美國養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析

1、美國養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析一、養(yǎng)老地產(chǎn)1、養(yǎng)老地產(chǎn)的概念養(yǎng)老地產(chǎn)是老年化商品經(jīng)濟時代特有的概念。它詮釋了養(yǎng)老這一社會主題和地產(chǎn)這一商業(yè)主題。正是全社會性質(zhì) 的老年人口過多和經(jīng)濟發(fā)展水平較高，才使得這一特殊的產(chǎn)業(yè)誕生，并且隨著老年人口的進一步增加和經(jīng)濟水平的進一步發(fā)展，越來越成為人們關(guān)注的焦點。因此，在發(fā)達資本主義國家，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)由于其發(fā)達的分工體系早在上個世紀六十年代就開始走上歷史舞臺。在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)一般稱作為老年住宅。2，老年住宅產(chǎn)業(yè)化老年住宅產(chǎn)業(yè)化是后現(xiàn)代經(jīng)濟的主要增長點，也是后現(xiàn)代文明的重要標志?；仡櫧覀兙筒浑y發(fā)現(xiàn)老年產(chǎn)業(yè)誕生、發(fā)展的線索。上個世紀是人類社會篇章中最為壯觀也最為精彩的一

2、章。人類先后經(jīng)歷兩次世界大戰(zhàn)，倒是人口波動加劇，進而使得每一階段的人口比例失調(diào)，這是老齡化產(chǎn)生的一個重要原因。二次大戰(zhàn)結(jié)束，人類社會進入了一個飛躍式的發(fā)展階段，各種先進的技術(shù)被廣泛應(yīng)用，人類生活水平顯著提高，人們的壽命也因此而增加。老年人口的增加反過來作用老年產(chǎn)業(yè)，一大批與老年群體相關(guān)的產(chǎn)業(yè)相繼誕生，如醫(yī)藥，老年保健、護理以及我們著重研究的老年住宅產(chǎn)業(yè)。除了絕大多數(shù)老年人采取住在自己的住宅中居家養(yǎng)老外，還有一部分老年人住在老年住宅中養(yǎng)老。為此，世界各國（含我國）的城市都根據(jù)自己的經(jīng)濟實力和實際需要，建設(shè)和發(fā)展一批專門供老年人居住的老年住宅。概括起來，各城市的老年住宅主要有以下幾種形： 2.1、

3、老年公寓強制性行業(yè)標準老年人建筑設(shè)計規(guī)范jgj122-99第2.0.6條，將老年公寓定義為專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。筆者認為該定義應(yīng)該加上“由專門機構(gòu)按照市場原則開發(fā)和經(jīng)營的內(nèi)涵。一般的情況是，在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩幢樓，按照適于老年人居住的要求來進行設(shè)計和建設(shè)，稱為老年公寓。這種公寓主要按老兩口住在一起來設(shè)計的，因而一室一廳一廚一衛(wèi)的一室戶占有一定比重，又考慮老人有時要與親人住在一起或雇褓姆等需要，因而二室戶仍然占有主體地位。在我國，限于經(jīng)濟條件，三室戶較少。老年公寓除了在建設(shè)方面要滿

4、足老年人居住的需要外，還在老年人的生活服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)以及娛樂交往等各方面，都有妥善的安排。這種公寓，可以出售，也可以出租。老人住入老年公寓，雖然住房面積一般會比原來自已的住房要小一些，但仍是一家一戶，可以保證老年人的私密性、獨立性和領(lǐng)域，既能保持家庭的溫情，又加上公寓對老年人周到的照顧和服務(wù)，必會受到不少老年人的歡。北京的澳洲康都小區(qū)，就建設(shè)了一幢這種老年公寓，定名為樂齡公寓，并在老年人的生活服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)以及娛樂、交往等各方面，專門做出全面安排，是一個重要的嘗試。老年公寓是多種專業(yè)化經(jīng)營項目的綜合體，其管理與經(jīng)營更加強調(diào)服務(wù)的質(zhì)量。主要特征有：1），在時間特征上，老年公寓的入住群體入住時間較

5、長。它不同于托老所的流動性。暫時性。雖然老年人入住老年公寓的時間長短，由他們根據(jù)需要自愿決定，但多數(shù)入住老人相對穩(wěn)定，居住時間比較長。2），在經(jīng)濟特征上，老年公寓形成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。敬老院、福利院是以國家、集體供養(yǎng)為主，屬福利救濟型，而老年公寓是以個人繳費為主，絕大多數(shù)老年人要用自己的退休金、子女的贍養(yǎng)費或其他經(jīng)濟收入，交付老年公寓的各項費用。老年公寓已經(jīng)呈現(xiàn)了不同的檔次，以滿足不同經(jīng)濟負擔(dān)能力的老年人的需要。3），在社會特征上，老年公寓實行同吃同住、同活動的群居生活方式。4），在服務(wù)特征上，老年公寓有較為完善、配套、系統(tǒng)的生活、娛樂、保健、醫(yī)療等服務(wù)。5），在產(chǎn)權(quán)特征上，老年公寓的經(jīng)營管

6、理機構(gòu)可以擁有所有權(quán)，也可以只具有使用權(quán)，入住的老人則是租賃的形式。6），在開發(fā)特征上，要根據(jù)老年人的生理特征和生活需要，提供無障礙的居住環(huán)境。 2.2老年社區(qū)（老年住區(qū)）以老年人為主要居住對象，符合老年人生理和心理特征，成片開發(fā)、建設(shè)的老年住宅樓棟的集合體，配置有老年人輔助設(shè)施，并具備一定城市功能或配套機能。老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是，都是一個大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起，。因為社區(qū)主要是為老年人服務(wù)的，因而老年社區(qū)專門為老年人設(shè)置的醫(yī)護、家務(wù)服務(wù)、社會交往和文娛體育活動等設(shè)施更為齊全，服務(wù)更為及時周到，而且對老年人有

7、較多的優(yōu)惠。老年社區(qū)特征：1），專門老年住區(qū)老人占據(jù)主體地位，主要以老人為主的住區(qū)，其方式為居家養(yǎng)老。這是它區(qū)別于一般地產(chǎn)的主要因素。2），空間環(huán)境上與居民行為上表現(xiàn)為聚集化得獨立完整的老年住宅群或合居式老年住宅群，英美統(tǒng)稱為養(yǎng)生住區(qū)。如美國的“金歲山莊”“安養(yǎng)住區(qū)”退休新村“老人們生活在專門老年住區(qū)要方便安全，在規(guī)劃設(shè)計上強調(diào)綜合考慮居住與生活、工作、購物、文化、教育休閑等多種要素，是和諧的新的生活方式的空間載體。3），具備一般社區(qū)的基本功能。除了本身構(gòu)成完整的自成體系的服務(wù)功能外，海域一般房地產(chǎn)項目一樣具有從事細胞的功能，具有對外的交通、通訊、商業(yè)網(wǎng)點、公共設(shè)施和行政管理功能，與社會形成共

8、享的發(fā)展格局。4），其優(yōu)勢在于便于為老年人集中提供專門服務(wù)，提高資源的利用效率，并為老人創(chuàng)造豐富多樣的同齡交流環(huán)境。5），專門老年社區(qū)往往有2-3棟以租賃形式經(jīng)營的老年公寓。使得專門老年住區(qū)的模式和老年公寓的模式夾雜在一起，難以區(qū)分。在我國各地，已逐步建成一批老年社區(qū)。例如，北京太陽城就是迄今北京規(guī)模最大的老年社區(qū)，它的總建筑面積為18萬平方米。社區(qū)以家庭式養(yǎng)老與社會化養(yǎng)老相結(jié)合的形式。為滿足老年人的生活需要，建筑形式多為三至四層樓房并帶電梯，各種道路均為無障礙設(shè)計，并根據(jù)老年人特點，配套設(shè)計了齊全的設(shè)施，包括醫(yī)療康復(fù)、老年活動、家政服務(wù)等設(shè)施。美國大力發(fā)展老年社區(qū)有四、五十年時間，已成為一個

9、老年社區(qū)比較發(fā)達的國家。為此，專門介紹一下美國較大的老年社區(qū)佛羅里達州的太陽城中心。太陽城中心坐落在佛羅里達西海岸，距佛羅里達環(huán)境最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程。太陽城中心從1961年開始開發(fā)建設(shè)，目前已經(jīng)成為佛羅里達乃至全美國最好的老年社區(qū)。2.3普通型養(yǎng)老院有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或者被“社會工作”動員住進養(yǎng)老院。因此，國內(nèi)外住養(yǎng)老院的，主要是單身老人。在改革開放前，我國各地就辦有一定數(shù)量的養(yǎng)老院。改革開放以后，養(yǎng)老院的數(shù)量又有新的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止2004年末，城市有養(yǎng)老院或敬老院4500多個，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)有敬老院37000多個?？偟恼f來，一是數(shù)

10、量少，二是水平低。例如，許多養(yǎng)老院是三、四個老人合住一間房，有的甚至六個老人合住一間房。目前我國城市的居住水平已經(jīng)顯著提高，老年人一般都有一套自已的住房，他們都有自已的私密，都有不同的生活習(xí)慣，特別是不同的起居習(xí)慣，要讓幾個老人合住一間房，很多老人就不愿意去住。據(jù)出國調(diào)查資料顯示，美國和英國的養(yǎng)老院，都是一個老人住一套一居室，包括一間臥室、一間客廳、一廚、一衛(wèi)。相比之下，差距甚大。除了住房這個硬件條件差外，還有軟件條件，諸如生活服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)以及伙食水平，我國的養(yǎng)老院大多處于較低的檔次。因此，今后我國的養(yǎng)老院建設(shè)，不僅要穩(wěn)步地、適度地增加數(shù)量，而且更要注意提高水平。也就是要從硬件條件和軟件條件

11、兩個方面努力提高養(yǎng)老院的水平，使老人們在養(yǎng)老院里住得好，生活得舒適，使許多老年人愿意住養(yǎng)老院。2.4醫(yī)護型養(yǎng)老院在西方國家，醫(yī)護型養(yǎng)老院雖然也叫養(yǎng)老院，但卻與醫(yī)院比較類似，這種養(yǎng)老院已經(jīng)有了一定數(shù)量。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫(yī)護型養(yǎng)老院。這種養(yǎng)老院，多為每個老人住一間類似旅館的房間，即臥室與衛(wèi)生間在一起。因為這些老人一天到晚躺在床上不能行動，一般不需要帶有客廳和廚房。養(yǎng)老院對這些老人進行24小時的醫(yī)護，包括診斷、治療、吃藥、打針、穿衣、吃飯、大小便、洗臉、洗澡直至睡覺翻身(有的病人自己無力翻身)，都由醫(yī)護人員進行護理。住這種養(yǎng)老院與住醫(yī)院進行特護差不

12、多，但費用比醫(yī)院特護便宜得多。在我國，目前還沒有專門的醫(yī)護型養(yǎng)老院。但在有的養(yǎng)老院（敬老院）中，拿出幾間房照顧生活不能自理的老人，進行24小時的醫(yī)護，使這個養(yǎng)老院也兼有醫(yī)護型養(yǎng)老院的職能。世界各國城市眾多，情況各異。以上4種老年住宅，只是概括出的有代表性的形式。由于有的形式目前還處于萌芽狀態(tài)，因而適當(dāng)?shù)亟榻B了一些西方國家的老年住宅形式。由于我國各城市存在著較大的差異，應(yīng)該允許各個城市的專門老年住宅的形式多種多樣，有的老年公寓還可能兼有以上兩種或三種專門老年住宅的功能。二，美國養(yǎng)老地產(chǎn)1，美國養(yǎng)老地產(chǎn)的歷史 美國養(yǎng)老地產(chǎn)從無到有，隨著其地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷發(fā)展，如今已形成非常成熟的體系?；仡櫭绹夏?/p>

13、地產(chǎn)的發(fā)展史，對于新興市場的老年地產(chǎn)的發(fā)展頗具借鑒意義。 2，老年地產(chǎn)的成熟階段及特征。由美國的老年地產(chǎn)的形成可以總結(jié)如下關(guān)于成熟老年住宅的主要發(fā)展階段及特征：3，美國老年地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀 3.1, 美國養(yǎng)老地產(chǎn)的分類狀況 美國具有設(shè)施完善的老年住宅體系。日前，美國老年住宅模式主要有五種類型：獨立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院和老年社區(qū)。獨立式老年住宅主要滿足有自理能力的老年人的需求，一般分為普通住宅和老年人專用住宅。普通住宅的費用一般較低，并且注意提供完善的社區(qū)功能。而老年人專用住宅則有專門的服務(wù)人員提供老年人所需服務(wù)(但一般不包括醫(yī)療和護理服務(wù))，住宅內(nèi)有方便、安全的社交娛樂場所和公共

14、食堂等各類設(shè)施，并有完備的保衛(wèi)和報警系統(tǒng)。 美國的老年公寓一般分為三類：自住型老年公寓、陪護型老年公寓和特護型老年公寓。自住型老年公寓通常不為老年人提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，但會提供完善的社區(qū)服務(wù)。陪護型老年公寓則向老年人提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、洗衣、體檢及其他個人生活方面的服務(wù)。特護型老年公寓除了上面兩種類型所提到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)。美國老年公寓及護理業(yè)項目投資中心(nc)估計，美國的老年公寓設(shè)施每年平均增長幅度超過10%，現(xiàn)在有超過28000個老年公寓遍及全國。在美國，老年社區(qū)在近十多年來發(fā)展迅速，它們大多為私人投資并進行商業(yè)化運作，社區(qū)

15、中提供各種專門為老年人服務(wù)的配套設(shè)施，逐漸形成了老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地。太陽城中心是美國較大的老年社區(qū)之一，于1961年開始建設(shè)，已經(jīng)成為全美最好的老年社區(qū)之一。這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天。社區(qū)提供貨品齊全的購物場所，包括餐飲、郵政和宗教服務(wù)在內(nèi)的完備服務(wù)，以及專業(yè)化的醫(yī)療服務(wù)和豐富的娛樂休閑服務(wù)。太陽城中心現(xiàn)有來自全美及世界各地的住戶16000名，且一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。美國太陽城中心的居民必須是55歲以上的老人，陪同老人的中青年人一年居住在中心的時間不能超過30天。社區(qū)內(nèi)設(shè)計建造了各種戶型以適應(yīng)不同類型老人的要求。美國太陽城中心現(xiàn)有來自全美以

16、及世界各地的住戶1.6萬戶，并一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。整個社區(qū)由包括“太陽城中心”(獨立家庭別墅)、“國王之殿”(連體別墅)、“湖中之塔”(輔助照料式住宅和家庭護理機構(gòu))、“庭院”和“阿斯頓花園”(出租的獨立居住公寓)以及“自由廣場”(輔助照料式住宅和家庭護理機構(gòu))六大居住社區(qū)。以上各社區(qū)共同享用一個郵局、超市、醫(yī)療機構(gòu)、銀行和教堂。在太陽城中心，無論您選擇哪種住宅，都會享受到積極活躍的老年生活方式。連體別墅中的一套住宅價位從9萬美元到20萬美元不等，并且還可以選擇全部、部分或不需公共維護保養(yǎng)的住宅。在太陽城中心，每人每年享用綜合會所的費用為140美元。享受的康樂設(shè)施包括室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球

17、、推圓盤游戲場、草地保齡球、健身和娛樂中心、會議室和一個1萬平方英尺的劇場。住在太陽城中心的居民，大約三分之一是活躍的高爾夫球愛好者，因為高爾夫球是一種最適于老年人的健身運動。無論您是初學(xué)者還是高手，都可以參加。因為太陽城中心的高爾夫球場共有126個洞，比標準的18洞球場大得多，球洞也多得多，以利眾多老人同時活動。在交納入會費后，每年每人費用大約為1500美元。在社區(qū)內(nèi)，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上，例如，您曾經(jīng)是一個外科大夫，但年輕時您可能一直喜歡做木匠活，今天生活在太陽城里，您可以到木工坊去做您喜歡的木匠活，也可以到縫紉坊去做縫紉活等等。根據(jù)美國一項調(diào)查表明，生

18、活在這樣環(huán)境的老年社區(qū)中，老年人的平均壽命要延長十歲。當(dāng)然，這個延長十歲，不一定很科學(xué)，也可能是商業(yè)宣傳的用語。 3.2 美國養(yǎng)老地產(chǎn)的市場狀況 3.2.1 激烈的市場競爭 根據(jù)美國老年公寓及護理業(yè)項目投資中心最近的一項調(diào)查表明, 住進陪助型公寓的美國公民平均年齡是85歲, 平均居住時間是30個月。對一個擁有張100床位的老年公寓來說, 折算下來每月至少需要3一4名居住者。市場卻要求開發(fā)商在控制好成本的前提下、在一合理價位向老年人提供公寓。據(jù)不久前的統(tǒng)計, 生活在陪助型公寓中的老人, 2/3的年收人只有$25000左右, 但這些公寓每年就需要支付左右。費用太高會導(dǎo)致大多數(shù)老年人負擔(dān)不起, 市場

19、需求不旺己造成負面影響。開發(fā)商可以為老年人提供更多的舒適性, 但租金的回報使業(yè)主不能負擔(dān)成本。 對老年公寓市場另一個錯誤的認識是認為每一個超過65歲的老人都想搬進老年公寓。事實上, 美國當(dāng)今85歲左右的老年人一般都經(jīng)歷過經(jīng)濟大蕭條時代,對食品短缺和大量失業(yè)記憶猶新, 對每年花上上萬美元住老年公寓的觀念難以接受。但二戰(zhàn)時期出生的一代則有可能樂意主動搬進老年公寓歡度晚年, 因為他們已經(jīng)適應(yīng)了高消費。 為了吸引這兩代人消費老年公寓, 開發(fā)商重點對美國家庭中的成年孩子（20年之后的潛在客戶）進行不遺余力的營銷, 聘有全天候的市場經(jīng)理負責(zé)協(xié)調(diào)客戶從獲得宣傳材料開始到去老年公寓社區(qū)參觀的所有事情,并且經(jīng)常

20、組織各種適合老年人的活動以吸引潛在客戶的注意力。 在提高居住舒適性方面, 開發(fā)商更是不遺余力。2000年1月份, 芝加哥地區(qū)一個老年公寓項目maravilla in vernon hills落成, 它營造了另一種居住氛圍。六層樓的建筑, 屋頂覆蓋18000平方英尺的玻璃彎頂, 有一個非常大的中庭, 完全模擬熱帶氣候, 里面植有熱帶雨林植物, 人工瀑布、休閑小徑、溫泉點綴其間。 3.2.2不同的經(jīng)營策略 美國一家大型房地產(chǎn)信托投資公司太平洋海灣物業(yè)公司3年前小規(guī)模地進人老年公寓市場, 經(jīng)營一類對入住者年齡進行嚴格限制的自住型老年公寓。每個公寓單元帶廚房, 配有家具及所有日用品。現(xiàn)在公司準備每年平

21、均開放5所新的老年公寓設(shè)施, 集中在市場進人障礙非常之高、人口密集的地區(qū),比如加里福尼亞州南部靠近洛杉磯的地區(qū), 那是一個老年公寓市場需求很大但開發(fā)成本也高得使許多開發(fā)商到了望而卻步的地方。 與此經(jīng)營思路完全逆反的是一家專門從事小規(guī)模陪助型公寓的開發(fā)商bee hive homes。他們遠離土地價格昂貴的大都市, 選擇居住人口僅有5000人左右的小鎮(zhèn), 所建造的陪助型公寓一般只容納12戶左右, 由于規(guī)模過小而不受一些類似美國殘疾人法等法律的限制, 采取許特經(jīng)營方式, 也非常成功?？傊? 誰具備在老年公寓服務(wù)水平和舒適性水平上的強大競爭實力, 誰就會笑到最后。 3.2.3 老年公寓發(fā)展的限制因素

22、在賓州西南地區(qū), 老年公寓被過度開發(fā)和競爭局面不斷擴大的內(nèi)在原因是開發(fā)商按照自己的人口調(diào)查結(jié)論進行決策, 但是也缺少必要的政府監(jiān)控。老年公寓的投資興建被大多數(shù)地方政府視為正面的、積極的因素, 一般都會對此大開綠燈。 對過度開發(fā)的一個限制是,與醫(yī)療有關(guān)的物業(yè)需要國家醫(yī)療管理部門的批準。各州醫(yī)療護理制度要求不同, 對醫(yī)療護理費用支付的許可要求也不同。同時, 醫(yī)療保健優(yōu)先支付制度對提供醫(yī)療保健服務(wù)的老年公寓出租有很大影響, 像提供較高保健服務(wù)的美國太陽保健園就受此影響而瀕臨倒閉。最大的限制是資金匾乏。據(jù)nic (network information center) 估計, 老年公寓設(shè)施每年平均增長

23、幅度超過10%, 現(xiàn)在超過28000個老年公寓設(shè)施遍及全國。另對老年公寓投資貸款人的一項調(diào)查反映出1999年共貸出108億美元, 比1998年增長15%。但是到了2000年, 資金開始緊縮。市場的過度開發(fā)使出貸人變得更加挑剔與謹慎, 一般只貸給他的固定客戶。 華爾街金融市場很早就對這類帶醫(yī)療設(shè)施的物業(yè)投注了極大熱情。但是到了1998年, 熱情開始降溫, 最后導(dǎo)致房地產(chǎn)信托股票的逐波下降, 甚至跌破其凈資產(chǎn)的價值?？傮w上看, 現(xiàn)在美國特護型老年公寓已經(jīng)飽和, 陪助型老年公寓投資己呈現(xiàn)下降趨勢, 只有自住型老年公寓尚具有較好的投資回報。3.3 美國養(yǎng)老地產(chǎn)建筑商3.3.1 美國老年住宅開發(fā)商pul

24、te homes pulte homes 公司是目前全美55歲以上活躍長者置業(yè)市場的領(lǐng)導(dǎo)者，而這一市場在美國增長是最快的。pulte homes 公司在2001年以17億美元通過并購del webb 公司，獲得了sun city 品牌。pulte homes 公司把客戶分為首次置房、首次換房、二次換房和活躍長者置房四類，強調(diào)深化對不同tcg（目標客戶群）住區(qū)建立不同的建設(shè)理念，根據(jù)不同的tcg調(diào)整思路，進行針對性的設(shè)計，實實在在地按客戶實際情況建房，取得了很好的市場成績。3.3.2 meadowmont retirement community (meadowmont 退休住區(qū)有限公司) 該公

25、司是目前美國最為專業(yè)的老年住宅建造商之一。the cedars of chapel hill 就是它的經(jīng)典案例。該住宅項目規(guī)模龐大，有自理型老人居住的適老化住宅，有輔助生活型老年住宅，還有特護型老年住宅。 the cedars of chapel hill開始于2002年五月十五，預(yù)計2010年五月十五完工。該社區(qū)專門為退休的老人設(shè)計建造的?？偟慕ㄔ煲?guī)模為251套公寓，公寓面積為507711平方英尺；49棟獨立式小住宅，面積為108929平方英尺；癡呆老人專業(yè)床位36張，24118平方英尺；特別護理52張，30606平方英尺。普通社交活動空間43566平方英尺；公共廚房4879平方英尺；零售商

26、業(yè)面積1273平方英尺；健身房1499平方英尺；游泳池3246平方英尺。專門老年社區(qū)的銷售方式要適應(yīng)專門老年住區(qū)市場定位及多元化發(fā)展的要求，銷售方式即包括出售房屋（或房間）的產(chǎn)權(quán)，由包括出租房屋使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)式酒店銷售（產(chǎn)權(quán)式酒店是一種投資行為與消費行為相融合的方式）。其中出租房屋使用權(quán)方式最為靈活，它可以根據(jù)當(dāng)?shù)叵M者的消費觀念，創(chuàng)造地衍生出多種即滿足消費者的消費需求又適合開發(fā)經(jīng)營的租賃方式。產(chǎn)權(quán)酒店的銷售方式適合專門老年住區(qū)中部分老年公寓的本地養(yǎng)老、異地養(yǎng)老等服務(wù)模式的市場定位，其一方面滿足了投資者獲得投資收益的心理預(yù)期，另一方面可以使開發(fā)商快速回籠資金，繼續(xù)擁有專門老年住區(qū)的經(jīng)營權(quán)，從而有

27、利于專門老年住區(qū)的經(jīng)驗方向。4，美國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的社會環(huán)境4.1 養(yǎng)老金養(yǎng)老的支付來源是整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運行的關(guān)鍵。通常情況下，人們年輕時工作賺錢，消費一部分后，將剩下的儲蓄以支付老年生活。由于現(xiàn)代金融的發(fā)達，人們的儲蓄工具非常豐富，一方面可以購買保守的儲蓄產(chǎn)品，獲得較為穩(wěn)定的未來回報；另一方面，可以選擇更為激進的儲蓄方式，如購買股票、垃圾債券等。這樣的儲蓄方式更加容易受到金融市場波動的影響，每一次的金融市場的危機都會導(dǎo)致很多老年人失去他們的收入來源，使其晚年生活陷入困境。因此，從社會角度看，如何構(gòu)建一個穩(wěn)定高效的金融體系將是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。美國三大支柱養(yǎng)老金計劃 美國現(xiàn)有的養(yǎng)老金計劃分為三大

28、板塊，分別為政府強制性養(yǎng)老金計劃、雇主養(yǎng)老金計劃和個人儲蓄養(yǎng)老金計劃。這三個支柱的格局并不是一開始就形成的，而是不斷發(fā)展完善的。最先有的是雇主養(yǎng)老金計劃，也就是目前的第二支柱，然后才出現(xiàn)第一支柱政府強制性養(yǎng)老金計劃，個人儲蓄養(yǎng)老金計劃作為補充，是最后才出現(xiàn)的。1），第一支柱政府強制性養(yǎng)老金計劃政府強制性養(yǎng)老金計劃又稱為社會保障養(yǎng)老金計劃或公共養(yǎng)老金計劃，是一種普及全美國公民的養(yǎng)老金計劃，也是美國養(yǎng)老金計劃的基石。在美國，所有公民都會有一個“社會保障號”，用這個號碼對應(yīng)著自己的社會保障養(yǎng)老金，這一社會保障號的地位類似于我國的身份證號碼，由此可見養(yǎng)老金在美國國內(nèi)的重要地位。美國的政府強制性養(yǎng)老金計

29、劃資金來源于專項稅收社會保障稅，這項稅收與美國的其他稅收分開管理，專項供給養(yǎng)老金。養(yǎng)老金的運營采取的模式是現(xiàn)收現(xiàn)付制，就是說當(dāng)期的社會保障稅稅收收入用于當(dāng)期的保險金支出，不足的話有政府財政保障。由于是政府強制型的養(yǎng)老金計劃，所以社會保障稅的征收也是全國強制性統(tǒng)籌，由雇主和雇員共同繳納，比例各為50%，這是雇主和雇員的法定義務(wù)。當(dāng)然，這種養(yǎng)老金計劃的覆蓋面也相當(dāng)廣泛，不僅覆蓋公司或機構(gòu)雇員，也包括了各種形式的自雇用人員，自雇用人員既是雇員又是雇主，所以要負擔(dān)所有的社會保障稅。政府強制性養(yǎng)老金計劃對受益資格也作了規(guī)定，對年齡的要求為65歲，如果想在65歲之前領(lǐng)取，只能領(lǐng)取全額的一定比例，并且最早也

30、不能在62歲之前領(lǐng)取。2），第二支柱雇主養(yǎng)老金計劃雇主養(yǎng)老金計劃是美國養(yǎng)老金計劃的第二支柱，它的重要性在某種程度上都超過了第一支柱。2002年，美國參加雇主養(yǎng)老金計劃的人數(shù)已經(jīng)超過了6000萬，平均領(lǐng)取的退休金約占退休人員總退休收入的40%左右，截至2002年底，美國雇主養(yǎng)老金總資產(chǎn)已經(jīng)達到10.2萬億美元，占到當(dāng)時美國gdp的102%，其重要性由此可見。雇主養(yǎng)老金計劃又包括私人養(yǎng)老金計劃和公共部門養(yǎng)老金計劃兩個部分。 2.1），私人養(yǎng)老金計劃我們一般意義上說的雇主養(yǎng)老金計劃都是指私人養(yǎng)老金計劃，前面已經(jīng)提到，雇主養(yǎng)老金計劃在上世紀70年代得到了大發(fā)展，1974年，美國國會通過了雇員退休收入保

31、障法案，為雇主養(yǎng)老金計劃制訂了標準。雇主養(yǎng)老金計劃相比于公共養(yǎng)老金計劃有很多好處，對于雇主而言，建立雇主養(yǎng)老金計劃可以緩解勞資雙方的矛盾，有利于吸引和穩(wěn)定優(yōu)秀的雇員；對于雇員而言，雇主養(yǎng)老金計劃是福利計劃的重要組成部分，有利于保障雇員退休后的基本生活。當(dāng)然，雇主養(yǎng)老金計劃也不僅僅是勞資雙方普遍獲益的措施，同時也對活躍金融市場、促進經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。在美國，幾乎每個公司都有自己的雇主養(yǎng)老金計劃，所以也就導(dǎo)致了雇主養(yǎng)老金計劃的復(fù)雜多樣性。不過從總體上可以分為兩種模式：繳費確定計劃（）和待遇確定計劃（）。美國的雇主養(yǎng)老金計劃在20世紀70年代以前基本都是待遇確定型，即db模式，自20世紀80

32、年代以來，以個人賬戶為基礎(chǔ)的繳費確定型，即dc模式的雇主養(yǎng)老金計劃有了迅速的發(fā)展。目前這兩種方式并存，但在具體組織方式上兩者仍存在較大差別。a，繳費確定計劃（） 繳費確定計劃又稱為“個人帳戶計劃”，顧名思義就是這一養(yǎng)老金計劃期初所交納的費用是確定的，而最后獲得的待遇是不確定的。繳費確定計劃是指雇主和雇員共同繳納一定比例的費用而形成的養(yǎng)老金帳戶，最后雇員所獲取養(yǎng)老金的多少取決于繳費年限的長短、繳費數(shù)量的多少和投資收益的高低。采取這種養(yǎng)老金計劃的雇主，不必承擔(dān)將來提供確定額度養(yǎng)老金的義務(wù)，只需按預(yù)先規(guī)定的額度比例存入一定的款項，雇員存入的額度由自己確定，好多公司規(guī)定了一個上限，比如規(guī)定雇員交納額度

33、不得高于工資的13%，雇主繳納的數(shù)額一般和雇員相同。這種雇主養(yǎng)老金計劃是后來才發(fā)展起來的，美國政府為鼓勵其發(fā)展，給與了稅收優(yōu)惠的政策扶持。 這一雇主養(yǎng)老金計劃還有其他很多優(yōu)點，對雇員有很強的吸引力，尤其是雇員在退休前決定終止養(yǎng)老金計劃時，雇員可以靈活的選擇處理帳戶資產(chǎn)的方式，可以將其轉(zhuǎn)移到新的雇主養(yǎng)老金帳戶中，也可以轉(zhuǎn)存入其他基金或保險公司，或者繼續(xù)留在原養(yǎng)老金帳戶里。如果雇員在退休前死亡，其雇主養(yǎng)老金帳戶所有金額會轉(zhuǎn)給雇員的家屬。不僅如此，如果雇員由于某種原因想提前享用養(yǎng)老金帳戶的金額時，可以隨時終止養(yǎng)老金計劃并不比承擔(dān)任何責(zé)任。 當(dāng)然，這一養(yǎng)老金計劃也會存在不足，首先是由于雇員繳費比例以及

34、繳費年度的差異導(dǎo)致了該養(yǎng)老金計劃金額差距較大，其次是由于政府采取的稅收延遲優(yōu)惠會導(dǎo)致雇員最后在享用養(yǎng)老金時一下子支付數(shù)量可觀的所得稅。 和雇主養(yǎng)老金計劃類似，繳費確定型養(yǎng)老金計劃也有紛雜的種類，比較著名的有401(k)計劃、403b計劃、457計劃、利潤分享計劃、節(jié)儉儲蓄計劃、購買貨幣計劃、股票所有權(quán)計劃等等。這其中又以401(k)計劃最為知名，401(k)是美國聯(lián)邦稅法中與養(yǎng)老金計劃有關(guān)的條款代碼，這一養(yǎng)老金計劃是由聯(lián)邦政府批準允許雇員在稅前根據(jù)薪金的一定比例繳款而建立起來的一種養(yǎng)老金計劃。與一般養(yǎng)老金計劃不同的是,法律規(guī)定該養(yǎng)老金計劃個人帳戶金額的任何增值均可遞延納稅，通常情況下該帳戶內(nèi)的

35、金額在雇員59歲半之前不能隨意提取，否則必須補交稅款并且繳納罰款。 b，待遇確定計劃（） 所謂待遇確定型養(yǎng)老金計劃是指繳費并不確定，雇員在退休時所獲的待遇是確定的養(yǎng)老金計劃。這種養(yǎng)老金計劃不實行個人帳戶制度。一般情況下雇員不繳費，繳費額全部由雇主承擔(dān)。由于雇員退休時雇主有義務(wù)支付固定的待遇，所以雇主繳費多少部分取決于養(yǎng)老金投資收益的狀況，如果收益較好，雇主就可以少繳費甚至?xí)簳r不繳費；反之，就得多繳費。這種養(yǎng)老金制度與我國目前仍然實行的退休時按工資的一定比例計發(fā)養(yǎng)老金的辦法，有相似之處。在待遇確定型養(yǎng)老金計劃中，多數(shù)雇主都會規(guī)定一個年齡限制，比如說在公司工作10年或15年以上，如果雇員達不到這一

36、條件，就不會享受雇主的養(yǎng)老金待遇，這樣也就在一定程度上穩(wěn)定了雇員，能夠減少人員流動。與繳費確定型養(yǎng)老金計劃不同的是，在待遇確定養(yǎng)老金計劃中，雇員退休之前不能提前支取養(yǎng)老金；雇員退休前死亡的，雇主不必向其家屬提供養(yǎng)老金，只需一次性支付定額的撫恤金即可。9 對于雇員來說，待遇確定型養(yǎng)老金計劃沒有繳費的壓力，但是也影響了雇員工作的流動；對于企業(yè)而言，待遇確定性養(yǎng)老金計劃能夠減少一定時期內(nèi)的成本支出，但是由于養(yǎng)老金的支付總額是一個龐大的未知數(shù)，所以會導(dǎo)致公司利潤的波動，影響公司的財務(wù)穩(wěn)定。以上說的兩種養(yǎng)老金計劃是美國私人養(yǎng)老金計劃兩種主要的形式，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，采用待遇確定計劃的企業(yè)數(shù)量有

37、所下降，而繳費確定計劃的發(fā)展很快。目前，繳費確定型養(yǎng)老金資產(chǎn)占整個私人養(yǎng)老金總資產(chǎn)的40%以上，參加的職工也高達60%以上， 新建立的私人養(yǎng)老金計劃中大多選擇繳費確定型。2.2.），公共部門養(yǎng)老金計劃所謂公共部門養(yǎng)老金計劃是指聯(lián)邦政府、州以及地方政府為其公務(wù)員定制的養(yǎng)老金計劃，這一養(yǎng)老金計劃類似于我國一直采用的行政、衛(wèi)生、教育及企事業(yè)單位養(yǎng)老金計劃。由于美國屬于聯(lián)邦制國家，其公務(wù)員便分為聯(lián)邦政府公務(wù)員和地方政府公務(wù)員兩個獨立的部分，除了聯(lián)邦政府為其公務(wù)員建立養(yǎng)老金計劃外，地方各級政府也都為其雇員建立了養(yǎng)老金計劃。這些養(yǎng)老金計劃統(tǒng)稱為公共部門養(yǎng)老金計劃，這一養(yǎng)老金計劃又分為公務(wù)員退休金計劃和聯(lián)邦

38、雇員退休金計劃。兩者之間的主要區(qū)別是：公務(wù)員退休金計劃的對象是1983年以前參加工作的公務(wù)員，而聯(lián)邦雇員退休金計劃則主要是為1984年以后參加工作的公務(wù)員設(shè)立的。公務(wù)員退休金計劃是一個待遇確定型的養(yǎng)老金計劃，由聯(lián)邦政府根據(jù)公務(wù)員的工作年限和工資水平為其退休時提供一定的養(yǎng)老金。這種養(yǎng)老金計劃的資金來源主要是雇員和政府部門的共同繳費，不足的部分由政府財政負擔(dān)。和私人養(yǎng)老金計劃類似，長期雇員將得到較高的退休金待遇，而短期雇員的退休金待遇則要低一些。前面已經(jīng)提到，美國在1935年通過了社會保障法案，建立了社會保障養(yǎng)老金制度，然而當(dāng)時的聯(lián)邦政府公務(wù)員并未包括在內(nèi)。直到1983年，美國國會修訂了社會保障法

39、案，規(guī)定聯(lián)邦政府的新雇員全部參加聯(lián)邦社會保障計劃。這一法案的修訂為聯(lián)邦政府公務(wù)員養(yǎng)老金制度改革提供了機會，新的聯(lián)邦雇員養(yǎng)老金計劃正是在這種情況下產(chǎn)生的。1987年，聯(lián)邦雇員退休金計劃正式建立，范圍覆蓋了所有1984年以后參加工作的公務(wù)員，1984年以前參加工作的公務(wù)員可以根據(jù)自己的選擇執(zhí)行新制度或者舊制度。3） 第三支柱個人儲蓄養(yǎng)老金計劃個人儲蓄養(yǎng)老金計劃即為個人退休賬戶養(yǎng)老金，是由聯(lián)邦政府提供稅收優(yōu)惠、個人自愿參加的養(yǎng)老金計劃，是美國社會保障體系的有力補充。按照美國現(xiàn)行法律的規(guī)定，所有70歲以下且有收入者均可開設(shè)個人退休金賬戶（ira）。目前聯(lián)邦政府對個人儲蓄養(yǎng)老金計劃的稅收優(yōu)惠主要有以下兩

40、種方式： 第一種是稅收延遲，就是說個人在向退休金帳戶注入資金時免收個人所得稅，只有到提款時才收取的優(yōu)惠政策。第二種是稅收免除，這種方式在注入資金時仍舊收取個人所得稅，只是對本金最后獲得的投資收益免收，這些收益包括利息、投資分紅等。 聯(lián)邦政府對于第二支柱和第三支柱的養(yǎng)老金計劃都不提供政府保障，給與的是政策上的支持。4.2 美國醫(yī)療保險美國的醫(yī)療制度以其費用高昂、覆蓋面小、保障有限、制度復(fù)雜、改革艱難而聞名。美國的醫(yī)療制度不同于世界上大多數(shù)工業(yè)化國家,沒有建立統(tǒng)一醫(yī)療保險制度,既不是像德國的社會保險型醫(yī)療保險,也不像英國的國家保險型醫(yī)療保險,而是以復(fù)雜多樣的自由市場型為其主要特征,商業(yè)保險盛行。美

41、國的醫(yī)療保障主要包括兩大類:第一類是由政府承辦的社會醫(yī)療保險,以資助老年、殘疾或患有嚴重腎病的美國公民的醫(yī)療照顧制度(medicare)和資助貧困家庭的醫(yī)療援助制度(medicaid)為主,但在美國的整個醫(yī)療保障體系中,這種社會醫(yī)療保險計劃并不占重要地位,覆蓋人群有限。第二類就是私營醫(yī)療保險,包括非盈利性醫(yī)療保險(以藍盾、藍十字等組織為代表)與盈利性的商業(yè)醫(yī)療保險兩種,是美國醫(yī)療保障制度的重要組成部分,其中開展醫(yī)療保險的商業(yè)保險公司就有1 000多家,目前在美國80%以上的國家公務(wù)員和74%的私營企業(yè)雇員通過購療保險為自己及家人轉(zhuǎn)移疾病風(fēng)險。此外,有14%左右人口的無保險者,由于無能力購買保險

42、和支付高額醫(yī)療費,除得了重病外,獲得量血壓、止血等極平常檢查與治療的機會都很少,因延誤診治而留有后遺癥、長期住院的不少,死亡率高。這不僅對個人不利,也成為整個醫(yī)療上的公平性問題。 美國醫(yī)療制度存在的主要問題是費用上漲和公平性問題。who的1997年部分國家醫(yī)療保障制度指標排名顯示美國在被統(tǒng)計的191個國家里面人均醫(yī)療支出排名第一位,而國民總體健康水平排名卻只有第72位,醫(yī)療籌資分配公平性排名在第55位左右。無疑,美國的醫(yī)療保健費是世界上最昂貴的,占該國gdp的14%左右,但其醫(yī)療保險的效果卻不理想,其國民預(yù)期壽命低于大多數(shù)歐洲國家。美國醫(yī)療費用失控和醫(yī)療效果不佳的主要原因是醫(yī)療服務(wù)市場缺乏管制

43、,為患者提供的醫(yī)療服務(wù)之中的絕大部分是由私人醫(yī)生提供的,醫(yī)生擁有相當(dāng)多的決策權(quán),其行醫(yī)行為較少受到限制,導(dǎo)致不必要的手術(shù)、住院治療、體檢和處方過多。美國醫(yī)療制度的公平性也存在嚴重問題,由于缺乏國民健康保險,那些經(jīng)濟上處于不利地位的人們在獲取高質(zhì)量的醫(yī)療服務(wù)上也處于不利地位。那些沒有任何醫(yī)療保險的人口就是醫(yī)療制度缺乏公平性的最好例證。 美國的醫(yī)療保險制度由私人醫(yī)療保險和社會醫(yī)療保險構(gòu)成。人們常說的“醫(yī)療保險(medicare)屬于政府資助的社會保險項目。 在美國不少人同時參加私人醫(yī)療保險和社會保險。 美國的醫(yī)療保險行業(yè)雇員大約有900萬人每年生產(chǎn)的產(chǎn)值占gdp的14%約1萬億美元。 最大的兩項開

44、支是醫(yī)院(約占39%)和醫(yī)生服務(wù)費(約占18%)。 以下將簡述美國醫(yī)療保險的規(guī)模與結(jié)構(gòu); 醫(yī)療保險的籌資;醫(yī)療保險中隱含的政府補貼;衛(wèi)生保健的社會負擔(dān). 1），醫(yī)療保險的規(guī)模與結(jié)構(gòu) 美國政府的醫(yī)療保險是一種特指的社會保險制度。 它起始于1965年是為了向65歲以上的老年人提供醫(yī)療保險。 1990年美國政府醫(yī)療保險的支出額達981億美元占聯(lián)邦財政總支出的7.8%。 1995年政府醫(yī)療保險支出額達到1598億美元占聯(lián)邦財政總支出的10.5%它是僅次于社會保障項目的第二大政府財政支出項目。 醫(yī)療保險幾乎包括了65歲以上的全部人口。 1993年參加者達3200萬人。 醫(yī)療保險項目由聯(lián)邦政府負責(zé)管理各州

45、間政策統(tǒng)一。 不同于醫(yī)療補貼需要進行生計檢驗醫(yī)療保險無需測定參與者的收入情況。 醫(yī)療保險大約包括了老年人住院治療醫(yī)療費用的90%。 與此相比醫(yī)療補貼大約包括了低收入者住院治療費用的80%不足部份通過醫(yī)院對私人投保者提高收費來解決。 因此平均起來私人投保的醫(yī)療費價格要高出近30%。 2），美國醫(yī)療保險福利金 a 部份為“住院醫(yī)療保險(hi)1993年的支出額為900億美元。 參加a部份保險是強制性的它允許參與者每年享受90天的住院治療和100天的技術(shù)護理。 如果兩者都在同一年發(fā)生病人則要承擔(dān)少量費用。 b 部份為補充性醫(yī)療保險(smi)用于支付院外醫(yī)生診費醫(yī)生指定的藥品和其它院外醫(yī)療服務(wù)等方面的

46、費用。 與強制性的住院醫(yī)療保險不同補充性醫(yī)療保險是自愿性的。 參加補充性醫(yī)療保險者每月需要支付一定的保險費目前為每月每人40美元。 實際上幾乎所有(99%)的老年人都參加了補充性醫(yī)療保險。 在美國的老年人全部醫(yī)療保健支出中醫(yī)療保險(medicare)包括住院醫(yī)療保險(hi)和補充性醫(yī)療保險(smi)二者合計約占44%。 醫(yī)療補貼(medicaid)約占12%個人自負和私人保險公司支付合占約44%。 3），醫(yī)療保險的籌資 醫(yī)療保險中的a部份(hi)通過對在職人員征收醫(yī)療保險工薪稅(與社會保障工薪稅合稱為社會保險工薪稅)來籌集資金由雇主和雇員分別交納工資收入的1.45%合起來為2.9%。 醫(yī)療保險

47、工薪稅的稅基包括全部工薪收入沒有上限。 醫(yī)療保險工薪稅收入存入“?？顚Ｓ玫尼t(yī)療保險(hi)信托基金用于支付保險金或叫醫(yī)療保險福利金。 醫(yī)療保險的a部份(hi)實行的是現(xiàn)收現(xiàn)付制度.與醫(yī)療保險的a部份(hi)不同醫(yī)療保險中的b部份“補充性醫(yī)療保險(smi)不依賴于工薪稅收入而是一般性財政收入和自愿投保者每月交納的保險費。 目前75%來源于一般性財政收入25%來源于保險費。 可見這部份的財政補貼負擔(dān)較重同時也表明財政轉(zhuǎn)移支付成份較大。 4），私人醫(yī)療保險 美國私人保險的一大特點是雇主為雇員支付保險金(employer-provided insurance)這種情況約占90%。 這是二戰(zhàn)期間政府實行

48、工資和價格管制的一種意外結(jié)果。 由于醫(yī)療保險保健屬于非工資福利當(dāng)時不受政府管制雇主便用它來吸引工人。 當(dāng)然這種情況也有美國所得稅稅法中某些條款上的原因。 保險金支付辦法的演變: 80年代以前多數(shù)私人保險公司支付保險金的辦法都是實報實銷(cost-based reimbursement)但是這種機制不利于鼓勵人們節(jié)約因為患者醫(yī)療費用越高醫(yī)療單位收益越好。 面臨急劇高漲的醫(yī)療費用保險公司投保者便設(shè)法改用其它辦法其中最主要的便是“按人收費(capitation-based reimbursement)方法。 按這種方法醫(yī)療單位每年按人收取一定的醫(yī)療費用。 醫(yī)療保障組織(hmos)是一個規(guī)模較大的醫(yī)療

49、保險組織1982年其會員達1080萬人1992年達到4140萬人就以這種方法為主。 但是這種方法也有弊端主要是選擇性較差。 5），社會醫(yī)療保險 醫(yī)療保險方面政府可起重大作用。 政府這方面建立了三類主要醫(yī)療保險項目醫(yī)療保險(medicare)醫(yī)療補貼(medicaid)和通過聯(lián)邦所得稅稅制對私人保險的隱含補貼。 政府醫(yī)療補貼(medicaid)項目在很大程度上帶有財政轉(zhuǎn)移支付的功能。 醫(yī)療補貼項目與醫(yī)療保險項目的區(qū)別是前者是為貧困者而設(shè)后者是為老年人而設(shè)二者之間沒有直接聯(lián)系。 政府介入老年人醫(yī)療保險市場是有充份理由的。 由于種種原因私人保險公司自身不可能勝任規(guī)模如此龐大涉及面如此廣的醫(yī)療保險。

50、醫(yī)療保險中隱含的政府補貼按照聯(lián)邦稅法，個人的工資收入需要同時交納社會保險工薪稅和個人所得稅。由雇主交納的醫(yī)療保險費不必交稅。自我雇用的私人業(yè)主醫(yī)療保險費用的25%是免稅的。據(jù)估算稅基中不包括雇員的醫(yī)療保險收益大約使美國財政部每年失去560億美元的稅收。 6），衛(wèi)生保健的社會負擔(dān) 美國的醫(yī)療保健支出(包括所有有關(guān)項目以及公共支出雇主支出和個人支出) 與gdp的比例在60年代約為5%70年代約為8%80年代約為10%95年已超過15%。 全部衛(wèi)生保健支出中政府支付的公共負擔(dān)部份接近二分之一。 近30年來美國醫(yī)療保健費用的急劇上升主要有三個原因一是人口的老齡化二是醫(yī)療服務(wù)(包括檢查治療護理)的復(fù)雜化

51、三是與醫(yī)療保健有關(guān)的價格上升幅度高于一般的通貨膨脹率。 在1992 年美國近2.6億人口中有1.78億人參加了私人醫(yī)療保險有0.63億人享受到了公共醫(yī)療保險(包括醫(yī)療補貼和醫(yī)療保險等項目)的受益當(dāng)然也有人同時參加了私人和公共衛(wèi)生保險。 但仍有0.39億人沒有參加任何衛(wèi)生保險這部份人口約占總?cè)丝诘?6%。 而在1980年未參加醫(yī)療保險的人口只占總?cè)丝诘?2.5%這已成為一種嚴重的社會問題。 1990年全美國醫(yī)院接收急診病人卻無法收費這一項的費用價值就達100億美元。 7），低收入醫(yī)療保險 目前政府對于低收入醫(yī)療保險的基本要求為，要有居住位址證明、合法身份及收入證明等，而合法身份所指的并不一定是要

52、美國公民，但是所持的c8、c9及a5的身分不能過期，持有這些身份的人如果臨時沒工作、無身份也不能續(xù)期，且必須是居住在的居民。 持有學(xué)生簽證(f1)與工作簽證(h1)者是不符合辦理的資格，而收入方面，則是以人口數(shù)來算，單身的人不管正職或兼職月收入都不足776，就可申請政府的低收入醫(yī)療保險如果夫妻倆月收入不及1041，也可列入政府的低收入中。 一般保險公司只是幫政府過濾申請人的身份符不符合資格，但是決定權(quán)還是在于政府本身。 8），低收入醫(yī)療保險種類 目前政府低收入醫(yī)療保險分為兒童(child healthplus)及家庭(familyhealthplus)兩種。 就兒童來說，以019歲但不超過19

53、歲，這一方面政府把關(guān)較松，如果父母臨時失業(yè)等，政府無論如何都會替小孩投保的，但如果父母的收入突然增多，超過標準則需收一點點的月費；家庭保費，則是指1965歲的成人，只要收入不超過政府規(guī)定單身的776或夫妻倆人的1041，都可以獲得低收入的醫(yī)療保險。 其次，如果以一家六口收入為例，一對夫妻及四個小孩，夫妻倆的收入低于3488，政府最多只能收三個小孩的保費，也就是家長只能為三個小孩購買低收入保險，即使是生七八個小孩的家庭，政府還是只收三個小孩的保費。 以一家六口來算，月收入為5253的家庭，每名子女每月需付110左右，這是對于一些收入沒那么高的家庭，政府以夫妻收入的高低來做為部分補助的標準，所有政

54、府收入表的標準，都是夫妻倆人收入加起來的稅前收入。 低收入保險都是以人口數(shù)來計算的，超過低收入標準的則要自己買保險，純低收入的甚至連掛號費都不用自行擔(dān)負。 如果子女年齡在21歲以上就不能算入人口數(shù)了，要獨立核算，且需自己負擔(dān)保費。 9），低收入保險服務(wù) 一般來說，政府對低收入的醫(yī)療保險標準是一樣的，只是所授權(quán)的保險機構(gòu)不同而已，通常只要是適合你的就是好公司，如有些人想放在牙科多一點，但很多保險公司并沒有包含牙科。 有些低收入保險計畫就有包含牙科，舉凡洗牙、補牙及拔牙，公司都有指定的醫(yī)生。 有的低收入的醫(yī)療保險系統(tǒng)里的醫(yī)生，保險人可以自己指定，不滿意時可以隨時更換。 內(nèi)科婦科都有較多的選擇，不用

55、轉(zhuǎn)診。 以牙科為例可以選在不同的地區(qū)，最主要是一張卡可以用到底，只要主治醫(yī)師的轉(zhuǎn)診單即可，很是方便。 年度性的身體檢查，看病時門診也不需掛號費，小孩疫苗接種也是免費，住院及處方簽都是免費的，也有視力保健的服務(wù)，每2年可以免費配一副眼鏡。 很多在美國各州工作的華人，如果臨時發(fā)生意外等緊急的狀況，可以在事件發(fā)生后48小時內(nèi)與保險公司回報。 通常，只要是醫(yī)療的部分都可以保的，只要是健康需要的保險公司都會保的，如矯正牙齒通常是不包含的，但如果醫(yī)生幫你申請，證明是會影響健康或日后吃東西、牙齒咬合等問題，都是可以申請保險的。但不包括美容矯形部分。 10），業(yè)務(wù)代表與客戶的關(guān)系 美國的醫(yī)療保險費用很高，都是

56、雇主提供，自己買保費則是非常的吃力。 除此，還需有正式身份才可以保險，非法移民是拿不到的，而且每年政府不一定有給低收入的預(yù)算，如一些不穩(wěn)定的因素，可能錢不夠，就沒有預(yù)算；一般的醫(yī)療保險只是項目不同，目的卻是一樣的，當(dāng)保險人進醫(yī)院看病等，醫(yī)療保險可以幫你負擔(dān)花費，由第三者也就是保險公司幫你承擔(dān)風(fēng)險，而低收入有合法居留權(quán)的，可由政府部門提供這個保險。 每一個醫(yī)療保險公司給的底薪都差不多，而做這一行是不會給獎金的，因為有獎金制度的話，每個業(yè)務(wù)代表會有拼業(yè)績的壓力，惡性循環(huán)下，服務(wù)品質(zhì)就會受影響，所以盡量是以服務(wù)社區(qū)為主，不做惡性的競爭。 有一些不良的醫(yī)療保險公司，也會破壞一般人對優(yōu)良醫(yī)療保險公司的印

57、象，因為一般人可能會認為所有的醫(yī)療保險公司的品質(zhì)都是一樣的。 而有些醫(yī)療保險公司跟保險人講解的不夠仔細，許多保險人拿到保險卡卻不知如何使用。 投保人有權(quán)利跟保險公司或政府部門投訴，一般正常申請的時間是2個半月到3個月左右，如被退件的話則會多花一倍的時間?？傊?，在美國，很多人的養(yǎng)老費用由個人支付的。不少人年輕時買了養(yǎng)老保險，上了年紀后，養(yǎng)老保險為他們支付護理費用。很多養(yǎng)老設(shè)施是由教會支持、或州政府、聯(lián)邦政府資助的。聯(lián)邦政府的資助被稱為醫(yī)療保險，這個項目針對所有65歲以上的老人。但是它用于護理院的開支是很有限的。對于那些符合條件因而得到資助的老人，醫(yī)療保險每年支付100日以內(nèi)在護理院居住的費用。今

58、年是美國總統(tǒng)競選年，人們在努力爭取聯(lián)邦政府作出進一步改善醫(yī)療保險條件的許諾。州政府的資助是醫(yī)療補助，這是一項針對窮人的項目。由于醫(yī)療費用很昂貴，老年個人口袋里的錢很快就用光了，這時就可以申請醫(yī)療補助了。 州和聯(lián)邦政府的錢是通過政府的各種稅收得到的。由于用的是納稅人的錢，即老百姓自己的錢，每一個納稅人都有權(quán)要求得到更好的服務(wù)。 4.3 美國地產(chǎn)業(yè) 4.3.1 美國地產(chǎn)概況 美國作為世界一號發(fā)達資本主義國家，其地產(chǎn)業(yè)的分工非常細致，包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、租賃、中介經(jīng)紀、物業(yè)管理、評估、產(chǎn)權(quán)保險、房地產(chǎn)服務(wù)等。 房地產(chǎn)業(yè)是美國國民經(jīng)濟的重要組成部分，是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，但其在美國整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的比重并不大。如表一所示，1