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1、3.25 建筑布局3.2.5.1 集中式購物中心.概述定義:集中式購物中心就是指單體購物中心,將所有或者絕大部分店鋪集中在一棟建筑內(nèi),店鋪之間的聯(lián)系基本在建筑內(nèi)部解決特點(diǎn):1.空間:公共上部的空間是封閉的,四周也處于相對(duì)封閉的狀態(tài);2.消防要求:具備煙感、溫感和噴淋系統(tǒng)等消防設(shè)計(jì),并有消防分區(qū);3.設(shè)備:有統(tǒng)一的通風(fēng)設(shè)備和中央空調(diào)等配置,能適應(yīng)各類天氣.分類按業(yè)態(tài)劃分 1.單純的集中商業(yè) 2.集中商業(yè)+辦公塔樓 3.集中商業(yè)+居住塔樓(居住、公寓、酒店) 4.集中商業(yè)+多種業(yè)態(tài)組合.研究與案例 集中式商業(yè)的布局方式與特點(diǎn)在3.26平面布局中單獨(dú)論述3.2.5.2 街區(qū)式購物中心.概念定義:街區(qū)
2、式商業(yè)是以步行街作為主要的建筑亮點(diǎn),開放式的商業(yè)建筑,將大部分店鋪分散布置在基地內(nèi),每組建筑均有獨(dú)立向室外開的出入口,店鋪之間的聯(lián)系依托于室外步行街特點(diǎn):1.空間: 建筑信托于樓與樓之間的自然間距,形成了自然的街區(qū);2.消防要求:基于建筑形式的開放性,無消防、通風(fēng)、空調(diào)等要求,可以不需要消防分區(qū);3.設(shè)備:可以不需要通風(fēng)裝置和統(tǒng)一的中央空調(diào),對(duì)于地域、季節(jié)、天氣要求較高.街區(qū)購物中心的分類按業(yè)態(tài)組合劃分:a. 主力店+街區(qū) b. 購物中心+街區(qū) c. 街區(qū)式綜合體按平面布局方式劃分:條狀式布局板狀式布局獨(dú)棟式布局平面示意動(dòng)線模式單一動(dòng)線多條動(dòng)線動(dòng)線較多,自由布局體量體量較小,層高不宜超三層,容
3、積率較低體量較條狀式高,層高不宜超過三層,容積率較低體量可大可小,可在局部設(shè)置高層塔樓,容積率可以做高運(yùn)營(yíng)模式租售均可租售均可宜持有典型案例四季坊大拇指廣場(chǎng)大寧國(guó)際 (表1 街區(qū)式商業(yè)平面分類 三益繪制) 案例分析大寧國(guó)際1.業(yè)主:福樂思特房地產(chǎn)2.設(shè)計(jì):rtkl3.指標(biāo):占地面積5.5萬平米,總建筑面積約25萬平米,其中地下部分5萬平米4.項(xiàng)目定位:是閘北區(qū)有史以來最大的商業(yè)項(xiàng)目,配合大寧社區(qū)其他板塊,將使閘北中部成為上海北片的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)5.目標(biāo)客群定位:大眾消費(fèi)者6.主力店:大潤(rùn)發(fā)、上影星匯影城 等7.主要業(yè)態(tài):餐飲、辦公、零售、電影院、酒店、超市、教育機(jī)構(gòu) (圖1 大寧國(guó)際平面示意
4、 三益繪制)8.布局類型:獨(dú)棟式 9.布局手法:沿基地北、東兩條主干道布置塔樓。對(duì)外形成高聳的體量以強(qiáng)調(diào)其標(biāo)志性;對(duì)內(nèi)則四周的塔樓圍合成一個(gè)庭院,加強(qiáng)商業(yè)街的圍合感。 外側(cè)高聳的塔樓體量 內(nèi)部中小型商業(yè)體量(圖2 大寧國(guó)際布局手法簡(jiǎn)析 三益繪制)大拇指廣場(chǎng)1.業(yè)主:上海證大商誠房地產(chǎn)2.設(shè)計(jì):arq建筑設(shè)計(jì)3.指標(biāo):占地面積5.1公頃,地上總建筑面積約7.2萬平米 4.項(xiàng)目定位:大拇指廣場(chǎng)位于浦東新區(qū)中心、聯(lián)洋國(guó)際新社區(qū)的核心要地,為聯(lián)洋社區(qū)的一個(gè)街區(qū)商業(yè)5.目標(biāo)客群定位:聯(lián)洋社區(qū)居民,部分外部客流6.主力店:超市,四星級(jí)酒店等7.主要業(yè)態(tài):餐飲、零售、休閑娛樂,藝術(shù)中心、酒店、超市8.布局類
5、型: 9.布局手法: 四季坊1.業(yè)主:新加坡星獅集團(tuán)2.設(shè)計(jì): 3.指標(biāo): 萬平方米4.項(xiàng)目定位:5.目標(biāo)客群定位: 6.主力店: 7.主要業(yè)態(tài):8.布局類型: 9.布局手法: 3.2.5.3 街區(qū)式購物中心與集中式購物中心的優(yōu)劣勢(shì)比較 集中商業(yè)與街區(qū)式商業(yè)優(yōu)劣比較類目單體式購物中心街區(qū)式購物中心優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)設(shè)置方面地塊條件地域要求不高,容積率可以做高對(duì)地塊的形態(tài)及面積有一定要求對(duì)地塊形態(tài)示意性強(qiáng)層高受限,容積率做不高開發(fā)模式能聚集不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種、滿足多方位的消費(fèi),易提升經(jīng)營(yíng)的品牌與商業(yè)的層級(jí)需要統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)開發(fā)資金投入量大,回收周期較長(zhǎng)需要整體持有或轉(zhuǎn)讓可統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)也
6、可分別建設(shè)與分單元銷售經(jīng)營(yíng)資金投入與回收比較靈活業(yè)態(tài)、業(yè)種的集聚與適用性較弱商業(yè)能級(jí)的提升較難氣候適應(yīng)性能適應(yīng)不同的地域與季節(jié)需要有人造氣候環(huán)境來支持與自然光、綠化、水的接觸面廣對(duì)地域與季節(jié)的選擇要求較大城市功能能較完整地展示城市的商業(yè)服務(wù)功能城市公共活動(dòng)功能容納性小可以容納多種城市公共活動(dòng)功能對(duì)城市/商圈的等級(jí)要求高建筑方面建筑形態(tài)能實(shí)現(xiàn)較高的容積率對(duì)建筑體量、形態(tài)、柱距有一定要求能構(gòu)建不同的建筑體量和形態(tài),有獨(dú)立的展示面受樓層限制,容積率做不高建筑成本成本可控的幅度較大建筑成本相對(duì)較高,總成本的控制難度較大建筑成本相對(duì)較低,能源管理自主性好配套成本占比相對(duì)較大建筑動(dòng)線能實(shí)現(xiàn)較好的垂直與平面
7、動(dòng)線對(duì)規(guī)劃與設(shè)計(jì)的要求較高規(guī)劃設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單,靈活性強(qiáng)動(dòng)線多分散,聚合力差,平面與垂直動(dòng)線較難規(guī)劃,組織營(yíng)運(yùn)方面經(jīng)營(yíng)管理適合持有經(jīng)營(yíng),便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理能發(fā)揮集聚效應(yīng)需要統(tǒng)一管理,管理成本與要求較高經(jīng)營(yíng)管理模式較靈活經(jīng)營(yíng)的整體性較難把握經(jīng)營(yíng)品牌品牌的覆蓋面廣,互動(dòng)性較強(qiáng)主力店租金低,招商與培育的要求較高品牌相對(duì)獨(dú)立,設(shè)置較靈活經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)種適用性局限,品牌的互動(dòng)性較弱服務(wù)對(duì)象客群的覆蓋面廣,互動(dòng)性較好消費(fèi)客群的細(xì)分與針對(duì)性較弱消費(fèi)客群細(xì)分性強(qiáng),個(gè)單元可分列服務(wù)對(duì)象對(duì)消費(fèi)能力有一定要求經(jīng)營(yíng)環(huán)境購物環(huán)境佳,易于消費(fèi)引流,對(duì)經(jīng)營(yíng)促進(jìn)性較好需要較大的投入與較高的營(yíng)運(yùn)要求經(jīng)營(yíng)環(huán)境營(yíng)造的方式較靈活環(huán)境對(duì)經(jīng)營(yíng)的促進(jìn)性
8、較弱配套設(shè)施公共服務(wù)配套設(shè)施共享性強(qiáng)配套設(shè)施要求全,投入較大配套設(shè)施設(shè)置較靈活公共服務(wù)配套設(shè)施共享性差(表3 集中商業(yè)與街區(qū)商業(yè)優(yōu)劣對(duì)比 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)/克而瑞信息技術(shù)有限公司商業(yè)事業(yè)部)3.2.6 平面布局3.2.6.1概念與定義 概念:平面布局的是指建筑單體的出入口位置,內(nèi)部交通組織方式,商鋪布局劃分等,也是本節(jié)的主要研究?jī)?nèi)容 各個(gè)名詞的定義 動(dòng)線的定義: 動(dòng)線的分類單動(dòng)線復(fù)合動(dòng)線多動(dòng)線平面示意定義僅有一根主要?jiǎng)泳€連接所有商鋪有一根主要?jiǎng)泳€,存在若干根次要?jiǎng)泳€動(dòng)線數(shù)量較多且無明顯的主次之分特點(diǎn)所有的商鋪都在主動(dòng)線上,顧客能夠一次性逛完,動(dòng)線效率最高。受限于店鋪的進(jìn)深,多適用于狹長(zhǎng)型的基地
9、。由一根主動(dòng)線串聯(lián)主要店鋪,再分出若干條支動(dòng)線來消化基地的進(jìn)深。效率較單動(dòng)線低,但適用范圍大。內(nèi)部商鋪數(shù)量非常多時(shí)就需要多條動(dòng)線來組織它們,多動(dòng)線的效率最低,但確非常適合一些特定業(yè)態(tài)(潮流小商品街、建材、服飾市場(chǎng))典型案例深圳萬象城杭州萬象城東京decks(表3 集中商業(yè)平面分類 三益繪制)動(dòng)線效率的量化分析(以某商場(chǎng)方案為例)1.動(dòng)線的行走便利性:在單層平面內(nèi),從建筑最主要入口進(jìn)入,沿著主動(dòng)線行走,在不走回頭路的情況下所走過的動(dòng)線長(zhǎng)度占總動(dòng)線長(zhǎng)度的比例 紅線(主動(dòng)線) 動(dòng)線行走便利= - 紅線(主動(dòng)線)+藍(lán)線(次動(dòng)線)2.動(dòng)線的可視性:動(dòng)線的可視性:在單層平面內(nèi),沿著建筑的主動(dòng)線行走,顧客只
10、需上下左右環(huán)顧即可看見的店鋪的長(zhǎng)度占本層總店鋪長(zhǎng)度的比例。由于中庭的存在,顧客不僅能夠看到當(dāng)前層的店鋪也能通過中庭看到上線層的店鋪,因此,在計(jì)算可見店鋪長(zhǎng)度時(shí)需要對(duì)中庭進(jìn)行分析,確定每個(gè)中庭對(duì)于視線的貢獻(xiàn)程度。(以左圖為例,紅色為主中庭附件店鋪按四倍計(jì)算長(zhǎng)度,深黃為次中庭按兩倍計(jì)算長(zhǎng)度,黃色處無中庭按一倍計(jì)算長(zhǎng)度,藍(lán)色不在主動(dòng)線可視范圍內(nèi)不算長(zhǎng)度) 紅線x4+深黃線x2+黃線 動(dòng)線的可視性= -紅線+深黃線+黃線+藍(lán)線3.2.6.2平面布局中的要素 外部要素 基地區(qū)位:決定了項(xiàng)目人流量的大小 -老城中心 -新城中心 -郊區(qū) 基地的面積以及形狀:結(jié)合基地的外部交通環(huán)境決定了建筑將采用何種類型的動(dòng)
11、線 -狹長(zhǎng)基地 -進(jìn)深較大的基地 -異型基地 基地周邊主要人流方向:影響建筑的主次入口位置與朝向 -市區(qū)位置 -公共交通站點(diǎn)位置 -附近居民區(qū)位置 -主要道路及其交匯點(diǎn)位置 -項(xiàng)目是否有高層塔樓或居住建筑 -周邊是否存在大型公共建筑 內(nèi)部要素 主力店 -主力店對(duì)于面積、進(jìn)深的要求 -主力店對(duì)于其位置的要求.3.2.6.3案例分析 深圳萬象城(單動(dòng)線)1.業(yè)主:華潤(rùn)置地2.設(shè)計(jì):rtkl3.指標(biāo):總商業(yè)面積18.8萬平方米4.項(xiàng)目定位:中高檔5.主力店: gucci旗艦店、嘉禾影城、“冰紛萬象”滑冰場(chǎng)、芮歐時(shí)尚生活百貨、ole超市6.主要業(yè)態(tài):零售、餐飲、電影院、真冰場(chǎng)等7. 基地區(qū)位:位于深圳
12、金融商業(yè)核心區(qū)域,與地標(biāo)建筑“地王大廈”隔街相對(duì),交通便利(圖3 深圳萬象城區(qū)位示意 三益繪制)8. 基地環(huán)境:基地面積約32000,形態(tài)呈長(zhǎng)寬比為4:3的矩形?;刂苓呣k公塔樓密布。且有地鐵、公交站點(diǎn)與其接駁(圖4 深圳萬象城周邊環(huán)境示意 三益繪制)9.平面布局:平面由一條動(dòng)線串聯(lián)起所有店鋪,通過主力店、巴士站(二層以上為停車場(chǎng))、后勤設(shè)備等功能來消化過大的進(jìn)深,將更多的面寬留給各類零售商鋪(圖5 深圳萬象城布局示意 三益繪制)10.動(dòng)線效率的量化分析:-主動(dòng)線的行走便利性沒有次動(dòng)線,所以主動(dòng)線的可達(dá)性=100%-主動(dòng)線的可視性紅線x4+深黃線x2+黃線 708m動(dòng)線的可視性= - = -
13、= 201%紅線+深黃線+黃線 352m11.小結(jié):1.項(xiàng)目位于深圳金融商業(yè)核心區(qū)域,有足夠的人流拉動(dòng)商業(yè)。 2.項(xiàng)目東側(cè)面臨寶安南路,為其最主要的人流方向,兩個(gè)主入口均朝向它。 3.基地進(jìn)深雖然較大,但通過主力店、停車場(chǎng)的合理排布,仍然使項(xiàng)目能夠采用效率較高的單動(dòng)線。杭州萬象城1.業(yè)主:華潤(rùn)置地2.設(shè)計(jì):凱里森3.指標(biāo):總商業(yè)面積12.3萬平方米4.項(xiàng)目定位:中高檔5.主力店:電影院、真冰場(chǎng)6.主要業(yè)態(tài):零售、餐飲、電影院、真冰場(chǎng)等7. 基地區(qū)位:位于杭州新cbd東側(cè),南臨錢塘江(圖6 杭州萬象城區(qū)位示意 三益繪制)8. 基地環(huán)境:位于杭州新cbd東側(cè),南臨錢塘江(圖7 杭州萬象城周邊環(huán)境示意 三益繪制)9.平面布局:平面由一條動(dòng)線串聯(lián)起所有店鋪,通過主力店、巴士站(二層以上為停車場(chǎng))、后勤設(shè)備等功能來消化過大的進(jìn)深,將更多的面寬留給各類零售商鋪(圖8 深圳萬象城布局示意 三益繪制)10.動(dòng)線效率的量化分析:-主動(dòng)線的行走便利性紅線
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