9A文我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀

1、MeiWei_81 重點借鑒文檔】我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀一、概念養(yǎng)老地產(chǎn)概念的提出， 始于上世紀(jì)七八十年代率先進入老齡化社 會的經(jīng)濟發(fā)達國家。 其狹義的含義就是將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開發(fā)項 目之中，以滿足日益增長的特定市場需求。 廣義的概念則包括了養(yǎng)老 地產(chǎn)獨有的居住功能、 服務(wù)功能、 養(yǎng)老保險的保障功能以及逆向融資 功能等。養(yǎng)老地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)、 商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機結(jié)合體， 可以 稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品， 但又有所不同， 養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn) 更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護 理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。2、與普通住宅的差異性 消費群的專一

2、性：它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品” 產(chǎn)品設(shè)計的特殊性：住宅樓、醫(yī)療看護、交通線路、配套設(shè)施等 方面符合老人的生理特點。社區(qū)活動的廣泛性：在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人 約心理需要。3、養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢1）減輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會效率；MeiWei_81 重點借鑒文檔】【MeiWei_81 重點借鑒文檔】2）有利于老年人身心健康；3）服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高；4）老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有 “家”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務(wù)。4、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展過程目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)正處于 由老年公寓向老年社區(qū)發(fā)展過程中 。普通型養(yǎng)老院 ：有的老

3、年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無 親人，較多的愿意或者被“社會工作者”動員住進養(yǎng)老院。醫(yī)護型養(yǎng)老院 ：有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例 如癱瘓在床等，就可以申請住醫(yī)護型養(yǎng)老院。老年公寓 ：多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩棟樓，按照食 欲老年人居住的要求來設(shè)計和建造。 （老年公寓即專供老人集中居住 的、采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅） 。與敬老院福利院 不同，它不屬于社會福利設(shè)施， 而是由社會投資按照市場化運作的商 品住宅。老年社區(qū) ：老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是， 都是一個大小 不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允 許老年人帶親人（如子女）住

4、在一起。二、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展概述1、發(fā)展背景進入 21 世紀(jì)，隨著我國人口老齡化時代的來臨，我國政府加大 了對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入力度 。僅 20RR 年一年，國家就建立并逐步推廣 了“新農(nóng)?！?的全民養(yǎng)老保險制度 。目前已經(jīng)在 10%以上的縣展開了 對 60 歲以上的農(nóng)民 發(fā)放國家基本養(yǎng)老金 ；在部分省市逐步開展了向 80 歲以上老人發(fā)放月度生活津貼；在全國新建了 1000多家養(yǎng)老院和 其他養(yǎng)老機構(gòu)，使 10多萬五保老人開始進入養(yǎng)老機構(gòu)受到養(yǎng)老護理； 加強了全國養(yǎng)老行業(yè)的組織建設(shè)， 成立了全國性的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)會和三 個行業(yè)性聯(lián)盟， 即長期照料行業(yè)聯(lián)盟、 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟以及研究界 推進的研究、護理、

5、實踐一條龍聯(lián)盟。同時，政府正在就養(yǎng)老地產(chǎn)的 逆向融資產(chǎn)品委托保監(jiān)會積極進行研究， 以解決有房無錢老人晚年生【MeiWei_81 重點借鑒文檔】【MeiWei_81 重點借鑒文檔】 活費用支出問題； 對涉及養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)所關(guān)聯(lián)的土地供應(yīng)、 稅收政策、 合作基金的設(shè)立以及服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征求意見； 在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃 上則提出了以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)， 以社區(qū)養(yǎng)老為依托， 以機構(gòu)養(yǎng)老為補 充，構(gòu)建符合中國國情的“ 9073”養(yǎng)老格局（即： 90%通過家庭照顧 實現(xiàn)養(yǎng)老， 7%通過社區(qū)照顧養(yǎng)老， 3%入住養(yǎng)老機構(gòu)集中養(yǎng)老）的指 導(dǎo)思想。雖然說政府所做的以上工作還沒有真正解決目前困擾我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心問題，

6、許多工作還處在研究、探索階段。但傳 達出的政策信息是： 政府正致力于我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)妥發(fā)展， 相關(guān)扶 持政策將隨著工作進度的加快逐步推出， 房地產(chǎn)行業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)項 目的開發(fā)，其政策時機已經(jīng)逐步成熟。從另一個角度分析， 經(jīng)過了連續(xù)幾年的房價暴漲， 在抑制住房投 機政策的高壓下， 房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著一次大的調(diào)整。 雖然沒有人能夠 預(yù)料此次調(diào)整的周期和調(diào)整的深度， 但多元化的住房供給政策 （保障 房、廉租房、商品房并舉） ，必將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。同 時我們應(yīng)該看到， 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大概 還有 1520 年的時間可以開發(fā) ， 這個階段買房的主力是 70后和 80后，當(dāng) 90 后成長起來時，他們

7、雙 方父母家里都有房子，他們并不需要買房，需求量也就減少了很多。 而那時中國已經(jīng)進入老齡化的高峰期， 養(yǎng)老地產(chǎn)或許將成為今后相當(dāng) 長一段時期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的主力板塊。 因此，養(yǎng)老住宅的開發(fā)與建設(shè) 不僅是將來， 也是現(xiàn)在迫在眉睫的事情。 只是由于現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)所需 要的金融政策、土地政策、 配套政策的支持還沒有完全到位，商業(yè)模 式也不夠成熟，一旦條件具備，養(yǎng)老地產(chǎn)將會是爆發(fā)式增長，每一個 房地產(chǎn)商現(xiàn)在就應(yīng)該未雨綢繆，早作考慮和準(zhǔn)備。2、市場分析1）市場基數(shù)龐大：社會老齡化程度高，趨勢明顯。目前我國是 世界上老年人口最多的國家， 60 歲以上的老齡人口約為 1.73 億，占 總?cè)丝诘?13%。2）較強

8、的購買力： 老人是個相對富有的群體（財富構(gòu)成： 存款 + 退休金 + 子女贍養(yǎng) +社會福利 + 其它）。3）潛在購買欲： 養(yǎng)老觀念逐漸轉(zhuǎn)變 。二個客觀條件（ 4-2-1 型家 庭結(jié)構(gòu)、優(yōu)越條件、精神追求）驅(qū)動老人的養(yǎng)老觀念在逐漸的轉(zhuǎn)變。MeiWei_81 重點借鑒文檔】MeiWei_81 重點借鑒文檔】4）供求關(guān)系： 市場缺口較大 。目前全國 60 歲以上老人約 1.73 億，現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)提供的床位約為 342.3萬張，而入住養(yǎng)老機構(gòu)的大 約有 256.8萬人。預(yù)計到 2015年，我國 60歲以上老人約為 2 億，養(yǎng) 老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃格局為 90%居家 +7%社區(qū) +3%機構(gòu)，按這一格局估算， 整

9、個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大約存有 1700 萬人的市場缺口 。5）政策扶持：從全國看，養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策主要體現(xiàn)在“優(yōu)先供地、稅費減免、優(yōu)惠利率與貸款貼息、財政補貼 ”四個方面。三、養(yǎng)老地產(chǎn)在中國的發(fā)展現(xiàn)狀1、發(fā)展模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)三種模式分類第一類第二類第三類名稱單體的養(yǎng)老機養(yǎng)老服務(wù)嵌入綜合性養(yǎng)老社構(gòu)式住宅小區(qū)區(qū)概念專門的養(yǎng)老院無專業(yè)養(yǎng)老運屬于房地產(chǎn)開或者老年公寓，營機構(gòu)提供服發(fā)項目，項目中不屬于房地產(chǎn)務(wù)。項目中養(yǎng)老的養(yǎng)老地產(chǎn)由開發(fā)項目，由專服務(wù)主要是為開發(fā)商自行運業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)老年人提供一營或由專業(yè)的負(fù)責(zé)運營個活動的場所運營機構(gòu)負(fù)責(zé)運營經(jīng)營模式大部分為公辦養(yǎng)老不以盈利養(yǎng)老地產(chǎn)部分民營，采取出租為目的，通過住

10、持有、部分銷售或會員制形式宅銷售來平衡養(yǎng)老服務(wù)支出舉例北京匯晨老年北京怡海北京太陽城公寓花園上海親和源目前我國處于老年住宅多為商業(yè)盈利性， 現(xiàn)有老年公寓具有 “盈 利性事業(yè)、市場化經(jīng)營 ”的特點，基本屬于商業(yè)范圍；老年住宅 受眾 群體有限，現(xiàn)有老年公寓僅為 中高經(jīng)濟實力 的老年客戶提供個性居住 條件和人性化服務(wù)；僅有部分 發(fā)達城市 的個別開發(fā)商開發(fā)了老年住 宅，但都是 資金實力非常雄厚 的開發(fā)商；我國 社會保障體系不完善 、MeiWei_81 重點借鑒文檔】【MeiWei_81 重點借鑒文檔】 不足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范 化”；無真正針對老年生化、消費習(xí)慣、心

11、理特點等方面研究、服務(wù) 人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善； ；另外， 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開 發(fā)面臨著土地資源昂貴、 相關(guān)法律制度不夠完善、 養(yǎng)老地產(chǎn)與社會資 金未能掛鉤等一系列問題 。中國的養(yǎng)老地產(chǎn)基本上都學(xué)習(xí)美國的 CCRC1（持續(xù)照顧退休社 區(qū)）社區(qū)經(jīng)驗而來。現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)市場，盡管表面上風(fēng)平浪靜，但 水面下已是暗流涌動。房地產(chǎn)行業(yè)中，萬科、遠(yuǎn)洋、保利、首創(chuàng)等開 發(fā)商均在醞釀著養(yǎng)老地產(chǎn)項目； 保險行業(yè)，除了泰康之外， 中國人壽、 新華保險等多家企業(yè)也紛紛染指，一批養(yǎng)老地產(chǎn)項目將陸續(xù)浮出水 面。從 20RR年開始，養(yǎng)老設(shè)施用地將納入北京市年度國有建設(shè)用地 供應(yīng)計劃，這就意味著，多年來桎梏著養(yǎng)老

12、地產(chǎn)發(fā)展的“土地”瓶頸 將被打開。 但是目前國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目較少， 且開發(fā)比較成功 的更是鳳毛麟角，以北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟。2、市場開發(fā)情況1）發(fā)展階段：養(yǎng)老機構(gòu)老年公寓養(yǎng)老社區(qū)我國目前處于“以老年公寓為主，并開始向老年社區(qū)過渡”的階段養(yǎng)老模式傳統(tǒng)新型家庭養(yǎng)老以子女照顧為主以社會養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)上門服務(wù)為主機構(gòu)養(yǎng)老敬老院會員制養(yǎng)老俱樂部社區(qū)養(yǎng)老很少倒按揭或分時度假式的大型養(yǎng)老MeiWei_81 重點借鑒文檔】MeiWei_81 重點借鑒文檔】社區(qū)2）開發(fā)理念： 專業(yè)式養(yǎng)老、主題式養(yǎng)老目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商在試水養(yǎng)老地產(chǎn)時， 多以主題式養(yǎng)老為主。專業(yè)式養(yǎng)老養(yǎng)老機構(gòu)或綜合型的專業(yè)養(yǎng)老

13、項目主題式養(yǎng)老指在社區(qū)中配建養(yǎng)老住宅的房地產(chǎn)項目3）開發(fā)要素：政策扶持、盈利模式、產(chǎn)品設(shè)計、社區(qū)配套、服 務(wù)體系4）產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式產(chǎn)品賣點綜合型養(yǎng)老社區(qū)賣房子單元式養(yǎng)老公寓賣房間安養(yǎng)養(yǎng)護機構(gòu)賣床位社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)賣人工健康管理型商業(yè)服務(wù)賣療程5）開發(fā) 瓶頸：政策支持不完善、資金投入大、對開發(fā)商專業(yè)度 及綜合實力要求較高、客戶接受度低。6）解決對策：政策上，要有針對性的尋求支特，且要形成有效 文件；資金上，要尋求盈利模式與融資模式的創(chuàng)新，降低資金沉淀， 拓展融資渠道；項目運營上，可利用相關(guān)的專業(yè)機構(gòu)進行合作開發(fā)； 營銷上，強化宣傳力度，配套與體驗現(xiàn)行。四、發(fā)展前景1、中國正漸入老齡化社會，一

14、個龐大的養(yǎng)老社區(qū)市場正悄然浮 現(xiàn)。我國從 1999 年進入老齡化社會，老年人口的絕對量大，高齡化 趨勢明顯，未富先老，空巢老人數(shù)量增加。據(jù)專家測算，目前全國養(yǎng) 老機構(gòu)的床位至少缺 300萬張 ，未來 20年每年新增 60歲以上老人 600 萬人，其中有 3%到 5%需要養(yǎng)老機構(gòu) ，每年需要新增床位 25萬張， 加上目前缺的 300萬張，未來五年需要建 425萬張床位 ，如果每套房 按一個半老人算，需要建老年公寓 283萬套。 MeiWei_81 重點借鑒文檔】【MeiWei_81 重點借鑒文檔】2、中國醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的市場前景巨大。 據(jù)專家研究，當(dāng)人均 GDP 達到 3000 美元以上時，對醫(yī)療

15、保健等服務(wù)性需求將會大幅上升，因 此在醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)方面會出需要的服務(wù)范圍增加、服務(wù)品質(zhì)提升等， 醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的支出也會相應(yīng)地提高。3、我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)尚 處于起步階段。 面臨市場化嚴(yán)重不足、市 場規(guī)范不夠完善、 資源挖掘度淺等現(xiàn)實問題， 投資開發(fā)企業(yè)大都處于 同一起跑線上，市場競爭程度低，便于培育企業(yè)核心競爭力。4、解決好老年人的居住問題是有效應(yīng)對人口老齡化趨勢的關(guān)鍵。 我國當(dāng)前的老年住宅在數(shù)量上供求不平衡， 質(zhì)量上無法滿足老年人的 需求。部分老人沒有自己獨立居住的空間； 大部分老年人住在老房子 里，住宅設(shè)計缺乏對老年人生理及心理需求的考慮； 一部分老年人雖 已遷入新居， 居住條件有所改善， 但

16、住宅周圍的社區(qū)服務(wù)設(shè)施缺乏或 是服務(wù)質(zhì)量不高，再或者住宅地點遠(yuǎn)離社會、遠(yuǎn)離親友，交通不便。 因此研究和推廣適宜老年人這個龐大社會群體需求的居住模式日見 迫切。五、開發(fā)商最新動向萬科、綠地、首創(chuàng)、綠城、保利都試水養(yǎng)老地產(chǎn) ，以“社區(qū)中配 建養(yǎng)老住宅”模式為主。1）萬科萬科集團目前共有 4 個養(yǎng)老地產(chǎn)項目和一個開發(fā)協(xié)議項目。20RR 年，萬科集團就在北京房山竇店試點了養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬 科幸福匯”，采用以銷售為主的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，為萬科集團的養(yǎng) 老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。此外，萬科集團還在北京的歡慶城、青島的萬科城 以及杭州的良渚文化村試水養(yǎng)老地產(chǎn)項目， 配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項目， 但 規(guī)模都較小。20RR年 8

17、月 22日，萬科與長春市政府簽署健康養(yǎng)老住宅及文化 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目戰(zhàn)略合作協(xié)議， 計劃投資 120 億元在長春市多個區(qū)域打 造總占地面積 100 萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項 目。2）綠地MeiWei_81 重點借鑒文檔】【MeiWei_81 重點借鑒文檔】綠地針對上海老齡化趨勢，打造了綠地 21 城孝賢坊，擁有完 善的配套服務(wù)，為長三角規(guī)模最大的智能化、多功能、綜合性尊老社 區(qū)。3）首創(chuàng)20RR年 4 月，首創(chuàng)置業(yè)宣布與中國社會福利教育基金會旗下的 長青基金共同探索中國特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。 首創(chuàng)置業(yè)公司總裁唐軍表 示，通過“住宅 + 養(yǎng)老”綜合開發(fā)模式，將為老年生活社區(qū)的產(chǎn)業(yè)化 和

18、社會化發(fā)展開辟新的途徑。北京首創(chuàng)置業(yè)與河北建設(shè)集團將聯(lián)手投資 70 億元，開發(fā)一個位 于河北香河的養(yǎng)老項目，總建筑面積近 200萬平方米。 雙方的合作模 式主要是河北建設(shè)集團負(fù)責(zé)項目的建設(shè)開發(fā)， 首創(chuàng)集團負(fù)責(zé)項目的投 資、策劃、定位等，相當(dāng)于河北建設(shè)集團為建筑商，首創(chuàng)集團是開發(fā) 商，該項目的運營方面以首創(chuàng)集團為主。4）保利20RR 年，保利地產(chǎn)“和基金”的發(fā)布會上，提出“善居養(yǎng)老計 劃”，從公益層面出發(fā)，以社區(qū)為依托，推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展；并且與 北京安平投資有限公司共同出資 20RR萬元，成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理 公司，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行專業(yè)、高效的運作。保利地產(chǎn)首個養(yǎng)老服務(wù)項目保利 西塘越，項目占地面積達 10 萬平方米，涵蓋親水別墅、合院別墅、聯(lián)排別墅和電梯小高層公 寓， 3300平米私人高尚會所，近 9000平米康復(fù)理療中心。此外，保利在北京、長沙、廣州等地也開始啟動養(yǎng)老地產(chǎn)研究