房產(chǎn)稅稅收籌劃

1、房產(chǎn)稅稅收房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)中的房產(chǎn)為課稅對象，按房產(chǎn)原值減除定比例或租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營者征收的一種財產(chǎn)稅。隨著國家對房產(chǎn)稅的征管和稽查力度的加大，房產(chǎn)稅已成為企業(yè)稅收的一項重要支岀。房產(chǎn)稅的計征方式有兩種，一是從價計征，是從租計征。從價計征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)，即按房產(chǎn)原值 一次減除10%-30%后的余值的1. 2%計征。從租計征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為 計稅依據(jù)，稅率 為 12%o1、從價計征降低房產(chǎn)原值房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房產(chǎn)稅征收范圍中的房產(chǎn)是指有屋面 和維護機構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛 樂、居住或儲藏物資的場所，但獨立于房屋

2、之外的建筑物，如圍墻、 暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等，則不屬于房產(chǎn)。如果將不符合上述有屋面和維護結(jié)構(gòu)的建筑物在會計 賬簿中單獨核算，則這部分建筑物的造價不計入房產(chǎn) 原值，不繳納房產(chǎn)稅。例：甲企業(yè)有一廠房，工程造價500萬元，其中廠房建筑成本400萬元，廠區(qū)圍墻、護欄、煙囪等建筑成本100萬元。假設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%。方案一：將所有的建筑物都作為房產(chǎn)計入房產(chǎn)原值應(yīng)納房產(chǎn)稅=500 X( 1-30% ) X 1.2%=4. 2 萬元。方案二：將廠區(qū)圍墻、護欄、煙囪等建筑成本100萬元在會計賬簿中單獨核算，應(yīng)納房產(chǎn)稅=(500-100 )X( 1-30% ) X 1. 2=3. 36

3、萬元。方案二節(jié)省支出0. 84萬元。2從租計征降低租金收入企業(yè)租賃房產(chǎn)要按租金收入的12%交納房產(chǎn)稅。但大多數(shù)企業(yè)出租的不僅只是房屋設(shè)施，還有房屋內(nèi)部或外部的些附屬設(shè) 施，比如機器設(shè)備、辦公家具、附屬用品等?，F(xiàn)行稅法對這些設(shè)施 并不征收房產(chǎn)稅。但是，如果把這些設(shè)施與房屋不加區(qū)別地同時寫 在一張租賃合同里，那這些設(shè)施也要交納房產(chǎn)稅，企業(yè)在無形中增加了稅負負擔(dān)。方案一：雙方簽訂房屋租賃合同，此時甲應(yīng)繳房產(chǎn)稅=300萬*12%二36萬元繳納增值稅=300*9%=27萬元不考慮附加稅費情況下共計支出63萬元方案二：年租金仍為300萬元，但對寫字樓內(nèi)的辦公家具、家電等 附屬用品進行合理分拆，簽訂兩份租賃

4、合同，一份 為房屋租賃合同 200萬元，一份為附屬設(shè)施租賃合同金額100萬元。此時甲應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=200*12%二24萬元應(yīng)繳納增值稅=200*9%+100*13%二31萬元不考慮附加稅費情況下 共計支出55萬元方案二節(jié)省支出8萬元。3避免兩種方式同時計稅，規(guī)避無效支出租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。例：甲企業(yè)將其名下一商鋪出租給某培訓(xùn)機構(gòu)，雙方約定月租金20萬元，但由于該培訓(xùn)機構(gòu)需要重新裝修，前3個月無法正常營業(yè)，現(xiàn)該培訓(xùn)機構(gòu)要求給與3個月免租期。方案一：雙方約定租賃期自2020年1月1日至2020年12月31日，月租金20萬元，前3

5、個月免租金，租金共計20X 9=180萬元。2020年1-3月份為免租期，此時需要按房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅，假設(shè)房產(chǎn)原值500萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為 30%o 2020年1-3月按照房產(chǎn)原值計稅=500 X( 1-30%) X 1.2% X 3/12=1.05 萬元；4-12 月按租金 收 入計稅=180 X 12%二21. 6萬元。因此房產(chǎn)稅共計1. 05+21. 6=22. 65 萬元。方案二：租賃期自2020年1月1日至2020年12月31日，月租金15萬元，全年租金和方案一全年租金180萬相等，此時房產(chǎn)稅全部采用從租計征=180 X 12%=21. 6萬元。由此可見，方案二節(jié)省支出

6、1.05萬元。4改變業(yè)務(wù)，選擇最優(yōu)計征方式例：甲企業(yè)有一閑置庫房，房產(chǎn)原值1000萬元，乙企 業(yè)由于倉儲能 力不足擬使用該倉庫，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)原值的扣除比例為30%。方案一：甲將該庫房出租收取租賃費，年租金100萬應(yīng)納房產(chǎn)稅=100 X 12%=12萬元，應(yīng)納增值稅二100 X 9%=9萬元， 不考慮其他稅費共計支出21萬元。方案二：配備保管人員將庫房改為倉庫，為客戶提供倉儲服務(wù)，收取 倉儲費，年倉儲收入為100萬元。應(yīng)納房產(chǎn)稅=100 X (1-30%) X 1.2%=8.4萬元，應(yīng)納增值稅 =100 X 6%二6萬元 不考慮其他稅費共支出14.4萬方案二比方案一少支出6. 6萬元。5利用免稅政策及稅收優(yōu)惠根據(jù)規(guī)定房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務(wù)機關(guān)審 核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。因此企業(yè)如存在上述情況要充分利用 該政策。房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)中的房產(chǎn)為課稅對象，可以考慮將 些不影響企業(yè)正常 生產(chǎn)經(jīng)營的建筑物建在城郊附近的農(nóng)村。根據(jù)規(guī)定對于修理支出達到取得定資產(chǎn)時計稅基礎(chǔ)50%