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文檔簡介
1、1 房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程 -業(yè)務(wù)關(guān)鍵節(jié)點與控制 2 品牌 房地產(chǎn)開發(fā) 需要整合的資源 勞動力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗 城市基礎(chǔ)、公 用 配套設(shè)施 建筑材料 資金 房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變 人們生存物質(zhì)環(huán)境的一種活動。 3 房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為 土地獲取 定位決策產(chǎn)品設(shè)計 項目報建施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 資源獲取 資源加工 資源流通 及再流通 ?房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通:政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流 向消費者、消費者之間的轉(zhuǎn)移! ?前期(決策期)由拿地到方案定案重在決策 (大局已定); 中期(實施期)
2、 由施工圖設(shè)計到入伙重在執(zhí)行; 后期(運營期) 入伙后到房屋拆除重在服務(wù) ,重在總結(jié)反饋。 4 房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程企業(yè)視角與客戶視角企業(yè)視角與客戶視角 看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住 發(fā)展商物業(yè)管理 項目論證 ?企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程 ?客戶視角的房地產(chǎn)流程 產(chǎn)品策劃 營銷策劃 規(guī)劃設(shè)計施工管理 產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù) 銷售實現(xiàn) 5 案例:佳兆業(yè)項目整體開發(fā)流程 項 目 啟 動 會 國 有 土 地 使 用 證 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 總 平 圖 規(guī) 劃 設(shè) 計 完 成 方 案 設(shè) 計 完 成 (方 案 評 審 會) 方 案 圖 報 建 樁 基 施 工 圖
3、 完 成 主 體 施 工 圖 完 成 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 精裝 交樓 標(biāo)準(zhǔn) 施工 圖及 材料 定板 項 目 開 工 施 工 許 可 證 主體 開工 預(yù) 售 證 開 盤 主 體 封 頂 竣 工 驗 收 入 伙 ?18個關(guān)鍵節(jié)點里程碑計劃(一級計劃) ?簽訂土地合同至獲取施工許可證5個月時間; ?拿地7個月后開盤?。ê愦蟮禺a(chǎn)拿地后6個月開盤。) 6 ?項目啟動會項目啟動會(即項目啟動時間,取得設(shè)計要點后經(jīng)集團(tuán)評審?fù)ㄟ^的時間);(即項目啟動時間,取得設(shè)計要點后經(jīng)集團(tuán)評審?fù)ㄟ^的時間); ?國有土地使用證(指國有土地使用證的簽發(fā)時間); ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證 (指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)
4、時間); ?總平圖規(guī)劃設(shè)計完成 (指規(guī)劃設(shè)計完成時間,以上報規(guī)劃局的簽收時間為準(zhǔn)); ?方案設(shè)計完成(指方案通過集團(tuán)董事會批準(zhǔn)的時間); ?方案圖報建(指取得政府相關(guān)部門批文時間,以最后部門的批文時間為準(zhǔn)); ?樁基施工圖完成(指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時間); ?主體施工圖完成(指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間); ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證 (指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時間); ?精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板 (指擬批量精裝交樓項目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時間); ?項目開工(指項目動土?xí)r間,以土方開挖或樁基施工的開始時間為準(zhǔn)); ?施工許可證(指施工許可證的簽發(fā)時間); ?主體開
5、工(指總包單位進(jìn)場,以地下室底板或者承臺基礎(chǔ)施工開始時間為準(zhǔn)); ?預(yù)售證(指預(yù)售許可證的簽發(fā)時間); ?開盤(指取得預(yù)售證后,正式開盤銷售的時間); ?主體封頂(指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時間); ?竣工驗收(指竣工驗收備案證明的簽發(fā)時間); ?入伙(指第一批辦理集中交付的時間,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時間)。 7 土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付 企業(yè)獲得土地的方式 行政命令式:劃撥/協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用 地分配基本上是控制在政府手里。 資本市場: 1、投資參股:用資金入股或用土地入股,通過土地與資金的互換共同組成項
6、目開發(fā)公司; 2、土地收購:直接收購獲得土地,這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所 得稅、印花稅、契稅等稅費; 3、收購有土地的公司:為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等,一般都通過直接收購公司的股權(quán),這 種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費,不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、 契稅。這是近年來比較紅火的一種方式,比如萬科收購浙江南都,香港路勁收購順馳。 土地市場: 通過在土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地,這也是自 2002 年7月以來,獲取土地的主 要方式。通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。 8 土地獲取土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售
7、入伙交付 拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素?拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素? ?市場未來預(yù)期; ?項目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期; ?規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實現(xiàn); ?企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會成本; ?競爭對手的情況分析。 9 案例:佳兆業(yè)拿地原則 ?住宅為主,實現(xiàn)快速開發(fā),快速銷售,資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中 的比例。 ?選擇預(yù)售條件寬松、 0可以賣樓、資金占用少的城市,土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利 的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。 ?避免拿超級大盤(建面 100 萬平方米以上),以免過多占用資金。 ?深耕目前已進(jìn)駐城市,特別是成都、長沙、江陰、沈陽,確保每個已進(jìn)入城市有 3個可售建
8、 筑面積在 30 萬以上的項目,保證三年的開發(fā)量,做好土地儲備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。 ?加速進(jìn)入以下城市: ? 長三角:有強勁實力的縣級市,如常熟、昆山等; ? 環(huán)渤海和東北地區(qū):天津、青島、威海、煙臺等; ? 內(nèi)地省會城市:武漢、西安等。 ?同行案例:恒大07年中進(jìn)入長沙,至今共有 5項目,均以住宅為主,只有一個是過100 萬平 方米大盤,其他均為 40-50萬平方米的項目,夠恒大三年的銷售周期,現(xiàn)在恒大銷售金額已 是長沙冠軍。 10 各部門職責(zé): ?投資開發(fā)部:收集土地信息項目立項報告(分公司)項目立項審批 (董事會)項目可研報告(集團(tuán))項目投資決策(董事會)項目獲 ?。ㄕ信茠?、股權(quán)收購)成
9、交確認(rèn)書移交給項目公司。 ?營銷部:初步市場調(diào)研及定位草案。 ?設(shè)計部:概念規(guī)劃設(shè)計方案。 ?工程部:現(xiàn)場踏勘。(確定是生地、熟地還是毛地) ?財務(wù)部:可研版投資收益、初步籌資方案。 ?成本部:控制性成本目標(biāo)(限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范)、可研版成本。 (根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進(jìn)行估算) ?采購部:制定項目合約計劃方案、市場調(diào)研合作方資源。 關(guān)鍵要素:項目可研報告。 土地獲取土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付 11 土地獲取土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付 ?決策資金:如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。 ?決策項目:發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)
10、功能、實施進(jìn)度。 ?決策人力:團(tuán)隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊、主管部門。 地產(chǎn)項目開發(fā)三大核心要素:錢、地、人!地產(chǎn)項目開發(fā)三大核心要素:錢、地、人! 12 土地獲取土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理 案例:佳兆業(yè)項目定位決策三大要素 ? 定位項目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等! ? 定案總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等! ? 定價定價銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標(biāo)等!銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標(biāo)等! 13 各部門職責(zé): ?投資開發(fā)部:建設(shè)規(guī)劃許可證國有土地使用證。 ?營銷部:編制項目經(jīng)營策劃書(包括市場調(diào)研深化、項
11、目定位報告、定價方 案、示范區(qū)方案)。 ?設(shè)計部:概念設(shè)計任務(wù)書概念設(shè)計深化方案。 ?工程部:編制項目工程節(jié)點計劃。 ?財務(wù)部:概念版投資收益。(三個指標(biāo)) ?成本部:可研版成本2。(根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進(jìn)行估算) ?采購部:營銷合作方資源(廣告、代理公司等)、概念性設(shè)計單位。 關(guān)鍵要素:項目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計深化方案。 土地獲取土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理 14 土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付 地產(chǎn)項目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計周期地產(chǎn)項目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計周期 實施方案施工圖實施方案施工圖設(shè)計前
12、期 3個月5個月2個月 設(shè)計周期設(shè)計周期3:5:2 15 土地獲取土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付 包含的主要設(shè)計階段: ?概念設(shè)計:大概6周; ?詳規(guī)設(shè)計:大概6周; ?單體方案:大概12周; ?擴(kuò)初方案:大概6周; ?施工圖設(shè)計:施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式,大概10周; ?景觀設(shè)計:大概5-6周; ?樣板房及會所設(shè)計:大概4周。 關(guān)鍵要素:各階段方案評審。關(guān)鍵要素:各階段方案評審。 常見的問題: 進(jìn)度問題:進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。 質(zhì)量問題:評價體系和評價經(jīng)驗的缺失。質(zhì)量問題:評價體系和評價經(jīng)驗的缺失。 16 土地獲取土地獲取定位決策定位決
13、策產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付 ? 詳規(guī)報建 ? 方案報建 ? 初步設(shè)計報建 ? 施工圖報建 ? 開工時間 ? 開盤時間 設(shè)計控制點 項目重要節(jié)點 ?概念設(shè)計研究 ?區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計研究結(jié)論 ?規(guī)劃方案設(shè)計 ?區(qū)域規(guī)劃設(shè)計評審會 ?區(qū)域單體確認(rèn) ?實施方案完成 ?基礎(chǔ)施工圖 ?全套施工圖完成 ?景觀設(shè)計 ?銷售包裝設(shè)計 方案文本中,最重要兩張圖方案文本中,最重要兩張圖項目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖!項目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖! 17 土地獲取土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付 最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考: 時間進(jìn)度控制 第1月第2月 第3月
14、第4月 第5月第6月單位 規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃單位 單體設(shè)計規(guī)劃單位 施工圖設(shè)計結(jié)構(gòu)單位 景觀設(shè)計景觀公司 樣板房及會所裝飾設(shè)計 ?規(guī)劃單位與施工圖:初步設(shè)計、施工圖把控; ?規(guī)劃單位與景觀:完善、技術(shù)交底; ?施工圖與景觀:隱蔽管線工程設(shè)計。 最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識 的成果,而非作品。的成果,而非作品。 18 各部門職責(zé): ?投資開發(fā)部:方案設(shè)計報批批復(fù)意見書建設(shè)工程規(guī)劃許可證基礎(chǔ)施工許可證。 ?營銷部:編制營銷總綱及評審、組建營銷團(tuán)隊。 ?設(shè)計部:編制方案設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃設(shè)計方案評審(含單體設(shè)計方案)景觀方 案評審初步設(shè)計成果評審(含基坑支護(hù)設(shè)計圖)建筑施工圖評審(含基礎(chǔ)
15、設(shè)計 圖)正式施工圖評審。 ?工程部:地質(zhì)初堪地質(zhì)詳堪土方開挖及邊坡支護(hù)基礎(chǔ)施工。 ?財務(wù)部:方案版投資收益。(三個指標(biāo)) ?成本部:方案版成本、施工圖預(yù)算。(根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進(jìn)行估算) ?采購部:施工圖顧問單位景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計單位監(jiān)理單位招標(biāo)土建 總包招標(biāo)工程材料設(shè)備采購。 ?客服、物業(yè)部:物業(yè)策劃方案。 關(guān)鍵要素:各類設(shè)計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護(hù)。 土地獲取土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付 19 土地獲取土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付 關(guān)注風(fēng)險點: ? 工
16、程部、投資開發(fā)部、設(shè)計部關(guān)注設(shè)計指標(biāo)表! ? 工程部、設(shè)計部、營銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)! ? 設(shè)計部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖!設(shè)計部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖! ? 工程部、設(shè)計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報建圖紙! 20 土地獲取土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付 開發(fā)辦 開 發(fā) 經(jīng) 營 許 可 證 項 目 手 冊 計委 固 定 資 產(chǎn) 投 資 計 劃 項 目 立 項 規(guī)劃局 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 土 地 測 量 、 評 估 國土資源局 國 有 土 地 使 用 權(quán) 證 土 地 確 認(rèn) 、 報 批 土 地 交 易 開發(fā)辦 人防辦 墻
17、改辦 消防支隊 環(huán)保局 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 配 套 費 開 發(fā) 管 理 費 人 防 異 地 建 設(shè) 費 墻 改 基 金 消 防 設(shè) 施 費 環(huán) 境 評 估 及 排 污 費 規(guī)劃局 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 方 案 審 批 招標(biāo)辦 中 標(biāo) 通 知 書 質(zhì)檢站 散水辦 勞保辦 定額站 安檢站 安 全 許 可 定 額 鑒 別 勞 保 統(tǒng) 籌 散 水 押 金 質(zhì) 檢 委 托 城管大隊 執(zhí)法大隊 規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科 施 工 許 可 證 預(yù) 售 許 可 證 放 線 管 理 21 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 項 目目 一一 般般 報 批批 報報 建建 流流 程 22 土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣
18、銷售入伙交付 如何加快項目報批報建進(jìn)程? ? 內(nèi)部控制:設(shè)計圖紙的圖紙質(zhì)量、 出圖時間、圖紙變更(報建圖紙的變更) 等; ? 現(xiàn)場配合:項目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項目現(xiàn)場接待; ? 外部協(xié)調(diào):當(dāng)?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、 消防等各類工作協(xié)調(diào); ? 合作方的協(xié)調(diào):合作方報建資料、合作方工程配合(主要是現(xiàn)場)、 合作方報建工作(勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等)、合作方的資源配合(尤其 是專業(yè)部門)。 23 1、技術(shù)處理 文物考察?政府工程?先行土方開挖?先行基礎(chǔ)施工? 2、協(xié)調(diào)關(guān)系 城管是主要查處的單位,和城管關(guān)系好可避免很多麻煩。 3、處理技巧 以有替無,以小替大;(以小施工證開大標(biāo)段
19、的工) 減免申請,考慮天氣及形象影響等因素。 土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付 如何處理無證施工?如何處理無證施工? 24 土地獲取土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付 工程建設(shè)的相關(guān)知識:工程建設(shè)的相關(guān)知識: ?工程建設(shè)組成部分:土建、水電、安裝及設(shè)備; ?整體工程建設(shè):單體部分、環(huán)境部分、室外管線; ?建筑結(jié)構(gòu)形式:磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等;建筑結(jié)構(gòu)形式:磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等; ?項目施工周期(合理進(jìn)度): 多層及低密度:912個月; 小高層:1年半; 高層建筑:2年到兩年半; ?施工組織次序: 基
20、礎(chǔ)部分主體工程外墻裝飾及安裝園區(qū)管線景觀施工竣工驗收。 25 土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付 工程建設(shè)的相關(guān)知識工程建設(shè)的相關(guān)知識2: ?影響工程造價的主要因素: 建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài):鋼結(jié)構(gòu)框剪框架磚混; 外立面材質(zhì)及設(shè)備等級:是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn); 施工取費等級:在施工定額的基礎(chǔ)上加減; 地基情況:是否巖石、是否流沙、是否軟基,決定了基礎(chǔ)的施工成本; 場地條件:是否平整、是否山地; 抗震等級:6級、7級、8級; 節(jié)能要求:是否滿足節(jié)能規(guī)范; 景觀環(huán)境造價。 26 各部門職責(zé): ?投資開發(fā)部:建設(shè)工程
21、施工許可證。 ?營銷部:示范區(qū)開放(含售樓處、樣板房)、客戶積累。 ?設(shè)計部:配套工程圖紙(水、電、燃?xì)?、排污)、配合銷售的設(shè)計輸入(合同附圖、 模型、交樓標(biāo)準(zhǔn))。 ?工程部:主體結(jié)構(gòu)施工(示范區(qū)施工)。 ?財務(wù)部:方案版投資收益。(三個指標(biāo)) ?成本部:項目動態(tài)成本。(成本月報) ?采購部:分包工程及材料設(shè)備采購。(主要包括消防、人防、永久水電、燃?xì)?、鋁合 金門窗、幕墻、精裝修等) ?客服、物業(yè)部:物業(yè)公司招投標(biāo)(取得預(yù)售證的必要條件)。 關(guān)鍵要素:建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投 標(biāo)。 土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付 27 土地獲取土地獲
22、取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付 關(guān)鍵要點: ?質(zhì)量控制! ?進(jìn)度控制! ?成本控制! ?協(xié)調(diào)管理!協(xié)調(diào)管理! 項目管理者要有運營的高度! 28 土地獲取土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付 售前階段 售中階段 售后階段 市場、客戶、產(chǎn)品 客戶、傳播、銷售服務(wù)、價格、促銷 風(fēng)險控制 策劃咨詢、代理公司 銷售代理、廣告代理、媒體 律師行、銀行、房管部門 三個階段 29 土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付 ?組建銷售團(tuán)隊; (銷售總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策
23、劃師) ?項目形象定位; (主推廣語、主形象畫面、項目案名、項目LOGO等) ?項目銷售賣點提煉;(區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價格、品牌等) ?項目營銷執(zhí)行方案;(開盤方案、銷售手冊、銷售周期、價格、法律文件、培訓(xùn)等) ?項目營銷推廣方案; (推廣周期、媒體組合、費用計劃、重大營銷活動方案等) ?項目展示區(qū)包裝方案;(外圍導(dǎo)示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等) ?合作方資源使用;(廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等) ?項目第一次廣告出街; ?公司及項目品牌推廣; ?項目展示區(qū)開放; ?項目價格聽證會; ?項目一期開盤; ?營銷費用預(yù)算。 關(guān)鍵節(jié)點 30 各部門職責(zé): ?投資
24、開發(fā)部:面積預(yù)測報告取得預(yù)售許可證。 ?營銷部:開盤方案、價格、洗籌、開盤實施。 ?設(shè)計部:配合銷售的設(shè)計輸入(合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn))。 ?工程部:施工進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件。(產(chǎn)品類型不同、城市不同,情況有異) ?成本部:項目動態(tài)成本。(成本月報) ?采購部:分包工程及材料設(shè)備采購。 關(guān)鍵要素:工程達(dá)到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤。 土地獲取土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付 31 土地獲取土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建項目報建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付 ?客戶預(yù)驗房流程;(工地開放日) ?交付風(fēng)險檢查流程;(內(nèi)部驗收) ?模擬驗收流程;(內(nèi)部走場) ?集中交付現(xiàn)場接待流程; ?交付
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