房地產(chǎn)稅費(fèi)計(jì)算(營(yíng)改增)[行業(yè)內(nèi)容]

1、01 營(yíng)改增,02 增值稅計(jì)算,03 土地增值稅計(jì)算,1,課件優(yōu)選,PART 1,營(yíng)改增,2,課件優(yōu)選,營(yíng)改增| 對(duì)比分析,自2016年5月1日起全國(guó)各行業(yè)全面實(shí)行營(yíng)改增,價(jià)內(nèi)稅 全額計(jì)征 稅率5%,營(yíng)業(yè)稅,價(jià)外稅 差額計(jì)征（銷項(xiàng)-進(jìn)項(xiàng)） 不同行業(yè)稅率不同 （服務(wù)業(yè)6%，房地產(chǎn)業(yè)11%，采購(gòu)材料17%等）,增值稅,注：應(yīng)稅服務(wù)年銷售額小于為500萬元(不含稅銷售額) ，是小規(guī)模納稅人，適用3%的增值稅率,1、稅種不同,2、征收范圍不同,3、稅率不同,3,課件優(yōu)選,例：某代理項(xiàng)目合同金額1000萬，期間發(fā)生廣告費(fèi)20萬，人工成本300萬，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅和增值稅,營(yíng)改增| 對(duì)比分析,明確兩個(gè)概念： 銷

2、項(xiàng)稅： 銷售業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅（開出發(fā)票） 1000/(1+6%)6%=56.6萬 進(jìn)項(xiàng)稅： 采購(gòu)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅 （接受發(fā)票） 20/(1+6%)6%=1.1萬,應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為：10005%=50萬,應(yīng)繳增值稅為： 1000/(1+6%)6%- 20/(1+6%)6%= 56.6-1.1=55.5萬,價(jià)內(nèi)稅,價(jià)外稅,銷項(xiàng)稅,進(jìn)項(xiàng)稅,4,課件優(yōu)選,PART 2,增值稅計(jì)算,5,課件優(yōu)選,房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅基本知識(shí),6,課件優(yōu)選,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè),備注：房地產(chǎn)老項(xiàng)目指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的項(xiàng)目,1、新項(xiàng)目采用一般計(jì)稅方式，房地產(chǎn)老項(xiàng)目既可以選擇一般計(jì)稅方式也可以選

3、擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，房地產(chǎn)老項(xiàng)目一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，36個(gè)月不得變更計(jì)稅方法。 2、采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%的征收率計(jì)征，進(jìn)項(xiàng)稅不予抵扣。 3、產(chǎn)生收入時(shí)預(yù)繳增值稅，產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，清算應(yīng)納稅款，影響現(xiàn)金流量表。,增值稅計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目,7,課件優(yōu)選,例：某房地產(chǎn)項(xiàng)目2016年5月份銷售取得預(yù)售房款6億元，2016年12月如期交房。其中2016年5月1日之后取得的增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額總額3000萬元。,增值稅計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目,一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，無論是一般計(jì)稅項(xiàng)目還是簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，均應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款（1+適用稅率）3%,簡(jiǎn)

4、易計(jì)稅方法：2016年5月預(yù)繳增值稅=60000萬/(1+5%)x3%=1714萬 2016年12月補(bǔ)繳增值稅2857萬 -1714萬=1143萬,一般計(jì)稅方法：2016年5月預(yù)繳增值稅=60000萬/(1+11%)x3%=1622萬 2016年12月補(bǔ)繳增值稅2946萬 -1622萬=1324萬,1、計(jì)算方式比較,2、對(duì)現(xiàn)金流的影響,8,課件優(yōu)選,經(jīng)濟(jì)測(cè)算中增值稅具體算法,9,課件優(yōu)選,應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地金額）/（1+11%）11%-抵扣稅額,允許扣除的土地金額=土地價(jià)款（不含契稅）*（當(dāng)期銷售建筑面積/總建筑面積）,法律依據(jù)1： 關(guān)于允許扣除的金額，依據(jù)財(cái)稅【201

5、6】36，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后，土地成本可以按國(guó)土部門提供的行政事業(yè)性收據(jù)，扣除11%。當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）支付的土地價(jià)款,允許抵扣的外購(gòu)項(xiàng)目主要有：建筑服務(wù)、設(shè)計(jì)服務(wù)、材料采購(gòu)、廣告服務(wù)、房屋中介費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、電信費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)租賃費(fèi)、辦公用品、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)等。,法律依據(jù)2： 1.關(guān)于前期工程費(fèi)，根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文件的規(guī)定，設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)按6%繳納增值稅 2.關(guān)于建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和材料采購(gòu)費(fèi)，依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文件，建筑服務(wù)11%，原材料采購(gòu)17%，市政配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)

6、不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅,計(jì)算公式,備注,增值稅計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目,10,課件優(yōu)選,例：某房地產(chǎn)企業(yè)于2014年1月受讓土地使用權(quán)開發(fā)兩棟住宅樓，支付土地出讓金3億元，地塊總可售建筑面積20萬平方米。施工許可證注明的開工日期為2014年10月，交付日期為2016年12月。2016年5月后銷售6萬方，取得預(yù)售房款6億元。2016年8月項(xiàng)目竣工，一次性支付給施工方3億元工程價(jià)款，同月，企業(yè)自行采購(gòu)采購(gòu)材料并委托乙公司裝修，采購(gòu)材料1億元，支付乙公司裝修費(fèi)5000萬元。另外2016年取得其余進(jìn)項(xiàng)增值稅發(fā)票300萬。計(jì)算2016年12月應(yīng)繳增值稅。 （施工方和乙公司為小規(guī)模納稅人征收率為3%，采購(gòu)材料征收率17%

7、）,1、銷售收入和當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款： 預(yù)售房款6億元，土地價(jià)款3億元 2016年12月計(jì)算銷售額時(shí)允許扣除的土地價(jià)款 =土地價(jià)款（本期銷售建筑面積總可售建筑面積） =30000土地價(jià)款（600002016年5月后銷售的6萬方200000總建筑面積）=9000萬元,3、2016年5月預(yù)繳增值稅： = 600002016年5月后銷售6億（1+11%房地產(chǎn)增值稅率11%）3%預(yù)繳3%=1622萬元,2、計(jì)算抵扣稅額（工程價(jià)款、采購(gòu)材料、裝修費(fèi)、其余增值稅發(fā)票） =30000工程價(jià)款（1+3%）3%小規(guī)模納稅人增值稅率3%+10000采購(gòu)材料（1+17%）17%銷售或進(jìn)口貨物增值稅率17%+50

8、00裝修費(fèi)（1+3%）3%小規(guī)模納稅人3%+300進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票=2772萬元,應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地金額）/（1+11%）11%-抵扣稅額,案例信息整理： 1、預(yù)售收入6億元 2、土地總建面20萬方，當(dāng)期銷售6萬方，出讓金3億元 3、可抵扣項(xiàng)：3億工程價(jià)款（征收率3%），裝修費(fèi)5000萬元（征收率3%），自行采購(gòu)材料1億元（征收率17%），其余增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票300萬元,增值稅計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目,11,課件優(yōu)選,增值稅計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目,例：某房地產(chǎn)企業(yè)于2014年1月受讓土地使用權(quán)開發(fā)兩棟住宅樓，支付土地出讓金3億元，地塊總可售建筑面積20萬平方米。施工許可證注明的開工日期為2014

9、年10月，交付日期為2016年12月。2016年5月后銷售6萬方，取得預(yù)售房款6億元。2016年8月項(xiàng)目竣工，一次性支付給施工方3億元工程價(jià)款，同月，企業(yè)自行采購(gòu)采購(gòu)材料并委托乙公司裝修，采購(gòu)材料1億元，支付乙公司裝修費(fèi)5000萬元。另外2016年取得其余進(jìn)項(xiàng)增值稅發(fā)票300萬。計(jì)算2016年12月應(yīng)繳增值稅。 （施工方和乙公司為小規(guī)模納稅人征收率為3%，采購(gòu)材料征收率17%）,12,課件優(yōu)選,除了經(jīng)濟(jì)測(cè)算，對(duì)咨詢業(yè)務(wù)還有什么啟示？,13,課件優(yōu)選,增值稅計(jì)算| 其他啟示,代理及咨詢業(yè)務(wù)適用增值稅率6% 營(yíng)改增后的合同談判：合同中明確合同價(jià)款是否含稅；轉(zhuǎn)移部分稅負(fù),談判的籌碼：我們?yōu)槠溟_具的增

10、值稅專用發(fā)票可以抵扣，降低其繳納的增值稅； 若開發(fā)商選擇的是5%的征收率，則無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，會(huì)增加談判難度,14,課件優(yōu)選,PART 3,土地增值稅計(jì)算,15,課件優(yōu)選,土地增值稅| 計(jì)算公式,土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。,什么是土地增值稅？,(1)土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的不征稅(國(guó)家才是所有者，才能出讓； (2)土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他

11、附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅； (3)土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。,對(duì)“轉(zhuǎn)讓”的解讀,16,課件優(yōu)選,土地增值稅| 計(jì)算公式,應(yīng)交土地增值稅=增值額*相應(yīng)稅率-扣除項(xiàng)目總額*速算扣除系數(shù),土地增值稅是累進(jìn)稅，按四級(jí)累進(jìn)稅率表中稅率計(jì)稅,計(jì)算公式,計(jì)算步驟,1、計(jì)算增值額=銷售收入/（1+11%）-扣除項(xiàng)目總額 2、計(jì)算增值率=增值額/扣除項(xiàng)目總額 3、根據(jù)增值率查表代入公式,17,課件優(yōu)選,土地增值稅| 計(jì)算公式,扣除項(xiàng)目,1、土地成本,2、房地產(chǎn)開發(fā)成本,3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,4、舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格,5、相關(guān)稅金,6、加計(jì)扣除,扣除項(xiàng)目總額：（

12、一）至（六）項(xiàng)之和,18,課件優(yōu)選,土地增值稅| 計(jì)算公式,扣除項(xiàng)目,法律依據(jù)： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。,（一）土地成本=土地出讓金及契稅,19,課件優(yōu)選,土地增值稅| 計(jì)算公式,扣除項(xiàng)目,法律依據(jù)： （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本：納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的

13、建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。,（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),前期工程費(fèi),建筑安裝工程費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),公共配套設(shè)施費(fèi),開發(fā)間接費(fèi)用,凡涉及增值稅的成本均為不含稅成本,20,課件優(yōu)選,土地增值稅| 計(jì)算公式,扣除項(xiàng)目,（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理

14、費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。）,法律依據(jù)： （三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。,其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，

15、按（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=銀行利息+（土地成本+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%,利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。,法律解讀,21,課件優(yōu)選,土地增值稅| 計(jì)算公式,扣除項(xiàng)目,（四）舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格,法律依據(jù)： （四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。,（五）相關(guān)稅金,法律依據(jù)： （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的

16、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。,（六）加計(jì)扣除,法律依據(jù)： （六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。,（土地成本+房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%,增值稅（城市建設(shè)維護(hù)稅7%+教育附加費(fèi)3%+地方教育附加費(fèi)2%）20%,22,課件優(yōu)選,（根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知財(cái)稅2004134號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)公司支付給被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否應(yīng)納契稅應(yīng)繳納。文件規(guī)定如下： “一、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而

17、支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。 (一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。）,土地增值稅| 計(jì)算公式,例：某房地產(chǎn)企業(yè)2016年5月后銷售16億元。土地出讓金為3億元，拆遷補(bǔ)償5000萬元，契稅1050萬元，2016年8月項(xiàng)目竣工，一次性支付給施工方3億元工程價(jià)款，同月，企業(yè)自行采購(gòu)采購(gòu)材料并委托乙公司裝修，采購(gòu)材料1億元，支付乙公司裝修費(fèi)5000萬元。另外2016年前期開發(fā)費(fèi)用可抵扣稅額1600萬，銀行利息5000萬元。其中交納增值稅2282萬元

18、，計(jì)算應(yīng)繳土地增值稅。 （施工方和乙公司為小規(guī)模納稅人征收率為3%，采購(gòu)材料征收率17%）,一、計(jì)算收入,二、計(jì)算扣除項(xiàng),23,課件優(yōu)選,1、允許扣除的土地價(jià)款=土地出讓金+契稅=30000土地出讓金+1050契稅（土地出讓金與拆遷費(fèi)之和的3%）=31050萬元,2、允許扣除的開發(fā)成本=5000拆遷補(bǔ)償+30000工程價(jià)款價(jià)外稅（1+3%）+10000采購(gòu)材料價(jià)外稅（1+17%）+5000裝修費(fèi)價(jià)外稅（1+3%）+1600前期開發(fā)等可抵扣稅額=49128萬元,3、允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=（31050+49128）5%（前兩項(xiàng)的5%作為管理費(fèi)用與不可預(yù)見費(fèi)）+5000（利息全額抵扣）=9009萬元,4、相關(guān)稅金=增值稅（7%城市建設(shè)費(fèi)+3%教育費(fèi)附加+2%地方教育費(fèi)附加） =2282(7%+3%+2%）=274萬元,(1)收入總額=不含增值稅房款收入=1600002016年5月的收入（1+11