物業(yè)前期介入流程

1、物業(yè)管理前期介入操作指南一、目的規(guī)范物業(yè)公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容， 指導(dǎo)新 項目物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的開展。二、范圍適用于物業(yè)公司前期介入工作各環(huán)節(jié)。三、職責(zé)各部門負(fù)責(zé)參照本工作指引，結(jié)合各項目的實際情況制定具體工 作方案和計劃，以保證物業(yè)管理早期介入工作的順利完成。四、方法和過程控制1、物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)公司 開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣 工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán) 境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管 線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等

2、多方面提供有益的建設(shè)性 意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng) 造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。2、前期介入的一般程序 .雙方確定工作內(nèi)容要求； .物業(yè)組成工作小組； .制定工作計劃； .計劃實施，物業(yè)應(yīng)重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用 房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、 空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。 .物業(yè)與地產(chǎn)公司雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù) 查。 .對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：管理費、物業(yè)管 理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合

3、同中的售后服務(wù)等。3、前期介入的內(nèi)容前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和 施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)公司進行竣工驗收。 規(guī)劃設(shè)計階段包括：對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備 配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、 綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。 營銷策劃階段包括：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的 內(nèi)容。 施工建設(shè)階段包括：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、 屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。4、規(guī)劃設(shè)計階段介入（1 ）

4、、規(guī)劃設(shè)計評估準(zhǔn)備：規(guī)劃設(shè)計評估需要獲得的資料。 .報批報建文件：可行性研究報告及批復(fù)、詳規(guī)及批復(fù)、 項目選址意見書、勘測定界報告、配套條件明細(xì)資料、擴初批復(fù)。 .企劃文件：市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶 資料。 .設(shè)計文件：總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水 設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計 說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標(biāo)等。（2）、地產(chǎn)公司需組織項目說明會，會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況并解答疑問。（3 ）、物業(yè)公司組織對項目宗

5、地狀況、 類似典型樓盤，周邊配套 狀況，進行實地考察。（4）、項目評估細(xì)則總體評估。 .住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。 .住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。 .建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。 .生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。 .設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。 .注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施 .安全防衛(wèi)設(shè)計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充 分。 .智能化配置先進，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。 各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)

6、先。分類評估（1 ）安保布局 .便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。 .便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。 .人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。 .安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。 .安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢, 反應(yīng)快速（詳見5.2.2.6智能化設(shè)備）。（2 ）消防布局 .消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、 消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。 .消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。 .消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。 .消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。（3 ）

7、交通布局 .各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于 分流管理 主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限 速要求及回車余地。 .機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的 2 : 1、另加占車 位數(shù)5%的訪客車位，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù) 1 : 1,另加占 車位數(shù)10%的訪客車位）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶 數(shù)1 : 1.5）,便于停放。 .有條件，宜設(shè)置地下機動車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。（4 ）、生活配置 .根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足 市政、商業(yè)用房。 .一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化

8、娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。 .如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能 的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層 設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。 .如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、 桌球、多功能廳等；面積在 400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增 加10萬平方米會所面積增加200平方米。（5 ）、設(shè)備配套 .水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴展余地。 .配電、水泵、電梯

9、、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。 .溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護保養(yǎng)。 .公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置 合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)， 十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。 .配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng) 符合國家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水 管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應(yīng)采取隔音措 施。（6 ）、智能化配置 .安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講 系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急 呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼

10、叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中 心聯(lián)網(wǎng)。 網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管 理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。 .設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理 系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系 統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與 中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 .中央控制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近, 布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開 放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產(chǎn)品。（7 ）、房屋單體 .屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，

11、可上人屋面及屋頂花園 滿足其特殊要求。 .墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。 .樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。 住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水 效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。 .廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在 2- 3米, 燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶宜避開窗口設(shè)置。 .衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，不應(yīng)布置在下層住戶廚房、臥 室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。 .廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏 位置合理，便于檢修。 .管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家

12、規(guī)范， 管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于 250mm ）,應(yīng) 有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力 風(fēng)帽。?.底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。?.房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、 再次分隔等）。?.有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面邙日臺）時， 應(yīng)考慮防盜措施。?.陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M ）,宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。（8）、室內(nèi)配置 .室內(nèi)空調(diào)機位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜 避免對床直吹。 .室外空調(diào)機位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機座、安全隱

13、蔽。 .室外空調(diào)機位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室 外機應(yīng)相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應(yīng)采取安全隔離措施。 .空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。 .室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機位，管中應(yīng)距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。 .當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。 .如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機位置。 .室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一 并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。 .電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別 設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。 聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進戶對講?.高檔住宅宜考慮居

14、家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。（9 ）、綠化配置 .綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量 品種充足，造型優(yōu)美。 .綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適 中，便于人流自然匯聚。 .綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期 長，成活率高，抗病蟲性好。 .綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。 .綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣 .綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。 .主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。（10 ）、景觀配置 .景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。 .采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、

15、養(yǎng) 護。 .水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。 .不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護或警示。 如利用自然河道水系超過1.5米,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。 .景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、 損壞、變型、破舊的材料。 .泛光照明不影響住戶，不造成光污染。（11 ）、公共空間 .應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計，避免排泄不暢通。 .宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。 .公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住 戶的影響。 .綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m） 各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置 公告欄，宜預(yù)留牛奶

16、箱，休閑椅位置，室外信報箱應(yīng)有防雨措施。 .樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙 通道和設(shè)施。 .公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便 人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護措施。 .高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。 .樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。（12 ）、生態(tài)環(huán)保 .住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。 .住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。 .住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。 .周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。 .宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。 .垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。 .垃圾房及變電房、

17、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱 蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán) 境。 .宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。（13 ）、管理用房 客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、 衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員 工休息室、員工生活用房?？偯娣e：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般：管理用房面積二住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2。位置：住宅區(qū)中央，底層，客戶服務(wù)中心及各作業(yè)面相對集中。 業(yè)委會、居委會（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸┕δ埽恨k公室、資料室、會議室、接待室面積：根據(jù)具體情況而定、位置：和客戶服務(wù)中心相對接近，業(yè)委會與居委

18、會可聯(lián)合設(shè)置于 一處（14 ）、新材料、新技術(shù) .應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。 .試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點。 .采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。 .米用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。(15 )、管理成本測算 .對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。 .管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計原因造成 差距過大，應(yīng)知會地產(chǎn)公司共 同協(xié)商，相應(yīng)改進規(guī)劃、設(shè)計。(16 )、似典型項目的比較 .相似點 .差異點 .優(yōu)勢 .劣勢 .改進建議5、劃設(shè)計評估的程序： .地產(chǎn)公司提前1個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某 項具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估，

19、并提供評估報告。 .物業(yè)接到書面知會后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成 評估小組，并向地產(chǎn)公司提交評估所需的開發(fā)資料目錄。 .地產(chǎn)公司接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對不 能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項目、設(shè)計、工 程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。 .物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項目 及類似典型項目的實地考察。 .評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細(xì)則所列內(nèi)容，及項 目說明會、實地考察情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成項目規(guī)劃設(shè)計評 估報告，并提交物業(yè)相關(guān)部門。 .物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告 3日內(nèi)，組織公司評審組 對項目規(guī)劃設(shè)

20、計評估報告進行評審。 .評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3日內(nèi)完成對項 目規(guī)劃設(shè)計評估報告的修改。 .經(jīng)修改的項目規(guī)劃設(shè)計評估報告由物業(yè)公司相關(guān)部門組 織相關(guān)評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。 .物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評估報告提交開發(fā)商。6、段系統(tǒng)評估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)公司要求為目的，是屬于地產(chǎn) 公司委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責(zé)任關(guān)系界定可參考物業(yè)與地產(chǎn) 公司相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引原則執(zhí)行。若地產(chǎn)公司沒有明確要提交項目規(guī)劃設(shè)計評估報告的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點參與設(shè)計規(guī)劃的 評審，并提交意見，責(zé)任關(guān)系界定可按照物業(yè)與地產(chǎn)公司相關(guān)業(yè)務(wù) 操作指引前期介入相關(guān)規(guī)定操作。7、營銷策劃階段介入

21、 .物業(yè)管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設(shè)計任務(wù)書和 營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部 分，以滿足銷售包裝設(shè)計內(nèi)容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè) 管理方案和特色服務(wù)設(shè)計的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報集 團物業(yè)管理中心備案。詳見物業(yè)管理方案策劃指引。 .物業(yè)管理方案策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定物業(yè)管理方案，應(yīng)包含管理模式、服務(wù)創(chuàng)新、內(nèi)部 管理機制、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)控制方法、管理費測算等。此方案需 獲得集團物業(yè)管理中心、財務(wù)管理部等部門的確定。詳見物業(yè)管理 方案策劃指引。 物業(yè)管理方案經(jīng)地產(chǎn)公司確認(rèn)后，據(jù)此在房屋銷售前簽 訂物業(yè)管理委托

22、合同，同時物業(yè)應(yīng)協(xié)助地產(chǎn)公司在銷售商品房時， 與購買者簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。 .物業(yè)應(yīng)主動了解地產(chǎn)公司在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容， 根據(jù)地產(chǎn)公司需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)公司對與物業(yè)管理有關(guān)的 宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認(rèn)。地產(chǎn)公司應(yīng)適時安排物業(yè)相 關(guān)人員參加相關(guān)培訓(xùn)，根據(jù)地產(chǎn)公司委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié) 助地產(chǎn)公司進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解 答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。8、施工建設(shè)階段介入物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前 5個月。（1 ）、施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 .成立介入小組，一般23人

23、，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理， 具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧， 并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。地 產(chǎn)公司項目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時回復(fù)物業(yè)的建議。 .介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通 過與地產(chǎn)公司、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān) 督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施， 報表包括的主 要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。 .實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題 以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)公司相關(guān)部門， 并跟進所呈報問題解決 情況。 .物業(yè)定期參加地產(chǎn)公司組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時溝 通相關(guān)問題和進度。 .物業(yè)對介入中發(fā)

24、現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報告的形式上報給開 發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)，并跟進問題整改落實情況。 .物業(yè)公司在項目施工階段介入應(yīng)注意的要點。了解委托項目各類機電設(shè)施設(shè)備配置或容量、 設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào) 試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計中缺 陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程 的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各 類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟 方向等。地下室工程：地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下， 受地下水或雨季 雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根 據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點監(jiān)理以

25、下事項： .無論采取何種防水設(shè)計施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進行防水工程施工。 .采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴(yán)格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘（用機械攪攔）; 底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要 求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等 應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層（可用卷材、涂膜等）；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應(yīng) 嚴(yán)格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大 的影響。 .采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽

26、 角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密 貼合不留施工縫。（2）回填土工程回填土工程涉及首層樓地面（無地下室結(jié)構(gòu)的）、外地坪的工 程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導(dǎo)致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下 沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。因此，應(yīng)對此項工程回填土 成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應(yīng)堅決要求返工，否則后患無 窮。（3）樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要 原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋 面砼工程中應(yīng)重點注意。.鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁 扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造

27、成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點檢查，同時應(yīng)監(jiān)督 施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。.砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外， 鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點對廚房、衛(wèi)生間 的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施 工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面 積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實， 出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲 出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。（4 ）砌筑工程建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對，砂漿不飽。因此，在 砌筑工程中應(yīng)對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁 底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂 漿飽滿。（5 ）裝飾工程.外墻面：外墻面抹灰及飾面施