淺析資產(chǎn)評(píng)估中稅收事項(xiàng)

1、資產(chǎn)評(píng)估中稅收事項(xiàng)的探析鄧先軍上海萬隆資產(chǎn)評(píng)估有限公司【摘要】資產(chǎn)評(píng)估中的稅項(xiàng)分析是一個(gè)全新的課題， 本文對(duì)現(xiàn)行評(píng)估理論 中對(duì)于稅項(xiàng)的評(píng)估處理作了較深入的對(duì)比分析， 從而揭示了三種評(píng)估途徑在理論 上對(duì)于稅項(xiàng)的處理存在的內(nèi)在的不一致性， 并以評(píng)估實(shí)踐中的實(shí)例進(jìn)行了實(shí)證分析。最后，從內(nèi)因決定外因， 處理的基本思路。以及評(píng)估對(duì)象的屬性的角度得出評(píng)估中稅項(xiàng)問題的【關(guān)鍵詞】資產(chǎn)評(píng)估稅項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估途徑評(píng)估對(duì)象在上海市的資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，部分國有或集體企業(yè)擁有老城區(qū)的公有非居住用房的租約（又稱使用權(quán)房，即計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，國有或集體企業(yè)從政府的房管部門以低廉的租金租入 的公有非居住用房屋），由于這類租約所約定的租

2、金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地段同類物業(yè)的市場(chǎng)租 金水平，故租約形成的租賃權(quán)益在企業(yè)的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中就成為評(píng)估對(duì)象。該租約附帶一定的租賃期限，租賃期限屆滿， 承租方書面續(xù)約申請(qǐng)即可繼續(xù)獲得租賃權(quán)益；在租賃期內(nèi)，出租方可根據(jù)國家有關(guān)公房的租賃政策對(duì)租金進(jìn)行一定的上調(diào)（但與市場(chǎng)租金的水平仍有較大的差 距）。評(píng)估實(shí)踐中，對(duì)于這類評(píng)估對(duì)象，評(píng)估人員一般采用收益現(xiàn)值途徑評(píng)估，采用該方法是毋庸置疑的，無論收益額、收益期還是房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的折現(xiàn)率都是相對(duì)較容易確定的。然而，某區(qū)的評(píng)估行業(yè)主管部門在辦理該使用權(quán)房的評(píng)估確認(rèn)時(shí)， 卻認(rèn)為收益現(xiàn)值途徑得出 的評(píng)估結(jié)論偏低； 偏離“市場(chǎng)” 行情很多， 要求評(píng)估機(jī)構(gòu)以類似產(chǎn)權(quán)物業(yè)的市

3、場(chǎng)轉(zhuǎn)讓價(jià) （注： 按上海市的有關(guān)規(guī)定， 該類租賃權(quán)益不能轉(zhuǎn)讓過戶） 為基礎(chǔ)， 采用市場(chǎng)比較途徑評(píng)估得出產(chǎn) 權(quán)物業(yè)的價(jià)值，再進(jìn)行一定的扣除（一般扣除率為20%，數(shù)據(jù)來源：上海市的動(dòng)拆遷評(píng)估實(shí)踐中，該類房地產(chǎn)在進(jìn)行動(dòng)拆遷時(shí)，以動(dòng)拆遷評(píng)估價(jià)的80%補(bǔ)償給租賃權(quán)人，另 20%補(bǔ)償給出租人）確定委估對(duì)象“使用權(quán)房”租約的評(píng)估價(jià)值。為何會(huì)產(chǎn)生這種現(xiàn)象呢？從理論上講， 評(píng)估對(duì)象的 “內(nèi)在價(jià)值” 由其本身的內(nèi)因及評(píng)估 時(shí)的市場(chǎng)條件決定 （即在一定的市場(chǎng)條件下， 評(píng)估對(duì)象一旦確定， 其內(nèi)在價(jià)值也是確定的） ， 評(píng)估途徑僅僅是獲得該“內(nèi)在價(jià)值”的一種手段，各種評(píng)估途徑獲得的結(jié)果應(yīng)該是趨同的， 應(yīng)該具有較小的差異。

4、 為何在評(píng)估的實(shí)踐中， 會(huì)產(chǎn)生不可接受的差異以至于被要求修改評(píng)估 途徑呢？是不是評(píng)估途徑本身在某些因素的處理上存在著被忽視的差異呢？縱觀各種資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象， 房地產(chǎn)類的資產(chǎn)的市場(chǎng)化程度為最高， 有關(guān)房地產(chǎn)方面的評(píng)估 理論和規(guī)范較為詳實(shí)，帶著上述疑問，筆者再一次仔細(xì)的研讀了建設(shè)部房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 GB/T50291 1999 中關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)途徑的相關(guān)論述。一、關(guān)于收益現(xiàn)值途徑：1、出租型房地產(chǎn)的評(píng)估： “出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃 收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金” 。 1 在評(píng)估實(shí)踐中，評(píng)估師以預(yù)期的毛租賃收入 出發(fā)，根據(jù)適當(dāng)?shù)臏y(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)

5、費(fèi)。由于房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范未對(duì) 所需扣除的稅金作具體限定，故在評(píng)估實(shí)務(wù)中，對(duì)于稅項(xiàng)的扣除， 評(píng)估師一般這樣操作：扣 減房產(chǎn)稅（從租計(jì)征，稅率為12%，若系個(gè)人出租居住用房，稅率為4%）、扣減城鎮(zhèn)土地使用稅（稅率各地區(qū)有所不同） 、扣減營業(yè)稅金（視同營業(yè)稅稅目中的服務(wù)業(yè)的子目“雙 方簽訂承包、租賃合同，將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃，出包、出租者向承包、承租方 收取的承包費(fèi)、租賃費(fèi)按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5% 2）及附加（城建稅、教育費(fèi)附加等）。因?yàn)閷?duì)于“凈收益”的理解不同，對(duì)于是否應(yīng)進(jìn)行企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅的 扣除， 評(píng)估人員采用了相對(duì)靈活的處理方式（由于規(guī)范未作限定， 評(píng)估結(jié)果存在藝

6、術(shù)化的可能）：即當(dāng)評(píng)估的外在條件需要一個(gè)較高的評(píng)估值時(shí)，評(píng)估師一般不作所得稅的扣除；若外 在條件傾向于一個(gè)較低的評(píng)估值時(shí)，評(píng)估師則可能作所得稅的扣除，具體扣所得稅的方法， 可能有兩種：1、簡(jiǎn)單扣除：將上述“年凈收益”X（1-所得稅稅率）然后再折現(xiàn)累加（結(jié)果比不扣稅的評(píng)估值低約 33%）； 2、調(diào)整扣除：所得稅 =（“年凈收益”年房屋建筑物的折 舊和土地使用權(quán)的攤銷）X所得稅稅率。2、其他類型的房地產(chǎn)的評(píng)估：其他類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目（商業(yè)自營或生產(chǎn)型自營）的收益途徑評(píng)估理論，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的限定為， “商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料計(jì)算凈 收益， 凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、 經(jīng)營費(fèi)用、

7、 商品銷售稅金及附加、管理費(fèi) 用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤；生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資 料計(jì)算凈收益， 凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、 產(chǎn)品銷售費(fèi)用、 產(chǎn)品銷售稅金及附加、 管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤 3”。由上述的理論可見，在商業(yè)自營或生產(chǎn)型自營的房地 產(chǎn)采用收益現(xiàn)值法評(píng)估時(shí)， “凈收益”以企業(yè)的預(yù)期收入入手，扣除所有的必要的經(jīng)營成本 及除企業(yè)所得稅以外的其他所有應(yīng)納稅費(fèi)， 并扣除了其他生產(chǎn)經(jīng)營要素對(duì)企業(yè) “凈收益” 的 貢獻(xiàn)得到房地產(chǎn)的“凈收益”折現(xiàn)后累加得到房地產(chǎn)的評(píng)估值。由于“凈收益”中未扣除所 得稅的稅項(xiàng)，所以評(píng)估結(jié)果中也包含所得稅稅項(xiàng)?？梢姡谑找娆F(xiàn)值

8、途徑評(píng)估房地產(chǎn)類資產(chǎn)時(shí)應(yīng)充分關(guān)注與委估房地產(chǎn)的毛收入相關(guān)的一 切流轉(zhuǎn)稅及附加、 房產(chǎn)稅、 土地使用稅等財(cái)產(chǎn)與行為稅等現(xiàn)金流出對(duì)毛收入的抵減， 即評(píng)估 結(jié)果系扣除了相關(guān)流轉(zhuǎn)稅金及附加、 財(cái)產(chǎn)與行為稅金的某種“凈” 價(jià)值， 至于是否需扣除企 業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅理論上還存在一定的爭(zhēng)議。二、關(guān)于市場(chǎng)比較途徑：據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范， “運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行 :1 搜集交易實(shí)例； 2 選取 可比實(shí)例； 3 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； 4 進(jìn)行交易情況修正； 5 進(jìn)行交易日期修正； 6 進(jìn)行區(qū)域因 素修正 7 進(jìn)行個(gè)別因素修正； 8求出比準(zhǔn)價(jià)格” 4以市場(chǎng)比較途徑進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)， 在進(jìn)行交易情況修正時(shí)

9、， 若必須使用 “交易稅費(fèi)非 正常負(fù)擔(dān)的交易”案例時(shí) （可供選擇的交易實(shí)例較少） ，應(yīng)進(jìn)行修正：“對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù) 擔(dān)的修正， 應(yīng)將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定， 交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià) 格。”也即應(yīng)由房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方負(fù)擔(dān)因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所應(yīng)支付的營業(yè)稅金（銷售不動(dòng)產(chǎn)，適用 稅率 5%）及附加、潛在的土地增值稅（四級(jí)超率累進(jìn)稅率30%、40%、50%、60%）等價(jià)內(nèi)稅、在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的會(huì)計(jì)年度里可能涉及的所得稅， 以及應(yīng)由房地產(chǎn)的買方承擔(dān)的契稅 （購買房 地產(chǎn)， 3%-5%的幅度稅率）的非正常負(fù)擔(dān)的情況下需進(jìn)行修正?？梢姡?以市場(chǎng)比較途徑得到的房地產(chǎn)的評(píng)估值中包括所有正常的價(jià)內(nèi)稅金及附

10、加，即評(píng)估結(jié)果系未扣除一切稅金的“毛”價(jià)值。三、關(guān)于重置成本途徑： 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 GB/T50291 1999 （一九九九年六月一日起執(zhí)行） ，房地產(chǎn) 估價(jià)的重置成本途徑中關(guān)于重置價(jià)值是這樣定義的： “重置價(jià)格或重建價(jià)格，應(yīng)是重新取得正常開發(fā)或重新開發(fā)、 重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、 利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容： （1）土地取得費(fèi)用； （2）開發(fā)成本；（3）管理費(fèi)用； （4） 投資利息；（ 5）銷售稅費(fèi)；（6）開發(fā)利潤：開發(fā)利潤應(yīng)以土地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基 礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取”。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 中關(guān)于重置價(jià)值的定

11、義及相關(guān)的稅法知識(shí)， 上述房地產(chǎn)的重置成本 中的所包含的稅項(xiàng)有：土地取得應(yīng)繳納的契稅（稅率為3%-5%）；銷售不動(dòng)產(chǎn)所應(yīng)繳納的營業(yè)稅（稅率為組成計(jì)稅價(jià)格的 5%），上述重置成本的合理順序應(yīng)為： （ 1）土地取得費(fèi)用； （ 2） 開發(fā)成本；（3）管理費(fèi)用；（4）投資利息；（5）開發(fā)利潤；（6）銷售稅費(fèi)，組成計(jì)稅價(jià)格= 前五項(xiàng)之和 /（1- 營業(yè)稅金及附加率 ） ；城市維護(hù)建設(shè)稅（主稅的 7%、5%、1%） ；一般不包括 按年繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅及房產(chǎn)稅；當(dāng)然 , 與房產(chǎn)購置過程中相關(guān)合同（土地取得合同、 建設(shè)工程合同、規(guī)劃、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)合同等）的印花稅一般情況下已計(jì)入（3）管理費(fèi)用應(yīng)包含在內(nèi)； 另外

12、，對(duì)于評(píng)估目的系房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的， 符合土地增值稅征稅范圍的經(jīng)濟(jì)行為，上 述評(píng)估結(jié)果包括轉(zhuǎn)讓人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后應(yīng)繳納的土地增值稅?？梢?， 以重置成本途徑得到的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值中應(yīng)包括取得房地產(chǎn)（外購） 時(shí)所應(yīng)支付的一切成本，包括房地產(chǎn)的賣方所應(yīng)支付的流轉(zhuǎn)稅金及附加（價(jià)內(nèi)稅）。四、房地產(chǎn)評(píng)估中三種評(píng)估途徑的異同總結(jié)采用重置成本途徑評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)， 在以重置核算法作為重置成本的確定方式時(shí)， 表 面上看是以買方的角度來分析問題， 實(shí)際上是從賣方的角度考慮問題。 因?yàn)橹刂贸杀局邪?房地產(chǎn)的賣方所應(yīng)繳納的所有的價(jià)內(nèi)稅金及附加的稅項(xiàng)金額 （相應(yīng)扣除各種貶值之后的評(píng)估 價(jià)值中同樣也包含所有的價(jià)內(nèi)稅金的稅項(xiàng)金額

13、） ，主要是流轉(zhuǎn)稅 （營業(yè)稅） 及特定目的稅 （土 地增值稅、 城建稅及教育費(fèi)附加等輔稅） 、資源稅（城鎮(zhèn)土地使用稅） 、部分財(cái)產(chǎn)和行為稅 （土 地取得應(yīng)繳納的契稅、房地產(chǎn)取得過程中相關(guān)合同上應(yīng)貼花的印花稅）、所得稅（應(yīng)計(jì)入相關(guān)會(huì)計(jì)年度的企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅， 也即未扣除評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后所產(chǎn)生的所得稅負(fù)債） ； 未考慮（扣除） 評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后買方在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)耐用年限期間應(yīng)繳納的 財(cái)產(chǎn)和行為稅（房產(chǎn)稅）和資源稅（城鎮(zhèn)土地使用稅） 。采用收益現(xiàn)值途徑評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，以買方（未來的資產(chǎn)持有者）的角度來分析， 評(píng)估結(jié)果中扣除了評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的買方在房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)耐用年限里應(yīng)繳納的流轉(zhuǎn)

14、稅（假設(shè)出租使用應(yīng)繳納的營業(yè)稅金及附加） 及特定目的稅 （土地增值稅、 城建稅及教育費(fèi)附加等輔 稅）、扣除了財(cái)產(chǎn)和行為稅（房產(chǎn)稅）和資源稅（城鎮(zhèn)土地使用稅），同重置成本途徑一樣，未扣除評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后房地產(chǎn)的賣方所產(chǎn)生的所得稅負(fù)債。采用現(xiàn)行市價(jià)途徑評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)， 以賣方的角度來分析， 評(píng)估結(jié)果中未考慮 （扣除） 評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后應(yīng)繳納的營業(yè)稅、 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)耐用年限期間應(yīng)繳納的財(cái)產(chǎn) 和行為稅（房產(chǎn)稅）和資源稅（城鎮(zhèn)土地使用稅） ，也未扣除評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后所產(chǎn)生的所得 稅負(fù)債?？梢?， 重置成本途徑、 現(xiàn)行市價(jià)途徑作房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)， 均未對(duì)評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行 為實(shí)現(xiàn)后的所應(yīng)繳納的所有

15、稅金 （流轉(zhuǎn)稅金及所得稅金等） 作任何扣除， 其在理論上具有一 定的一致性；而對(duì)于收益現(xiàn)值途徑來說， 卻有較大的差異。以上海市為例， 評(píng)估結(jié)果中扣除 了房產(chǎn)稅 12%（從租征收，在潛在的收益期內(nèi)由買方繳納）、營業(yè)稅 5%（對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的租賃收入征收， 由買方在交易實(shí)現(xiàn)后繳納） 、城建稅 7%（納稅義務(wù)人同營業(yè)稅） 、教育費(fèi)附加 3%（納 稅義務(wù)人同營業(yè)稅） 、河道稅 1%（納稅義務(wù)人同營業(yè)稅） ，綜合扣稅在收益現(xiàn)值途徑中占毛 收入的比例為 17.55%，也即與市場(chǎng)途徑或重置成本途徑所得的評(píng)估結(jié)果相比在理論上會(huì)低 估 17.55% ?？梢娛找娆F(xiàn)值途徑與現(xiàn)行市價(jià)途徑、重置成本途徑在理論上存在著內(nèi)在的不

16、一 致性，理論上的差異就有17.55%之多。下面，以一個(gè)案例來分析房地產(chǎn)評(píng)估的收益現(xiàn)值途徑和現(xiàn)行市價(jià)途徑在稅項(xiàng)處理方面在理論上的不合理性：案例：上海新黃浦金融大廈的市場(chǎng)租售比合理與否的案例： 盡管在上海寫字樓市場(chǎng)異?；鸨那闆r下， 位于上海黃浦區(qū)南京東路 88 號(hào)（外灘附近） 的新黃浦金融大廈（甲級(jí)寫字樓物業(yè) ,于 1997年交付使用，整個(gè)項(xiàng)目的合理工期約為 2年， 設(shè)定該物業(yè)從工期開始時(shí)即 1995 年年中獲得土地使用權(quán)， 2005 月 8 月附近該類物業(yè)的造價(jià) 指標(biāo)約為人民幣 5,000 元 / 平方米，以綜合用地的土地最高使用年限為 50 年計(jì)，截止 2005 年 8 月尚余的土地使用年

17、限為 40 年）的開發(fā)商改變了只租不售的策略： 據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 及“第一財(cái)經(jīng)”電視頻道于 2005 年 8 月 8 日?qǐng)?bào)道，該物業(yè)對(duì)外出售的均價(jià)為人民幣 30,000 元/ 平方米（據(jù)悉，新黃浦金融大廈的開發(fā)商為一家知名的國有企業(yè)，因承擔(dān)某市政重大項(xiàng) 目的開發(fā)，需要進(jìn)行投資策略的轉(zhuǎn)向，故開發(fā)商采用出售方式放棄此優(yōu)質(zhì)物業(yè)） ，租賃價(jià)格 水平為0.60 0.70美元/平方米/天，這里取0.65美元/平方米/天，折合人民幣 0.65 X 8.11 （人民幣匯率于 2005年7月21日調(diào)整）=5.27元/平方米/天；年毛租金總收入為 5.27*365 = 1,923.55 元/平方米/年；物業(yè)管理費(fèi)為

18、 2.1元/平方米/月，計(jì)25.2元/平方米/ 年。凈租售比 5 的合理性分析： 在評(píng)估實(shí)踐中， 一般是以凈的市場(chǎng)租售比確定房地產(chǎn)的資本 化率， 以該案例為例，在計(jì)算凈收益時(shí)根據(jù)是否扣除相關(guān)稅金，凈租售比計(jì)算如下表（金額單位：元/平方米/年）:表一：凈租售比計(jì)算表項(xiàng)目1、按現(xiàn)行收益法理論扣稅2、僅扣除房產(chǎn)稅3、不扣稅年總收益1923.55 + 25.2 = 1987.261987.261987.26年 總 費(fèi) 用營業(yè)稅費(fèi)（收益X 5.55%）110.2900房產(chǎn)稅（收益X 12%238.47238.470管理費(fèi)（2-5%）（收益X 3.5%）69.5569.5569.55房屋維修費(fèi)（1.5-2

19、% ）（重置成本X 1.75%）87.587.587.5保險(xiǎn)費(fèi)（1-3%）（重置成本X 2%101010小計(jì)515.81405.52167.05年凈收益（收益-費(fèi)用）1471.451581.741820.21市場(chǎng)交易價(jià)格300003000030000資本化率（靜態(tài)計(jì)算）年凈收益/市場(chǎng)交易價(jià)格4.90%5.27%6.07%資本化率（動(dòng)態(tài)計(jì)算）APN 耳3.80%4.29%5.30%注：方案一：按現(xiàn)行收益現(xiàn)值途徑扣除營業(yè)稅金及附加、房產(chǎn)稅及其他支出;方案二：與案例中的售價(jià)（含賣方應(yīng)繳納的營業(yè)稅金及附加）相對(duì)應(yīng)，不扣除營業(yè)稅金及附加，僅扣除房產(chǎn)稅及其他支出；方案三：不扣除任何稅金，僅扣除房地產(chǎn)實(shí)際出

20、租期間需負(fù)擔(dān)的維修、管理及保險(xiǎn)費(fèi)。同期的無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率如下表所示：表二：2005年8月附近中長期國債的利率表債券名稱：05國債(5)05國債(4)05國債(3)證券代碼：105051050410503上市日期：2005-6-32005-5-252005-5-10債券發(fā)仃總額：337.8339.2333.9發(fā)行價(jià)格：100100100債券期限：7年20年5年年利率：3.374.113.3計(jì)息方式：每年付息一次每年付息兩次每年付息一次付息日：5月25日5-15、11-154月26日到期日：2012-5-252025-5-152010-4-26交易市場(chǎng)：跨市場(chǎng)跨市場(chǎng)跨市場(chǎng)收益率：3.263.823.0

21、3無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率3.37%4.15%3.30%平 均3.61%分析：由于收益現(xiàn)值法系采用動(dòng)態(tài)計(jì)算，故在以市場(chǎng)租售比確定房地產(chǎn)的資本化率時(shí)， 也應(yīng)采取動(dòng)態(tài)計(jì)算。 所以在實(shí)際應(yīng)用中宜采用動(dòng)態(tài)計(jì)算的結(jié)果。顯然在考慮稅收因素的扣除后，動(dòng)態(tài)計(jì)算的資本化率與中長期國債的利率相比均較低：現(xiàn)在通行的收益現(xiàn)值理論（既扣房產(chǎn)稅又扣營業(yè)稅金及附加）的途徑中資本化率僅為3.80%，低于20年期國債利率4.15%;扣房產(chǎn)稅不扣營業(yè)稅金及附加情況下資本化率為4.29%,僅比20年期國債利率 4.15%高0.14%；即使是第三種情況不考慮任何稅金扣除的動(dòng)態(tài)計(jì)算的資本化率5.3%也僅比20年期國債利率4.15%高1.15%，筆

22、者認(rèn)為，僅僅1.15個(gè)百分點(diǎn)（風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率）是不足以補(bǔ)償房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。由于上述案例中市場(chǎng)價(jià)格（30,000元/平方米）和市場(chǎng)凈租金水平（1,471.45元/平方 米/年）均是同一物業(yè)在同一時(shí)間的市場(chǎng)掛牌價(jià)，開發(fā)商是因?yàn)榻?jīng)營轉(zhuǎn)型才改變了只租不售 的經(jīng)營策略，故上述市場(chǎng)銷售的報(bào)價(jià)（均價(jià)）在一定的程度上還存在低報(bào)的傾向（否則凈租售比會(huì)更?。词乖谶@種情況下，筆者認(rèn)為，上述的凈租售比太小，不足以補(bǔ)償房地產(chǎn)投 資的風(fēng)險(xiǎn)。該案例中，市場(chǎng)毛租售比6為（1,923.55 + 25.2 ） /30,000=6.50% （靜態(tài)計(jì)算）；若以市 場(chǎng)售價(jià)為現(xiàn)值，市場(chǎng)租金為年金收益，資本化期間取該物業(yè)土地使用權(quán)尚存的

23、使用年限40年作動(dòng)態(tài)計(jì)算，則動(dòng)態(tài)計(jì)算的毛租售比為5.97% （該兩毛租售比的數(shù)據(jù)基本在通常認(rèn)為的房地產(chǎn)的收益率（6%-7眩右）的正常范圍內(nèi)），比二十年期國債的利率（無風(fēng)險(xiǎn)利率）分別高 2.35和1.82個(gè)百分點(diǎn)，筆者認(rèn)為這種風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率水平對(duì)于上海的中高檔辦公用房來說基本 是合適的?？鄢覈F(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍存在的租金收益低、市場(chǎng)價(jià)格高的“凹地”效應(yīng)以外，筆者認(rèn)為，現(xiàn)行的資產(chǎn)評(píng)估理論中，在確定房地產(chǎn)的預(yù)期收益時(shí)需從毛收益中將營業(yè)稅金及附 加、房產(chǎn)稅扣除是造成資本化率（凈租售比）比無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率低（或略高）的主要原因。可 見，現(xiàn)行的收益現(xiàn)值途徑中確定凈收益時(shí)將價(jià)內(nèi)稅項(xiàng)作扣除是不盡合理（不做稅項(xiàng)扣除毛

24、租售比確定的資本化率是基本合理的）。五、以成本加和途徑進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估中稅收事項(xiàng)由于我國對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律地位、 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的法律效力、 資產(chǎn)占有方是否應(yīng)該 根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整， 若進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整如何進(jìn)行具體的操作等方面限定模糊或針 對(duì)不同的情況限定不同， 造成評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)于成本加和法下的評(píng)估增減值 （尤其是固定資產(chǎn) 的評(píng)估增減值由于受到折舊抵稅的影響， 尤為突出） 中是否應(yīng)該考慮企業(yè)所得稅的扣除方面 無所適從。（一）、從企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估增減值的稅務(wù)處理的角度來分析企業(yè)價(jià)值評(píng)估中稅收事項(xiàng)。1、納稅人按照國務(wù)院的統(tǒng)一規(guī)定，進(jìn)行清產(chǎn)核資時(shí)發(fā)生的固定資產(chǎn)評(píng)估凈增值，不計(jì) 入應(yīng)納稅所得額

25、（詳見財(cái)政部、 國家稅務(wù)總局 關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值有關(guān)所得稅處理問題 的通知（財(cái)稅字 199777 號(hào)）；即按國務(wù)院的統(tǒng)一規(guī)定進(jìn)行清產(chǎn)核資時(shí)發(fā)生的評(píng)估增值部 分無需繳納企業(yè)所得稅。2、企業(yè)進(jìn)行股份制改造發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估增值，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整賬戶，所發(fā)生的固定資產(chǎn)評(píng) 估增值可以計(jì)提折舊，但在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不得扣除。資產(chǎn)范圍應(yīng)包括企業(yè)固定資產(chǎn)、 流動(dòng)資產(chǎn)等在內(nèi)的所有資產(chǎn)。按評(píng)估價(jià)調(diào)整了有關(guān)資產(chǎn)賬面價(jià)值并據(jù)此計(jì)提折舊或攤銷的， 對(duì)已調(diào)整相關(guān)賬戶的評(píng)估增值部分，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不得扣除 7 。獨(dú)資企業(yè)改組為股份公司時(shí)，應(yīng)對(duì)原有企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)進(jìn)行清理，委托具有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、 會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行資產(chǎn)

26、評(píng)估和驗(yàn)資， 界定原有企業(yè)凈資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。 評(píng)估確認(rèn)的 資產(chǎn)價(jià)值與企業(yè)資產(chǎn)原賬面價(jià)值有差額的， 應(yīng)調(diào)整資產(chǎn)賬面價(jià)值， 評(píng)估確認(rèn)的資產(chǎn)價(jià)值與原 賬面價(jià)值的差額，扣除未來應(yīng)交所得稅后的余額計(jì)入資本公積 8。企業(yè)改組為股份有限公司時(shí)，如果資產(chǎn)評(píng)估增值部分已經(jīng)折成股份，并按稅法規(guī)定不 再征稅的， 評(píng)估增值計(jì)入資本公積的部分不再作其他處理； 如果資產(chǎn)坪估增值部分未折成股 份，并按稅法規(guī)定在評(píng)估資產(chǎn)計(jì)提折舊、 使用或攤銷時(shí)需要征稅的， 在按評(píng)估確認(rèn)的資產(chǎn)價(jià) 值調(diào)整資產(chǎn)賬面價(jià)值時(shí)， 應(yīng)將按規(guī)定評(píng)估增值未來應(yīng)交的所得稅記入“遞延稅款”科目的貸 方，資產(chǎn)評(píng)估凈增值扣除未來應(yīng)交所得稅后的差額，記入“資本公積資產(chǎn)評(píng)估增

27、值準(zhǔn) 備”科目。 如果公司在計(jì)提折舊時(shí)， 仍按原賬面原價(jià)計(jì)提，不按評(píng)估后的賬面原價(jià)計(jì)提，則 評(píng)估增值部分不需要計(jì)算未來應(yīng)交的所得稅， 公司應(yīng)將評(píng)估增值全部計(jì)入資本公積 （詳見財(cái) 政部關(guān)于印發(fā)關(guān)于執(zhí)行具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和 股份有限公司會(huì)計(jì)制度 有關(guān)問題解答 的通知（財(cái) 會(huì)字 199866 號(hào)）。3、納稅人在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，發(fā)生的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓凈收益或凈損失，計(jì)入應(yīng)納稅所得額， 依法繳納企業(yè)所得稅。國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的凈收益 , 凡按照國家有關(guān)規(guī)定全額上繳財(cái)政的，不計(jì)入應(yīng)納稅所得額（國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知 （國稅發(fā) 2000 118號(hào)）；由上述的法律規(guī)定可以得到的結(jié)論如下： 首

28、先，從上述的稅收制度可以看出，對(duì)于某個(gè)會(huì)計(jì)主體來說，按國務(wù)院的統(tǒng)一規(guī)定進(jìn) 行清產(chǎn)核資時(shí)發(fā)生的評(píng)估增值無需計(jì)入應(yīng)納稅所得額納稅。 而企業(yè)進(jìn)行股份制改造時(shí)可以按 經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)或核準(zhǔn)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整， 對(duì)評(píng)估增值部分需繳納企業(yè)所得稅 （即我 國稅法認(rèn)為這種增值應(yīng)是包括企業(yè)所得稅的毛增值額，尤其是對(duì)于需按評(píng)估結(jié)果調(diào)賬的情 形）；若不對(duì)評(píng)估增值進(jìn)行賬務(wù)處理的話，也即公司在計(jì)提折舊時(shí)，仍按原賬面原價(jià)計(jì)提， 不按評(píng)估后的賬面原價(jià)計(jì)提則不存在就評(píng)估增值納稅的情況。 也即評(píng)估增值可能需繳納企業(yè) 所得稅（納稅的主體是被評(píng)估企業(yè)） ，可能無需繳納企業(yè)所得稅。其次， 對(duì)于某一會(huì)計(jì)主體來說， 現(xiàn)行的企業(yè)價(jià)值評(píng)估

29、中必須界定評(píng)估結(jié)果中增值部分是 否含稅， 否則， 在企業(yè)股份制改制中可能產(chǎn)生對(duì)被改制企業(yè)及其母公司重復(fù)征稅的情況 （被 改制企業(yè)根據(jù)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整， 被改制企業(yè)的母公司通過將被改制企業(yè)的部分股權(quán)按 評(píng)估價(jià)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓以完成股份制改制時(shí)） 。另外，財(cái)會(huì)字 1998 66 號(hào)文規(guī)定，如果資產(chǎn)評(píng)估增值部分未折成股份，并按稅法規(guī) 定在評(píng)估資產(chǎn)計(jì)提折舊、 使用或攤銷時(shí)是需要征稅的； 在按評(píng)估確認(rèn)的資產(chǎn)價(jià)值調(diào)整資產(chǎn)賬 面價(jià)值時(shí)， 應(yīng)將按規(guī)定評(píng)估增值未來應(yīng)交的所得稅記入“遞延稅款”科目的貸方， 資產(chǎn)評(píng)估 增值扣除未來應(yīng)交的所得稅后的差額， 記入“資本公積資產(chǎn)評(píng)估增值準(zhǔn)備”科目。 財(cái)會(huì)函 字 19992 號(hào)

30、文第二條也作了類似的規(guī)定。其精神是資產(chǎn)評(píng)估凈增值部分按稅法規(guī)定是需 要征收所得稅的， 在調(diào)增資產(chǎn)賬面價(jià)值時(shí)， 要將未來需要征收所得稅的數(shù)額調(diào)增負(fù)債“遞延 稅款”，凈增值部分減去所得稅后的差額，才調(diào)增凈資產(chǎn)。不能把未來應(yīng)交的所得稅負(fù)債， 也調(diào)增為企業(yè)凈資產(chǎn)。 問題：該法規(guī)對(duì)評(píng)估減值所引起的遞延所得稅收益企業(yè)所得稅 （借 項(xiàng)）（企業(yè)采用納稅影響會(huì)計(jì)法進(jìn)行所得稅核算時(shí)）未作考慮。（二）成本加和途徑作企業(yè)價(jià)值評(píng)估中部分評(píng)估規(guī)范的稅項(xiàng)分析財(cái)稅字 1998 50 號(hào)文第二條規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估增值的資產(chǎn)范圍應(yīng)包括企業(yè)固定資產(chǎn)、 流動(dòng)資產(chǎn)等在內(nèi)的所有資產(chǎn)。其精神是資產(chǎn)評(píng)估凈增值部分，不僅僅指固定資產(chǎn)增值部分， 還

31、應(yīng)包括流動(dòng)資產(chǎn)增值部分都應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。現(xiàn)行評(píng)估規(guī)范中，產(chǎn)成品的評(píng)估方法如下：A、對(duì)于十分暢銷的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用和全部稅金確定評(píng)估值。暢銷產(chǎn)品的評(píng)估值=不含稅出廠銷售單價(jià)x （1 -銷售費(fèi)用率-銷售稅金及附加費(fèi)率-銷售利潤率X所得稅率）X數(shù)量B對(duì)于正常銷售的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用、全部稅金和適當(dāng)數(shù)額的稅后凈利潤確定評(píng)估值。正常銷售產(chǎn)品的評(píng)估值=不含稅出廠銷售單價(jià)X 1-銷售費(fèi)用率-銷售稅金及附加費(fèi)率-（銷售利潤率X所得稅稅率 ）-銷售利潤率X （1-所得稅稅率）X凈利潤折減 率X數(shù)量C對(duì)于勉強(qiáng)能銷售出去的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用、全部稅金和稅后凈

32、利潤確定評(píng)估值。勉強(qiáng)銷售產(chǎn)品的評(píng)估值=不含稅出廠銷售單價(jià)X 1 -銷售費(fèi)用率-銷售稅金及附加費(fèi)率-（銷售利潤率X所得稅稅率 卜銷售利潤率X （1-所得稅稅率）X數(shù)量D對(duì)于滯銷、積壓、降價(jià)銷售產(chǎn)品、在產(chǎn)品或半制品，根據(jù)其可收回凈收益確定評(píng)估值。滯銷、積壓、降價(jià)銷售產(chǎn)品的評(píng)估值=不含稅出廠單價(jià)X數(shù)量X回收凈收益率可見，對(duì)于上述 A、B、C三種情況，在評(píng)估結(jié)果中業(yè)已扣除了所得稅的影響，故流動(dòng)資 產(chǎn)評(píng)估增值是否應(yīng)扣除所得稅要視原評(píng)估方法中是否已扣除所得稅而定。對(duì)于上述D 的情況，一般是評(píng)估減值，一般不會(huì)涉及到企業(yè)所得稅的扣除的問題，然而又會(huì)產(chǎn)生另一問題， 是否產(chǎn)生遞延所得稅收益呢（企業(yè)采用納稅影響會(huì)計(jì)

33、法進(jìn)行所得稅核算時(shí)）？若將上述產(chǎn)成品的評(píng)估理論應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則將引起沖突： 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的產(chǎn)成品（房屋建筑物） 的評(píng)估，若遵照上述方法則扣除了銷售稅金及附加以及所得稅，倘 若采用現(xiàn)行市價(jià)途徑則未扣除任何流轉(zhuǎn)稅及所得稅的因素。原因分析：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范系建設(shè)部頒布的房地產(chǎn)類的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)范，其目 的在于規(guī)范房地產(chǎn)類的單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估， 用于確定單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值。 筆者認(rèn)為， 單項(xiàng)資產(chǎn)的 價(jià)值系一種完全價(jià)值， 其價(jià)值的構(gòu)成中應(yīng)包含與該資產(chǎn)相聯(lián)系的所有價(jià)內(nèi)稅金及附加以及價(jià) 外稅金；上述有關(guān)產(chǎn)成品的評(píng)估規(guī)范系成本加和途徑確定企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)的產(chǎn)成品的評(píng)估規(guī) 范，由于企業(yè)價(jià)值評(píng)估系對(duì)企業(yè)凈收益能力的評(píng)估， 若從這個(gè)角度理解上述產(chǎn)成品的評(píng)估規(guī) 范則需扣除相關(guān)稅項(xiàng)就是很自然的事情了。 而在單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估中， 比如企業(yè)以產(chǎn)成品對(duì)外投 資，確定該產(chǎn)成品對(duì)外投資的價(jià)值時(shí)就不用作上述所有的價(jià)內(nèi)稅金的扣除了