土地交易涉及稅費理解概要

1、土地交易涉及稅費理解概要土地交易所涉及稅費的理解理解概要：1、交易方為“國家-單位、個人（招拍掛、協(xié)議）”與交 易方為“單位個人-單位、個人”是不同的，取得土地方式和稅費都 不同，下文中的“一、新征耕地環(huán)節(jié)”和“二、土地出讓環(huán)節(jié)”應(yīng)該是國家-單位、個人。而“三、土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)”應(yīng)該是單位、個人 - 單位、個人2、這里的出讓方和受讓方中的出讓和國家-單位、個人 里的國家作為出讓方是不同的。）3、稅費分為下文中“乙、獲得土 地時涉及的具體稅費（分幾種獲得方式）”和“丙、土地使用中涉及 的具體稅費（分幾種使用方式）”甲、土地交易相關(guān)稅費繳納標準歸納如下，供參考：一、營業(yè)稅及附加（出讓方）：1、按轉(zhuǎn)讓價

2、與購置價的差價繳納 5%的營業(yè)稅。2、按繳納的營業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。二、印花稅和契稅（雙方）：1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。以經(jīng) 濟活動中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照 等應(yīng)稅憑證文件為對象所征的稅。印花稅由納稅人按規(guī)定應(yīng)稅的比例 和定額自行購買并粘貼印花稅票，即完成納稅義務(wù)。在中華人民共 和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受中華人民共和國印花稅暫行條例所列舉 憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當按照規(guī)定繳 納印花稅。具體有：1、立合同人，2、立賬簿人，3、立據(jù)人，4、 領(lǐng)受人?，F(xiàn)行印花稅只對印花稅條例列舉的憑證征稅，具體有五 類：

3、合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿， 權(quán)利、許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。2、按成交價格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。契稅，是 指對契約征收的稅，屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，由財產(chǎn)承受人繳納。契稅是 以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買 賣，房屋贈與，房屋交換等。土地受讓人按其取得土地使用權(quán)所支付 的土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用總額的*%繳納，由 地方財稅部門負責征收。三、土地增值稅（出讓方）：1、按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增 值稅。2、規(guī)定扣除項目

4、：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成 本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的 50%勺部分， 稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%S 100%勺，稅率為40%; 增值額超過扣除項目金額的100%! 200%勺，稅率為50%;增值額超過 扣除項目金額200%勺，稅率為60%為計算方便，可以通過速算公式計算：土地增值稅稅額二增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)（0、5% 15% 35%分別對應(yīng) 30% 40% 50% 60%率）。四、所得稅五、其他1、新增建設(shè)用地土地有償使用費。作為政府性基金管理，在 新增建設(shè)用地（農(nóng)轉(zhuǎn)用）報批時按報批

5、面積和定額標準由各地政府繳 納，專項用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護、 土地整理和耕地開發(fā)。中央與地 方3： 7分成，省與市縣再3： 7分，即中央30% 省21% 市縣49% 因地方分成資金要求繳省庫，所以市縣分成的資金由我廳按文件規(guī)定 的辦法分配下達。2、其他主要收費、基金和稅收收入。其中，行政事業(yè)性收費 主要有征（土）地管理費、土地登記費、耕地開墾費、城市市政基礎(chǔ) 設(shè)施配套費（納入政府性基金核算管理）或集鎮(zhèn)配套設(shè)施建設(shè)費；政 府性基金主要有新菜地開發(fā)建設(shè)基金；稅收主要有耕地占用稅、契稅。 這些稅費的繳納主體一般都已有明確， 費率、分成比例和使用規(guī)定各 有不同，詳見各收費文件。3、土地閑置費。已經(jīng)辦理

6、審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地， 1年以上2年以內(nèi)（閑置兩年以上的，要求收回）未動工建設(shè)或開工 后停止建設(shè)連續(xù)滿1年造成土地閑置應(yīng)征收的費用。占用耕地進行農(nóng) 業(yè)建設(shè)造成的土地閑置按1018元/平方米征收；以出讓方式取得的 使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)造成的土地閑置，按出讓土地價款的20%征收，劃撥的也是按價款的20%征收。4、土地復(fù)墾費。用地單位和個人因挖損、蹋陷、壓占等造成 土地破壞的，在規(guī)定期限內(nèi)沒有將破壞的土地恢復(fù)到可利用狀態(tài)而應(yīng)繳納的費用乙、獲得土地時涉及的具體稅費（分幾種獲得方式）一、新征耕地環(huán)節(jié)1、耕地占用稅。占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者 個人，為耕地占用稅的納稅人。以納稅人實際

7、占用的耕地面積為計稅 依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。 實際占用的耕地面積包括經(jīng) 批準占用的耕地面積和未經(jīng)批準占用的耕地面積。2、契稅。按成交價格的3%繳納。3、印花稅。土地使用證，每本貼花 5元。4、 城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時 開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使 用稅。征用的耕地與非耕地，以土地管理機關(guān)批準征地的文件為依據(jù) 確定。二、土地出讓環(huán)節(jié)1、契稅。在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人 為契稅的納稅人，按成交價格的 3%繳納。對承受國有土地使用權(quán)應(yīng) 支付的土地出讓金應(yīng)征收契稅，不得因減免出讓金減免契稅。2、印花稅。土地

8、使用證，每本貼花5元;土地使用權(quán)出讓合同按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同載明出讓金額的萬分之五繳納。三、土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)1、營業(yè)稅。凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的單位和個人為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人。以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收取的全部價款和價外費用，按5%稅率計算繳納。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用 權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)購置或受讓原價后的余額為 營業(yè)額。2、城建稅、教育費附加、地方教育附加（屬于 1 營業(yè)稅的附加） 。 以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)實際繳納的營業(yè)稅為計稅依據(jù)。 城建稅的稅率。 納 稅人在市區(qū)為 7%;在縣城、建制鎮(zhèn)的為 5%;不在上述地區(qū)的為 1%。教 育費附加的征收標準為 3%，

9、地方教育附加征收標準為 2%。3、土地增值稅。凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并取得收入的單位和個 人為土地增值稅的納稅義務(wù)人， 轉(zhuǎn)讓非國有土地和國家以土地所有者 的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。 其計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓土地 使用權(quán)所取得的增值額。稅率為：增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。 增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部 分，稅率為 40%。增值額超過扣除項目金額 100%、未超過扣除項目金額 200%的部 分，稅率為 50%。增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。4、所得稅。個人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，取得的轉(zhuǎn)讓所得按“財產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓所得”

10、計征個人所得稅，差價的 20%。單位轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，取得 的轉(zhuǎn)讓所得計入應(yīng)納稅所得額計征企業(yè)所得稅。5、印花稅。土地使用證，每本貼花 5 元; 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同載明轉(zhuǎn)讓金額0.5 %。繳納6、契稅。在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人 為契稅的納稅人。土地使用權(quán)出售按成交價格的3%繳納;土地使用權(quán) 贈與、交換按征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售的市場價格核定金額的 3%繳納。丙、土地使用中涉及的具體稅費（分幾種使用方式）（一）自用1、城鎮(zhèn)土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使 用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。我省對獨立 于行政區(qū)劃

11、外的，從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的農(nóng)場、林場也征收土地使用 稅。以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)， 依照規(guī)定稅額計算征 收。免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅；納稅單位 無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用稅。納稅 單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑， 對納稅單位 看按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅。（二）出租1、城鎮(zhèn)土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使 用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。我省對獨立 于行政區(qū)劃外的，從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的農(nóng)場、林場也征收土地使用 稅。以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)， 依照規(guī)

12、定稅額計算征 收。免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅 ; 納稅單位 無償使用免稅單位的土地， 納稅單位應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用稅。 納稅 單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑， 對納稅單位 看按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅。2、營業(yè)稅。按租金收入的 5%繳納。3、城建稅、教育費附加、地方教育附加（屬于 2 營業(yè)稅的附加） 。 以出租土地實際繳納的營業(yè)稅為計稅依據(jù)。 城建稅的稅率。 納稅人所 在地在市區(qū)為 7%;在縣城、建制鎮(zhèn)的為 5%;不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的為 1%。教育費附加的征收率為 3%，地方教育附加 2%。4、單位或個人出租土地，其取得的租金收入，

13、應(yīng)分別計征所得 稅。（三）投資1、營業(yè)稅。以土地使用權(quán)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共 同承擔投資風險的行為， 不征收營業(yè)稅。 以不動產(chǎn)、 土地使用權(quán)投資 入股，收取固定利潤的， 應(yīng)區(qū)別以下情況征收營業(yè)稅： 不動產(chǎn)的所有 權(quán)或土地的使用權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移， 屬于將場地、 房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用 的業(yè)務(wù)，其收取的固定利潤， 應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”稅目 征收營業(yè)稅 ; 不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，其收取的固定 利潤，按“銷售不動產(chǎn)”或“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征收營業(yè)稅。2、土地增值稅。對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一 方以土地作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投 資、聯(lián)營的企業(yè)中時， 暫免征收土地增值稅。 對于以土地作價入股進 行投資或聯(lián)營的， 凡所投資、 聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的， 或者房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)