XX最新的關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告

1、XX最新的關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)研報告根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排，我局對目前我縣的房 地產(chǎn)市場情況作了詳細(xì)調(diào)研，現(xiàn)將情況匯報如下：一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強(qiáng)縣 快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步 伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大， 從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。 在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格 基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài) 勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷 售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動我縣 經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截

2、至目前，我縣具 有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、 金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高 了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力。目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓 盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié) 構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。XX年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺 的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房 戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高

3、的 同時也加大了居民對住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主 要以100平方米以上的大面積樓房為主， 90-100平方米的小 戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右?？傮w看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于XX年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn) 定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)， 增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級市 場的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn) 一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī) 關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主 力軍；同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級

4、管理 人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個 人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康， 一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。xx年，從購房者購房的動機(jī)來看， 我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%以投資為目的占7%而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個銷售市 場處于自然銷售狀態(tài)。預(yù)計(jì)房屋價格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲， 漲幅經(jīng)歷了 XX年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長 速度預(yù)計(jì)將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷 售價格為1280元/m2，同比上漲%受土

5、地價格、建筑“三 材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配 套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增 長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間 并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒 有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。XX年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資億元，比上年增長%房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到%拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長個百分點(diǎn)；對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到%拉動全縣gdp增長個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展 成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政 府開辟了財(cái)源，

6、每年對地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%拉動了社會總體消費(fèi)的增長。XX年，房地產(chǎn)銷售收入億元，按 拉動消費(fèi)系數(shù)計(jì)算，拉動其他消費(fèi)額億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到億 元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大， 中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品 房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房 價格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲 幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用 房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和

7、銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋 租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃 許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、 房地產(chǎn)信貸等。 房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能 夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測市場運(yùn)行的動 態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房 地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房 地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制， 推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證” 的要求，以促進(jìn)稅收征

8、管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還 沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成， 不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析，同時也造出市場信 息不對稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管 理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房 產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號文和省建設(shè)廳魯建房 發(fā)(1997)239號文關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的 通知要求，一個縣只能有一個發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房 產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī) 劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無 法辦理全國統(tǒng)一的房

9、產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過 戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工 作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費(fèi)的流失。4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的 思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開 發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會帶來 一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用 房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要 求。5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位 職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村 街中也有個別住戶在建房過程中少批多

10、建，并將多建的住房 違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公 平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊；也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地 產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點(diǎn)建議1、 引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房），調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國 家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價格實(shí)行政府定價，按保 本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是 具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì) 適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局 等6部門參與組織了一次低保

11、家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面 積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。 所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫 切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起，凡新審批、新開工的商品 住房建設(shè)，套型建筑面積在 90平方米以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適 用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改 造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情 況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好

12、的，因此加快舊城改建工 作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn) 略目標(biāo)，堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營城 市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭在未 來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住 房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變 過去那種局部改造、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊 環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn) 行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一 的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。 堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺 勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組

13、，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政 府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、 縣國土資源局、縣物價局、臨沐鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。 舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用 權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的 思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后發(fā)布拆遷 公告，最后簽訂拆遷協(xié)議。3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房 需求，通過市場改善住房條件，臨沐縣人民政府下發(fā)的沐政 發(fā)199943號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購 買?！濒斦l(fā)xx22

14、號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起（xx、3、22），各級黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位 建房，鼓勵機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善 住房條件。”最近建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的 建住房xx196 號關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知再 次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集 資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何 名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取 住房利益?！币虼?，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化 軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實(shí) 物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn) 象。4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋

15、權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋 權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力 的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序。5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的 房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水 平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是 要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的 “航空母艦”。要通過重組、兼并、 控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力， 提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適 應(yīng)市場需求變化，實(shí)施帶動戰(zhàn)略，提咼信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò) 大市場；三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)

16、開發(fā)與物業(yè) 管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起 企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底 蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提 供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu) 良的產(chǎn)品。6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來，城 市房屋拆遷成為社會的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。雖然城市拆遷工作是 一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作 中，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆 遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一 些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有 的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān) 手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理， 至使有關(guān)問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務(wù)院和山東省城 市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定，計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部 門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使 上述問題得以妥善解決。7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場監(jiān)管。我局在 已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步，效率再 提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳