廣州佳兆業(yè)商業(yè)地產(chǎn)海珠項目市場定位調(diào)整報告（58頁）

1、廣州海珠項目市場定位調(diào)整報告廣州海珠項目市場定位調(diào)整報告 2 綱 要 項目概況項目概況 市場調(diào)研市場調(diào)研 項目定位項目定位 租金建議租金建議 人流動線人流動線 3 u 項目四至：項目四至：項目位于廣州海珠 區(qū)江南大道中 99 號。項目西 靠江南大道，北臨前進(jìn)路，西 臨好又多，南臨江灣路，北邊 300米就是地鐵市二宮站，前行 800米即是海珠橋，交通十分便 利。 u 可招商商業(yè)建筑面積：可招商商業(yè)建筑面積：地下負(fù) 一層，地上1-3層，約8000 平 方米； u 項目定位：項目定位：婚紗專業(yè)市場 本案本案 一、項目概況一、項目概況 4 一、項目概況一、項目概況 項目概況項目概況 樓層樓層套內(nèi)面積套

2、內(nèi)面積( () )建筑面積建筑面積( () )層高層高(m)(m)使用率使用率 b1f1,6812,6245.5m64.07% 1f1,2011,7686m55.66% 2f1,2272,0494.5m57.91% 3f9951,9834.5m48.45% 合計5,1048,423 實用實用 率率 60.43%注：負(fù)一樓不含車庫面積。 5 綱 要 項目概況項目概況 市場調(diào)研市場調(diào)研 項目定位項目定位 租金建議租金建議 人流動線人流動線 婚慶市場調(diào)研婚慶市場調(diào)研 消 費 者 調(diào) 研消 費 者 調(diào) 研 商家訪談商家訪談 6 1 星辰匯星辰匯 2 傾城匯傾城匯 3 好百年好百年 4富基廣場富基廣場

3、6 匯美婚慶匯美婚慶 廣場廣場 2 1 3 5 5 7 4 本案本案 6 5 江南大道江南大道 婚紗街婚紗街 7 南華東路南華東路 婚紗街婚紗街 傾城匯：傾城匯： 一樓：約120元/， 二樓；約85元/ 三樓：約45元/ 四樓：約42元/ 管理費25元/ 星辰匯：星辰匯： 二樓；約45元/ 管理費23元/ 好百年：好百年： 負(fù)一樓：約150元/， 一樓：約250元/， 二樓：約150元/， 三樓：60元/ 管理費36元/ 江南大道婚紗一條街：江南大道婚紗一條街： 沿街1層：約300元/ 南華東路：南華東路： 沿街1層：約140元/ 時代廣場時代廣場2層：層： 租金約140元/ 管理費10元/

4、匯美婚紗婚慶廣場：匯美婚紗婚慶廣場： 1層約220元/； 2層約85元/ 注：以下面積均為建筑面積平均租金，其中好百年、傾城匯、星辰注：以下面積均為建筑面積平均租金，其中好百年、傾城匯、星辰 匯、匯美婚婚慶廣場實用率在匯、匯美婚婚慶廣場實用率在50%50%左右，沿街鋪面實用率在左右，沿街鋪面實用率在90%90%左右。左右。 7 1、星辰匯、星辰匯 1.1.項目簡介：項目簡介：星辰匯總建筑面積3700， 其中一層250；二三層各為1500。 計劃10月1日開業(yè)，目前歌萊姆(200 )、金夫人(300)已進(jìn)駐，招商率 45%左右。 2.2.業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃：一層為歌萊姆、歐特爾珠 寶；二層則引入

5、日韓等進(jìn)口品牌婚紗； 三層主要集中婚慶用品，如喜帖、照 相器材等。 3.3.租金：租金：2f建筑面積實際租金為45元/ ，對外報80元/，管理費23元/ /月，免租兩個月，介紹1個客戶免1 個月，上限4個月，3押1租，租期18 個月，5成使用率。 4.項目曾分割產(chǎn)權(quán)銷售，并承諾前兩年 8%包租回報。 8 2、傾城匯、傾城匯一站式國際婚慶廣場一站式國際婚慶廣場 項目現(xiàn)狀：項目現(xiàn)狀：傾城匯1-4層總建筑面 積1萬，共198間鋪面，目前處 市場培育期，經(jīng)營情況、租金與 好百年相差很大，目前出租率約 87%，商戶撤場率約10%。 租金：租金：一樓平均租金120元/， 二樓90元/，三樓80元/，四 樓

6、70元/，目前進(jìn)駐，一年一交 租金可6折，最低2押付1。 包租兩年8%回報銷售！ 樓樓 層層 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 建筑面積實際建筑面積實際 租金租金( (元元/ /) ) 管理費管理費 ( (元元/ /月月) ) 出租率出租率 實用實用 率率 一一 樓樓 婚紗、禮服、高檔禮 品、珠寶首飾 12025100%50% 二二 樓樓 禮服、裙褂、晚裝、 內(nèi)衣、婚慶用品 8525100%50% 三三 樓樓 相框化妝、配飾、婚 鞋、攝影、婚慶策劃 452580%50% 四四 樓樓 旅游、婚慶服務(wù)、化 妝、攝影、兒童禮服 422560%50% 一至四層整體建筑面積平均租金為一至四層整體建筑面積平均租金為7373元元/

7、 /月月/ /（上表三（上表三 四樓租金為四樓租金為6 6折后租金）折后租金） 9 傾城匯仍以婚紗禮服為主，其次為婚慶策劃?；榧喍Y服主要分布在一二兩層，從面積上看，婚紗禮服 占到60%左右。婚慶策劃、攝影制作、化妝等業(yè)態(tài)主要在三四樓層。 傾城匯引進(jìn)澳利莎、十喜、奈特麗、嘉和旗袍、千禧、歌萊姆等一些品牌商家，但整體仍以中檔為主。 2、傾城匯、傾城匯一站式國際婚慶廣場一站式國際婚慶廣場 10 3、好百年國際婚紗婚慶攝影器材交易中心、好百年國際婚紗婚慶攝影器材交易中心 樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 建筑面積租建筑面積租 金（元金（元/ /） 管理費管理費 ( (元元/ /月月) ) 出租出租 率率 實用實用 率

8、率 負(fù)一負(fù)一 樓樓 婚紗禮服、旗袍裙褂、西服、 演出服飾、品牌展示、廠商 專區(qū) 15036100%50% 一樓一樓 婚紗、禮服、旗袍、裙褂、 西服、演出服飾、演出服飾、 形象套裝設(shè)計 25036100%50% 二樓二樓 婚慶策劃、喜慶百貨、化妝 彩妝、婚紗飾品 1503699%50% 三樓三樓 影樓用品、攝影器材、道具 布局、相框相冊、藝術(shù)攝影、 深藍(lán)化妝 603699%50% 好百年負(fù)一至三層整體建筑面積平均租金為好百年負(fù)一至三層整體建筑面積平均租金為152.5元元/月月/ 項目簡介：項目簡介：項目總建筑面積約 1.2萬。位處市二宮地鐵出口， 批零皆售，目前整體經(jīng)營良好， 出租率高，換手率低

9、。 但該市場整體檔次較低，品牌商 家極少，市場模式經(jīng)營，消費環(huán) 境一般。 商家部分向箮理處租鋪，部分直 接向小業(yè)主租鋪的商戶，只需交 10元管理費。2押1租。有入場費。 11 項目以婚紗禮服為主（包含旗袍裙褂），占到60%以上，其次依次為影樓百貨、婚慶策劃、婚慶飾品、 百貨。中高檔連鎖零售品牌商家很少，以廠商展示為主。 3、好百年國際婚紗婚慶攝影器材交易中心、好百年國際婚紗婚慶攝影器材交易中心 12 4、江南大道南華東路婚紗街、江南大道南華東路婚紗街 1.江南大道、南華東路沿街鋪面集中了近80家婚紗禮服，占了82%的比例，主要為一些較有實力的廠商與品牌連鎖商家， 如澳利莎、奈特麗（2家）、圣利

10、亞（2家）、嘉和旗袍等，內(nèi)街集中了約300-400家低檔次婚紗商家。 2.目前江南大道沿街租金約為300元/；南華東路沿街租金約為140元/，租金每年5%遞租，部分3押2租或一年一收。 3.從經(jīng)營情況看，品牌連鎖商家經(jīng)營業(yè)績相差很大，品牌連鎖商家批發(fā)量大，單價高，月營業(yè)額可達(dá)近百萬。而零售為品牌連鎖商家經(jīng)營業(yè)績相差很大，品牌連鎖商家批發(fā)量大，單價高，月營業(yè)額可達(dá)近百萬。而零售為 主的商家，單價低，月營業(yè)額視經(jīng)營情況主的商家，單價低，月營業(yè)額視經(jīng)營情況5-10萬不等。萬不等。 4.該區(qū)域面臨拆遷，較多商家有拓展意向，一方面是規(guī)模拓展，另一方面也想在拆遷時有個鋪作為緩沖，但從商家對本 案意向看，品

11、牌商家意向較大，小商戶意見認(rèn)為本案象傾城匯一樣，偏離傳統(tǒng)婚紗街，生意不好做，持觀望態(tài)度，絕 大多數(shù)商家認(rèn)為本案前期租金及招商優(yōu)惠政策要大，否則進(jìn)駐意向不大。 13 江南大道商家部分調(diào)研情況江南大道商家部分調(diào)研情況 序號序號店名店名位置位置業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 經(jīng)營經(jīng)營 面積面積 （）（） 樓層樓層 租金租金 ( (元元/ /月月 / /) ) 開業(yè)開業(yè) 時間時間 月營業(yè)月營業(yè) 額額 經(jīng)營經(jīng)營 狀況狀況 租金租金 遞增遞增 情況情況 品牌品牌 檔次檔次 進(jìn)駐進(jìn)駐 意向意向 對本案對本案 建議建議 消費消費 客群客群 1 圣利 亞 南華東路沿街 婚紗 影樓 用品 化妝 2301100 20081000000好

12、 5%/ 年 8家 連鎖 有 做一站 式，要 500 使用面 積 70%國 內(nèi)批 發(fā) 2 圣利 亞 南華東路沿街 拐角 婚紗 禮服 1241180 20111000000好 5%/ 年 3 妮可 曼妮 南華東路沿街 婚紗 禮服 1501160 2009900000好 5%/ 年 3家 連鎖 有150 批發(fā) 為主 4 月銀 峰 南華東路沿街 婚紗 禮服 百貨 1201120 2001750000好無 2家 低檔 暫無批零 5 美世 界 南華東路內(nèi)街婚紗701143 2009一般無 1家 中檔 有約80批零 6威龍 江南大道北沿 街 男禮 服 401357 2001300000一般無批零 7 菲衣

13、 班 江南大道北沿 街 婚紗381316 2010200000一般 無/3 年 中檔有 60-100 批零 8豪客 江南大道北沿 街 婚紗3001333 /一般有200批零 9 龍鳳 裙褂 江南大道路北裙褂451268 200890000好 8%/ 年 中高 2家 連鎖 有零售 10 銀海 鞋業(yè) 江南大道中婚鞋613502007好無 4家 店 有批零 14 5、匯美婚紗婚慶、匯美婚紗婚慶 項目簡介：項目簡介：匯美處江南大道東側(cè)內(nèi)街，1-2 層總建筑面積約3600，為舊廠房改造。 普遍商家使用面積為7-14。項目婚紗禮 服占了70%以上，配以少量婚慶百貨用品、 婚慶策劃、旗袍、飾品。商家經(jīng)營檔次

14、較 低，無連鎖品牌商家，商家月營業(yè)額普遍 在3-10萬左右。 租金：租金：一樓租金為1500-1800元/間，約為 220元/月/，二樓600-800元/間，租金約 為85元/月/。管理費10元/月/。 15 6、富基廣場、富基廣場 u 富基廣場a7、a8棟1-3層為商業(yè)，目前工程進(jìn)度在2層階段，快于 本案。目前暫未任何規(guī)劃定位、招商信息公布。 u 富基廣場位于傳統(tǒng)江南大道婚紗街與好百年之間，商戶普遍認(rèn)為富 基廣場會做婚紗婚慶商場，認(rèn)為富基廣場優(yōu)于本案，十分看好進(jìn)駐 意向很大。 16 婚慶市場調(diào)研小結(jié)婚慶市場調(diào)研小結(jié)： 1.江南大道區(qū)域婚紗市場以市場經(jīng)營為主，區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢明顯，輻射整個華 南區(qū)

15、域，批零兼售，以經(jīng)營中低檔次的婚紗禮服為主，購物環(huán)境較差，面面 臨升級換代的需求，中高檔市場具備市場空間。臨升級換代的需求，中高檔市場具備市場空間。 2.新興市場前期培育力度較大，新興市場租金不到成熟市場租金一半，二者新興市場租金不到成熟市場租金一半，二者 相差較大。相差較大。 3.3.婚紗禮服比占到婚紗禮服比占到60%60%以上，婚慶禮儀策劃、婚慶用品飾品分別也占到以上，婚慶禮儀策劃、婚慶用品飾品分別也占到10%10%左左 右；右；婚紗禮服等品牌形象的較好的商家多集中在沿街商鋪，他們租金承受 力較高；而婚慶策劃、影樓用品多集中在較高樓層，相對租金承受力低。 4.富基廣場工程進(jìn)度快于本案，其區(qū)

16、域優(yōu)于本案，很可能成為本案最大的競 爭對手。 17 此次項目的消費者問卷調(diào)查，以項目周邊的婚慶市場零售客戶、批發(fā)商為主要調(diào)研對象， 采取攔截等方式取樣，力爭被調(diào)研對象均為有效婚慶用品消費者、數(shù)據(jù)真實。 類別類別內(nèi)容內(nèi)容 調(diào)研時間2011.8.17-2011.8.20 調(diào)研地點江南大道婚紗街、好百年婚慶廣場、傾城匯、星辰匯、匯美婚慶廣場、 時代廣場、南華東路婚慶街等。 調(diào)研方式問卷式、攔截訪談 樣本量回收問卷110份，有效問卷102份，不完整問卷和廢卷8份 數(shù)據(jù)處理運用excel軟件進(jìn)行基本分析及相關(guān)分析 消費需求調(diào)研分析消費需求調(diào)研分析 18 從受訪者消費目的看，77%受訪者為婚慶消費而來，

17、一方面表明調(diào)研數(shù)據(jù)有較好的真實性。結(jié)婚或婚慶需結(jié)婚或婚慶需 要占到要占到61%，而批發(fā)只占，而批發(fā)只占16%。這主要是批發(fā)客戶大 部分以傳真、網(wǎng)絡(luò)、電話形式下單，現(xiàn)場批發(fā)客戶相 對較難采集，影響了批發(fā)客戶的比例。 婚慶消費者調(diào)研婚慶消費者調(diào)研 上述數(shù)據(jù)以婚慶用品消費者為調(diào)研對象，除周邊 就近消費的外，廣州市區(qū)及周邊省縣市的消費者 占51%，一方面表示大部分被訪者為有效消費者， 另一方面反映區(qū)域婚紗市場輻射范圍較廣，包括區(qū)域婚紗市場輻射范圍較廣，包括 江西、廣西、湖南等省份的零售批發(fā)商。江西、廣西、湖南等省份的零售批發(fā)商。 19 從受訪者對婚紗禮服的價格接受度看，1000-1500元為接受度是最

18、高的，接受1000元以上的婚紗的占 到48%，而300元以下的婚紗僅占6%，數(shù)據(jù)說明中高檔基礎(chǔ)良好，作為婚慶用品的代表，中高檔婚紗中高檔基礎(chǔ)良好，作為婚慶用品的代表，中高檔婚紗 禮服消費從一定程度上也體現(xiàn)了中高檔婚慶用品的消費。禮服消費從一定程度上也體現(xiàn)了中高檔婚慶用品的消費。 婚慶消費者調(diào)研婚慶消費者調(diào)研 20 婚慶消費者調(diào)研婚慶消費者調(diào)研 四分之三的消費者傾向本案做一站式婚慶主題商四分之三的消費者傾向本案做一站式婚慶主題商 場。場。 62%消費者建議本案做中檔，27%的消費建議本 案做高檔，表明中高檔消費定位是本案重要考慮中高檔消費定位是本案重要考慮 方向。方向。 21 中高檔品牌婚紗禮服

19、、婚慶百貨飾品為消費者來 此消費最主要的目的，其他婚慶相關(guān)消費也有較 明顯消費需求，這表明區(qū)域一站式婚慶消費較多。這表明區(qū)域一站式婚慶消費較多。 消費者認(rèn)為該區(qū)域最應(yīng)增加的是蜜月旅行社，其 次為婚慶禮儀策劃、婚慶百貨、飾品；本案應(yīng)適 度引進(jìn)此類市場空白業(yè)態(tài)。彩妝化妝美容也占到 9%的比例。 婚慶消費者調(diào)研婚慶消費者調(diào)研 22 婚慶消費者調(diào)研小結(jié)：婚慶消費者調(diào)研小結(jié)： 1、消費者來自五湖自海，廣州市區(qū)以零售偏多，但江西、廣西等周邊省縣市以批發(fā)客 戶為多； 2、婚紗禮服，消費者傾向中高檔消費，婚慶市場中高檔基礎(chǔ)良好，婚慶市場中高檔基礎(chǔ)良好，作為婚慶用品的代 表，中高檔婚紗禮服消費從一定程度上也體現(xiàn)

20、了中高檔婚慶用品的消費； 3 3、四分之三的消費者傾向本案做一站式婚慶主題商場；、四分之三的消費者傾向本案做一站式婚慶主題商場； 4、62%62%消費者建議本案做中檔，消費者建議本案做中檔，27%27%的消費建議本案做高檔的消費建議本案做高檔，表明中高檔消費定位是本 案重要考慮方向； 5、中高檔品牌婚紗禮服、婚慶百貨飾品為消費者來此消費最主要的目的，而其他婚慶中高檔品牌婚紗禮服、婚慶百貨飾品為消費者來此消費最主要的目的，而其他婚慶 相關(guān)消費與其相比，相比比例也不低相關(guān)消費與其相比，相比比例也不低，表明區(qū)域一站式婚慶消費較多； 6、消費者認(rèn)為該區(qū)域最應(yīng)增加的是蜜月旅行社，其次為婚慶禮儀策劃、婚慶

21、百貨、飾消費者認(rèn)為該區(qū)域最應(yīng)增加的是蜜月旅行社，其次為婚慶禮儀策劃、婚慶百貨、飾 品。品。 23 優(yōu)勢優(yōu)勢 strengthstrength劣勢劣勢 weakweak 地處廣州乃至全國知名的婚 紗一條街，商家集中， 集群 效應(yīng)突出。 項目交通便利，兩面臨街， 項目展示面良好。 項目體量較小，單層面積較小，規(guī)模 優(yōu)勢不大。 項目位置偏離傳統(tǒng)婚紗一條街，需要 引導(dǎo)對傳統(tǒng)婚慶用品客戶進(jìn)行引導(dǎo)宣 傳。 整個商業(yè)街的商家檔次相對較低，商 戶間的價格競爭比較激 烈。 機(jī)會機(jī)會 opportunityopportunity 政府規(guī)劃支持，政府重點打造的“江南大 道婚紗街”，將在規(guī)模和經(jīng)營檔次上成為華 南區(qū)最

22、具影響力的婚紗專業(yè)。 高端消費市場是一個空缺。 江南大道婚紗街將面臨拆遷、改造，我項 目面臨對區(qū)域的升級換代機(jī)會。 借助原有婚紗一條街規(guī)模集 群效應(yīng)，擴(kuò)大輻射范圍與區(qū)域 影響力。 抓住區(qū)域商業(yè)升級換代的機(jī) 遇，搶占市場空白點，滿足消 費需求。 加強(qiáng)江南大道區(qū)域項目導(dǎo)視，增強(qiáng)項 目與北面婚紗一條街頭與傾城匯的聯(lián) 動宣傳。 項目外立面lgo、廣告立求醒目。 威脅威脅 threatenthreaten 傾城匯、好百年、江南大道婚紗街商戶以 先入為主優(yōu)勢，將對本案形成競爭。 婚紗一條街拆遷改造時間遲遲未能確定， 給項目的招商、經(jīng)營機(jī)會帶來不確定性風(fēng)險。 充分利用項目優(yōu)良臨街面， 做中高端品牌婚紗禮服商

23、家， 形成差異化定位。 借中高端定位，避免與周邊中低端婚 慶商家形成正面競爭。 分析分析 24 綱 要 項目概況項目概況 市場調(diào)研市場調(diào)研 項目定位項目定位 租金建議租金建議 人流動線人流動線 25 定位論證定位論證 項目定位考量項目定位考量 消費需求消費需求 市場空白市場空白 產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài) 區(qū)域定位區(qū)域定位 租售考量租售考量 u目的性消費需求：目的性消費需求：零售、批發(fā)婚慶消費需求 u區(qū)域消費需求：區(qū)域消費需求：社區(qū)配套、餐飲休閑娛樂需求 市場競爭：市場競爭： u家居建材、汽配批發(fā)市場林立，高端市場家居建材、汽配批發(fā)市場林立，高端市場 缺乏，舊城改造，面臨升級換代機(jī)會；缺乏，舊城改造，面

24、臨升級換代機(jī)會； u區(qū)域性購物、餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)偏少，區(qū)域性購物、餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)偏少， 有良好市場空間；有良好市場空間； 產(chǎn)品支持的業(yè)態(tài)：產(chǎn)品支持的業(yè)態(tài)： u十分契合婚慶用品商戶；部分區(qū)域支持餐飲業(yè)態(tài)； u體量較小的裙樓商業(yè)，適合配套商業(yè)與主題商業(yè)； 區(qū)域商業(yè)功能定位：區(qū)域商業(yè)功能定位： 婚慶用品市場一條街婚慶用品市場一條街 u婚慶業(yè)態(tài)租金較高，收益較高； u隨機(jī)抽樣摸底，婚慶商家表示可 以考慮進(jìn)駐本案； 婚慶主題商場有市場空間，本案面臨江南大道婚紗街的拆遷迎來的升級換代機(jī)會，但同時面臨新生婚慶主題商場有市場空間，本案面臨江南大道婚紗街的拆遷迎來的升級換代機(jī)會，但同時面臨新生 商場傾城匯

25、、富基廣場的競爭與拆遷時間不確定性風(fēng)險?？傮w上婚慶主題商場的定位可行性較高。商場傾城匯、富基廣場的競爭與拆遷時間不確定性風(fēng)險?？傮w上婚慶主題商場的定位可行性較高。 26 備選定位方向二：備選定位方向二： 輻射一二級商圈為主的區(qū)域性社區(qū)型商輻射一二級商圈為主的區(qū)域性社區(qū)型商 業(yè)中心（區(qū)域配套）業(yè)中心（區(qū)域配套） 特色餐飲特色餐飲+ +婚紗影樓婚紗影樓+ +健身健身+ +教育培訓(xùn)教育培訓(xùn)+ +美容美美容美 發(fā)、銀行等社區(qū)配套商業(yè)發(fā)、銀行等社區(qū)配套商業(yè) 業(yè)態(tài)組合方向：業(yè)態(tài)組合方向： 首推定位方向一：首推定位方向一：婚慶主題商場（目的性消費）婚慶主題商場（目的性消費） 婚紗禮服婚紗禮服+ +婚慶用品婚

26、慶用品+ +婚紗影樓婚紗影樓+ +婚慶策劃婚慶策劃+ +彩彩 妝等妝等 業(yè)態(tài)組合方向：業(yè)態(tài)組合方向： 定位方向定位方向 27 滿足新婚青年婚慶一站式消費；滿足新婚青年婚慶一站式消費； 婚慶用品零售商的采購批發(fā)；婚慶用品零售商的采購批發(fā)； 婚紗禮服婚紗禮服+婚慶用品婚慶用品+ 婚慶策劃婚慶策劃+婚紗影樓婚紗影樓+ 花藝布置花藝布置+蜜月旅行信息中心蜜月旅行信息中心+化妝等化妝等 功能定位功能定位 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 華南區(qū)精品婚紗婚慶主題商場；華南區(qū)精品婚紗婚慶主題商場； 江南大道婚慶一條街的升級者江南大道婚慶一條街的升級者 形象定位形象定位 珠三角乃至東南亞的新婚青年珠三角乃至東南亞的新婚青年(

27、零售為主零售為主)、 婚慶用品零售商婚慶用品零售商(以批發(fā)為主以批發(fā)為主) 消費定位消費定位 中高檔（中高檔（30%）+中檔中檔(大眾化大眾化)（55%）+低低 檔（檔（15%） 檔次定位檔次定位 定位方向（婚慶主題商場）定位方向（婚慶主題商場） 28 華南：華南：項目目標(biāo)客戶定位，輻射華南地區(qū)零售商、影樓、新婚夫婦； 婚慶：婚慶：本商場的專業(yè)屬性，以婚紗婚慶為主題，目的性消費較強(qiáng)。 名品：名品：區(qū)別周邊中低檔婚紗婚慶市場，婚紗婚慶各業(yè)態(tài)的中高端品牌商 家高度匯聚；區(qū)別民房、批發(fā)市場環(huán)境，本案溫馨浪漫、寬敞舒適、 購物環(huán)境將吸引追求品味、中高端客戶群； 項目以高端婚慶主題商場高調(diào)入市，塑造高端

28、精品婚慶商場形象。 華南首座婚慶名品商場華南首座婚慶名品商場 形象定位形象定位 形象闡釋形象闡釋 29 推廣主題（ slogan ） 華南首座婚慶名品商場華南首座婚慶名品商場 說明：把形象定位濃縮應(yīng)用于slogan，更加能夠直觀體現(xiàn)項目內(nèi)涵和品質(zhì)； 要點：作為項目的推廣主線，自始至終貫穿著“華南首座婚慶名品商場華南首座婚慶名品商場”的概 念，無時無刻不對商家、消費者傳達(dá)本案精品婚紗婚慶商場的形象。 形象定位形象定位 30 案名建議案名建議 好的案名可以使客戶對項目產(chǎn)生相應(yīng)的聯(lián)想，并誘使客戶進(jìn)一 步關(guān)注項目了解項目，可以說案名是宣傳推廣的第一要素。 新穎性新穎性 易記性易記性 易傳播性易傳播性

29、準(zhǔn)確表達(dá)項目特性準(zhǔn)確表達(dá)項目特性 內(nèi)涵豐富性內(nèi)涵豐富性 命名原則：命名原則： 31 首推案名建議首推案名建議 案名詮釋： 佳緣，一是取美滿佳緣之意，凡在本案消費的顧客都祝他們有一個美滿幸福的良好姻緣，吉祥寓意；二是“佳”為佳兆業(yè)，取 與佳兆業(yè)結(jié)緣之意，能較好延伸佳兆業(yè)品牌。 婚慶，項目專業(yè)屬性，直接醒目，突出項目婚紗婚慶主題。 廣場，原指大量人流、車流集散場所，各種社會活動或交通活動的空間，本案引用意寓本案為婚紗婚慶交易、展示集散場所， 顯現(xiàn)大氣，規(guī)模、一站式之寓意，弱化本案體量較小的劣勢，樹立區(qū)域婚紗婚慶市場的中心形象； 次推：佳兆業(yè)次推：佳兆業(yè)婚慶名品城婚慶名品城 案名詮釋： 佳兆業(yè)：佳兆

30、業(yè)：響應(yīng)佳兆業(yè)商業(yè)品牌宣傳號召，借助佳兆業(yè)品牌效應(yīng)與知名度，提升項目知名度。 婚慶：婚慶：婚慶直接鮮明地表達(dá)了商場主題，廣場體現(xiàn)了規(guī)模性，體驗性，切合項目婚慶商業(yè)主題。 體驗體驗：打造體驗概念，消費中體驗服務(wù)，體驗高貴檔次，體驗優(yōu)質(zhì)環(huán)境，體驗購買婚慶用品時的緊張與興奮的體驗。 首推：佳緣婚慶廣場首推：佳緣婚慶廣場 32 佳緣婚慶館佳緣婚慶館 館，房舍華麗的，取精品、華美之意，符合項目高端形象與檔次，看案名知其檔次，此案名能起到 突出項目品質(zhì)、提升市場形象的作用。 備選案名建議備選案名建議 喜良緣婚慶廣場喜良緣婚慶廣場 囍，以傳統(tǒng)囍字作為項目案名，體現(xiàn)項目婚慶主題； 良緣，取美滿祝福之意，好的姻

31、緣寓意； 廣場，婚慶交易、展示場所，顯示規(guī)模，樹區(qū)載婚慶市場中心形象； 囍佳緣囍佳緣 佳緣匯佳緣匯 佳兆業(yè)佳兆業(yè)佳偶天城佳偶天城 華南名品婚慶城華南名品婚慶城 佳兆業(yè)佳兆業(yè)婚匯上品婚匯上品 其他備選案名：其他備選案名： 33 海珠項目案名建議海珠項目案名建議 佳緣婚慶廣場（首選）佳緣婚慶廣場（首選） 佳緣，一是取美滿佳緣之意，凡在本案消費的顧客都祝他們有一個美滿幸福的良好姻緣， 吉祥寓意；二是“佳”為佳兆業(yè)，取與佳兆業(yè)結(jié)緣之意，能較好延伸佳兆業(yè)品牌。 婚慶，項目專業(yè)屬性，直接醒目，突出項目婚紗婚慶主題。 廣場，原指大量人流、車流集散場所，各種社會活動或交通活動的空間，本案引用意寓本 案為婚紗婚

32、慶交易、展示集散場所，顯現(xiàn)大氣，規(guī)模、一站式之寓意，弱化本案體量較小 的劣勢，樹立區(qū)域婚紗婚慶市場的中心形象； 負(fù)一層靚彩生活匯 1f名品婚紗匯 2f時尚精品匯 3f浪漫風(fēng)采匯 佳兆業(yè)佳兆業(yè)* *婚慶名品城（備選）婚慶名品城（備選） 婚慶直觀表達(dá)主題 名店名牌精品的高檔商店 城薈萃之意，商品琳瑯滿目，并具有一定的規(guī)模及品質(zhì) 負(fù)一層靚彩館 1f名流館 2f時尚館 3f風(fēng)采館 佳兆業(yè)佳兆業(yè)* *華南婚慶名品城（備選）華南婚慶名品城（備選） 華南廣東地區(qū)乃至華南地區(qū) 婚慶直觀表達(dá)主題 名品表達(dá)了定位精致、高端、有品位 城：薈萃、琳瑯滿目 華南婚慶名品城站在一定的市場高度，定位為華南區(qū)最具精品的婚慶城

33、 負(fù)一層靚彩生活館 1f名流婚紗館 2f時尚精品館 3f浪漫風(fēng)采館 佳兆業(yè)佳兆業(yè)* *婚慶體驗館（備選）婚慶體驗館（備選） 體驗打造體驗概念，消費中體驗服務(wù)，體驗高貴檔次，體驗優(yōu)質(zhì)環(huán)境，體驗購買婚慶 用品時的緊張與興奮的體驗 館精致，木雅的感覺，體現(xiàn)了精品精美等特質(zhì) 婚慶直觀表達(dá)主題 負(fù)一層名媛坊 1f名仕坊 2f名流坊 3f名人坊 囍良緣婚慶廣場（備選）囍良緣婚慶廣場（備選） 囍，以傳統(tǒng)囍字作為項目案名，體現(xiàn)項目婚慶主題； 良緣，取美滿祝福之意，好的姻緣寓意； 廣場，婚慶交易、展示場所，顯示規(guī)模，樹區(qū)載婚慶市場中心形象； 負(fù)一層佳人匯 1f佳緣匯 2f佳偶匯 3f佳成匯 34 本案 品牌形

34、象檔次 1000 1 星辰匯星辰匯 2 傾城匯傾城匯 3 好百年好百年 4富基廣場富基廣場 6 匯美婚慶匯美婚慶 廣場廣場 5 江南大道江南大道 沿街沿街 7 南華東路南華東路 婚紗街婚紗街 0 低檔 中檔 05001500 1 2 婚紗禮服 主流價格 3 5 7 6 6 高檔 定位方向示意定位方向示意 35 婚慶主題婚慶主題 影樓影樓 攝像攝像 婚紗婚紗 禮服禮服 婚慶婚慶 配套配套 品牌婚紗、禮服定制、品牌婚紗、禮服定制、 晚禮服、燕尾服晚禮服、燕尾服 婚紗影樓、攝像婚紗影樓、攝像 器材、相框、道器材、相框、道 具背景具背景 婚慶策劃、婚鞋、婚慶策劃、婚鞋、 婚慶用品、古典婚慶用品、古典

35、民族服飾民族服飾 布置布置 美容美容 花藝布置、彩妝、花藝布置、彩妝、 美容美發(fā)美容美發(fā) 婚慶主題方向婚慶主題方向 36 負(fù)一層：靚彩生活匯負(fù)一層：靚彩生活匯 負(fù)一層由于與地鐵相 連，一方面補(bǔ)充婚慶相 關(guān)業(yè)態(tài)，如婚慶百貨飾 品、花藝布置、婚車租 賃、喜糖喜煙喜酒、彩 妝化妝，另一方面輔以 美體美容美妝類、特色 餐飲等配套業(yè)態(tài)，既是 對本案婚慶廣場的業(yè)態(tài) 的延伸補(bǔ)充，也可輻射 周邊消費人群與地鐵過 往人流。 匯匯 37 負(fù)一層：靚彩生活匯負(fù)一層：靚彩生活匯 38 一層：名品婚紗匯一層：名品婚紗匯 一層充分利用臨 街面做，以品牌婚 紗禮服為主，作項 目形象展示，珠寶 首飾作配套。 臨街鋪面除品牌

36、婚紗外，建議保留 一兩間男式禮服臨 街鋪面，以展示項 目豐富的產(chǎn)品。 匯匯 39 一層：名品婚紗匯一層：名品婚紗匯 40 二層：時尚精品匯二層：時尚精品匯 考慮到婚紗禮服為 一次消費，為吸引人 數(shù)比例較大中檔消費 者，二層針對一層的 一線品牌婚紗禮服店， 補(bǔ)充了一些二線品牌 婚紗禮服，以豐富項 目婚紗禮服的檔次品 類。 同時增添一些相關(guān) 業(yè)態(tài)，擬增強(qiáng)項目一 站式婚慶主題商場的 特色。 匯匯 41 二層：時尚精品匯二層：時尚精品匯 42 三層：浪漫風(fēng)采匯三層：浪漫風(fēng)采匯 三樓作為人流較少 的樓層，布置了一 些對人流要求較低 的業(yè)態(tài)，如婚紗攝 影、影樓道具背景、 婚慶禮儀策劃等， 主要是以婚紗攝像

37、 為主題。原定位的 婚紗影樓租金承受 力低，建議以小面 積的婚紗攝影館代 替。 匯匯 43 三層：浪漫風(fēng)采匯三層：浪漫風(fēng)采匯 海珠婚慶廣場業(yè)態(tài)組合海珠婚慶廣場業(yè)態(tài)組合 樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)數(shù)量數(shù)量使用面積使用面積比例比例參考品牌參考品牌 負(fù)一樓負(fù)一樓 ( (靚彩靚彩 生活匯）生活匯） 花藝布置/花店/婚車租賃2-3109 2.1%時尚婚匯、凱撒租車、紅太陽汽車租賃、花德喜 美容美發(fā)美甲/彩妝/化妝3-5415 8.1% 名媛美容美體、曲姿瘦身、必瘦站纖體、可可彩妝、凱維化妝 品、圣千慧、蕓楠美發(fā)、南茜國際、瑪花纖體 特色餐飲/個人護(hù)理店1236 4.6%嘉旺、真功夫/屈臣氏、萬寧、絲芙蘭、莎莎 婚

38、鞋婚慶百貨飾品禮品（喜 帖喜字、氣球、花卉、創(chuàng)意 禮品、飾品） 6-8504 9.9% 新感覺、kenzo、托德斯、蘭嘉絲汀、218創(chuàng)意工坊、譯夢、天 創(chuàng)婚鞋 面包房/果汁甜品/便利店/煙 酒/喜糖/蜜月旅行社 4-6313 6.1% 仙蹤林、馬哥勃羅、可頌坊、煙酒在線、紅秀天香、喜滿堂、 臻品軒、美心西餅、廣之旅、亞美佳海外婚禮 家居家紡196 1.9% 小計20家1673 32.8%使用率58.74% 一樓一樓 ( (名品名品 婚紗匯婚紗匯) ) 品牌婚紗展示5-8800 15.7%澳利莎、凡爾賽婚紗禮服、伊貝兒婚紗、瑪莎 男女禮服4-6253 5.0% 品紗禮服高級制定、芊翔男士禮服、男

39、衣號、法派特、la sposa 珠寶婚戒飾品1-2117 2.3%鉆石小鳥、帕蒂珠寶、克徠帝珠寶 小計15家1170 22.9%使用率55.66% 二樓二樓 ( (時尚時尚 精品匯精品匯) ) 時尚精品婚紗10-14625 12.2%vivan、奈特麗、圣羅莉亞、拉斐爾 古典民族服飾/旗袍/裙褂2-3161 3.1%紅瑩繡莊 男女時尚禮服2-3118 2.3%鉑瑪、香港卡諾斯、香港德美 婚慶飾品(頭飾手飾)、喜慶 百貨 2-347 0.9%東方新娘、瑭人世家、 midoo米多婚品 品牌特色快餐1257 5.0%kfc、大家樂 小計20家1207 23.6%使用率57.91% 三樓三樓 ( (浪

40、漫浪漫 風(fēng)采匯風(fēng)采匯) ) 婚紗主題攝影2-3230 4.5%廣州金夫人、巴黎婚紗、名人婚紗、上海麥田攝影 婚慶策劃/婚慶禮儀(用品)5-7342 6.7%芝柏禮儀、喜臨門婚慶策劃、蘇格婚慶、領(lǐng)航時尚婚慶 相框相冊2-456 1.1%亞歷山大、家業(yè)相框 廠商婚紗展示3-5216 4.2%美斯特 影樓用品/道具背景/器材3-4151 3.0%大自然影樓道具 小計20家995 19.5%使用率48.45% 45 海珠項目各業(yè)態(tài)面積比例海珠項目各業(yè)態(tài)面積比例 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 使用面使用面 積積 比例比例 婚紗禮服民族服飾217343.06% 婚鞋婚慶百貨55110.92% 餐飲/個人護(hù)理4939.77%

41、美容美發(fā)美甲/彩妝/化妝4158.22% 婚紗攝影/攝影器材/道具3817.55% 婚慶禮儀策劃3426.78% 面包房/甜品/煙酒/喜糖/旅行社3136.20% 珠寶婚戒飾品1172.32% 花藝布置/婚車租賃1092.16% 家居家紡961.90% 相框相冊561.11% 小計：5046 海珠項目各業(yè)態(tài)面積比例海珠項目各業(yè)態(tài)面積比例 46 綱 要 項目概況項目概況 市場調(diào)研市場調(diào)研 項目定位項目定位 租金建議租金建議 人流動線人流動線 47 六、租金初步建議六、租金初步建議 周邊代表競爭個案比較打分周邊代表競爭個案比較打分 調(diào)整因素及項目傾城匯好百年本案 說明 項目分項目權(quán)重(%)打分得分

42、%打分得分%打分得分% 地段 交通 30% 婚慶市場商業(yè)氣氛/ 消費習(xí)慣10.0 0.4 4.0 1.5 15.0 1.0 10.0 目前消費習(xí)慣、商業(yè)氣氛是影響 本案租金的重要因素，傾城匯、 好百年兩者相距不遠(yuǎn)，但反差極 大 地段/人流量10.0 0.5 5.0 1.3 12.7 1.0 10.0 道路通達(dá)/公共交通10.0 0.4 4.0 1.0 10.0 1.0 10.0 小計小計30.0 30.0 13.0 13.0 37.7 37.7 30.0 30.0 產(chǎn)品 設(shè)計 20% 消費環(huán)境、規(guī)模體量、 人流動線6.0 0.9 5.4 0.7 4.2 1.0 6.0 好百年較本案消費環(huán)境差

43、硬件配置(電梯、智 能化、車位等)6.0 0.9 5.4 0.8 4.8 1.0 6.0 鋪面(開間、進(jìn)深、 臨街展示性）8.0 0.5 4.0 0.8 6.4 1.0 8.0 傾城匯、好百年臨街鋪面較差 小計小計20.0 20.0 14.8 14.8 15.4 15.4 20.0 20.0 招商 定位 20% 商家品牌對租金影響10.0 1.0 10.0 1.4 14.0 1.0 10.0 好百年商家面積小，品牌小，商 家單位租金高 商家面積對租金影響10.0 1.0 10.0 1.3 13.0 1.0 10.0 小計小計20.0 20.0 20.0 20.0 27.0 27.0 20.0

44、20.0 市場 培育 30% 前期市場培育/招商 政策影響 30.030.0 0.4 12.0 12.0 1.5 45.0 45.0 1.0 30.0 30.0 好百年無需降低租金進(jìn)行市場培 育；傾城匯單個市場市場培育力 度比我項目要大 合計100.0 59.8 125.1 100.0 48 六、租金初步建議六、租金初步建議 本案負(fù)一至三層平均租金：競爭個案租金競爭個案分?jǐn)?shù) 本案平均租金=好百年平均租金/比較打分=162.5/125.1%=122元/月/； 本案平均租金=傾城匯平均租金/比較打分=85/59.8%=122元/月/； u本案租金新開業(yè)市場培育期整體租金為本案租金新開業(yè)市場培育期整

45、體租金為122122元。元?；谑袌雠嘤紤]，建議項 目初期放水養(yǎng)魚，以低租金吸引商戶進(jìn)駐。 u由于略有偏離傳統(tǒng)的婚紗一條街，受消費習(xí)慣、婚慶市場商業(yè)氛圍、前期市 場培育等影響，本案低于好百年152.5元的平均租金。 u本案由于臨街優(yōu)秀的展示面，連通地鐵交通，平均租金高于傾城匯的73元。 u為穩(wěn)定商戶，前期建議以租金優(yōu)惠鼓勵一年一交，如一年一交8-9折優(yōu)惠。 49 六、租金初步建議六、租金初步建議 各樓層租金參考好百年、傾城匯如下：各樓層租金參考好百年、傾城匯如下： 本案各樓層平均租金建議本案各樓層平均租金建議 樓層樓層 好百年租金情況好百年租金情況 ( (元元/ /) ) 傾城匯租金情況傾城

46、匯租金情況 ( (元元/ /) ) 本案租金建議本案租金建議 管理費建議管理費建議 ( (元元/ /月月) ) 負(fù)一層150/12030 一樓一樓250120200 30 二樓二樓1508512030 三樓三樓604550 30 四樓四樓/42/ 注1：以上租金管理費按建筑面積計算。 注2：各鋪面具體租金，根據(jù)品牌、面積大小、招商優(yōu)惠政策略有不同，詳見租賃決策文件。 50 項目周邊婚慶市場鋪面售價及回報率調(diào)研項目周邊婚慶市場鋪面售價及回報率調(diào)研 商鋪位置商鋪位置月租金月租金/ /1212個月個月 年租金年租金/ / 售價售價/ / 回報率回報率備注備注 星辰匯二樓45 12540 600000

47、.90% 以實際租金 計算 傾城匯鋪面73 12876 600001.46% 傾城匯一樓120 121440 800001.80% 傾城匯一樓150 121800 1000001.80% 傾城匯三樓45 12540 419581.29% 傾城匯三樓45 11495 313631.58% 好百年二樓150 121800 600003.00% 傾城匯三樓209 122509 313638.00% 以返租租金 計算 傾城匯三樓280 123357 419588.00% 七、銷售建議七、銷售建議 1、從調(diào)研結(jié)果看，傾城匯、星辰匯實際投資回報率都在2%以下，好百年在3%左右。 2、為了銷售，開發(fā)商往往做

48、高租金，將回報率做到8%。 3、從市場調(diào)研看，項目周邊婚慶市場商家買鋪熱情極高。一是自營，二是投資，三是降低經(jīng)營成本。 4、市區(qū)銷售鋪面作為稀缺資源，深受市場歡迎，傾城匯、星辰匯鋪面一面世即銷售一空。 5、建議本案租金實際回報率在2.5%左右，定價銷售。 51 七、銷售建議七、銷售建議 租金還原法租金還原法 項目銷售價格建議項目銷售價格建議 本案建筑面積租金本案建筑面積租金 ( (元元/ /月月/ /) ) 以銀行以銀行5 5年期年期5.5%5.5%年存款年存款 利率作回報率計算利率作回報率計算 以銀行以銀行2 2年期年期4.4%4.4%年存年存 款利率作回報率計算款利率作回報率計算 以銀行以

49、銀行1 1年期年期3.5%3.5%年存年存 款利率作回報率計算款利率作回報率計算 以以2.5%2.5%作回作回 報率計算報率計算 12026182 32727 41143 57600 57600 20043636 54545 68571 96000 96000 12026182 32727 41143 57600 57600 5010909 13636 17143 24000 24000 注1：前期租金達(dá)到銀行5年期年利率5.5%，鋪面投資回報率較好，較受市場認(rèn)可。 注2：以上價格為直接銷售價格，非包租售價。 注3：在僅追求銷售利潤的情況下，結(jié)合市場現(xiàn)狀，推薦以2.5%作回報率計算得出的售價。 注4：若售賣，建議按現(xiàn)有分割鋪面進(jìn)行再度分割，并報產(chǎn)權(quán)申請，減少鋪面積，降低總價與投資門檻，擴(kuò)大投資客 群。 52 銷售模式銷售模式優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢 模式一：只只 銷售不招商，銷售不招商， 由業(yè)主自行由業(yè)主自行 招商及管理招商及管理 適當(dāng)?shù)膬r格可快速實現(xiàn)回款，無返租包袱 無統(tǒng)一管理，項目可能缺乏商業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃定位、 統(tǒng)一招商，運營推廣