XX市別墅市場(chǎng)研究報(bào)告

1、XX市別墅市場(chǎng)研究報(bào)告XX市別墅市場(chǎng)研究報(bào)告 目錄第一部分.XX市整體別墅市場(chǎng)環(huán)境2 一.XX市別墅市場(chǎng)整體情況2 （一.）XX市別墅市場(chǎng)的主要?jiǎng)e墅類(lèi)型2 （二.）XX市別墅市場(chǎng)分板塊供應(yīng)情況2 （三.）XX市別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間3 （四.） XX市別墅市場(chǎng)的供需狀況4 二.XX市別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判5 （一.）別墅供應(yīng)量在未來(lái)幾年將逐漸減少5 （二.）土地升值對(duì)別墅升值產(chǎn)生很大影響5 （三.）價(jià)格具有較大升值空間5 （四.）接受度最高的別墅類(lèi)型6 （五.）別墅競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈7 （六.）XX市別墅市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)8第二部分.XX市別墅市場(chǎng)板塊分析9 一.XX市別墅市場(chǎng)主要板塊市場(chǎng)行情9 （一.）江寧

2、板塊9 （二.）江北板塊11 （三.）城區(qū)板塊12第三部分.別墅市場(chǎng)個(gè)案列表14 一.典型個(gè)案列表14 （一.）瑪斯蘭德14 （二.）山水華門(mén)15 （三.）巴厘原墅16 （四.）奧斯博恩17 （五.）總結(jié)19 二.別墅個(gè)案列表統(tǒng)計(jì)20第一部分.XX市整體別墅市場(chǎng)環(huán)境 一.XX市別墅市場(chǎng)整體情況 （一.）XX市別墅市場(chǎng)的主要?jiǎng)e墅類(lèi)型 根據(jù)xx年10月份的別墅銷(xiāo)售情況，XX市在售的別墅，包含疊加.聯(lián)排.雙拼.獨(dú)立四種別墅類(lèi)型，其中聯(lián)排所占比例最大（共210套），為總體的32.97，獨(dú)立別墅數(shù)量最少只有125套在售，占全部別墅的17.17。可以看出目前XX市別墅市場(chǎng)還是以聯(lián)排和疊加別墅為主，別墅市場(chǎng)

3、的消費(fèi)尚處于初期，滿足舒適居住的經(jīng)濟(jì)型別墅消費(fèi)階段。（二.）XX市別墅市場(chǎng)分板塊供應(yīng)情況 從圖上可以清晰看出，目前XX市在售別墅三個(gè)集中供應(yīng)區(qū)域中，江寧板塊所占份額最大，其在售別墅數(shù)量占XX市地區(qū)別墅項(xiàng)目的78.42，城區(qū)和江北所占很少，分別為11.68和9.85。江寧和江北都以聯(lián)排別墅供應(yīng)為主，只有城區(qū)以疊加別墅為主。（三.）XX市別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間 從上圖可以看出： 城區(qū)板塊，由于高檔住宅用地的稀缺性，造成了該板塊別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格的居高不下，各類(lèi)型別墅價(jià)格均居各板塊之首，特別是獨(dú)立別墅，平均價(jià)格已高達(dá)16600元/，而該板塊的中山高爾夫別墅，獨(dú)立別墅價(jià)格達(dá)到20000元/；江寧板塊，價(jià)格始終左

4、右著全市別墅均價(jià)的升降，獨(dú)立別墅均價(jià)在10000元/左右，其余類(lèi)型在50006000元/不等；江北板塊，別墅類(lèi)型主要以獨(dú)立.聯(lián)排為主，獨(dú)立別墅均價(jià)在4700元/，聯(lián)排價(jià)格為3600元/左右，價(jià)格一直沒(méi)有明顯上升跡象。（四.）XX市別墅市場(chǎng)的供需狀況 XX市整體別墅市場(chǎng)供銷(xiāo)走勢(shì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，月銷(xiāo)售量均保持在110-150套之間，而與之相對(duì)應(yīng)的供給方面增長(zhǎng)幅度相比卻小的多，這主要是受政府最近出臺(tái)的一系列別墅用地停批利好政策影響，已經(jīng)拿到別墅用地的開(kāi)發(fā)商普遍看好后市，開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)節(jié)奏上明顯放慢。二.XX市別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判 （一.）別墅供應(yīng)量在未來(lái)幾年將逐漸減少 通過(guò)上圖，可發(fā)現(xiàn)雖然XX市別墅市場(chǎng)

5、的上市量增長(zhǎng)幅度非常大，但所占市場(chǎng)份額不足同年商品房上市量的10%，就XX市這一省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，別墅的供應(yīng)量相對(duì)還是較小的。xx年3月省政府發(fā)文，要求停止一切別墅供地，近期國(guó)六條和相關(guān)的五條細(xì)則，再一次強(qiáng)調(diào)停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度.大套型住房土地供應(yīng)，這將使別墅的稀缺性更進(jìn)一步得到體現(xiàn)，因此未來(lái)幾年的別墅供應(yīng)量將不會(huì)放大。（二.）土地升值對(duì)別墅升值產(chǎn)生很大影響 從其土地價(jià)值上看，XX市別墅的容積率一般都低于0.4，所占有的土地面積較大，而XX市目前的土地價(jià)格下降的可能微乎其微，未來(lái)土地巨大的升值空間目前已經(jīng)有所顯現(xiàn)。隨著新一輪“一五”規(guī)劃的提出，XX市市政府進(jìn)一步加大新城

6、區(qū)的建設(shè)力度，住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)日益明顯，目前XX市江北.湯山.城南.紫金.江寧等別墅板塊的別墅項(xiàng)目，都具有極大的升值潛力。（三.）價(jià)格具有較大升值空間1.區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目比較，價(jià)格差異明顯 從目前XX市的別墅價(jià)格來(lái)看，仍然處于偏低的水平。以獨(dú)立別墅來(lái)看，XX市目前最貴的別墅板塊是紫金板塊，其獨(dú)立別墅的價(jià)格達(dá)到了20000元/平方米，最便宜的則是江北板塊，其獨(dú)立別墅價(jià)格為7500元/平方米左右。2.國(guó)內(nèi)比較，仍有較大的上升空間 XX市紫金板塊20000元/平方米的獨(dú)立別墅價(jià)格拿到全國(guó)水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的別墅），XX市別墅的價(jià)格升值顯然仍有較大上升空間。（四.）接受度最高的別墅

7、類(lèi)型 單套面積在180260平方米的聯(lián)排別墅 市場(chǎng)單價(jià)以三山（將軍山.翠屏山.韓府山）板塊的主流價(jià)格線為參考樣本，聯(lián)排別墅單價(jià)以4500210平方米的較為暢銷(xiāo) 該板塊單套聯(lián)排別墅面積在1706500元/為主，市場(chǎng)均價(jià)已調(diào)至4800元/。 獨(dú)立別墅未來(lái)供應(yīng)量將與聯(lián)排.雙拼持平 獨(dú)立別墅目前供應(yīng)量約占聯(lián)排項(xiàng)目現(xiàn)供應(yīng)總量的7成左右，但從供應(yīng)總量上分析，潛在的獨(dú)立別墅供應(yīng)將慢慢與聯(lián)排和雙拼供應(yīng)持平，目前江寧在售的獨(dú)立別墅主力面積集中在200-400平米，總價(jià)控制在250萬(wàn)-450萬(wàn)之間。2.江寧別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況分析 將軍路沿線樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈 目前的三山板塊自將軍北路的運(yùn)盛美之國(guó)開(kāi)始，自北向南分別有：瑪

8、斯蘭德.香山美墅.翠屏國(guó)際.翠屏清華.瑞景文華.山水華門(mén).愛(ài)濤漪水園.復(fù)地朗香等9個(gè)別墅大盤(pán)。其中沿將軍路沿線的樓盤(pán)如瑪斯蘭德.翠屏國(guó)際.山水華門(mén).復(fù)地朗香等，競(jìng)爭(zhēng)情況最為激烈。 競(jìng)爭(zhēng)策略以價(jià)格戰(zhàn)為主 目前各別墅樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)定型，前期已先后推盤(pán)，對(duì)項(xiàng)目的再次變動(dòng)并不符合開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，因此競(jìng)爭(zhēng)的策略主要集中在以價(jià)格優(yōu)惠.打折.特價(jià)房等方式來(lái)吸引人氣，效果在10月份得到初步顯現(xiàn)，在折扣方面各樓盤(pán)的優(yōu)惠幅度達(dá)到95折98折不等，特價(jià)房源在總價(jià)上至少有10萬(wàn)元的降幅。3.江寧別墅市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)研判 XX市市區(qū)周邊資源一向稀缺，稀缺自然環(huán)境內(nèi)的樓盤(pán)也就越發(fā)顯得珍貴，江寧三山板塊地區(qū)經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的發(fā)

9、展，已經(jīng)成為一個(gè)集自然.人文于一體的高檔居住區(qū)，隨著商業(yè).娛樂(lè)各方面配套設(shè)施的完善，江寧的別墅將是一個(gè)長(zhǎng)期看好的項(xiàng)目。 獨(dú)立別墅的份額將逐步加大 從類(lèi)別上看，XX市的別墅市場(chǎng)供應(yīng)都是以聯(lián)排別墅為主。目前，將軍路別墅供應(yīng)結(jié)構(gòu)是，獨(dú)立10，雙拼20，聯(lián)排70。專(zhuān)家認(rèn)為，經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)培育，預(yù)計(jì)明年別墅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)有重大變化。獨(dú)立別墅的供應(yīng)量將會(huì)與雙拼.聯(lián)排別墅接近，形成“三足鼎立”之勢(shì)。 整體供應(yīng)量將逐年縮小 從供應(yīng)量上看，XX市目前已供應(yīng)上市的別墅總數(shù)(聯(lián)排.雙拼)僅200萬(wàn)平方左右，在城市住宅總面積中不足1.5，所占比例相當(dāng)?shù)?。根?jù)預(yù)測(cè)，xx年至xx年XX市每年的別墅供應(yīng)量分別是45萬(wàn)平米.1

10、5萬(wàn)平米和15萬(wàn)平米，合計(jì)為75萬(wàn)平米；而這三年別墅的市場(chǎng)需求總量為85萬(wàn)平米，這意味著，未來(lái)三年XX市的別墅供應(yīng)缺口總量將高達(dá)10萬(wàn)平米。作為XX市別墅供應(yīng)量最大的江寧，自然也逃不過(guò)這一“大勢(shì)”。對(duì)照江寧房產(chǎn)局1-9月份的數(shù)據(jù)，去年1-9月份江寧別墅開(kāi)工面積為23.75萬(wàn)平米；而今年1-9月份，別墅開(kāi)工面積就減少到了16.63萬(wàn)平米，呈逐年下降趨勢(shì)。目前整體房產(chǎn)市場(chǎng)低迷，銷(xiāo)售量一直不見(jiàn)起色，但別墅供應(yīng)市場(chǎng)按此趨勢(shì)發(fā)展，整體的供應(yīng)增量會(huì)越來(lái)越少。 近期價(jià)格波動(dòng)較大，但有長(zhǎng)期升值潛力 “物以稀為貴”，這句話既體現(xiàn)別墅本身的特質(zhì)，同時(shí)又揭示了別墅價(jià)格近兩年來(lái)持續(xù)高走的內(nèi)在原因。江寧別墅增量在未來(lái)幾

11、年呈明顯萎縮態(tài)勢(shì)，隨著銷(xiāo)量的不斷下降，稀缺性將進(jìn)一步得到體現(xiàn)。雖然目前環(huán)境下，各別墅樓盤(pán)紛紛提出打折優(yōu)惠等舉措，但明顯市場(chǎng)放量不足，開(kāi)發(fā)商都放緩?fù)瞥霾椒?，期待整體房產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，從長(zhǎng)期來(lái)看，價(jià)格將不可避免的得到提升。 存在諸多急需解決的問(wèn)題 江寧別墅的品質(zhì)和認(rèn)知度不可置否，但前兩年眾別墅項(xiàng)目的匆匆上馬，使得目前的江寧別墅區(qū)也存在著不少的問(wèn)題，如不能妥善的解決此類(lèi)隱患，將對(duì)江寧別墅市場(chǎng)產(chǎn)生極大負(fù)面影響。江寧別墅區(qū)多位于將軍路一側(cè)，將軍路夜間大型運(yùn)輸車(chē)輛帶來(lái)的噪音污染將直接影響到夜間的清凈；同時(shí)部分別墅的建造靠近路邊，使得別墅的私密性受到威脅；生活配套設(shè)施的不完善是在三山別墅板塊上體現(xiàn)得也較為明顯

12、，在這一板塊中聚集了像河海大學(xué).南航江寧校區(qū).正德學(xué)院等眾多學(xué)校，提升了居住的文化氛圍，但對(duì)于居住區(qū)來(lái)說(shuō)，缺乏足夠的中小學(xué)，只有翠屏山小學(xué)和南師大附小，不能方便的解決子女的教育問(wèn)題。另外例如商場(chǎng).菜場(chǎng).醫(yī)療等配套設(shè)施就更加缺乏。雖然規(guī)劃中的易初蓮花超市將在年年底啟用，但住戶對(duì)政府的這種完善的長(zhǎng)期規(guī)劃有沒(méi)有足夠的耐心也有待觀察。（二.）江北板塊1.江北別墅市場(chǎng)綜述 目前XX市市場(chǎng)上別墅類(lèi)月銷(xiāo)售量在70套左右，江北板塊月銷(xiāo)售別墅10套左右。而在未來(lái)幾年內(nèi)，XX市別墅類(lèi)可售面積在200萬(wàn)平米左右。隨著江北城市化發(fā)展速度的加快，江北別墅開(kāi)始進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代，別墅做出“規(guī)模”是目前江北大多數(shù)開(kāi)發(fā)商所追求目標(biāo)

13、，10萬(wàn)平方米.50萬(wàn)平方米在江北別墅市場(chǎng)中已不足為怪，僅江蘇國(guó)信象山地產(chǎn)有限公司在老山開(kāi)發(fā)的別墅項(xiàng)目“國(guó)信自然天成”就占地1000多畝，而江蘇開(kāi)元國(guó)際集團(tuán)XX市鴻信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在湯泉開(kāi)發(fā)的“山河水”一期占地就有630畝，二期也有580畝.XX市天浦置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的珍珠泉高爾夫占地430畝2.江北別墅市場(chǎng)發(fā)展際遇 長(zhǎng)久以來(lái)，城北板塊的銷(xiāo)售在XX市樓市一直處于不溫不火的狀態(tài)，銷(xiāo)量保持穩(wěn)中有升。究其原因，一是大型化工廠的存在污染環(huán)境，影響生活質(zhì)量，導(dǎo)致城北的開(kāi)發(fā)空間被圈定在緯一路以南的有限區(qū)域。二是城北購(gòu)房者置業(yè)觀念相對(duì)保守，以舊換新者占較大比例。但是，隨著地鐵的開(kāi)通.九華山隧道的通車(chē).化

14、工廠的搬遷.政府規(guī)劃打造幕燕風(fēng)景區(qū).濱江區(qū)域等利好因素不斷增多，這種狀況正逐漸被扭轉(zhuǎn)。城北板塊一改過(guò)去的沉寂，正以嶄新的姿態(tài)蓄勢(shì)待發(fā)。X X市別墅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)10年的發(fā)展，已逐漸成熟起來(lái)，江北的別墅在經(jīng)歷了XX市地產(chǎn)從1992年的第一座別墅養(yǎng)龍山莊后，在“帝豪花園”.“東方花園”再到江寧的三山板塊時(shí)勢(shì)變遷，老山珍珠泉?jiǎng)e墅區(qū)以山河水.國(guó)信自然天成.珍珠泉高爾夫.金泉泰來(lái)苑為主力的樓盤(pán)成為xx年XX市別墅市場(chǎng)的后起之秀。老山獨(dú)立別墅實(shí)際均價(jià)7000元/平方米 在美式風(fēng)格的把握上用功頗深，在將軍路沿線同類(lèi)別墅群中可謂最為風(fēng)格化的一個(gè)項(xiàng)目。但其均價(jià)偏高是一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題，以該項(xiàng)目一期的獨(dú)立別墅均價(jià)為例，

15、為8000/平方米左右，但該項(xiàng)目將地下室面積算入了建筑面積，按照通常采用的地下室半價(jià)計(jì)算，其實(shí)際均價(jià)達(dá)到了7000/平方米以上，應(yīng)屬將軍路最高一檔價(jià)位。5.市場(chǎng)預(yù)測(cè) 價(jià)格存在下調(diào)的空間，項(xiàng)目的性價(jià)比將繼續(xù)提高 該項(xiàng)目三期.四期的高端化設(shè)計(jì)，在目前普遍降價(jià)的形勢(shì)下，很有可能造成一定程度上的滯銷(xiāo)，由此引發(fā)的總體開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng).開(kāi)發(fā)成本升高基本不可避免。綜合上述兩類(lèi)因素，開(kāi)發(fā)商迫于市場(chǎng)壓力，預(yù)計(jì)將來(lái)會(huì)有價(jià)格上的下調(diào)；而在后期建筑類(lèi)型上，開(kāi)發(fā)商為維護(hù)整體項(xiàng)目的品質(zhì)，應(yīng)該不會(huì)因?yàn)檎w銷(xiāo)售情況的不佳，而出現(xiàn)疊加甚至多層公寓的情況。（二.）山水華門(mén)1.項(xiàng)目介紹 山水華門(mén)位于三山板塊中心區(qū)，項(xiàng)目占地面積352畝

16、，建筑面積15萬(wàn)平米，容積率為0.55，綠化率達(dá)到60 ，該項(xiàng)目以產(chǎn)品的高差異化打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，致力于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化等細(xì)節(jié)，率先打造出3.6良好 供應(yīng)量 銷(xiāo)售量 銷(xiāo)售率 主力戶型面積 總價(jià) 二期A（聯(lián)排）232086.95%170平米115萬(wàn) 二期B（聯(lián)排）212095.2%170平米210平米107萬(wàn)270平米120萬(wàn)不甚理想 類(lèi)型 供應(yīng)量 銷(xiāo)售量 銷(xiāo)售率 主力面積戶型 總價(jià) 雙拼32618.75%270-360229萬(wàn)500萬(wàn) 從前期銷(xiāo)售情況來(lái)看，不是非常樂(lè)觀，總量47套自8月正式開(kāi)盤(pán)以來(lái)，只售出6套，對(duì)于開(kāi)發(fā)商下一步會(huì)不會(huì)采取價(jià)格方面的動(dòng)作，有待進(jìn)一步觀察。3.市場(chǎng)預(yù)測(cè)140萬(wàn)90萬(wàn)95萬(wàn) 推出量35套38套108套75套 銷(xiāo)售量 / /3816 該項(xiàng)目的價(jià)位在別墅類(lèi)物業(yè)中屬低價(jià)位，這是其熱銷(xiāo)的一個(gè)重要因素。4.項(xiàng)目預(yù)測(cè)270130400 珍珠泉高爾夫別墅