開發(fā)報(bào)建流程

1、開發(fā)報(bào)建流程至施工許可證房地產(chǎn)前期開發(fā)報(bào)建流程，主要指四證的申請(qǐng)，主要含土地證、用地規(guī)劃許可證、立項(xiàng)、人防設(shè)計(jì)審圖合格證、總圖、公開招標(biāo)、規(guī)劃證及施工許可證。歷時(shí)半年左右。具體流程如下：一、不動(dòng)產(chǎn)登記證（國土局）1、土地成交確認(rèn)書。拿地后，會(huì)很快取得土地成交確認(rèn)書及公證書。2、新項(xiàng)目公司注冊(cè)。建設(shè)單位到工商局辦理新項(xiàng)目公司注冊(cè)，一般提供董事會(huì)決議、章程、房屋租賃協(xié)議等材料，取得工商準(zhǔn)予設(shè)立通知書后，可以刻公章，刻完公章后辦理營業(yè)執(zhí)照。外資公司需要辦理中華人民共和國臺(tái)港澳僑投資企業(yè)批準(zhǔn)證書。3、變更受讓方批復(fù)。新項(xiàng)目公司注冊(cè)后，需要到國土局變更受讓方，將拿地的公司變更為新項(xiàng)目公司。4、勘測定界。

2、到國土局辦理勘測定界手續(xù)，取得勘測定界圖，流程基本為到國土局窗口申請(qǐng)，國土測繪看現(xiàn)場，打定界樁，最后取得勘測定界圖。5、繳納土地款、契稅、印花稅。6、不動(dòng)產(chǎn)登記證。申請(qǐng)表、相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證、土地勘測定界成果、經(jīng)備案的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、法人代表（負(fù)責(zé)人）及代理人身份證件復(fù)印件等材料。二、立項(xiàng)（發(fā)改委）目前立項(xiàng)環(huán)節(jié)進(jìn)行了簡化，環(huán)保、節(jié)能等環(huán)節(jié)已經(jīng)后置，不再成為取得立項(xiàng)批文的條件。具體如下：1、在江蘇省投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)進(jìn)行注冊(cè)，生成項(xiàng)目編碼。基本一兩天完成。2、所需材料：申請(qǐng)表、土地款發(fā)票、項(xiàng)目編碼登記表、授權(quán)委托書、變更受讓方批復(fù)，土地證，營業(yè)執(zhí)照等。3、環(huán)保、節(jié)能等流程雖然后置，仍

3、需盡快找代理公司推進(jìn)，總圖審定前需要取得。三、規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）該階段為方案階段，主要對(duì)項(xiàng)目內(nèi)建筑物布局、外立面、戶型等進(jìn)行審查。以前是先批方案后批單體，但是現(xiàn)在政策為方案和單體一起批，即方案階段的單體戶型、面積等就需要與最后報(bào)規(guī)劃證的戶型、面積一致。具體如下：1 / 41 、方案初審階段1）、專家會(huì)設(shè)計(jì)方案三選一。專家選一個(gè)意見，并對(duì)選中的方案提出整改意見。2）地形圖規(guī)劃局測繪科申請(qǐng)勘測地形圖、管線，該地形圖只有半年有效期，過期重測。3）市政規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)規(guī)劃局市政科辦理市政設(shè)計(jì)要點(diǎn)。4）方案初審根據(jù)專家意見修改方案后，報(bào)規(guī)劃局進(jìn)行初審。提供材料主要有地形圖、方案文本 2 套，總圖 6 套，

4、數(shù)字報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、市政設(shè)計(jì)要點(diǎn)、紅線圖等材料。該階段規(guī)劃局無時(shí)間限制。一般在一個(gè)月到兩個(gè)月。方案一般做3 輪修改。第一輪提交進(jìn)去后，規(guī)劃局提大方向上修改意見，例如偷面積、調(diào)高、外立面等。設(shè)計(jì)院根據(jù)意見進(jìn)行修改。第二輪方案提交后，規(guī)劃局提出小細(xì)節(jié)方面的修改意見，規(guī)劃局根據(jù)意見進(jìn)行修改。理想狀態(tài)下，第三輪基本沒有問題，期間如果建設(shè)單位和設(shè)計(jì)院有新的修改，此階段時(shí)間無限拉長。5）日照放大樣。方案基本沒有問題后，報(bào)測繪日照放大樣。材料主要有紅線圖、地形圖、管線圖、聯(lián)系單（經(jīng)辦人、科長簽字確認(rèn)可以進(jìn)行放大樣）。主要對(duì)樓間距進(jìn)行審查，該階段歷時(shí)一個(gè)月左右。6）方案公示。日照放大樣成果合格后，設(shè)計(jì)院根

5、據(jù)該結(jié)果調(diào)整總圖后，報(bào)規(guī)劃局建管科，經(jīng)辦人核對(duì)無誤后，制作公示小樣（A3 彩頁），經(jīng)科長、局長簽字后可以公示。公示前一天需要提前聯(lián)系南京日?qǐng)?bào)，預(yù)留版面。公示時(shí)間從登報(bào)之日算起15 天。公示當(dāng)天，打印8 張 A0 總圖，經(jīng)規(guī)劃局蓋章后，請(qǐng)信訪辦人員到現(xiàn)場張貼公示。7）公示期間，開始征詢教育局意見，設(shè)計(jì)院提供2 套幼兒園方案文本，交教育局審核。食堂部分需要經(jīng)教育局指定的設(shè)計(jì)單位深化設(shè)計(jì)，并報(bào)食藥監(jiān)審查。在取得食藥監(jiān)通知書后，教育局出具同意幼兒園規(guī)劃設(shè)計(jì)的函，及蓋章的設(shè)計(jì)方案?？倛D基本確定后，開始人防手續(xù)。首先，人防立項(xiàng)，該階段主要是繳納人防異地建設(shè)費(fèi)，費(fèi)用由彈性，可以談。繳納人防異地建設(shè)費(fèi)后取得人

6、防行政許可。然后，人防部分設(shè)計(jì)審查（第三方），需要人防辦在審查申請(qǐng)表上蓋章（蓋章時(shí)需要提供總圖批復(fù)意見），第三方審查結(jié)束后，帶著審查合格書到人防辦換領(lǐng)人防設(shè)計(jì)審查合格書。2 、方案審定階段2 / 41）公示期間，方案等待上局委會(huì)和區(qū)規(guī)委會(huì)，這個(gè)會(huì)每個(gè)月開一次，如果公示期間沒有開，只能等開完會(huì)才能報(bào)方案審定。2）公示結(jié)束后，將公示照片提供信訪辦，36 張照片， 6 個(gè)公示點(diǎn)分三天（公示開始、公示期間、公示結(jié)束）拍照，一張近景一張遠(yuǎn)景，共36 張。信訪辦確定公示期間無投訴，出具證明至規(guī)劃局建管科后報(bào)方案審定。3) 綠色建筑審查。提供材料總圖、單體圖紙、申請(qǐng)表、節(jié)能環(huán)評(píng)報(bào)告、土地證等材料。經(jīng)專家審核

7、通過后，取得綠色建筑審查批復(fù)。4）方案審定申請(qǐng)。提供材料：申請(qǐng)表、總圖 6 張、方案文本 2 套、數(shù)字報(bào)建、綠色審查、地形圖、放大樣報(bào)告、立項(xiàng)批復(fù)、亮化方案、教育局意見。該階段如果方案文本于公示文本一致，一個(gè)星期可以通過。如果有修改，該階段時(shí)間無限拉長。方案審定通過后，取得總圖。3 、單體核準(zhǔn)1）總圖基本確定后，開始人防手續(xù)。首先，人防立項(xiàng)，該階段主要是繳納人防異地建設(shè)費(fèi)，費(fèi)用由彈性，可以談。繳納人防異地建設(shè)費(fèi)后取得人防行政許可。然后，人防部分設(shè)計(jì)審查（第三方），需要人防辦在審查申請(qǐng)表上蓋章（蓋章時(shí)需要提供總圖批復(fù)意見），第三方審查結(jié)束后，帶著審查合格書到人防辦換領(lǐng)人防設(shè)計(jì)審查合格書。2）提供

8、材料：申請(qǐng)表、土地證、立項(xiàng)、總圖2 張、單體平立剖2 套、數(shù)字報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、總圖批復(fù)、人防設(shè)計(jì)合格意見書。3）該階段規(guī)劃局主要審核數(shù)字報(bào)建，對(duì)照方案、審定總圖核對(duì)面積線，核對(duì)無誤后，經(jīng)主任、分管局長簽字后，可先發(fā)規(guī)劃證。分管局長簽字后，經(jīng)辦人錄入系統(tǒng)，生成規(guī)劃信息一覽表及規(guī)證電子檔，此時(shí)規(guī)證時(shí)間確定。4）繳費(fèi)。市政設(shè)施配套費(fèi)： 150 元 / * 一覽表面積。住建局收。測繪費(fèi)：江寧規(guī)劃在此階段全部交清，市區(qū)則在申報(bào)時(shí)繳納。5）簽訂白蟻合同。提供材料：合同、總圖、單體首層平面及地下一層平面、信息一覽表。6）取得規(guī)劃許可證原件，批后公示。3 / 47）取得蓋核準(zhǔn)圖章的圖紙。8）測繪放線。四、施工許可證1、規(guī)劃許可證。2、土地證3、安全生產(chǎn)許可證4、中標(biāo)通知書、合同備案表（總包、監(jiān)理）5、開工報(bào)告6、審圖合格書（材料：施工圖、規(guī)劃許可證、消防改正通知書）7、施工組織設(shè)計(jì)8、安監(jiān)證9、質(zhì)監(jiān)通知書10 、消防