià)包含材料全額工程發(fā)票（甲代購(gòu)，乙方全額納稅，全額開票）5、甲供設(shè)備乙方安裝：設(shè)備發(fā)票(供應(yīng)商)+工程發(fā)票（乙方凈額納稅，凈額開票）設(shè)備安裝，建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款必須同時(shí)滿足以下條件： 甲方與設(shè)備供應(yīng)商單獨(dú)簽訂合同； 設(shè)備供應(yīng)商的發(fā)票抬頭是甲方； 甲方將設(shè)備款直接支付給設(shè)備供應(yīng)商，不允許乙方墊資或轉(zhuǎn)付6、甲供材料乙方裝飾：材料發(fā)票(供應(yīng)商)+工程發(fā)票（乙方凈額納稅，凈額開票）7、甲供材料，乙方建筑施工（裝飾以外勞務(wù)）：材料發(fā)票（供應(yīng)商）+工程發(fā)票（乙方全額納稅，凈額開票）此時(shí)材料需另計(jì)營(yíng)業(yè)稅，由乙方交納，計(jì)入工程結(jié)算價(jià)款5-

55、7甲供，兩票結(jié)算，但材料發(fā)票與工程發(fā)票開票單位分別為兩個(gè)不同的納稅主體甲方供料與甩項(xiàng)區(qū)別工程合同例解：甲房地產(chǎn)企業(yè)將一項(xiàng)工程發(fā)包給A建筑公司，工程總價(jià)為8000萬(wàn)元。1、施工合同金額為8000萬(wàn)元，其中材料3000萬(wàn)元由甲方自行采購(gòu)；2、施工合同金額為8000萬(wàn)元，由A包工包料；3、施工合同金額為5000萬(wàn)元，甲方另外采購(gòu)材料，價(jià)值3000萬(wàn)元；4、設(shè)備安裝合同金額為8000萬(wàn)元，A公司負(fù)責(zé)采購(gòu)設(shè)備；5、設(shè)備安裝合同金額為5000萬(wàn)元，甲負(fù)責(zé)采購(gòu)設(shè)備，價(jià)值3000萬(wàn)元；6、裝飾工程合同金額為8000萬(wàn)元，A公司包工包料；7、裝飾工程合同金額為5000萬(wàn)元，甲方采購(gòu)裝飾材料3000萬(wàn)元。（三）開

56、發(fā)成本注意事項(xiàng)：（1）付款方式與方向（2）工程款發(fā)票的開票地點(diǎn)建筑勞務(wù)發(fā)生地（3）開發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用（4）完工產(chǎn)品計(jì)稅成本截止時(shí)點(diǎn)（票據(jù)的時(shí)間價(jià)值）（5）在作項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，應(yīng)考慮土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)，安排相關(guān)配套工程建設(shè) 例：某房地產(chǎn)企業(yè)1000萬(wàn)工程成本，建筑工程總包900萬(wàn)（已取得建筑業(yè)發(fā)票）。另外從門窗廠購(gòu)買并安裝鋼窗100萬(wàn)（其中鋼窗銷售90萬(wàn)，安裝費(fèi)10萬(wàn)），鋼窗部分如何征營(yíng)業(yè)稅？開發(fā)企業(yè)以建筑業(yè)發(fā)票900萬(wàn)，建筑安裝發(fā)票10萬(wàn)，和增值稅發(fā)票90萬(wàn)入帳，是否符合規(guī)定？個(gè)人去稅務(wù)機(jī)關(guān)代開工程款/勞務(wù)費(fèi)發(fā)票，付款時(shí)是否需按勞務(wù)報(bào)酬代扣個(gè)人所得稅？（四）甲供材料的風(fēng)險(xiǎn)自查補(bǔ)救 1、如何簽訂合同（1）合同內(nèi)甲供大包，實(shí)際甲控（2）合同外甲供清包工 2、結(jié)算票據(jù)如何開具與核算3、建筑業(yè)計(jì)稅依據(jù)與代扣義務(wù) 營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則第十六條 除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。4、稅務(wù)檢查的關(guān)注點(diǎn)（1）是否漏交建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅（2）房產(chǎn)企業(yè)是否重復(fù)計(jì)入開發(fā)成本5、材料是否需換開工程發(fā)票如何處理甲方承擔(dān)建筑業(yè)稅款？甲供材常見征管現(xiàn)象：地方稅務(wù)局以“房地產(chǎn)企業(yè)直接供應(yīng)建筑材料（甲供材），造成施工單位少繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅