2021年關(guān)于城市資產(chǎn)運(yùn)營情況的調(diào)查報(bào)告調(diào)查報(bào)告

1、關(guān)于城市資產(chǎn)運(yùn)營情況的調(diào)查報(bào)告調(diào)査報(bào)告 關(guān)于城市資產(chǎn)運(yùn)營情況的調(diào)查報(bào)告 調(diào)兵山市人民政府市長劉中華 城市資產(chǎn)運(yùn)營就是指利用城市自身功能吸納資金，把城市的有形 資本和無形資木，運(yùn)用市場機(jī)制，進(jìn)行優(yōu)化配置，使城市資源利用的 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化的一種過程。在無形資產(chǎn)方面有城市的 品牌、文化、人文素質(zhì)、軟環(huán)境建設(shè)等，在有形資產(chǎn)方面包括土地、 礦藏等，怎樣充分發(fā)揮這筆資產(chǎn)效應(yīng)，利用它來為城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)籌集 資金，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康地發(fā)展，是當(dāng)前各級政府普遍關(guān)心和 探索的永久課題。調(diào)兵山市從1998年開始在土地、客運(yùn)市場、城市 載體以及無形資產(chǎn)等方而進(jìn)行了探索和嘗試，取得了一系列成績，積 累了一定

2、經(jīng)驗(yàn)。 一、城市資產(chǎn)運(yùn)營情況 1、城市國有土地資產(chǎn)運(yùn)營方而 土地是最大、最根本的城市資產(chǎn)。據(jù)測算，我國目前國有土地資 產(chǎn)總量在25萬億元人民幣左右，數(shù)倍于8萬億元的其他國有資產(chǎn)。 我市經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌岀讓工作起步在鐵嶺各縣（市）、 區(qū)中是最早的。自99年以來，根據(jù)國土資源部、遼寧省國土資源廳 和鐵嶺市的有關(guān)規(guī)定，特別是_xx年4月關(guān)于加強(qiáng)國有土地資 產(chǎn)管理文件下發(fā)以來，我市開始著手運(yùn)作這項(xiàng)工作。為了做 好招拍掛工作，市政府先后召開了四次市長專題辦公會(huì)和政府常務(wù) 會(huì)，專題研究如何做好經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣工作。為保證政 府壟斷土地一級市場，增加政府對土地市場宏觀調(diào)控能力，我市于 x

3、x年7月成立了鐵法市土地開發(fā)儲(chǔ)備中心，制定了鐵法市實(shí)施 閑置土地處置辦法細(xì)則、鐵法市土地儲(chǔ)備暫行規(guī)定、鐵 法市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣工作實(shí)施方案，成立了 鐵法市 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并于xx年8月 在國土資源局建立了調(diào)兵山市土地交易市場，對經(jīng)營性土地使用權(quán) 實(shí)行公開交易。xx年，我市成立了城市資產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)導(dǎo)小組。今年 以來，對輕工街市場、調(diào)兵山市場等地的成功運(yùn)作，有力地吸收了大 量城市建設(shè)資金。1998年到現(xiàn)在，我市共掛牌出讓國有土地17宗, 收取土地純收益3800余萬元。 2、城市無形資產(chǎn)運(yùn)營方面 市城市無形資產(chǎn)運(yùn)營主要在兩個(gè)方面進(jìn)行了嘗試，一方面，戶外 廣告牌匾。

4、我市成立了戶外廣告牌匾管理辦公室，制定了戶外廣告 牌匾管理辦法和戶外關(guān)高牌匾招投標(biāo)實(shí)施辦法。通過招商引資 的方式向外省市擴(kuò)展，目前己有幾個(gè)準(zhǔn)備投資設(shè)立戶外廣告牌匾的商 家（華惠廣告公司、順峰公司等）。調(diào)兵山大街、仿古街、鐵秀路等 街路和立交橋兩側(cè)已經(jīng)設(shè)立了多種類型的戶外廣告牌匾。另一方而, 公用事業(yè)改革。我市公用事業(yè)改革的對象主要包括城市公共交通、供 水、供熱等。1999年，通過招商引資引來黑龍江雞西客商投資城市 客運(yùn)，成立了調(diào)兵山市客運(yùn)公司；對供熱、供水公司的改革主要是實(shí) 行企業(yè)化管理；自xx年起，我市自己拿出一部分資金，同時(shí)尋求合 作伙伴，共籌資7 0 0 0余萬元開始建設(shè)我省縣級城市中的

5、首家污水 處理廠，目前土建工程己經(jīng)結(jié)束，進(jìn)入設(shè)備安裝調(diào)試階段；2000年， 為了凈化市容市貌，保證交通安全，我市對三輪車進(jìn)行了清理整頓, 共取締人力三輪車600余臺(tái)、機(jī)動(dòng)三輪車（客運(yùn)）400余臺(tái)。同時(shí), 對出租車市場進(jìn)行了整頓，將原來的零亂經(jīng)營改為集約式經(jīng)營，通過 招商引資引進(jìn)富士公司，后又成立了通達(dá)公司和天興公司，對出租車 實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收費(fèi)，并且實(shí)施總量控制，目前全市共有出租車 680臺(tái)，每年交納費(fèi)用50多萬元。 3、旅游資源開發(fā)利用方面 我市具有極其豐富的金文化資源，盡管旅游產(chǎn)業(yè)起步較晚，但是 發(fā)展的速度很快。xx年我市成立旅游局，確定了旅游發(fā)展思路，在 鐵嶺市旅游總體規(guī)劃指導(dǎo)下，編

6、制完成了旅游總體規(guī)劃，重點(diǎn)風(fēng)景區(qū) 也都制定了開發(fā)建設(shè)規(guī)劃。2000年以來，我市投入近億元資金完成 了兀術(shù)城、兀術(shù)閣、神龜亭等具有金代特色的旅游景點(diǎn)建設(shè)工程及明 月禪寺、環(huán)山風(fēng)景路建設(shè)工程，同時(shí)利用現(xiàn)有的鐵煤集團(tuán)現(xiàn)有的20 臺(tái)蒸汽機(jī)車資源，開發(fā)了蒸汽機(jī)車旅游項(xiàng)目。調(diào)兵山風(fēng)景區(qū)xx年通 過遼寧省旅游局專家組的考核，被評為國家AA級風(fēng)景區(qū)、省級風(fēng)景 名勝區(qū)，蒸汽機(jī)車游覽區(qū)被評為國家AA級風(fēng)景區(qū)，并成功地協(xié)辦了 兩屆蒸汽機(jī)車國際旅游節(jié)。兀術(shù)城作為遼金四大古建之一，成為 xx年東亞旅游博覽會(huì)遼北地區(qū)主要代表景點(diǎn)之一。XX年全市旅游總 收入6744萬元，xx年全市旅游總收入7697萬元，比xx年增長了 1

7、4. 13%。 4、城市載體運(yùn)營方而 xx年我市在城區(qū)北面建成了 2. 96平方公里的城北工業(yè)園區(qū)，投 資1185. 3萬元建設(shè)工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，起步區(qū)1平方公里基本實(shí)現(xiàn) 了 五通一平（道路通、供水通、供電通、排水通、通訊通、場地 平）。同時(shí)，制訂了工業(yè)園區(qū)專項(xiàng)招商引資政策，吸引外地資金進(jìn)入。 目前，園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)14家，資產(chǎn)總金額達(dá)9億元人民幣，計(jì)劃 明 年5月前達(dá)到40家企業(yè)。鑒于工業(yè)園區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，為了更好地運(yùn) 營城市資產(chǎn)，今年10月末，我市又在城南拿出10平方公里土地，建 設(shè)城南工業(yè)園區(qū)，其中開發(fā)區(qū)起步區(qū)占地5. 6平方公里，建成后將主 要引進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)。同時(shí)計(jì)劃開通中央大街南段和新

8、梨公路兩側(cè), 建立工業(yè)走廊。 二、存在的問題 1、市、礦兩個(gè)土地運(yùn)營并存。我市目前沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的土 地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地。究其原因：主要是我 市國有土地大都掌握在鐵煤集團(tuán)手中，而且這部分土地有許多黃金地 段，鐵煤集團(tuán)的開發(fā)利用（游泳館、萬福源超市等）屬改變土地用途。 從城市建設(shè)改善角度來講，鐵煤集團(tuán)的建設(shè)的確推動(dòng)了我市的城市建 設(shè)步伐，改善了城市總體環(huán)境。但從另一個(gè)方而來說，鐵煤集團(tuán)掌握 相當(dāng)存量的國有土地使用權(quán)自行處置使用，對我市土地使用權(quán)市場激 活、發(fā)展又起到相對抑制的作用。從住宅、商業(yè)開發(fā)，鐵煤集團(tuán)每年 都利用其存量土地在建設(shè)，要使其納入全市土地市場整體運(yùn)營具有

9、相 當(dāng)大阻力。 2、對土地資產(chǎn)運(yùn)營的研究不夠。比如土地市場運(yùn)作缺乏規(guī)劃，地 塊的選擇有盲目性和隨機(jī)性，何時(shí)向市場推出何地缺乏科學(xué)合理的論 證，或者論證經(jīng)不起推敲；對土地的市場價(jià)格缺乏科學(xué)合理的論證, 非專業(yè)人士確定專業(yè)價(jià)格，不利于土地市場的健康有序發(fā)展；房產(chǎn)隱 型交易，必然帶來土地的隱型交易，不利于土地市場的規(guī)范化建設(shè); 收購儲(chǔ)備制度還不完善，由于缺乏資金，政府不能做到對所有的閑 置土地全部收購。 3、金文化開發(fā)力度不夠。近幾年，我們對旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入 近億元資金，已經(jīng)擁有了一定的硬件設(shè)施，但在一定程度上還不能滿 足游人對金文化旅游的需求。景區(qū)內(nèi)沒有以金文化為核心的景點(diǎn), 而且至今沒有一處

10、城市標(biāo)志性的雕塑，沒有一處大型廣場，仍不具備 接待大型會(huì)議、舉辦大型會(huì)展和活動(dòng)的能力，容留客人能力差，對 外吸引力不強(qiáng)。一些大的旅游團(tuán)和豪華團(tuán)我市不敢接，大多數(shù)游客當(dāng) 天游完當(dāng)天走，造成調(diào)兵山市旅游綜合效益難以提升。 4、無形資產(chǎn)開發(fā)滯后?，F(xiàn)在只局限于戶外廣告牌匾，雖然調(diào)兵山 市的戶外廣告牌匾運(yùn)營取得了一定的成績，但是與調(diào)兵山本身城市的 發(fā)展有不協(xié)調(diào)之處。調(diào)兵山市城市整潔，七張名片聚于一身，而且 正向國家級園林城市目標(biāo)邁進(jìn)，與之相比，城區(qū)廣告牌匾就不能充分 體現(xiàn)時(shí)代性，不能適應(yīng)人們的欣賞水平的提高。在工作上缺少創(chuàng)新， 在廣告牌匾的設(shè)計(jì)上樣式單一，只是為做牌匾而做牌匾，缺少功能上 的多樣。其他的

11、無形資產(chǎn)我們開發(fā)利用還不夠，例如街路、橋梁的冠 名權(quán)等，還沒有充分開發(fā)和利用。 三、幾點(diǎn)建議 1、規(guī)劃先行，確保資產(chǎn)高水準(zhǔn)經(jīng)營。經(jīng)營是個(gè)系統(tǒng)工程，以一整 套程序作保障，特別在經(jīng)營城市上，規(guī)劃要先行。一是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展 規(guī)劃要先行，我市地方經(jīng)濟(jì)規(guī)劃是以煤炭資源發(fā)展為主，側(cè)重發(fā)展建 材、食品加工及輕紡等工業(yè)，我們必須依據(jù)這一發(fā)展規(guī)劃實(shí)行科學(xué)供 地。二是土地利用總體規(guī)劃要先行，我市土地利用總體規(guī)劃是經(jīng) 批準(zhǔn)、帶有法律性、強(qiáng)制性的規(guī)劃，因此城市發(fā)展、經(jīng)營城市資產(chǎn)必 須符合土地利用總體規(guī)劃的要求，做到政府壟斷一級土地市場，實(shí)現(xiàn) 一個(gè)口子進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水，確保土地收益不再流 失。經(jīng)營性用地必

12、須實(shí)行招拍掛，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)必須符合國家相 關(guān)規(guī)定。三是城市發(fā)展建設(shè)規(guī)劃要先行，在調(diào)兵山市區(qū)內(nèi)，不論上什 么項(xiàng)目建什么樣的企業(yè)，都必須符合城市發(fā)展建設(shè)總體規(guī)劃，否則不 能供地。加快實(shí)施兩部、三線的經(jīng)營戰(zhàn)略。兩部即中心城區(qū)的 南部和西部，南部是我市城市發(fā)展的預(yù)留區(qū)，區(qū)位及相關(guān)條件較好, 可進(jìn)行一定規(guī)模的商住、無污染的工業(yè)企業(yè)開發(fā)利用。西部屬山區(qū), 環(huán)境較為優(yōu)美，應(yīng)重點(diǎn)搞好自然和人文景觀相結(jié)合的旅游開發(fā)，從而 提升城市的品位。三線即沈環(huán)線、新梨線和仿古街沿線。這三線 不論是存量的國有土地還是集體建設(shè)用地都相對較多。目前，市委、 市政府己經(jīng)確定以新梨線附近的工業(yè)園區(qū)為中心，公路兩側(cè)為延長 帶，進(jìn)行

13、工業(yè)帶開發(fā)。我們認(rèn)為還應(yīng)在沈環(huán)線兩側(cè)建設(shè)高新農(nóng)業(yè)產(chǎn) 業(yè)開發(fā)帶，提升調(diào)兵山市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)形象。仿古街沿線是商賈云集之地, 應(yīng)通過二次開發(fā)，將建安處南門到仿古街南口進(jìn)行整合，甚至可包扌舌 輕工街兩側(cè)鐵煤職工住宅一并考慮，按城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行總體 安排，綜合開發(fā)，這樣則可使城市黃金地段的土地資產(chǎn)效益最大化。 2、建立組織，統(tǒng)一負(fù)責(zé)資產(chǎn)運(yùn)營。城市資產(chǎn)運(yùn)營涉及方面較多， 各自為政必然導(dǎo)致城市資產(chǎn)效益的縮水。從全國各地的情況來看, 政府作為資產(chǎn)運(yùn)營的主體，還將在很長時(shí)間內(nèi)存在，因此，必須建立 一個(gè)城市資產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)城市資產(chǎn)運(yùn)營的研究、情報(bào)的收集、 運(yùn)營的規(guī)劃，增強(qiáng)城市資產(chǎn)運(yùn)營的前瞻性、預(yù)見性，提高城

14、市資產(chǎn)運(yùn) 營的整體水平。 3、完善土地市場，盤活閑置地塊。對以劃撥方式取得國有土地使 用權(quán)而閑置的土地，要依法收回，重新岀讓。加強(qiáng)對改制、破產(chǎn)企業(yè) 占用地的管理，凡以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，一律實(shí)行有償使用， 具體辦法是先收回土地使用權(quán)，然后辦理轉(zhuǎn)讓。實(shí)施土地置換，實(shí)現(xiàn) 土地增值。政府可通過土地置換予以合理補(bǔ)償?shù)姆绞剑瑢⒊菂^(qū)內(nèi)占用 黃金地段的企事業(yè)單位遷至其它地段或中心城外，特別是對鐵煤集 團(tuán)，我們有過與其成功置換的例子，要持積極合作的態(tài)度與鐵煤集團(tuán) 協(xié)調(diào)，騰出黃金地段招標(biāo)拍賣，這樣既可實(shí)現(xiàn)土地增值，又可以做到 企事業(yè)單位和政府雙贏。另外目前亟待開發(fā)利用的來福大廈、百 貨大樓雖然已由有關(guān)商業(yè)

15、銀行收回，但應(yīng)從經(jīng)營城市資產(chǎn)的角度考 慮，與銀行協(xié)商實(shí)行最低的價(jià)格、最好的優(yōu)惠政策，盤活這兩處以及 類似的存量國有資產(chǎn)。 4、創(chuàng)新工作，加快無形資產(chǎn)的開發(fā)。要借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本地 實(shí)際，確定無形資產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)。城市管理綜合執(zhí)法局在對戶外廣告 牌匾進(jìn)行監(jiān)察、管理、處罰，保證廣大廣告商和經(jīng)銷商利益的同時(shí), 應(yīng)該創(chuàng)新工作方式，變被動(dòng)為主動(dòng)，積極與廣大商家去溝通和協(xié)商, 讓廣大商家真正認(rèn)識到戶外廣告牌匾的重要性。同時(shí)，通過媒體等加 大宣傳力度，并設(shè)計(jì)一些樣式新穎、獨(dú)特的燈箱式小型廣告牌匾，可 以帶有一些其他功能的，比如，可以供市民坐下休息的等等。還可以 結(jié)合街道的特點(diǎn)，增加一些新穎獨(dú)特的戶外廣告牌匾。應(yīng)該加大對道 路、橋梁冠名權(quán)的宣傳力度，加強(qiáng)城市品牌建設(shè)，通過提高軟、硬環(huán) 境建設(shè)水平，樹立遼北明珠的城市形象。 5、加強(qiáng)城市功能建