恒茂唐山世紀(jì)廣場(chǎng)市場(chǎng)梳理

1、 本次匯報(bào)主要內(nèi) 容 I.政策影響分析 II.各大城市房產(chǎn)走勢(shì) III. 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 IV. 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品比對(duì) 第一部分政策影響分析 宏觀調(diào)控：政策 日期內(nèi)容主要內(nèi)容摘要對(duì)唐山市場(chǎng)影響 2010.01“國(guó)十一條”二套房，首付不得低于40；明碼標(biāo)價(jià)/ 2010.04“國(guó)十條” 以家庭為單位第二套，首付款不得低于50，利率11倍； 首套且90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30 / 2010.09“國(guó)五條”三套限貸、異地限貸 導(dǎo)致異地投資以及本市多 套改善需求降低 2011.01“新國(guó)八條”限購(gòu)；二套首付60%；雙軌制，增加供應(yīng)，尤其保障房 非限購(gòu)城市，對(duì)多套改善 需求影響較大 2011.0

2、1 財(cái)政部公布關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房 轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售，將全額征收營(yíng)業(yè)稅 同時(shí)房產(chǎn)稅在上海、重慶實(shí)施 / 2011.03價(jià)格增幅控制明碼實(shí)價(jià)、城市價(jià)格漲幅控制/ 2011.05商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定銷(xiāo)售新建商品房，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià) / 2011.06 關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)異常交易地塊上 報(bào)制度有關(guān)問(wèn)題的函 房產(chǎn)限購(gòu)令的實(shí)施范圍很可能會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，最主要的就是防止投資 資金涌向三四線城，導(dǎo)致該部分城市房?jī)r(jià)上漲快速上漲 沒(méi)有表現(xiàn)出市場(chǎng)過(guò)大波動(dòng)， 但存在限購(gòu)可能 政策環(huán)境未見(jiàn)松動(dòng)，市場(chǎng)影響仍將持續(xù)，剛需自住產(chǎn)品影響較小 宏觀調(diào)控：經(jīng) 濟(jì) 時(shí)間措施 2010年10月20

3、日 加息0.25個(gè)百分點(diǎn) 2010年11月10 日 上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 2010年11月19 日 上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 2010年12月10 日 上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 2010年12月26 日 加息0.25個(gè)百分點(diǎn) 2011年1月14 日 上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 2011年2月9日加息0.25個(gè)百分點(diǎn) 2011年2月24 日 上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 2011年3月25 日 上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 2011年4月6日加息0.25個(gè)百分點(diǎn) 2011年6月20 日 上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn) 增加購(gòu)房壓力和開(kāi)發(fā)商資金壓力，穩(wěn)定的現(xiàn)金流是目前主要開(kāi)發(fā)思路 由于通脹壓力上

4、升，2011年利率有序上調(diào)是大概率事件。利率上調(diào) (i) 將加大購(gòu)房者的還貸壓力，遏制部份投資和投機(jī)需求入市 (ii) 使得開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本增加，并收縮市場(chǎng)流動(dòng)性，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生不利影 響 國(guó)八條國(guó)十條國(guó)五條 差別化房貸二 套首付不低于 五成 三套、異 地限貸 一二線城 市限購(gòu) 國(guó)十一條 二套首付不 低于四成， 明碼標(biāo)價(jià) 二套房貸款 首次收緊 非限購(gòu)城市，市場(chǎng)影響較為明顯；但市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，不排除市場(chǎng)限購(gòu)的可能性 宏觀調(diào)控：影響 政策背景理解結(jié) 論 政策影響依舊嚴(yán)峻，外地客源、投資客源、城市多改客源大量離開(kāi) 市場(chǎng)，并有進(jìn)一步擴(kuò)大至二三線城市的可能，不排除限購(gòu)可能； 剛性需求相對(duì)影響較小

5、，能夠最大化降低未來(lái)唐山限購(gòu)可能的風(fēng)險(xiǎn)， 實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流、保障項(xiàng)目運(yùn)作安全； 樓市打壓政策持續(xù)，下半年不會(huì)放松，限購(gòu)預(yù)期進(jìn)一步放 大 第二部分各大城市房產(chǎn) 上海商品住宅宏觀走勢(shì)上海商品住宅宏觀走勢(shì)北京商品住宅宏觀走勢(shì)北京商品住宅宏觀走勢(shì) 一線城市：供求走勢(shì) 天津商品住宅宏觀走勢(shì)天津商品住宅宏觀走勢(shì)廣州商品住宅宏觀走勢(shì)廣州商品住宅宏觀走勢(shì) 一線城市限購(gòu)后，成交量普遍大幅萎縮，相比限購(gòu)前萎縮4-5成 限購(gòu)帶來(lái)的沖擊導(dǎo)致大部分客源人群觀望，市場(chǎng)成交慘淡 二線城市：供求走勢(shì) 大連商品住宅宏觀走勢(shì)蘇州商品住宅宏觀走勢(shì) 青島商品住宅宏觀走勢(shì)南京商品住宅宏觀走勢(shì) 二線城市同樣不容樂(lè)觀，限購(gòu)后整體成交量萎縮5

6、-6成，成交持續(xù)疲 軟 唐山供求走勢(shì)表現(xiàn) 年初新政后，成交量呈現(xiàn)波動(dòng)下滑態(tài)勢(shì)，尤其在4月份后，大幅萎縮4-5成； 但唐山整體市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步上漲，由于房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，已被列為重點(diǎn)監(jiān)測(cè) 城市，預(yù)計(jì)下半年（最快8月底）出臺(tái)限購(gòu)令的可能性較大。 國(guó)八條前國(guó)八條后 各大城市房產(chǎn)結(jié)論 一線城市：限購(gòu)后，成交量普遍萎縮4-5成，成交價(jià)格企穩(wěn)態(tài)勢(shì)； 二線城市：限購(gòu)后，成交量普遍萎縮5-6成，成交價(jià)格平穩(wěn)小幅上揚(yáng)； 唐山：盡管尚未限購(gòu)，但受房產(chǎn)大勢(shì)影響，呈現(xiàn)量縮價(jià)升的局面，正由于其價(jià) 格漲幅過(guò)快，已被列入重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市，預(yù)計(jì)下半年（最快8月底）出臺(tái)限購(gòu)令的 可能性較大。 唐山量縮價(jià)升，限購(gòu)預(yù)期較大，后市不容樂(lè)觀

7、第三部分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析第三部分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分布及概述 板塊項(xiàng)目名稱(chēng)總占地總面積容積率綠化率物業(yè)類(lèi)型 鳳凰新 城 唐城壹零壹30.7773.272.3850% 住宅、別 墅 華潤(rùn)橡樹(shù)灣18462.540%住宅 萬(wàn)科金域華 府 25.8602.530% 住宅、商 業(yè) 中國(guó)水電首 郡 18582.535% 住宅、商 鋪 遠(yuǎn)洋城 世紀(jì)學(xué)庭281002.530%住宅 世紀(jì)龍庭28.35542.4635%住宅 尚唐國(guó)際26793.035%住宅 本案9.261.525.030% 住宅、商 鋪 尚唐國(guó)際尚唐國(guó)際 本案本案 世紀(jì)龍庭世紀(jì)龍庭 項(xiàng)目面臨遠(yuǎn)洋城板塊 和鳳凰新城樓盤(pán)的直 接競(jìng)爭(zhēng)，主要集中在 鳳

8、凰新城 唐城壹零壹唐城壹零壹 萬(wàn)科金域華府萬(wàn)科金域華府 橡樹(shù)灣橡樹(shù)灣 世紀(jì)學(xué)庭世紀(jì)學(xué)庭 中國(guó)水電首郡中國(guó)水電首郡 板塊項(xiàng)目名稱(chēng)總建筑面積已推面積去化面積 當(dāng)批剩余面 積 未來(lái)供應(yīng)面積 鳳凰新城 唐城壹零壹73.273318.4814.5254.85 213 華潤(rùn)橡樹(shù)灣4611.15.445.6640.34 萬(wàn)科金域華府602602660 中國(guó)水電首郡5800058 遠(yuǎn)洋城 世紀(jì)學(xué)庭100000100 244 世紀(jì)龍庭5437.08370.0817 尚唐國(guó)際794228.4513.5565.45 本案61.5200061.52 合計(jì)531.79149.1889.3759.81457 后續(xù)供應(yīng)體量

9、高達(dá) 457萬(wàn)方，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng) 壓力巨大，主要集中 在鳳凰新城 萬(wàn)科、華潤(rùn)等外來(lái)品 牌開(kāi)發(fā)商的入駐，唐 山進(jìn)入品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代， 競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 一房?jī)煞咳克姆考耙陨?面積供應(yīng)比例面積供應(yīng)比例面積供應(yīng)比例面積供應(yīng)比例 唐城壹零壹/10018820% 124- 151 56360%18418820% 世紀(jì)龍庭5288 14.96 % 74-100353 60.03 % 118- 146 9015.3%182579.69% 萬(wàn)科金域華 府 /9020050% 140- 1 7 0 20050%/ 尚唐國(guó)際/67-92326 36.38 % 105- 1 3 2 570 63.6

10、1 % / 華潤(rùn)橡樹(shù)灣/89350 48.34 % 145350 48.34 % 195243.31% 總計(jì)52883% 67- 100 141743% 105- 1 7 0 177347% 182- 1 9 5 2697% 三房為市場(chǎng)主力戶(hù)型 （47%），面積區(qū)間 在105-170平米不等， 主力集中在125-145 二房供應(yīng)次之，約占 43%，以90-100為 主 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)(戶(hù)型配比) 項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間推盤(pán)套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù) 唐城壹零壹2010-1293952656.01%66 世紀(jì)龍庭2010-0458855894.89%35 萬(wàn)科金域華府預(yù)計(jì)2011-08400/

11、尚唐國(guó)際2010-1089654060.26%54 華潤(rùn)橡樹(shù)灣2011-0572435570.02%118（開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)） 合計(jì)/3547197970.29%35-66 去化速度普遍在35- 66套/月，去化速度 較快 近期新開(kāi)高端競(jìng)品華 潤(rùn)橡樹(shù)灣，依托其品 牌及高品質(zhì)產(chǎn)品力等 優(yōu)勢(shì)，開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)，月 均去化118套 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)去化表現(xiàn) 項(xiàng)目名稱(chēng) 一房?jī)煞咳克姆考耙陨?供應(yīng)去化去化率月均供應(yīng)去化去化率月均供應(yīng)去化去化率月均供應(yīng)去化去化率月均 唐城壹零壹/188105 55.85 % 1356331657.9%39188105 55.85 % 13 世紀(jì)龍庭888090.9%5353346 98.02

12、% 21908291.1%55750 87.72 % 3 萬(wàn)科金域華 府 /200000200000/ 尚唐國(guó)際/326285 87.42 % 28570255 44.73 % 25/ 華潤(rùn)橡樹(shù)灣/350178 50.85 % 59350173 49.42 % 57.724416.6%1 合計(jì)8880 90.9 % 5141791458.42%24177382648.63%2526915932.03%3 受新政影響，市場(chǎng)去化 以剛需兩房支撐，兩房 的去化表現(xiàn)最好，面積 多集中在90-100 三房去化表現(xiàn)次之，其 中100-120的小三 房去化較快，而140 以上的三房去化速度較 慢 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)去

13、化偏好（戶(hù)型去 化） 板塊項(xiàng)目名稱(chēng)目前報(bào)價(jià)折后均價(jià) 毛坯折后 價(jià) 裝修標(biāo)準(zhǔn)主力面積主力總價(jià)最低折扣 鳳凰新 城 唐城壹零壹1000098009800/127124.46全款98折 萬(wàn)科金域華 府 1000097808280 預(yù)計(jì) 1500- 2000 9088.02最低97.8折 華潤(rùn)橡樹(shù)灣1000093007800 預(yù)計(jì) 1500 145134.85全款93折，貸款95折 遠(yuǎn)洋城 世紀(jì)龍庭700068006800/9262.56 全款優(yōu)惠200元/，貸款優(yōu)惠100元/ 尚唐國(guó)際590056645664/10559.47全款96折，貸款98折 鳳凰新城競(jìng)品毛坯 均價(jià)在7800-9800 元/，

14、遠(yuǎn)洋城板塊 競(jìng)品的均價(jià)僅5600- 6800元/ 萬(wàn)科和華潤(rùn)精裝修 高端產(chǎn)品入市，高 性?xún)r(jià)比表現(xiàn)，市場(chǎng) 接受度高 折扣方面：普遍95- 98折，最大折扣93 折 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)價(jià)格水平 項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域分布年齡區(qū)間職業(yè)分布置業(yè)目的 唐城壹零壹 75%唐山城區(qū)，15%周邊鄉(xiāng)村，10% 外地 25-50 私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員，鋼鐵、煤礦廠高薪 人群 改善，自住，剛 需 世紀(jì)龍庭 65%唐山地區(qū)，40%周邊鄉(xiāng)村，5%外 地 30-55鋼鐵、煤礦廠，私營(yíng)業(yè)主，事業(yè)單位 剛需，自住，婚 房 萬(wàn)科金域華 府 75%唐山城區(qū)，15%周邊鄉(xiāng)村，10% 外地 30-50 公務(wù)員，醫(yī)生，私營(yíng)業(yè)主，當(dāng)?shù)馗叨巳?群 改善，自住，剛

15、 需 尚唐國(guó)際 60%唐山城區(qū)，30%周邊鄉(xiāng)村，10% 外地 25-55 鋼鐵、煤礦廠，私營(yíng)業(yè)主，事業(yè)單位， 教師 自住，剛需，婚 房 華潤(rùn)橡樹(shù)灣 90%唐山城區(qū)，5%周邊鄉(xiāng)村，5%外 地 30-55私營(yíng)業(yè)主，事業(yè)單位，當(dāng)?shù)馗叨巳巳?改善，自住，婚 房 客源基本以唐山 市區(qū)及周邊為主， 部分有縣城客源 以唐鋼為代表的 企事業(yè)單位中高 層、公務(wù)員和私 營(yíng)業(yè)主為主 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)客源表現(xiàn) 后續(xù)供應(yīng)：近457 萬(wàn)的后續(xù)供應(yīng)量， 且外來(lái)品牌大鱷的 入駐，未來(lái)進(jìn)入品 質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代 去化表現(xiàn)：月均去 化速度35-66套，高 性?xún)r(jià)比精裝品牌個(gè) 案去化表現(xiàn)更好 價(jià)格水平：鳳凰新 城 個(gè) 案 毛 坯 均 價(jià) 7800

16、-9800元/， 遠(yuǎn)洋城個(gè)案毛坯均 價(jià)5600-6800元/， 存在一定的價(jià)格梯 度，其中萬(wàn)科和華 潤(rùn)以精裝產(chǎn)品入市， 市場(chǎng)接受度高 客源表現(xiàn)：以唐山 市區(qū)及周邊為主， 部分有縣城客源， 以唐鋼為代表的企 事業(yè)單位中高層、 公務(wù)員和私營(yíng)業(yè)主 為主 唐山進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)及品質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)激烈，高性?xún)r(jià)比個(gè)案更具去化支撐 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)論 第四部分競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品比對(duì)第四部分競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品比對(duì) 華潤(rùn)橡樹(shù)灣唐城壹零壹尚唐國(guó)際萬(wàn)科金域華府世紀(jì)龍庭 由高層和別墅組成的復(fù)合型 社區(qū)，北高南低，整體為行 列式布局 由高層和別墅組成的復(fù)合型 社區(qū)，北高南低，多層為兵 營(yíng)式分布 受地塊狹長(zhǎng)因素影響，以行 列式排布為主 行列式排布為

17、主，外圍高層， 中間多層、小高層為主 行列式排布，無(wú)特色 競(jìng)品建筑排布以行列式排布為主，部分大盤(pán)為別墅和高層組成的復(fù)合型社 區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案產(chǎn)品總規(guī) 建筑密度相對(duì)較高，常規(guī)建筑排布手法，無(wú)明顯亮點(diǎn) 本案總規(guī) n60萬(wàn)方城市綜合體，由小高層、高層、商業(yè)、 酒店公寓等產(chǎn)品組成，業(yè)態(tài)豐富； n南側(cè)有一定體量回遷房； n北側(cè)住宅區(qū)整體圍合式布局，小區(qū)中心有大 面積的水景和綠化，景觀表現(xiàn)佳； 華潤(rùn)橡樹(shù)灣唐城壹零壹世紀(jì)龍庭尚唐國(guó)際萬(wàn)科金域華府 Artdeco風(fēng)格新古典主義風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格新古典主義風(fēng)格新古典主義風(fēng)格 整體玻璃幕墻，涂料飾 面，低層石磚貼面 整體玻璃幕墻，涂料飾 面，低層石磚貼面 高級(jí)涂料飾面 整體

18、高級(jí)涂料飾面，低 層為大理石 整體高級(jí)涂料飾面，低 層為高級(jí)石磚貼面 品質(zhì)感較強(qiáng)品質(zhì)感較強(qiáng)品質(zhì)感較弱品質(zhì)感較強(qiáng)品質(zhì)感較強(qiáng) Artdeco和新古典主義風(fēng)格的立面為主，高級(jí)涂料和石材，品質(zhì)感較強(qiáng) 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案產(chǎn)品立面 經(jīng)典Artdeco風(fēng)格立面，立面品質(zhì)感較強(qiáng)，與市場(chǎng)同平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng) 本案立面 n產(chǎn)品采用了Artdeco風(fēng)格 n立面材料為：整體高級(jí)防水涂料和玻璃幕墻 飾面，低層為石磚貼面 n高端的立面風(fēng)格和高品質(zhì)的選材，使得產(chǎn)品 整體品質(zhì)感較強(qiáng) 項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型裝修價(jià)格裝修標(biāo)準(zhǔn) 萬(wàn)科金域華 城 90和140 約1500元/ 電梯及電梯轎廂（日立），燃?xì)庠睿ǚ教橛蜔煓C(jī)（方太），水槽、龍頭（摩 恩），燃?xì)鉄崴?/p>

19、器（能率），洗手盆（科勒），洗手盆龍頭（科勒），浴缸（科 勒），淋浴屏（郎?。堫^花灑（摩恩），坐便器（科勒），浴霸（歐普），暖 氣（意莎普），固定燈具（歐普），開(kāi)關(guān)，插座（西蒙） 170 約2000元/ 電梯及電梯轎廂（日立），燃?xì)庠睿ㄎ鏖T(mén)子），抽油煙機(jī)（西門(mén)子），嵌入式冰箱 （西門(mén)子），微波爐（西門(mén)子），水槽，龍頭（摩恩），洗手盆（科勒），洗手盆 龍頭（摩恩），淋浴屏（朗?。堫^花灑（摩恩），坐便器（科勒），浴霸（歐 普），暖氣（意莎普），浴缸（科勒），太陽(yáng)能熱水器（能率），固定燈具（歐 普），開(kāi)關(guān)插座（西蒙） 裝修標(biāo)準(zhǔn)1500- 2000元/，裝 修標(biāo)準(zhǔn)為整體硬 裝，廚房和衛(wèi)浴 全裝

20、 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案產(chǎn)品裝修 萬(wàn)科金域華府華潤(rùn)橡樹(shù)灣世紀(jì)龍庭尚唐國(guó)際唐城壹零壹 90 2室2廳2衛(wèi)89 2室2廳1衛(wèi)104 2室2廳1衛(wèi)90 2室2廳1衛(wèi)99 2室2廳1衛(wèi) 邊套中間套中間套中間套中間套 客廳面寬3.9 主臥面寬3.6 客廳面寬3.9 主臥面寬3.5 客廳面寬3.8 主臥面寬3.3 客廳面寬3.8 主臥面寬3.5 客廳面寬3.9 主臥面寬3.6 主臥套間設(shè)計(jì)次臥斜飄窗設(shè)計(jì)南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)超大南向陽(yáng)臺(tái)三開(kāi)間朝南、四陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 二房面積段主要在 89-104 ，客廳 面寬在3.8-3.9米， 主臥面寬在3.5- 3.6米 戶(hù)型多較方正，客 廳和主臥雙開(kāi)間朝 南，客廳帶有陽(yáng)臺(tái) 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案產(chǎn)品兩房戶(hù) 型 87.74（86.26