王志綱工作室：梅江南總體思路綱要

1、天津濱海公司梅江南板塊總體策劃報告王志綱工作室2002年6月20日梅江南的核心理念梅江南是城區(qū)，不是社區(qū)。梅江南的總開發(fā)商是城區(qū)開發(fā)商，不是社區(qū)開發(fā)商。梅江南是天津整個城市的梅江南，不只是梅江南業(yè)主的梅江南。梅江南比天津市任何一個房地產大盤都肩負著更高、更大、更深遠的使命。l 思路決定出路，從社區(qū)開發(fā)意識向城區(qū)開發(fā)意識的質的提升，是梅江南板塊的根本出路之所在。l 濱海公司作為梅江南總體開發(fā)商，與社區(qū)開發(fā)商的區(qū)別在于：不僅要重視梅江南內部業(yè)主的需求，更要重視整個天津廣大市民的需求；如休閑人群、旅游度假人群、教育人群等的多元需求。l 在梅江南的總體規(guī)劃上，不要局限于傳統(tǒng)的社區(qū)規(guī)劃理念，要充分重視城

2、區(qū)級公共空間與公共設施（即“大的公共開放空間”）的營造，著力于城市級或城區(qū)級的休閑中心、旅游中心、健康養(yǎng)生中心、商業(yè)中心、文化中心、教育中心，尤其是標志性的建筑、廣場等城區(qū)核心意象的強化（這些城市與城區(qū)級的公建，并不是社區(qū)級公建的簡單放大）。要使整個梅江南板塊有很強的整體性和開放性，以大的公共開放空間聚集人氣，帶旺地塊，提升區(qū)域土地價值。l 社區(qū)開發(fā)追求的往往是大而全、小而全，追求封閉式的管理，形成高品質的私密空間與半私密空間，這無疑是正確的。然而，城區(qū)地區(qū)性的尺度更為宏觀，不僅要關照小的空間，更重要的是追求整體性的大空間的合理性與對人居的貢獻?？v觀中國房地產開發(fā)典型的區(qū)域板塊，如廣州的華南板

3、塊、杭州的蔣村板塊、北京的望京板塊等，都存在一個非常深刻的問題，這就是板塊中的每一個樓盤（社區(qū)）都很好，但整個區(qū)域板塊的整體性并不如人意，尤其是大的開放空間（城區(qū)級的開放空間，而不是社區(qū)級的開放空間）的營造不到位，甚至總體規(guī)劃與管理嚴重不足，自說自話，各自為政。這一現(xiàn)象，是中國社區(qū)開發(fā)難以突破的瓶頸之一。l 如果梅江南是天津郊區(qū)或遠郊區(qū)的項目，至少目前不必如此強調其作為城區(qū)應有的地位與作用。正是由梅江南在市區(qū)內，而且在外環(huán)線以內，就更要強調其作為城區(qū)的地位與作用。不然，對天津城市整體來說是不合理的，對梅江南來說也是缺乏可持續(xù)的發(fā)展動力的。第一部分：梅江南開發(fā)模式總結一、 梅江南的歷史由來與現(xiàn)狀

4、梅江南位于天津市南段，規(guī)劃用地近240公頃。整個片區(qū)由梅江南板塊（3300畝）、衛(wèi)南洼風景區(qū)（6000畝）以及王蘭莊（3300畝）三部分組成，總占地面積12600畝。距離友誼路中央金融區(qū)5公里，距市中心地段10公里以內，無論對外交通和基礎設施都完善便捷。同時，它位于天津市主導方向的上風向，也是天津市總體規(guī)劃控制的大氣潔凈區(qū)域，西臨天津市內規(guī)劃面積最大的消閑、避暑、旅游勝地“衛(wèi)南洼自然風景區(qū)”，地理、自然環(huán)境優(yōu)越，還處于大學城教育圈與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)圈、會展中心交流圈、行政文化圈、奧林匹克中心體育圈交叉的核心地帶。1998年以前的梅江南，50%以上是雜草叢生的爛泥塘和一個個的水坑。提到梅江南，不能

5、不提起友誼路延長線，也就是現(xiàn)在的友誼南路。梅江南的發(fā)展與友誼南路緊密的聯(lián)系在一起，在市政府的大力支持下，友誼路延長線工程成為國家增量項目、天津市重點工程。工程從調研到立項，一直受到中央及天津市委、市政府的高度重視。國家計委、建設部領導及市委、市政府各部門主要領導，都曾親自到現(xiàn)場考察工作，做出重要指示。在市政府的支持下，梅江南開始實現(xiàn)一個城市的夢想。2001年1月天津市建委正式下達了梅江南居住區(qū)的開發(fā)計劃。2000年春節(jié)之后，天津松江置業(yè)發(fā)展有限公司組織了若干國內外專家，對梅江南居住區(qū)進行了論證，同時辦理了征地和規(guī)劃的有關手續(xù)。2000年10月，天津置業(yè)發(fā)展有限公司組織了美國泛亞易道、大地（天津

6、）建筑設計公司、中國城市規(guī)劃設計研究院等 12家國內外專業(yè)公司進行規(guī)劃競標，邀請了清華大學、同濟大學知名教授及國內外著名建筑師、規(guī)劃專家為評委，在天津市喜來登大酒店進行了第一輪評選，美國泛亞易道、大地（天津）建筑設計公司、中國城市規(guī)劃設計研究院的方案獲得前三名。經(jīng)過對各自方案的深化，2001年1月，經(jīng)市規(guī)劃局進行了第二輪規(guī)劃方案評審美國泛亞易道在新都市主義指導下以新城鎮(zhèn)的建設模式對梅江南進行了居住區(qū)控制規(guī)劃經(jīng)眾多專家評審最后評定美國泛亞易道的設計方案為梅江南居住區(qū)控制性方案。2001年，濱海公司通過修改機場道路得到雙林居住區(qū)的地，后來換成了王蘭莊的地。2002年5月1日天津春季房展上，順馳開發(fā)

7、的2#、3#地以“藍灣半島”的形象首次向社會推出，取得了比較好的反響，至此，作為新區(qū)發(fā)展的一種全新的模式梅江南模式開始浮出水面，并取得了初步的成果。梅江南現(xiàn)階段取得的成功，是應該肯定的。它代表了社會內在的客觀需求和發(fā)展趨勢，和城市發(fā)展大趨勢是一致的。但是，我們也應該清醒的認識到：梅江南模式的成功，是和很多的偶然因素的促成分不開的，我們在梅江南的運作中，還只是“摸著石頭過河”。如何把偶然轉化為必然，從“摸著石頭過河”轉變?yōu)橛幸庾R的、規(guī)范的企業(yè)運作模式，是現(xiàn)階段梅江南主要的關鍵性的問題。為此，我們對梅江南開發(fā)模式進行了理論總結，以期對梅江南本身、濱海公司其他項目（張貴莊項目乃至海河項目），使公司走

8、上可持續(xù)的良性發(fā)展之路積累經(jīng)驗。二、 梅江南模式的內涵與意義（一）對城市發(fā)展來說，梅江南是天津市城市建設、城市經(jīng)營與城市營銷的重要生力軍1、梅江南“以路換地”模式有力加速了天津市城市建設進程亞洲城市普遍地少人多，土地批租收入是獲取城區(qū)建資金的來源，城市基礎設施的超前發(fā)展又不斷制造出新的房地產供求熱點。但是在天津，這一良性循環(huán)關系未能充分建立，批租土地不足開發(fā)用地的20%，批租年收入不足2億元，和同類城市相比，房地產業(yè)對經(jīng)濟增長的推動作用還未充分顯現(xiàn)。這就限制了城市基礎建設的資金投入，反過來因為基礎建設的滯后，房地產業(yè)不能形成更多的亮點，這成為一個不能破解的悖論。l 天津步入城市高速發(fā)展期，原有

9、城市開發(fā)模式制約城市快速發(fā)展天津目前已經(jīng)到了一個城市高速發(fā)展的階段。在中國加入wto、2008年夏季奧運會的舉辦、大北京戰(zhàn)略規(guī)劃的實施等諸多因素的推動下，天津城市的發(fā)展將實現(xiàn)由量變向質變的轉化。按照天津市十五規(guī)劃，在十五期間中，天津市國內生產總值年均增長10%以上，人均國內生產總值2005年達到28000元（按2000年價格），遠遠超過全國7%的經(jīng)濟增長水平。與天津市經(jīng)濟高速發(fā)展趨勢與進程相比，城市市政、基礎設施的建設與開發(fā)明顯滯后，天津市近十年城市發(fā)展明顯滯后于上海市、北京市、廣州市城市發(fā)展進程。在天津市城市過程中，開發(fā)資金投入不足的問題突顯出來，一方面，由于天津市過去幾年中，經(jīng)濟發(fā)展相對緩

10、慢，天津市政府財政收入有限；另一方面，國家政府對于天津市的投資傾向不明顯。在城市建設資金來源方面，一方面是城市投入資金的嚴峻不足，直接影響城市的發(fā)展；一方面是資金的限制和浪費。需要尋求資金的渠道，去完善城市的基礎設施建設。按照一般的統(tǒng)計慣例，城市每增加一個人，投入就增加5060萬，如果天津按照現(xiàn)在城市化水平，每年提高百分之一，每年大約增加六萬人口，如果純粹政府投入，每年要200多個億，現(xiàn)在天津已經(jīng)到了還債的高峰，沒有錢再進行更大的資金投入，所以政府財政根本解決不了這些問題。如果放慢發(fā)展，就會影響天津市的城市環(huán)境與城市形象，進一步影響天津市經(jīng)濟總體發(fā)展速度。因此，天津市城市發(fā)展的資金來源必須通過

11、多種渠道，探索城市發(fā)展，走可持續(xù)發(fā)展的道路。l 梅江南“以路換地”模式帶動了周邊區(qū)域發(fā)展，加速了天津市城市建設和城市化進程由濱海公司投入資金建設道路和橋梁，政府用道路兩邊的土地使用權抵償濱海公司基礎設施建設的投資，這種商業(yè)的運作模式稱作“道路換土地”的商業(yè)模式。這種模式很大程度上填補了政府基礎設施投資不足的缺陷，直接帶動了城區(qū)地塊的升值，進一步吸引了后期投資的跟進。98年6月，開始友誼路及梅江南前期規(guī)劃研究，國家批了4.3億造價，國家貸款2億多，其余要求天津市政府配套，濱海公司以“以路換地”的模式投資建設了友誼南路，友誼南路高起點、高標準的建設極大程度上改善了沿線的交通條件，沿線地塊快速升值，

12、一改原有的落后局面，成為天津市的高尚居住區(qū)。沿線的梅江區(qū)域成為眾多房地產開發(fā)商追捧的熱點，順弛置業(yè)、紅勘等多家知名房地產開發(fā)商對梅江區(qū)域進行投資，梅江區(qū)域在短短的兩年中迅速崛起，成為天津市的高尚居住區(qū)。沿線的梅江南區(qū)域也迅速升溫，眾多房地產開發(fā)商對其表現(xiàn)出濃厚的興趣，未來也必將成為天津市的高尚居住區(qū)。天津目前中心城區(qū)外環(huán)綠化帶以內，即有零零星星的城鄉(xiāng)結合部土地76塊，居住著12.67萬農業(yè)人口，環(huán)內76個自然村占地1821公頃。天津的城市化進程尚任重而道遠。梅江南的模式為天津的城市化進程進行了非常有益的探索。濱海公司通過友誼南路和相關市政配套的投資建設，吸引了眾多專業(yè)房地產開發(fā)商進行投資建設，

13、實現(xiàn)了天津市城市建設的加速發(fā)展，推進了天津的城市化進程。2、梅江南是天津城市經(jīng)營和城市營銷的領頭羊天津的城市經(jīng)營，尤其是城市營銷，相對落后。除了濱海新區(qū)以外，缺少象深圳的福田中心區(qū)、上海的浦東、北京的中央商務區(qū)等城市經(jīng)營的亮點。不利于提升天津的城市形象和城市品牌，不利于增強城市的吸引力，不利于改善城市的投資環(huán)境。在城市文化層面，市民缺乏城市認知程度低，表現(xiàn)為不太自信、缺少激情，一定程度上表現(xiàn)為整個城市缺乏活力。濱海公司通過友誼南路和相關市政配套的投資建設，極大程度提升了該區(qū)域土地價值，成為眾多專業(yè)房地產開發(fā)企業(yè)追捧的熱點。實現(xiàn)了：l 城市土地的升值友誼南路沿線土地成交價格一路攀升l 城市環(huán)境的

14、升值未來梅江南必將成為天津市的環(huán)境優(yōu)美、適合人居的地區(qū)l 城市形象的升值梅江南是21世紀天津居住新形象標志性項目，城市新名片通過梅江南的高起點、高標準規(guī)劃建設，使梅江南成為21世紀天津居住新形象標志性項目，城市新名片。用“住在天津”來進行城市營銷，將天津市相對與北京弱勢轉變?yōu)閮?yōu)勢：氣候比北京好、濕度大、水面多、價格便宜、交通方便、生活心態(tài)平和、過日子舒服、有文化品位，儒雅，文化浸淫深、文化教育發(fā)達等優(yōu)勢得到充分彰顯，成為天津城市的獨特個性。有利于提升天津的城市形象和城市品牌，有利于增強城市的吸引力，有利于改善城市的投資環(huán)境。在城市文化層面，有利于改善有利于提升天津市民的城市自豪感，使城市更加充

15、滿活力。3、 梅江南催生天津市“中央生活區(qū)（cld）”的形成與發(fā)展在我國城市發(fā)展水平比較高的大城市，以居住生活為主題的城市功能中央生活區(qū)（cld）如北京亞運村、廣州華南板塊等已經(jīng)成為新興的城市功能區(qū)的重要組成部分，承載多元化的生活方式，是所在城市最適合人居的區(qū)域，是城市發(fā)展到一定階段，伴隨著城市擴張城市功能分化而形成的，代表著所在城市的城市發(fā)展水平。伴隨天津市的城市擴張，天津城市功能區(qū)正在分化，八里臺周邊形成了以高等教育為主題城市功能區(qū)；和平路和濱江道地區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)得到進一步強化形成中心商業(yè)區(qū)（ccd）；改造完善解放北路金融區(qū)，建成與環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟中心和北方重要經(jīng)濟中心相匹配的區(qū)域金融中心；

16、在天津賓館地區(qū)規(guī)劃建設新的市級行政中心；結合中心城區(qū)倉儲用地調整，建設唐家口、南倉和西站西3處大型物資批發(fā)交易中心；開發(fā)區(qū)形成了以制造業(yè)為主題的城市功能區(qū)開發(fā)區(qū)；由小白樓、南京路、解放北路金融區(qū)及南站地區(qū)組成的中心商務區(qū)（cbd）浮出水面，而作為以高尚居住為主題的中央生活區(qū)卻一直沒有出現(xiàn)，天津市的高尚居住仍然分散在城市的不同區(qū)域，很難形成聚合效應，天津市中央居住區(qū)已經(jīng)到了呼之欲出的時候了。在新會展中心、奧運中心、大學城和西青經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)簇擁下，以梅江南為核心，結合天津市區(qū)最大的休閑中心衛(wèi)蘭洼風景區(qū)、梅江居住區(qū)、王蘭莊居住區(qū)所形成的中央生活區(qū)（cld）將浮出水面。梅江南是居住與生活功能區(qū)，是中

17、央生活區(qū)（cld）主題性功能的依托，占地面積3300畝，其中湖面面積達到50萬平方米，環(huán)境優(yōu)美，寬闊的友誼南路直通市中心，交通便捷，同時，新會展中心、奧運中心、大學城和西青經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)會以及衛(wèi)蘭洼風景區(qū)將對周邊區(qū)域產生很強的拉動作用，形成維系高尚生活的區(qū)域社會綜合生態(tài)，使以梅江南為核心結合衛(wèi)蘭洼風景區(qū)、梅江居住區(qū)、王蘭莊居住區(qū)區(qū)域承載多元化的生活方式，該區(qū)域必將成為天津市的中央生活區(qū)（cld）。梅江南粘合了衛(wèi)蘭洼風景區(qū)、梅江居住區(qū)、王蘭莊居住區(qū)、新會展中心、奧運中心、大學城和西青經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，將周邊本來關聯(lián)較弱的功能板塊有機的形成了一個整體，使之與梅江南一起有機結合為一個整體南部新城，也是

18、天津市的泛中央生活區(qū)（cld）。天津市中央居住區(qū)（cld）的形成加速了南部新城的形成與發(fā)展，完善了天津市城市功能；中央居住區(qū)必將成為天津房地產開發(fā)熱點，其泛地產操作模式必將引領天津市進入大盤時代；極大程度上改善了天津人居環(huán)境、提高了生活質量；中央居住區(qū)將成為21世紀天津的城市新形象。小結：梅江南開發(fā)模式是城市運營商主導型的城市經(jīng)營模式，以城市經(jīng)營與城市營銷為著眼點，用“以路換地”模式有力加速了天津市城市建設進程，成為天津市的城市經(jīng)營和城市營銷的領頭羊，同時催生了天津市中央生活區(qū)（cld）。以建筑商與政府主管部門結合共同開發(fā)一個城區(qū)的模式，實現(xiàn)了房地產開發(fā)同政府行為的有機融合，為中國城市建設和房

19、地產開發(fā)開創(chuàng)新紀元，具有劃時代意義。（二）對房地產行業(yè)說，濱海公司梅江南模式帶動了天津市房地產業(yè)的升級1、天津市房地產業(yè)發(fā)展水平與領先地區(qū)的差距觀中國的房地產市場，我們不難發(fā)現(xiàn)，發(fā)育得最成熟的是廣州、深圳、上海等發(fā)達城市。這些城市經(jīng)歷了近十幾年的發(fā)展和摸索，領先形成了比較成型的市場競爭機制。我們可以從這些城市經(jīng)驗中總結出房地產市場發(fā)展的幾個階段：市場發(fā)育程度短缺市場 供求平衡、相對飽和 過剩市場（全面短缺、結構性短缺） （結構性過剩、全面過剩）產品提升階段地段 家居 環(huán)境 服務管理 文化生活方式買家認識階段認地段 認家居 認環(huán)境 認服務管理 認品牌競爭層面提升資源（土地） 銷售 設計 資源整合

20、 全方位競爭（企業(yè)競爭）企業(yè)狀態(tài)提升項目公司 專業(yè)公司 管理公司 全能冠軍追求境界提升看得見摸得著 看得見摸不著 看不見摸不著但感受得到天津 廣州注：藍色虛線代表天津市房地產市場目前所處的階段； 紅色虛線代表廣州市房地產市場目前所處的階段；從上表我們大致可判斷，目前廣州的房地產市場正處于一個基本成熟的層次，而天津與廣州相比較，則在各個層面都表現(xiàn)為明顯的滯后，天津市房地產市場基本上與相對領先地區(qū)廣州市1998年極其相似。1、 梅江南的貢獻：縮小了天津市房地產業(yè)與領先地區(qū)的差距（1）梅江南模式導入泛地產理念，引領天津市進入大盤時代中國房地產發(fā)展大勢表現(xiàn)為：正步入泛地產時代。廣東、上海、浙江等房地產

21、領先的地區(qū)，部分樓盤已經(jīng)采用泛地產思想引領該區(qū)域進入了泛地產時代和大盤時代，而天津，大盤仍然是安居大盤，大盤操作仍然停留在大盤小做的狀況，大盤被分成幾十個小盤，用操作小盤的思路來解決大盤問題，缺乏主題概念，尚未導入泛地產理念。梅江南導入泛地產理念，以發(fā)散的思維方式，跳出房地產行業(yè)之外，整合資源，即將狹義的房地產與旅游業(yè)、體育產業(yè)、教育、養(yǎng)生行業(yè)、商業(yè)等產業(yè)融合起來，營造新的文化與生活方式，形成各種“產業(yè)房地產”。在梅江南運作過程中，體現(xiàn)著政府在城市規(guī)劃與建設方面心有余而力不足的意圖，體現(xiàn)著作為現(xiàn)代城市的天津市的居民比較前衛(wèi)的生活方式與理想的城市模型的以及人居形態(tài)的追求，必將引領天津進入大盤時代

22、。（2）濱海公司從梅江南項目開始，成為城市（區(qū)）開發(fā)商，成為天津新造城運動的領導者一場“新造城運動”伴隨著中國轟轟烈烈的城市化運動正在中國各大城市展開。從北京亞運村開始，自北向南勢不可擋，上海的浦東、廣州的珠江新城、華南板塊、深圳的福田新城市中心，杭州的東部新區(qū)、重慶的北部新城、成都的人民南路沿線、杭州天都城幾乎每一座城市都有“新造城運動”的痕跡，其背景，是泛地產時代的到來和住宅產品更新?lián)Q代的加速；其成果，是一座座由若干標志性社區(qū)構成的新城；其內涵，在于引發(fā)了城市發(fā)展和住宅產業(yè)發(fā)展同時面臨一場革命。在中國轟轟烈烈的新造城運動中，可歸納為以下五種模式：l 華僑城模式華僑城于80年代末開始在深圳西

23、南的深圳灣開發(fā)主題公園，先后投資18億元建設了錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園，形成面積近5平方公里、富有良好景觀和生態(tài)環(huán)境的文化旅游度假區(qū)，帶動了周邊房地產的大幅升值。在此基礎上，華僑城憑借低廉的土地儲備成本優(yōu)勢進軍房地產領域，以獲取高額的投資回報。據(jù)悉，華僑城前期主題公園的投資已悉數(shù)收回，而房地產項目盈利能力遠遠高于行業(yè)平均水平(預計凈利率超過30%)。由于華僑城模式具有占壓資金量大、投資回收期長、項目風險高的特點，目前選擇華僑城模式的主要是一些資金實力雄厚的企業(yè)，如宋城集團。而且華僑城是特殊歷史時期（鄧小平南巡）的產物，具有歷史局限性，不可復制。l 浦東模式國家區(qū)域

24、政策傾斜的重心由廣東轉移到上海，催生了浦東開發(fā)模式。浦東模式主要是靠外來資金啟動，政府在定好規(guī)劃之后的重要工作就是賣地。浦東模式別的城市很難模仿，因為上海的知名度、號召力和影響力鮮有城市可比。l 華南板塊模式華南板塊是由民營房地產開發(fā)商自發(fā)投資開發(fā)，政府因勢利導，隨之補位，推波助瀾，是市場極端主導型的城市經(jīng)營，表現(xiàn)為政府缺位，整個板塊的總體規(guī)劃相對滯后，各社區(qū)仍各自為政，公建雷同，小區(qū)之間開放性不足。l 西安高科模式西安高新模式則是在無意中由原來的工業(yè)區(qū)開發(fā)變成了西安新區(qū)，而西安高新開發(fā)區(qū)內的兩家房地產商也成了西安市的最大開發(fā)商。l 天津市開發(fā)區(qū)模式天津開發(fā)區(qū)模式是一種典型的工業(yè)區(qū)開發(fā)模式，從

25、工業(yè)區(qū)開發(fā)建設的角度看天津開發(fā)區(qū)模式是非常成功的，因為在那么多的開發(fā)區(qū)中，天津開發(fā)區(qū)的效益排在第二位，但這種模式的最大弊端是，目前只是一個純粹的制造業(yè)中心，尚未形成一個以制造業(yè)為主導的綜合性城區(qū)，到了晚上，就成了一座死城。相比較以上五種城區(qū)開發(fā)模式，濱海公司梅江南模式具有很強的創(chuàng)新性。梅江南模式具體表現(xiàn)為：以“以路換地”的模式獲取土地，從城市經(jīng)營與城市營銷著眼，根據(jù)天津市政府確定的城市發(fā)展戰(zhàn)略和城市功能區(qū)域布局，充分考慮到城市功能區(qū)發(fā)展的相關性，開發(fā)的過程中確保天津市城市利益、項目開發(fā)商利益、企業(yè)自身利益、以及整個區(qū)域的利益相結合與相統(tǒng)一的原則，從事城市空間尺度上的投資與開發(fā)型，是一種政企合作

26、城市開發(fā)商主導的城區(qū)開發(fā)模式。較以上城區(qū)開發(fā)模式，梅江南所具有的進步意義表現(xiàn)為：l 梅江南模式是一種政企合作的模式，彌補了政府城市建設資金不足的缺陷，走出了政府引導，市場推動加速城市化進程的道路l 在操作過程中有效的確保了天津市城市利益、項目開發(fā)商利益、企業(yè)自身利益、以及整個區(qū)域等諸多方面利益的均衡發(fā)展l 從城市經(jīng)營與城市營銷著眼，打造了天津的新名片，帶動了整個區(qū)域發(fā)展，成為天津市城市營銷的重要力量。濱海公司通過梅江南項目介入城市開發(fā)領域，對梅江南模式進行進一步總結完善，必將成為天津市新造城運動的領導者。（3）增強了土地市場的透明度，規(guī)范了天津市房地產發(fā)展秩序，為眾多房地產開發(fā)商創(chuàng)造了良好的投

27、資環(huán)境和發(fā)展空間，有利于吸引域外房地產資金的介入小結：天津市房地產業(yè)發(fā)展水平與領先地區(qū)的存在很大的差距，濱海公司梅江南模式導入泛地產理念，引領天津市步入大盤時代，實現(xiàn)了天津市房地產業(yè)從賣環(huán)境到賣生活方式的飛躍，直接帶動了天津市房地產業(yè)的升級。濱海公司從梅江南項目開始，成為城市（區(qū)）開發(fā)商，成為天津新造城運動的領導者。通過城區(qū)開發(fā)，增強了土地市場的透明度，規(guī)范了天津市房地產發(fā)展秩序，為眾多房地產開發(fā)商創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和發(fā)展空間。（三）對廣大市民來說，梅江南是天津新人居模式的領導者1、隨著城市化進程和社會各層面由追求量到追求質的轉變，舊的人居模式被打破，催生21世紀新人居模式，引導市場潮流。隨

28、著中國社會開始從小康步入到后小康，在社會各個層面都發(fā)生深刻的變化：u 從傳統(tǒng)消費觀念到現(xiàn)代消費觀念的轉變；u 從重視生活水平的提高向重視生活質量的提高轉變；u 從滿足需求向創(chuàng)造需求、開拓市場轉變；u 從追求物質產品向同時追求服務消費轉變；u 從滿足基本生存需求到追求人的發(fā)展的轉變；u 中國國內市場向國際市場的特征轉變；u 居民消費從排浪式向多層次、高級排浪和多層次結合轉變等。這種社會層面由追求量到追求質成為了一個方向，也就給21世紀新人居模式（后小康模式）指出了方向。1）21世紀新人居模式的兩條原則：u 以人為本是成為21世紀新人居模式的目標和境界 傳統(tǒng)的人居主要是圍繞著傳統(tǒng)的“衣食住行”的物

29、質條件改善而進行的，主要考慮是“物”。而現(xiàn)代消費觀著眼點是圍繞著人的全面發(fā)展的需要，通過人類可持續(xù)發(fā)展?jié)M足需要，主要考慮的是“人”，并在這個基礎上考慮為人所用“物”。這個轉變有深刻的意義，是其他轉變的基礎。由實用、模仿式消費轉向個性化消費成為一種趨勢。這一點將在今后的服裝及住房消費中突出表現(xiàn)出來。新的“以人為本“不僅包括為人服務，還包括人與自然共生的大的人本觀念。這都是21世紀新人居模式的重要原則。u 資源合理利用是21世紀新人居模式的出發(fā)點21世紀新人居模式的出發(fā)點首先是城市人居模式，是整個城市功能合理、外部環(huán)境合理；其次才是項目、樓盤、住宅、戶型的合理。不應該重復早期粗放型房地產那種破壞資

30、源的開發(fā)模式，而是各種資源的合理利用和和諧平衡。自然資源、社會資源、環(huán)境資源、人文資源的合理利用，是21世紀新人居模式的出發(fā)點。2）21世紀新人居模式的八大特色（八大理念）u 規(guī)劃理念：以宏觀的城市設計為指導的總體規(guī)劃理念在社區(qū)的總體規(guī)劃上，不僅要考慮社區(qū)內部規(guī)劃的科學性，還要考慮到社區(qū)與整個城市的關系，要按照城市的尺度來考慮社區(qū)或區(qū)域的總體規(guī)劃。這包含兩方面的內容：其一是在總體規(guī)劃理念上要從整個城市的尺度上出發(fā)，使社區(qū)或區(qū)域的規(guī)劃與城市總體規(guī)劃和城市的發(fā)展趨勢保持一致，保證居住社區(qū)的環(huán)境與城市大環(huán)境相互協(xié)調。其二是在社區(qū)規(guī)劃設計中要導入新都市主義理念，注重人同社區(qū)乃至整個城市的和諧關系。在郊

31、區(qū)要有城區(qū)的便利性；在市區(qū)擁有郊區(qū)的優(yōu)美環(huán)境。u 人文理念：傳承區(qū)域文化底蘊與城市歷史文脈的人文理念不同地區(qū)的住宅應有多樣住宅，以適應不同地區(qū)不同文化、不同自然條件、不同習俗等條件。在文化方面，不是簡單的克?。徊灰唵蔚哪脕碇髁x；簡單的歐陸化；而應該立足于本地的特色文化，“中學為體，西學為用”，有批判的繼承和拿來，“兼收并蓄、融會貫通”。在自然條件方面，應立足于當?shù)氐慕ú?、樹種和地質水文特征。創(chuàng)造出有鮮明本土特色的人居模式，強化本土的自豪感與歸屬感。u 發(fā)展理念：注重社區(qū)造血功能，可持續(xù)成長的發(fā)展理念新時期的人居模式，不僅僅關注住戶的身心健康，創(chuàng)造一個良好的舒適的生活空間，盡可能地減少住戶的無

32、效時間，讓住戶充分享受人生。更關注人們的工作情況，注重社區(qū)的造造血機能，注重其他產業(yè)的空間，使人們在安居的同時，也能樂業(yè)。不僅是居住的空間，也是發(fā)展空間，成長的空間。使得社區(qū)不在是一個大臥城，而是一個可以自我循環(huán)、自我成長的新型生活空間。u 社區(qū)文化理念：注重鄰里關系、多元溝通的社區(qū)文化理念在鄰里關系的營造上，一方面要保證必要的私密性，如：房間的窗戶不能離人行道太近，避免近距離窗戶對窗戶，門對門等，另一方面鼓勵人們增加交往。注重溝通空間、公共空間的營造，增強鄰里關系，營造一個具有中國特色的具有人情味的文化氛圍。在社區(qū)的文化氛圍方面，一方面注重社區(qū)的歸屬感，營造社區(qū)的精神中心。另一方面也注重多元

33、文化和多層次人群的協(xié)調和統(tǒng)一，使得多種文化能夠并存，并且使得老人、兒童都能各得其所。u 建筑理念：注重多樣性、滿足個性需求的新建筑理念新的時期，在時間和經(jīng)濟上提供人們更多的業(yè)務愛好和休閑方式，這也會影響住宅要求、住宅類型的多樣化，如生態(tài)住宅、健康住宅等； 在建筑形式上，注重多種建筑形式的結合；在戶型設計觀念上，更加理性和實用。住宅的多樣化還體現(xiàn)在住宅消費者對住宅設計的參與上，部分住宅可以試行飲食業(yè)的“先點菜單后炒菜”的建造方式，先建幾種類型樣板房，根據(jù)下訂金的訂單來決定各種類型的比例，并根據(jù)意見來修改設計。u 環(huán)保理念：重視綠色、生態(tài)的新建材的環(huán)保理念在建材的選擇上，注重環(huán)保、綠色以及節(jié)能的原

34、則，構建“綠色住宅”。綠色住宅是一項全方位的、立體環(huán)保工程，它將隨著社會的進步、技術的發(fā)展而日臻完美，如：使用高科技環(huán)保型建材 、推廣污水處理再利用技術、充分利用自然光資源 、對小區(qū)垃圾實行無公害處理等。另外重視采用新技術、新材料、新設備和新工藝。為人們創(chuàng)造更愉悅、更健康、更舒適的住宅產品。 u 景觀理念：更加尊重自然、注重生態(tài)的景觀理念在新的景觀理念中，包含兩個層面的含義：一方面是景觀要“以人為本”。在植被的選擇，立體綠化的考慮以及各種空間的營造上，都要以人為核心，有宜人的尺度；另一方面更要突出人與自然和諧共生的關系，營造“綠色生態(tài)社區(qū)”。注重生態(tài)保護和環(huán)境保護；盡量保護原生態(tài)和濕地系統(tǒng)。在

35、舒適居住的同時，創(chuàng)造可成長的、持續(xù)性的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，也包括建材、設計都要十分注重生態(tài)模式。 u 技術理念：順應現(xiàn)代信息社會的智能化技術理念智能化系統(tǒng)主要有三方面的內容：安全防范系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡系統(tǒng)。新時期對信息的要求不僅要適應家庭通訊和電腦上網(wǎng)要求，還應為在家中工作創(chuàng)造條件，使得在家中辦公成為可能。信息在住宅中的運用還包括了智能住宅的方向，家庭中安全、煤氣自動檢測水電、氣等自動抄表等均可用電子信息手段來達到。另外隨著科技發(fā)展的日新月異以及互聯(lián)網(wǎng)的普及，衛(wèi)視和高清晰度電視節(jié)目和音樂節(jié)目的傳送，dvd數(shù)碼家庭影院的普及，網(wǎng)上購物的興起等等，會相當大程度上改變人們的生活方式，同時改變我們

36、的住宅設計。未來的新型人居形態(tài)也應該發(fā)展信息化、智能化住宅，為住戶營造全新的生活觀念和生活方式。2、天津市目前的人居模式的現(xiàn)狀水平不高，滯后于城市發(fā)展。天津市是我國直轄市之一，環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心，城市規(guī)模和經(jīng)濟實力在我國都占有很重要的地位。但天津市的人居環(huán)境卻不容樂觀，與其城市地位并不相稱。一方面在城市形象和城市建設上，近幾年已經(jīng)明顯滯后于同等規(guī)模的北京、上海和廣州等城市。另一方面，天津市居住水平同天津的產業(yè)水平以及經(jīng)濟實力并不相稱，人居水平還有很大的提升空間。天津市目前的人居模式可以概括為：整體水平不高，與21世紀的新人居模式有比較大的差距。不僅與其他同等規(guī)模城市北京、上海、廣州相比，已經(jīng)

37、明顯滯后，也與天津現(xiàn)在的城市發(fā)展水平不符。具體表現(xiàn)在：1） 在大的片區(qū)和區(qū)域開發(fā)和總體規(guī)劃中，兩極分化比較嚴重。一方面是大量的經(jīng)濟適用房社區(qū)。是政府大量的安居工程，如華苑、麗苑。社區(qū)規(guī)模巨大，但都是巨大的臥城，產業(yè)布局和生活配套的質量和檔次都不高，導致人居環(huán)境不好。另一方面，新的大型社區(qū)開發(fā)中，開發(fā)商各自為政現(xiàn)象比較嚴重，如：梅江板塊。這種狀況導致各個小區(qū)內環(huán)境優(yōu)美，配套齊全，但整個區(qū)域的大型公共配套和環(huán)境很差。學校、醫(yī)院等生活必需配套質量不高。也同樣導致人居環(huán)境水平難以提升。2） 在景觀上，只限于欣賞景觀，還沒有上升到人與自然和諧共處。優(yōu)美的景觀大多只限于廣告宣傳上，還沒有與真正的生活方式結

38、合起來，在“以人為本”的方面還做的并不到位。更沒有上升到人與自然的和諧共生的層面。多數(shù)社區(qū)只是滿足了人們對住房的基本需求，有一部分已經(jīng)開始注重環(huán)境、景觀的營造。但是對于人們追求生活品位和居住文化的要求，還沒有得到滿足。對人性的關注尤其是人的社會性需求的關注較少。生活質量還有很大的提升空間。3） 生活形態(tài)比較單一，不能滿足人們多樣化、個性化的需求。4）鄰里關系、和諧交流空間的營造缺乏重視。天津市目前的人居水平還不是很高，還有很大的提升空間，隨著wto、奧運的刺激，天津的經(jīng)濟發(fā)會有較快的增長，而人居和環(huán)境狀況也正處于從量變到質變的前夜。3、梅江南是天津21世紀人居模式的里程碑梅江南模式導入新都市主

39、義理念，在新的人居模式開發(fā)上做了寶貴的探索，同時也是新都市主義在新城區(qū)開發(fā)中的全新嘗試，是21世紀天津新人居模式的標志性項目。概括起來，主要有以下特點：1）以城市設計主導的規(guī)劃理念以城市設計主導的人居社區(qū)模式，更加注重社區(qū)與城市的關系，更加注重人居的人性化需求，注重城市公共建筑與居住社區(qū)的關系。它是一種全新的、回歸整體的社區(qū)生活模式。這種城市尺度下的社區(qū)開發(fā)模式，為以后社區(qū)的成長留有很大的空間，是一種可持續(xù)性的城市功能區(qū)的開發(fā)模式。以城市設計為主導的社區(qū)開發(fā)模式，完全突破了傳統(tǒng)的以房地產開發(fā)商和單個社區(qū)為主導的模式，更加注重開放空間的營造；在公共空間以及大型城市公建配套的投入上更多；能夠更好的

40、營造整體的社區(qū)和區(qū)域生活水平。以城市設計為主導的社區(qū)開發(fā)模式，更關注人的社會性的需求,更加關注對身份、品位和文化需求的滿足。這種開發(fā)方式，就有效的改善了傳統(tǒng)社區(qū)開發(fā)中開發(fā)商自各為政的現(xiàn)象，有效的保障區(qū)域的整體生活質量。有效規(guī)避原來的光有房地產樓盤的規(guī)劃與設計沒有城市觀念；細部可以，整體不行的狀況。比如，在梅江南，大面積的湖面、成片的生態(tài)島、社區(qū)中心和各種廣場等開放空間，為社區(qū)構筑了重要的開放空間。對提升整體的人居環(huán)境至關重要。在不同的時期、不同的地域、不同的社會經(jīng)濟發(fā)展水平下，人們通過不同方式創(chuàng)造出來與其生活環(huán)境相適應的，豐富多彩的居住形式。住宅區(qū)的建設一般來說，經(jīng)歷了三個發(fā)展階段，即：建筑主

41、導、規(guī)劃主導和城市設計主導階段。建筑主導階段更多關注的是住宅建筑本身，住宅建設極少重視建筑之間、建筑與環(huán)境之間的關系；規(guī)劃主導階段，重點關注的是一種功能配置，具有一種顯而易見的功能主義傾向，極少重視環(huán)境的價值；第三階段是城市設計主導階段，隨著人們價值觀、生活方式以及需求的變化，人們更加注重人性化的要求，更加重視環(huán)境的表達，更加注重建筑環(huán)境之間的有機銜接。（2）全新實踐新都市主義的人居模式“新都市主義”尋求重新整合現(xiàn)代生活的諸種要素（如家居、工作、購物、休閑等），并引入、重現(xiàn)或最大限度地保存原有自然因素，試圖在更大的開放性區(qū)域空間范圍內以交通線相聯(lián)，再造一個緊湊、便于行人的鄰里社區(qū)，以求人類生態(tài)

42、和自然生態(tài)的和諧共存并呈交互性發(fā)展。新都市主義的核心內涵應包括兩方面的內容，一是舊城區(qū)城市規(guī)劃和住宅建設對自然生態(tài)的引入、保護、存留，二是郊區(qū)住宅區(qū)建設對人類（人文）生態(tài)的引入、保護、存留。這正是新都市主義在中國內地城市規(guī)劃設計和住宅建設的兩種實踐傾向。新都市主義在中國：新都市主義理論中，郊區(qū)住宅的自然生態(tài)和環(huán)境質量與城區(qū)住宅的配套設施和人文環(huán)境是可以二者兼得的。新都市主義的一個重要內容是對“住宅郊區(qū)化”運動的深化或修訂。其最突出的表現(xiàn)是，位于郊區(qū)的住宅項目都非常龐大，必須建設若干配套基礎設施，有的項目都提出了“造鎮(zhèn)運動”的口號。如廣州的祈福新村、華南新城，都是占地100萬平方米以上、遠離市中

43、心區(qū)的住宅區(qū)，沒有較為充分的教育、醫(yī)療和文化配套設施等是無法吸引到買家的。而隨著幾個同等大項目在廣州番禺南村的落戶，這里將會出現(xiàn)一個人口達50萬的大型居住區(qū)，正是一個新都市的雛形。在北京，華潤置地，將在北京大興建設一個占地100萬平方米的住宅區(qū)“翡翠城”。同時，北上拓展的金地集團也在北京南城造一個“格林小鎮(zhèn)”。新都市主義的另一個發(fā)展方向是在舊城開發(fā)中融入郊區(qū)自然生態(tài)的內涵。與國外較充裕的資金、城市空間和社區(qū)環(huán)境相比，中國內地新都市主義者改造舊城的選擇顯得要困難得多。這方面，廣州的淘金華庭、匯景新城，長春的“星宇名家”和“太陽現(xiàn)代居”，北京的亮馬名居等都做出了努力。在天津，新都市主義的理念已經(jīng)被

44、導入，但是，僅僅只是作為概念被炒作，真正用來指導規(guī)劃的社區(qū)還沒有出現(xiàn)。而梅江南是對新都市主義的全新實踐，在梅江南，大面積的湖面、成片的生態(tài)島、社區(qū)中心和各種廣場等開放空間生態(tài)、這些都是梅江南的突出優(yōu)勢，也是符合新都市主義的核心思想的。概括起來，梅江南有以下突出的優(yōu)勢：n 自然環(huán)境好。大面積的湖面。自然、優(yōu)美；更有成熟感和社區(qū)感。n 社區(qū)配套好。新都市主義的社區(qū)設計更為強調社區(qū)性、強調社區(qū)功能多樣化，各種大面積的公共空間，城市公共廣場等，都是其他社區(qū)所不能具備的。n 人性化的居住空間。在設計之初就已經(jīng)考慮人際交往的需求，并且講求空間的可防衛(wèi)性，強調環(huán)境的可識別性，采用樸實實用的景觀技術以及多樣化

45、的活動空間組合。營造出一種人性化的大區(qū)域氛圍。梅江南以它的獨特區(qū)位優(yōu)勢和獨有的景觀優(yōu)勢，加上新都市主義的規(guī)劃理念，將會成為21世紀天津新人居模式的代表。（3）生態(tài)化的全新休閑人居模式隨著天津的城市發(fā)展，郊區(qū)化將成為一種趨勢，作為擁有將近一千萬人口的特大型城市，其發(fā)展?jié)摿κ蔷薮蟮?。但目前。天津人的郊區(qū)化生活方式還沒有形成，還僅限于市區(qū)和政府安居工程的郊區(qū)組團，整體的人居水平并沒有太大改觀。平時的休閑方式也比較單一。梅江南將提供給天津人一個全新的生活方式生態(tài)休閑居家方式。它既可以享受都市生活便利，又有擁有自然的生態(tài)居住環(huán)境。這種生活方式有以下主要特點：n 生活在風景里。上萬平米的天然湖面、原生的水

46、鳥、天然的蘆葦蕩。都為生活提供了無與倫比的景觀。同時，衛(wèi)南洼風景區(qū)也提供了更豐富的景觀資源。n 生活在便利中。便捷的友誼南路與市區(qū)直接連通，10分鐘步行半徑的生活配套設置，以及周邊大型的城市公共建筑如：天津國際展覽中心、新市政府、大學城等，都為便利的生活提供了有利的保障。而且，獨一無二的城市開發(fā)思路。也造就了郊區(qū)生活中城市要素的完備性。是真正人性的、便利的生活方式。n 生活在舒適中。梅江南的開發(fā)模式從一開始就從城市角度出發(fā),它不僅構筑了區(qū)內良好的生活舒適度,還關注區(qū)域與城市的整體關系。從一開始就考慮大型城市公共建筑的配比。避免了傳統(tǒng)社區(qū)開發(fā)中社區(qū)內部功能齊全、環(huán)境良好；社區(qū)外部配套和環(huán)境比較差

47、的狀況。梅江南不僅滿足日常居住和經(jīng)常性的需求，更重要的是它關注人的社會性的交流需求。真正構筑舒適的人性化的生活空間。小結：梅江南模式的開發(fā)，標志著天津的人居狀況已經(jīng)進入到一個全新的境界，已經(jīng)從追求環(huán)境的感性和單純階段，上升到追求文化品位和文化需求的理性綜合階段，代表著天津新世紀的居住新形象。梅江南是天津21世紀人居模式的里程碑。（四）對眾多國有企業(yè)來說，濱海公司梅江南模式探索出一條國有企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展的道路，對于廣大國有企業(yè)的發(fā)展具很有借鑒意義1、敏銳地抓住稍縱即逝的市場時機，從“以路換地”到做一級半市場，濱海公司靠突破與創(chuàng)新，走出一條新興國有企業(yè)超常規(guī)發(fā)展之路。濱海公司作為市政局所屬的一家

48、國有企業(yè)，有條件依靠資源優(yōu)勢獲取城市基礎設施建設項目，而類似為城市修建道路的基礎設施建設又能提升路兩邊土地的價值，從這個意義上說，濱海公司在一定程度上起著加速天津市城市擴張的作用，是政府戰(zhàn)略的忠實執(zhí)行者，正是因為擁有這一特殊的政府資源優(yōu)勢，才得以借助基礎設施建設過程中動態(tài)資金的占用，成功轉換，獲得了大量的土地資源，形成“以路換地”的運營模式。而濱海公司也通過梅江南地塊的成功操作實踐，逐步轉向做一級半土地市場。土地產權依然歸政府，但土地的規(guī)劃、策劃、包裝、經(jīng)營卻完全是商業(yè)化運作的。這種城市土地開發(fā)和經(jīng)營的根本變化除了使城市土地價值最大化以外，也讓濱海公司從中找到了一條企業(yè)發(fā)展之路。正是以“道路換

49、土地”這一濱海模式的突破與創(chuàng)新，使濱海公司超越了傳統(tǒng)市政項目公司之間、大型房地產公司之間激烈的競爭，并迅速崛起，成為天津市的大地產商和城區(qū)開發(fā)商。短短的幾年之內，濱海公司的資產就從最初的20萬元快速增長到11個億。土地儲備達到16000多畝，企業(yè)形態(tài)也由單一的市政工程公司發(fā)展為相關多元化的股份制公司。2、成功實現(xiàn)企業(yè)轉型，通過戰(zhàn)略創(chuàng)新，成為天津最具實力與代表性的城市（城區(qū)）開發(fā)商。所謂城市開發(fā)商就是從事城市空間尺度上的投資與開發(fā)型企業(yè)。根據(jù)政府確定的城市發(fā)展戰(zhàn)略和城市功能區(qū)域布局，利用自身的各種社會資源優(yōu)勢和對城市功能區(qū)域尺度進行開發(fā)的能力，對掌握或委托開發(fā)的大量、完整、成片的城市土地資源進行

50、投資與開發(fā)。并從這些投資與開發(fā)的行為中獲取自身的利益。通過資源整合和戰(zhàn)略創(chuàng)新，濱海公司擺脫了傳統(tǒng)的市政基礎建設和房地產企業(yè)的局限于項目開發(fā)的觀念，立足于從城市空間和功能的角度，為城市與區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造條件。引導和吸引投資與開發(fā)企業(yè)（如房地產開發(fā)商、城市基礎設施開發(fā)商、零售商等）共同參與城市功能區(qū)內的項目開發(fā)，創(chuàng)造市場，擴大市場，并從創(chuàng)造市場、擴大市場的過程中求得天津城市和企業(yè)自身的發(fā)展。作為城市開發(fā)商，濱海公司很好地保持著同政府、企業(yè)、老百姓三者利益的均衡關系。對政府，濱海公司起到了對天津整體經(jīng)濟的推拉作用和對城市功能的完善優(yōu)化作用；對項目開發(fā)商（如像萬科、順馳這樣的房地產開發(fā)商），濱海公司

51、突現(xiàn)的是合作的價值，為項目開發(fā)商創(chuàng)造良好的投資環(huán)境。使之共同參與濱海公司主導的城市功能區(qū)域開發(fā)，共同獲利；對老百姓，濱海公司強調的是良好的服務質量，滿足天津人民的工作、居住、生活品質提高的需求；作為城市開發(fā)商，更重要的作用在于它的示范意義。在政府職能轉型，政企分開過程當中，很多國有企業(yè)都面臨著類似的問題，濱海公司的成功經(jīng)驗對類似國有企業(yè)有很強的啟發(fā)性。從他們自身的行業(yè)出發(fā)，介入城市經(jīng)營與城市營銷，將有一大批主題城市（城區(qū)）開發(fā)商浮出水面；如旅游主題城市（城區(qū)）開發(fā)商、交通主題城市（城區(qū)）開發(fā)商、電業(yè)主題城市（城區(qū)）開發(fā)商等等。3、在資源、資產、資金的運作中呈現(xiàn)良性，為向資本的轉化打好基礎。逐步

52、探索“資源資產資金資本資源”的良性循環(huán)商業(yè)運作模式。從上面的流程可以看出，濱海公司現(xiàn)階段的業(yè)務鏈主要分三個步驟，第一步是資源的獲得；第二步是土地的獲得（資源變資產），第三步是土地的出讓（資產變資金）。以上這三個步驟的運作已基本完成，總體上獲得了市場的認同。為向資本的轉化打下良好的基礎。當資金轉化成資本以后，企業(yè)進入資本運作領域，就可以用資本的有效運作去獲取更高、更新、更廣泛的資源，使企業(yè)成功進入下一個良性循環(huán)的階段。這種成功商業(yè)模式在同類型的國有企業(yè)中是非常有借鑒意義的4、擯棄企業(yè)辦社會的傳統(tǒng)思路 ，搭建大的企業(yè)平臺，對資源進行全方位整合。21世紀是整合的世紀。任何大而全小而全、企業(yè)辦社會、自

53、給自足、“肥水不留外人田”的觀念已不能適應社會和企業(yè)的高速發(fā)展需求。整合代表著企業(yè)開放的胸懷；整合代表著企業(yè)進取的決心；整合代表著企業(yè)國際化的視野；從梅江南項目開始，濱海公司拉開了全面整合的序幕，上到關系企業(yè)發(fā)展的政府各職能部門、專業(yè)房地產開發(fā)商等社會資源；下到服務項目的協(xié)作資源。如大手筆地整合了順馳、浩天等大型房地產公司和天津日報的房地產?？竾鴥韧庵膶＜彝踔揪V、喬全生、孫成仁等組成企業(yè)的戰(zhàn)略顧問委員會。整合王志綱工作室、泛亞易道、roma公司、中原物業(yè)、深圳尚美佳廣告等國內外頂尖專業(yè)機構共同協(xié)作。實踐證明了作為城市（城區(qū)）開發(fā)商，認清形勢、理性定位、有效地整合資源對濱海公司的成功轉型

54、起到了非常大的作用。5、不停留在單一的地產經(jīng)營層面，追求多元化經(jīng)營，不斷地向行業(yè)縱深挖掘潛力，確立長期的戰(zhàn)略意識，長短兼濟，形成完善的產業(yè)鏈，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；濱海公司的產業(yè)發(fā)展要經(jīng)歷以下四個階段：市政項目階段地產開發(fā)階段相關多元化階段城市開發(fā)階段高速公路建設梅江南規(guī)劃生物、科技、順弛張貴莊規(guī)劃從上面來看，梅江南項目屬于地產開發(fā)階段，是處于整個環(huán)節(jié)的最重要的中間節(jié)點上。梅江南經(jīng)過了一系列的運作以后，基本上贏得了市場的認同，也為企業(yè)的發(fā)展奠定了一定的基礎，或者說挖到了第一桶金。從地產經(jīng)營的層面上來說是比較成功的。但是，濱海公司并沒有滿足于停留在這個層面上，在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下逐步培養(yǎng)的憂患意

55、識促使企業(yè)的決策者們把目光投向更遠的未來。事實上，在我們總結梅江南模式及所帶來的影響的時候，濱海公司早已超越了梅江南的土地經(jīng)營階段，邁向了與地產經(jīng)營相關的多元化發(fā)展階段，并把目光瞄向了城市（城區(qū)）開發(fā)階段。濱海人認識到：土地經(jīng)營只是一張皮，如果僅僅滿足于在土地之上的基礎設施建設和土地轉讓等短線操作，就不能實現(xiàn)土地的價值最大化，仍然屬于粗放經(jīng)營。而真正要實現(xiàn)土地價值最大化就需要不斷地向行業(yè)縱深挖掘潛力，走多元化經(jīng)營之路，也就是要在土地這張“皮”上長出“毛”來。派生出更多的產業(yè)；如公建、商業(yè)、教育、旅游、文化、休閑等；這是一種產業(yè)鏈的可持續(xù)發(fā)展的模式。也是目前在國內外比較先進的泛地產理論的大膽探索

56、和實踐。這樣做可以一方面把土地開發(fā)獲得的資金投入到市政基礎設施建設上來，在政府建設資金有限的情況下，完善自己的造血機能。另一方面培育新的經(jīng)濟增長點和利潤源頭，做長線項目，持久經(jīng)營，當土地經(jīng)營利好出盡以后企業(yè)仍然有可持續(xù)發(fā)展的動力。到那時再不斷發(fā)展老的、培育新的，互相補充，互相促進。形成良性循環(huán)。 小結： 短短數(shù)年時間，濱海公司巧用國有企業(yè)的資源優(yōu)勢，通過經(jīng)營思路的創(chuàng)新和對資源的整合，以小搏大，快速完成了由蝌蚪變青蛙的過程，實現(xiàn)了企業(yè)超常規(guī)的發(fā)展；并通過走相關多元開發(fā)的道路，培育完善的產業(yè)鏈，創(chuàng)造了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展動力，為濱海公司的后期發(fā)展奠定了良好的基礎。而梅江南也成為濱海企業(yè)在轉型期的歷史發(fā)

57、展里程碑。“好的開始就是成功的一半”，我們有理由相信，濱海公司以梅江南為起點，不斷地探索與完善、進取與更新，走出一條具有中國企業(yè)特色的發(fā)展之路。其創(chuàng)新的開發(fā)模式將對城市基礎設施建設和房地產開發(fā)企業(yè)起到示范效應。從更大的意義上來說，作為轉型期的國有企業(yè)，濱海公司探索出的這條在市場經(jīng)濟條件下國有企業(yè)經(jīng)營之路，對整個天津乃至全國相關行業(yè)的國有企業(yè)都有著非常重要的借鑒意義。三、 梅江南模式的不足梅江南開發(fā)模式在天津是一個創(chuàng)舉，乃至全國范圍內也不多見，這種由資源-資產-資金-資本的模式，基本上是“摸著石頭過河”所創(chuàng)新出來的。目前最多進行到第三階段，萬里長征第一步，任重而道遠，如果從戰(zhàn)略上高度重視，可使這一絕版地塊的開發(fā)價值最大化，市場收益盡力達到極致，“取乎其上，得乎其中，取乎其中，得乎其下”。由于梅江南模式并非事先預料設計好的，因此不可避免的有一些不足的地方，我們在總結其非凡的意義同時指出她的不足，讓這種模式更加成熟，這樣不僅能立足于本項目的成功，而且為接下來的張貴莊項目開發(fā)乃至濱海公司的中