9A文業(yè)務(wù)流程贖樓案例

1、MeiWei 81 重點(diǎn)借鑒文檔】現(xiàn)金類業(yè)務(wù)流程（案例分析）案例 1 （贖樓業(yè)務(wù)案例） 買方一次性付款現(xiàn)金贖樓王小姐擁有羅湖東門中路萬(wàn)達(dá)豐大廈 9B 的房產(chǎn)，在工商銀行東門支行按揭貸款人民 幣 40 萬(wàn)元，現(xiàn)仍欠人民幣 40 萬(wàn)元左右，王小姐欲轉(zhuǎn)賣該房產(chǎn)，買方為陳小姐，采用 的方式為一次性付款方式，成交價(jià)為人民幣 80 萬(wàn)元，首期款 8 萬(wàn)元已交業(yè)主王小姐， 并且陳小姐在招商銀行金豐城支行做了 72 萬(wàn)元資金監(jiān)管，現(xiàn)買賣雙方向我司申請(qǐng)借款 贖樓。（該筆業(yè)務(wù)通過(guò)中原介紹） 業(yè)務(wù)操作1、做賣方委托公證，簽署買賣雙方簽署買方一次性付款房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣申請(qǐng)表（一定留下聯(lián) 系方式）、經(jīng)濟(jì)咨詢服務(wù)協(xié)議、借款借據(jù)。

2、做公證時(shí)，委托人需出示身份證原件,且向公證處提供委托人身份證復(fù)印件、 房產(chǎn)證復(fù)印件、 受托人身份證復(fù)印件 （如受托人為公司 的需提供公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及法人身份證復(fù)印件） 、委托人原銀行按揭貸款合同復(fù)印 件。陪同原業(yè)主或代原業(yè)主在銀行辦理資金監(jiān)管相關(guān)手續(xù)， 確認(rèn)資金監(jiān)管收款帳戶為我 司指定收款帳號(hào)。2、收集資料，需要將收集資料的復(fù)印件與原件核對(duì)，核對(duì)后在報(bào)批材料復(fù)印件上加蓋 原件相符章后向公司報(bào)批該筆業(yè)務(wù)。 報(bào)批前向原借款銀行確認(rèn)欠款金額、 還款時(shí)間、 還 款后取證時(shí)間，核實(shí)客戶所欠資料。 審批通過(guò)后，與公司財(cái)務(wù)做好提前預(yù)約贖樓工作 （由 于該筆業(yè)務(wù)業(yè)主還未到第一次還款期就將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣， 要提前

3、與業(yè)主按揭銀行還款中心聯(lián) 系，詢問(wèn)是否可以提前全部還款） 。3、到檔案大廈查詢?cè)摲慨a(chǎn)檔案信息，查檔單（左上角）顯示結(jié)果為抵押（無(wú)查封）狀 態(tài)、確認(rèn)是否抵押給工行東門支行。確認(rèn)無(wú)異議時(shí)方可繼續(xù)以下程序。4、查檔無(wú)異常后填寫我司出款審批表，由財(cái)務(wù)人員安排陪同出款到銀行辦理贖樓。我 司經(jīng)辦員帶齊客戶資料及公證委托書到銀行贖樓， 贖樓時(shí)需要向銀行提供客戶身份證復(fù) 印件、公證書原件、經(jīng)辦人員身份證原件贖樓完成后，要向銀行確認(rèn)領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)間。 （出款贖樓前確認(rèn)收費(fèi)，不要告知業(yè)主贖樓時(shí)間，扣款完成后可通知業(yè)主業(yè)務(wù)進(jìn)度） 。5、領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)當(dāng)場(chǎng)核對(duì)銀行開具的幾項(xiàng)資料（注銷抵押登記申請(qǐng)函上面借款人、抵 押人、房

4、產(chǎn)證號(hào)碼、抵押登記號(hào)碼等信息、還有銀行一套資料）至羅湖國(guó)土局辦理注銷 抵押登記手續(xù)， 注銷抵押登記時(shí)需要提供銀行授權(quán)經(jīng)辦人員身份證復(fù)印件， 業(yè)主身份證 復(fù)印件，注銷完成后，通知中介方打印買賣合同，約定過(guò)戶時(shí)間。羅湖國(guó)土局買賣交易 過(guò)戶時(shí)間為 5 個(gè)工作日。過(guò)戶回執(zhí)原件由我司人員保留。6、在國(guó)土局（金湖文化中心）過(guò)戶遞件時(shí)需要向國(guó)土局提供房地產(chǎn)買賣雙方身份證復(fù)MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】MeiWei 81 重點(diǎn)借鑒文檔】印件、公證委托書原件、房地產(chǎn)買賣合同、經(jīng)辦人員身份證復(fù)印件、房地產(chǎn)證原件、房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表， 過(guò)戶回執(zhí)原件由我司人員領(lǐng)取保存。 按回執(zhí)答復(fù)日期前一天電話 查詢辦證信息

5、， 出件后約定買方至羅湖國(guó)土局交稅、 領(lǐng)證。 取出新證后與買方一同至招 商銀行金豐城支行出示新房產(chǎn)證原件， 并復(fù)印新房產(chǎn)證， 招商銀行金豐城支行確認(rèn)無(wú)誤 后，將房產(chǎn)證原件交于買方，此時(shí)銀行解凍監(jiān)管款項(xiàng)歸還擔(dān)保貸款。7 、銀行放款后， 提供以業(yè)主王小姐戶名開立的銀行帳戶， 退贖樓余款， 該筆業(yè)務(wù)完成。 備注： 該筆業(yè)務(wù)費(fèi)用從出款贖樓日起算， 到銀行放款劃至我司帳戶止。 如回款金額大于 出款金額的，費(fèi)用可從回款中扣。案例 2 （業(yè)務(wù)案例）買方按揭貸款回款贖樓徐小姐擁有福田區(qū)皇崗碼頭天澤花園天逸苑 1 單元 404 的房產(chǎn)，在中國(guó)銀行上步支行 做按揭貸款人民幣 32 萬(wàn)，現(xiàn)欠款合計(jì) 32 萬(wàn)元以內(nèi)，

6、徐小姐欲轉(zhuǎn)賣該房產(chǎn)，買方李小 姐，采用的方式是按揭付款，買方已經(jīng)在中國(guó)銀行上步支行做按揭貸款人民幣 39.5 萬(wàn) 元，該房產(chǎn)交易總價(jià)為 50 萬(wàn)元，購(gòu)樓首期款 10.5 萬(wàn)在過(guò)戶時(shí)支付賣方，現(xiàn)買賣雙方 向我司申請(qǐng)贖樓。業(yè)務(wù)操作1、做賣方委托公證，買賣雙方簽署轉(zhuǎn)按揭（贖樓）申請(qǐng)表、經(jīng)濟(jì)咨詢服務(wù)協(xié)議、借款 借據(jù)。2 、打印最新還款清單，中國(guó)銀行還款清單顯示本金余額約為 31.8 萬(wàn)元，預(yù)算利息后 向確認(rèn)申請(qǐng)贖樓金額為 32.5 萬(wàn)元。收集齊全資料，向公司報(bào)批該筆業(yè)務(wù)。3、到檔案大廈查詢?cè)摲慨a(chǎn)檔案信息，查檔結(jié)果顯示抵押狀態(tài)，確認(rèn)抵押給中行上步支 行，將此查檔結(jié)果交至風(fēng)險(xiǎn)控制部審核， 將審核蓋章后的贖

7、樓轉(zhuǎn)帳單交至財(cái)務(wù)人員， 財(cái) 務(wù)人員出款后到賣方按揭銀行贖樓， 贖樓時(shí)需要向銀行提供客戶身份證復(fù)印件、 公證書 原件、經(jīng)辦人員身份證原件、原貸款合同等相關(guān)客戶資料。贖樓完成后，需向銀行確認(rèn) 領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)間 （贖樓前需向中介或客戶確定收費(fèi)情況， 如過(guò)是買方支付費(fèi)用的， 需買 方提前支付）。4、領(lǐng)取房產(chǎn)證后檢查銀行資料是否齊全，申請(qǐng)函等資料是否正確，至國(guó)土局（金湖文 化中心）辦理注銷抵押登記手續(xù)，注銷完成后，通知中介方打印買賣合同，約定過(guò)戶時(shí) 間。國(guó)土局（金湖文化中心）過(guò)戶時(shí)間為 5 個(gè)工作日。過(guò)戶回執(zhí)原件由我司人員保留。5、過(guò)戶完成后，取出新房產(chǎn)證，預(yù)約銀行抵押駐點(diǎn)人員，及時(shí)安排買方做抵押遞件申

8、請(qǐng)，回執(zhí)由銀行人員收取，我司人員復(fù)印回執(zhí)復(fù)印件帶回公司。6 、國(guó)土局（金湖文化中心）抵押出件時(shí)間為 5 個(gè)工作日，抵押完成后，中國(guó)銀行上步MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】MeiWei 81 重點(diǎn)借鑒文檔】支行放款至我司財(cái)務(wù)人員指定賬戶。7、我司財(cái)務(wù)結(jié)算，退余款。 案例 3 （贖樓業(yè)務(wù)案例） 買方按揭貸款港幣贖樓業(yè)務(wù)顏小姐擁有羅湖區(qū)東門中路東門天地大廈 B座 1920 的房產(chǎn)，在渣打銀行深圳分行按 揭貸款港幣 50 萬(wàn)元，目前還欠款合計(jì)港幣 45 萬(wàn)元以內(nèi)，顏小姐欲將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣，買 方楊小姐， 采用的方式為按揭付款， 買方已經(jīng)在招商銀行金豐城支行做按揭貸款人民幣 60 萬(wàn)元，現(xiàn)買賣雙方向我司申

9、請(qǐng)借款贖樓。 備注：該筆交易楊小姐為香港身份證，第一時(shí)間調(diào)查楊小姐是否為第一次置業(yè)。業(yè)務(wù)操作1、做賣方委托公證，簽署買賣雙方轉(zhuǎn)按揭（贖樓）申請(qǐng)表、經(jīng)濟(jì)咨詢服務(wù)協(xié)議、借款 借據(jù)、外幣贖樓確認(rèn)函。2、打印最新還款清單，渣打銀行還款清單需帶銀行公證書到銀行當(dāng)場(chǎng)領(lǐng)取，同時(shí)確認(rèn) 并約定還款時(shí)間（備注：渣打銀行需在扣款日前 3 天將贖樓款項(xiàng)打入銀行扣款帳戶） 。 收集資料完整后向公司報(bào)批該筆業(yè)務(wù)。3、注意涉及外幣贖樓的會(huì)存在匯率差，該匯率差與銀行牌價(jià)的匯率差是不同的。一般 會(huì)比銀行匯率差高，具體的匯率差視操作業(yè)務(wù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情來(lái)定。4、完成我司內(nèi)部審批后， 到檔案大廈查詢?cè)摲慨a(chǎn)檔案信息， 查檔結(jié)果 （查檔

10、單左上角） 顯示抵押無(wú)查封狀態(tài)并確認(rèn)抵押給渣打銀行， 將此查檔結(jié)果交至風(fēng)控部審核。 確定與我 司合作的中間機(jī)構(gòu)將港幣 45 萬(wàn)元已經(jīng)轉(zhuǎn)入渣打銀行指定的扣款帳戶，并將轉(zhuǎn)款憑證傳 真至我司。由客戶經(jīng)理確認(rèn)該款項(xiàng)已到銀行扣款帳戶，并簽名確認(rèn)。滿足上述條件后， 我司財(cái)務(wù)見(jiàn)公司出款單將等值的人民幣轉(zhuǎn)入中間機(jī)構(gòu)指定的個(gè)人境內(nèi)帳戶。5 、款到后，通知渣打銀行扣款。 （注意渣打銀行的扣款回單與領(lǐng)取房地產(chǎn)證時(shí)同時(shí)領(lǐng) 取。）銀行扣款后 7 天后領(lǐng)取房地產(chǎn)證。領(lǐng)取房地產(chǎn)后至國(guó)土局辦理注銷抵押登記，注 銷完成后， 通知中介方打印買賣合同， 約定過(guò)戶時(shí)間。 國(guó)土局正常買賣交易過(guò)戶時(shí)間為5 個(gè)工作日（由于買方楊小姐為香港

11、身份證則買賣合同需經(jīng)公證處公證后方可遞件） ， 過(guò)戶回執(zhí)原件由我司人員保留。6 、5 個(gè)工作日過(guò)戶完成后，取出新房產(chǎn)證，提前與銀行預(yù)約，安排進(jìn)行抵押合同公證， 公證后及時(shí)安排買方至國(guó)土局做抵押遞件申請(qǐng)， 回執(zhí)由招商銀行收取， 我司人員復(fù)印回 執(zhí)復(fù)印件。7 、國(guó)土局抵押出件時(shí)間為 5 個(gè)工作日，與銀行確認(rèn)抵押出件時(shí)間，房產(chǎn)證由銀行后勤 人員收取回銀行存檔后放款。MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】MeiWei 81 重點(diǎn)借鑒文檔】8、財(cái)務(wù)結(jié)算，退余款。提供業(yè)主顏小姐提供的銀行賬戶，退余款至業(yè)主賬戶，該筆業(yè) 務(wù)即完成。案例 4 （轉(zhuǎn)貸贖樓業(yè)務(wù)）何先生、徐小姐擁有福田區(qū)新洲北路華泰小區(qū)合正名園南座 7

12、E 的房產(chǎn)，在工商銀行 深圳灣支行做按揭貸款人民幣 42 萬(wàn)元，分為兩筆，一筆 30 萬(wàn)，一筆 12 萬(wàn)，目前還欠 款余額約 41.7 萬(wàn)元。業(yè)主又在招商銀行蛇口支行做再按揭貸款人民幣 67.8 萬(wàn)元，現(xiàn)業(yè) 主向我司申請(qǐng)轉(zhuǎn)貸贖樓。業(yè)務(wù)操作1、做賣方委托公證，簽署轉(zhuǎn)貸（贖樓）服務(wù)申請(qǐng)表、經(jīng)濟(jì)咨詢服務(wù)協(xié)議、借款借據(jù)。2、打印最新還款清單， 工商銀行（兩筆借款）的欠款清單， 清單顯示欠款金額約為 41.7 萬(wàn)元，向公司報(bào)批該筆業(yè)務(wù)，預(yù)留利息后申請(qǐng)出款 42.5 萬(wàn)元。3、與招商銀行確認(rèn)回款收款帳號(hào)，如果收款帳號(hào)不是我司指定人帳號(hào)的必需收取客戶 身份證原件、卡折原件、取消網(wǎng)銀及收取密碼。4、確認(rèn)后收集

13、齊資料報(bào)批公司，走審批流程。 完成審批后，查檔、收取費(fèi)用、出款贖樓。5、贖樓完成后，要向銀行確認(rèn)領(lǐng)取房產(chǎn)證的時(shí)間。6、到國(guó)土局進(jìn)行注銷抵押登記。7、可以提前預(yù)約再按揭銀行駐點(diǎn)人員攜帶銀行借款合同，抵押合同，由我司人員攜帶 公證書原件，房產(chǎn)證原件共同至福田交易中心辦理抵押登記遞件手續(xù)。 （目前關(guān)內(nèi)物業(yè) 多家銀行抵押時(shí)采用的房地產(chǎn)協(xié)議定價(jià)確認(rèn)書是否已經(jīng)簽署， 如未簽署的安排業(yè)主簽署 該資料后進(jìn)行抵押遞件申請(qǐng)） 。案例 5 提前出款（憑回執(zhí)）放款業(yè)務(wù)賴先生、畢小姐擁有南山區(qū)華僑城純水岸 E棟 602 的房產(chǎn)，在招商銀行福田支行按揭 貸款，目前還欠人民幣 248.4 萬(wàn)元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)賣該物業(yè)，買方陳小姐，采用的方式 為按揭付款，并且已經(jīng)在招商銀行上步支行按揭貸款 400 萬(wàn)，現(xiàn)買賣雙方向我司申請(qǐng) 贖樓及憑抵押登記回執(zhí)放款。業(yè)務(wù)操作 1、該筆業(yè)務(wù)按“買方按揭貸款回款贖樓”業(yè)務(wù)流程操作，并且買方陳小姐已經(jīng)做完抵 押遞件申請(qǐng)， 由于業(yè)主出國(guó)， 須提前收到樓款， 故雙方協(xié)商后向我司申請(qǐng)操作憑回執(zhí)放 款業(yè)務(wù)。2、該類提前出款業(yè)務(wù)要求必需是我司贖樓的且買房人貸款不是高貸的情況方可辦理。3、買方需另行向我司簽署借據(jù)，由賣方提供擔(dān)保。MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】MeiWei 81 重點(diǎn)借鑒文檔】4 、抵押出件后，由銀行直接放款至我司指定帳戶。補(bǔ)充1、龍崗物業(yè)從去年開始征收個(gè)