6083995585深圳南山區(qū)寫字樓市場研究報告

1、南山區(qū)寫字樓市場研究報告自改革開放以來，深圳的寫字樓得到了飛速的發(fā)展，是深圳城市發(fā)展的見證。南山，是改革開放的窗口，是深圳翻天覆地發(fā)展的開端，在初期占有重要的戰(zhàn)略地位，但隨著文錦渡、羅湖、皇崗等關口的開通，羅湖、福田兩區(qū)迅速崛起，成為深圳發(fā)展的中心。在區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢的影響下，羅湖、福田的寫字樓得到了大力的發(fā)展，地標性的國貿(mào)大廈、嘉里中心、地王大廈、賽格大廈、江蘇大廈、電子科技大廈等第一代、第二代和第三代寫字樓紛紛拔地而起，而以中心區(qū)寫字樓群和華潤大廈為代表的第四代寫字樓也紛紛在福田、羅湖亮相。相對而言，南山的寫字樓一直在緩慢發(fā)展過程中，除了科技園建設有一批集中的辦公樓外，其它區(qū)域的寫字樓均

2、缺乏聚集效應，并沒有出現(xiàn)地標性的高檔寫字樓物業(yè)。隨著深圳發(fā)展的西移、cepa的實行、西部通道的建設，以及政府對南山規(guī)劃定位，南山寫字樓開始不斷升溫。南山區(qū)的規(guī)劃牽動著寫字樓地產(chǎn)的走向，“三個基地一個中心”（教育基地、高科技產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地、物流中心）的規(guī)劃定位牽動著寫字樓地產(chǎn)的神經(jīng)。南山商業(yè)文化中心區(qū)的啟動使得南山的后海大興土木，深圳市高新技術產(chǎn)業(yè)帶“”的規(guī)劃，也將南山的高新技術園區(qū)、留仙洞片區(qū)以及前海片區(qū)規(guī)劃在內(nèi)，這成為南山寫字樓發(fā)展的有力支撐點。南山寫字樓發(fā)展趨勢分析1、發(fā)展有利因素（1） 區(qū)位優(yōu)勢凸現(xiàn)隨著深圳中心“西移”，城市區(qū)域功能的分工進一步明確，羅湖區(qū)仍將以深圳的商業(yè)、金融、物流

3、中心繼續(xù)吸引國際客戶進駐，金融、物流企業(yè)仍將聚集于此；福田區(qū)高起點高規(guī)劃的中心區(qū)規(guī)模逐漸成型，區(qū)內(nèi)客戶資源將重新整合，政治、文化、商業(yè)中心的區(qū)域定位，使金融保險、顧問咨詢、文化傳媒、投資貿(mào)易等客戶特征明顯。隨著西部通道工程的啟動、“cepa”的實施、地鐵時代的到來，以及周邊環(huán)境、配套的進一步完善，南山迎來了良好的開發(fā)機遇。此區(qū)域南山商業(yè)文化中心是南山區(qū)的核心，深圳的次中心，加上西部通道的建設，此區(qū)發(fā)展前景良好的核心區(qū)是后海路以東的片區(qū)，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的辦公面積。目前，部分在建、籌建的寫字樓項目在如火如荼的進行中，在未來一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場的另一熱點區(qū)域。

4、科技園已經(jīng)成為深圳高科技產(chǎn)業(yè)的代名詞，深圳是2003年年底國家認定的五大國家軟件出口基地之一。科技園的軟件出口基地目前已聚集了ibm、甲骨文、微軟等400多家國內(nèi)外軟件企業(yè)。去年，這里實現(xiàn)軟件銷售收入逾200億元，軟件出口5億美元。2004年10月14日，深圳國際科技商務平臺在深圳高新區(qū)正式啟用，標志在為跨國公司來深投資、設立機構牽線搭橋，為海外科技商務機構和技術轉移機構服務等方面邁出了重要一步，使科技園在國際上更具競爭力，成為名副其實的“硅谷”。另外，隨著現(xiàn)代物流業(yè)的強勢發(fā)展，也使南山的港口區(qū)位凸現(xiàn)出來，成為重要的區(qū)域。（2） 政策陽光普照南山產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針對區(qū)域入駐企業(yè)具有很大的指引作用。根

5、據(jù)市委、市政府確定的“以高新技術產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以先進工業(yè)為基礎”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，深圳市將三大支柱產(chǎn)業(yè)在空間上進行合理組織和引導，形成高新技術產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、金融貿(mào)易軸“兩帶一軸”為基本骨架的產(chǎn)業(yè)布局，促進產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級。毫無疑問，高新技術業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)企業(yè)在寫字樓市場上已占據(jù)主導地位，而且在較長的一段時間內(nèi)，此格局不會改變。04年，南山區(qū)已在全市各區(qū)率先推出經(jīng)濟社會及城市發(fā)展戰(zhàn)略研究報告。未來五年，南山區(qū)將以建設“三個基地、一個中心”為戰(zhàn)略重點，優(yōu)化自然、法治、治安、人才和文化“五大環(huán)境”，把南山建設成為具有國際水準的現(xiàn)代化城區(qū)。這部歷時兩年完成的城

6、市發(fā)展“白皮書”，對南山未來15年的戰(zhàn)略進行了系統(tǒng)地研究。據(jù)悉，“十五”期間，南山區(qū)將以建設高新技術產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地、高等教育基地和深圳西部的物流中心為目標，推動產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和升級，使南山成為深圳未來最重要的高科技城區(qū)；以西部港口群為依托，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，使南山成為深圳西部最重要的物流中心；發(fā)揮南山旅游景點聚集、名勝古跡眾多的整體優(yōu)勢，使南山成為深圳最靚麗的風景線；以建設大學城為契機，利用南山高等院校集中人才眾多的優(yōu)勢，使南山成為深圳最重要的智力寶庫。 這些政策指明了南山未來的發(fā)展方向，也為南山寫字樓發(fā)展打下了堅實的基礎。特別是在高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)方面，南山在深圳已經(jīng)具有舉足輕重的地

7、位，隨著政府支持力度的加大，將迎來更大的發(fā)展。而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將帶動寫字樓的需求，南山寫字樓發(fā)展也將迎來春天。（3） 商務環(huán)境漸成氣候近年來，深圳商業(yè)市場格局發(fā)生重大變化，羅湖東門獨占鰲頭的局面已經(jīng)逐步演變?yōu)楸娚倘Ψ滞タ苟Y之勢。日益成熟的南山將帶動南山的商務氣氛，特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)作為深圳西部的中心，將帶動南山商業(yè)向更高層次發(fā)展，從而帶動商務環(huán)境。據(jù)有關部門統(tǒng)計，南山區(qū)現(xiàn)有居住人口100萬余人，今后3至5年將會有超過50萬人陸續(xù)入住該片區(qū)。另外，該區(qū)域的居住人口主要由該文化水平較高、收入較高的白領、金領構成，他們有強大的消費力，為南山商圈的崛起帶來強大的原動力。一個商圈的形成，除了要有發(fā)達

8、的零售商業(yè)，更需要大量高檔的寫字樓、酒店進駐，才能形成真正的商業(yè)核心。東門商圈周圍酒店密度之大為深圳之冠，陽光、彭年、迎賓館等著名酒店是眾多商務人士來深的必然之選；華強北一帶同樣有圣廷苑等五星級酒店，更有賽格、電子科技大廈等高檔寫字樓引來人流如鯽。與之相比，南山商圈的硬件條件還相當落后，目前拿得出手的寫字樓、高級酒店都相對較少，但在建、在規(guī)劃的逐漸興起，如由宏明(深圳)木業(yè)有限公司開發(fā)的time現(xiàn)代城有著3萬平方米的商業(yè)面積，為了打造深圳第三商業(yè)圈，發(fā)展商表示將引進五星級酒店，填補創(chuàng)業(yè)路沒有星級酒店的空缺，而南山商業(yè)文化中心區(qū)等地方也在籌建高檔寫字樓，努力提升南山的商務氣氛。2、發(fā)展初露端倪0

9、4年，南山辦公樓市場在國際市場交流中心、西海明珠大廈、光彩新天地等商務公寓投入市場，隨著深圳辦公樓市場火了一把，但缺乏專業(yè)的寫字樓投放市場也是不爭的事實。2004年09月16日，改寫南山寫字樓歷史的一天。南山第一個高檔寫字樓將破土而出。2004年09月16日，深港西部通道南山投資機遇（香港）推介會在香港開幕，南山推介的重點是物流商貿(mào)服務業(yè)。在當天簽約儀式上，收入額排名航空業(yè)亞洲第一的日航公司與南山商業(yè)文化中心區(qū)達成投資協(xié)議，打算建造68層的摩天大廈，建筑面積17萬平方米，總投資達15億元。這個協(xié)議標志著南山寫字樓將走向另一個階段，它不但開辟了南山高檔寫字樓市場，還將對南山商業(yè)文化中心的發(fā)展、南

10、山的發(fā)展起到拋磚引玉的作用，在它的帶領下，南山的寫字樓市場將迎來波瀾壯闊的發(fā)展局面。南山寫字樓區(qū)域競爭分析1、南山各片區(qū)寫字樓各自為戰(zhàn)，參差不齊南山區(qū)寫字樓主要片區(qū)競爭性分析片區(qū)區(qū)位交通條件城市規(guī)劃商務氣氛商業(yè)配套寫字樓綜合素質片區(qū)知名度供應南頭較好，南山區(qū)與寶安區(qū)的接合帶較方便，臨深南大道貫穿片區(qū)，北環(huán)大道經(jīng)過片區(qū)北側，多路公交車經(jīng)過較差，隨舊城改造實施，已有明顯改觀較差，沒有形成有集聚力的商務中心缺乏較低，以乙級寫字樓為主較低小，片區(qū)開發(fā)以住宅和商業(yè)為主科技園好深圳大道，但內(nèi)部較差，地鐵工程有助交通條件改善好，整體規(guī)劃，規(guī)劃超前較好，在高技術產(chǎn)業(yè)寫字樓方面有非常強的集聚作用缺乏，規(guī)劃中欠考

11、慮，難以改善高，均按甲級寫字樓標準配置高大，形成深圳第三大寫字樓供應地南山商業(yè)文化中心區(qū)好，濱海大道入口，深圳未來新門戶，區(qū)位優(yōu)越方便，多路公交車經(jīng)過地鐵和西部通道建成，未來交通將極為便利好，整體規(guī)劃，規(guī)劃超前。南山未來的商業(yè)文化中心較好，多個寫字樓共同構成南山區(qū)的商務中心齊全，商業(yè)配套檔次中等較高，規(guī)劃中的寫字樓集中區(qū)域，開始建設較高總規(guī)劃有36萬平方米的寫字樓供應南油一般，地處南山裝半島內(nèi)腹較方便，車輛能方便地駛入濱海大道，多路公交車經(jīng)過差，缺乏整體規(guī)劃，在近期難以改觀差，傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)較齊全，但商業(yè)配套檔次較低較低，以乙級寫字樓為主較低小蛇口較好，深圳改革放開的窗口好，水陸交通較為發(fā)達較好，

12、但更注重住宅規(guī)劃較好，物流業(yè)聚集區(qū)域生活配套較全較差，以商住樓辦公為主高一般從上表可以看出，南山各片區(qū)的寫字樓水平處于參差不齊的狀況，缺乏聯(lián)動效應。南山寫字樓主要分割在科技園、蛇口、南頭，以及南油幾個片區(qū)，但它們幾乎都是各自為戰(zhàn)，形成自己的一個小圈子，輻射能力較低?？萍紙@完全屬于高科技的產(chǎn)、學、研基地，發(fā)展迅速，但不能帶動其它產(chǎn)業(yè)，也形成不了良好的商務氣氛；蛇口有大量的物流業(yè)企業(yè)，但他們大都委身于檔次低的寫字樓，甚至在商住樓內(nèi)辦公，使得蛇口的寫字樓得不到大的發(fā)展，孤立而無奈地存在；而其它片區(qū)的情況更是不容樂觀，它們的寫字樓別說走出南山，就是連片區(qū)也難以跨出。這種局面在不利于南山寫字樓發(fā)展的同時

13、，也不利于南山企業(yè)的發(fā)展壯大。2、南山寫字樓無法撼動羅湖、福田地位在2004年，南山住宅市場已經(jīng)開始領先深圳各區(qū)，形成百舸爭流的局面，但在寫字樓市場的競爭上，它跟福田、羅湖卻是相差甚遠，甚至前三季度沒有新的專業(yè)寫字樓供應。2004年，深圳辦公樓市場主要是高檔寫字樓跟商務公寓之爭，而且主要集中在福田，單是中心區(qū)在建在售的高檔寫字樓總量就超過100萬平方米，而中心區(qū)、車公廟兩個片區(qū)的商務公寓總量也達80萬平方米；羅湖也有鴻昌廣場、華潤大廈等大型寫字樓在市場出現(xiàn)，城市天地廣場等一批商務公寓也紛紛亮相；而南山只有國際市長交流中心、光彩新天地、西海明珠大廈等三個商務公寓推出辦公市場。2004年前三季度，

14、深圳辦公市場共銷售27.42萬平方米，其中福田獨占約88；全市辦公樓銷售金額前5名排行中，南山只有西海明珠花園出現(xiàn)在第三季度排行中，位列第四。可見，今年辦公樓市場區(qū)域競爭中，南山遠遠落后于福田、羅湖兩個關內(nèi)兄弟。雖然深圳發(fā)展西移、cepa實行、西部通道建設等因素有利于南山寫字樓的發(fā)展，但近段時間內(nèi)，南山寫字樓發(fā)展的步伐還是跟不上羅湖，特別是福田區(qū)。南山商業(yè)文化中心規(guī)劃有36萬寫字樓的供應量，部分項目已經(jīng)開始動工，是南山未來幾年寫字樓主要的供應量，但福田僅中心區(qū)未來三年內(nèi)就有約75萬平方米的高檔寫字樓供應量，以及約100萬平方米的待開發(fā)量，而車公廟片區(qū)也將有約40萬平方面的寫字樓供應量投入市場。

15、南山寫字樓無論是數(shù)量，還是質量，在短期內(nèi)都還沒能力與羅湖、福田形成強有力的競爭。3、南山寫字樓領跑關外各區(qū)南山與寶安寫字樓競爭性分析片區(qū)區(qū)位交通條件城市規(guī)劃商務氣氛商業(yè)配套寫字樓綜合素質片區(qū)知名度供應寶安中心區(qū)較好，近二線關口較差，公交系統(tǒng)不健全，近期難以改善，遠期隨地鐵修建，將會改觀好，規(guī)劃超前差，規(guī)劃中的寶安行政文化商業(yè)中心，3-5年內(nèi)形成一定的商務氛圍一般，將陸續(xù)引進、建成一批商業(yè)配套規(guī)劃素質較高較高較小，短期內(nèi)以行政辦公和住宅開發(fā)為主新安鎮(zhèn)較好， 近二線關口較好，多路公交車經(jīng)過，中長期基本維持現(xiàn)狀較好，中長期將維持現(xiàn)狀較差，寶安區(qū)現(xiàn)有的商務中心齊全，商業(yè)配套檔次中等較低，以乙級寫字樓為

16、主，廣場大廈素質較高一般較小，以在建項目供應為主南山寫字樓水平落后于關內(nèi)的福田、羅湖兩區(qū)，但與關外各區(qū)相比，也有一定的優(yōu)勢。南山寫字樓與關外寫字樓的競爭，主要是與寶安的競爭，特別是其中的寶安中心區(qū)和新安鎮(zhèn)，它們是寶安寫字樓主要的片區(qū)。寶安原有的寫字樓大多由住宅、酒店、商業(yè)裙樓、工業(yè)廠房改造而成，配套、檔次較低，許多成長型企業(yè)因自身發(fā)展需要，亟需具有一定檔次的新型寫字樓，這就給具有競爭力、生命力、發(fā)展力的寫字樓帶來了新的市場空間。但因為區(qū)域、政策等因素的影響，目前寶安寫字樓處于相對落后的境地。而最有發(fā)展空間的是規(guī)劃建設中的寶安中心區(qū)。與南山商業(yè)文化中心區(qū)一樣，起點高、標準高的寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場

17、已成為深圳樓市的熱點，同時，該片區(qū)也將成為寶安未來的文化商務中心，意味著未來該片區(qū)的寫字樓市場也將面臨大的機遇和挑戰(zhàn)。2002年寶安整體寫字樓市場好轉，新中心區(qū)進入全面建設階段，但具有標志性的高檔寫字樓較少。南山與它們相比，具有基礎、政策等優(yōu)勢。雖然共同地處西隴、疆土接壤，但一道關卡讓它們的發(fā)展截然不同，南山的企業(yè)發(fā)展、寫字樓發(fā)展在基礎方面都大大超過寶安。而雖然說近來市場上出現(xiàn)的有利因素大都是大家共同擁有的，但絕大部分企業(yè)買賣、租賃寫字樓還是選擇關內(nèi)物業(yè)，也是南山寫字樓得以領先的一大因素?？蛻舴治觯?）科技、物流業(yè)南山競風流據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，進駐南山的企業(yè)以高科技企業(yè)、物流業(yè)企業(yè)為主，它們是目前南山

18、的企業(yè)支柱，也是未來南山發(fā)展的方向。高科技一直是深圳政府發(fā)展、護持的產(chǎn)業(yè)，而且在較長的一段時間內(nèi)，此格局不會改變，而南山在高科技產(chǎn)業(yè)這方面發(fā)展得已經(jīng)較為成熟。早在2001年，深圳經(jīng)濟特區(qū)再出大手筆，從寸土寸金的地皮中“擠出”100多平方公里，興建高新技術產(chǎn)業(yè)帶，西起深圳南山前海，東至龍崗大鵬9個片區(qū)，規(guī)劃用地152.62平方公里，深圳發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)的園區(qū)比原來大了12倍。而深圳市高新技術產(chǎn)業(yè)帶“”的規(guī)劃，包括南山的高新技術園區(qū)、留仙洞片區(qū)以及前海片區(qū)規(guī)劃在內(nèi)。04年17月份，南山區(qū)實現(xiàn)高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值625.67億元，同比增長25，占全市高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值的37。據(jù)估計，04年，南山區(qū)將提前實

19、現(xiàn)高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值達1000億元的目標。目前，科技園匯聚了大量的高科技企業(yè)，是國家重點支持的五大科技園區(qū)之一，園內(nèi)企業(yè)總數(shù)達到1224家，ibm、朗訊、菲利浦、愛普生、康柏、哈里斯、三洋、奧林巴斯、北方電訊、阿爾卡特、三星等50多家世界500強中的企業(yè)，紛紛來這里搶占灘頭陣地。單是深圳國家軟件出口基地就已聚集了ibm、甲骨文、微軟、惠普、華為、中興、金蝶等400多家國內(nèi)外軟件企業(yè)，03年，其實現(xiàn)軟件銷售收入逾200億元，軟件出口5億美元。而在04年10月，深圳國際科技商務平臺在深圳高新區(qū)正式啟用。建設深圳國際科技商務平臺，旨在利用具有海外政府機構和民間組織背景的科技組織與工商協(xié)會，為跨國公司來

20、深投資、設立機構牽線搭橋，為海外科技商務機構和技術轉移機構服務。國際科技商務平臺啟動區(qū)有2600多平方米，可容納16家海外科技商務機構入駐辦公，配有功能齊全的辦公、會議、商務等場所和相應的服務機構。目前已有來自8個國家和地區(qū)的11家科技商務機構已入駐平臺并開展業(yè)務。 除科技園外，南頭的南山軟件園、東方科技園等地方都聚集了大量的高新科技企業(yè)。高新科技企業(yè)在南山占絕對主流地位，一直影響著南山的寫字樓市場發(fā)展。作為港口城市的深圳，現(xiàn)代物流業(yè)在深圳經(jīng)濟發(fā)展中起到越來越大的作用，近年來深圳物流業(yè)的增長率高于gdp的增長率，物流業(yè)對深圳的作用逐漸顯著。深圳的物流基礎設施良好，目前有港口泊位130個，其中萬

21、噸級以上泊位45個。全年遠洋運輸貨運量580萬噸。港口貨物吞吐量11219.54 萬 噸，港口集裝箱 吞吐量 1065.16萬標箱，2003年深圳港躍升為全球第4大集裝箱樞紐港。深圳 機場已開通國內(nèi)航線148條，國際航線 11條。全年機場旅客吞吐量1084.28萬人次，機場貨郵行吞吐量40.66萬噸。2004年1-9月份，西部港區(qū)業(yè)務量繼續(xù)呈現(xiàn)快速、穩(wěn)定增長趨勢，集裝箱吞吐量將大500萬標箱，與去年同期對比增長超過40%，占全市集裝箱吞吐量一半以上；貨物吞吐量將達5000萬噸，與去年同期對比增長近25%，占全市貨物吞吐量的近7成?！笆濉逼陂g，深圳投資316億元，用于物流基礎設施建設。到200

22、5年底，全市物流業(yè)生產(chǎn)總值將達到800億元，占深圳gdp的20%。近年來南山在物流業(yè)方面也得到了大力的發(fā)展，相關企業(yè)成為南山寫字樓的重要客戶。南山具有物流業(yè)發(fā)展空間和良好的基礎配套，已經(jīng)吸引了佐川急便、商船三井等物流巨頭到此落戶。此外，西部港區(qū)大鏟島綜合港區(qū)開發(fā)已拉開帷幕，該港區(qū)規(guī)劃為以集裝箱和通用碼頭為主的商業(yè)港區(qū)和臨港工業(yè)區(qū)，建成后集裝箱吞吐量將達1000萬標箱，相當于再造一個深圳港。南山前海片區(qū)規(guī)劃面積為13.8平方公里，前海灣物流園區(qū)作為深圳市六大物流園區(qū)之一，以港口物流業(yè)為核心，建設以物流及相關服務為內(nèi)容的行業(yè)性中心，重點發(fā)展港口物流、第三方物流、海鐵聯(lián)運等。目前，蛇口是南山物流業(yè)企

23、業(yè)最集中的片區(qū)，在區(qū)內(nèi)注冊的物流業(yè)企業(yè)超過50家，云集了國內(nèi)外同行企業(yè)，如中海船務代理有限公司、赤灣物流配送有限公司、環(huán)球通貨運有限公司、赤灣港航股份有限公司、遼寧三峰國際貨運代理有限公司深圳分公司、香港日本德蘭城市物流有限公司深圳代表處、森邦國際貨運有限公司、廣東華聯(lián)通國際運輸代理有限公司深圳分公司、中海華南物流有限公司、日本郵船株式會社蛇口辦事處、深圳市招商局物流有限公司等。而隨著cepa實行，降低了香港物流企業(yè)進入內(nèi)地市場的門檻，以及西部通道開通在即，南山的物流業(yè)將迎來更大的發(fā)展空間，相應的企業(yè)不斷發(fā)展壯大。另外，南山的石化及其相關企業(yè)在南山有一定的影響力，除此以外，南山的企業(yè)種類相對分

24、散，沒有形成很好的集合效應。 （2）企業(yè)數(shù)量、質量有待提高南山雖然有一批有實力、有規(guī)模的公司，像高科技的ibm、甲骨文、微軟、惠普、華為、中興、金蝶等，物流業(yè)的佐川急便、商船三井等，石化的招商石化有限公司、南油石化有限公司等，但總體而言，南山的企業(yè)在數(shù)量、質量方面都還有待提高，才能跟羅湖、福田等區(qū)域競爭，而企業(yè)壯大了，對南山寫字樓有直接的推動作用。2001年末，據(jù)深圳市第二次全國基本單位普查公報，南山區(qū)企業(yè)單位數(shù)為6835個，同期，羅湖區(qū)企業(yè)單位數(shù)為10947個，福田區(qū)為20334個，寶安區(qū)也達到10475個，南山遠遠處于落后狀態(tài)。近年來，深圳企業(yè)，特別是民營企業(yè)發(fā)展迅猛，成為市場的生力軍，但

25、從各區(qū)寫字樓供應、需求來看，南山企業(yè)發(fā)展規(guī)模也落后于羅湖、福田等區(qū)。目前，深圳全市有約6.2萬家民營企業(yè)，其中福田就占了2.3萬家，03年福田區(qū)更有月內(nèi)新增500多家公司的記錄。要推動南山寫字樓的發(fā)展，必須不斷壯大南山的企業(yè)規(guī)模。另外，南山企業(yè)的總體質量也有待提高。如在工業(yè)方面，作為南山區(qū)經(jīng)濟支柱的排名前30位的骨干企業(yè)中，有14家在2004年1-8月份的增長速度低于全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟的平均增長水平，更有7家呈現(xiàn)負增長。除排名前30位的骨干企業(yè)之外，其余規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)有近500家，這部分企業(yè)增長幅度與全區(qū)平均水平存在較大的差距，而且這部分企業(yè)經(jīng)濟效益較低，虧損面大（34%），直接影響南山區(qū)工業(yè)經(jīng)濟

26、的整體效益的提高。又如物流業(yè)方面，南山的物流業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模雖已形成一定規(guī)模，但企業(yè)素質有待提高。大多數(shù)物流企業(yè)資產(chǎn)少，大多數(shù)只提供單純的倉儲、運輸?shù)确?，附加值低，?guī)模偏小，真正骨干型綜合性第三方物流服務的企業(yè)比較少，難以形成規(guī)模效應。規(guī)模小的企業(yè)，管理模式也相對落后，低端市場的競爭無序化。寫字樓銷售與租賃分析（1）銷售供應量少，價格波動大南山寫字樓開發(fā)多年來以較平穩(wěn)的發(fā)展速度，開發(fā)規(guī)模不大。962000年，南山區(qū)寫字樓以97年市場供應量最多，該年批準預售的寫字樓面積為4.86萬平方米；經(jīng)過98、99年的短暫回落，2000年南山區(qū)寫字樓的市場供應再度放量，該年南山區(qū)批準預售的寫字樓面積為2.85萬

27、平方米，但2001年預售面積又降到0.3萬平方米；02年科技園寫字樓讓南山寫字樓市場火了一回,但到2003年，上半年寫字樓用地出讓面積為0，2004年前三個季度，南山也沒有寫字樓項目投放市場,供應量進一步萎縮。而南山寫字樓的銷售價格在供應量的影響下，表現(xiàn)得較為波動。從上圖可以看出，近年南山寫字樓價格除了在02、03年相對平穩(wěn)之外，其他時段波動較大。 南山寫字樓在往年幾乎都是獨立于深圳其他寫字樓市場，其銷售價格跟市場供應量呈反比關系，供應量大，價格下降；供應量少，價格上升。但是，到了04年南山寫字樓市場有了很大的改變，開始受到其他區(qū)域寫字樓市場的影響。04年前三季，南山都沒有寫字樓項目推出市場，

28、在寫字樓市場一片大好的形勢下，其銷售價格應該攀升，但卻是不升反降。造成這種情況主要是南山寫字樓開始與其他區(qū)域聯(lián)動，受到福田、特別是中心區(qū)寫字樓建設的影響，在市場存量、目前供應量和未來供應量巨大的影響下，南山寫字樓銷售市場受到很大的壓力，價格自然走低。（2）租賃需求大，租金上揚南山02年辦公樓租賃面積為89.59萬平方米，03年上半年為64.45萬平方米，而04年僅第一季度就達81.77萬平方米，增長速度相當迅猛。一方面，南山寫字樓近年供應量少，企業(yè)只能把目光投向租賃市場；而令一方面，隨著深圳發(fā)展西移步伐加快、地鐵、西部通道等政策的確立，使南山市場逐漸升溫，特別是科技園和南山商業(yè)文化中心區(qū)等的建

29、設，吸引了大量企業(yè)進駐南山，帶旺南山寫字樓租賃市場。隨著南山寫字樓租賃市場的升溫，租金也呈現(xiàn)良好的上升勢頭，其增長速度明顯大于深圳市平均水平。04年第一季，深圳寫字樓租賃水平上升了約3個百分點，而南山上升了約5個百分點，遠高于全市水平。物業(yè)特性與區(qū)域分布分析1、寫字樓物業(yè)特性與區(qū)域分布分析（1）中低檔寫字樓是市場主流南山主要寫字樓一覽表樓盤名稱地理位置建筑面積（m2）售 價（元/）租金等級新保輝大廈東濱路創(chuàng)業(yè)路50427580040c級發(fā)展銀行南頭大廈桃園路西1350045b級海王大廈南油大道與創(chuàng)業(yè)路30000560050b級中油大廈龍崗路與創(chuàng)業(yè)路3100055b級新綠島大廈南山大道與桂廟路2

30、1600630045c級海景廣場太子路南側51000800045b級新時代廣場太子路8700080a級西海岸大廈南油大道北20000600045c級明華國際會議中心龜山路八號2700065a級保利城寫字樓創(chuàng)業(yè)路與南油大道27356720065a級漢唐大廈華僑城3200080a級聯(lián)想大廈科技園75a級創(chuàng)維大廈科技園65b級長城大廈科技園60b級曙光大廈科技園50b級中興大廈科技園70b級目前，南山寫字樓的產(chǎn)品檔次比較復雜，部分寫字樓雖然是乙級，但時間較久，外觀、環(huán)境、配套、服務較差，造成寫字樓檔次混雜。從目前的情況可以把南山寫字樓分為三個檔次，第一個等級分為a級、第二個等級分為b級、第三個等級c

31、級。從長遠來看，高檔寫字樓應該是寫字樓市場的主流，但是，從整個市場來講，目前南山對高檔寫字樓的需求有限，性價比優(yōu)秀的中高檔寫字樓成為最有效的需求。因為南山的企業(yè)大多屬于中小企業(yè)，大型企業(yè)不多，這些中小企業(yè)已經(jīng)不滿足在住宅和商住樓辦公，經(jīng)過市場的洗禮和淘汰，商住型辦公樓，已經(jīng)不適合市場了。首先，商住樓給管理帶來很多不便，是按住宅的方式管理，還是按寫字樓辦公的方式管理？這都是一個問題。另外，商住樓也不利于形象上的統(tǒng)一，對高檔專業(yè)寫字樓的高價格和物業(yè)管理費又承受不起，所以中高檔專業(yè)型寫字樓，比較適應這種需求。而從上表可以看出，南山寫字樓缺少高檔次的寫字樓，a級的保利城、新時代廣場、漢唐大廈、明華國際

32、會議中心等寫字樓也只能屬于準甲級寫字樓級別，離像地王大廈、嘉里中心，以及中心區(qū)等甲級寫字樓，無論是硬件，還是軟件都還有一定的差距。而且部分乙級寫字樓，由于年久缺少保養(yǎng)及維護，設備老化，檔次已明顯降低，多數(shù)寫字樓達不到乙級標準?？萍紙@的聯(lián)想大廈、長城大廈、中興大廈、創(chuàng)維大廈等本屬于檔次較高的物業(yè)，但由于它們大部分是自用，并且集產(chǎn)、學、研于一身，從根本上有別于專業(yè)的寫字樓。可以看出，南山區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓市場相對空白，以至于保利城等寫字樓浦一推出市場便成為熱銷售產(chǎn)品。（2）空間分割以中小戶型為主寫字樓辦公單位面積劃分（南頭片區(qū)）樓盤名稱100以下所占比例100200所占比例200以上所占比例發(fā)展銀行

33、南頭大廈16025%20024075%國野大廈6010020%10020040%20029040%物資大廈10020040%20028060%上海汽車大廈943%14020072%200以上25%毅哲大廈6010040%10020060%南山科技創(chuàng)業(yè)中心601002010020060%200以上20%南山軟件園114124100%從對南山寫字樓調(diào)查可以看出：寫字樓在空間劃分多以中小戶型為主，這也是與本區(qū)的企業(yè)多是小型公司、創(chuàng)業(yè)公司及高新技術企業(yè)的規(guī)模類型與吻合的。同時空間的劃分還與寫字樓的定位相關，部分寫字樓由于規(guī)模較小，檔次較低，因此定位為一些對寫字樓要求不高的小型公司。南山企業(yè)主要集中在蛇

34、口、南油、南頭，和科技園四個片區(qū)，分析進駐南山的企業(yè)，科技園是南山區(qū)大型企業(yè)最匯聚的片區(qū)，像ibm、甲骨文、微軟、惠普、金蝶、金證、騰訊、創(chuàng)維、長城、聯(lián)想等，都是業(yè)界響當當?shù)墓歉善髽I(yè)；南油的大企業(yè)主要是石油公司以及部分外企，更多的是如裝飾公司等中小型企業(yè)；而蛇口大企業(yè)集中表現(xiàn)為物流業(yè)。除了這些企業(yè)需求的辦公面積相對較大外，其他的企業(yè)總的來說有如下特征：a.創(chuàng)業(yè)型的中小型高新技術企業(yè)占絕對地位；b.多數(shù)客戶對寫字樓的價格承受能力較低，企業(yè)月租金承受能力為30-50元/平方米/月，銷售價格承受能力為5500-7500元/平方米；c.主流辦公單位需求區(qū)間在100-400平方米。（3）商務公寓搶占寫字

35、樓市場隨著2003年深圳市的有關政府職能部門對“商務公寓”正名，意義頗為深遠。其意味著商務公寓將和寫字樓一起為深圳經(jīng)濟發(fā)展添磚加瓦，成為深圳中小民營企業(yè)的助推器。商務公寓是介于純寫字樓和住宅間的一種靈活性較強的產(chǎn)品，它改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，更趨于人性化，更多的使用功能，同時進入門檻也低；同時，它比住宅更強調(diào)產(chǎn)品品質、商務用途、商務設施、商務氛圍等。 商務公寓在深圳的出現(xiàn)、興起、熱銷絕非偶然，其代表著一種商務發(fā)展方向，是經(jīng)濟多元化時代下催生出來的產(chǎn)物。商住樓在南山的辦公物業(yè)中，一直扮演著十分重要的角色，其量遠超純寫字樓，這都以南山寫字樓發(fā)展緩慢有莫大的關系。而時至今日，商住樓已不能

36、滿足企業(yè)的需求，商住樓也漸漸演變成商務公寓。以2004年為例，南山的住宅市場異?；鸨?，而商務地產(chǎn)卻相對沉寂，只有三個商務公寓投入市場，不見寫字樓的蹤跡。國際市長交流中心、光彩新天地、西海明珠大廈紛紛打出南山商務新平臺的旗號，進占南山辦公市場，雖然它們跟中心區(qū)、車公廟的寫字樓和商務公寓有較大的差距，但還是為南山商務地產(chǎn)吹響了發(fā)展的號角。（4）輻射能力差，各自為戰(zhàn)對南山區(qū)寫字樓市場進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其寫字樓輻射面比較窄，區(qū)域性比較強，輻射范圍主要在南山西部區(qū)域。如南油片區(qū)的寫字樓主要輻射南山商業(yè)文化中心周邊區(qū)域，蛇口片區(qū)的寫字樓主要輻射蛇口區(qū)域，南頭片區(qū)寫字樓主要輻射南頭周邊的商業(yè)及行政中心，而南山只

37、有科技園寫字樓的輻射范圍相對較為大，可以與羅湖、福田相媲美。從整體來看，南山寫字樓市場表現(xiàn)為一種自給自足的供給狀態(tài)，市場相對較封閉，輻射范圍與福田、羅湖的寫字樓相比差別較大。寫字樓輻射能力差與發(fā)展落后是密不可分的。比如，交通是寫字樓發(fā)展中一個非常重要的因素，寫字樓不同于住宅項目，其檔次、規(guī)模都要建立在交通的基礎上。便利的交通，對寫字樓的銷售和租賃都是至關重要的，羅湖、福田寫字樓的輻射不單遍及全市，還覆蓋至珠三角，甚至香港，很大程度上得益于其發(fā)達的交通網(wǎng)絡，深南大道、濱河大道、皇崗口岸、羅湖口岸、文錦渡口岸等交通要塞承載著很多寫字樓的夢想。而南山，除了科技園可以分享深南大道的榮光，提升其輻射能力

38、外，其它區(qū)域的交通還相對落后，只能自娛自樂。在未來，隨著深圳地鐵的運營，特別是西部通道的開通，南山寫字樓在深圳發(fā)展西移、“92”、cepa等的指引下，將迎來歷史性的突破，引爆其輻射能力。寫字樓市場是一塊晴雨表，它體現(xiàn)著一個城市和區(qū)域經(jīng)濟的冷暖寒署。寫字樓不僅是代言城市發(fā)展的一個重要指標，同時也是城市和區(qū)域品牌形象的“名片”。如果要對城市發(fā)展設定指標體系，那么寫字樓則是代言城市發(fā)展的一個重要指標。無論是紐約、吉隆坡、香港，還是上海、北京等世界各大城市，它們大多以其極為雄偉的寫字樓建筑展示各自的城市形象和發(fā)展態(tài)勢。而深圳的國貿(mào)、地王等寫字樓也完成了對區(qū)域、城市發(fā)展的使命。而縱觀南山，尚未出現(xiàn)地標性

39、的高檔寫字樓，圍繞核心寫字樓形成群落就無從說起，究其原因，主要因為南山的區(qū)位、政府的政策，以及其商務氣氛等因素造成。（1）區(qū)域，寫字樓發(fā)展的先機深圳從20世紀80年代以國貿(mào)大廈為代表的人民南寫字樓群落，發(fā)展到20世紀90年代以地王大廈為代表的蔡屋圍寫字樓群落。進入21世紀，真正代表深圳城市品牌的區(qū)域當推深圳中心區(qū)，特別是2004年5月31日，市民中心全面啟用，預示著深圳中心區(qū)對城市品牌形象的展示步入實質性階段。這些深圳不同時期的代表，都是以區(qū)域為單位出現(xiàn)，可見區(qū)域優(yōu)勢在寫字樓發(fā)展中的重要作要，而已往，南山一直缺乏這種優(yōu)勢。南山，地處深圳西部，是深圳經(jīng)濟戰(zhàn)略要地之一。早在特區(qū)建立之初，南山就在充

40、當特區(qū)經(jīng)濟建設的排頭兵角色，但其后，羅湖、福田區(qū)憑借陸路口岸等區(qū)域優(yōu)勢，在羅湖、文錦渡、皇崗口岸的帶動下，經(jīng)濟發(fā)展、商業(yè)繁華度、商務物業(yè)的數(shù)量等均超過了南山。國貿(mào)大廈、地王大廈、賽格廣場、中心區(qū)寫字樓群、華潤大廈等一個接一個閃亮登場，成為深圳的中心地帶。而南山商務地產(chǎn)卻一直在尷尬中步履蹣跚，標志性建筑物更是遲遲沒有找到坐標。區(qū)域優(yōu)勢在中心區(qū)表現(xiàn)得更是淋漓盡致。今年上半年，全市寫字樓銷售主要集中于中心區(qū)，占全市的88，其王牌地位無人可撼動?！爸行膮^(qū)”、“cbd”、“十三姐妹樓”巍然已成為深圳新紀元的代名詞，聲名在外。中心區(qū)，已建成高檔寫字樓接近50萬平方米，在建、在售超過100萬平方米，正在成為

41、深圳寫字樓最密集的區(qū)域。而在深圳寫字樓發(fā)展史中，較著名的區(qū)域還包括人民南片區(qū)、蔡屋圍片區(qū)、華強北片區(qū)，以及車公廟片區(qū)，它們都是寫字樓、高檔寫字樓集合的區(qū)域。而南山一直缺乏這種區(qū)域優(yōu)勢。在深圳灣、科技園、西麗龍珠、前海、南頭、南油、后海、蛇口以及大南山等片區(qū)中，只有科技園片區(qū)表現(xiàn)出較強的辦公物業(yè)集中性,但這些辦公物業(yè)幾乎都是廠房式寫字樓，集辦公與生產(chǎn)于一身，還是不見高檔寫字樓的蹤影。而南山其它區(qū)域中，也只有零星的中低檔寫字樓，如南山大廈、鉅建大廈、海王大廈、科創(chuàng)商務中心、新綠島大廈等，整個區(qū)內(nèi)商住樓和廠房式寫字樓還是辦公物業(yè)的主體。遠離市中心、交通不便等都是造成南山?jīng)]有區(qū)域優(yōu)勢的原因。改革開放之

42、風雖然由南山吹起，但隨著深圳城市的不斷發(fā)展，其不足逐漸顯露出來，開發(fā)商、企業(yè)都不可能舍近而求遠，于是，南山在區(qū)域競爭中，與羅湖、福田漸行漸遠，造成南山寫字樓始終難以走上高水平的臺階。（2）政策，寫字樓發(fā)展的后盾深圳，作為中國改革開放的窗口城市，憑借政策優(yōu)勢創(chuàng)造了一個又一個令世人矚目的經(jīng)濟奇跡。而作為城市發(fā)展的象征，深圳寫字樓的發(fā)展，從另一側面反映和見證了深圳的經(jīng)濟發(fā)展歷程。大的政策影響著整個城市的發(fā)展，局部的政策則影響著區(qū)域的發(fā)展。深圳市政府提出了“以高新技術、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融為產(chǎn)業(yè)支柱”的發(fā)展戰(zhàn)略政策將在未來一段時間內(nèi)指導著深圳城市的發(fā)展，也影響著寫字樓的發(fā)展。而市政府對各行政區(qū)的具體政策

43、則直接決定該區(qū)寫字樓的走勢。在改革開放初期，羅湖被定位為深圳的金融中心、行政中心、文化中心和商務中心，并制定相關的發(fā)展政策。羅湖立馬成為深圳的龍頭，國貿(mào)大廈、嘉里中心等高檔寫字樓也頓時成為深圳的代名詞；隨著政策的繼續(xù)，羅湖又相繼發(fā)展了地王大廈、發(fā)展銀行大廈等高檔寫字樓，并衍生成人民南、蔡屋圍兩大寫字樓密集區(qū)域。而隨著城市發(fā)展的西移，福田開始漸露頭角，開始承接羅湖的接力棒，賽格大廈、電子科技大廈等高檔物業(yè)拔地而起，華強北片區(qū)寫字樓風起云涌；市民中心的投產(chǎn)，標志著深圳歷史走向新紀元，中心區(qū)成為集萬千寵愛于一身的區(qū)域，深圳寫字樓的發(fā)展也達到新的高峰，中心區(qū)、車公廟是深圳寫字樓的新興區(qū)域。南山在過去的

44、發(fā)展中，被定位為教育基地、高科技產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地。這種政策的制定，造成南山除高新科技園的辦公物業(yè)較為集中外，其它均是各自為戰(zhàn)，不但沒有形成氣候，而且缺乏高檔物業(yè)。而南山在文教、旅游、居住、環(huán)境方面走在深圳的前頭，在深圳的五大中央?yún)^(qū)中，南山獨占其三，高新區(qū)是中央科技區(qū)（cid）、華僑城是中央生活區(qū)（cld）、蛇口是中央綠化區(qū)（cvd）。探究起來，南山更像深圳的后花園，而不是經(jīng)濟的最前線。政策使南山寫字樓、特別是高檔寫字樓難以出現(xiàn)、發(fā)展。（3）商務環(huán)境，寫字樓發(fā)展的土壤寫字樓與商圈已經(jīng)從寄生關系發(fā)展到互動關系。商圈是城市文明的一個象征, 它具有中心性，在交通上各個方向的可達性特別強，它總在一個城

45、市里交通最便捷的地方出現(xiàn)；人流集中也是商圈非常重要的特點；另外，高密集的高樓大廈、高密度的建筑、高容積率的建筑也都是商圈明顯的特性。城市的發(fā)展已經(jīng)證明，具有濃厚商務氣氛的商圈可以催生寫字樓群，并產(chǎn)生地標性的高檔寫字樓，如北京的中關村等區(qū)域；同時，寫字樓密集的區(qū)域也必將成為城市的商圈，如深圳的人民南、華強北及正在成熟的中心區(qū)商圈等，兩者相輔相成，協(xié)同發(fā)展。縱觀南山，到目前為止還沒有形成一個有份量的商圈，更談不上濃厚的商務氣氛?？萍紙@本有望成為著名商圈，但由于其科研、生產(chǎn)特性，商務氣氛一直發(fā)展不起來，甚至不如后起之秀車公廟，多年來都處于相對平靜的狀態(tài)。而其它片區(qū)雖然也曾努力打造商圈，但都無功而返，或者充其量是發(fā)展成為區(qū)域性小商圈，與人民南、華強北等深圳，甚至全國著名商圈不可同日而語，自然不能