綜合樓可行性研究報(bào)告

1、攀枝花市文化廣場(chǎng)二期綜合樓可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目背景1 、項(xiàng)目名稱 ：鳳凰小區(qū)市文化廣場(chǎng)二期綜合樓2、 承辦單位概況：四川省攀枝花市泰坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是攀枝花市專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，近年來(lái)公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在攀枝花市穩(wěn)步發(fā)展，已經(jīng)成功開(kāi)發(fā)過(guò)多處房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于其他的在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占用大量資金，且本項(xiàng)目工程量大， 建設(shè)周期長(zhǎng)。 為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，泰坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司決定和中國(guó)十九冶攀枝花分公司合作成立控股公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。攀枝花市泰坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是經(jīng)攀枝花市委、市政府同意成立的。集團(tuán)注冊(cè)資本1.5億元，已成為攀枝花市專業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)的主力軍， 是一家集資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、 創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)

2、產(chǎn)權(quán)交易中心、建設(shè)于一體的大型私營(yíng)集團(tuán)。3 、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：（ 1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2）攀枝花市規(guī)劃管理?xiàng)l例及技術(shù)規(guī)定（ 3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（ 4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（ 5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（ 6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（ 7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范（ 8）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范二 、項(xiàng)目概況1 、 地塊位置：工程概況： 攀枝花市用地范圍由四川省攀枝花市泰坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司依據(jù)紅線組織， 擬建工程由攀枝花市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院提供，擬建文化廣場(chǎng)市地上 22 層，地下二層框架剪力墻結(jié)構(gòu)綜合樓，擬建場(chǎng)地位于金沙江南岸，西臨攀枝花大梯道，面臨人民街，背對(duì)金沙江

3、，一條道路可直通擬建場(chǎng)地，交通便利。2、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：攀枝花市用地范圍由四川省攀枝花市泰坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司依據(jù)紅線組織， 擬建工程由攀枝花市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院提供，擬建文化廣場(chǎng)市地上 22 層，地下二層框架剪力墻結(jié)構(gòu)綜合樓。3、周圍環(huán)境與設(shè)施（1）建筑及建筑突出部分距東面大梯道邊緣距離大于7 米（2）建筑及建筑突出部分距人民街道中心線距離不得小于20米（3）東南角應(yīng)適當(dāng)退讓建筑（4）建筑及建筑突出部分退北面設(shè)計(jì)線極力大余三米4 、項(xiàng)目投入資金及效益情況項(xiàng)目總投資： 1967.7 萬(wàn)元自有資金投入：1240 萬(wàn)元住宅銷售價(jià)格：2000 元 /平米起項(xiàng)目銷售收入：5904.00 萬(wàn)元項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額：

4、1127.14 萬(wàn)元項(xiàng)目毛利潤(rùn)潤(rùn)：27.28項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率：25.39三、項(xiàng)目建設(shè)緣由1、市場(chǎng)分析隨著國(guó)家取消福利分房政策的出臺(tái)和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始火爆， 房屋銷售再度看好，購(gòu)房客戶的主體已由集團(tuán)逐漸轉(zhuǎn)為個(gè)人。預(yù)計(jì)今后幾年住宅商品房的需求量仍將穩(wěn)步提高，并會(huì)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展階段。改革開(kāi)放以來(lái)， 中高收入階層逐漸崛起，在南京的消費(fèi)群體中占有較大的份量，促成了對(duì)環(huán)境優(yōu)美、 品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛的消費(fèi)需求。從目前情況看， 南京房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡， 但交通便利、套型設(shè)計(jì)優(yōu)越、 售價(jià)合理的商品住宅呈局部熱銷、供不應(yīng)求局面。開(kāi)發(fā)商往往把握這些市場(chǎng)需求作為項(xiàng)目開(kāi)

5、發(fā)的切入點(diǎn)。2、 項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)拓發(fā)展公司自成立以來(lái)，秉承 “追求卓越、盡善盡美 ”之企業(yè)理念，依托開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于炳草崗中心區(qū)，輻射東區(qū)，西區(qū)、仁河等地。通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，占據(jù)鳳凰小區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹(shù)立企業(yè)在攀枝花地產(chǎn)業(yè)界的形象。3、我市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。根據(jù)我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五 ”計(jì)劃和 2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從“九五 ”開(kāi)始已將房地產(chǎn)業(yè)

6、列為重點(diǎn)培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。按照市委、 市政府提出的 “一年初見(jiàn)成效，三年面貌大變、 五年躍上新臺(tái)階 ”的要求， 我市房地產(chǎn)業(yè)在 “九五 ”期間充分發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用， 加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場(chǎng)化、現(xiàn)代化步伐，堅(jiān)持 “統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)， 配套建設(shè) ”原則，按照以小區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)， 進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。本工程為中高檔住宅建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)進(jìn)一步加快我市住宅建設(shè)，滿足逐步富裕起來(lái)的人們對(duì)中高檔住宅日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，提高人們生活品質(zhì)， 培育新

7、的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)具有十分積極的意義。4、項(xiàng)目的建設(shè)符合攀枝花市對(duì)小區(qū)建設(shè)的精神國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國(guó)家取消了銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)禁令， 更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。攀枝花市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資 10 億元興建 60 萬(wàn)平方米的住宅，五年共建300 萬(wàn)平方米，用五年的時(shí)間解決3萬(wàn)居民的住房問(wèn)題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、 三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 攀枝花市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件， 市民賣舊買新， 二

8、次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、 三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購(gòu)房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時(shí)的短缺，我們選取中國(guó)十九冶攀枝花分公司作為戰(zhàn)略合作伙伴， 雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商，達(dá)成一致，共同開(kāi)發(fā)攀枝花市文化廣場(chǎng)二期綜合樓。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。5、由于市區(qū)可開(kāi)發(fā)土地稀缺，雙方合作開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開(kāi)發(fā)策略從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相

9、對(duì)穩(wěn)定性和自90 年代中期以來(lái)攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，攀枝花市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)， 土地供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。類似本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可100 多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應(yīng)市場(chǎng)的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過(guò)去的劃撥、 協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。 而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)不利。本項(xiàng)目由攀枝花市電影院公司規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的定點(diǎn)建筑面積，為資金流動(dòng)周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開(kāi)發(fā)潛力的地塊，有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營(yíng)銷策略

10、，穩(wěn)步樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，這在攀枝花房地產(chǎn)市場(chǎng)并不多見(jiàn)。項(xiàng)目周邊樓盤的開(kāi)發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。6、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)所在四川省攀枝花市泰坤房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù)市電影院公司的相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)和充足的土地儲(chǔ)備四、市場(chǎng)分析1 、 攀枝花概況攀枝花市是四川省六大中心城市之一。在 1992 年國(guó)家公布的中國(guó)城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50 強(qiáng)中，攀枝花名列第 21。2001年，攀枝花市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 2000 年增長(zhǎng) 12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入150.18 億元 ,同比增長(zhǎng)21.8%,占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.

11、1%。自 1992 年以來(lái) ,攀枝花經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng),高于全國(guó)、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了“十一五 ”計(jì)劃的良好開(kāi)局。得天獨(dú)厚的地理環(huán)境， 經(jīng)過(guò)數(shù)千年的開(kāi)拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為攀枝花的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。自攀枝花成立后，攀枝花經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為以鋼鐵為主的工業(yè)基地，西南地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心， 我國(guó)西南最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地， 在全國(guó)221 個(gè)地級(jí)以上城市中，攀枝花的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第21 位，是中國(guó)的大中心城市之一。改革開(kāi)放以來(lái)，攀枝花的投資 “洼

12、地效應(yīng) ”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國(guó)中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資 13.7 億美元，外資來(lái)自全球五大洲10 多個(gè)國(guó)家或地區(qū)處。2、 炳草崗房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（ 1）鳳凰小區(qū)概況四川攀枝花市開(kāi)發(fā)的“鳳凰小區(qū) ”二期工程是該市2001 年的一個(gè)大型招商投資項(xiàng)目，被市政府作為第一個(gè)智能化試點(diǎn)的住宅示范工程，它位于政治、 經(jīng)濟(jì)、文化中心的攀枝花市炳草崗。所開(kāi)發(fā)的鳳凰小區(qū)二期由23 棟具有歐式建筑風(fēng)格的住宅組團(tuán)而成?？傉嫉孛娣e2公頃，二期項(xiàng)目總用地近120 畝，規(guī)劃總建筑規(guī)模近18 萬(wàn)平方米。座落在金沙江畔、依山傍水、環(huán)境幽雅、 交通發(fā)達(dá)， 距攀枝花機(jī)場(chǎng)20 公里，攀枝花火車站15 公里，出行十分便利

13、。（ 2）建筑類型攀枝花市住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來(lái)越少，有徹底 “逃離市中心 ”的趨勢(shì)。小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地 ”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金 ”的市中心之外， 小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于攀枝花三中，其一期工程推出了三棟帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反映良好。高層。目前攀枝花市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。市中心幾個(gè)高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。上?；▓@、

14、陽(yáng)光怡景花園等樓盤紛紛亮相， 而且都以高品質(zhì)樹(shù)立江城樓市的頂級(jí)豪宅形象， 使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。五、小區(qū)總體規(guī)劃：（ 1）總平面布置小區(qū)采用多層躍層住宅，將不同單元拼接組合，根據(jù)攀枝花地區(qū)的地理緯度及地段環(huán)境條件，適當(dāng)設(shè)計(jì)南偏東及南偏西的住宅，在不影響日照的同時(shí)，改善小區(qū)空間景觀效果，避免一般小區(qū)中的兵營(yíng)列式單調(diào)布局.又能增加了組團(tuán)綠地。景觀設(shè)計(jì)改變以前小區(qū)的設(shè)計(jì)集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標(biāo)的前提下，設(shè)計(jì)組團(tuán)綠地，使每戶均有較好的景觀。根據(jù)場(chǎng)地狀況， 區(qū)內(nèi)道路依據(jù)山體自由布置，兩個(gè)主入口分別設(shè)在東面人民中路與太三路、天元路的交匯處。入口處設(shè)小區(qū)中心廣場(chǎng)，場(chǎng)周圍沿大梯道路布

15、置商業(yè)、文化娛樂(lè)設(shè)施；小區(qū)沿太四路布置幼兒園、小學(xué)校；綠化街心游園、老人活動(dòng)場(chǎng)地、兒童活動(dòng)場(chǎng)地、體育健身場(chǎng)地等綠化休閑區(qū)。根據(jù)建筑物群組自然布置。區(qū)內(nèi)停車根據(jù)場(chǎng)地情況采用路邊港灣式停車和地下集中式車庫(kù)相結(jié)合。 住宅按院落式布置， 保證小區(qū)有較為開(kāi)闊的中心休閑空間。 院落間設(shè)置綠地、晨練、兒童游藝等鄰里交往空間。區(qū)內(nèi)道路將整個(gè)用地分為A 、 B、 C、 D 四區(qū)。其中 A 區(qū)為小區(qū)地西北部，依據(jù)地形布置2 3 層的別墅群； B、C 區(qū)為小區(qū)用地東部較為平坦區(qū)域， 布置躍層式多層公寓； D 區(qū)為小區(qū)用地西南部，布置普通多層公寓。小區(qū)道路自由布置，伸向每一個(gè)住宅群。主要道路寬7 米，次要道路寬 4

16、米，支路寬 2 米。項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值所占（%）占地面積畝 379.0畝居住戶數(shù)戶 3200戶居住人數(shù)人 11200人戶均人口人 3.5人總建筑面積萬(wàn) M2 35.37 100. 0住宅建筑面積萬(wàn)M2 32.13 90. 8其中公建建筑面積萬(wàn)M2 3.24 9. 2規(guī)劃住宅平均層數(shù)層4.20m人口毛密度人 /ha 443容積率1.4建筑密度： 40%綠地率 :40%（ 2）土建部分（ 一） 建筑居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間、環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計(jì)。單體設(shè)計(jì)中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機(jī)位置，用建筑構(gòu)件進(jìn)行遮擋，屋頂高低錯(cuò)

17、落，采用平坡結(jié)合，富有變化。按照人車基本分流的原則進(jìn)行小區(qū)路網(wǎng)、停車設(shè)施的規(guī)劃。停車位機(jī)動(dòng)車按0.7輛 /戶、自行車按 1.8 輛 /戶進(jìn)行考慮。小區(qū)在布局上淡化組團(tuán)，突出院落，通過(guò)中心綠地、綠色走廊整個(gè)小區(qū)各部分。小區(qū)綠化系統(tǒng)是由中心綠地、景觀綠色走廊、院落綠地、建筑物立面、頂面植物形成點(diǎn)線面結(jié)合并相互滲透的立體綠化景觀。小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面，沿將軍路布置中心會(huì)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、小學(xué)和幼兒園。小區(qū)住宅設(shè)計(jì)從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要， 套型多樣， 廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。住宅采用院落式布置，各建筑圍合成相對(duì)獨(dú)立的院落空間。規(guī)劃設(shè)計(jì)樹(shù)立“以人為本”的指導(dǎo)思想，按

18、照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場(chǎng)需求進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，采用節(jié)能、 節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設(shè)新技術(shù)及其它新型材料設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能、 智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。（二）套型躍層式多層住宅面積每套建筑面積100 200平方米不等，面向較高收入階層，建筑以院落方式呈自由式布置。普通多層住宅面積每套建筑面積60 150 平方米不等， 面向中等收入階層， 建筑沿丘陵路網(wǎng)以院落方式呈自由式布置。以四 六層躍層房型為主，套型以現(xiàn)有的 F 型、 A 型、 C 型為主， 另外增加面積在 200 平方米左右的躍層公寓。其中F 型為四層的躍層公寓，面積在160 平方米左右，占 30%； A 型為六層的躍層公寓，面積在

19、165 平方米左右，南入口占 20%， 北入口占 20%； C型 142平方米的六層單層公寓，占 10%。面積配比：1、客廳：躍層 35 45平方米；單層 25 35平方米， 面寬 3.54.2平方米；2、廚房加餐廳：1520 平方米；3、主臥：14 16平方米；4、衛(wèi)生間：4 6平方米；5、次臥：12 14平方米；6、衛(wèi)生間：4 6平方米；7、層高：2.8平方米8、南陽(yáng)臺(tái)：3 5平方米房型設(shè)計(jì)除滿足南京市住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)定和國(guó)家住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范以外，要求：客廳全部朝南，餐廳大部分為明廳；四間臥室中保證有二間是朝南；頂層為屋頂花園；樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。住宅外立面建筑外形以歐式為

20、主，頂層為花園式的平臺(tái)，選用弧型陽(yáng)臺(tái)以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計(jì)， 以形成多角度的觀景作用和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長(zhǎng)住宅內(nèi)的光照時(shí)間。另外， 住宅的外墻面采用高級(jí)外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條，突出強(qiáng)烈的視覺(jué)效果。（三）結(jié)構(gòu)主要結(jié)構(gòu)形式如下：躍層式住宅，為4 5 層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；普通住宅，為4 6 層磚混結(jié)構(gòu)；小區(qū)商業(yè)、文化娛樂(lè)設(shè)施為 2 4 層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)構(gòu)；幼兒園、小學(xué)為 2 3 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。場(chǎng)地大部分地基土質(zhì)情況較好， 地基處理較為簡(jiǎn)單， 局部原為池塘處， 須視勘探情況進(jìn)行特殊處理。住宅部分采用條基或整板基礎(chǔ)；公建框架部分采用獨(dú)立基礎(chǔ)。三、公用工程

21、（一）供配電及強(qiáng)弱電等本項(xiàng)目總裝機(jī)用電量約 13530KW ，按 68%的同時(shí)使用系數(shù)，項(xiàng)目需設(shè)所一座。供電由攀枝花市變電所或小區(qū)變電所提供二路 10KV 電源。9200KV A變配電小區(qū)供用地埋式雙回路供電。保證小區(qū)24 小時(shí)供電，電量考慮每戶4 6KW ，電流表應(yīng)在 40 60A 。小區(qū)在室外采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外草坪設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場(chǎng)所照明采用聲控延時(shí)開(kāi)關(guān)。小區(qū)設(shè)置綜合布線系統(tǒng)，以提供小區(qū)周界防范系統(tǒng)、 安全監(jiān)控系統(tǒng)、三表出戶、住戶有線電視及視頻點(diǎn)播、互聯(lián)網(wǎng)、電話等綜合智能化服務(wù)。通訊系統(tǒng)為每戶預(yù)留 IDD 直線電話二門。每戶引入寬帶視頻

22、接入設(shè)備以及電視接收系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個(gè)電視終端。（二）供水本項(xiàng)目最大總用水量約 6000 噸 /日，小區(qū)設(shè)置 DN200 總供水管， 日供水量可達(dá) 6000 噸，供水由人民中路的 DN400 城市供水管提供。（三）煤氣小區(qū)設(shè)置煤氣調(diào)壓站，供應(yīng)區(qū)內(nèi)使用。每戶設(shè)置獨(dú)立煤氣表。設(shè)煤氣調(diào)壓站，設(shè)備用國(guó)產(chǎn)。（四）道路小區(qū)道路分三級(jí)。主要道路寬 7 米，次要道路寬 4 米，均為水泥路面；支路寬 2 米，為石板及卵石路面。采用人車分流系統(tǒng)，各種車輛（包括機(jī)動(dòng)車）進(jìn)入小區(qū)入口即由專用通道進(jìn)入停車場(chǎng)， 不應(yīng)對(duì)地表行人和住戶造成任何干擾， 保證小區(qū)環(huán)境的安靜和整潔有序。 每幢躍層樓

23、設(shè)置與戶數(shù)相等的半地下車庫(kù)或地上車庫(kù)。（ 五） 無(wú)障礙設(shè)計(jì)整個(gè)小區(qū)均按無(wú)障礙設(shè)計(jì)。 小區(qū)道路設(shè)置安全步行道， 地面鋪設(shè)導(dǎo)向步行防滑磚， 滿足視殘人安全步行需要。 局部變標(biāo)高處設(shè)置緣石坡道， 住宅樓梯間入口均設(shè)坡道， 滿足肢殘人需要。四、消防本項(xiàng)目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、變配電所等處的室內(nèi)消防。商場(chǎng)等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設(shè)消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫滅火器； 小區(qū)煤氣調(diào)壓站、配電間設(shè)置固定或手持式二氧化碳滅火器。室外沿主要道路設(shè)置消防栓，一次消防用水量按15 升 /秒計(jì)。小區(qū)主要道路沿各建筑組團(tuán)環(huán)形布置，寬度為 7 或4 米，以保證消防車行駛。五、

24、環(huán)境質(zhì)量綜合保障(一) 水壓保障技術(shù)根據(jù)攀枝花市建設(shè)委員會(huì)規(guī)定，本項(xiàng)目不設(shè)屋頂水箱，水壓不足處采用變頻調(diào)速水泵加壓保證水壓和水質(zhì)穩(wěn)定。(二)綠化生態(tài)技術(shù)綠化是小區(qū)環(huán)境建設(shè)的核心，本項(xiàng)目采取的主要措施有：小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無(wú)露明土；停車采用混凝土預(yù)制格柵鋪地的“硬草坪”，減少灰塵產(chǎn)生并提供孩童安全活動(dòng)場(chǎng)地；東西山墻培植爬墻虎類植物進(jìn)行垂直綠化，加強(qiáng)墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。(三) 垃圾袋裝化收集本項(xiàng)目實(shí)行垃圾分類袋裝化， 由保潔員上門收集送至小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站， 再集中送往城市垃圾處理場(chǎng)處理。(四) 生活污水處理本項(xiàng)目實(shí)行 “ 雨污分流”。雨水排入人民中路污水生物處理裝置進(jìn)行二級(jí)處

25、理后，排入人民中路DN600 DN500雨水管，小區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)城市污水管進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)污水處理廠集中處理。（五）建設(shè)內(nèi)容、水文地質(zhì)及配套措施1、該工程地上22 層，地下二層框架剪力墻結(jié)構(gòu)綜合樓，總高74.95m，建筑面積28867.83 ，地下二層為六級(jí)人防，平時(shí)為停車場(chǎng)，地下一層普通地下室，地上1-6 層為商屋及辦公樓，七層以上為住宅，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)。設(shè)計(jì)使用年限為50 年，抗震設(shè)防丙類，七度 (0.1g)二組，框架及剪力墻抗震等級(jí)為二級(jí)。擬建場(chǎng)地位于金沙江南岸，西臨攀枝花大梯道，面臨人民街，背對(duì)金沙江， 一條道路可直通擬建場(chǎng)地，交通便利。地形：根據(jù)鉆探分查閱原始地形資料。此地形屬于階

26、地，場(chǎng)地位于金沙江一級(jí)階地上。地貌：該場(chǎng)地屬于階地地貌，原始地貌特征為一階地，2、區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造和氣象攀枝花市位于我國(guó)南北地震帶中南段，斷裂發(fā)育， 新構(gòu)造活動(dòng)形跡明顯及其他不良地質(zhì)作用，本擬建場(chǎng)地周邊大范圍內(nèi)均大的構(gòu)造帶及活動(dòng)斷裂，從地殼穩(wěn)定性來(lái)看為較穩(wěn)定區(qū)，為理想建筑場(chǎng)地；攀枝花屬于亞熱帶氣候。6-9 月份為雨季，大部分地區(qū)全年較為干旱。3、水文地質(zhì)條件根據(jù)鉆探揭露和各次觀測(cè)。 場(chǎng)地內(nèi)鉆孔除一處鉆孔其余均無(wú)地下水， 地下水為上層滯水和孔隙型潛水， 補(bǔ)給來(lái)源為大氣降水和地表補(bǔ)給， 場(chǎng)內(nèi)雜填土均為新填土， 呈松散狀態(tài)。其滲透性隨組成物質(zhì)粒徑大小及級(jí)配狀態(tài)而不均一。 素填土除 ZK1 和 ZK2外其

27、余鉆孔素填土均為新填土，呈松散狀態(tài)， 。其滲透性能隨組成物質(zhì)粒徑大小及級(jí)配狀態(tài)而不均一。全風(fēng)化和強(qiáng)風(fēng)化輝長(zhǎng)巖中裂縫較為發(fā)育， 裂縫水也較為發(fā)育。 全風(fēng)化輝長(zhǎng)巖是良好的瀉水通道。4、場(chǎng)地穩(wěn)定性分析與評(píng)價(jià)擬建場(chǎng)地屬與階地，填土厚度不均。 南側(cè)方向既臨人民街方向填土巨厚，系近期堆積而成，但通過(guò)鉆探查明場(chǎng)內(nèi)地層穩(wěn)定性良好，場(chǎng)地整體穩(wěn)定性良好。 無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜建筑。5、地震危害評(píng)價(jià)根據(jù)臨近建筑經(jīng)驗(yàn)和場(chǎng)地土層情況既本場(chǎng)地具體數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，場(chǎng)地土不存在液化現(xiàn)象。場(chǎng)地填土局部厚度大，結(jié)構(gòu)松散，顆粒極配差，固結(jié)程度低，所以抗剪極力學(xué)強(qiáng)度較低。但6、配套建設(shè)條件攀枝花市文化廣場(chǎng)二期綜合樓項(xiàng)目用地已部份完成場(chǎng)地平

28、整，供水、排水（雨水、 污水）、供電、供氣、道路、電話、有線電視等均已接至場(chǎng)地四周，配套建設(shè)條件齊備，可滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。具體配套建設(shè)條件如下：供水：項(xiàng)目東面的利源中路下有DN500 自來(lái)水管，區(qū)內(nèi)供水由此接入。水源由攀枝花水廠提供。電信：人民路路下的電話通信光纜，能滿足本項(xiàng)目要求。供電：由攀枝花市變電所和鳳凰小區(qū)區(qū)變電所提供二路10KV電源，人民路現(xiàn)有一路10KV高壓線。排水：該地區(qū)采用雨污分流制。雨水匯集后自人民路中路下敷設(shè)的DN600 雨水管排至金沙江。生活污水匯集后，經(jīng)污水處理裝置進(jìn)行初步處理后，由人民路中路 DN500市政污水管排入炳草崗污水處理廠處理。煤氣：目前該地區(qū)主要使用管道煤氣，由攀枝花煤氣公司提供，本項(xiàng)目設(shè)煤氣調(diào)壓站一座，煤氣供應(yīng)可保證本項(xiàng)目用氣。有線電視：人民路中路敷設(shè)有攀枝花市有線電視網(wǎng)絡(luò)電纜，小區(qū)有線電視由此接入六、資金籌備計(jì)劃（ 1）前期工程情況1、土地出讓手續(xù)全部完善；2、地質(zhì)勘察已全部結(jié)束；3、建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙已設(shè)計(jì)完成。（ 2）出資范圍：甲方出資1、二期工程定點(diǎn)紅線范圍內(nèi)土地面積（臨人民街一層面積不低于1800平方米）2、拆遷要安置補(bǔ)償費(fèi)（拆遷含空中地面地下管網(wǎng)）3、拆除約 3500平方米建筑物價(jià)值350余萬(wàn)元4、三通一拆（水，電，路通，拆除空