株洲XX酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、株洲xxxx酒店（株洲市xx高科房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）可行性研究報(bào)告二一一年四月第一章 總論一、項(xiàng)目名稱株洲xxxx酒店二、項(xiàng)目?jī)?nèi)容株洲xx商業(yè)地塊項(xiàng)目主要?jiǎng)澐謨纱蟛糠郑汗⑥k公部分和酒店部分。整體項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積57515.55平方米，凈用地面積49337.75平方米，建筑面積196941平方米。其中酒店部分建筑面積66833平方米。兩大部分作為一個(gè)整體進(jìn)行規(guī)劃，形成地塊價(jià)值互補(bǔ)、功能協(xié)調(diào)、商業(yè)共享的一體化的商業(yè)體系。項(xiàng)目整體用途規(guī)劃如下：公寓：建筑面積19761平方米，位于項(xiàng)目東南向，為一20層高的現(xiàn)代化建筑，面向規(guī)劃路-株洲大道。公寓產(chǎn)品宜商宜居，提供高品端的尊享酒店服務(wù)。寫(xiě)字樓：建筑面

2、積28904平方米，位于項(xiàng)目南向，地處珠江北路和株洲大道交匯處，是株洲地區(qū)缺少高級(jí)、現(xiàn)代化辦公寫(xiě)字樓的良好補(bǔ)充，適合設(shè)計(jì)性研發(fā)型企業(yè)、品牌轉(zhuǎn)型提升性企業(yè)、配套服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)入住。尤其是株洲重點(diǎn)發(fā)展的科技產(chǎn)業(yè)、機(jī)電產(chǎn)業(yè)、金屬及其貿(mào)易產(chǎn)業(yè)以及服裝業(yè)等的產(chǎn)業(yè)基地。商業(yè)裙樓：建筑面積34438平方米，是與公寓、寫(xiě)字樓整體規(guī)劃的一體建筑，充分考慮其建筑美觀設(shè)計(jì)和配套實(shí)用性；是住宅項(xiàng)目、公寓及酒店提供便利的休閑購(gòu)物補(bǔ)充，積聚人氣，提整體項(xiàng)目品牌價(jià)值。星級(jí)酒店及其配套：建筑面積66833平方米，位于整體項(xiàng)目最東側(cè)，與國(guó)際知名酒店品牌-萬(wàn)豪酒店管理集團(tuán)合作，具備320間客房，配備國(guó)際會(huì)議中心、餐飯、ktv和水會(huì)

3、等全方面服務(wù)設(shè)施。力求打造株洲地區(qū)地標(biāo)式建筑和最高級(jí)別的星級(jí)酒店。地下超市：建筑面積11963平方米，為滿足住宅、商業(yè)及其周邊的住宅居民，打造的過(guò)萬(wàn)平方米地下超市，提供良好的購(gòu)物環(huán)境和服務(wù)質(zhì)量。不僅充分利用地下人防設(shè)施，而且更好地將顧客分流，引導(dǎo)顧客在商業(yè)消費(fèi)。停車(chē)位：兩大部分地下停車(chē)場(chǎng)建筑面積共47222平方米，共設(shè)停車(chē)位逾800個(gè)，能滿足整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間停車(chē)的問(wèn)題。三、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況1、項(xiàng)目建設(shè)單位株洲市xx高科房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況項(xiàng)目公司株洲市xx高科房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：xx高科），成立于2010年6月，注冊(cè)資金為10000萬(wàn)元。該公司屬xx地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)

4、，是xx集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展的事業(yè)板塊之一。其股東為廣東xx置業(yè)有限公司（90%）和株洲高科發(fā)展有限公司（10%）。xx地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)xx地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)成立于2004年，隸屬于xx集團(tuán)，是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，涉足高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、餐飲、教育、園林綠化、建筑施工等領(lǐng)域的綜合性現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)。公司實(shí)力雄厚，是佛山乃至全國(guó)知名的房地產(chǎn)品牌開(kāi)發(fā)商。企業(yè)發(fā)展至今，累計(jì)已開(kāi)發(fā)土地面積250萬(wàn)平方米，建筑面積近300萬(wàn)平方米，建設(shè)的多個(gè)項(xiàng)目均成為該地區(qū)標(biāo)志性建筑，深受住戶好評(píng)。目前xx地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)投資范圍涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、餐飲、教育、園林綠化、建筑施工等多個(gè)行業(yè)，業(yè)務(wù)遍及佛山、徐州、株

5、洲、貴陽(yáng)、盤(pán)錦等全國(guó)大中城市。主要項(xiàng)目介紹如下：（1）簡(jiǎn)岸項(xiàng)目介紹xx簡(jiǎn)岸項(xiàng)目位于北滘鎮(zhèn)中心，簡(jiǎn)岸路23號(hào)，總占地將近4.45萬(wàn)平米，總建筑面積13萬(wàn)平方米。項(xiàng)目三面環(huán)水，東側(cè)是水運(yùn)地塊和蓬萊路，北面是北滘文化廣場(chǎng)。項(xiàng)目片區(qū)環(huán)境優(yōu)美，繁華與寧?kù)o共享，是北窖高檔的居住區(qū)。產(chǎn)品分兩部分，第一部分為12-16棟多層，首層和頂層為復(fù)式單位，3、4層為平層，以中大戶型為主。第二部分為分布在小區(qū)西側(cè)的高層單位。項(xiàng)目周邊配套完善，5分鐘步行范圍內(nèi)，北窖市場(chǎng)、河堤公園、文化廣場(chǎng)、蓬萊公園、躍進(jìn)南商業(yè)街、南源路商業(yè)街、萬(wàn)勝易購(gòu)物廣場(chǎng)、百惠超市、城區(qū)中學(xué)、城區(qū)小學(xué)、童樂(lè)托兒所、各大銀行等。項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格為順德獨(dú)有的

6、中式情景疊院，建筑特點(diǎn)和園林設(shè)計(jì)充分融合了東方人居智慧，泳池、親水碼頭等的設(shè)計(jì)將江南風(fēng)情融入嶺南水鄉(xiāng)，使業(yè)主在嶺南對(duì)話江南。（2）新海岸項(xiàng)目介紹xx新海岸花園位于105國(guó)道和三樂(lè)路交匯處，具有得天獨(dú)厚的地域和交通優(yōu)勢(shì)，毗鄰美麗的北江，環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目占地超過(guò)8萬(wàn)平方米，總建面積約20萬(wàn)平方米，包括“海岸廣場(chǎng)”、“海岸上城”和“自由立方”三大組團(tuán)，是一個(gè)集xx學(xué)院、xx公寓、鄰里商業(yè)中心和優(yōu)質(zhì)精品住宅為一體的配套設(shè)施齊全、文化氛圍濃郁的大型綜合社區(qū)。同時(shí)，“xx新海岸”與“xx海岸花園”相互之間實(shí)現(xiàn)資源共享，配套共享，共同組成環(huán)境優(yōu)越，配套齊備、居住舒適的“xx海岸生活大社區(qū)”。（3）海岸花園項(xiàng)目

7、介紹xx海岸花園占地面積670畝，總建筑面積約75萬(wàn)平方米。項(xiàng)目東接105國(guó)道、南臨北江水岸、北臨三樂(lè)公路，交通極為便利，整個(gè)社區(qū)由天海苑、云海苑、海韻居、海星居、海晴居、海景居、依蘭尼斯等地中海式風(fēng)格的洋房與別墅七大組團(tuán)。小區(qū)擁有xx會(huì)所、華師附小xx小學(xué)、江門(mén)一幼xx實(shí)驗(yàn)幼兒園、江濱公園、游泳場(chǎng)、餐館、超市、肉菜市場(chǎng)等完善的生活配套設(shè)施。小區(qū)龐大的規(guī)模、成熟的配套、優(yōu)xx環(huán)境、良好的業(yè)主素質(zhì)以及豐厚的人文氣息，成為早期順德房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿。尤其是其優(yōu)xx環(huán)境，更成為順德住宅市場(chǎng)的綠色窗口。（4）君蘭高爾夫項(xiàng)目介紹君蘭國(guó)際高爾夫生活村是佛山區(qū)域罕有的城市中心高爾夫生活區(qū)。地處佛山一環(huán)、廣珠西

8、線、廣珠輕軌、105國(guó)道等立體交通路網(wǎng)的樞紐地段。社區(qū)用地面積130萬(wàn)平方米，產(chǎn)品匯集獨(dú)立別墅、疊加別墅、聯(lián)排別墅，多層洋房、高層洋房等，包括君領(lǐng)世紀(jì)、君蘭名坻、君蘭簡(jiǎn)墅三大組團(tuán)，配備3個(gè)會(huì)所、1個(gè)體育館、3個(gè)露天泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童娛樂(lè)設(shè)施、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)等生活康體設(shè)施，環(huán)擁君蘭二十七洞高爾夫球場(chǎng)，東南亞風(fēng)情園林，高爾夫球場(chǎng)、水景、園林構(gòu)成三重立體景觀，形成獨(dú)具特色的占地4000余畝的高檔高爾夫生活圈。（5）御海東郡項(xiàng)目介紹御海東郡項(xiàng)目總占地面積582畝，總建筑面積約50萬(wàn)平米。項(xiàng)目規(guī)劃有獨(dú)立別墅80套，聯(lián)排別墅500套，高層江景洋房1800套。項(xiàng)目由德勝河和眉蕉河懷抱，擁有自然優(yōu)xx江景資源

9、，建設(shè)有超大規(guī)模的人工湖，屬南中國(guó)罕有的大型國(guó)際水濱生態(tài)家園。項(xiàng)目以湖區(qū)為中心景觀軸，形成景觀視線通廊，從林蔭水道，泳池、假山、疊水瀑布、岸邊木棧道展示東南亞度假風(fēng)情，以最天然的方式近距離接觸大自然。項(xiàng)目配備完善的生活服務(wù)設(shè)施，方便和豐富業(yè)主的居家生活。2400中英文國(guó)際幼兒園、占地8000綜合商業(yè)風(fēng)情街，包含生活超市、大型特色餐飲等業(yè)態(tài)，7200名流俱樂(lè)部：室內(nèi)恒溫游泳池、棋牌室等。（6）君蘭新區(qū)項(xiàng)目介紹君蘭新區(qū)占據(jù)北滘新城高端人居核心區(qū)域，北依潭江水道，南臨北滘公園、新北滘醫(yī)院、北滘政府大廈，以及未來(lái)的北滘文化中心、北滘體育中心與體育訓(xùn)練基地等，毗鄰金茂華美達(dá)五星級(jí)大酒店、xx新總部大樓等

10、商務(wù)與商業(yè)配套；城市中央地段價(jià)值突顯。項(xiàng)目交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，城際出行十分便利。經(jīng)佛山一環(huán)、廣珠西線、廣珠輕軌、105國(guó)道等立體交通路網(wǎng)，10分鐘車(chē)程即可暢達(dá)廣州、禪城、大良、南站新城、東平新城，可通過(guò)順德港前往香港；于2011年通車(chē)的廣佛地鐵將貫穿君蘭家門(mén)口。項(xiàng)目占地面積約為15萬(wàn)，建筑面積達(dá)42萬(wàn)，容積率2.8，規(guī)劃產(chǎn)品面積區(qū)間為套內(nèi)面積160350平面之間。作為xx地產(chǎn)2010年的戰(zhàn)略標(biāo)桿和君蘭高端生活的延續(xù)，君蘭新區(qū)項(xiàng)目從投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)到管理，每一環(huán)節(jié)的組合都力求實(shí)現(xiàn)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，并在社區(qū)氛圍的營(yíng)造、建筑園林設(shè)計(jì)、入戶大堂、建筑材料、智能化配置、產(chǎn)品創(chuàng)新方面，均從國(guó)際人居視野高端細(xì)致

11、考慮，使得項(xiàng)目的基礎(chǔ)品質(zhì)在各個(gè)領(lǐng)域能持續(xù)引領(lǐng)廣佛市場(chǎng)。（7）北居項(xiàng)目（暫名）介紹地塊位于北滘新舊城區(qū)交界處，緊臨城區(qū)中學(xué)、小學(xué)，周邊有公園、廣場(chǎng)、體育中心、醫(yī)院等配套，臨近天天商場(chǎng)、新喜源、合成市場(chǎng)等商業(yè)配套。地塊交通便利，可通過(guò)林上路連接佛山一環(huán)，交通便利。該項(xiàng)目總占地面積達(dá)104436.89平方米，總建筑面積約30萬(wàn)平方米。計(jì)劃分三期開(kāi)發(fā)，本年計(jì)劃開(kāi)發(fā)的一期項(xiàng)目用地40246.28平方米，建筑面積87393.52平方米，其中包括6棟25層的高層住宅，建筑面積59655.08平方米，共388戶；二期規(guī)劃用地面積26147平方米，總建筑面積約72430平方米；三期規(guī)劃用地面積38043平方米，

12、總建筑面積約138170平方米。 （8）高明西江新城項(xiàng)目（暫名）介紹高明項(xiàng)目位于佛山高明西江新城規(guī)劃范圍內(nèi)。西江新城是佛山市城市總體規(guī)劃中“西江組團(tuán)”及高明“東部組團(tuán)”的主體部分，是佛山市高明區(qū)未來(lái)的城市核心。項(xiàng)目緊臨高明市政府文化中心，距繁華的城區(qū)商業(yè)街僅有3分鐘車(chē)程之遙，離即將開(kāi)通的輕軌站也近在咫尺，擁有優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療資源配套。該項(xiàng)目總占地面積約122畝，總建筑面積約33萬(wàn)平方米。項(xiàng)目未來(lái)規(guī)劃建設(shè)有高檔多層洋房和沿街商鋪。預(yù)計(jì)建成后將成為區(qū)域內(nèi)又一明星樓盤(pán)，將為提升高明城市生活品質(zhì)貢獻(xiàn)新興力量。目前該項(xiàng)目已開(kāi)始施工，預(yù)計(jì)2011年推向市場(chǎng)。（9）大良順?lè)迳巾?xiàng)目（暫名）介紹大良順?lè)迳巾?xiàng)目位于

13、佛山市順德區(qū)順?lè)迳街苓?。占地約8.3萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)建筑面積約22萬(wàn)平方米，產(chǎn)品主要為高檔高層洋房和五星級(jí)酒店，主要客戶群在于滿足在順德大良、樂(lè)從及其他周邊地區(qū)企商業(yè)主、高層、公務(wù)員等生活?yuàn)蕵?lè)。（10）倫教三洲項(xiàng)目（暫名）介紹倫教三洲項(xiàng)目位于佛山市順德區(qū)倫教三洲，地處珠三角共城，座擁地利人和，與廣珠西線和廣珠城際輕軌近咫尺，項(xiàng)目總占地18萬(wàn)平方米。（11）徐州金龍湖項(xiàng)目介紹徐州項(xiàng)目位于徐州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，地鐵新城板塊核心位置，占地271.6畝，西鄰金龍湖南靠珠山，離建設(shè)中的京滬高鐵徐州站約1.8公里。規(guī)劃建設(shè)為高品質(zhì)綜合住宅社區(qū)，物業(yè)形態(tài)有高層公寓、多層洋房、雙拼別墅、沿街商業(yè)。產(chǎn)品依托徐

14、州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)高鐵新城配套，憑借xx地產(chǎn)品牌設(shè)計(jì)平臺(tái)，以新穎的建筑外觀設(shè)計(jì)、創(chuàng)新的戶型結(jié)構(gòu)、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)、先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理念為特色力爭(zhēng)在板塊內(nèi)脫穎而出贏得行業(yè)尊重。在社區(qū)內(nèi)部園林景觀、建筑材料、成套設(shè)備的選擇上堅(jiān)定走高品質(zhì)路線，加之良好的社區(qū)配套和國(guó)際高端的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，徐州項(xiàng)目必將推動(dòng)當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)觀念提升，成為徐州中產(chǎn)階級(jí)人群置業(yè)首選。預(yù)計(jì)2011年1月份開(kāi)工，2011年6月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，首期推出雙拼別墅多層。（12）株洲栗雨湖項(xiàng)目xx地產(chǎn)株洲栗雨湖項(xiàng)目位于湖南省株洲市天元區(qū)栗雨中央商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目正居天元未來(lái)cbd核心，與天元區(qū)行政中心隔株洲大道相望，北瀕栗雨西路，南至株洲大道，西臨珠江北路，東接自

15、然山體，依山伴水，私享39萬(wàn)平方米栗雨公園城市綠肺。株洲是長(zhǎng)、株、潭“金三角”的幾何中心，城市綜合實(shí)力居中部非省會(huì)城市第一。近年來(lái)，全國(guó)綠化、衛(wèi)生、園林城市，中國(guó)十大最具投資價(jià)值城市等榮譽(yù)稱號(hào)使株洲這座工業(yè)城市實(shí)現(xiàn)了華麗轉(zhuǎn)身。栗雨中央商務(wù)區(qū)是政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域版塊，政府斥資120億打造的商務(wù)中心、39萬(wàn)平方米栗雨公園公共配套。栗雨湖項(xiàng)目是xx地產(chǎn)進(jìn)入湖南市場(chǎng)的首個(gè)項(xiàng)目，也是栗雨中央商務(wù)區(qū)首個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，亦是栗雨中央商務(wù)區(qū)崛起戰(zhàn)略中的大規(guī)模引擎項(xiàng)目，將成為株洲未來(lái)城市副中心的門(mén)戶之作。項(xiàng)目總占地面積約800畝，總建筑面積約140萬(wàn)平方米，其中首期占地約400畝、總建筑面積約70萬(wàn)平方

16、米，包含占地70畝、總建筑面積15萬(wàn)平方米的商業(yè)。（13）貴陽(yáng)金陽(yáng)項(xiàng)目xx金陽(yáng)項(xiàng)目是xx集團(tuán)旗下xx房地產(chǎn)進(jìn)入貴陽(yáng)即將傾力打造的一個(gè)高尚住宅大城。項(xiàng)目位于金陽(yáng)新區(qū)長(zhǎng)嶺北路，貴陽(yáng)國(guó)際會(huì)展中心對(duì)面，距離貴陽(yáng)市區(qū)近8分鐘車(chē)程，交通通達(dá)性極佳。項(xiàng)目占地約69萬(wàn)方，總建筑面積144萬(wàn)方，項(xiàng)目總?cè)莘e率2.46；由高層、多層洋房、別墅等物業(yè)組成，位于貴州市金陽(yáng)新區(qū)內(nèi)，金陽(yáng)新區(qū)是貴陽(yáng)市政治行政文化中心，項(xiàng)目南面規(guī)劃為高新科技開(kāi)發(fā)區(qū)，西面國(guó)際會(huì)展中心毗鄰、隔長(zhǎng)嶺北路對(duì)望；項(xiàng)目距離貴陽(yáng)市行政中心2.6公里，距離在建的貴陽(yáng)快速鐵路客運(yùn)站3.7公里。四、萬(wàn)豪集團(tuán)基本情況萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)是全球首屈一指的酒店管理公司，業(yè)務(wù)遍

17、及美國(guó)及其它67個(gè)國(guó)家和地區(qū)管理超過(guò)2,800家酒店，提供約490,500間客房。該公司的總部設(shè)于美國(guó)首都華盛頓特區(qū)，共有員工128,000人。萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)創(chuàng)建于1927年，目前擁有18個(gè)著名酒店品牌，在全球經(jīng)營(yíng)的酒店超過(guò)2700家，年?duì)I業(yè)額近200億美元，萬(wàn)豪還被財(cái)富雜志評(píng)為酒店業(yè)最值得敬仰企業(yè)和最理想工作酒店集團(tuán)之一。1927年，威拉德瑪里奧特先生在美國(guó)首都華盛頓創(chuàng)辦了一家小小的啤酒店，起名為“熱賣(mài)店”。以后很快發(fā)展成為服務(wù)迅速、周到、價(jià)格公平、產(chǎn)品質(zhì)量持之以恒的知名連鎖餐廳。其成功經(jīng)驗(yàn)的關(guān)鍵是自公司成立之日起，就以員工和顧客為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)之重。 威拉德瑪里奧特先生創(chuàng)立的經(jīng)營(yíng)思想是：你如能使

18、員工樹(shù)立工作的自豪感，他們就會(huì)為顧客提供出色的服務(wù)。在此基礎(chǔ)上，連鎖“熱賣(mài)店”的成功經(jīng)營(yíng)為瑪里奧特涉足于后來(lái)酒店業(yè)的發(fā)展提供了先天的條件。 首家萬(wàn)豪(marriott)酒店于1957年在美國(guó)華盛頓市開(kāi)業(yè)。八十年代，萬(wàn)豪根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展和特定需求，精心設(shè)計(jì)并創(chuàng)立了萬(wàn)怡(courtyard)酒店。1983年，第一家萬(wàn)怡酒店在美國(guó)正式開(kāi)業(yè)。1984年，以公司創(chuàng)辦者的名字命名的j.w.萬(wàn)豪(j.w.marriott)酒店在美國(guó)華盛頓市開(kāi)業(yè)。j.w.萬(wàn)豪酒店品牌是在萬(wàn)豪酒店標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上升級(jí)后的超豪華酒店品牌。在1987年萬(wàn)豪公司收購(gòu)了“旅居”連鎖酒店 (residence inn)，其特點(diǎn)是：酒店房間全部

19、為套房設(shè)施，主要為長(zhǎng)住客人提供方便實(shí)用的套房及相應(yīng)服務(wù)。同年，萬(wàn)豪又推出了經(jīng)濟(jì)型的(fairfield inn)和萬(wàn)豪套房酒店(marriott suites)兩個(gè)新品牌酒店。萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)在1995年收購(gòu)了全球首屈一指的頂級(jí)豪華連鎖酒店公司麗嘉酒店(ritz-carlton)。在1997年，相繼完成了對(duì)xx連鎖酒店公司(renaissance)及其下屬的新世界連鎖酒店(new world)，以及華美達(dá)國(guó)際連鎖酒店(ramada international)的收購(gòu)。此舉使萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)在全球的酒店數(shù)量實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，特別在亞太地區(qū)，一躍成為規(guī)模領(lǐng)先的酒店集團(tuán)。 萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)于1997年進(jìn)入中國(guó)酒店

20、業(yè)市場(chǎng)，并于此后快速發(fā)展。目前，萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)旗下的麗思卡爾頓酒店、jw萬(wàn)豪酒店、萬(wàn)豪酒店、xx酒店、萬(wàn)怡酒店和華美達(dá)酒店共6個(gè)酒店品牌在中國(guó)經(jīng)營(yíng)的酒店達(dá)39家。 無(wú)論在中國(guó)還是全球，萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)以其出色的服務(wù)水準(zhǔn)、先進(jìn)的設(shè)施和技術(shù)以及優(yōu)異的服務(wù)居于世界酒店集團(tuán)之首，贏得了公眾的廣泛贊譽(yù)和客戶的高度信任及擁戴。 旗下品牌包括：萬(wàn)豪酒店（marriott hotels&resorts）jw萬(wàn)豪酒店麗思卡爾頓酒店xx酒店（renaissancehotels&resorts）萬(wàn)怡酒店（courtyard）萬(wàn)豪行政公寓萬(wàn)豪居家（residenceinn） 萬(wàn)豪費(fèi)爾菲得（fairfieldinn） mar

21、riott conference centres萬(wàn)豪唐普雷斯（towneplacesuites）萬(wàn)豪春丘（springhillsuites） 萬(wàn)豪度假俱樂(lè)部（marriottvacationclub） 華美達(dá)（ramadaplaza）麗池卡爾頓（ritz-carlton）萬(wàn)豪高爾夫球場(chǎng)等等 五、酒店項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)酒店項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱單位指標(biāo)備注1占地面積平方米49337.752建筑面積平方米668333容積率(凈)34建筑密度405綠化率166項(xiàng)目總投資億元6.077建設(shè)期年三年第二章 株洲xxxx酒店定位與規(guī)劃一、項(xiàng)目起源1、酒店業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我國(guó)的酒店業(yè)發(fā)展總的

22、情況是和我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步的。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量位居世界第3位；按照世界銀行的劃分標(biāo)準(zhǔn)，2008年我國(guó)人均國(guó)民總收入為2770美元，我國(guó)已經(jīng)由長(zhǎng)期以來(lái)的低收入國(guó)家躍升至世界中等偏下收入國(guó)家行列。我國(guó)近30年來(lái)人均gdp提高15倍，從200美元發(fā)展到近3000美元，已經(jīng)進(jìn)入消費(fèi)升級(jí)的新時(shí)期。無(wú)論是中國(guó)、印度、俄羅斯、巴西的金磚四國(guó)之說(shuō)、還是中國(guó)、印度、中東的新絲綢之路之說(shuō)，都說(shuō)明中國(guó)在世界經(jīng)濟(jì)中扮演著重要角色，同時(shí)中國(guó)的未來(lái)被看好。中國(guó)酒店供求關(guān)系基本面可以從中國(guó)城市化率、服務(wù)業(yè)發(fā)展、消費(fèi)發(fā)展情況和潛力來(lái)比照。首先，中國(guó)城市化率45%、全球49%、發(fā)達(dá)國(guó)家90%;中國(guó)服務(wù)業(yè)占gdp40%、上海200

23、8年制造業(yè)負(fù)增長(zhǎng)情況下也只占50%、全球69%、香港80%-90%。美國(guó)人口3億、有490萬(wàn)間酒店客房;歐洲的客房530萬(wàn)間；中國(guó)人口13億，中國(guó)16歲至65歲勞動(dòng)人口9.09億、比西方七國(guó)總?cè)丝诙?億，酒店客房170萬(wàn)(2008年末星級(jí)酒店159.14萬(wàn)間)。其次，2009年10月，美林公布的一項(xiàng)報(bào)告稱中國(guó)有36.4萬(wàn)名流動(dòng)資產(chǎn)超過(guò)百萬(wàn)美元的富豪。中國(guó)富裕人士人數(shù)2008年已經(jīng)超越英國(guó)，居世界第四位。2007年中國(guó)富裕人數(shù)總數(shù)超越法國(guó)。10年以后中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)有望達(dá)到4億。美國(guó)國(guó)家商務(wù)旅游協(xié)會(huì)與在線旅游公司expedia公司旗下的易信達(dá)差旅管理公司公布調(diào)查報(bào)告，2008年中國(guó)差旅業(yè)支出938

24、億美元，是10年前的3倍；預(yù)測(cè)中國(guó)的差旅業(yè)支出將在5年內(nèi)超過(guò)美國(guó)，成為全球第一。2008年全球差旅包括境內(nèi)及出境旅行的支出共達(dá)9290億美元，中國(guó)市場(chǎng)占全球市場(chǎng)的10%，僅次于美國(guó)。再次，和酒店密切有關(guān)的建設(shè)包括中國(guó)在建的公路和鐵路達(dá)數(shù)萬(wàn)公里;在建機(jī)場(chǎng)有97個(gè)。這些都將帶動(dòng)中國(guó)飯店業(yè)的發(fā)展。具體來(lái)說(shuō)，中國(guó)未來(lái)gdp8%10%的年均增長(zhǎng)有望帶動(dòng)酒店客房數(shù)量年增長(zhǎng)12%，預(yù)計(jì)2010年中國(guó)酒店客房數(shù)量將達(dá)到5.52億間夜。目前中國(guó)星級(jí)酒店的客房總數(shù)為200萬(wàn)間，預(yù)計(jì)5至7年內(nèi)能夠增長(zhǎng)到500萬(wàn)間。中國(guó)的酒店市場(chǎng)有望在5至10年內(nèi)超過(guò)美國(guó)。2、酒店業(yè)與旅游業(yè)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平不斷

25、提高，中國(guó)的旅游行業(yè)迅猛發(fā)展，旅游行業(yè)的3 個(gè)主要領(lǐng)域入境游、國(guó)內(nèi)游和出境游近年來(lái)都得到了快速發(fā)展，旅游業(yè)規(guī)模無(wú)論從人數(shù)上還是收入上都不斷擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示：國(guó)內(nèi)旅游收入和旅游總收入平均比gdp 增長(zhǎng)率高2-5個(gè)百分點(diǎn)的速度向前發(fā)展。2009年我國(guó)旅游飯店從金融危機(jī)的影響中走出困境，同時(shí)地方政府組建大型旅游集團(tuán)，資本運(yùn)作依然是擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的主要手段，中國(guó)飯店企業(yè)境外投資開(kāi)始起步，新技術(shù)應(yīng)用步伐加快，行業(yè)管理出現(xiàn)新氣象，新型飯店不斷出現(xiàn)，酒店投資采取新的途徑，酒店管理采用新的方式等特點(diǎn)也較為明顯。展望未來(lái)，中國(guó)gdp8%10%的年均增長(zhǎng)有望帶動(dòng)酒店客房數(shù)量年增長(zhǎng)12%。二、株洲xxxx酒店概況株洲x

26、x商業(yè)占地面積為49337.75平方米，總建筑面積196941平方米。整體項(xiàng)目?jī)纱蟛糠致?lián)為一體，以高檔公寓、寫(xiě)字樓、地下超市、星級(jí)酒店形成一個(gè)多功能復(fù)合式的商業(yè)綜合體，相互補(bǔ)充、相互帶動(dòng)，與住宅項(xiàng)目形成一體化宜商宜居生活圈。項(xiàng)目位于湖南省株洲市天元區(qū)，是株洲市的政治中心和武廣高鐵核心商圈，北臨栗雨西路，南臨株洲大道，西接珠江北路和栗雨公園，東連保留山體。京珠高速、上瑞高速縱貫?zāi)媳保鋸V高鐵亦已通車(chē)，距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅60公里。三、項(xiàng)目定位1、總體定位株洲xxxx酒店，將打造國(guó)際品牌五星酒店，成為區(qū)域性標(biāo)志性建筑，通過(guò)該標(biāo)志性建筑的帶動(dòng)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而帶動(dòng)本項(xiàng)目及本區(qū)域的長(zhǎng)足發(fā)展，成

27、為本區(qū)域的酒店龍頭品牌，及最具特色的酒店物業(yè)。核心競(jìng)爭(zhēng)力如下： 國(guó)際品牌五星級(jí)酒店 與住宅項(xiàng)目為依托，建筑風(fēng)格一致又突顯標(biāo)志 周邊餐飲及娛樂(lè)的新聚集地 景觀、交通條件良好 位于工業(yè)區(qū)、緊鄰政府、商務(wù)，公務(wù)往來(lái)頻繁 2、目標(biāo)市場(chǎng)及客戶定位：（1）目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域角度長(zhǎng)株潭一體化，未來(lái)株洲地處湖南發(fā)展核心增長(zhǎng)極。城市本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。城市角度預(yù)計(jì)2016年跨入發(fā)達(dá)行列，且眾多千億、百億工程構(gòu)建了未來(lái)大發(fā)展的框架。產(chǎn)業(yè)角度栗雨工業(yè)區(qū)土地基本出讓完畢，北汽控股、南電機(jī)車(chē)等大型項(xiàng)目的進(jìn)駐帶動(dòng)了上下游產(chǎn)業(yè)，可以預(yù)期未來(lái)幾年將是區(qū)域大發(fā)展的良機(jī)。 （2）目標(biāo)客戶以政府及周邊企業(yè)的公務(wù)、商務(wù)需求為主。第三章 項(xiàng)目

28、市場(chǎng)前景分析一、株洲市概況株洲市位于湖南省東部，湘江下游。東界江西省萍鄉(xiāng)市、蓮花縣、永新縣及井岡山市，南連本省衡陽(yáng)、郴州兩市，西接湘潭市，北與長(zhǎng)沙市毗鄰。株洲是湖南省第二大城市，截至2009年，面積1.1262萬(wàn)平方千米，戶籍人口382.8萬(wàn)人，其中市區(qū)年末總?cè)丝?00.2萬(wàn)人。二、株洲市經(jīng)濟(jì)狀況2009年株洲市全市地區(qū)生產(chǎn)總值1022.6億元，增長(zhǎng)14.2%，高于全省平均水平0.6個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算，全市人均gdp為27474元，增長(zhǎng)13.6%。株洲市g(shù)dp總量在全省排名第5，財(cái)政收入總量和城市綜合實(shí)力排名第2。人均地區(qū)生產(chǎn)總值、人均財(cái)政收入、人均居民儲(chǔ)蓄、人均規(guī)模工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)居民

29、人均可支配收入等5項(xiàng)人均指標(biāo)保持全省第二。2009年株洲市第一產(chǎn)業(yè)增加值107.8億元，增長(zhǎng)5.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值560.3億元，增長(zhǎng)16.1%，其中工業(yè)493.1億元，增長(zhǎng)17.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值354.5億元，增長(zhǎng)13.9%。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17433元，增長(zhǎng)12.5%，其中工薪收入、財(cái)產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移收入等三大收入分別增長(zhǎng)15.8%、31.7%和9.6%。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為34.2%。城鄉(xiāng)居民收入差距比2.68：1。三、我國(guó)旅游飯業(yè)總體情況分析新中國(guó)成產(chǎn)60年以來(lái)，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值以年均8.1%的速度增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量增加77倍，位次躍升世界第三位。近30年來(lái)我國(guó)人均

30、gdp提高15倍，從200美元發(fā)展到近3000美元，已經(jīng)進(jìn)入消費(fèi)升級(jí)的新時(shí)期。中國(guó)的人口數(shù)量和消費(fèi)質(zhì)量的提高將伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展助推中國(guó)旅游業(yè)不斷發(fā)展。2010年中國(guó)超過(guò)美國(guó)和西班牙，成為僅次于法國(guó)的世界第二大最受歡迎的旅游目標(biāo)國(guó)。預(yù)計(jì)到2015年，中國(guó)將成為世界第一旅游接待國(guó)、第四大旅游客源國(guó)，中國(guó)入境過(guò)夜旅游者將達(dá)1億人次，國(guó)內(nèi)旅游者將達(dá)28億人次，居民人均出游兩次，出境旅游將達(dá)到1億人次，旅游市場(chǎng)總量將達(dá)到30億人次，全國(guó)旅游業(yè)增加值可達(dá)2萬(wàn)億元左右。2009年，美國(guó)康奈爾大學(xué)酒店管理管理學(xué)院院長(zhǎng)micheal d. johnson表示，目前中國(guó)星級(jí)酒店的客房總數(shù)為200萬(wàn)間。中國(guó)的酒店市場(chǎng)

31、有望在五至十年內(nèi)超過(guò)美國(guó)。2008年中國(guó)差旅業(yè)支出938億美元，是10前的3倍；預(yù)測(cè)中國(guó)的差旅業(yè)支出將在五年內(nèi)超過(guò)美國(guó)，成為世界第一。2008年，全球差旅包括境內(nèi)及出境旅行的支出共達(dá)9290億美元，中國(guó)市場(chǎng)占全球市場(chǎng)的10%，僅次于美國(guó)。2009年全國(guó)擁有各類(lèi)住宿企業(yè)近30萬(wàn)家，餐飲企業(yè)近450萬(wàn)家，年?duì)I業(yè)額已突破萬(wàn)億元大關(guān)，僅其日常運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造了每年近4000-5000億元的采購(gòu)需求。每年全國(guó)新建飯店1500家以上，總投資近4000多億元。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有望帶動(dòng)酒店客房數(shù)量年增長(zhǎng)12%，2010年中國(guó)酒店客房數(shù)量將達(dá)到5.52億間夜。2008年末，全國(guó)共有星級(jí)酒店14099家，比上年末增加516家

32、，增長(zhǎng)3.8%。全國(guó)酒店經(jīng)營(yíng)良好，全年?duì)I業(yè)收入總額為1763億元，比2007年增加114.98億元，增長(zhǎng)7.0%。全國(guó)共有五星級(jí)酒店432家，共有15.69萬(wàn)間客房。2009年，國(guó)家旅游局披露，2008年四季度以來(lái)，由中央財(cái)務(wù)新增投資和旅游發(fā)展資金達(dá)12.86億元，超過(guò)“十一五”頭兩年旅游國(guó)債和旅游發(fā)展資金的總和；各級(jí)財(cái)政加了配套性投入，估計(jì)總額將超過(guò)30億元。四、株洲旅游飯業(yè)情況分析1、株洲旅游業(yè)株洲，古稱建寧，公元214年，三國(guó)東吳在此設(shè)建寧郡。唐太宗貞觀元年，建寧并入湘潭。古時(shí)，當(dāng)?shù)囟鄼綐?shù)，湘江過(guò)而多沙洲，故株洲又稱櫧洲。到南宋紹熙元年（公元1190年）正式定名為株洲。株洲位于湖南省東部

33、，在東經(jīng)112.6-114，北緯26-28之間，是湖南省“一點(diǎn)一線”區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶的重要城市，也是全省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)、株、潭“金三角”一隅株洲建立以尋根祭祖為主的“古韻”旅游、以健康生態(tài)為主的“綠色”旅游、以革命傳統(tǒng)教育為主的“紅色”旅游和以工業(yè)文明為特色的“藍(lán)光”旅游等特色旅游產(chǎn)品體系。主要旅游區(qū)如下：商務(wù)會(huì)展工業(yè)旅游區(qū)：以株洲市區(qū)為中心，以蘆淞市場(chǎng)群、大型工業(yè)企業(yè)（包括醴陵群力瓷廠）和各種文化娛樂(lè)場(chǎng)所為依托，提升現(xiàn)有的文化園、神農(nóng)公園、石峰公園、流芳園，建好天池、荷塘、天臺(tái)、楠峰、怡山、鳳凰公園，構(gòu)筑城市商務(wù)觀光購(gòu)物旅游區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展觀光、商務(wù)活動(dòng)和會(huì)展旅游、工業(yè)旅游。農(nóng)家休閑渡假旅游區(qū)：以株洲

34、市郊為主，包括株洲縣和醴陵市，構(gòu)筑近郊休閑度假游憩區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)家休閑度假、體驗(yàn)農(nóng)家文化及文化山水城市旅游。生態(tài)地質(zhì)旅游區(qū)：以攸縣酒埠江風(fēng)景旅游區(qū)為主，包括酒仙湖景區(qū)、白龍洞、仙人橋、柏市溫泉、皮佳仙境樂(lè)園、桃源谷、寶寧寺、禹王洞九個(gè)景區(qū)（點(diǎn)），構(gòu)建康體娛樂(lè)度假旅游區(qū)，發(fā)展康體娛樂(lè)旅游、休閑度假旅游、科考修學(xué)旅游、田園風(fēng)情旅游。古城文化旅游區(qū)：以茶陵南宋古城墻的文化旅游開(kāi)發(fā)為中心，包括國(guó)家級(jí)云陽(yáng)山森林公園、石梁橋旅游區(qū)、世界最大龜裂石、丹霞山地貌地區(qū)，構(gòu)筑文化宗教旅游區(qū)，發(fā)展文化宗教旅游和科學(xué)考察旅游。炎帝文化旅游區(qū)：以炎帝陵為重心，以桃源洞、大院和龍?jiān)幾遄灾梧l(xiāng)為輔助，構(gòu)筑炎帝文化旅游區(qū)，重

35、點(diǎn)發(fā)展謁祖旅游和森林生態(tài)度假旅游和民俗風(fēng)情旅游，使之具備很強(qiáng)的旅游吸引力和輻射能力、具備國(guó)際影響力和區(qū)域旅游發(fā)展帶動(dòng)能力，成為株洲旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。紅色教育旅游區(qū)：主要以分布于炎陵、茶陵及醴陵、縱貫106國(guó)道的眾多紅色革命遺址為主，包括紅軍標(biāo)語(yǔ)博物館，朱毛會(huì)面紀(jì)念地萬(wàn)壽宮、連隊(duì)建黨紀(jì)念地（葉家祠）、“中國(guó)第一個(gè)縣級(jí)工農(nóng)兵政府”舊址、紅軍墻、紅軍村、左權(quán)紀(jì)念碑、先農(nóng)壇、李立三故居等中國(guó)革命首創(chuàng)性活動(dòng)、工農(nóng)運(yùn)動(dòng)、紅軍活動(dòng)舊址群，以現(xiàn)存的革命舊址為資源依托，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)紅色專項(xiàng)旅游產(chǎn)品。2010年，株洲旅游總收入達(dá)到55億元，旅游創(chuàng)匯820萬(wàn)美元，年均遞增達(dá)到20%以上，接待國(guó)內(nèi)游客1200萬(wàn)人次以上

36、，接待入境游客54萬(wàn)人次以上。旅游總收入占全市g(shù)dp的比重分別達(dá)到6%；2015年，實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)總收入占全市g(shù)dp比值達(dá)7%，將旅游產(chǎn)業(yè)培育成服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，使旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠很好地帶動(dòng)和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。預(yù)計(jì)2020年旅游總收入占全市g(shù)dp的比例將突破8。2、株洲酒店業(yè)株洲城區(qū)現(xiàn)有掛牌五星級(jí)酒店1家，掛牌四星級(jí)酒店2家，即將掛牌的四星級(jí)酒店1家?，F(xiàn)有的星級(jí)酒店規(guī)模均較小，總客房量?jī)H825間，難以滿足往來(lái)商務(wù)活動(dòng)的需求。但現(xiàn)有星級(jí)酒店的客房入住率普遍在70%-80%，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)優(yōu)良。目前株洲酒店處于供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)理想，擴(kuò)容需求迫切。酒店名稱星級(jí)所在區(qū)房間數(shù)會(huì)議室數(shù)量會(huì)議室容納

37、人數(shù)開(kāi)業(yè)時(shí)間國(guó)賓酒店4星蘆淞區(qū)1864個(gè)300人1999年華天大酒店5星天元區(qū)2934個(gè)600人2002年九方大酒店4星石峰區(qū)1324個(gè)200人2003年福萊爾大酒店準(zhǔn)4星天元區(qū)2144個(gè)150人2009年合計(jì)8253、現(xiàn)有酒店問(wèn)題發(fā)展緩慢：株洲市星級(jí)酒店過(guò)去幾年發(fā)展緩慢，1999-2003年開(kāi)業(yè)了三家高星級(jí)之后，直到2009年才有1家新的高星級(jí)酒店開(kāi)業(yè)?？偣?yīng)少：株洲現(xiàn)有高星級(jí)酒店共4家，其中5星級(jí)僅1家，4星級(jí)3家。個(gè)體規(guī)模小：現(xiàn)有高星級(jí)酒店規(guī)模均較小，總客房數(shù)量?jī)H825間，難以滿足往來(lái)商務(wù)的需求。會(huì)議配套不足：現(xiàn)有高星級(jí)酒店的會(huì)議配套數(shù)量少，難以滿足日益增加的商務(wù)會(huì)議需求。檔次不高、服務(wù)

38、水平跟不上：現(xiàn)有高星級(jí)酒店建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、裝飾立面、服務(wù)水準(zhǔn)等與周邊發(fā)達(dá)地區(qū)相比，有一定的差距。其檔次、形象未能與株洲快速發(fā)展的城市形象相匹配。無(wú)國(guó)際品牌：株洲未有國(guó)際知名的酒店管理集團(tuán)品牌開(kāi)業(yè)。五、株洲酒店市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿δ壳爸曛蘧频晏幱诠┎粦?yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境下，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)均理想，擴(kuò)容需求迫切。株洲酒店與長(zhǎng)沙相比，無(wú)論市場(chǎng)規(guī)模、價(jià)格、品牌、服務(wù)管理水平等均存在較大差距，可提升空間大。株洲酒店餐飯、休閑娛樂(lè)等配套受當(dāng)?shù)厝藲g迎，其收入40%來(lái)自餐飲，甚至超過(guò)了客房收入，株洲本地居民在酒店的消費(fèi)較多，客戶群中約占30%；主要是一些個(gè)體老板，喜歡到酒店開(kāi)房間消費(fèi)。隨著株洲城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來(lái)市場(chǎng)還可容納更多

39、的五星級(jí)市場(chǎng)。綜上所述，可以得出以下兩點(diǎn)重要結(jié)論：（1）、株洲市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，旅游及商務(wù)往來(lái)頻繁，市場(chǎng)巨大；（2）、區(qū)域酒店物業(yè)極度稀缺，且普遍經(jīng)營(yíng)良好，市場(chǎng)需求巨大，國(guó)際品牌星級(jí)酒店存在空白。因此，在株洲市建設(shè)國(guó)際酒店管理集團(tuán)品牌星級(jí)酒店具有充分的市場(chǎng)依據(jù)和廣闊的發(fā)展前景。第四章 項(xiàng)目選址及區(qū)位分析一、項(xiàng)目選址株洲xxxx酒店位于湖南省株洲市天元區(qū)栗雨工業(yè)園中部，也處于武廣高鐵核心商圈范圍內(nèi)。北臨栗雨西路，南臨株洲大道，西接珠江北路和栗雨公園湖面。建設(shè)地點(diǎn)如圖所示。二、地理位置及交通天元區(qū)位于株洲市河西。東西與湘江為界，南與株洲縣雷打石鎮(zhèn)相鄰，西與湘潭市接壤。株洲市委、市政府位于天元區(qū)東部，是株

40、洲市的政治中心。京珠高速、上瑞高速縱貫?zāi)媳?，武廣高鐵亦已通車(chē)，距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅60公里。三、場(chǎng)址建設(shè)條件1、地形、地貌條件本項(xiàng)目規(guī)劃用地坡度較為平緩，無(wú)較大山體分布，總體呈向中部緩斜，地形起伏較?。坏貕K中部為平整地面；地塊四周沿市政路邊有部分已拆遷及待拆遷的民居。因此，現(xiàn)狀用地具備良好的建設(shè)條件，適宜本工程的建設(shè)。2、氣象條件株洲屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，四季分明，雨量充沛、光熱充足，無(wú)霜期在286天以上，年平均氣溫16c至18c。第五章 總體方案一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃宗旨和原則1、城市設(shè)計(jì)原則。遵循總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)，將其優(yōu)勢(shì)加以延續(xù)，并有改進(jìn)和突破。從環(huán)境限定條件出發(fā)進(jìn)行整體考慮，從城市設(shè)計(jì)出發(fā)打造

41、亮點(diǎn)地標(biāo)。2、以人為本的原則。遵循現(xiàn)行國(guó)家及株洲市指定的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃、方針、政策及法規(guī)的前提下，堅(jiān)持“以人為本”，強(qiáng)調(diào)“人與自然的和諧”，充分考慮使用者的生理及心理需求，創(chuàng)造出豐富、適宜的活動(dòng)休閑購(gòu)物空間，通過(guò)配置齊全的公共設(shè)施及生活配套設(shè)施及市政公用設(shè)施滿足使用者的多樣性的需求。3、“均好性”的原則。將公共綠地融入到場(chǎng)地設(shè)計(jì)中，使每幢建筑都能最大程度的享受到公共綠化。4、可操作性的原則。遵循整體設(shè)計(jì)、分期建設(shè)的原則，加強(qiáng)設(shè)計(jì)的合理性與靈活性，使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)都能更好地適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要。二、總平面設(shè)計(jì)1、總平面布置將三層商業(yè)綜合體沿株洲大道展開(kāi)，形成良好的商業(yè)氣氛和沿街商業(yè)價(jià)值，酒店作為主體部分

42、，主面立面沿株洲大道展開(kāi)，形成較好的城市展示面，北面的城市支路將商業(yè)部分與住宅分開(kāi)，互不影響。2、空間形態(tài)與規(guī)劃結(jié)構(gòu)商業(yè)以弧形的造形，形成地塊南面與株洲大道的城市臨街面，東南面的五星級(jí)酒店為主要城市地標(biāo)，西北角設(shè)置一個(gè)大型休閑廣場(chǎng)，廣場(chǎng)承接珠江北路的人流動(dòng)線，并和栗雨湖公園相呼應(yīng)，引導(dǎo)人群進(jìn)入酒店及商場(chǎng)，并結(jié)合綠化景觀，噴泉，led燈光和未來(lái)各種大型活動(dòng)，將成為本區(qū)域主要聚集人氣之地。3、交通組織力求交通流線清晰簡(jiǎn)潔。酒店人流主要出入口放在東南角，其娛樂(lè)出入口在規(guī)劃一路，酒店車(chē)流通過(guò)酒店入口前環(huán)島進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)。酒店后勤卸貨區(qū)在規(guī)劃17號(hào)路并設(shè)置一地下車(chē)庫(kù)出入口服務(wù)娛樂(lè)車(chē)流。4、景觀綠化力求景觀

43、空間豐富動(dòng)人。主要部分以大量鋪地為主，高大的椰樹(shù)、精致的景觀小品，即保證了大量人流穿行的要求，又營(yíng)造出高品質(zhì)的商業(yè)空間。注重總體形象的把握，擯棄華而不實(shí)的設(shè)計(jì)表現(xiàn)手法，以清新、現(xiàn)代、流暢的設(shè)計(jì)手法創(chuàng)造親近自然且具有人情味的新住環(huán)境，在景觀的細(xì)節(jié)和表現(xiàn)元素上，注重與整體環(huán)境風(fēng)格設(shè)計(jì)的統(tǒng)一，渲染休閑舒適氛圍。5、無(wú)障礙設(shè)計(jì)本工程嚴(yán)格按照城市道理和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)的部位包括：項(xiàng)目基地的人行道，停車(chē)車(chē)位，建筑入口及其平臺(tái)，候梯橋廂、公共走道、公共衛(wèi)生間等。三、建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明造形設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代簡(jiǎn)約為主題，訴求永恒的建筑語(yǔ)匯。以現(xiàn)代造型手法和現(xiàn)代的材質(zhì)賦予高貴而典雅的立面觀感。在立面設(shè)

44、計(jì)中，力求創(chuàng)造簡(jiǎn)約時(shí)尚的現(xiàn)代風(fēng)格建筑，整個(gè)色調(diào)商業(yè)以暖色為主，塔樓部分以low-e中空保溫玻璃幕墻為主，石材墻面和玻璃材質(zhì)形成對(duì)比，體現(xiàn)現(xiàn)代氣息和商業(yè)的氛圍。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類(lèi)別商業(yè)為乙類(lèi)，酒店為丙類(lèi)，根據(jù)抗震規(guī)范，乙類(lèi)結(jié)構(gòu)的抗震措施提高一度（按7度）考慮。結(jié)構(gòu)形式商業(yè)為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架，酒店為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架-剪力墻結(jié)構(gòu)體系。剪力墻設(shè)置在樓電梯間年，與相應(yīng)的框架柱形成框架-剪力墻單元，其它處布置框架；建筑物結(jié)構(gòu)長(zhǎng)度，超出規(guī)范允許長(zhǎng)度范圍，在上部結(jié)構(gòu)適當(dāng)?shù)奈恢貌扇×粼O(shè)后澆帶、在混凝土中摻外加劑等措施，以解決結(jié)構(gòu)超長(zhǎng)產(chǎn)生的混凝土收縮、溫度

45、應(yīng)力等問(wèn)題。第六章 投資估算與資金籌措一、投資估算編制依據(jù)1、國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)規(guī)定的投資估算范圍。2、建筑安裝工程預(yù)算基價(jià)及有關(guān)工程造價(jià)信息。3、開(kāi)發(fā)報(bào)建相關(guān)資料。4、國(guó)家及湖南省政府有關(guān)基本建設(shè)方面收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二、投資估算編制說(shuō)明1、本投資估算包括項(xiàng)目建筑的建筑安裝工程費(fèi)用以及室外工程費(fèi)用。2、室外工程費(fèi)用主要包括小區(qū)道路，電力設(shè)施及線路，制冷設(shè)施及管線、給排水管線及小區(qū)綠化的工程費(fèi)用及設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用。3、總建筑面積為66833平方米，工程規(guī)劃在三年內(nèi)建設(shè)完成。4、工程建設(shè)前期費(fèi)用和行政性收費(fèi)按照國(guó)家相關(guān)文件計(jì)取。5、行政性收費(fèi)主要包括工程規(guī)劃管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

46、、城建檔案管理及整理費(fèi)及印花稅，均按照國(guó)家相關(guān)文件計(jì)取。6、配套費(fèi)用包括電力設(shè)施建設(shè)費(fèi)、制冷工程建設(shè)費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)。7、建設(shè)期管理費(fèi)按開(kāi)發(fā)成本的1.5計(jì)取。8、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用按按開(kāi)發(fā)成本的3%計(jì)取。9、開(kāi)發(fā)費(fèi)用和其他費(fèi)用按預(yù)計(jì)的實(shí)際發(fā)生額計(jì)取。10、銀行貸款年利率6.4（貸款期三年）。三、投資估算結(jié)果株洲xxxx酒店總投資為64,866.85萬(wàn)元，其中建設(shè)總投資為60.341.25萬(wàn)元，投資估算結(jié)果見(jiàn)下表。序號(hào)項(xiàng)目名稱住宅占比單位成本（元/）面積（）合計(jì)金額(萬(wàn)元）一土地費(fèi)用376.16 66,833.00 2,514.00 3.88%1土地出讓金376.16 66,833.00 2,514.

47、00 2大市政配套費(fèi)0.00 66,833.00 0.00 3土地稅費(fèi)0.00 66,833.00 0.00 二前期工程費(fèi)用388.50 66,833.00 2,596.46 4.00%1勘測(cè)費(fèi)8.50 66,833.00 56.81 2三通一平50.00 66,833.00 334.17 3規(guī)劃報(bào)建、設(shè)計(jì)等300.00 66,833.00 2,004.99 4臨時(shí)設(shè)施30.00 66,833.00 200.50 三建筑安裝工程費(fèi)用7,872.00 66,833.00 52,610.94 81.11%1基坑支護(hù)土石方350.00 66,833.00 2,339.16 2室內(nèi)建筑工程2,800.

48、00 66,833.00 18,713.24 3消防工程150.00 66,833.00 1,002.50 4外墻及外窗600.00 66,833.00 4,009.98 5裝修工程3,200.00 66,833.00 21,386.56 6電梯、空調(diào)及其他設(shè)備安裝700.00 66,833.00 4,678.31 7發(fā)電機(jī)組及環(huán)保工程60.00 66,833.00 401.00 8人防工程12.00 66,833.00 80.20 四市政及環(huán)境工程392.00 66,833.00 2,619.85 4.04%1水、電、氣、熱工程330.00 66,833.00 2,205.49 2區(qū)內(nèi)道路、排水及排污工程40.00 66,833.00 267.33 3園林綠化18.00 66,833.00 120.30 4智能化及電訊工程2.00 66,833.00 13.37 5室外零星工程2.00 66,833.00 13.37 五公共配套工程0.00 66,833.00 0.00 0.00%開(kāi)發(fā)成本合計(jì)9,028.66 66,833.00 60,341.25 93.02%六銷(xiāo)售費(fèi)用270.86 66,833.00 1,810.24 2.79%七財(cái)務(wù)費(fèi)用270.86 66,833.00 1,810.24 2.79%八管理費(fèi)用135.43 66,833.00 905.12 1.40%總