與房東解除合同居間協(xié)議是否有效

1、與房東解除合同居間協(xié)議是否有效篇一：居間協(xié)議下支付定金，房東被判違約金居間協(xié)議下支付定金，房東被判違約金文/奚正輝、赫少華I房地產(chǎn)律師遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所閱讀提示：最近由于上海房?jī)r(jià)快速上漲，房東收取定金后，違約不 肯出售房屋的案件頻頻發(fā)生。中介起草的居間協(xié)議及房地產(chǎn) 買賣協(xié)議中都約定了定金與違約金，這種案件法院如何處 理？關(guān)鍵詞：居間協(xié)議房?jī)r(jià)上漲房東違約定金違約金案情介紹：20XX年5月，買受方王某通過(guò)中介公司居間介紹與出售 方吳某簽署了房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議與房地產(chǎn)買賣協(xié)議。 王某向吳某購(gòu)買上海市丁香路一套公寓房，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為700萬(wàn)元，并支付了定金人民幣 20萬(wàn)元。其中協(xié)議約定：若一 方違約，

2、守約方有權(quán)解除本協(xié)議，要求違約方向守約方賠償 總房款的20%的違約金。之后，吳某一直拖延簽署上海市房地產(chǎn)買賣合同。王某起訴到法院要求吳某退還定金20萬(wàn)，并要求吳某賠償20%的違約金140萬(wàn)元。庭審中，法院追加了中介公司為第 三人。遠(yuǎn)聞所律師詳細(xì)收集了證據(jù)提交給了法院，并代理吳某 發(fā)表了如下觀點(diǎn)：1. 房地產(chǎn)買賣協(xié)議中約定的違約金條款是雙方真實(shí)意 思表示，沒(méi)有欺詐、脅迫及顯失公平等情形，是合法有效的。2. 協(xié)議中即約定了定金，又約定了違約金，根據(jù)合同法的約定，守約方有權(quán)選擇主張違約金。3. 本案中，由于近期上海房?jī)r(jià)快速上漲，該房屋上漲了約25%所以被告吳某寧肯違約不賣該房屋，為了謀取更大的利益-

3、房?jī)r(jià)的25%4. 由于吳某的違約行為，導(dǎo)致王某不能購(gòu)買該房屋， 也錯(cuò)失了購(gòu)買房屋的機(jī)會(huì)。導(dǎo)致王某現(xiàn)在要以更高的價(jià)高買同樣的房屋，造成了王 某實(shí)際損失25%。（作者奚正輝律師/赫少華律師）5. 其他辯論意見(jiàn)。法院意見(jiàn)：鑒于吳某要求降低違約金，法院綜合考慮合同的履行情 況，判決如下：解除雙方簽署的房地產(chǎn)買賣協(xié)議，吳某 退還定金20萬(wàn)元，并賠償王某違約金 70萬(wàn)元。：買賣雙方簽署了居間協(xié)議，通常法院是不會(huì)判決繼續(xù)履 行的，不會(huì)判決簽署上海市房地產(chǎn)買賣合同，除非有特 殊情形。在房?jī)r(jià)快速上漲期間，發(fā)生類似案件，買受方如何最大 限度地維護(hù)自己的權(quán)利，要求賠償最高的違約金。出售方如 何最大限度地維護(hù)自己的權(quán)

4、利，降低損失。奚正輝律師在長(zhǎng) 期代理房地產(chǎn)糾紛案件中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，可以最大限度 地維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)利，具體細(xì)節(jié)不再贅述。注：歡迎，但是務(wù)必注明作者，否則追究侵權(quán)責(zé)任！篇二：房屋買賣合同解除協(xié)議書(shū)房屋買賣合同解除協(xié)議書(shū)賣方（下稱甲方）：身份證：買方（下稱乙方）：身份證：乙方向甲方購(gòu)買坐落于 房屋 套，雙方已簽訂北京 市存量房房屋買賣合同（以下簡(jiǎn)稱買賣合同），合同編號(hào):號(hào)，現(xiàn)經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，達(dá)成協(xié)議如下：一、甲、乙雙方自愿解除上述房屋的買賣合同。二、自雙方簽訂本協(xié)議之日起，買賣合同即終止，雙方 之間就買賣合同的爭(zhēng)議全部解決。甲方收回出售給乙方的上述房屋，該房屋的產(chǎn)權(quán)即與乙方無(wú)關(guān)三、雙方對(duì)退還已

5、付房款辦法已達(dá)成一致意見(jiàn)，具體如下：1、乙方已繳付定金：（人民幣）2、乙方已繳定金甲方不予返還。3、乙方另付甲方補(bǔ)償金：（人民幣）四、乙方應(yīng)于本協(xié)議生效后提交辦理解除買賣合同等事 宜所需要的全部資料，并配合甲方辦妥上述事宜。五、雙方同意，自本協(xié)議生效后，雙方之間就買賣合同 的爭(zhēng)議全部解決。任何一方均不對(duì)另一方主張買賣合同項(xiàng)下 的權(quán)利或與買賣合同相關(guān)的權(quán)利。1 / 2六、 本協(xié)議自雙方簽字之日起生效、本協(xié)議為一式叁 份，甲方執(zhí) 壹 份，乙方執(zhí) 壹 份，居間人（北京鏈家 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司） 壹 份，均具同等法律效力。甲方： 乙方：身份證：月身份證：年2 / 2篇三：房東提前解除租房合同的情形想學(xué)

6、法律？找律師？請(qǐng)上XX房東提前解除租房合同的情形核心內(nèi)容：房東可以提前解除房屋租賃合同的情形都有哪些？一般來(lái)說(shuō)，房東和承租人在簽訂房屋租賃合同后，雙 方是不能隨意擅自解除合同的，但是，在符合我國(guó)合同法規(guī)定的情形下，作為出租人是有權(quán)在房屋租賃合同到期以前 解除合同的。房東可以提前解除房屋租賃合同的情形可以分為以下兩大類：一、約定解除當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。雙方在簽訂房屋租賃 合同時(shí)，提前在合同中約定了提前解除合同的情況，或者是 雙方在履行合同規(guī)定的過(guò)程中形成約定解除合同的新合同， 那么在這兩種情況下，當(dāng)發(fā)生了雙方約定解除合同的條件 時(shí)，出租人就可以提前解除合同。二、法定解除依據(jù)合同法的規(guī)定

7、，在以下情形發(fā)生時(shí)，無(wú)論當(dāng)事人雙 方是否存在解除合同的約定，出租人都可以提前解除合同。有法律問(wèn)題，上法律快車/retype/zoom/176929cffd0a79563d1e721apn=2 &x=0 &y=127 5&raww=168&rawh=44&o=png_6_0_0_135_1148_126_36_&ty pe=pic&aimh=44&md5sum=8a1e43da7a96a5695f11a78ff0318 14b&sign=d3ab54cea0&zoom=&png=86785-&jpg=0-0 target=_blank 點(diǎn)此查看1、發(fā)生不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)。在履行合同 過(guò)

8、程中發(fā)生了不可歸責(zé)于承租人的事由，致使房屋大面積或 全部毀損，比如因雷擊而發(fā)生大火，燒毀房屋，在這一情況 下，出租人可以提前解除合同。2、承租人沒(méi)有按照約定的方式或者是不依房屋的性質(zhì) 使用房屋的。承租人未按照約定的方式或者是不依房屋的性 質(zhì)使用房屋的，致使房屋受到損失的，出租人可以提前解除 合同。3、承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋的。承租人沒(méi)有通過(guò)出租人同 意將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的，出租人可以提前解除合同。4、承租人不支付租金的。承租人沒(méi)有正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi) 支付，如果承租人逾期還不支付的，出租人就可以解除合同5、雙方對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確。雙方對(duì)

9、房屋的租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以視為不定 期租賃，雙方均可以隨時(shí)解除合同，但出租人要解除合同應(yīng) 當(dāng)在合理期限之前通知承租人。有法律問(wèn)題，上法律快車 XX/篇四：租房期間裝修房屋解除合同時(shí)可以要求房東補(bǔ)償 嗎？我有權(quán)主張李某賠償我一些裝修費(fèi)用嗎？律法友“黃葉地”問(wèn)：我承租李某的房屋，承租期間 經(jīng)他同意對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，現(xiàn)在因我違約導(dǎo)致我們的租賃合同解除了，請(qǐng)問(wèn)我有權(quán)主張李某賠償我一些裝修費(fèi)用嗎？李華陽(yáng)律師：關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司 法解釋的理解與適用第十一條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意 裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的 處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分

10、別處理：（二） 因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租 賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用 的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；中國(guó)法律APP （掃描安裝）中國(guó)法律微信公共平臺(tái)：（掃描關(guān)注）掃一掃，隨時(shí)隨地解決您的法律問(wèn)題！掃一掃，關(guān)注中國(guó)法律，免費(fèi)法律咨詢！:/Lawyer/UserlD=lihuayang&id=20XX01072409 李華 陽(yáng)律師專欄：/ZhuanTi/lihuayang/List_律法官：律法提供（）篇五：解除房屋租賃合同通知書(shū)解除房屋租賃合同通知書(shū)致先生/小姐：您好！我是位于 市區(qū)號(hào)樓單元房屋的房東，您于年月與我簽訂房屋租房合同，約定

11、您租賃我的上述房屋，租期 _年，從_年_月 日至年月日，租金每月 元。該合同履行期間，您無(wú)正當(dāng)理由拒不支付房屋租金，經(jīng)我多次催告后， 仍拒不履行支付租金的義務(wù)，根據(jù)我國(guó)合同法相關(guān)規(guī)定，我 作為出租人有權(quán)解除我們之前簽訂的房屋租賃合同。因 此，我現(xiàn)在依法通知您：一、自本通知函發(fā)之日起，您我之間簽訂的房屋租賃合同解除，請(qǐng)您在收到本書(shū)面通知后 2日內(nèi)（最遲在 年 月 日12時(shí)前）搬出位于位于 市 區(qū) 號(hào)樓 單元房屋。二、若您在上述期限內(nèi)不搬出上述房屋，本人將通過(guò)必要的法律途徑予以解決，并有權(quán)要求您承擔(dān)相應(yīng)的損失。特此通知！本通知函一式兩份，一份給您，另一份本人留存，內(nèi)容相同。此致通知人：年月日篇六：

12、居間協(xié)議中“不管買賣合同能不能簽定，中介都將如數(shù)得到傭金“條款有效性分析居間協(xié)議中“不管買賣合同能不能簽定，中介都將如數(shù)得到傭金“條款有效性分析中介在居間協(xié)議約定，不管買賣合同能不能簽定，中介 都將如數(shù)得到傭金，實(shí)踐中這樣的條款被稱為 “保底條款”, 審理中基本都被認(rèn)定無(wú)效。那么，是不是買賣合同簽定后，中介就取得了收取傭金 的權(quán)利呢本案法官認(rèn)為，也不盡然。一般來(lái)說(shuō)，居間人全面 履行居間義務(wù)并促成雙方訂立合同的，有權(quán)向委托人收取報(bào) 酬；由于居間人自身原因?qū)е潞贤闪⒑笪茨苈男械?，仍?不能要求全額支付。另外，法官就另一個(gè)疑難問(wèn)題表明了立場(chǎng)，認(rèn)為中介的 責(zé)任包括：1、如實(shí)報(bào)告，不得隱瞞或提供虛假資

13、料；2、應(yīng)對(duì)委托人提供的各種資料作必要的專業(yè)審查，以確保其提供 信息的真實(shí)性；3、積極尋找符合要求的買家，促成雙方訂立 合同；4、為客戶提供必要的專業(yè)意見(jiàn)并釋明房地產(chǎn)交易方面 的政策法規(guī)。案例居間報(bào)酬的獲取需以促成合同成立為前提一一羅某某 訴上海某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所九亭分部居間合同糾紛上訴 案【案例要旨】房地產(chǎn)中介公司在定金協(xié)議中約定簽訂協(xié)議即視為居 間成功，并據(jù)此向委托人主張居間報(bào)酬。但是，合同法 明確規(guī)定居間人未促成合同成立不得要求支付報(bào)酬，故該約 定違反合同法規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。在未促成合同成立的 情況下，中介公司無(wú)權(quán)獲得居間報(bào)酬，但委托人應(yīng)支付必要 的費(fèi)用。本案的審理對(duì)于準(zhǔn)確適用合同法、

14、規(guī)范中介公司的 居間行為和正確審理此類案件具有一定的借鑒意義。【案情簡(jiǎn)介】上訴人（原審被告、反訴原告）羅某某被上訴人（原審原告、反訴被告）上海某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事 務(wù)所九亭分部（以下簡(jiǎn)稱某某事務(wù)所）20XX年5月24日，某某事務(wù)所、羅某某與案外人李濤 三方簽訂了定金協(xié)議，該定金協(xié)議約定：經(jīng)某某事務(wù)所中介 服務(wù)，羅某某將上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)九亭大街某弄某號(hào)某室 房屋一套出售給案外人李濤，房屋購(gòu)買總價(jià)款為363,000元（人民幣，下同），買賣過(guò)程中所有交易稅費(fèi)及中介傭金7,260元均由購(gòu)買方承付。協(xié)議第三條約定，買賣雙方應(yīng)于十日內(nèi) 依某某事務(wù)所之安排簽訂商品房預(yù)、出售合同或房屋買賣合 同等。協(xié)議第五條約

15、定，若羅某某有反悔不賣或不按約定前 來(lái)簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同及其他違約行為，致使無(wú)法完成簽訂合 同之情形，則羅某某應(yīng)雙倍返還已收之定金給買方，另外羅 某某仍應(yīng)向某某事務(wù)所支付房產(chǎn)成交價(jià)的2%乍為中介服務(wù)傭金或違約金，某某事務(wù)所隨時(shí)可以主張權(quán)利并追索上述相 關(guān)費(fèi)用。協(xié)議第六條約定，簽訂本協(xié)議即視為某某事務(wù)所居間成功，羅某某及購(gòu)買方雙方均不得單方違約；羅某某及購(gòu)買方各自履約責(zé)任由簽字人承擔(dān)。協(xié)議并對(duì)房款的支付方式、房屋的 交付、產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶等作了相應(yīng)的規(guī)定。20XX年6月5日，羅某某出具確認(rèn)書(shū)，確認(rèn)因?qū)υń?協(xié)議存有異議，不同意按原協(xié)議繼續(xù)履行，決定不再對(duì)所涉 房屋進(jìn)行買賣?，F(xiàn)某某事務(wù)所起訴要求羅某某支

16、付居間費(fèi)7,260元;羅某某則反訴要求確認(rèn)定金協(xié)議無(wú)效，某某事務(wù)所賠償其精 神、經(jīng)濟(jì)損失2,000元?！九袥Q結(jié)論】一審判決：一、羅某某給付某某事務(wù)所居間服務(wù)費(fèi)7,260元;二、駁回羅某某的反訴請(qǐng)求。二審判決：一、維持原審判決第二項(xiàng) ；二、撤銷原審判 決第一項(xiàng)；三、駁回某某事務(wù)所的訴訟請(qǐng)求 ；四、羅某某一次 性給付某某事務(wù)所人民幣 1,000元?！驹u(píng)析意見(jiàn)】一、房地產(chǎn)居間合同的性質(zhì)及中介公司的權(quán)利義務(wù)合同法第424條規(guī)定：居間合同是居間人向委托人 報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人 支付報(bào)酬的合同。居間分為報(bào)告居間和媒介居間兩種形式， 報(bào)告居間指居間人受委托人的委托，為其尋找合

17、乎要求的第 三人，從而為合同的訂立創(chuàng)造機(jī)會(huì)；媒介居間指介紹雙方當(dāng)事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來(lái)往 于委托人與第三人之間，促使雙方訂立合同。房地產(chǎn)中介合 同是典型的居間合同，且這種居間是報(bào)告居間和媒介居間的 結(jié)合，由中介公司根據(jù)賣方的委托發(fā)布房源消息尋找符合要 求的買家，再促成買賣雙方簽訂房屋買賣合同。根據(jù)合同法 的相關(guān)規(guī)定，居間人的義務(wù)是如實(shí)向委托人報(bào)告有關(guān)訂立合 同的事項(xiàng)，而基于房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的行業(yè)特殊性，筆者認(rèn)為 中介公司的居間義務(wù)應(yīng)當(dāng)包含以下幾個(gè)方面：一是對(duì)于委托 人提供的資料應(yīng)當(dāng)如實(shí)報(bào)告，不得隱瞞或提供虛假資料；是應(yīng)對(duì)委托人提供的各種資料作必要的專業(yè)審查，以確保其

18、提供信息的真實(shí)性；三是根據(jù)委托人的要求積極為其尋找符 合要求的買家，促成雙方訂立合同；四是居間過(guò)程中為客戶提供必要的專業(yè)意見(jiàn)并釋明房地產(chǎn)交易方面的政策法規(guī)。而 中介公司的權(quán)利就是在促成交易的情況下收取相應(yīng)的中介 報(bào)酬。二、居間人促成合同成立是其獲取居間報(bào)酬的必要前提 根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，居間人促成合同成立的， 委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付居間報(bào)酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬。因此，在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，中介公 司獲取中介報(bào)酬的必要前提應(yīng)當(dāng)是促成交易雙方的買賣合 同成立。本案中，買賣雙方及中介公司簽訂的定金協(xié)議中約 定“簽訂本協(xié)議即視為某某事務(wù)所居間成功，羅某某及購(gòu)買 方雙方均不得單方違約

19、”，這種約定的結(jié)果是，只要簽訂了 定金協(xié)議，中介公司的居間活動(dòng)就已視為成功，無(wú)論買賣雙 方最終是否成功訂立房地產(chǎn)買賣合同，中介公司都有權(quán)收取 中介報(bào)酬。這一條款的規(guī)定事實(shí)上限制了委托人權(quán)利的行 使，加重了委托人的責(zé)任，有悖于委托人委托中介公司居間 的初衷，且與合同法所規(guī)定的“居間未促成合同成立不 得要求支付報(bào)酬”原則相違背，因此該條款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。 本案中雖然某某事務(wù)所為了促使羅某某與購(gòu)房人交易成功 履行了向委托人報(bào)告或者媒介的義務(wù)，但交易雙方的房屋買 賣合同最終沒(méi)有訂立，羅某某沒(méi)有達(dá)到居間合同的目的，因 此根據(jù)法律規(guī)定其有權(quán)不支付中介報(bào)酬。本案的情況尚屬簡(jiǎn)單，因?yàn)榻灰纂p方最終未訂立買賣合 同

20、。目前審判實(shí)踐中還存在大量買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合 同但最終未能履行的情況，這種情況下對(duì)于應(yīng)否認(rèn)定中介公 司居間成功、應(yīng)否判令委托人支付中介報(bào)酬存在不同意見(jiàn)。 一種意見(jiàn)認(rèn)為，買賣雙方已經(jīng)簽訂買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定中介 機(jī)構(gòu)居間成功，已經(jīng)促成合同成立，故委托方應(yīng)當(dāng)按約支付 居間報(bào)酬。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，房地產(chǎn)居間合同是一種特殊的 居間合同，買賣合同的訂立不代表交易一定能夠完成，中介 機(jī)構(gòu)全面規(guī)范履行居間義務(wù)也是其獲取傭金的必要條件，故 對(duì)于類似糾紛，應(yīng)全面審查合同未能履行的責(zé)任以及居間人 在此過(guò)程中是否依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，按照法律規(guī)定和行業(yè)規(guī) 范全面履行了居間義務(wù)，以此作為中介機(jī)構(gòu)是否應(yīng)獲取傭金 的衡量標(biāo)

21、準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，單純地以買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣 合同或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶作為衡量委托人應(yīng)否支付居間報(bào)酬的標(biāo) 準(zhǔn)，都存在一定的不合理因素，還應(yīng)當(dāng)綜合考慮在居間過(guò)程 中中介機(jī)構(gòu)是否充分履行了自己應(yīng)盡的義務(wù)，如果中介機(jī)構(gòu) 已經(jīng)全面履行了居間義務(wù)，促成雙方簽訂買賣合同，此后的 履行不能并非中介機(jī)構(gòu)的責(zé)任，那么委托人不能以合同未履 行為由拒付中介報(bào)酬。相反，女口果產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶是由于中介機(jī)構(gòu)的原因，如未能如實(shí)告 知房屋的相關(guān)事宜、未能告知相關(guān)法規(guī)政策，那么即便雙方 簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，也不能視為居間成功，中介機(jī)構(gòu)無(wú) 權(quán)獲取報(bào)酬。因此，較為可行的標(biāo)準(zhǔn)可以是：居間人全面履 行居間義務(wù)并促成雙方訂立合同的，有權(quán)向委托人

22、收取報(bào)酬 由于居間人自身原因以外的因素導(dǎo)致合同成立后未能履行 的，應(yīng)當(dāng)由合同雙方自行解決。中介在居間協(xié)議約定，不管買賣合同能不能簽定，中介 都將如數(shù)得到傭金，實(shí)踐中這樣的條款被稱為 “保底條款” 審理中基本都被認(rèn)定無(wú)效。那么，是不是買賣合同簽定后，中介就取得了收取傭金 的權(quán)利呢本案法官認(rèn)為，也不盡然。一般來(lái)說(shuō)，居間人全面 履行居間義務(wù)并促成雙方訂立合同的，有權(quán)向委托人收取報(bào) 酬；由于居間人自身原因?qū)е潞贤闪⒑笪茨苈男械?，仍然不能要求全額支付另外，法官就另一個(gè)疑難問(wèn)題表明了立場(chǎng)，認(rèn)為中介的 責(zé)任包括：1、如實(shí)報(bào)告，不得隱瞞或提供虛假資料；2、應(yīng)對(duì)委托人提供的各種資料作必要的專業(yè)審查，以確保其提

23、供 信息的真實(shí)性；3、積極尋找符合要求的買家，促成雙方訂立 合同；4、為客戶提供必要的專業(yè)意見(jiàn)并釋明房地產(chǎn)交易方面 的政策法規(guī)。案例居間報(bào)酬的獲取需以促成合同成立為前提一一羅某某訴上海某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所九亭分部居間合同糾紛上訴 案【案例要旨】房地產(chǎn)中介公司在定金協(xié)議中約定簽訂協(xié)議即視為居 間成功，并據(jù)此向委托人主張居間報(bào)酬。但是，合同法 明確規(guī)定居間人未促成合同成立不得要求支付報(bào)酬，故該約 定違反合同法規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。在未促成合同成立的 情況下，中介公司無(wú)權(quán)獲得居間報(bào)酬，但委托人應(yīng)支付必要 的費(fèi)用。本案的審理對(duì)于準(zhǔn)確適用合同法、規(guī)范中介公司的 居間行為和正確審理此類案件具有一定的借鑒意義。

24、【案情簡(jiǎn)介】上訴人（原審被告、反訴原告）羅某某被上訴人（原審原告、反訴被告）上海某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所九亭分部（以下簡(jiǎn)稱某某事務(wù)所）20XX年5月24日，某某事務(wù)所、羅某某與案外人李濤三方簽訂了定金協(xié)議，該定金協(xié)議約定：經(jīng)某某事務(wù)所中介 服務(wù)，羅某某將上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)九亭大街某弄某號(hào)某室 房屋一套出售給案外人李濤，房屋購(gòu)買總價(jià)款為363,000元（人民幣，下同），買賣過(guò)程中所有交易稅費(fèi)及中介傭金7,260元均由購(gòu)買方承付。協(xié)議第三條約定，買賣雙方應(yīng)于十日內(nèi) 依某某事務(wù)所之安排簽訂商品房預(yù)、出售合同或房屋買賣合 同等。協(xié)議第五條約定，若羅某某有反悔不賣或不按約定前 來(lái)簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同及其他違約行

25、為，致使無(wú)法完成簽訂合 同之情形，則羅某某應(yīng)雙倍返還已收之定金給買方，另外羅 某某仍應(yīng)向某某事務(wù)所支付房產(chǎn)成交價(jià)的2%乍為中介服務(wù)傭金或違約金，某某事務(wù)所隨時(shí)可以主張權(quán)利并追索上述相 關(guān)費(fèi)用。協(xié)議第六條約定，簽訂本協(xié)議即視為某某事務(wù)所居間成功，羅某某及購(gòu)買方雙方均不得單方違約；羅某某及購(gòu)買方各自履約責(zé)任由簽字人承擔(dān)。協(xié)議并對(duì)房款的支付方式、房屋的 交付、產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶等作了相應(yīng)的規(guī)定。20XX年6月5日，羅某某出具確認(rèn)書(shū)，確認(rèn)因?qū)υń?協(xié)議存有異議，不同意按原協(xié)議繼續(xù)履行，決定不再對(duì)所涉 房屋進(jìn)行買賣?，F(xiàn)某某事務(wù)所起訴要求羅某某支付居間費(fèi)7,260元;羅 某某則反訴要求確認(rèn)定金協(xié)議無(wú)效，某某事務(wù)

26、所賠償其精 神、經(jīng)濟(jì)損失2,000元?！九袥Q結(jié)論】一審判決：一、羅某某給付某某事務(wù)所居間服務(wù)費(fèi)7,260元;二、駁回羅某某的反訴請(qǐng)求。二審判決：一、維持原審判決第二項(xiàng) ；二、撤銷原審判 決第一項(xiàng)；三、駁回某某事務(wù)所的訴訟請(qǐng)求 ；四、羅某某一次 性給付某某事務(wù)所人民幣 1,000元。【評(píng)析意見(jiàn)】一、房地產(chǎn)居間合同的性質(zhì)及中介公司的權(quán)利義務(wù)合同法第424條規(guī)定：居間合同是居間人向委托人 報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人 支付報(bào)酬的合同。居間分為報(bào)告居間和媒介居間兩種形式， 報(bào)告居間指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第 三人，從而為合同的訂立創(chuàng)造機(jī)會(huì)；媒介居間指介紹雙方當(dāng)

27、事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來(lái)往 于委托人與第三人之間，促使雙方訂立合同。房地產(chǎn)中介合 同是典型的居間合同，且這種居間是報(bào)告居間和媒介居間的 結(jié)合，由中介公司根據(jù)賣方的委托發(fā)布房源消息尋找符合要 求的買家，再促成買賣雙方簽訂房屋買賣合同。根據(jù)合同法 的相關(guān)規(guī)定，居間人的義務(wù)是如實(shí)向委托人報(bào)告有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)，而基于房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的行業(yè)特殊性，筆者認(rèn)為 中介公司的居間義務(wù)應(yīng)當(dāng)包含以下幾個(gè)方面：一是對(duì)于委托 人提供的資料應(yīng)當(dāng)如實(shí)報(bào)告，不得隱瞞或提供虛假資料；是應(yīng)對(duì)委托人提供的各種資料作必要的專業(yè)審查，以確保其 提供信息的真實(shí)性；三是根據(jù)委托人的要求積極為其尋找符 合要求的買家

28、，促成雙方訂立合同；四是居間過(guò)程中為客戶提供必要的專業(yè)意見(jiàn)并釋明房地產(chǎn)交易方面的政策法規(guī)。而 中介公司的權(quán)利就是在促成交易的情況下收取相應(yīng)的中介 報(bào)酬。二、居間人促成合同成立是其獲取居間報(bào)酬的必要前提 根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，居間人促成合同成立的， 委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付居間報(bào)酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬。因此，在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，中介公 司獲取中介報(bào)酬的必要前提應(yīng)當(dāng)是促成交易雙方的買賣合 同成立。本案中，買賣雙方及中介公司簽訂的定金協(xié)議中約 定“簽訂本協(xié)議即視為某某事務(wù)所居間成功，羅某某及購(gòu)買 方雙方均不得單方違約”，這種約定的結(jié)果是，只要簽訂了 定金協(xié)議，中介公司的居間活動(dòng)就已

29、視為成功，無(wú)論買賣雙 方最終是否成功訂立房地產(chǎn)買賣合同，中介公司都有權(quán)收取 中介報(bào)酬。這一條款的規(guī)定事實(shí)上限制了委托人權(quán)利的行 使，加重了委托人的責(zé)任，有悖于委托人委托中介公司居間 的初衷，且與合同法所規(guī)定的“居間未促成合同成立不 得要求支付報(bào)酬”原則相違背，因此該條款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。 本案中雖然某某事務(wù)所為了促使羅某某與購(gòu)房人交易成功 履行了向委托人報(bào)告或者媒介的義務(wù)，但交易雙方的房屋買 賣合同最終沒(méi)有訂立，羅某某沒(méi)有達(dá)到居間合同的目的，因 此根據(jù)法律規(guī)定其有權(quán)不支付中介報(bào)酬。本案的情況尚屬簡(jiǎn)單，因?yàn)榻灰纂p方最終未訂立買賣合 同。目前審判實(shí)踐中還存在大量買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合 同但最終未能履

30、行的情況，這種情況下對(duì)于應(yīng)否認(rèn)定中介公 司居間成功、應(yīng)否判令委托人支付中介報(bào)酬存在不同意見(jiàn)。 一種意見(jiàn)認(rèn)為，買賣雙方已經(jīng)簽訂買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定中介 機(jī)構(gòu)居間成功，已經(jīng)促成合同成立，故委托方應(yīng)當(dāng)按約支付 居間報(bào)酬。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，房地產(chǎn)居間合同是一種特殊的 居間合同，買賣合同的訂立不代表交易一定能夠完成，中介 機(jī)構(gòu)全面規(guī)范履行居間義務(wù)也是其獲取傭金的必要條件，故 對(duì)于類似糾紛，應(yīng)全面審查合同未能履行的責(zé)任以及居間人 在此過(guò)程中是否依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，按照法律規(guī)定和行業(yè)規(guī) 范全面履行了居間義務(wù)，以此作為中介機(jī)構(gòu)是否應(yīng)獲取傭金 的衡量標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，單純地以買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣 合同或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶作為

31、衡量委托人應(yīng)否支付居間報(bào)酬的標(biāo) 準(zhǔn)，都存在一定的不合理因素，還應(yīng)當(dāng)綜合考慮在居間過(guò)程 中中介機(jī)構(gòu)是否充分履行了自己應(yīng)盡的義務(wù)，如果中介機(jī)構(gòu) 已經(jīng)全面履行了居間義務(wù)，促成雙方簽訂買賣合同，此后的 履行不能并非中介機(jī)構(gòu)的責(zé)任，那么委托人不能以合同未履 行為由拒付中介報(bào)酬。相反，如果產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶是由于中介 機(jī)構(gòu)的原因，如未能如實(shí)告知房屋的相關(guān)事宜、未能告知相 關(guān)法規(guī)政策，那么即便雙方簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，也不能 視為居間成功，中介機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)獲取報(bào)酬。因此，較為可行的 標(biāo)準(zhǔn)可以是：居間人全面履行居間義務(wù)并促成雙方訂立合同 的，有權(quán)向委托人收取報(bào)酬 ；由于居間人自身原因以外的因 素導(dǎo)致合同成立后未能履行的

32、，應(yīng)當(dāng)由合同雙方自行解決。三、雖未促成合同，委托人仍應(yīng)支付必要的居間費(fèi)用合同法第427條規(guī)定，居間人未促成合同成立的， 不得要求支付報(bào)酬，可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出 的必要費(fèi)用。在促成房地產(chǎn)買賣合同簽訂之間，中介機(jī)構(gòu)可 能已經(jīng)作了大量的前期工作，比如替業(yè)主發(fā)布廣告、帶領(lǐng)客 戶看房、提供選購(gòu)意見(jiàn)、解答買賣手續(xù)的咨詢等等，這一規(guī) 定是對(duì)中介機(jī)構(gòu)合法權(quán)益作出的保護(hù)條款，符合公平合理的 原則。本案中，雖然羅某某與購(gòu)房者最后未達(dá)成房屋買賣合 同，但某某事務(wù)所確實(shí)已經(jīng)履行了部分居間義務(wù)，故羅某某 依法應(yīng)當(dāng)向某某事務(wù)所支付必要的居間費(fèi)用。二審期間羅某 某自愿向某某事務(wù)所支付 1,000元，本院認(rèn)為這

33、一金額與某 某事務(wù)所提供的居間服務(wù)基本相適應(yīng)，予以準(zhǔn)許。從目前的審判實(shí)踐來(lái)看，合同法所規(guī)定的“從事居 間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”這一表述過(guò)于籠統(tǒng)，不夠清晰，缺 乏可操作性。筆者認(rèn)為，為了降低法官自由裁量的風(fēng)險(xiǎn)、避 免執(zhí)法不統(tǒng)一的情況，能否考慮制定一個(gè)階段性的收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)，如以中介機(jī)構(gòu)向雙方提供信息、進(jìn)行磋商談判、促成合 同簽訂、協(xié)助辦理交易、交易完成等作為各個(gè)階段的標(biāo)志， 每達(dá)到一個(gè)階段即有一個(gè)階段的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如全部履行居間 義務(wù)的則按居間報(bào)酬收取，即便最終交易無(wú)法完成，居間人 獲取必要的費(fèi)用仍然有法可依。篇七：居間合同房東版本正式版房屋買賣委托居間合同出售方：身份證號(hào)碼：委托方：防城港市元寶家業(yè)房

34、地產(chǎn)投資有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照編號(hào)：4506020XX108176律法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，雙方在自愿，平等和協(xié)商一致 的基礎(chǔ)上，接受出售方的委托，促成買賣雙方訂立的房產(chǎn)交 易買賣合同，并完成其他委托事項(xiàng)達(dá)成一致，訂立本合同。一. 基本情況：出售人將本人名下 號(hào)房約 定房屋成交總價(jià)為Y元整.出售人支付委托方本次服務(wù)費(fèi)Y元 整（實(shí)際收取人民幣為該房屋實(shí)際繳稅后所剩金額）。二. 支付方式：經(jīng)雙方達(dá)成協(xié)議，委托方有權(quán)將該套房屋以總價(jià)為Y元 整出售.出售方將支付金額Y元整為托服務(wù)費(fèi)約賣方收取買方首房款后并于當(dāng)天無(wú)條件的將委托方應(yīng)得的服務(wù)費(fèi)全部付清給委托方。三. 方承諾為該交易中的買方擔(dān)保。四. 本協(xié)議自雙方簽字

35、之日起生效。五. 本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律 效力。委托方：防城港市元寶家業(yè)房地產(chǎn)投資有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照編號(hào)：4506020XX108176出售人：身份證號(hào)碼：年月 日篇八：合同法定解除的條件、程序及效力分析合同法定解除的條件、程序及效力分析摘 要：合同法定解除權(quán)是法律賦予非違約方在其自身利益受違約方行為嚴(yán)重?fù)p害時(shí)得以采取的一種違約救濟(jì)措 施。由于此種救濟(jì)將導(dǎo)致雙方合同關(guān)系終止的結(jié)果，各國(guó)均 規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件。合同解除有可能產(chǎn)生溯及既往的效 力，也有可能不具有溯及力。合同解除的溯及力問(wèn)題與合同 解除的法律后果密切相關(guān)。合同解除的法律后果主要有恢復(fù) 原狀與賠償損失兩個(gè)方面?，F(xiàn)

36、對(duì)各主要國(guó)家合同法或判例中 有關(guān)法定解除條件的規(guī)定進(jìn)行比較，以進(jìn)一步完善我國(guó)合同 法法定解除制度。關(guān)鍵詞：法定解除條件 不可抗力預(yù)期違約根本違約 溯及力一、合同法定解除的條件合同的法定解除是指合同成立后，尚未履行或履行完畢 前當(dāng)事人一方行使法定的解除權(quán)而使合同效力歸于消滅的 行為。一般情況下，合同生效后，當(dāng)事人一方不得擅自解除 合同。但在履行中由于對(duì)方當(dāng)事人嚴(yán)重違約從而使債權(quán)人訂 立合同的目的不能達(dá)到。即使在以后能夠遵守，使債權(quán)人目 的仍不能達(dá)到。因應(yīng)債權(quán)人宣告解除后，及時(shí)消除或減少因 對(duì)方違約所造成的損失。但并不是說(shuō)一旦違約都可以導(dǎo)致合 同的解除。因此要對(duì)法定解除加以嚴(yán)格的限制，更好的保護(hù)

37、非違約方的利益。（一）因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)我國(guó)合同法將不可抗力單獨(dú)列出作為一項(xiàng)法定解除 的條件。一方面從各國(guó)立法看，各國(guó)均未將其單獨(dú)列為一項(xiàng) 法定解除的條件。如德國(guó)民法典新文本僅在第326條第5款的規(guī)定在給付障礙的情形下，債權(quán)人可以解除合同，英 美法系國(guó)家利用合同落空原則解決不可抗力致使合同不能 履行的問(wèn)題，確認(rèn)合同解除。但這種解除不經(jīng)過(guò)當(dāng)事人的解 除行為，兒時(shí)由法官裁決。另一方面，法定解除作為一項(xiàng)違 約救濟(jì)措施，其發(fā)生的基本條件是違約行為本身，而不是引 起該違約行為的具體事由。因此在不可抗力引起一方根本違 約或逾額外期限不履行的情形時(shí)，非違約方的法定解除權(quán)并 非源于不可抗力本身而是

38、源于不可抗力所引起的嚴(yán)重后果。無(wú)論從各國(guó)的通常做法還是從法定解除自身內(nèi)涵看，均 沒(méi)有必要將不可抗力單獨(dú)列為法定解除提之一。我國(guó)將其單 獨(dú)列出，雖很獨(dú)特，但不利于法定解除立法體系的簡(jiǎn)潔和明 確。有必要借鑒各國(guó)法律，將其加進(jìn)引起嚴(yán)重后果的體系中。（二）在履行期屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以 自己的行為表明不履行主要債務(wù)。這就是日常生活中的毀約。而且這種毀約發(fā)生在履行期 屆滿前。這在英美法系上稱為預(yù)期違約。預(yù)期違約是指當(dāng)事 人一方在合同規(guī)定的履行期限屆滿之前的違約。包括明示的 預(yù)期違約和默示的預(yù)期違約兩種。明示的預(yù)期違約在英國(guó)法 院的實(shí)踐是預(yù)先違反合同即當(dāng)事人在合同履行期限到來(lái)之 前預(yù)先申明他不

39、打算履行合同義務(wù)或者使自己處于一種不 可能履行合同的狀況。那么，對(duì)方當(dāng)事人有權(quán)解除合同并且 可以立即向法院起訴，請(qǐng)求賠償。賦予非違約方立即起訴的 權(quán)利旨在使無(wú)辜的當(dāng)事人遭受的損失盡快獲得補(bǔ)償。默示的 預(yù)期違約在美國(guó)統(tǒng)一商法典第 2-609條規(guī)定，當(dāng)一方有 合理理由認(rèn)為對(duì)方不能正常履約時(shí)，他可以書(shū)面形式要求對(duì) 方提供正常履約的充分保證。 如果對(duì)方?jīng)]有在最長(zhǎng)不超過(guò) 30 天的合理時(shí)間內(nèi)按當(dāng)時(shí)情況提供履約的充分保證，則構(gòu)成默示預(yù)期違約。由于單純地預(yù)見(jiàn)對(duì)方將不履行或不能履行合同 并不意味著對(duì)方將不履行或不能履行合同。美國(guó)法將提供保 證作為其他救濟(jì)手段適用的前提，消除了主觀“預(yù)見(jiàn)”所帶 來(lái)的隨意性限制了

40、對(duì)合同解除權(quán)的濫用，更為合理，值得我 們借鑒。（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理 期限內(nèi)仍未履行。聯(lián)這種解除權(quán)是因遲延履行主要債務(wù)而發(fā)生的。當(dāng)事人一 方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，另 一方當(dāng)事人在條件具備的情況下可以解除合同?！按吒妗笔?大陸法系的概念，是債權(quán)人向債務(wù)人請(qǐng)求給付的意思表示。 履行遲延以后，債權(quán)人不能馬上行使解除權(quán)解除合同，還要 給債務(wù)人一個(gè)催告，給債務(wù)人一個(gè)合理的寬限限期要求其履 行合同。在合理的寬限到來(lái)時(shí)，債務(wù)人仍不履行合同，債權(quán) 人才解除合同。關(guān)于催告的方式，我國(guó)合同法并未明確 規(guī)定。但在糾紛發(fā)生時(shí)，作出催告的負(fù)舉證責(zé)任。解除合同 的一方當(dāng)

41、事人應(yīng)當(dāng)能夠證明另一方已收催告通知，并且已給 予了一段合理的期限。該期限是不合理的，應(yīng)根據(jù)債務(wù)人的 履行能力、債務(wù)的多少以及履行債務(wù)的外部條件等確定。 合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同公約 CISG第47條和第63條的規(guī)定“對(duì)方當(dāng)事人的遲延履行實(shí)際上賦予了 非違約方一項(xiàng)選擇的權(quán)利。從字面意義上講，他可以不利用 寬限程序，直接宣布解除合同，也可以給出一個(gè)寬限期，逾 額外期限不履行再解除合同；從功能上講，這兩項(xiàng)條款正是 為了確定在遲延履行在哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)才構(gòu)成根本違約，從而確 定非違約方可以解除合同的時(shí)間。這種寬限期程序使等待履 行的非違約方消除了相對(duì)方逾期不履行是否是以構(gòu)成解除 權(quán)的不確定性。減輕了非違約方可能

42、承擔(dān)的不當(dāng)解除的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)可以 借鑒CISG關(guān)于本條件的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)借鑒大陸法系關(guān)于 催告的方式的規(guī)定，使我國(guó)合同法關(guān)于催告告別空白。二、合同法定解除的程序合同解除是指在合同有效成立以后，當(dāng)解除的條件具備 或在適用情事變更原則時(shí)，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示 或法院裁決使合同自始或僅向?qū)?lái)消滅的行為，它也是一種 法律制度。從這一合同解除概念來(lái)看，合同解除程序有兩大 類：一是當(dāng)事人解除的程序，二是法院裁決解除的程序。（一）、當(dāng)事人解除的程序，其又可分為當(dāng)事人協(xié)議解 除的程序和一方當(dāng)事人行使解除權(quán)的程序。1、當(dāng)事人協(xié)議解除的程序是指當(dāng)事人雙經(jīng)過(guò)協(xié)商同意， 將合同解除的程序。其特點(diǎn)是，合同的解除取

43、決于當(dāng)事人雙 方意思表示一致，而不是基于當(dāng)事人一方的意思表示，也不 需要有解除權(quán)。當(dāng)事人協(xié)議解除程序存在兩種方式，一種是 約定解除，是指當(dāng)事人以合同的形式，約定為一方或雙方保 留解除權(quán)的解除，即當(dāng)事人在訂立合同時(shí)約定或在訂立合同 后另行約定合同解除的條款，其中保留解除權(quán)的合意，稱之 為解約條款。解除權(quán)可以保留給當(dāng)事人一方，也可以保留給 當(dāng)事人雙方。另一種是協(xié)商解除，也稱協(xié)議解除，是指當(dāng)事 人雙方通過(guò)協(xié)商同意將合同解除的行為，即在合同履行過(guò)程 中當(dāng)事人雙方協(xié)商解除合同。中華人民共和國(guó)合同法第 九十三條規(guī)定了協(xié)商解除和約定解除。2、一方當(dāng)事人行使解除權(quán)的程序，行使解除權(quán)的程序 必須以當(dāng)事人享有解除

44、權(quán)為前提。所謂解除權(quán)是指合同當(dāng)事 人可以將合同解除的權(quán)利，它的行使發(fā)生合同解除的法律效 果，因而它是一種形成權(quán)。解除權(quán)就其性質(zhì)來(lái)講，不需要對(duì) 方當(dāng)事人的同意，只需要解除權(quán)人單方的意思表示，就可以 把合同解除，但解除權(quán)的也有限制。（二）、法院裁決解除的程序。這里所說(shuō)的法院裁決的程序，不是指在協(xié)議解除程序和 行使解除權(quán)的程序中當(dāng)事人來(lái)訴請(qǐng)法院解除合同，而是指在 適用情事變更原則解釋合同時(shí)，由法院裁決合同解除的程 序。所謂情事變更原則是指合同依法成立后，因不可歸責(zé)于 雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生了不可預(yù)見(jiàn)的情事變更，致使合同的 基礎(chǔ)喪失或動(dòng)搖，若繼續(xù)維護(hù)合同原有的效力則顯失公平，從而允許變更或解除合同的原則

45、。由于 適用情事變更原則解除合同，當(dāng)事人無(wú)解除行為，只是由法 院根據(jù)案件的具體情況和情事變更原則的法律要件加以裁 決，因此對(duì)這種類型的合同解除只能適用法院裁決程序。綜上所述，合同解除的形式有雙方當(dāng)事人協(xié)議解除，也 稱約定解除；一方當(dāng)事人行使解除權(quán)解除，也稱法定解除； 法院裁決解除，也稱情事變更解除。應(yīng)當(dāng)肯定人民法院具有 依法裁決解除合同的權(quán)利，人民法院對(duì)當(dāng)事人解除合同之訴 應(yīng)當(dāng)依法受理。首先法院裁決解除的程序具體言之，就是合 同在履行過(guò)程中出現(xiàn)情事變更，當(dāng)事人又無(wú)解除行為，只有 經(jīng)過(guò)民法院行使解除，或人民法院在審理合同糾紛案中，發(fā) 現(xiàn)當(dāng)事人的合同履行存在情事變更而依法裁決。當(dāng)事人協(xié)議 解除的程

46、序原則上直接由雙方當(dāng)事人達(dá)成解除合同的協(xié)議， 但是否排除人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的管轄？對(duì)此我國(guó)法律未 作這方面的規(guī)定，因此應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人選擇經(jīng)過(guò)人民法院或 仲裁機(jī)構(gòu)裁判方式行使其合同解除權(quán)，如當(dāng)事人就約定解除 條款發(fā)生爭(zhēng)議或雙方協(xié)商解除合同達(dá)不成一致意見(jiàn)時(shí)，當(dāng)事 人就可以經(jīng)過(guò)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)解決因雙方解除合同而 產(chǎn)生的糾紛，否則當(dāng)事人之間的糾紛就無(wú)從解決；一方當(dāng)事 人行使解除的程序，雖然我國(guó)法律規(guī)定是解除權(quán)人單方的意 思表示，解除權(quán)人只需盡通知義務(wù)，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí) 解除，但法律并沒(méi)有排除解除權(quán)人經(jīng)過(guò)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu) 行使解除權(quán)的行為，因此也應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人選擇經(jīng)過(guò)人民法 院或仲裁機(jī)構(gòu)裁判方

47、式行使其合同解除權(quán)。三、合同解除的效力（一）、對(duì)將來(lái)的效力無(wú)論哪種解除，該合同自解除之時(shí)終止。合同的解除對(duì) 將來(lái)發(fā)生效力，自解除之時(shí)，當(dāng)事人之間的合同關(guān)系消滅， 原合同還未履行的，不再繼續(xù)履行。這是不言自明的。（二）溯及力問(wèn)題合同解除的法律效果是使合同關(guān)系消滅，但是解除以前 已經(jīng)作出的履行是否有效，換言之，解除前已經(jīng)發(fā)生的債權(quán) 債務(wù)關(guān)系應(yīng)如何處理，這是合同解除中一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn) 題。合同解除如果有溯及力， 就要發(fā)生恢復(fù)原狀的法律后果; 如果沒(méi)有溯及力，則解除以前的債權(quán)債務(wù)依然存在，當(dāng)事人 對(duì)已經(jīng)履行的部分不負(fù)恢復(fù)原狀的義務(wù)。對(duì)此，法學(xué)界有兩 種不同的看法：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除應(yīng)產(chǎn)生溯及既往

48、 的效力。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同解除只對(duì)將來(lái)發(fā)生效力，而 不溯及合同成立、生效之時(shí)，對(duì)已經(jīng)履行的部分不發(fā)生效力。我國(guó)合同法主要采納了第一 種觀點(diǎn)，這一點(diǎn)與大陸法系絕大多數(shù)國(guó)家的法律關(guān)于合同應(yīng) 具有溯及既往效力的規(guī)定相同。因此，合同解除原則上應(yīng)產(chǎn) 生溯及力，對(duì)于已經(jīng)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求返還或者采取 其他補(bǔ)救措施。特別是在非連續(xù)性交易的合同中，合同解除 具有溯及力的規(guī)定，有利于保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)方的各種權(quán)益。在因 一方違約而解除的情況下，非違約方已經(jīng)履行了其義務(wù)的， 違約解除具有溯及力對(duì)他有利。如果合同解除只向?qū)?lái)發(fā)生 效力，則意味著使尚未履行的部分不再履行，而已經(jīng)履行的 部分就就不發(fā)生恢復(fù)原狀的后果，從

49、而并不能保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)當(dāng) 事人或者非違約方的含法權(quán)益并制裁違約方。不過(guò)，合同解除具有溯及力也應(yīng)視具體情況而定。在特 殊情況下，解除合同如果運(yùn)用溯及力的原則，則對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)方 當(dāng)事人或者非違約方是不利的，甚至對(duì)第三人也不利。鑒于 此，合同法才作了靈活的規(guī)定，即從當(dāng)事人請(qǐng)求返還權(quán) 角度進(jìn)行規(guī)定。這就是說(shuō)，合同解除是否返還已經(jīng)履行的部 分由已經(jīng)履行的當(dāng)事人（在因嚴(yán)重違約而解除的情況下多為 非違約方，也即解除合同的當(dāng)事人），根據(jù)履行情況和合同 性質(zhì)來(lái)決定：他要求返還的，對(duì)方應(yīng)返還（不能返還時(shí)進(jìn)行 賠償?shù)某猓?；他不要求返還的，應(yīng)采取其他補(bǔ)救措施。實(shí) 踐中，不能返還而只能采取其他補(bǔ)救措施的的情形主要是： 對(duì)于一

50、些以使用標(biāo)的物為內(nèi)容的，如租賃等，一方在實(shí)際 使用標(biāo)的物經(jīng)過(guò)一定期限以后，很難就已經(jīng)使用和收益的部 分作出返還。在承攬、保管、倉(cāng)儲(chǔ)、委托、居間行紀(jì)等提供某種勞 務(wù)的合同中，一方根據(jù)合同規(guī)定提供了一定的勞務(wù)，另一方 接受了這些勞務(wù)，由于勞務(wù)本身是一種無(wú)形資產(chǎn)和利益，很 難以同質(zhì)量、同數(shù)量的勞務(wù)來(lái)返還。所以，這些勞務(wù)性的合 同的解除只能向?qū)?lái)發(fā)生效力，一般無(wú)溯及力。特別是在委 托中，由于受托人以委托人的名義和費(fèi)用為委托人處理事 務(wù)，在處理事務(wù)中常常與第三人發(fā)生關(guān)系，如果委托合同的 解除溯及到合同成立之時(shí)，將會(huì)使受托人基于委托人的委托 而為的各種委托行為失效，使在委托人與第三人之間發(fā)生的 各種法律關(guān)

51、系失去基礎(chǔ)，這就會(huì)給善意的第三人造成損害， 也影響到交易秩序的約定。因此，委托合同的解除一般不應(yīng) 具有溯及力。如果一方在接受履行以后，將標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給了善意的 第三人，而當(dāng)事人又迫切需要解除合同，在這些情況下，合 同解除不應(yīng)發(fā)生溯及既往的效力，以避免對(duì)善意第三人造成 損害。篇九：二手房買賣居間合同存在的法律問(wèn)題二手房買賣居間合同存在的法律問(wèn)題某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司向法院起訴張某某，索要十萬(wàn)五 千元居間服務(wù)費(fèi)，張某某則辯稱要求法院駁回原告的訴訟請(qǐng) 求。某認(rèn)為原告是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)公司，在為張某某 提供居間服務(wù)時(shí)，沒(méi)有盡到應(yīng)有的責(zé)任，原告提供的房源信 息不具備交易法定條件，沒(méi)有完成交易；房主通過(guò)原

52、告已解 除了買賣合同，原告主張高達(dá)十萬(wàn)八千元的居間費(fèi)，于法于 理于情不通。居間費(fèi)是否該付？交易的未完成是否影響居間協(xié)議的效力？居間人的義務(wù)有哪些？這是需要通過(guò)本案查清并得 出答案的。案件基本事實(shí)情況：張某某通過(guò)征婚后認(rèn)識(shí)張某，張租 住在貴賓大酒店，給張某某打電話說(shuō)要買房，張某于4月24日在云路分店聯(lián)系了一套樓房，因未交定金，地產(chǎn)分店沒(méi)讓 簽合同。后某分店的文某得知情況后，打電話與張某聯(lián)系， 告訴張某說(shuō)房主程某在華庭的一套房子出讓。4月25日文某帶張某在某分店簽訂合同，為避房產(chǎn)交易稅，中介為雙方擬 定兩套合同。簽合同前文某問(wèn)帶定金沒(méi)有，張某說(shuō)沒(méi)帶，又 問(wèn)張帶身份證沒(méi)有，張某說(shuō)沒(méi)帶，文某回頭問(wèn)張某

53、某，張某 某回復(fù)說(shuō)只帶了身份證，文某就說(shuō)那就用陳某的名字簽吧， 這樣三方在文某事先寫(xiě)好的合同上簽了名。簽名后張某向文 某索要產(chǎn)權(quán)證，房主及原告的代辦人稱第二天再讓看產(chǎn)權(quán) 證，4月26日張某某與張某、房主程某還有文某在位于街邊 銀行等待拿產(chǎn)權(quán)證，雙方商議拿到產(chǎn)權(quán)證再付訂金，等了一 下午，產(chǎn)權(quán)證沒(méi)拿到，訂金也就沒(méi)有打。27至29日張某某查知此房是貸款抵押的房產(chǎn)不能交易。合同寫(xiě)的是甲乙雙方委托，擁金收取條款也是雙方負(fù)擔(dān)，但中介 方只向張某某單方收取，居間合同中關(guān)于傭金負(fù)擔(dān)的條款沖 突，張某某認(rèn)為此項(xiàng)未向其明確，是中介后填寫(xiě)。中介未向 張某某提到此房是否有共有權(quán)人以及共有權(quán)人對(duì)交易的書(shū) 面聲明，于是張

54、某某找張某要文某的電話，給文某打電話說(shuō)這房子有問(wèn)題，要求撤銷合同。5月4日房東共有產(chǎn)權(quán)人聯(lián)系到張某某，見(jiàn)面后把事先準(zhǔn)備好的解約協(xié)議交給張某某， 稱解除合同，文某說(shuō)解除合同就沒(méi)什么事了。現(xiàn)原告起訴索 要十萬(wàn)八千元的中介費(fèi)，張某某覺(jué)得中介與張某用婚姻房產(chǎn) 做誘，張某某訂約有一種掉入陷阱的感覺(jué)。合同法第五 十二條規(guī)定了合同無(wú)效的條件，房地產(chǎn)管理法第四十七 條、擔(dān)保法第三十三條、第四十九條、民法通則第 七十八條、民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)第89條、合同法第四百二十五條、第四百二十七條、第三十九條、第四 十條、第四十一條，最高人民法院關(guān)于適用合同若干問(wèn)題 的解釋二第六條、第九條、第十條分別規(guī)定了合同效力、 取得抵押權(quán)人同意后方可轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的條件、共同共有人 出讓共有財(cái)產(chǎn)未經(jīng)另一方同意出讓無(wú)效、居間人必須提供真 實(shí)可靠的房源信息等規(guī)。本案中居間方為張某某提供房源時(shí) 存在信息不真實(shí)的現(xiàn)象，所簽合同出現(xiàn)無(wú)效情形，中介提供 的格式條款中對(duì)自己免責(zé)的內(nèi)容，未能采取合理方式提請(qǐng)張 某某注