房地產(chǎn)稅收課件

1、房地產(chǎn)稅收1 第第7章章 房地產(chǎn)稅收房地產(chǎn)稅收 LOREM IPSUM DOLOR 房地產(chǎn)稅收2 第一節(jié) 房地產(chǎn)稅收概述 一、房地產(chǎn)稅收的涵義和特征 （一）房地產(chǎn)稅收的涵義 房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收。在我國(guó) 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系中，不僅包括直接以房屋和土地為 課稅對(duì)象（又稱稅收客體）的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 土地增值稅、契稅等稅種，也包括國(guó)家在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、 流轉(zhuǎn)、管理過(guò)程中，根據(jù)相應(yīng)的稅收規(guī)范，強(qiáng)制地向房 地產(chǎn)納稅義務(wù)人征收的稅賦，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè) 稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、 耕地占用稅等。 房地產(chǎn)稅收

2、3 LOREM IPSUM DOLOR （二）房地產(chǎn)稅收的特征 房地產(chǎn)稅收作為財(cái)產(chǎn)稅的重要組成部分，其基本特點(diǎn)包 括以下幾個(gè)方面： 1是對(duì)社會(huì)財(cái)富存量的課稅 2具有直接稅性質(zhì) 3一般屬于地方經(jīng)常性稅收 房地產(chǎn)稅收4 二、房地產(chǎn)稅收的功能 （一）籌集地方政府財(cái)政收入 （二）促進(jìn)社會(huì)公平 （三）調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)稅收5 三、房地產(chǎn)稅收的原則 （一）公平原則 稅收公平原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和 稅收政策的運(yùn)用，應(yīng)確保公平，遵循公平原則。 （二）效率原則 稅收效率原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和 稅收政策的運(yùn)用，應(yīng)講求效率，遵循效率原則。 房地產(chǎn)稅收6 （三）適度原則 稅收適度原則，

3、就是政府征稅，包括稅制的建立和 稅收政策的運(yùn)用，應(yīng)兼顧需要與可能，做到取之有度。 這里，“需要”是指財(cái)政的需要，“可能”則是指稅收 負(fù)擔(dān)的可能，即經(jīng)濟(jì)的承受能力。 （四）法治原則 稅收的法治原則，就是政府征稅，包括稅制的建立 和稅收政策的運(yùn)用，應(yīng)以法律為依據(jù)，依法治稅。法治 原則的內(nèi)容包括兩個(gè)方面：稅收的程序規(guī)范原則和征收 內(nèi)容明確原則。 房地產(chǎn)稅收7 四、房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)嫁 我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制在房地產(chǎn)投資（包括房地產(chǎn) 買賣和出租）環(huán)節(jié)中設(shè)置有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得 稅和房產(chǎn)稅等十多個(gè)稅種，投資者承受的稅收壓力大， 總是想法設(shè)法減輕稅收負(fù)擔(dān)?？茖W(xué)運(yùn)用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁策略， 合理選擇投資對(duì)象，并低

4、價(jià)買入（或租入，下同）、高 價(jià)賣出（或租出，下同）房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)投資者合理 合 法 減 輕 甚 至 消 除 稅 收 負(fù) 擔(dān) 的 根 本 途 徑 。 房地產(chǎn)稅收8 （一）選擇供給缺乏彈性或具有升值潛力的房地 產(chǎn) ， 為 實(shí) 施 稅 負(fù) 轉(zhuǎn) 嫁 做 好 準(zhǔn) 備 下列各類房地產(chǎn)具有實(shí)施稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的可能性，可作為投資的對(duì) 象： 1繼承的房地產(chǎn)，有些繼承人因一時(shí)無(wú)法籌集到繳納遺產(chǎn)稅 款 而 不 得 不 以 較 低 的 價(jià) 格 將 繼 承 的 房 地 產(chǎn) 賣 出 ； 2其所有人因急需資金或搬遷等原因急以脫手的房地產(chǎn)； 3法院拍賣的房地產(chǎn)； 4道路邊的房地產(chǎn)； 5處于鬧市區(qū)的房地產(chǎn)； 6 由 信 譽(yù) 好 的

5、 公 司 開(kāi) 發(fā) 建 設(shè) 的 房 地 產(chǎn) ； 7 小 區(qū) 環(huán) 境 優(yōu) 雅 、 設(shè) 施 齊 全 的 房 地 產(chǎn) ； 8. 新開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)等 房地產(chǎn)稅收9 （二）把握好房地產(chǎn)買賣時(shí)機(jī)，科學(xué)實(shí)施稅負(fù)轉(zhuǎn) 嫁策略 1.合理選擇房地產(chǎn)購(gòu)買時(shí)機(jī)，實(shí)施稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁 2.準(zhǔn)確把握好房地產(chǎn)出售時(shí)機(jī)，實(shí)施稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁 房地產(chǎn)稅收10 第二節(jié) 我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體 系 一、我國(guó)房地產(chǎn)稅收的歷史沿革 我國(guó)的房地產(chǎn)稅制伴隨著總體稅制的多次改革而變遷， 其發(fā)展演變受到經(jīng)濟(jì)、政治體制、政策變化的極大影響， 也與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興衰變化息息相關(guān)。 （一）建國(guó)初期的房地產(chǎn)稅制建立及計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的改 革 （二）改革開(kāi)放轉(zhuǎn)軌時(shí)期的房地產(chǎn)稅制的

6、改革 房地產(chǎn)稅收11 （三）1994年稅制建設(shè)中對(duì)房地產(chǎn)稅制的改革 （四）新一輪稅制改革中擬對(duì)房地產(chǎn)稅制的改革 （五）兩稅合并后的房地產(chǎn)稅 房地產(chǎn)稅收12 二、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系 (一)我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系的稅種設(shè)置 我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅依其性質(zhì)大體上可分為以下四類：一是持 有土地、房屋應(yīng)繳納的稅收，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅及城 市房地產(chǎn)稅；二是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)繳納的稅，包括耕 地占用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅；三是房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅， 包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅和土地增值稅：四是所得稅，包括個(gè) 人所得稅、企業(yè)所得稅。由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)也經(jīng)營(yíng)房 地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，并且我國(guó)房地產(chǎn)交易

7、主要是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng) 營(yíng)的，因此也可以把二、三類合為一類，即屬于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)類房地 產(chǎn)稅收。 房地產(chǎn)稅收13 1. 持有土地、房屋應(yīng)繳納的稅 （1）城鎮(zhèn)土地使用稅 （2）房產(chǎn)稅 （3）城市房地產(chǎn)稅 房地產(chǎn)稅收14 2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)繳納的稅 （1）營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅是在我國(guó)境內(nèi)從事各種應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不 動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)收入征收的稅種。 （2）耕地占用稅 是指國(guó)家對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人， 依其占用耕地的面積征收的一種稅。 （3）城市維護(hù)建設(shè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅是向繳納消費(fèi)稅、增值稅和營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人， 以其實(shí)際繳納的上述三種稅額為計(jì)算依據(jù)征

8、收的一種稅。 （4）印花稅 印花稅，是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、使用和領(lǐng)受具有法律 效力的憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。 （5）教育費(fèi)附加 房地產(chǎn)稅收15 3.房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅 （1）營(yíng)業(yè)稅 （2）城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加 （3）土地增值稅 土地增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、 地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值收入征收的一 種稅，兼有收益課稅和資源課稅的性質(zhì)。 （4）印花稅 （5）契稅 房地產(chǎn)稅收16 LOREM IPSUM DOLOR 4.所得稅類 （1）企業(yè)所得稅 根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例規(guī)定， 在中國(guó)境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或組織，應(yīng)當(dāng)就生 產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所

9、得和其他所得依法繳納企業(yè)所得稅，適用統(tǒng) 一的比例稅率33%。 （2）個(gè)人所得稅 房地產(chǎn)稅收17 第三節(jié) 國(guó)外房地產(chǎn)稅制 一、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的基本狀況 （一）美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)稅制 房地產(chǎn)業(yè)是美國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱之一，其產(chǎn)值占美國(guó)國(guó)民 生產(chǎn)總值的10%一15%，房地產(chǎn)稅收收入占有政府財(cái)政 收入的相當(dāng)大的比例，美國(guó)州政府的財(cái)政收入70%以上 來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)，且有遞增的趨勢(shì)。 房地產(chǎn)稅收18 1財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅：房地產(chǎn)價(jià)值稅。 2財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅：遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。 3所得稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅：地租稅和土地改良物租金稅 房地產(chǎn)稅收19 LOREM IPSUM DOLOR （二）英國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)稅制 英國(guó)是一個(gè)

10、房地產(chǎn)稅制比較完善的國(guó)家，在國(guó)家稅收 體系中與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種很多，但專門對(duì)房地產(chǎn)課征 的稅種只有住宅稅、營(yíng)業(yè)稅、遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅。房地產(chǎn) 稅是地方財(cái)政重要的收入來(lái)源，所征集的稅款一般專項(xiàng) 用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育事業(yè)，在地方經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮 著極其重要的作用。 房地產(chǎn)稅收20 LOREM IPSUM DOLOR 英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅制體系比較完善，主要有以下特征： 首先，盡管英國(guó)的土地資源配置是以土地公有制為主 的國(guó)家控制市場(chǎng)的模式，但其房地產(chǎn)卻帶有明顯的私有 性質(zhì)，因?yàn)殡m然英國(guó)的全部土地屬于英王所有，但實(shí)際 上全英90%左右的土地為私人所有，其土地私有的比重 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)和日本，在英國(guó)能夠交易的只是一

11、定時(shí)限 內(nèi)的土地使用權(quán)，而非房地產(chǎn)權(quán)的全部?jī)?nèi)容，并且要通 過(guò)土地批租市場(chǎng)進(jìn)行交易。 其次，英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅制充分貫徹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則和低 稅原則，這有利于實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的效率資源配置效應(yīng)，充 分發(fā)揮房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)育 和成長(zhǎng)。 房地產(chǎn)稅收21 LOREM IPSUM DOLOR （三）日本的房地產(chǎn)業(yè)稅制 日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較早，其房地產(chǎn)稅收制度也幾經(jīng) 變遷。日本房地產(chǎn)業(yè)稅制中，涉及房地產(chǎn)稅收的有固定 資產(chǎn)稅、地區(qū)財(cái)產(chǎn)稅、土地保有稅、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅、都 市計(jì)劃稅等。目前，日本實(shí)行混合型房地產(chǎn)業(yè)稅制，除 地價(jià)稅、繼承稅、印花稅和登錄許可稅劃規(guī)中央政府外， 日本的房地產(chǎn)稅收基本上劃歸都道

12、府縣和市町村地方政 府。 房地產(chǎn)稅收22 LOREM IPSUM DOLOR 日本房地產(chǎn)業(yè)稅制具有以下三個(gè)特點(diǎn)： 第一，房地產(chǎn)稅種齊全、稅制結(jié)構(gòu)相對(duì)完整。主要的 房地產(chǎn)稅種日本都已經(jīng)具備，它缺少土地增值稅，但以 土地轉(zhuǎn)讓所得稅替代； 第二，房地產(chǎn)稅的主要功能在于限制土地投機(jī)性交易、 促進(jìn)土地資源的有效利用。土地轉(zhuǎn)讓所得稅、地價(jià)稅和 特別土地保有稅均有此種稅收目的， 第三，房地產(chǎn)稅收實(shí)行中央、都道府縣、市町村三級(jí) 政府管理，而三級(jí)政府的房地產(chǎn)稅權(quán)又相互獨(dú)立。 房地產(chǎn)稅收23 二、國(guó)外房地產(chǎn)稅制的基本經(jīng)驗(yàn) （一）房地產(chǎn)稅收收入是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源 （二）“簡(jiǎn)稅種、寬稅基、低稅率”是稅制建設(shè)的一

13、般 原則 （三）稅制結(jié)構(gòu)安排 （四）稅費(fèi)嚴(yán)格分開(kāi) （五）健全稅收法制建設(shè)，保證房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的嚴(yán) 肅性 （六）成熟的管理辦法和配套制度 房地產(chǎn)稅收24 第四節(jié) 我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存 在的主要問(wèn)題及改革思路 一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問(wèn)題 我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系的問(wèn)題是由“點(diǎn)”及“面”的，即不 單是個(gè)別稅種設(shè)置的問(wèn)題，也有稅種之間相互協(xié)調(diào)的問(wèn) 題；不單是房地產(chǎn)稅收體制內(nèi)部的問(wèn)題，也有與土地制 度、財(cái)政體制相聯(lián)系的問(wèn)題。產(chǎn)生的后果便是有失公平， 也妨礙效率：籌集收入功能不足，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控能 力弱，不能引導(dǎo)公眾行為向有利于國(guó)情的方向發(fā)展，無(wú) 法有效調(diào)節(jié)社會(huì)公平，相反卻產(chǎn)生了逆向激勵(lì)作用。特

14、 別地，對(duì)于我們所關(guān)心的目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的幾大問(wèn) 題，雖然稅收政策不是它的根源，但作為政府重要的經(jīng) 濟(jì)調(diào)控手段，房地產(chǎn)稅收沒(méi)有起到應(yīng)有的作用。 房地產(chǎn)稅收25 （一）部分稅種設(shè)計(jì)不合理 1土地增值稅 2房產(chǎn)稅 3城鎮(zhèn)土地使用稅 房地產(chǎn)稅收26 LOREM IPSUM DOLOR （二）房地產(chǎn)稅收形成“重流通，輕保有”的格局 1交易環(huán)節(jié)數(shù)稅并課，持有環(huán)節(jié)寥寥無(wú)幾 2稅收負(fù)擔(dān)不平衡 房地產(chǎn)稅收27 （三）房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)混雜 目前我國(guó)的房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)混雜現(xiàn)象嚴(yán)重，具體表現(xiàn) 在： 1以稅代租 2稅費(fèi)并立 3以費(fèi)代稅 4以費(fèi)擠稅 房地產(chǎn)稅收28 LOREM IPSUM DOLOR 二、完善我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本思路 （一）開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，取消城鎮(zhèn)土地使用稅和 土地增值稅，適時(shí)開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，設(shè)立土地年租 金，清理亂收費(fèi)，建立一個(gè)比較完善的房地產(chǎn)租、稅、 費(fèi)體系。 房地產(chǎn)稅收29 LOREM IPSUM DOLOR 1開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅 2取消城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅 3適時(shí)開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅 4設(shè)立土地年租金 5清理房地產(chǎn)行業(yè)收費(fèi) 房地產(chǎn)稅收30 LOREM