房地產(chǎn)人力資源

1、百年博志成咨詢管理研究所所長(zhǎng) 黃博文 習(xí)慣跟我們不太一樣， 我們是踏踏實(shí)實(shí), 款，尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)跟汽車行業(yè)，【主持人】：歡迎大家來參加這次會(huì)議，2008中國(guó)房地產(chǎn)人力資源高峰論壇馬上就要開始了，先請(qǐng)北京百年建筑文化交流中心董事長(zhǎng)朱文俊先生為我們介紹一下這兩天的日程安排?！局煳目　浚焊魑粎?huì)代表，早上好！這兩天論壇，請(qǐng)十幾位主講嘉賓和對(duì)話嘉賓，在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，在房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)特殊發(fā)展階段下，能夠請(qǐng)到這么多標(biāo)桿企業(yè)的嘉賓，還有在房地產(chǎn)人力資源領(lǐng)域特別著名的專家，能夠?yàn)樵谧笥阎v解在特殊形勢(shì)下，我們房地產(chǎn)人力資源總監(jiān)、經(jīng)理如何為我們企業(yè)能夠提供更多的幫助，在此我代表我們主辦單位百年建筑和博志

2、成咨詢集團(tuán)歡迎大家的到來。這兩天會(huì)有主題演講， 也會(huì)有兩次的對(duì)話， 明年下午還有圓桌論壇。 演講嘉賓會(huì)做很好 的演講以外，希望來的每一位朋友能夠互動(dòng)起來， 相互多學(xué)習(xí)多了解，因?yàn)槊恳晃粊韰?huì)的 人力資源朋友，在自己工作崗位上有很多很好的經(jīng)驗(yàn)，相互之間的分享也是非常有價(jià)值的。歡迎大家的到來，希望今明天兩天論壇能夠?yàn)槊恳晃慌笥言诠ぷ髦刑峁┓浅Ｓ幸娴膸椭?。今天上午第一位演講嘉賓就是百年博志成咨詢管理研究所所長(zhǎng)黃老師，演講題目是新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略調(diào)整及 HR規(guī)劃導(dǎo)向。下面用熱烈掌聲歡迎黃老師。【黃博文】：大家上午好！最近一年多整個(gè) 房地產(chǎn)行業(yè)還是有一點(diǎn)點(diǎn)問題，這個(gè)問題在我看也正常。98年正式產(chǎn)

3、生這個(gè)行業(yè)以來，98年有一個(gè)重大政策住房貨幣化，從那個(gè)時(shí)候有這個(gè)行 業(yè)到現(xiàn)在是十年，八年半是在快速增長(zhǎng)， 這種形 勢(shì)下，有一些調(diào)整是再正常不過的一件事情。從美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)全球性的金融風(fēng)暴，甚至有可能變成全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)， 本身中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè) 該到了調(diào)整時(shí)候，再加上大的環(huán)境，導(dǎo)致整個(gè)房 地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整恐怕比大家想象的會(huì)嚴(yán)重一些。次貸危機(jī)主要從房地產(chǎn)行業(yè)、汽車行業(yè)引發(fā) 的，美國(guó)很有意思，地產(chǎn)加上汽車這兩個(gè)行業(yè)， 在整個(gè)經(jīng)濟(jì)總量 70%左右，跟中國(guó)不一樣，中國(guó) 這兩個(gè)行業(yè)不會(huì)那么大的量，一旦這兩個(gè)行業(yè)出 問題的話，整個(gè)美國(guó)經(jīng)濟(jì)就受影響， 美國(guó)人消費(fèi) 有多少錢買多少東西，一百多年消費(fèi)習(xí)慣是按揭貸 美國(guó)

4、人一家有好多小汽車，如果經(jīng)濟(jì)和收入稍微有 波動(dòng)， 恐怕沒有錢付汽車貸款、 房子貸款，這樣的話次貸危機(jī)就出現(xiàn)了。次貸危機(jī)如果僅僅 是這個(gè)是不會(huì)發(fā)生的， 把這些按揭貸款打包拿到資本市場(chǎng)證券化， 然后把這種風(fēng)險(xiǎn)迅速擴(kuò)大 到全美國(guó)， 美國(guó)是世界警察，一旦經(jīng)濟(jì)出問題的時(shí)候，一定要把這種危機(jī)轉(zhuǎn)嫁給全世界，讓 我們各位替他的危機(jī)買單， 因?yàn)槊涝侵饕氖澜缲泿牛?全直接大部分國(guó)家外匯儲(chǔ)備一個(gè)很 大比例是以美元形式存在， 只有這么一個(gè)國(guó)家做到這點(diǎn)， 拼命印鈔票使他的危機(jī)轉(zhuǎn)嫁給全世 界，這是表面現(xiàn)象。這個(gè)危機(jī)怎么引發(fā)的呢？用兩組數(shù)字，連續(xù) 14 年以來，美國(guó)人均年均收入增長(zhǎng)率大概 3%，連續(xù) 14 年以來美國(guó)的

5、人均年均消費(fèi)支出增長(zhǎng)率大概是3.5%，連續(xù) 14 年以來，可惡的美國(guó)人入不敷出 0.5 ，這是增長(zhǎng)率 0.5 ，連續(xù) 14 年累計(jì)往上漲。 能不引發(fā)次貸危機(jī)嗎？這是 最根子上的原因。 欠下一大筆賬， 就次貸了， 通過資本市場(chǎng)方式把這些帳務(wù)放大以后引發(fā)到 全國(guó)乃至全球。經(jīng)濟(jì)危機(jī)就是這么來的，大家也應(yīng)該知道，過去十幾年全球都在快速發(fā)展， 尤其是美國(guó)，所以大家頭腦中蠻發(fā)熱的。這一次到底有多嚴(yán)重呢？引發(fā)這個(gè)危機(jī)主要根源是美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)、 汽車行業(yè)的不良貸 款是引發(fā)主要因素，就看看這些行業(yè)。美國(guó)的幾大汽車廠商在說，如果美國(guó)政府再不來救， 就要申請(qǐng)破產(chǎn)了， 包括通用等等， 就擴(kuò)展到歐洲， 房地產(chǎn)行業(yè)從這一

6、年半以來在美國(guó)跌掉了 20%幾，歐洲有一些國(guó)家甚至比這個(gè)比例還大，如果20%幾放在中國(guó)不算什么，因?yàn)橹袊?guó)是不成熟市場(chǎng)，但是在成熟市場(chǎng)跌 20%幾就很大了。整個(gè)大的宏觀形勢(shì)簡(jiǎn)單的告訴大家，就是 這樣。 美國(guó)有五大住宅類房地產(chǎn)開發(fā)公司，都處在破產(chǎn)邊緣， 其中有三家申請(qǐng)破產(chǎn)，這是美 國(guó)住宅類公司排名前五的。這次不是說像很多人那么樂觀在預(yù)測(cè)說， 明年年終間最晚下半年會(huì)復(fù)蘇， 在我看來真不 一定。現(xiàn)在每一個(gè)國(guó)家都不是封閉的， 如果中國(guó)是封閉的沒關(guān)系， 國(guó)外影響不大， 現(xiàn)在不是。 不是中國(guó)自身努力就能擺平的事， 近一段時(shí)間以來中國(guó)政府和地方政府都在做努力， 各種各 樣刺激的利好政策不斷推出來， 但是我要開

7、句玩笑話說， “出來混總是要還的”。 政府可以 出臺(tái)很多政策， 也可以拿出多少萬億來救市或者刺激市場(chǎng)， 但是無非把過去辛辛苦苦積累的 和未來的拿出來用，總是要還的，也許通過短期的刺激，目前一兩年寒冷形勢(shì)沒有那么冷， 但是兩年以后怎么辦，因?yàn)閲?guó)庫不可能一直空著，早晚是要拿回來的。就像一個(gè)波浪一樣， 把石頭扔在水里， 波浪一圈一圈擴(kuò)展。 所以未來市場(chǎng)形勢(shì)跟過去十幾年不太一樣， 過去一直 是瘋狂的漲普通的漲，未來肯定不是這樣，未來是輪漲， 一是按時(shí)間來算是，兩年漲兩年跌 兩年平，還有按區(qū)域說， 比如某個(gè)時(shí)間點(diǎn)，某個(gè)區(qū)域在漲在跌在平，未來行業(yè)形勢(shì)是輪漲的 形勢(shì)。過去瘋狂漲的形勢(shì)下，整個(gè)房地產(chǎn)游戲規(guī)則是

8、做得越慢越賺錢，晚一個(gè)月開盤漲10%，因?yàn)閮r(jià)格每月漲到 10%，甚至有的城市一個(gè)月漲 15%、20%，價(jià)格不斷提升獲得高額利潤(rùn)，這 是過去游戲規(guī)則。未來輪漲的市場(chǎng)行情下，恐怕不是這樣，很難判斷一兩年以后的漲勢(shì)，某 一個(gè)區(qū)域某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)價(jià)格的漲勢(shì)， 過去很好預(yù)測(cè)一定是漲的， 每個(gè)時(shí)間點(diǎn)都在漲， 地標(biāo)一 個(gè)一個(gè)出來，再高價(jià)錢也敢拿，未來輪漲情況下就不敢。比如福州某個(gè)企業(yè)拿一塊地，交了八千萬的定金，后來地拍下來不要，八千萬也不要， 一種原因拿不出后續(xù)款，第二種原因拿下以后未來企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)特別大，無法運(yùn)作，寧愿八千萬扔掉，這就是新的游戲規(guī)則。在這種新的游戲規(guī)則下，對(duì)融資、開發(fā)、管理資源都提出很多 挑戰(zhàn)，在

9、這方面會(huì)遇到新的問題和麻煩。過去一些民營(yíng)中小企業(yè)， 拿地很簡(jiǎn)單，老板某種特殊關(guān)系，地就拿下來了。 其實(shí)要在乎也不是通過市場(chǎng)，其中拿出一筆怎么樣運(yùn)作一下，過去投資基本是老板拍板， 根本沒有理性對(duì)這塊地進(jìn)行價(jià)值分析，未來投資可不能這樣做， 未來能預(yù)測(cè)漲得不那么快怎么辦？要思考清楚了，站在未來價(jià)格預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上， 對(duì)未來成本做估算，對(duì)未來產(chǎn)品特性做判斷基礎(chǔ)上等等，理性的判斷這塊地有沒有價(jià)值，或者地價(jià)是多少的時(shí)候有價(jià)值，再通過老板的關(guān)系感性的決策，理性的分析基礎(chǔ)上做感性的決策，是未來投資最重要的模式。過去十年以來，大家都是很粗放的拿地，絕大部分企業(yè)沒有投資分析的能力，過去不用投資分析，很粗放的拿地，十多年

10、以來沒有發(fā)育出這樣的人才，房地產(chǎn)高級(jí)分析人才很缺， 這種人才不是說一兩天培養(yǎng)出來的，這對(duì)未來不管是大型還是中型、中小型企業(yè)最大的挑戰(zhàn)。融資也一樣，過去融資，一個(gè)很大的比例是來自商業(yè)銀行貸款，現(xiàn)在商業(yè)銀行貸款跟一年半以前難度是完全不一樣的，是不是有一個(gè)多元化融資平臺(tái)是蠻重要的，過去不是這樣。 要建立多樣化的融資平臺(tái)，跟海外基金對(duì)接，海外有錢人在乎什么？要知道他們?cè)谝馐裁础?如果我是有錢人，我會(huì)在乎資金的三性：第一安全性，肯定很在意給你錢用是不是安全的， 當(dāng)行業(yè)形勢(shì)特別好的時(shí)候，也許安全性會(huì)放在第三位的，不好的時(shí)候會(huì)放在第一位。 第二是流動(dòng)性，比如把錢借給你，答應(yīng)還給我，但是現(xiàn)在還不了怎么辦， 很

11、在意他的錢投到某個(gè)方向，希望錢快速流動(dòng)，因?yàn)檫@樣給自己留下完好退出的基礎(chǔ)。第三收益性，把錢給你，給我 多少回報(bào)。安全性、流動(dòng)性、收益性應(yīng)該算資本的本性，人也有人性，人的本性是什么？人 往高處走。水的本性是什么？水往低處流，除非有外力的作用。融資的話，告訴他，把錢給 我，我保證安全性、流動(dòng)性、收益性，得有一套說法的，要告訴他投資方面很謹(jǐn)慎，投資分 析模型很科學(xué)，對(duì)土地價(jià)值判斷很準(zhǔn)確， 對(duì)未來市場(chǎng)趨勢(shì)判斷很精準(zhǔn)等等，從這方面告訴他，讓他覺得錢給你不會(huì)有大的問題，能力有多強(qiáng)，錢給你用是安全的。人，不管是有錢人還是沒有錢的人，不希望最后在法庭上見， 尤其中國(guó)的法庭，吃了原告吃被告，打官司層面，原告被告

12、最后都打的沒。 從投資角度、開發(fā)、管理角度去說服對(duì)方， 把錢給我花是安全的， 并且能保證是快速流動(dòng)的， 也有足夠的盈利能力， 有條件連本帶息還 給你，說服不靠蒼白的語言，是要有業(yè)務(wù)的，用專業(yè)語言告訴他，因?yàn)楝F(xiàn)在資本市場(chǎng)的從業(yè)者水平越來越高，他們也在專業(yè)化，有些人專門研究房地產(chǎn)行業(yè)的。有實(shí)實(shí)在在東西給他看，才能說服得了?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)公司， 有幾種人說出一套說服別人的 說辭呢？因?yàn)槭且惶淄暾南到y(tǒng)，這里點(diǎn)一下，那里點(diǎn)一下，人家不明白的，認(rèn)為思路不清楚，大企業(yè)上市過程是很痛苦的，做很多內(nèi)部的體系優(yōu)化和梳理，目的也是讓資本市場(chǎng)、股東對(duì)你放心，這也是對(duì)融資跟投資的挑戰(zhàn)。開發(fā)也一樣，

13、從過去行業(yè)形勢(shì)下來說，開發(fā)的慢一點(diǎn)沒關(guān)系，晚一個(gè)月沒關(guān)系，原因就是價(jià)格漲，未來不是這樣，未來恐怕是越快越賺錢，通過周轉(zhuǎn)來獲得高額回報(bào)，開發(fā)游戲規(guī) 則在變?？焖僦苻D(zhuǎn)，體現(xiàn)在資本要快速周轉(zhuǎn)， 從業(yè)務(wù)上來說，控制開發(fā)周期或者縮短開發(fā)周 期能力是蠻重要。有沒有這種能力就至關(guān)重要了，從管理上也是這樣， 過去地產(chǎn)行業(yè)，包括我自己也這么認(rèn)為， 行業(yè)形勢(shì)那么好的時(shí)候， 管理是不重要的，拼命賺錢就好了，有做管理那么多精力還不如賺錢， 行業(yè)形勢(shì)好的時(shí)候不需要管理的，我自己也是這么認(rèn)為的，但是企業(yè)、行業(yè)發(fā)展始終是在波動(dòng)的，比較理想的狀態(tài)是當(dāng)行業(yè)形勢(shì)、業(yè)務(wù)發(fā)展速度慢下來的時(shí)候，多關(guān)注一些管理，把管理基礎(chǔ)夯實(shí)迎接下一波

14、行業(yè)高潮，管理跟行業(yè)節(jié)奏是反著來匹配，這樣也許會(huì)合適一些?，F(xiàn)在也許就是修煉管理內(nèi)功比較好的時(shí)候，因?yàn)檫@種行業(yè)形勢(shì)下業(yè)務(wù)發(fā)展不可能特別 快，如果特別快的話意味著風(fēng)險(xiǎn)特別大，風(fēng)險(xiǎn)怎么控制，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的永恒是風(fēng)險(xiǎn)和效率的均衡，業(yè)務(wù)速度是不可能超過過去的，慢下來的時(shí)候，意味著有足夠精力、資源修煉管理內(nèi)功，行業(yè)形勢(shì)迎接下一波快速發(fā)展的時(shí)候，夯實(shí)管理基礎(chǔ)會(huì)發(fā)揮作用，風(fēng)險(xiǎn)跟效率才有可能均衡，這個(gè)企業(yè)才會(huì)持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展，就是和諧發(fā)展。所謂和諧，風(fēng)險(xiǎn)跟效率是不是均衡，走向任何一個(gè)極端都是有問題的。 要夯實(shí)管理，什么叫管理？理是理順的意思，優(yōu)化、理順、變革，管，可以認(rèn)為一個(gè)名詞，也可以認(rèn)為是動(dòng)詞，名詞的時(shí)候，管

15、理體系去理順，因?yàn)楣?理這個(gè)詞本身可以做動(dòng)詞也可以做名詞，一個(gè)正常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理體系包含哪些構(gòu)成部分，應(yīng)該要清楚。戰(zhàn)略管理到跨年度甚至滾動(dòng)的多年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，到年度的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃， 再到季度、月度、周度、日度，是垂直打下來的線。旁邊還有兩條線：一條線是組織體系，包括架構(gòu)、職責(zé)縱向 橫向切割、界面是不是清楚，權(quán)責(zé)體系是不是足夠清楚高效，一條線是業(yè)務(wù)流程，每一個(gè)結(jié)點(diǎn)和要點(diǎn)是核心所在。 組織線解決分工跟協(xié)作的問題，一個(gè)團(tuán)隊(duì)只要超過兩個(gè)人就一定存在分工和協(xié)作，有分工就有協(xié)作，組織體系是解決分工跟協(xié)作，一個(gè)企業(yè)各干什么， 在這個(gè)基礎(chǔ)上，大家把所有工作怎么做起來更高效。業(yè)務(wù)流程線是標(biāo)準(zhǔn)跟要點(diǎn)，做事的方式、標(biāo)準(zhǔn)

16、、 要點(diǎn)，每一個(gè)點(diǎn)輸入輸出要說得很清楚。這三條線，旁邊是輔助線是為主線服務(wù)的，三條線是好還是不好，不是領(lǐng)導(dǎo)說得算，是績(jī)效體系說得算。三條線運(yùn)作是否高效，是績(jī)效管理體 系說得算，績(jī)效管理體系好不好是股東說得算，有錢人說得算是你的股東。激勵(lì)也很重要， 激勵(lì)劃在績(jī)效，對(duì)內(nèi)公平性，一個(gè)很重要手段是績(jī)效管理，大家對(duì)績(jī)效管理不認(rèn)同，做得再 好也不好，因?yàn)閱T工覺得不公平。這就是一個(gè)開發(fā)企業(yè)的完整體系。從整個(gè)體系來看，每一條線在新的行業(yè)形勢(shì)下都面臨著挑戰(zhàn)，這種形勢(shì)下對(duì)未來預(yù)測(cè)越來越難，對(duì)未來三五年，很難再去預(yù)測(cè)，這種情況下，做戰(zhàn)略規(guī)劃的時(shí)候面臨很大挑戰(zhàn)，甚 至對(duì)現(xiàn)狀很難精準(zhǔn)把握， 戰(zhàn)略規(guī)劃有效性會(huì)降低， 這是

17、一個(gè)線頭，頭有問題遇到挑戰(zhàn)， 下面 所有的都會(huì)遇到挑戰(zhàn)。這是管理上的挑戰(zhàn)。資源上也會(huì)遇到很大的挑戰(zhàn)， 唯一活的資源是人， 人遇到很大挑戰(zhàn)， 現(xiàn)在對(duì)人的要求是 什么？跟過去不太一樣。 現(xiàn)在要求員工抗壓能力要很強(qiáng)， 上上下下情緒都不好， 一年半以前 歌舞升平的時(shí)候，不用抗壓，賺這么多錢一天到晚數(shù)錢刺激自己， 現(xiàn)在不是了，要求抗壓能 力特別高。對(duì)執(zhí)行力的要求，像軍隊(duì)一樣軍令如山倒，執(zhí)行力要很強(qiáng)。體系效率要很高，人 的執(zhí)行力要很強(qiáng)， 才能在不好的形勢(shì)下打硬仗， 拖拖拉拉會(huì)有嚴(yán)重問題， 并且這種形勢(shì)反應(yīng) 時(shí)間不太長(zhǎng)，思考一個(gè)月再打是不行的， 需要一小時(shí)內(nèi)做出重大決策， 一周實(shí)施， 才能有效 的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

18、資源不僅僅是人，還有其他的一些資源。房地產(chǎn)企業(yè)在新的形勢(shì)下面臨挑戰(zhàn)， 也是新的游戲規(guī)則， 游戲規(guī)則都變了， 跟打牌一樣， 你按廣東，我按北京的，沒法打。有些是沒辦法改變的，就去適應(yīng)。企業(yè)個(gè)性化的特征，可 以鉆游戲規(guī)則空子，但是有些必須去遵守的。在未來幾年，有兩個(gè)概念至關(guān)重要，一是現(xiàn)金流，一是周轉(zhuǎn)率。我前面說的這么多話， 就是為了說明一個(gè)問題， 在新的形勢(shì)下， 現(xiàn)金流、 周轉(zhuǎn)率的概念很重要，否則前面遇到的挑 戰(zhàn)全部會(huì)變成現(xiàn)實(shí)。 這種新的游戲規(guī)則， 房地產(chǎn)企業(yè)到底需要什么樣的人才？從專業(yè)角度來 看，融資方面， 僅僅懂得跟銀行打交道的人稱不上優(yōu)秀的人才，當(dāng)然是合格的人才，是要多 元化融資人才才是優(yōu)秀

19、的。 融資方式有很多， 一種債務(wù)性融資， 一種股權(quán)性融資， 債務(wù)信托、 企業(yè)間拆借是債務(wù)性融資， 這個(gè)企業(yè)想在這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期下去， 看看自己米缸有沒有米， 實(shí)力 夠不夠， 高管團(tuán)隊(duì)有沒有外部多元化融資的能力， 外面有朋友懂也行， 投資人才要基于價(jià)值 的關(guān)系。不同行業(yè)形勢(shì)下， 一年半以前銷售人員重要嗎？不重要。 只要是房子都能出去， 現(xiàn)在就 重要了， 尤其是一些高檔樓盤銷售人員緊缺， 銷售人員價(jià)值就不一樣了。 渠道管理人才越來 越重要， 渠道管理說的最多是制造行業(yè)說得比較多， 過去房地產(chǎn)行業(yè)不知道這個(gè)概念， 就是 賣房， 有一個(gè)售樓處大家來看然后就買， 過去很簡(jiǎn)單的客戶渠道， 現(xiàn)在各種各樣營(yíng)銷渠道

20、是 創(chuàng)新出來的。 策劃是永恒的重要， 中國(guó)大部分企業(yè)成本部門是怎么做事， 施工圖出來以后才 參與，施工圖都出來了，成本參與價(jià)值有，但是就不大，價(jià)值更大是前面那些環(huán)節(jié)，比如定 位策劃、 做方案的時(shí)候， 前面這幾個(gè)環(huán)節(jié)是需要成本人員參與的。 成本管理本身重要性越來 越高，尤其在這種行業(yè)形勢(shì)下，利潤(rùn)等于收入減成本減費(fèi)用，包括銷量、銷售速度下來，收 入就下來了，成本再不控制好的話就沒得做了，再加上周轉(zhuǎn)速度慢，行業(yè)形勢(shì)不好，不給貸 款，杠桿系數(shù)就下來了，整個(gè)凈資產(chǎn)回報(bào)全下來了，股東就不滿意了。股東權(quán)益回報(bào)， 在新的形勢(shì)下價(jià)格上不去的時(shí)候， 過去通過提高銷售利潤(rùn)率來提高股東 回報(bào)就不太現(xiàn)實(shí)， 至少可以說通

21、過提高價(jià)格進(jìn)而提高銷售率， 杠桿系數(shù)不像過去那樣， 因?yàn)?整個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越來越大，杠桿系數(shù)也是往下走的趨勢(shì)。如果試圖保證ROE不變,意味著資產(chǎn) 周轉(zhuǎn)率要上來， 過去大部分房地產(chǎn)企業(yè)不關(guān)心這個(gè)， 給自己找很多借口， 說房地產(chǎn)行業(yè)特征 就是周期長(zhǎng), 然后掩蓋了一些提升空間, 其實(shí)做認(rèn)真分析的話會(huì)發(fā)現(xiàn),每一個(gè)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提升空間是很大。 在新的行業(yè)形勢(shì)下, 提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是至關(guān)重要,所有經(jīng)營(yíng)管理動(dòng)作基 本是為了這個(gè)指標(biāo)展開， 要保證其他指標(biāo)的前提下， 就要知道影響總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率或者凈資產(chǎn) 周轉(zhuǎn)率等等的因素有哪些？就要有一個(gè)基本的理解， 如果不理解， 怎么提高周轉(zhuǎn)率？沒有辦 法從業(yè)務(wù)角度去落地，光知道提

22、升重要性是不夠的。比如項(xiàng)目層面， 開發(fā)周期是影響周轉(zhuǎn)率很重要指標(biāo)， 對(duì)開發(fā)周期控制能力是重要的業(yè)務(wù) 基礎(chǔ)， 開發(fā)周期怎么樣縮短？開發(fā)周期包含幾個(gè)小周期， 比如設(shè)計(jì)周期、建造周期、施工周 期、銷售周期等等，設(shè)計(jì)周期又包含更小的周期，概念階段、方案、施工圖階段，開發(fā)周期 可以變成很多小周期， 縮短整個(gè)開發(fā)周期， 無非是兩個(gè)辦法， 一種辦法是每一個(gè)小周期要縮 短，第二種前后兩個(gè)小周期之間快速平滑的過度。 跟提高流程的資金效率是一個(gè)概念， 一個(gè) 流程有八個(gè)節(jié)點(diǎn)， 要提高這套流程的效率， 第一要思考八個(gè)節(jié)點(diǎn)能不能合成六個(gè)節(jié)點(diǎn)， 每一 個(gè)節(jié)點(diǎn)本身是不是在高效快速的運(yùn)轉(zhuǎn)，思路是一樣的。項(xiàng)目層面， 成本現(xiàn)金流

23、很重要。 第三 是銷售現(xiàn)金流， 是影響周轉(zhuǎn)率蠻關(guān)鍵的三個(gè)指標(biāo)。 成本現(xiàn)金流、銷售現(xiàn)金流、開發(fā)周期都有 一個(gè)很重要的基礎(chǔ)， 就是項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃， 要是沒有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的高效的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃， 成 本現(xiàn)金流是穩(wěn)定的嗎？能做到可預(yù)測(cè)嗎？做不到。 要是沒有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的高效的項(xiàng)目開發(fā) 計(jì)劃恐怕就很麻煩了。平時(shí)到企業(yè)調(diào)研，很多企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃做得特別粗放，關(guān)注 24 個(gè)點(diǎn)，比如粗放的項(xiàng) 目開發(fā)計(jì)劃前提下， 還能指望成本現(xiàn)金流和銷售現(xiàn)金流可預(yù)測(cè)性嗎？基本上不現(xiàn)實(shí)。 在公司 層面影響周轉(zhuǎn)率因素，有資金使用效率、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，比如負(fù)債率、土地儲(chǔ)備量和結(jié)構(gòu)、持有 物業(yè)的處置策略，是能賣還是賣，還是先租后賣，還是租，租期

24、一個(gè)周期是多長(zhǎng)呢，這個(gè)策 略會(huì)影響到周轉(zhuǎn)率的，融資、投資、開發(fā)節(jié)奏是不是匹配，也是影響周轉(zhuǎn)率很重要因素。這 些在公司層面影響周轉(zhuǎn)率的關(guān)鍵因素。在業(yè)務(wù)上一個(gè)很重要指標(biāo)就是開發(fā)周期， 影響開發(fā)周期因素又是哪些呢？有外部因素和 內(nèi)部因素。內(nèi)部因素有定位、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、銷售，外部因素有政府打交道的，還有市 場(chǎng)的。內(nèi)部關(guān)鍵因素是定位策劃的效率因素又有哪些呢？還可以細(xì)分， 一直分到不能分解為 止，就是一套效率指標(biāo)體系， 這個(gè)效率指標(biāo)體系可以全面分析一個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)跟效率， 未來 做得好一些變成公司的預(yù)警機(jī)制， 也可以績(jī)效管理的指標(biāo)體系。 也可以變成一個(gè)企業(yè)的方向 盤，有一套指標(biāo)體系以后，每一年做一次或兩

25、次，縱向是分層的，橫向是分類的，像飛機(jī)儀 表盤一樣， 某一個(gè)按紐亮紅色的時(shí)候， 意味著這個(gè)飛機(jī)狀態(tài)某一個(gè)方向出了問題， 指引你去 改善， 往下細(xì)分作用是很大的。 把這個(gè)指標(biāo)體系構(gòu)建好， 新的行業(yè)形勢(shì)跟過去行業(yè)形勢(shì)是完 全不一樣的， 會(huì)發(fā)現(xiàn)很多新的有意思的規(guī)則。 從這個(gè)公司出發(fā)解釋了一下新的行業(yè)形勢(shì)下游 戲規(guī)則。這張圖是現(xiàn)金流的重要性， 一個(gè)企業(yè)可以用的錢是兩種， 一種是外面進(jìn)來的錢， 新的行 業(yè)形勢(shì)下大家有點(diǎn)怕房地產(chǎn)企業(yè)， 外面錢比較難。 一種是自己的錢， 更多體現(xiàn)在滾動(dòng)現(xiàn)金流 上，外面融進(jìn)來越來越難，內(nèi)部現(xiàn)金流沒管好，這個(gè)企業(yè)就別玩了。夫妻倆不會(huì)賺錢，家里 的底子沒有好好理財(cái)用好，企業(yè)跟家庭

26、本質(zhì)是一樣的。項(xiàng)目 1、項(xiàng)目 2、項(xiàng)目 3，粗一點(diǎn)是公司整體，橫軸是節(jié)點(diǎn)，也可以理解時(shí)間，每一個(gè) 項(xiàng)目有開發(fā)計(jì)劃， 把這條橫線理解成項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃， 每個(gè)項(xiàng)目隨著開發(fā)計(jì)劃展開， 這是現(xiàn)金 流曲線，現(xiàn)金流一直是負(fù)的，開始有賣的時(shí)候開始往上走了， 意味著有回款了，賣得越多的 時(shí)候，項(xiàng)目往后推的時(shí)候，支出越來越少，收入越來越多，這是項(xiàng)目1 現(xiàn)金流曲線。一個(gè)公司三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在建， 整個(gè)公司還要有一套公司現(xiàn)金流曲線， 把三條曲線合在一起就變成公 司的現(xiàn)金流曲線。 一個(gè)公司最容易出問題在哪個(gè)點(diǎn)上？就是現(xiàn)金流負(fù)值最大的時(shí)候。 這個(gè)項(xiàng) 目也在支出階段， 所以整個(gè)公司把三個(gè)項(xiàng)目加在一起， 這種點(diǎn)是蠻可怕的。 容易

27、出問題現(xiàn)金 流負(fù)數(shù)值最大的點(diǎn)， 開發(fā)計(jì)劃一星期一變， 一星期一變， 意味著每一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)還特 別不準(zhǔn)，本身這種點(diǎn)很可怕，加上這個(gè)點(diǎn)在這個(gè)地方出現(xiàn)還是未知的， 更可怕。假設(shè)這個(gè)一 點(diǎn)一定出現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上， 還好一點(diǎn)， 在前面提前想辦法找錢或者加快銷售來應(yīng)對(duì)。 計(jì)劃 不一定，這個(gè)點(diǎn)在哪兒出現(xiàn)不知道， 沒辦法控制風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)金流管理真的很重要，但是這個(gè)行 當(dāng)里面做了很多調(diào)研， 發(fā)現(xiàn)一個(gè)很致命的毛病， 大部分財(cái)務(wù)經(jīng)理不懂開發(fā)業(yè)務(wù)， 只有業(yè)務(wù)部 門怎么報(bào)， 做加減法，財(cái)務(wù)經(jīng)理懂業(yè)務(wù)的話可以一起探討，就做簡(jiǎn)單的加減法，這種財(cái)務(wù)是 沒有價(jià)值的，現(xiàn)金流基礎(chǔ)和前提是業(yè)務(wù)計(jì)劃管理， 整個(gè)一套體系全亂的，風(fēng)險(xiǎn)就

28、特別大。從 這個(gè)層面也能看到新形勢(shì)下房地產(chǎn)遇到的挑戰(zhàn)， 房地產(chǎn)在新的形勢(shì)下這個(gè)行業(yè)游戲規(guī)則是什 么？其實(shí)這個(gè)圖能說明一些問題的。新形勢(shì)下有這么多問題，行業(yè)游戲規(guī)則變成這樣怎么辦？房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略的調(diào)整， 跟人力資源的專業(yè)關(guān)系不是那么緊。 為什么人力資源負(fù)責(zé)人聚會(huì)上會(huì)講這個(gè)主題？想把人力 資源工作做好必須懂一點(diǎn)行業(yè)， 必須懂一點(diǎn)業(yè)務(wù)和企業(yè)的， 否則的話不可能做好人力資源管 理。招聘要不要懂業(yè)務(wù)？不懂業(yè)務(wù)的話， 業(yè)務(wù)部門經(jīng)理說招三個(gè)人，因?yàn)槟悴欢畼I(yè)務(wù)， 沒辦 法跟他說兩個(gè)人就夠， 面試的時(shí)候， 僅僅對(duì)一些通用數(shù)字評(píng)價(jià)嗎？也是不對(duì)的。 所謂通用數(shù) 字也不是絕對(duì)通用數(shù)字， 每一條通用數(shù)字都是跟業(yè)務(wù)數(shù)

29、字有關(guān)聯(lián)的， 一個(gè)人心態(tài)好不好， 一 個(gè)人執(zhí)行力強(qiáng)不強(qiáng)， 完全脫離業(yè)務(wù)來談執(zhí)行力， 有價(jià)值嗎？所以不懂一點(diǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)沒法做好 招聘工作。 目標(biāo)跟計(jì)劃， 脫離業(yè)務(wù)能有目標(biāo)跟計(jì)劃的存在嗎？大部分企業(yè)還是傳統(tǒng)做法， 上 級(jí)單位、 下級(jí)單位就目標(biāo)進(jìn)行博弈， 這些做法會(huì)有一些問題， 集團(tuán)跟下屬公司就目標(biāo)進(jìn)行博 弈，集團(tuán)老板希望目標(biāo)定高一些，下屬總經(jīng)理希望定低一些， 人力資源做管理受夾板氣，跟 下屬公司談判老板說目標(biāo)定高一些， 會(huì)罵你說怎么能實(shí)現(xiàn)的了， 老板也罵你， 回去跟老板說 不同意做不到， 老板說他說做不到就做不到， 要你干什么，還不如我自己談。我的部下也會(huì) 罵我， 在做績(jī)效管理中， 大部分人力資源部

30、受的就是這種氣。 我一向不太贊同對(duì)組織管理放 在人力資源部做， 大部分人力資源部對(duì)公司業(yè)務(wù)不太懂， 放在哪一個(gè)部門？對(duì)業(yè)務(wù)最懂的部 門。對(duì)一級(jí)單位做績(jī)效管理的時(shí)候，不要放在人力資源部。薪酬管理要懂業(yè)務(wù)，同樣崗位在不同業(yè)務(wù)模式下不同行業(yè)形勢(shì)下價(jià)值是不一樣的，薪酬基礎(chǔ)是崗位價(jià)值的評(píng)估，做薪酬也得懂業(yè)務(wù)。 做人力資源各個(gè)環(huán)節(jié)都要懂開發(fā)業(yè)務(wù)。剛才講到宏觀形勢(shì)、行業(yè)游戲規(guī)則以及房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)、困難，怎么解決這些問題呢？基本的思路， 公司要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值，公司價(jià)值是怎樣形成的，一個(gè)大的思路要清楚， 如果是一個(gè)上市公司股價(jià)表現(xiàn)很重要，中國(guó)的股市是變態(tài)的股市， 但是核心還是價(jià)值。 中國(guó)股市確實(shí)是變態(tài)一個(gè)股市，

31、 不是某公司價(jià)值高或者創(chuàng)造價(jià)值高股價(jià)一定高，不完全是正向的比例關(guān)系，主要是因?yàn)橹袊?guó)的股市時(shí)間還不長(zhǎng)，整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不是完全意義上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)， 一些核心資源等等不是按市場(chǎng)規(guī)則來運(yùn)作的，基本是按政治規(guī)律來運(yùn)作的。 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也是變態(tài)的，最前端是銷售，市場(chǎng)化的，買房，可以買你的，也可以買別人的，要看性價(jià)比 合不合適，孩子要上學(xué)周邊有沒有好的學(xué)校，完全根據(jù)自己需要來判斷， 所以是完全市場(chǎng)化的行為。但是最后端是政府行為，因?yàn)橥恋厥钦诳刂疲m然說銀行也是公司，但是也是半政府行為，一端市場(chǎng)化，一端是半市場(chǎng)化，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)是扭曲的變態(tài)的。在這么變態(tài)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下、變態(tài)的資本市場(chǎng)下、變態(tài)的房地產(chǎn)行業(yè)下大

32、家是很難的，一個(gè)正常人跟變態(tài)人打交道有多難，除非你也變態(tài)，否則很難受。比如世界上十個(gè)人，只有一個(gè)清醒的，九個(gè)是 變態(tài)的，九個(gè)變態(tài)的就認(rèn)為你也是變態(tài)的。雖然是這樣，未來趨勢(shì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)肯定是越來越完善，變態(tài)的成份從歷史角度來看變態(tài)成份會(huì)越來越少，因?yàn)槭澜缡窃谶M(jìn)步的。未來股價(jià)趨勢(shì)跟價(jià)值越來越靠近，這是一個(gè)趨勢(shì)。并且如果根據(jù)變態(tài)因素來思考經(jīng)營(yíng)和管理就完了，這個(gè)社會(huì)永遠(yuǎn)不會(huì)進(jìn)步。我們?cè)谒伎嫉臅r(shí)候，邏輯層面是要理性的，做決策的時(shí)候可以感性，可以根據(jù)變態(tài)原則做一些修正，這是最好的。比如體系按變態(tài)方式做就完了，永遠(yuǎn)沒有進(jìn)步的可能性了。 如果是一個(gè)非上市公司也存在股價(jià)表現(xiàn)問題，股份不是流通性的，也得創(chuàng)造價(jià)值，讓股

33、東投進(jìn)來的錢有更多價(jià)值回報(bào)。只不過是一個(gè)公開的，一個(gè)是封閉的， 上市是公開的，非上市是不流動(dòng)不公開是封閉的，本質(zhì)上是一樣。一個(gè)股東成立一個(gè)企業(yè)， 或者一個(gè)股民買某一個(gè)企業(yè)股票，肯定是有所圖的，任何人做一件事都是有所圖，做一件事無所圖那干嗎做呢，有所圖就是圖價(jià)值，這個(gè)投資行為有沒有價(jià)值，如果按上市公司來說可 以體現(xiàn)在指標(biāo)上，比如市場(chǎng)增長(zhǎng)值、市盈率、市凈率等等。內(nèi)在的價(jià)值決定了外在的價(jià)值， 股價(jià)就是外在的，根子還是內(nèi)在的。一個(gè)沒有內(nèi)在價(jià)值的公司，外在的股價(jià)再高總有下來的一天。內(nèi)在價(jià)值有很多方式，比如貼現(xiàn)現(xiàn)金流模式、期權(quán)定價(jià)的方式，未來預(yù)期決定現(xiàn)在的價(jià) 值，判斷企業(yè)價(jià)值是一種典型思維方式，預(yù)期未來公

34、司有潛力，倒過來判斷現(xiàn)在價(jià)值很大。 主要體現(xiàn)結(jié)果性的指標(biāo)， 比如財(cái)務(wù)指標(biāo)、投入資本回報(bào)率、增長(zhǎng)率、資金成本等等一套財(cái)務(wù) 指標(biāo)，來分析判斷內(nèi)在的價(jià)值， 進(jìn)而影響外在的價(jià)值股價(jià)的表現(xiàn)。財(cái)務(wù)指標(biāo)畢竟是一個(gè)結(jié)果性的，財(cái)務(wù)指標(biāo)好不好看，由經(jīng)營(yíng)、業(yè)務(wù)、管理層面決定的，價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素是關(guān)鍵業(yè)務(wù)指標(biāo)， 什么樣的東西在驅(qū)動(dòng)財(cái)務(wù)，什么樣的東西通過財(cái)務(wù)又驅(qū)動(dòng)內(nèi)在價(jià)值，內(nèi)在價(jià)值又驅(qū)動(dòng)外在表現(xiàn)，價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素有很多，比如營(yíng)銷費(fèi)用比率、項(xiàng)目開發(fā)周期、工程質(zhì)量的投訴率、員工敬 業(yè)度等等，我們要的是股價(jià)有一個(gè)比較好的表現(xiàn)，財(cái)務(wù)指標(biāo)要很好看， 價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素做得很到位。從要求角度從前面往后退，從改善來說是從右往左，財(cái)務(wù)指標(biāo)好，內(nèi)在價(jià)

35、值就高，股 價(jià)表現(xiàn)就好。在座每一位做的每一件事都要思考有價(jià)值， 結(jié)果驅(qū)動(dòng)了什么在前進(jìn)， 有利于哪個(gè)財(cái)務(wù)指 標(biāo)表現(xiàn)。比如招一個(gè)人， 為什么要招這個(gè)人， 在多大程度上哪一個(gè)層面會(huì)影響財(cái)務(wù)指標(biāo)，一 定要想清楚這個(gè)問題，不是為招人而招人，花錢目的是為了賺錢。市場(chǎng)增加值， 怎么樣才會(huì)增加呢？受三個(gè)指標(biāo)影響： 稅后投入資本回報(bào)、 平均資本成本、 增長(zhǎng)率， 因?yàn)榍懊鎯蓚€(gè)綜合起來反映靜態(tài)， 增長(zhǎng)率反映市場(chǎng)增加值動(dòng)態(tài)， 從靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩個(gè) 角度反映市場(chǎng)增加值的指標(biāo)是不是不斷的優(yōu)化向好的方面發(fā)展，投入資本回報(bào)率是進(jìn)來的， 付出資本成本是出去的， 再加上動(dòng)態(tài)的， 就是增長(zhǎng)率。 資本回報(bào)受哪些因素影響呢？比如周 轉(zhuǎn)、利

36、潤(rùn)率、負(fù)債率， ROE公司基本等于這三者相乘，像剝玉米一樣，一點(diǎn)一點(diǎn)往外剝，建 立一套指標(biāo)體系來衡量效率，投入資本周轉(zhuǎn)率又受兩方面影響，一是存貨，一是固定資產(chǎn)。 在項(xiàng)目層面上體現(xiàn)在項(xiàng)目投資收益率， 影響到稅后投入資本回報(bào)的。 融資有兩種方式： 一種 是債務(wù)性的， 一種是股權(quán)性融資， 債務(wù)融資有債務(wù)融資成本， 才會(huì)變成加權(quán)平均的資本成本。 投資也是不斷往前滾動(dòng)循環(huán)的，每一次投資的收益率共同決定了增長(zhǎng)率。市場(chǎng)增加值更多是有形的， 判斷一個(gè)公司綜合價(jià)值的話， 無形資產(chǎn)也是一個(gè)很重要方面， 比如品牌是一種資產(chǎn)，品牌公司和非品牌公司同樣?xùn)|西，可以多賣500，這是價(jià)值。人力資本也是無形資產(chǎn)，一個(gè)開發(fā)企業(yè)，

37、策劃有專門策劃代理公司，設(shè)計(jì)有專門的設(shè)計(jì)院，制造有專門建筑公司，銷售有專門銷售代理公司，物業(yè)有物業(yè)管理公司，基本上都是乙方在做事， 開發(fā)公司有什么？有一套管理乙方的辦法， 有開發(fā)團(tuán)隊(duì)， 錢是銀行的。 人力資源無形不提升， 就變成空殼的，錢是別人的，只有一個(gè)團(tuán)隊(duì)和一套管理乙方的辦法，對(duì)于每一個(gè)乙方管理， 事前、事中、事后的三大環(huán)節(jié)，如果這個(gè)沒有，就是典型的皮包公司，隊(duì)伍也不一定。最近碰到一個(gè)企業(yè)做調(diào)查， 現(xiàn)在是 139 個(gè)人，我分析了一下近三年一共 120 多個(gè)人離職， 三年所有人換了一輪， 鐵打的營(yíng)盤流水的兵， 這樣的企業(yè)是沒有未來， 一些基礎(chǔ)工作也不好， 很多東西沒有固化下來， 人走了，把能

38、力也帶走了，這個(gè)公司做開發(fā)十多年了，我說還是一 個(gè)新公司。老板不服，三年換一茬人全部換完，人走把知識(shí)、能力都帶走，整個(gè)公司是沒有 能力的公司， 老板很郁悶的， 做了十年還說是新公司， 我說還在創(chuàng)業(yè)期， 他就不服， 慢慢聊， 他說還真是那么回事。人力資源管理還是很重要的，知識(shí)管理、文化管理都在包含，把過去 好的項(xiàng)目和失敗的項(xiàng)目沉淀下來， 變成各個(gè)流程的節(jié)點(diǎn)、 標(biāo)準(zhǔn)和要點(diǎn)， 人走了， 流程留下了， 這個(gè)公司還可以運(yùn)轉(zhuǎn)，否則的話公司受制于個(gè)人。管理、開發(fā)、融資、投資、資本市場(chǎng)，階 段性房地產(chǎn)企業(yè)就分這么多步， 可以分析這些指標(biāo)， 我們公司去年表現(xiàn)怎么樣， 今年表現(xiàn)怎 么樣， 明年預(yù)測(cè)怎么樣， 哪些領(lǐng)

39、域存在問題， 要選擇哪一個(gè)領(lǐng)域作為提升的重點(diǎn)， 作為改善 的突破口，剛才是站在集團(tuán)角度。子公司運(yùn)營(yíng)指標(biāo)體系，項(xiàng)目體現(xiàn)在利潤(rùn)率、周轉(zhuǎn)率， 這兩者是很重要的。銷售利潤(rùn)率等 于利潤(rùn)除以銷售收入， 銷售收入是按什么口徑統(tǒng)計(jì)不重要， 利潤(rùn)等于收入減成本減費(fèi)用， 影 響這個(gè)指標(biāo)有這么多因素，均價(jià)、地價(jià)、稅收、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用。影響周轉(zhuǎn)率成本現(xiàn)金 流、銷售現(xiàn)金流，一個(gè)很重要指標(biāo)是開發(fā)周期、銷售周期，業(yè)務(wù)層面這些決定現(xiàn)金流，現(xiàn)金 流決定生死存亡， 因?yàn)槿谫Y變得越來越難了， 所以現(xiàn)金流管理越來越重要。 企業(yè)這么多指標(biāo)， 哪個(gè)指標(biāo)亮了紅燈， 哪個(gè)指標(biāo)是綠色的， 沒問題的，不斷的去分析判斷，這些不僅財(cái)務(wù)部門 分析

40、，很多是業(yè)務(wù)上的，看著財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)只是結(jié)果。從人力資源角度分析人工效能，為什么有一些企業(yè)24 個(gè)人同時(shí)可以做三個(gè)項(xiàng)目，為什么有的企業(yè) 110 個(gè)人同時(shí)做兩個(gè)項(xiàng)目， 為什么會(huì)是這樣？多了一百多人， 一個(gè)人一年的收入、 費(fèi)用算 40 萬，多一百個(gè)人，要算人工效能，人工效能不能絕對(duì)這么簡(jiǎn)單去算，收入除人數(shù)， 不能僅僅這樣算。 有很多其他辦法， 每花一塊錢人工成本可以產(chǎn)生多大的利潤(rùn)。 在子公司或 者項(xiàng)目層面一套指標(biāo)體系，還可以去細(xì)分，管理費(fèi)用比例再細(xì)分， 工程質(zhì)量成本再細(xì)分，一 直分到不能分解為止就會(huì)落到崗位上， 每一個(gè)崗位應(yīng)該關(guān)注哪個(gè)指標(biāo)， 整個(gè)項(xiàng)目部把所有崗 位該干什么事全算下來。分到不能分解再為止

41、就落到崗位上了。下屬公司，也有品牌的問題，比如品牌忠誠(chéng)度、知名度、美譽(yù)度，忠誠(chéng)度比如重復(fù)購(gòu)買 意向、 客戶滿意度， 會(huì)不會(huì)推薦別人來買，根子是由產(chǎn)品和服務(wù)決定的。什么樣產(chǎn)品是好產(chǎn) 品？站在客戶是性價(jià)比要高， 站在公司角度是能賺錢的產(chǎn)品。 客戶對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、 工程質(zhì)量滿 不滿意，銷售過程中的服務(wù)滿不滿意，銷售后的服務(wù)滿不滿意，物業(yè)管理滿不滿意，我自己 買一個(gè)產(chǎn)品，蠻看中物業(yè)管理的。因?yàn)榉孔右坏┵I下來了，一輩子住在那里，如果看到那些 保潔、 保安難受，一輩子多郁悶，物業(yè)管理對(duì)住戶需求來說影響很大， 要是一個(gè)很糟糕的物 業(yè)管理服務(wù)水平，我早晚會(huì)賣掉，因?yàn)槲沂亲宰⌒偷?。很多開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理不是太重視，

42、對(duì)行業(yè)有偏見歧視，其實(shí)不應(yīng)該的。人力資本，從配置的角度，有一個(gè)公司20 個(gè)同時(shí)開發(fā)三個(gè)盤， 有一個(gè)公司一百個(gè)人也做三個(gè)， 基于項(xiàng)目人員配置是不是足夠優(yōu)化， 戰(zhàn)略性人員配 置是不是足夠優(yōu)化， 價(jià)值的投資分析人才有沒有， 多元化融資人才有沒有， 營(yíng)銷層面渠道管 理人才有沒有等等。 甚至大一點(diǎn)企業(yè)戰(zhàn)略合作、 資本運(yùn)作人才有沒有。 其實(shí)分析一個(gè)公司人 力資源工作好不好， 很重要的一個(gè)指標(biāo)叫流動(dòng)率， 通過流動(dòng)率可以分析到這個(gè)公司的人力資 源管理好不好， 整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理體系好不好。 另一個(gè)指標(biāo)是流失率， 分層分類分時(shí)間去分析流 失率， 會(huì)得到很多的信息，再和業(yè)務(wù)發(fā)展節(jié)奏和速度匹配起來考慮，會(huì)得到更多的信息，

43、甚 至基于這個(gè)可以推導(dǎo)一套人力資源體系。我們推導(dǎo)一個(gè)經(jīng)營(yíng)管理體系是不是與當(dāng)前行業(yè)形勢(shì)吻合的工具， 可以變成一個(gè)工具， 現(xiàn) 在很多企業(yè)手上有一些項(xiàng)目或者有土地儲(chǔ)備， 地拿下來時(shí)候有一個(gè)基本定位， 是現(xiàn)金流項(xiàng)目 還是利潤(rùn)型項(xiàng)目， 現(xiàn)金流項(xiàng)目， 意味著做這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)初定位要不要現(xiàn)金流， 這種項(xiàng)目做計(jì)劃 的時(shí)候， 會(huì)考慮到這個(gè)因素， 計(jì)劃變得很緊湊， 關(guān)鍵點(diǎn)在節(jié)奏上， 而不是價(jià)格上或者利潤(rùn)上。 有一些項(xiàng)目公司定位利潤(rùn)型項(xiàng)目， 賺錢型項(xiàng)目， 找最好的時(shí)機(jī)用最高的價(jià)格賣出去， 一個(gè)項(xiàng) 目拿下來的時(shí)候， 有這樣一個(gè)定位， 因?yàn)樽罱蝿?shì)有一些變化， 所以有一些公司對(duì)手上的項(xiàng) 目重新定位，重新梳理， 一梳理就發(fā)現(xiàn)

44、， 原來這個(gè)項(xiàng)目定位利潤(rùn)型項(xiàng)目不對(duì)，對(duì)資金安排進(jìn) 行梳理，對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行測(cè)算不對(duì)，所以這個(gè)項(xiàng)目改成現(xiàn)金流項(xiàng)目， 重新調(diào)整開發(fā)計(jì)劃， 加快 它的節(jié)奏。這是在做業(yè)務(wù)調(diào)度、經(jīng)營(yíng)調(diào)度。為什么把某一個(gè)利潤(rùn)型項(xiàng)目調(diào)整為現(xiàn)金流項(xiàng)目，通過分析以后發(fā)現(xiàn)，如果不調(diào)整某一個(gè)項(xiàng)目定位，這個(gè)點(diǎn)是過不去的，只有把某一個(gè)項(xiàng)目改定位，加快它的節(jié)奏，快速回籠，到這個(gè)時(shí)候有足夠的錢渡過。人力資源部怎么樣幫助企業(yè)過冬，大型企業(yè)都在裁員，裁員是不是最好的辦法，如果是的話，怎么裁員才不會(huì)引起動(dòng)蕩，行業(yè)形勢(shì)好的時(shí)候，老板不關(guān)注你們，把你們當(dāng)做可有可 無的部門，這個(gè)時(shí)候真有本事幫到老板，恐怕就是顯英雄本色的時(shí)候了，否則永遠(yuǎn)不會(huì)關(guān)注你。在這么

45、一個(gè)狀態(tài)下怎么幫助企業(yè)過冬，怎么樣幫助老板過冬，站在人力資源管理的角度，包括培訓(xùn)也一樣。培訓(xùn)這個(gè)時(shí)候怎么圍繞過冬展開，而不僅僅是說，聽說那個(gè)老師講得不錯(cuò)就講，不一定是有助于過冬的， 老板說有毛病的，行業(yè)這么不好還做培訓(xùn)， 但是告訴他這次 培訓(xùn)有利于過冬的，有可能愿意花這個(gè)錢。要結(jié)合當(dāng)前行業(yè)形勢(shì)和企業(yè)苦惱，要變成一個(gè)中醫(yī)，把老板的脈號(hào)準(zhǔn)，望聞問切你的企業(yè)，這時(shí)候老板也許就愿意，千萬不要說，聽說那老 師講得不錯(cuò)，讓他來講吧，因?yàn)楫?dāng)時(shí)大家聽的挺興奮，但是過了幾天，對(duì)現(xiàn)在沒關(guān)系。老板 就會(huì)說，是還可以，但是不符合我們的實(shí)際，跟我們沒什么關(guān)系，就挨罵了。為了過冬這個(gè) 主題建功立業(yè)，未來在老板心目中才會(huì)有

46、一點(diǎn)點(diǎn)地位，書本介紹好的人力資源部門要變成老板的戰(zhàn)略伙伴，談何容易，幾個(gè)人能做到，但是這個(gè)時(shí)候有可能做得到。我們公司三百人， 留下一百人，怎么裁，別引起亂子，你擺平了，認(rèn)為你有本事，對(duì)你的信任度會(huì)提高的。三 百人裁掉兩百人，對(duì)老板也是很大的挑戰(zhàn)，留下一百人還會(huì)列一個(gè)單子，這二十人不能動(dòng)， 甚至還列六十人單不能動(dòng)，這個(gè)空間就更小，這時(shí)候能擺平就是英雄了。一定要抓住企業(yè)、 行業(yè)有問題的時(shí)候，發(fā)揮你的價(jià)值。如果我是老板，一樣講，行業(yè)好的時(shí)候，懶得理你了， 心情好的時(shí)候，培訓(xùn)，可以搞，心情不好的時(shí)候，算了吧，哪有時(shí)間培訓(xùn)。作為公司運(yùn)營(yíng)管理部門、財(cái)務(wù)部門等等這些主要業(yè)務(wù)管理部門，一定要有基本意識(shí)，隨著行

47、業(yè)形勢(shì)的快速變化，調(diào)整業(yè)務(wù)節(jié)奏來應(yīng)對(duì)，這是經(jīng)營(yíng)調(diào)度基本概念。行業(yè)形勢(shì)不好的時(shí) 候，更多是進(jìn)行現(xiàn)金流調(diào)度，因?yàn)橐粋€(gè)企業(yè)不賺錢死不了，慢慢虧可以虧好多年，一億一年虧一千萬可以虧十年，但是沒有現(xiàn)金流，一個(gè)月就死干凈了。過去錢莊、米莊倒閉，都是擠 兌倒掉，偶爾一個(gè)負(fù)面謠言，那個(gè)錢莊馬上不會(huì)有錢了，這個(gè)錢要取出來，然后所有人去取錢，庫里沒鈔票了，就是缺現(xiàn)金流，一下就死掉了。并且滾雪球一樣的，一傳十十傳百，誰 都希望先拿出來，后面就沒了。建筑公司找你要錢，設(shè)計(jì)院找你要錢，大家一聽現(xiàn)金流很緊， 趕快催錢，供應(yīng)商買不到材料，現(xiàn)錢現(xiàn)貨。這種情況下，不敢墊了，一下轉(zhuǎn)不動(dòng)了，貸款拿 不下來。有錢人一個(gè)本性是不會(huì)雪中

48、送炭的，金融機(jī)構(gòu)全是一個(gè)德性錦上添花的，你好給你錢，你狀態(tài)不好了，我不放心，錦上添花沒問題，讓你做得越來越大，雪中送炭保風(fēng)險(xiǎn)，對(duì) 不起不給你錢?？傊?，隨著企業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)不同，隨著時(shí)間點(diǎn)不同，企業(yè)、行業(yè)狀態(tài)不同，隨著狀態(tài)不同 要不斷調(diào)整每一個(gè)項(xiàng)目的節(jié)奏，調(diào)整現(xiàn)金流，進(jìn)而調(diào)整一套財(cái)務(wù)指標(biāo)的數(shù)字。在這樣情況下，房地產(chǎn)企業(yè)站在人力資源角度怎么去應(yīng)對(duì)?第一步，不管怎么應(yīng)對(duì)有幾項(xiàng)基礎(chǔ)工作一定要做的。 1. 盤點(diǎn)，小買鋪每個(gè)月都要盤點(diǎn)的， 賺了多少， 有多少存貨， 這個(gè)月剩下的存貨調(diào)整下個(gè)月進(jìn)多少。盤點(diǎn)人力資源，把人分層分 類，哪一些人在這種形勢(shì)下一定要留住的， 哪一些人一定要開掉的， 哪一些人可留可不留的，

49、 對(duì)那些一定要留下的人， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人的個(gè)數(shù)不是很多， 因?yàn)椴皇莿趧?dòng)密集型企業(yè)， 一 定要留的人是二三十人， 這些人要制定個(gè)性化的保留方案。 一共一百個(gè)員工， 這二十人一定 要留下來， 怎么去留，要制定個(gè)性化留他們的方案。一定要裁掉的，要制定個(gè)性化裁他的方 案，不要引起動(dòng)蕩，可留可不留的再說。按業(yè)績(jī)角度；員工態(tài)度、積極性、責(zé)任感的角度； 從業(yè)務(wù)能力的角度； 潛在能力的角度，四個(gè)方面將現(xiàn)有員工分類， 有些人業(yè)務(wù)不錯(cuò)，潛力不 行，也有能力、態(tài)度、潛力都好的，要通過很多工具去分類，就發(fā)現(xiàn)原來基礎(chǔ)工作做得這么 差沒辦法分類。比如鄭州有一個(gè)客戶做盤點(diǎn)的工作， 發(fā)現(xiàn)沒法分， 每個(gè)月考核成績(jī)沒有保留，

50、每次考核 結(jié)果是不保留的， 還不算績(jī)效面談的結(jié)果， 沒有這個(gè)按業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)每個(gè)員工怎么評(píng)價(jià)？只能按 當(dāng)月， 一個(gè)月說明不了問題， 因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)是波動(dòng)的， 一定要連續(xù)若干個(gè)考核周期才能綜合 判斷這個(gè)人業(yè)績(jī)好還是不好。 比如能力， 也不知道怎么樣測(cè)評(píng)一個(gè)人的能力， 原來從來沒有 測(cè)過， 臨時(shí)構(gòu)建一個(gè)工具測(cè)定能力， 大家不一定認(rèn)可。要做這個(gè)盤點(diǎn)工作， 發(fā)現(xiàn)很多人力資 源基礎(chǔ)工作是做得不好， 未來這些基礎(chǔ)要完善起來， 也可以促進(jìn)整個(gè)人力資源管理體系、 人 力資源管理工作往前發(fā)展，所以一定要做這個(gè)工作。2. 盤點(diǎn)流程及崗位， 很清楚的知道， 這種行業(yè)形勢(shì)下哪一些崗位是核心崗位， 哪一些崗 位是輔助崗位， 價(jià)

51、值不大的，哪些崗位是中間的崗位，對(duì)于核心崗位一定要關(guān)注的，對(duì)于輔 助性崗位要思考，能不能有些合在一起或者撤掉， 精兵簡(jiǎn)政， 簡(jiǎn)了政才能精兵，核心崗位需 要保留并且強(qiáng)化，輔助崗位有些合有些撤掉。也要對(duì)流程進(jìn)行盤點(diǎn)，一級(jí)流程是不是全的， 是不是有空白點(diǎn)沒有流程來控制的。 還要盤點(diǎn)有這些流程邏輯關(guān)系是不是清楚合理， 盤點(diǎn)流 程是不是高效運(yùn)作， 很多公司是有流程的，三大本，但是沒人用， 按照這個(gè)流程踏踏實(shí)實(shí)工 作沒有表揚(yáng)， 不按這個(gè)流程胡作非為也沒有什么。 所以整個(gè)盤點(diǎn)從人力資源角度、 流程角度、 崗位角度進(jìn)行盤點(diǎn)，對(duì)人的盤點(diǎn)和對(duì)崗位、流程的盤點(diǎn)匹配在一起，就知道怎樣精兵簡(jiǎn)政。 就知道裁員該怎么做，否

52、則是亂裁引起很多的問題，一邊裁人，一邊要招人， 對(duì)企業(yè)重新洗 牌最好的時(shí)候，裁掉 30 個(gè)人招個(gè)高手進(jìn)來。第二步，明確戰(zhàn)略方向是什么， 新的形勢(shì)下及經(jīng)營(yíng)策略是什么，管理策略是什么， 明確 戰(zhàn)略、 經(jīng)營(yíng)策略要確定公司核心能力是什么， 關(guān)鍵能力是什么，核心能力是我有你沒有，關(guān) 鍵能力是這個(gè)東西太重要， 是關(guān)鍵能力， 所以不一樣。 所以一定在戰(zhàn)略基礎(chǔ)上確定核心能力 和關(guān)鍵能力，才會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 在市場(chǎng)上有話語權(quán)。進(jìn)而分解這些能力，就知道用人標(biāo)準(zhǔn)是 什么， 什么樣人對(duì)我來說是優(yōu)秀的是合格的， 要制定用人標(biāo)準(zhǔn)。在裁員過程中，遇到一點(diǎn)點(diǎn) 波動(dòng)或者負(fù)面的反彈老板要罵你，但是有這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和盤點(diǎn)，跟老板擺道理，為

53、什么這么做。第三步， 做好人力資源規(guī)劃， 前面兩個(gè)基礎(chǔ)工作上做好人力資源規(guī)劃， 通常人力資源規(guī) 劃怎么做？ 07年跑 36家企業(yè)， 08年 70、80家企業(yè)， 人力資源部年底的時(shí)候或者 11月份發(fā) 一個(gè)需求表， 發(fā)給各個(gè)部門， 每個(gè)部門填， 要多少個(gè)人和基本要求， 匯總這叫人力資源規(guī)劃， 然后給老板簽字去執(zhí)行。 大部分企業(yè)這樣做的， 這樣做不合適， 你怎么知道他要的那些人就 這些人，有的部門要三個(gè)人，說不定不夠，有的部門要三個(gè)人說不定一個(gè)人就夠了，對(duì)公司 未來是沒有概念的。 比如現(xiàn)在以住宅為主， 明年開始慢慢增加商業(yè)地產(chǎn)份額， 是很大的戰(zhàn)略 調(diào)整，這個(gè)調(diào)整直接決定著需要什么的樣人什么樣的數(shù)量。

54、明確戰(zhàn)略，跟老板、副總、高管 們跟做戰(zhàn)略部門不斷的溝通， 了解到我們戰(zhàn)略有沒有調(diào)整， 人力資源部的理解是不是正確的， 否則做不好人力資源規(guī)劃。還要了解投資問題，明年、后年投資思路是什么，投資方向是什 么，投資區(qū)域布局是什么，起碼是計(jì)劃中的投資布局，投資節(jié)奏是怎么安排的，根據(jù)資金狀 況做規(guī)劃，尤其是投資節(jié)奏及什么時(shí)候該拿地，是拿大地塊為主還是拿小地塊是有說法的， 不是說碰到大地塊就拿大地塊， 得撐得下來， 要去測(cè)算的有一個(gè)基本的理論支撐， 站在資源 要求、 戰(zhàn)略要求層面做規(guī)劃，如果都不知道這個(gè)， 怎么做人力資源規(guī)劃。跟投資部門不斷交 流，會(huì)告訴你，明年有可能在濟(jì)南、濰坊之一拿，有可能根據(jù)資金實(shí)力

55、拿中型地塊，會(huì)告訴 你這些信息， 可以提前思考人員配置， 明年有可能拿中型地塊， 如果是一個(gè)單獨(dú)項(xiàng)目公司大 概要配多少人， 每個(gè)節(jié)點(diǎn)上要配多少人， 配各種不同專業(yè)人數(shù)多少， 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段不同專業(yè) 人不同能力水平的人大概進(jìn)入多少， 建造階段多少， 得有一個(gè)人員配置的基本安排， 明年年 終可能需要這些人， 能不能提前給我摸索， 這樣的話可以提前半年乃至一年做好準(zhǔn)備， 未來 招聘工作效率才會(huì)更高，不是說新增加一個(gè)項(xiàng)目，完全要招人，不一定，要分析老項(xiàng)目，過 了哪些節(jié)點(diǎn)可以抽過來到新項(xiàng)目， 這是人員優(yōu)化， 不能說增加一個(gè)項(xiàng)目增加一套人馬， 那是 不可以的。老項(xiàng)目有些快結(jié)束的時(shí)候，有些專業(yè)人才是用不上的，

56、可以配置到新項(xiàng)目上來， 通過這種優(yōu)化的話， 發(fā)現(xiàn)還缺再去招人， 這是基本做人力資源規(guī)劃的描述。 才是基于戰(zhàn)略的、 業(yè)務(wù)的、成本控制的人力資源規(guī)劃， 不是要多少給多少， 是站在自己的角度來去考慮的，不 會(huì)分析資源優(yōu)化配置，人進(jìn)來容易出去難，裁員比招聘難多了，會(huì)有負(fù)面的影響， 如果一次 裁員活動(dòng)持續(xù)一個(gè)月就完蛋了， 思考裁員方案的時(shí)候，可以時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)，不公開的，沒人知 道，一定要?jiǎng)酉聛?，第二天正式宣布裁員結(jié)束，大家安心工作，脫一個(gè)月，不想裁的人都走 了，裁員思考方案一旦成熟了，一天搞定，甚至一小時(shí)，不用到財(cái)務(wù)去，信封都算好了，回 家再核實(shí)，發(fā)現(xiàn)不對(duì)再來，不用進(jìn)辦公室，這種裁員負(fù)面作用會(huì)小，否則的話

57、很麻煩。第四步，不是基礎(chǔ)工作，可以說是人力資源基本體系，因?yàn)橛辛艘?guī)劃， 人力資源數(shù)量需 求、質(zhì)量需求、結(jié)構(gòu)需求，數(shù)量太多就減少，太少就增加，所謂減少不是裁員，沒有說人多 還是少， 而是人力資源多還是少， 人力資源不等同于人， 人力資源基本概念蘊(yùn)含在人身上的 體力、智慧等等，無形的是人力資源，人本身不是企業(yè)要的人力資源，肉體遠(yuǎn)遠(yuǎn)是自己的， 不能隨便給別人的， 可以隨便出賣自己的人力資源，給多少回報(bào)， 把我智慧賣給你，人力資 源永遠(yuǎn)不給所有權(quán)，我離職帶走。只能出賣使用權(quán)，所有權(quán)永遠(yuǎn)不會(huì)給你的。缺人力資源， 人力資源數(shù)量不夠， 難道只有有招聘，不是， 培訓(xùn)也可以增加人力資源數(shù)量，人力資源不是 肉，是

58、能力、智慧，這樣思考問題整個(gè)思路就打開了，老板說怎么這么多人，就要講清楚，到底是人多還是人力資源多， 我們?cè)趺淳瓦@么缺人，告訴他缺的不一定人， 而是素質(zhì)的提高。 激勵(lì)也是增加人力資源數(shù)量的辦法，激勵(lì)重要作用是把潛在的東西挖掘出來，變得可以用的表面上來，相當(dāng)于增加人力資源數(shù)量了， 激勵(lì)是增加人力資源數(shù)量的工具， 招聘不重要、裁 員不重要、考核體系、激勵(lì)體系都不重要，因?yàn)槎际枪ぞ?，工具是?shù)目，千萬別陷在工具里 面，忘掉了目標(biāo)。結(jié)構(gòu)化面試表格做得很漂亮，完全是工具崇拜論，一天到晚把所有精力做 工具，忘了做工具目的是什么，目的是為了在恰當(dāng)時(shí)候有恰當(dāng)?shù)娜肆Y源數(shù)量、人員質(zhì)量和結(jié)構(gòu)來滿足公司戰(zhàn)略的需要。比如為了相親，別人介紹，買的一套很好的衣服， 衣服是很好的工具，展現(xiàn)自己的風(fēng)貌， 進(jìn)去以后，對(duì)方很淑女坐在那里，聊天的時(shí)候，總是整理衣服，就是工具崇拜，忘了目的是 博得她的好感。會(huì)說這男的是不是有毛病。你的目的是確定這種戀愛關(guān)系，而不是照顧好這個(gè)衣服。我調(diào)查這么多企業(yè)， 我自己做人力資源管理好多年，很多人思路局限在做工具上，能不能用記分卡做績(jī)效管理， 那個(gè)不重要，并且不是說每