房地產(chǎn)項目策劃和決策

1、房地產(chǎn)項目策劃和決策 第三章第三章 房地產(chǎn)前期策劃與決策房地產(chǎn)前期策劃與決策 房地產(chǎn)項目策劃和決策 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)項目前期策劃房地產(chǎn)項目前期策劃 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)項目的可行性研究房地產(chǎn)項目的可行性研究 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇 房地產(chǎn)項目策劃和決策 一、房地產(chǎn)項目前期策劃的涵義一、房地產(chǎn)項目前期策劃的涵義 房地產(chǎn)項目策劃是指把項目建設(shè)意圖轉(zhuǎn)房地產(chǎn)項目策劃是指把項目建設(shè)意圖轉(zhuǎn) 換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且換成定義明確、系統(tǒng)清晰、目標(biāo)具體且 有策略性運作思路的系統(tǒng)活動過程。是有策略性運作思路的系統(tǒng)活動過程。是 保證項目完成后獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益、保證項目完成

2、后獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益、 環(huán)境效益和社會效益提供科學(xué)的依據(jù)。環(huán)境效益和社會效益提供科學(xué)的依據(jù)。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 項目總體策劃項目總體策劃 項目局部策劃項目局部策劃 策劃范圍不同策劃范圍不同 （二）房地產(chǎn)項目策劃的（二）房地產(chǎn)項目策劃的 分類分類 決策階段決策階段 單向性單向性/ / 專業(yè)性問題專業(yè)性問題 按策劃范圍不同劃分按策劃范圍不同劃分 房地產(chǎn)項目策劃和決策 建設(shè)項目前期構(gòu)思策劃建設(shè)項目前期構(gòu)思策劃 項目實施策劃項目實施策劃 按項目建設(shè)程序不同劃分按項目建設(shè)程序不同劃分 建設(shè)程序不同劃建設(shè)程序不同劃 分分 （二）房地產(chǎn)項目策劃的（二）房地產(chǎn)項目策劃的 分類分類 房地產(chǎn)項目策劃和決策 房

3、地產(chǎn)項目構(gòu)思策劃是在項目決策階段進(jìn)行房地產(chǎn)項目構(gòu)思策劃是在項目決策階段進(jìn)行 的策劃。的策劃。 房地產(chǎn)項目構(gòu)思策劃的主要任務(wù)房地產(chǎn)項目構(gòu)思策劃的主要任務(wù) 提出項目構(gòu)思提出項目構(gòu)思 進(jìn)行項目定義和定位進(jìn)行項目定義和定位 全面構(gòu)思該房地產(chǎn)項目全面構(gòu)思該房地產(chǎn)項目 房地產(chǎn)項目策劃和決策 （1）提出項目構(gòu)思；）提出項目構(gòu)思； （2）項目在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用和影響力）項目在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用和影響力 的策劃；的策劃； （3）項目性質(zhì)、用途、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水準(zhǔn)的策劃；）項目性質(zhì)、用途、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水準(zhǔn)的策劃； （4）項目總體功能、項目系統(tǒng)內(nèi)部各單項單位工程）項目總體功能、項目系統(tǒng)內(nèi)部各單項

4、單位工程 的構(gòu)成及各自的功能和相互關(guān)系、項目內(nèi)、外部系的構(gòu)成及各自的功能和相互關(guān)系、項目內(nèi)、外部系 統(tǒng)的協(xié)調(diào)和配套的策劃；統(tǒng)的協(xié)調(diào)和配套的策劃； （5）與項目實施及運行相關(guān)的重要環(huán)節(jié)的策劃。）與項目實施及運行相關(guān)的重要環(huán)節(jié)的策劃。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 房地產(chǎn)項目實施策劃：使構(gòu)思策劃成為現(xiàn)實房地產(chǎn)項目實施策劃：使構(gòu)思策劃成為現(xiàn)實 可能性和可操作性，而提出的帶有策略性和可能性和可操作性，而提出的帶有策略性和 指導(dǎo)性的設(shè)想。指導(dǎo)性的設(shè)想。 房地產(chǎn)項目實施策劃房地產(chǎn)項目實施策劃 組織策劃組織策劃 融資策劃融資策劃 控制策劃控制策劃 管理策劃管理策劃 房地產(chǎn)項目策劃和決策 項目控制策劃是指對項目實施系

5、統(tǒng)及項目全項目控制策劃是指對項目實施系統(tǒng)及項目全 過程的控制策劃。過程的控制策劃。 房地產(chǎn)項目控制策劃的主要內(nèi)容房地產(chǎn)項目控制策劃的主要內(nèi)容 項目目標(biāo)體系的確定；項目目標(biāo)體系的確定； 控制系統(tǒng)的建立；控制系統(tǒng)的建立； 項目運行策劃。項目運行策劃。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 房地產(chǎn)項目管理策劃是對項目實施的任務(wù)分房地產(chǎn)項目管理策劃是對項目實施的任務(wù)分 解和分項任務(wù)組織工作的策劃。解和分項任務(wù)組織工作的策劃。 房地產(chǎn)項目管理策劃的主要內(nèi)容房地產(chǎn)項目管理策劃的主要內(nèi)容 合同結(jié)構(gòu)策劃；合同結(jié)構(gòu)策劃； 項目招標(biāo)策劃；項目招標(biāo)策劃； 項目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和項目運行機(jī)制策劃；項目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和項目運行機(jī)制策劃； 項

6、目組織協(xié)調(diào)策劃；項目組織協(xié)調(diào)策劃； 項目信息管理策劃。項目信息管理策劃。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 作作 用用 明確項目系統(tǒng)的構(gòu)建框架明確項目系統(tǒng)的構(gòu)建框架 為項目決策提供保證為項目決策提供保證 全面指導(dǎo)項目管理工作全面指導(dǎo)項目管理工作 房地產(chǎn)項目策劃和決策 系統(tǒng)目標(biāo)系統(tǒng)目標(biāo) 房地產(chǎn)項目構(gòu)思房地產(chǎn)項目構(gòu)思 項目定義與定位項目定義與定位 項目目標(biāo)設(shè)計項目目標(biāo)設(shè)計 項目系統(tǒng)構(gòu)成項目系統(tǒng)構(gòu)成 項目策劃報告項目策劃報告 知識庫知識庫 環(huán)境信息環(huán)境信息 房地產(chǎn)項目策劃和決策 可行性研究的發(fā)展歷程可行性研究的發(fā)展歷程 最早應(yīng)用于最早應(yīng)用于2020世紀(jì)世紀(jì)3030年代年代 5050年代開始用于技術(shù)的成功可行性論

7、證年代開始用于技術(shù)的成功可行性論證 6060年代成為投資決策前必做工作年代成為投資決策前必做工作 7070年代開始引進(jìn)可行性研究方法并在政府主導(dǎo)下加年代開始引進(jìn)可行性研究方法并在政府主導(dǎo)下加 以推廣以推廣 聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織在聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織在19781978年、年、19801980年分別編寫年分別編寫 工業(yè)可行性研究工業(yè)可行性研究和和關(guān)于項目評價手冊關(guān)于項目評價手冊 房地產(chǎn)項目策劃和決策 19811981年，國家計委明確年，國家計委明確“把可行性研究工作把可行性研究工作 作為建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論作為建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論 證階段，納入基本建設(shè)程序證階段，納入基本建

8、設(shè)程序” 19831983年，頒發(fā)了年，頒發(fā)了關(guān)于建設(shè)項目可行性研究關(guān)于建設(shè)項目可行性研究 的試行管理辦法的試行管理辦法 19871987年，頒發(fā)了年，頒發(fā)了建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與 參數(shù)參數(shù) 房地產(chǎn)項目策劃和決策 項目可行性研究是指在對某房地產(chǎn)項目做項目可行性研究是指在對某房地產(chǎn)項目做 投資決策之前，先對該項沒得相關(guān)的技術(shù)、投資決策之前，先對該項沒得相關(guān)的技術(shù)、 經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境等方面進(jìn)行的調(diào)查研究，經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境等方面進(jìn)行的調(diào)查研究， 對項目可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論對項目可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論 證，研究項目在技術(shù)上的先進(jìn)實用性，經(jīng)濟(jì)證，研究項目在技術(shù)

9、上的先進(jìn)實用性，經(jīng)濟(jì) 上的合理性和建設(shè)上的可能性，對項目建成上的合理性和建設(shè)上的可能性，對項目建成 后的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益等進(jìn)行后的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益等進(jìn)行 的科學(xué)的預(yù)測和評價。的科學(xué)的預(yù)測和評價。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 可行性研究一般應(yīng)回答以下七個方面的問題：可行性研究一般應(yīng)回答以下七個方面的問題： （1 1）該項目在技術(shù)上是否可行？）該項目在技術(shù)上是否可行？ （2 2）該項目經(jīng)濟(jì)上是否有生命力？）該項目經(jīng)濟(jì)上是否有生命力？ （3 3）該項目財務(wù)上是否盈利？盈利多少？）該項目財務(wù)上是否盈利？盈利多少？ （4 4）建設(shè)該項目需要多少投資？）建設(shè)該項目需要多少投資？ （5 5

10、）這些投資通過哪些渠道籌集？）這些投資通過哪些渠道籌集？ （6 6）建設(shè)的工期多長？）建設(shè)的工期多長？ （7 7）建設(shè)和維持該項目的生存發(fā)展需要多少人力、）建設(shè)和維持該項目的生存發(fā)展需要多少人力、 物力資源（包括建設(shè)時期和投產(chǎn)后的需要）？物力資源（包括建設(shè)時期和投產(chǎn)后的需要）？ 房地產(chǎn)項目策劃和決策 在我國，建設(shè)項目可行性研究的依據(jù)主要有：在我國，建設(shè)項目可行性研究的依據(jù)主要有： （1 1）國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)）國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn) 規(guī)劃；規(guī)劃； （2 2）批準(zhǔn)的項目建議書或同等效力的文件；）批準(zhǔn)的項目建議書或同等效力的文件； （3 3）國家批準(zhǔn)的資源報告、工業(yè)

11、基地規(guī)劃、國）國家批準(zhǔn)的資源報告、工業(yè)基地規(guī)劃、國 土開發(fā)整治規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、河流流域土開發(fā)整治規(guī)劃、交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、河流流域 規(guī)劃等；規(guī)劃等； 房地產(chǎn)項目策劃和決策 （4 4）自然、地理、氣象、地質(zhì)、水文、）自然、地理、氣象、地質(zhì)、水文、 經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料；經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料； （5 5）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、 指標(biāo)、要求等資料；指標(biāo)、要求等資料； （6 6）國家統(tǒng)一規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)。）國家統(tǒng)一規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 1.1.可行性研究是投資決策的重要依據(jù)可行性研究是投資決策的重要依據(jù) 2.2.可行性研究是項目審批的依

12、據(jù)可行性研究是項目審批的依據(jù) 3.3.可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)可行性研究是項目資金籌措的依據(jù) 4.4.可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù) 5.5.可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù) 6.6.是環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)是環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù) 7.7.是項目的科研試驗、機(jī)構(gòu)設(shè)置、職工培訓(xùn)、生產(chǎn)組是項目的科研試驗、機(jī)構(gòu)設(shè)置、職工培訓(xùn)、生產(chǎn)組 織的依據(jù)織的依據(jù) 8.8.是項目考核的依據(jù)是項目考核的依據(jù) 房地產(chǎn)項目策劃和決策 （一）可行性研究的階段（一）可行性研究的階段 1.投資機(jī)會研究投資機(jī)會研究 2.初

13、步可行性研究初步可行性研究 3.詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究 4.項目可行性研究報告的評估項目可行性研究報告的評估 可行性研究的步驟及其主要工作內(nèi)容可行性研究的步驟及其主要工作內(nèi)容 房地產(chǎn)項目策劃和決策 主要任務(wù)主要任務(wù):為工程建設(shè)項目投資方向提出建議，即為工程建設(shè)項目投資方向提出建議，即 在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查 預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。 投資機(jī)會研究又分為一般機(jī)會研究和特定項目的機(jī)投資機(jī)會研究又分為一般機(jī)會研究和特定項目的機(jī) 會研究。會研究。 一般機(jī)會研究又分三種：地區(qū)研究；分部門研

14、究；一般機(jī)會研究又分三種：地區(qū)研究；分部門研究； 以資源為基礎(chǔ)的研究。以資源為基礎(chǔ)的研究。 特定項目的機(jī)會研究是要選擇確定項目的投資機(jī)遇，特定項目的機(jī)會研究是要選擇確定項目的投資機(jī)遇， 將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議。將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 投資機(jī)會研究比較粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估投資機(jī)會研究比較粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估 計而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算計而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算 的精確度為的精確度為3030，所需費用約占投資總額，所需費用約占投資總額 的的0.20.21.01.0。 如果機(jī)會研究證明投資項目是可行的，就可如果機(jī)會研究證明投資項目是可行

15、的，就可 以進(jìn)行下一階段的研究以進(jìn)行下一階段的研究 房地產(chǎn)項目策劃和決策 亦稱亦稱“預(yù)可行性研究預(yù)可行性研究”或或“前可行性研究前可行性研究”。 是在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)是在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè) 的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解 決：決： （1 1）分析機(jī)會研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)）分析機(jī)會研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ) 上做出是否投資的決定；上做出是否投資的決定； （2 2）是否應(yīng)該進(jìn)行最終可行性研究；）是否應(yīng)該進(jìn)行最終可行性研究； （3 3）有哪些關(guān)鍵性問題需要做輔助研究。）有哪些關(guān)鍵性問題需要做輔助研究。 房地產(chǎn)項

16、目策劃和決策 輔助研究：是對投資項目的一個或幾個重要輔助研究：是對投資項目的一個或幾個重要 方面進(jìn)行的單獨研究，是進(jìn)行初步可行性研方面進(jìn)行的單獨研究，是進(jìn)行初步可行性研 究和可行性研究的先決條件，或用以支持這究和可行性研究的先決條件，或用以支持這 兩項研究。兩項研究。 與初步可行性研究或可行性研究同時進(jìn)行的與初步可行性研究或可行性研究同時進(jìn)行的 輔助研究，可以確?？尚行匝芯康慕Y(jié)果更加輔助研究，可以確?？尚行匝芯康慕Y(jié)果更加 穩(wěn)妥可靠。初步可行性研究階段投資估算的穩(wěn)妥可靠。初步可行性研究階段投資估算的 精確度可達(dá)精確度可達(dá)2020，所需費用約占投資總額，所需費用約占投資總額 的的0.250.251

17、.51.5 房地產(chǎn)項目策劃和決策 最終可行性研究，是建設(shè)項目投資決策的基最終可行性研究，是建設(shè)項目投資決策的基 礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì) 上的可行性后做出投資與否的關(guān)鍵步驟。上的可行性后做出投資與否的關(guān)鍵步驟。 這一階段對建設(shè)投資估算的精確度在這一階段對建設(shè)投資估算的精確度在1010， 所用費用，小型項目約占總投資的所用費用，小型項目約占總投資的1.01.0 3.03.0，大型復(fù)雜的工程約占，大型復(fù)雜的工程約占0.20.21.01.0。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 （1 1）作為投資決策和編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)；）作為投資決策和編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)；

18、 （2 2）作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)申請貸款的依據(jù)；）作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)申請貸款的依據(jù)； （3 3）作為建設(shè)部門申請建設(shè)執(zhí)照和同有關(guān)部門簽訂）作為建設(shè)部門申請建設(shè)執(zhí)照和同有關(guān)部門簽訂 合同的依據(jù)；合同的依據(jù)； （4 4）作為項目下階段設(shè)計的依據(jù)；）作為項目下階段設(shè)計的依據(jù)； （5 5）作為采用新技術(shù)、新設(shè)備計劃的依據(jù)；）作為采用新技術(shù)、新設(shè)備計劃的依據(jù)； （6 6）作為補(bǔ)充資料和政府有關(guān)部門審查的依據(jù)。）作為補(bǔ)充資料和政府有關(guān)部門審查的依據(jù)。 可行性研究應(yīng)由建設(shè)單位或委托咨詢機(jī)構(gòu)完成，并可行性研究應(yīng)由建設(shè)單位或委托咨詢機(jī)構(gòu)完成，并 經(jīng)國家財政部門或銀行提出審查意見。經(jīng)國家財政部門或銀行提

19、出審查意見。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 項目可行性研究報告的任務(wù)項目可行性研究報告的任務(wù) 通過分析和判斷項目可行性研究報告的正確通過分析和判斷項目可行性研究報告的正確 性、真實性、可靠性和客觀性，對可行性研性、真實性、可靠性和客觀性，對可行性研 究報告進(jìn)行全面的評價，判斷項目是否可行，究報告進(jìn)行全面的評價，判斷項目是否可行， 并確定最佳投資方案。并確定最佳投資方案。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 一、組織準(zhǔn)備一、組織準(zhǔn)備 二、資料收集及市場調(diào)查二、資料收集及市場調(diào)查 三、開發(fā)方案的設(shè)計及評價三、開發(fā)方案的設(shè)計及評價 四、詳細(xì)研究四、詳細(xì)研究 五、編制可行性研究報告五、編制可行性研究報告 房地產(chǎn)項目策劃和決

20、策 在項目建議書被批準(zhǔn)之后，建設(shè)單位（主管部門或在項目建議書被批準(zhǔn)之后，建設(shè)單位（主管部門或 企業(yè)）即可委托工程咨詢公司對擬建項目進(jìn)行可行企業(yè)）即可委托工程咨詢公司對擬建項目進(jìn)行可行 性研究，雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究性研究，雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究 的工作范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費用支付辦法的工作范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費用支付辦法 及協(xié)作方式等內(nèi)容；及協(xié)作方式等內(nèi)容； 承擔(dān)單位接受委托時，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項承擔(dān)單位接受委托時，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項 目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明確研目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明確研 究內(nèi)容，制定工作計

21、劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、究內(nèi)容，制定工作計劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、 基本參數(shù)、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本依據(jù)?；緟?shù)、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本依據(jù)。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測產(chǎn)品的需求量、價格市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測產(chǎn)品的需求量、價格 和競爭能力，以便確定產(chǎn)品方案和經(jīng)濟(jì)規(guī)模；和競爭能力，以便確定產(chǎn)品方案和經(jīng)濟(jì)規(guī)模； 資源調(diào)查包括原材料、能源、工藝技術(shù)。廠資源調(diào)查包括原材料、能源、工藝技術(shù)。廠 址、建材、勞動力、運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)址、建材、勞動力、運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè) 施、環(huán)境保護(hù)、組織管理和人員培訓(xùn)等社會施、環(huán)境保護(hù)、組織管理和人員培訓(xùn)等社會 和經(jīng)濟(jì)的調(diào)查，為選定建設(shè)地點、生產(chǎn)

22、工藝、和經(jīng)濟(jì)的調(diào)查，為選定建設(shè)地點、生產(chǎn)工藝、 技術(shù)方案、設(shè)備選型、組織機(jī)構(gòu)和定員等提技術(shù)方案、設(shè)備選型、組織機(jī)構(gòu)和定員等提 供確切的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析資料。供確切的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析資料。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在 收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立幾種可供選擇收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立幾種可供選擇 的技術(shù)方案和建設(shè)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比的技術(shù)方案和建設(shè)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比 較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和 優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，從若干個方案中選擇合理方案，

23、研究論優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，從若干個方案中選擇合理方案，研究論 證項目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定產(chǎn)品方案、證項目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定產(chǎn)品方案、 生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、工藝流程、設(shè)備選型、車間組成、生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、工藝流程、設(shè)備選型、車間組成、 組織機(jī)構(gòu)、人員配置等方案。組織機(jī)構(gòu)、人員配置等方案。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案進(jìn)行詳細(xì)對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案進(jìn)行詳細(xì) 的財務(wù)預(yù)測、財務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益和國民經(jīng)的財務(wù)預(yù)測、財務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益和國民經(jīng) 濟(jì)評價。由項目的投資、成本和銷售收益進(jìn)濟(jì)評價。由項目的投資、成本和銷售收益進(jìn) 行贏利性分析、費用效益分析和不確定性分行贏利性分析、費

24、用效益分析和不確定性分 析，研究論證項目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利析，研究論證項目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利 性，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項目實施總性，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項目實施總 進(jìn)度計劃。進(jìn)度計劃。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳盡的可經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳盡的可 行性研究報告，推薦行性研究報告，推薦1 1個以上的可行方案和實個以上的可行方案和實 施計劃，提出結(jié)論性意見和措施建議，供決施計劃，提出結(jié)論性意見和措施建議，供決 策部門作為決策的依據(jù)。策部門作為決策的依據(jù)。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 1.1.項目概況項目概況 2.2.市場分析和需求預(yù)測市場分析和需求預(yù)測

25、3.3.規(guī)劃方案的優(yōu)選規(guī)劃方案的優(yōu)選 4.4.開發(fā)進(jìn)度安排開發(fā)進(jìn)度安排 5.5.項目投資估算項目投資估算 6.6.融資與融資成本估算融資與融資成本估算 房地產(chǎn)項目策劃和決策 7.7.財務(wù)評價財務(wù)評價 8.8.風(fēng)險分析風(fēng)險分析 9.9.國民經(jīng)濟(jì)評價國民經(jīng)濟(jì)評價 10.10.結(jié)論結(jié)論 在可行性研究報告中，應(yīng)將有關(guān)的調(diào)查研究在可行性研究報告中，應(yīng)將有關(guān)的調(diào)查研究 資料及文件、協(xié)議、合同、附表、附圖等作資料及文件、協(xié)議、合同、附表、附圖等作 為附件備查。為附件備查。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨 的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟(jì)、水

26、文的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文 地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上， 對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng) 進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、 市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等 房地產(chǎn)項目策劃和決策 在對可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基在對可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基 礎(chǔ)上，優(yōu)選出

27、最為合理、可行的方案作為最礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最 后方案，并對其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方后方案，并對其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方 案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施 分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、 控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等?？刂菩砸?guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 對開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時間安排，可以按照對開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時間安排，可以按照 前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收 等階段進(jìn)行。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、等階段進(jìn)行。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期

28、長、 投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，這就需投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，這就需 要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時做出統(tǒng)籌安排。要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時做出統(tǒng)籌安排。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費；項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費； 用進(jìn)行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成用進(jìn)行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成 本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑 安裝工程費、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套安裝工程費、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套 設(shè)施費用、期間費用及各種稅費等。估算的設(shè)施費用、期間費用及各種稅費等。估算的 精度要求不高，但應(yīng)充分注意

29、各項費用在不精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項費用在不 同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符。同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 根據(jù)項目的投資估算和投資進(jìn)度安排，根據(jù)項目的投資估算和投資進(jìn)度安排， 合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案， 并對籌資成本進(jìn)行計算和分析。房地產(chǎn)并對籌資成本進(jìn)行計算和分析。房地產(chǎn) 項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前 作好資金的安排，并通過不同方式籌措作好資金的安排，并通過不同方式籌措 資金，保證項目的正常運行。資金，保證項目的正常運行。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 財務(wù)評價是依據(jù)國家

30、現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有 關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力 和外匯平衡等項目財務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項和外匯平衡等項目財務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項 目財務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項目的銷售目財務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項目的銷售 收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財務(wù)收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財務(wù) 現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用 表的編制，財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的計算，如財表的編制，財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的

31、計算，如財 務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償 還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主 要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分 析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的 社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場等因素的分社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場等因素的分 析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度， 為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，為控

32、制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)， 也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供 參考。參考。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 國民經(jīng)濟(jì)評價是按照資源合理配置的原則，從國國民經(jīng)濟(jì)評價是按照資源合理配置的原則，從國 家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源 的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等 經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并 評價項目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項目評價的重要組成評價項目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項目評價的重要組成 部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房 地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城 市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項目的國民經(jīng)市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項目的國民經(jīng) 濟(jì)評價。國民經(jīng)濟(jì)評價包括社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益濟(jì)評價。國民經(jīng)濟(jì)評價包括社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益 評價。評價。 房地產(chǎn)項目策劃和決策 運用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、運用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、 經(jīng)濟(jì)和財務(wù)各方面論述項目的可行性，分析經(jīng)濟(jì)和財務(wù)各方面