“蘇格蘭城”建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目 錄第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1第一節(jié) 項(xiàng)目申報(bào)單位概況1第二節(jié) 項(xiàng)目概況4第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析19第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析19第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析22第三節(jié) 行業(yè)準(zhǔn)入分析22第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析25第一節(jié) 資源開發(fā)和資源利用方案25第二節(jié) 資源節(jié)約措施25第四章 節(jié)能方案分析27第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范27第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析28第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析31第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析35第一節(jié) 項(xiàng)目選址及用地方案35第二節(jié) 土地利用合理性分析37第三節(jié) 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案37第六章 抗震設(shè)防分析38第一節(jié) 有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)

2、章依據(jù)38第二節(jié) 場地地震效應(yīng)評價38第三節(jié) 工程抗震設(shè)防41第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析42第一節(jié) 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀42第二節(jié) 生態(tài)環(huán)境影響分析43第三節(jié) 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施45第八章 經(jīng)濟(jì)影響分析48第一節(jié) 分析說明48第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析48第九章 社會影響分析52第一節(jié) 社會影響效果分析52第二節(jié) 社會適應(yīng)性分析52第三節(jié) 社會風(fēng)險及對策分析53第四節(jié) 社會評價結(jié)論54附表： 17附件及附圖：1、工程咨詢委托書2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本）3、開發(fā)資質(zhì)證書4、土地成交確認(rèn)書5、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申報(bào)表6、建設(shè)工程用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書7、資本金銀行對賬單8、項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概

3、況第一節(jié) 項(xiàng)目申報(bào)單位概況一、申報(bào)單位基本情況本項(xiàng)目申報(bào)單位為威海卓達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。威海卓達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是按現(xiàn)代企業(yè)制度成立的有限責(zé)任公司，隸屬于卓達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。該公司成立于2008年3月14日，公司法人代表：譚步勇，注冊資本：肆億元。公司經(jīng)營范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；建筑材料購銷；備案范圍內(nèi)的貨物進(jìn)出口、技術(shù)進(jìn)出口（法律、行政法規(guī)和國務(wù)院決定規(guī)定禁止的項(xiàng)目除外，法律、行政法規(guī)和國務(wù)院決定規(guī)定須經(jīng)許可經(jīng)營的項(xiàng)目，取得許可后方可經(jīng)營）。公司現(xiàn)有職工400余人，其中高級工程師30人，中級工程師40人，助理工程師20人；設(shè)有辦公室、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)、銷售、物業(yè)及配套公司等部門，具有房地

4、產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。二、申報(bào)單位經(jīng)營和管理狀況卓達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司創(chuàng)建于1993年7月，該集團(tuán)秉承“追求卓越、德達(dá)天下、關(guān)注社會、產(chǎn)業(yè)報(bào)國”的企業(yè)理念，以房地產(chǎn)為龍頭，逐漸發(fā)展成為涵蓋教育、文化、科技、商貿(mào)、建筑安裝、物業(yè)管理、旅游等行業(yè)，凈資產(chǎn)逾200億元的大型民營企業(yè)集團(tuán)，目前擁有河北卓達(dá)集團(tuán)、北京卓達(dá)集團(tuán)、山東卓達(dá)集團(tuán)、天津卓達(dá)集團(tuán)、三亞卓達(dá)集團(tuán)和呼侖貝爾卓達(dá)集團(tuán)以及北京卓達(dá)經(jīng)濟(jì)研修管理學(xué)院和三亞旅游職業(yè)學(xué)院。自1993年起，卓達(dá)集團(tuán)在河北省省會石家莊市成功開發(fā)了卓達(dá)花園、卓達(dá)書香園、卓達(dá)玫瑰園等近200萬平方米的精品住宅小區(qū)，其中卓達(dá)花園被評為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”，卓達(dá)集團(tuán)先

5、后獲得“河北省十大民營納稅企業(yè)”、“中國公益明星單位”、“中國建筑系統(tǒng)aaa級企業(yè)”等榮譽(yù)稱號。投資3億元創(chuàng)辦的以素質(zhì)教育為特色的河北卓達(dá)學(xué)校，受到社會各界的廣泛好評。正在開發(fā)建設(shè)的卓達(dá)服裝產(chǎn)業(yè)園、河北兩院院士科技園、開發(fā)區(qū)卓達(dá)文化廣場等大型項(xiàng)目群，將成為河北省經(jīng)濟(jì)建設(shè)的強(qiáng)勁增長點(diǎn)。1999年，卓達(dá)集團(tuán)創(chuàng)建北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京卓舒教育投資有限公司，規(guī)劃占地3萬畝，能容納20所高校的北京卓達(dá)大學(xué)城首期工程已竣工，北京卓達(dá)大學(xué)城初具規(guī)模，由卓達(dá)集團(tuán)創(chuàng)辦的北京卓達(dá)經(jīng)濟(jì)研修管理學(xué)院已正式招生辦學(xué)，此外，北京龍慶峽國際生態(tài)康樂園、朝陽區(qū)cbd商務(wù)區(qū)的北京國際商品采購中心等項(xiàng)目正快速啟動。2000

6、年7月，卓達(dá)集團(tuán)依托呼盟，面向俄羅斯，成立呼侖貝爾卓達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，2000年12月，卓達(dá)集團(tuán)出資1000萬元，舉辦“卓達(dá)呼侖貝爾國際冰雪節(jié)”，引起國內(nèi)外廣泛關(guān)注，卓達(dá)集團(tuán)還推出呼侖貝爾草原旅游城、“一房四場”極品莊園、“林海雪原” 度假村別墅、卓風(fēng)苑小區(qū)等項(xiàng)目，積極參與當(dāng)?shù)亻_發(fā)建設(shè)。2000年8月，卓達(dá)集團(tuán)南下海南島，成立海南三亞房地產(chǎn)有限公司，陸續(xù)啟動卓達(dá)熱帶雨林度假村、三亞卓達(dá)旅游職業(yè)雪院、亞龍灣原始園、硅谷海洋科技城等等九大項(xiàng)目?！氨毯＿B天遠(yuǎn)，瓊崖盡是春”卓達(dá)集團(tuán)九大項(xiàng)目，聯(lián)袂運(yùn)作，氣勢磅礴，必將為建設(shè)世界一流的中國熱帶海濱旅游生態(tài)城三亞而增光添彩。在自身取得飛躍發(fā)展的同時，卓達(dá)

7、集團(tuán)更是關(guān)注民族發(fā)展、社會進(jìn)步。自1998年以來，卓達(dá)集團(tuán)先后出資千萬余元，籌劃組織紀(jì)念“戊戌變法100周年”、“五四運(yùn)動80周年”、“真理標(biāo)準(zhǔn)討論20周年”、“改革開放20周年”、“第三代領(lǐng)導(dǎo)集體與當(dāng)代中國”等五大體系有獎?wù)魑暮汀罢撝R經(jīng)濟(jì)”有獎?wù)魑?，這些活動的舉辦振聾發(fā)聵，浩蕩人心，在海內(nèi)外產(chǎn)生了重大社會效應(yīng)和深遠(yuǎn)歷史影響。用愛心、善心、慈悲之心關(guān)懷社會、關(guān)懷人已成為卓達(dá)集團(tuán)永不衰竭的動力之源。15年來，卓達(dá)集團(tuán)熱心支持社會公益事業(yè)，先后向希望工程、“春蕾計(jì)劃”、貧困災(zāi)區(qū)、洪水災(zāi)區(qū)、中國兒童慈善活動日等捐贈9.33億元，救助失學(xué)兒童達(dá)數(shù)萬名。目前，威海卓達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將在文登市南海新

8、區(qū)開發(fā)建設(shè)卓達(dá)香水海蘇格蘭城項(xiàng)目，該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積296300平方米，總建筑面積299000平方米，是以住宅為主、商業(yè)為輔的生活小區(qū)。威海卓達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司愿以真誠奉獻(xiàn)的精神，堅(jiān)持“以質(zhì)量求生存，以信義求發(fā)展”，堅(jiān)持奉行“精心施工、不斷改進(jìn)質(zhì)量、追求卓越、以一流的品質(zhì)和服務(wù)，給顧客最大的滿足和信任”，以“至誠至信、打造極品；精工精雕、興國富民”的企業(yè)精神，開發(fā)一項(xiàng)工程，樹立一座豐碑，廣交一批朋友，開拓一批市場，愿在互利互惠的基礎(chǔ)上更加廣泛地開拓與社會各界的合作，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品為國家和社會做出新的貢獻(xiàn)。第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱卓達(dá)香水海蘇格蘭城項(xiàng)目二、建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目擬建于文登市南海新區(qū)

9、小觀鎮(zhèn)東里島村東，金海路東，濱海路北。該區(qū)域具有優(yōu)越的地理位置、濃厚的文化氛圍、便捷的交通條件、完善的配套設(shè)施，而且自然環(huán)境優(yōu)美、風(fēng)光景色秀麗，是居住、旅游觀光、避暑療養(yǎng)的理想場所，適宜建設(shè)該項(xiàng)目。三、建設(shè)背景（一）當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀目前，在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房價、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤時代，強(qiáng)化公司管理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營效率和定位市場真實(shí)需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。2008-2009年的房地產(chǎn)行業(yè)，政策調(diào)控執(zhí)行力度已加大。面對不斷上漲的住房價格，政府出臺了一系列調(diào)控政策，調(diào)控住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房價和投資投機(jī)性需求，并針

10、對外資進(jìn)入、土地控制等出臺諸多相關(guān)政策，政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的力度明顯加大。在政府控制房價、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制的影響下，2008年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速受到影響，特別是在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型（將經(jīng)濟(jì)動力從投資和出口向個人消費(fèi)方面傾斜）的背景下，對其他諸多重點(diǎn)行業(yè)拉動效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)格控制?？刂品康禺a(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴(yán)的政策調(diào)控，將不得不使得不少其他行業(yè)進(jìn)來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多。2

11、006年的房地產(chǎn)調(diào)控中，對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的“90/70”標(biāo)準(zhǔn)，國六條和國十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)需求。2008-2009年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)增多，別墅等高端住房的投資和供給受到限制。土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭。預(yù)計(jì)隨著土地供應(yīng)“閘門”的縮緊，增量土地資源的供給緊縮，將會促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對存量土地資源的整合。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的事實(shí)?？偟膩碚f，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化

12、，房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高。2008年以來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力風(fēng)險加大。一方面，從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成方面來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資中對于貸款的依賴程度在加大，另一方面，從經(jīng)濟(jì)的角度看，投資和信貸增長過快是近幾年中國經(jīng)濟(jì)再度呈現(xiàn)過熱局面的直接原因，也因此成為控制項(xiàng)目投資和緊縮信貸成為宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)。從近年的固定資產(chǎn)投資增速和信貸增速來看，雖然有所減緩，但依然維持在高位，政府繼續(xù)執(zhí)行緊縮銀根的政策短期內(nèi)不會變化，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)未來面臨的資金壓力不容小視。2009年12月10日中央召開了經(jīng)濟(jì)工作會議，全面分析了當(dāng)前國際國內(nèi)形勢，明確了明年經(jīng)濟(jì)工作

13、的總體要求和重點(diǎn)任務(wù)，提到房地產(chǎn)業(yè)時仍是“維持穩(wěn)定健康發(fā)展”。12月17日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的三項(xiàng)政策措施：加大保障性住房建設(shè)力度、進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進(jìn)商品住房銷售，會議還要求，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，進(jìn)一步采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。（二）項(xiàng)目提出的背景文登是山東省威海市轄屬的縣級市，位于山東半島東端，與朝鮮半島、日本列島隔海相望，陸地面積1779.84平方公里，人口64.6萬人。文登市南海新區(qū)東起埠口港，西至黃壘河，北起環(huán)海大道，南到五壘島灣，榮烏高速公路、環(huán)海

14、公路、青威高速公路、初張公路等主干路穿境而過，距文登市區(qū)、文登火車站、威海機(jī)場車程均在半小時之內(nèi)。規(guī)劃面積160平方公里。新區(qū)以制造業(yè)和休閑旅游度假為主的生態(tài)型濱海新區(qū)，已初步形成了旅游度假區(qū)、生態(tài)生活區(qū)、濕地保護(hù)區(qū)、海洋高新區(qū)、漁業(yè)觀光區(qū)和港口碼頭造船產(chǎn)業(yè)區(qū)的六大功能區(qū)，發(fā)展定位為文登的副中心城市。隨著改革開放步伐的不斷加快，文登市社會經(jīng)濟(jì)各方面取得了長足發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中關(guān)聯(lián)度較高的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展對擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長具有重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，住宅業(yè)每增長10%，可以帶動gdp增長0.5個百分點(diǎn)，同時還可以增加就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步。

15、自1998年國家實(shí)現(xiàn)住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，國家把房地產(chǎn)開發(fā)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)加以培植，特別把住宅建設(shè)列為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，并陸續(xù)出臺了一系列政策措施以加快推動商品住宅的建設(shè)。住宅建設(shè)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重逐步提高，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用越來越強(qiáng)。為深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，合理引導(dǎo)住房建設(shè)和消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（國辦發(fā)2008131號）、山東省人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見（魯政辦發(fā)200873號）精神，威海市人民政府出臺了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見（威政發(fā)

16、20098號），提出如下實(shí)施意見：堅(jiān)持民生優(yōu)先，加大保障性住房建設(shè)力度；調(diào)整稅費(fèi)政策，鼓勵普通住房消費(fèi)；優(yōu)化信貸政策，提高住房消費(fèi)能力；合理調(diào)控，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境；加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。根據(jù)文登市城市總體規(guī)劃的要求，文登市南海新區(qū)小觀鎮(zhèn)金海路東側(cè)地塊的用地性質(zhì)規(guī)劃為商業(yè)、住宅用地。2008年3月，文登市國土資源局將此地塊出讓，威海卓達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得該區(qū)域的國有土地使用權(quán)。該公司審時度勢，以長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光理性開發(fā)，經(jīng)過多次實(shí)地考察，根據(jù)市場需求，結(jié)合該區(qū)域現(xiàn)狀特點(diǎn)，決定在此開發(fā)建設(shè)卓達(dá)香水海蘇格蘭城項(xiàng)目。四、主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模本項(xiàng)目出讓土地面積29

17、6300平方米，總建筑面積299000平方米。按照建設(shè)性質(zhì)分類如下：1、住宅：建筑面積290300平方米，其中：（1）低層住宅：建筑面積25000平方米，58棟，3層，348戶；（2）多層住宅：建筑面積196300平方米，52棟，7-8層，1756戶；（3）小高層住宅：建筑面積69000平方米，11棟，11層，726戶。2、公建建筑面積8700平方米，其中：（1）綜合服務(wù)中心：建筑面積4545平方米，1棟，4層。（2）商業(yè)及必配公共設(shè)施：建筑面積3622平方米，3棟，3層，包括下列6小項(xiàng)：開閉所：建筑面積50平方米；物業(yè)管理：建筑面積400平方米；文化活動站：建筑面積400平方米；公廁：建筑面

18、積60平方米；變電站：建筑面積200平方米；商業(yè)服務(wù)：建筑面積2512平方米。（3）其他：建筑面積533平方米。五、工程設(shè)計(jì)方案（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、規(guī)劃指導(dǎo)思想尊重歷史，繼承傳統(tǒng)，延系城市文脈，重視人與生態(tài)環(huán)境的完美融合，將文登市的城市自然特色與文化積淀有機(jī)結(jié)合，賦予該項(xiàng)目獨(dú)特的文化內(nèi)涵、科技含量和人文關(guān)懷。在充分利用自然條件的基礎(chǔ)上，按照保護(hù)與開發(fā)并重的原則，為文登城市建設(shè)增添靚麗的風(fēng)景線，實(shí)現(xiàn)更大的生態(tài)、社會、經(jīng)濟(jì)效益。（1）堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)思想本項(xiàng)目把“以人為本”的思想落實(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)的全部層面。在總體布局、道路交通、綠地布局、景觀設(shè)計(jì)、設(shè)施配套及其它配套技術(shù)性工程等各個方面上，均

19、體現(xiàn)了對人的最大程度的尊重、關(guān)懷與關(guān)愛。（2）環(huán)境先行、走景觀樓盤之路調(diào)查顯示，環(huán)境與景觀品質(zhì)的優(yōu)劣已經(jīng)成為影響人們購房行為的主導(dǎo)因素之一。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)，改變諸多樓盤以“綠化配套”完全代替景觀的現(xiàn)狀，從人的行為、心理及視覺感受等最直接的人性化角度出發(fā)，結(jié)合本樓盤現(xiàn)狀，精心構(gòu)筑了全新的“一體化”、“健康、實(shí)用化”、“開放化”等景觀設(shè)計(jì)理念。2、規(guī)劃原則（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)具有超前性、先導(dǎo)性本著高起點(diǎn)、高水平、高標(biāo)準(zhǔn)的原則，從城市總體布局和整體環(huán)境出發(fā)，立足于城市社會經(jīng)濟(jì)、環(huán)境與文化特征，以優(yōu)美的群體空間環(huán)境、景觀生態(tài)環(huán)境及對未來生活模式的和諧，營造高水準(zhǔn)的居住品質(zhì)，為居民創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、安全、安靜的居

20、住環(huán)境。（2）貫徹“以人為本，尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的設(shè)計(jì)理念在充分分析現(xiàn)狀特征和周邊環(huán)境要素的基礎(chǔ)上，結(jié)合自然地形和環(huán)境特點(diǎn)，采用靈活多變的規(guī)劃手法。做到整體規(guī)劃布局合理，富有特色，結(jié)構(gòu)清晰，功能完善，建筑風(fēng)格超凡脫俗。努力提高居住區(qū)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，改善居住區(qū)小氣候，精心營造綠色空間與組團(tuán)內(nèi)部景致。（3）營造健康型生活居住區(qū)居住區(qū)建設(shè)要確保居住者廣泛意義上的健康，包括生理的和心理的、社會的和人文的、近期的和遠(yuǎn)期的多層次的健康。規(guī)劃以居住與健康的新價值觀為目標(biāo)，創(chuàng)造便于人際交往與體育活動的親和生活，積極建設(shè)健康、安全、舒適的環(huán)保型人居環(huán)境。（4）兼顧環(huán)境、社會、經(jīng)濟(jì)三效益的統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮社

21、會效益和居住環(huán)境的方便性、舒適性，生態(tài)效益與經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到高度的統(tǒng)一。把生態(tài)觀念嚴(yán)格地貫徹到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、經(jīng)營等各個環(huán)節(jié)，力圖創(chuàng)造一個在文登具有示范性的生態(tài)居住區(qū)。既有利于開發(fā)建設(shè)，又有利于城市環(huán)境改善。（5）確定合理的開發(fā)策略，做到近、遠(yuǎn)期結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)注重可操作性尤其是把近期、遠(yuǎn)期的經(jīng)濟(jì)和社會效益結(jié)合好。確定合理的開發(fā)策略，將開發(fā)商對規(guī)劃設(shè)計(jì)的重視與規(guī)劃設(shè)計(jì)者獨(dú)具匠心、態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑O(shè)計(jì)相融合，創(chuàng)造個性鮮明的示范性居住社區(qū)新形象。3、規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)遵照區(qū)域一體化、園區(qū)整體化、景觀開放化、交通分流化、綠地均好化等設(shè)計(jì)理念，設(shè)計(jì)對新規(guī)劃區(qū)域采用了軸線化的構(gòu)成模式。（二）建筑方案設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)理念以人為

22、本，回歸自然。設(shè)計(jì)是內(nèi)與外、平面與空間、功能與形式等因素互動的過程。體現(xiàn)環(huán)境的美學(xué)價值、環(huán)境的生態(tài)性、環(huán)境的適宜性是小區(qū)景觀環(huán)境評價的標(biāo)準(zhǔn)和尺度，塑造生態(tài)、健康、舒適的人居環(huán)境正是該項(xiàng)目追求的目標(biāo)。2、建筑單體設(shè)計(jì)本方案堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，在城市設(shè)計(jì)的重點(diǎn)地段上，設(shè)計(jì)出適合居民生活行為特征和需求的多元化的標(biāo)準(zhǔn)住宅和豐富多彩的居住環(huán)境。（1）戶型設(shè)計(jì)住宅南北簡明通透，整體戶型設(shè)計(jì)動靜相宜，簡奢隨心。明廚并盡量滿足明衛(wèi)，開窗采光充足并均可欣賞小區(qū)景觀。充分利用坡屋頂空間，增添空間情趣。本項(xiàng)目除了滿足住宅一般功能要求，特別將健康及景觀的概念引入住宅設(shè)計(jì),依靠健康住宅技術(shù)支撐體系進(jìn)行戶型設(shè)

23、計(jì)，每種戶型均具有良好的日照條件及綠色景觀。多元化的住宅戶型組合，適合不同的消費(fèi)人群，為小區(qū)開發(fā)提供了經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶型。（2）平面設(shè)計(jì)確保家庭居住生活的居住性、舒適性和安全性，實(shí)行公私分離、食寢分離、居食分離，各行為空間既有融合性的空間關(guān)系、又有各自的獨(dú)立性，既聯(lián)系方便又防止互相穿套和干擾。在盡量保證臥室居住要求的前提下，充分?jǐn)U大起居空間、廚房和衛(wèi)生間面積，保證各種居住行為的使用要求，滿足居民的心理、生理需求。在朝向設(shè)計(jì)上都采用南北朝向，依照每個戶型的主要景觀方向，客廳、臥室都采用外突型觀景窗。客廳是全家共享天倫的重要場所，也是待客宴請的重要地方，故客廳設(shè)計(jì)較大。利用室內(nèi)樓梯將會客與就餐功能區(qū)巧

24、妙分隔，使其格局相對獨(dú)立性，而餐廳與廚房又具有良好的空間。（3）建筑造型設(shè)計(jì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的宗旨是以建設(shè)環(huán)境優(yōu)美的健康型花園住宅小區(qū)為目標(biāo)。規(guī)劃使建筑、道路和綠化設(shè)計(jì)盡量做到融為一體，交相輝映、相得益彰。在滿足建筑使用功能的前提下，力求豎向空間的變化豐富多彩，創(chuàng)造居住區(qū)的立體景觀效果。建筑采用現(xiàn)代元素材料與傳統(tǒng)線條相結(jié)合的設(shè)計(jì)手法，體現(xiàn)住宅的大氣尊貴的造型特征及建筑景觀。細(xì)化一些功能性構(gòu)件，如空調(diào)板等。建筑屋頂為雙坡頂及四坡頂，局部躍層部分為退臺，可以打破單調(diào)的檐口，設(shè)計(jì)利用頂層外墻后退做成構(gòu)架，強(qiáng)化建筑的虛實(shí)關(guān)系，并產(chǎn)生豐富的光影效果。建筑外墻采用涂料與面磚相結(jié)合，形成不同材質(zhì)色彩的對比穿插。（

25、三）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（含基礎(chǔ)設(shè)計(jì)）均嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)規(guī)范、規(guī)定。工程質(zhì)量嚴(yán)格按相應(yīng)驗(yàn)收規(guī)范驗(yàn)收并應(yīng)符合相應(yīng)要求，地基基礎(chǔ)荷載等級均嚴(yán)格按國家規(guī)范要求設(shè)計(jì)取值，抗震設(shè)防嚴(yán)格按國家規(guī)范設(shè)計(jì)。1、基礎(chǔ)設(shè)計(jì) （1）本工程勘察報(bào)告中勘察點(diǎn)數(shù)量符合相關(guān)規(guī)范，已能滿足基礎(chǔ)設(shè)計(jì)要求。（2）擬建場地附近無污染源，該區(qū)域未測得地下水，故可不考慮地下水對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋腐蝕影響。（3）本工程低層、多層建筑基礎(chǔ)采用柱下鋼筋混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)，小高層建筑基礎(chǔ)采用樁筏基礎(chǔ)，基礎(chǔ)持力層為強(qiáng)風(fēng)化花崗巖。（4）地基基礎(chǔ)滿足承載力和穩(wěn)定性要求，地基變形不影響上部結(jié)構(gòu)安全和正常使用。2、上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（1）本工程低層、多

26、層建筑為框架結(jié)構(gòu)，小高層建筑為框剪結(jié)構(gòu)?？拐鸬燃墳槿墶＃?）結(jié)構(gòu)的耐久性措施按照設(shè)計(jì)使用年限為50年要求設(shè)計(jì)。（3）本工程全部主控項(xiàng)目均應(yīng)進(jìn)行實(shí)體抽樣檢測，檢測結(jié)論均應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。（4）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)措施均嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定。（四）給排水設(shè)計(jì)1、給水水源采用市政給水管網(wǎng)，小高層建筑由城市加壓水供水，低層、多層住宅由城市壓力供水，公建由城市壓力供水。管網(wǎng)布置均采用下行上給式供水系統(tǒng)。各棟住宅分別設(shè)置總水表，住宅各住戶設(shè)置分水表計(jì)量。分戶水表設(shè)于室外水表井。2、排水由于本小區(qū)是以住宅為主，其排水不需特殊處理，因此，污水經(jīng)各排水支管按地勢由高到低的原則集中到排水干管排化糞池，經(jīng)小區(qū)污水處

27、理站初步處理后達(dá)到城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)（gb18918-2002）一級b標(biāo)準(zhǔn)后，排至城市污水管網(wǎng)。3、雨水各建筑物的雨水需做內(nèi)排水，主要干道做路面排水。各建筑物的雨水和道路雨水經(jīng)過排水支管，按地勢由高到低的原則集中到排水干管排至城市雨水管網(wǎng)。（五）消防設(shè)計(jì)1、小區(qū)內(nèi)部道路環(huán)形通暢，住宅建筑間院落可通行消防車，保證消防車到達(dá)每幢建筑，并與機(jī)動車道便捷連通，滿足消防要求。2、所有住宅建筑的山墻之間最小間距大于等于8米。3、建立家庭火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，通過通訊系統(tǒng)或安保系統(tǒng)與中央監(jiān)控室聯(lián)系。4、消防用水設(shè)計(jì)室內(nèi)消火栓用水量30l/s，火災(zāi)延續(xù)時間2小時；室外消火栓用水量20l/s，火災(zāi)延續(xù)時間2小

28、時。室內(nèi)消防用水由樓道內(nèi)的消防給水管網(wǎng)提供，室外消防用水由室外消火栓提供。5、室外消火栓小區(qū)內(nèi)的給水管基本沿道路敷設(shè)，按照規(guī)范布置消火栓，消火栓在室外環(huán)狀給水管網(wǎng)上按相鄰兩個間距不超過120m，位置易于消防車取用的的原則設(shè)置室外消火栓。室外消防用水由室外消火栓提供。6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)采用臨時高壓系統(tǒng)，設(shè)水泵兩臺，一用一備。消火栓系統(tǒng)豎向按兩個區(qū)設(shè)置，上部下部及立管均成環(huán)狀。室外設(shè)消防水泵接合器三套與樓內(nèi)系統(tǒng)連接。消火栓采用19mm水槍，流量5l/s, 麻質(zhì)水龍帶，長度25米，栓口距地1.1米。7、建筑滅火器配置樓道內(nèi)設(shè)手提式磷酸氨鹽干粉滅火器。（六）電氣設(shè)計(jì)擬建項(xiàng)目設(shè)兩路高壓供電，設(shè)一中心變配

29、電室，另外再設(shè)兩處配電室。高壓電纜由小區(qū)金海路、濱海路市政高壓線路引入至區(qū)內(nèi)箱變，再低壓送至各用戶。1、負(fù)荷等級供電負(fù)荷等級為三級，區(qū)內(nèi)設(shè)有箱式變電站，進(jìn)線電壓為10kv，出線電壓為380/220v。2、弱電設(shè)置從濱海路引入郵電通訊和有線電視電纜。電信電纜采用hyv2型，敷設(shè)方式為電纜穿pvc保護(hù)管地下直埋方式敷設(shè)。電視采用syv-75-9電纜穿管直埋。3、線路的敷設(shè)及各類插座的設(shè)置（1）室外電力電纜采用聚氯乙烯絕緣、聚氯乙烯護(hù)套內(nèi)鋼帶鎧裝銅芯電纜，敷設(shè)方式為直埋，室內(nèi)導(dǎo)線為銅芯塑料線穿pvc阻燃塑料管暗敷，每套住宅進(jìn)戶管線為bv-310pvc32，每棟樓電話進(jìn)戶管為g80，在山墻上設(shè)樓頭箱，

30、室內(nèi)電話線為rvvb20.5，有線電視進(jìn)戶電纜為syv-75-9，室內(nèi)分支電纜為syv-75-5。（2）客廳（起居室）、主臥室、設(shè)一個單相三極和一個單相兩極組合插座兩組、電視、電話終端插座各一組、臥室設(shè)組合插座兩組、廚房、衛(wèi)生間設(shè)防水防濺式組合插座一組、布置洗衣機(jī)、冰箱、抽油煙機(jī)、空調(diào)器等處設(shè)專用單相三線插座各一個。（3）計(jì)量方式為一戶一表，按單元集中設(shè)置在一層樓梯間附近。4、防雷與接地防雷等級為三級。在屋頂女兒墻等處設(shè)避雷帶以防直擊雷，其沖擊接地電阻不大于20歐姆。供電系統(tǒng)采用tn-s接地方式。并進(jìn)行總等電位聯(lián)結(jié)，除空調(diào)插座回路外，其余插座回路均設(shè)漏電保護(hù)裝置，每棟住宅樓的總電源斷路器應(yīng)具有

31、漏電保護(hù)功能。5、樓宇對講系統(tǒng)在各單元入口處設(shè)置對講門口主機(jī)、電控鎖、電源箱，系統(tǒng)采用總線制形式，管線的敷設(shè)采用暗敷，豎向采用pvc管暗敷墻內(nèi)，水平暗敷在樓板及墻內(nèi)。（七）綠地景觀系統(tǒng)景觀系統(tǒng)分二級設(shè)置：小區(qū)中心庭院組團(tuán)中心綠地，通過對綠化進(jìn)行點(diǎn)、線、面關(guān)系的組織，使之成為一個真正有機(jī)統(tǒng)一的系統(tǒng)。小區(qū)中心庭院：作為本小區(qū)居民交往活動和休閑運(yùn)動的場所，結(jié)合社區(qū)會所，形成社區(qū)居民高度凝聚力和歸屬感的精神家園。工作之余、生活之間，在小區(qū)感受一下居住的氛圍，社區(qū)自豪感和家園感將油然而生。組團(tuán)中心綠地：本項(xiàng)目設(shè)有自己的中心綠地，作為本小區(qū)居民游憩、交往的場所，在設(shè)計(jì)上重點(diǎn)突出景觀良好、綠意盎然的鄰里空間

32、環(huán)境。小區(qū)的景觀體系與空間序列是以人、自然、建筑、環(huán)境有機(jī)融合為主旨建構(gòu)，強(qiáng)調(diào)“綠脈”與居民生活的融合，最大限度發(fā)揮綠地功效，從而形成豐富生動、層次分明、高低錯落、富有特色的建筑景觀和天際輪廓線，增強(qiáng)居民歸屬感與自豪感。六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度為了使本項(xiàng)目盡早建成投入使用，本項(xiàng)目申請報(bào)告核準(zhǔn)后，應(yīng)盡快委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行工程設(shè)計(jì)，并落實(shí)資金，同時做好工程建設(shè)、材料考察和訂貨工作。為確保工程進(jìn)度和工程竣工后達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，應(yīng)做好前期準(zhǔn)備工作、合理安排工期。根據(jù)目前項(xiàng)目進(jìn)展情況和場區(qū)建設(shè)條件，擬定本項(xiàng)目建設(shè)期為二年。七、投資規(guī)模和資金籌措（一）投資估算1、編制依據(jù)（1）該項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容。（2）文登市行政

33、服務(wù)中心編制的文登市行政審批事項(xiàng)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)說明書。（3）建安費(fèi)依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程工程量清單計(jì)價規(guī)范（gb50500-2008）；山東省建設(shè)工程概算定額；山東省建筑工程消耗量定額；山東省安裝工程消耗量定額；山東省建筑工程消耗量定額威海市價目表；山東省安裝工程消耗量定額威海市價目表；定額中沒有的子目以市場（廠家）現(xiàn)行價為準(zhǔn)。2、投資估算項(xiàng)目總投資62052.5萬元。詳見表1總投資估算表3、項(xiàng)目資本金本項(xiàng)目作為普通商品住房開發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知（國發(fā)【2009】27號文）的規(guī)定，普通商品住房項(xiàng)目最低資本金比例為20%，再按照威海市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金的計(jì)算方法

34、，本項(xiàng)目資本金應(yīng)不少于12410.5萬元。（二）資金籌措項(xiàng)目需投入總資金62052.5萬元。資金來源為：項(xiàng)目申報(bào)單位擬申請銀行貸款40000萬元，其余資金22052.5萬元由項(xiàng)目申報(bào)單位自籌解決。八、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)卓達(dá)香水海蘇格蘭城項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng) 目單位指標(biāo)備注1規(guī)劃用地面積m22963002總建筑面積m22990002.1低層住宅建筑面積m2250002.2多層住宅建筑面積m21963002.3小高層住宅建筑面積m2690002.4公建建筑面積m287003容積率1.014建筑密度%175綠地率%41.346停車位個1426地上7綜合售價 低層住宅元

35、/m23600出售 多層住宅元/m23000出售 小高層住宅元/m23200出售8建設(shè)投資萬元62052.59每平方米建設(shè)投資元2075平均10投資凈利潤率%21.7711項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%47.6812項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元9534.8313項(xiàng)目投資回收期（稅后）年2.26第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析一、符合國家和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃要求該項(xiàng)目的建設(shè)符合國家規(guī)劃和地方區(qū)域性經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的要求，適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展要求，對滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的消費(fèi)需求，促進(jìn)文登市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展具有重要意義。威海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)指出：穩(wěn)步

36、推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)。抓住建設(shè)半島制造業(yè)基地機(jī)遇，借助人居品牌，進(jìn)一步做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)。積極做好房地產(chǎn)開發(fā)和城市運(yùn)營的有機(jī)結(jié)合，推進(jìn)商業(yè)、商務(wù)、科技、文化、教育、體育等城鎮(zhèn)資源與房地產(chǎn)業(yè)的整合嫁接，拉長房地產(chǎn)業(yè)鏈條。引進(jìn)、培育一批經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、管理水平高、規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營集團(tuán)和物業(yè)管理公司，大力推行節(jié)能型、環(huán)保型精品房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。文登市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中房地產(chǎn)業(yè)指出：加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場運(yùn)行監(jiān)測，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。文登市2009年城鄉(xiāng)建設(shè)工作要點(diǎn)中指出：要堅(jiān)持“以人為本”的理念，進(jìn)

37、一步完善城市住房保障體系，加大保障性住房建設(shè)力度，正確引導(dǎo)消費(fèi)，加強(qiáng)設(shè)施配套，提升居住品質(zhì)，改善居住條件，保證開發(fā)規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，全力打造“宜居城市”。1、保持開發(fā)的快節(jié)奏。全面加大保障性住房與商品房的結(jié)建開發(fā)力度，加快完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定。2、推動配套的高水準(zhǔn)。依托大型開發(fā)企業(yè)、先進(jìn)住房部品供應(yīng)企業(yè)和康居示范工程，全面提高住房的功能水平和環(huán)境質(zhì)量。3、突出適用的新品質(zhì)。加大住宅新技術(shù)、新產(chǎn)品、節(jié)能減排標(biāo)準(zhǔn)的推廣應(yīng)用力度，集中培育5萬平方米以上的優(yōu)質(zhì)示范小區(qū)，確保新住宅、新品質(zhì)。4、強(qiáng)化宣傳的硬舉措。充分發(fā)揮媒體輿論的理性引導(dǎo)作用，鼓勵普通商

38、品住房消費(fèi)，穩(wěn)定住房消費(fèi)市場。以加強(qiáng)城市推介為重點(diǎn)，在電視、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)刊等媒體加大宣傳攻勢，全面展示文登市深厚的文化底蘊(yùn)、豐富的旅游資源和巨大的發(fā)展優(yōu)勢，不斷提高城市的核心競爭力。由上所述，可以看出房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。近年來，文登市房地產(chǎn)業(yè)抓住經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化進(jìn)程加快推進(jìn)、人民生活穩(wěn)步提高和區(qū)位優(yōu)勢日益凸現(xiàn)的機(jī)遇，獲得了長足發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)多年保持快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍發(fā)展壯大，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提高，建設(shè)了一大批名優(yōu)樓盤和住宅小區(qū)，居民住房條件不斷改善，城市面貌日益美化。房地產(chǎn)業(yè)在文登市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中對gdp的貢獻(xiàn)有著舉

39、足輕重的作用。所以本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家和本地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃要求。所以本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家和本地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃要求。二、與城市規(guī)劃的銜接該地塊的用地性質(zhì)原規(guī)劃為商住用地，威海卓達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為響應(yīng)國家政策號召，建設(shè)適應(yīng)市場需求的經(jīng)濟(jì)型的住宅性用房。（一）規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積299000平方米，住宅建筑面積290300平方米（其中：低層住宅建筑面積25000平方米，多層住宅建筑面積196300平方米，小高層住宅建筑面積69000平方米），配套公建設(shè)施建筑面積8700平方米。容積率為1.01，建筑密度為17%，綠地率為41.34%。上述規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)符合文登市建設(shè)局南海新區(qū)分局提出的建設(shè)

40、工程用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書【文建南條字（2008）第02號】中的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)要求。（二）住宅套型建筑面積結(jié)構(gòu)比例卓達(dá)香水海蘇格蘭城項(xiàng)目設(shè)計(jì)的各類住宅套型建筑面積結(jié)構(gòu)比例如下表：住宅套型建筑面積結(jié)構(gòu)比例一覽表項(xiàng)目戶數(shù)建筑面積（）面積比例(%)總比例(%)規(guī)劃住宅戶數(shù)2830-規(guī)劃住宅面積-290300100.0100.090平方米以上4648676629.89100.090平方米以下236620353470.11100.0由此可見，該項(xiàng)目套型建筑面積小于90m2的住宅面積占住宅總面積比例達(dá)70.11%，滿足建設(shè)部出臺的關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見的規(guī)定（套型建筑面積90平方米以下的住宅

41、面積占住宅總面積的比例不小于70%）。總之，本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)符合文登市城市總體規(guī)劃的要求，并符合文登市建設(shè)局南海新區(qū)分局提出的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)要求。通過該項(xiàng)目的建設(shè)，將對美化文登市南海新區(qū)，提高周邊居民生活質(zhì)量，促進(jìn)和諧社會發(fā)展具有積極意義。第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 根據(jù)國務(wù)院發(fā)布實(shí)施的促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定（國發(fā)200540號）的第十三條規(guī)定：“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄由鼓勵、限制和淘汰三類目錄組成。不屬于鼓勵類、限制類和淘汰類，且符合國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，為允許類。允許類不列入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄?！痹擁?xiàng)目主要進(jìn)行普通房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，經(jīng)查對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2005年本），該項(xiàng)目屬于允

42、許類項(xiàng)目，符合國家及地方有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。第三節(jié) 行業(yè)準(zhǔn)入分析房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或因政府、政府有關(guān)部門的行為，動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣

43、工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。依法取得的開發(fā)使用權(quán)，可以按照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營和企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營場所；（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予以

44、登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。擬建項(xiàng)目為普通房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目申報(bào)單位為威海卓達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該公司現(xiàn)具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書，注冊資金肆億元。該公司資金及技術(shù)力量雄厚，具有較好的銀行資信記錄，具有承擔(dān)本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)的能力，符合行業(yè)準(zhǔn)入條件

45、。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析第一節(jié) 資源開發(fā)和資源利用方案本項(xiàng)目主要進(jìn)行普通房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不屬于資源開發(fā)類項(xiàng)目。土地作為一種稀缺資源，在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)合理開發(fā)利用。本項(xiàng)目由威海卓達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過土地出讓方式獲得該地塊的土地使用權(quán)，按照城市規(guī)劃管理部門的設(shè)計(jì)要求，開發(fā)建設(shè)卓達(dá)香水海蘇格蘭城項(xiàng)目。第二節(jié) 資源節(jié)約措施土地是人類生存發(fā)展的基礎(chǔ)，也是立國安邦的基本要素。我國是一個人多地少的發(fā)展中國家，土地問題始終是現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程中一個帶有全局性、戰(zhàn)略性的重大問題。嚴(yán)格土地管理，推進(jìn)節(jié)約集約用地，是我們面臨的一項(xiàng)長期而緊迫的任務(wù)。隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入土地供需

46、矛盾凸顯期?；A(chǔ)設(shè)施和生態(tài)建設(shè)都不可避免要占用一部分土地，這就要嚴(yán)格土地管理，大力推進(jìn)節(jié)約集約用地，保護(hù)和利用好每一寸土地。因此，必須實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，從嚴(yán)控制城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)模。實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，是解決保障城鎮(zhèn)化、工業(yè)化用地和保護(hù)耕地矛盾的客觀要求。實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，必須按照建設(shè)資源節(jié)約型社會的要求，立足保障和促進(jìn)科學(xué)發(fā)展，努力轉(zhuǎn)變用地方式，加快由外延擴(kuò)張向內(nèi)涵挖潛、由粗放低效向集約高效轉(zhuǎn)變，促進(jìn)土地利用模式創(chuàng)新和土地利用效率提高。為了使有限的土地資源發(fā)揮更大的效益，近年來，文登市政府以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，本著保護(hù)耕地、節(jié)約用地、合理利用資源的方針，積極探索節(jié)約用地、合

47、理用地、優(yōu)化配置土地資源的有效途徑，嚴(yán)格落實(shí)投資強(qiáng)度、建筑容積率和建筑密度等控制性指標(biāo)，強(qiáng)力推進(jìn)集約用地，全面推進(jìn)各項(xiàng)土地管理法律法規(guī)和政策的落實(shí)，努力提高城市經(jīng)營水平，實(shí)現(xiàn)土地收益最大化。本項(xiàng)目用地符合文登市土地總體利用規(guī)劃和年度計(jì)劃。本項(xiàng)目將嚴(yán)格按照土地出讓規(guī)劃確定的各項(xiàng)工程技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。第四章 節(jié)能方案分析第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范一、相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策1、中華人民共和國節(jié)約能源法；2、中華人民共和國可再生能源法；3、中華人民共和國電力法；4、中華人民共和國建筑法；5、中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法；6、清潔生產(chǎn)審核暫行辦法（國家發(fā)展改革委、國家環(huán)?？偩至畹?6號）；7、

48、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設(shè)部令第143號）。二、建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范1、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（gb50189-2005）；2、綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)（gb/t50378-2006）；3、綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則（建科【2005】199號）；4、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分jcj26-95）；5、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50019-2003）；6、城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范（cjj34-2002；j216-2002）；7、通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（gb50243-2002）；8、外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程（jgj144-2004）；9、民用建筑熱設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50176-93）；10、建筑照明設(shè)計(jì)

49、標(biāo)準(zhǔn)（gb50043-2004）；11、建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（gb/t50033-2001）；12、城市供熱管網(wǎng)工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)（cjj38-90）；13、城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范（gb50028-93）；14、采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（jgj132-2001）；15、民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（jgj/t16-92）。第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析一、項(xiàng)目所在地的能源供應(yīng)狀況（一）水源文登市自來水取水水源地分別為米山水庫和坤龍水庫。其中，米山水庫總庫存容量2.8億立方米，興利庫容1.07億立方米，水質(zhì)為國家一類飲用水；坤龍水庫總庫容量6500萬立方米，興利庫容960萬立方米，水質(zhì)為國家二類飲用水。文登自來

50、水公司現(xiàn)有5萬噸/日的明水處理廠2座，原水加壓泵站1座，二級加壓泵站2座，高位調(diào)節(jié)水池3處，城區(qū)自來水管道總長度為299公里，整體供水能力10萬噸/日。（二）電力文登市電業(yè)總公司擁有的3座110千伏變電站、21座35千伏變電站全部實(shí)現(xiàn)微機(jī)綜合自動化控制，實(shí)現(xiàn)無人值守；35千伏線路實(shí)現(xiàn)環(huán)網(wǎng)供電，城區(qū)10千伏線路實(shí)現(xiàn)“手拉手”供電；城區(qū)配網(wǎng)自動化投入運(yùn)行，帶電作業(yè)項(xiàng)目不斷擴(kuò)展；調(diào)度系統(tǒng)具備“四遙控”功能，同時具有電壓無功自動調(diào)整及優(yōu)化自動控制等高級功能。2009年文登電業(yè)總公司完成售電量9.9億千瓦時，完成供熱量180萬吉焦。目前，文登還有35千伏高島變電站土建工程結(jié)束，220千伏澤頭變電站7月份

51、開建，500千伏昆崳變電站首期220千伏開關(guān)站投運(yùn)，為文登新區(qū)投資2000余萬元建設(shè)的35千伏東安等四回路也開始規(guī)劃。（三）天然氣2008年，北京燃?xì)饧瘓F(tuán)山東有限公司投資3億元，開始“乳山文登榮成”天然氣長輸管線的建設(shè)。該管線全長104公里，屬40kg的高壓管線，管徑400，氣源來自中海油的渤南氣田，已于2009年年底通氣。長輸管線建成以后，把天然氣管網(wǎng)輻射至威海的各縣級城市，包括文登市南海新區(qū)，受益面積達(dá)到4705平方公里，受益人口為190萬人。二、項(xiàng)目的能源消耗種類本項(xiàng)目為居住和商業(yè)建筑，建設(shè)期間及建成后需要消耗的能源主要是水、電和燃?xì)狻８鶕?jù)住宅和商業(yè)建筑能耗的組成，對本項(xiàng)目能耗種類作以下

52、分析。1、水能耗。水能耗主要用于家庭人員的個人衛(wèi)生、飲用，它的能耗基本上與人口數(shù)量呈線性關(guān)系。2、烹飪能耗。烹飪能耗主要受到家庭人口數(shù)量、年齡、飲食習(xí)慣等因素的影響。文登居民目前烹飪能耗主要是耗用天然氣。3、照明能耗。國家大力推動家庭用燈采用節(jié)能燈，目前文登的酒店、商場、辦公建筑、街道照明、家庭照明等的節(jié)能燈使用都已相當(dāng)普及。4、電視機(jī)、洗衣機(jī)、音響等設(shè)備的能耗。這部分能耗可以認(rèn)為完全受到家庭成員的個人嗜好、生活習(xí)慣等因素的影響，此外家庭成員的收入是確定住宅建筑能耗的重要因素。本項(xiàng)目住戶大部分是工薪階層，工作忙碌早出晚歸，此部分的能耗是較低的。三、項(xiàng)目的能源消耗特點(diǎn)1、本項(xiàng)目屬于民用建筑，其建

53、筑能耗受文登當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件影響。對于夏季炎熱的當(dāng)?shù)鼐用駚碚f，用于降低室內(nèi)空氣溫度的能耗（主要是空調(diào)能耗，以往是電風(fēng)扇能耗）是家用能耗的主要部分。2、本項(xiàng)目建筑能耗受到家庭收入的影響。收入比較高的家庭將消耗比較多的能源，而且傾向于使用干凈、便利的現(xiàn)代能源。收入比較低的家庭則使用比較少的能量，并主要使用礦物類的傳統(tǒng)能源。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體收入穩(wěn)定，整體處于地方中等水平，文化素質(zhì)較好，傾向于使用干凈、便利的現(xiàn)代能源。3、建筑能耗受到家庭人口結(jié)構(gòu)、居民傳統(tǒng)文化的影響。家庭人口結(jié)構(gòu)對于住宅建筑能耗的影響主要表現(xiàn)在三個方面：一是從數(shù)量上說，人口多的家庭傾向于消耗比較多能量；二是從人口年齡上說，老人或兒童人

54、數(shù)比較多的家庭傾向于消耗比較多的能量；三是從行為上說，在家停留時間長的居民將消耗比較多的能量。本項(xiàng)目住戶家庭人口數(shù)量介于3-4人；人口年齡上預(yù)計(jì)本項(xiàng)目入住的老年人口占較少比例；住戶在家停留時間主要為晚上6點(diǎn)至早上8點(diǎn)。四、能耗指標(biāo)分析（一）給水本工程住宅總戶數(shù)為2830戶，每戶人數(shù)按3.2人考慮，用水量標(biāo)準(zhǔn)按120升/人日，則住宅居民用水量為1086.7立方米/日；考慮未預(yù)見水量按以上用水量的10%計(jì)，則本工程最高日用水量估算為1195.4立方米/日。（二）燃?xì)鈹M采用天然氣供應(yīng)，氣化率100%，規(guī)劃戶數(shù)2830戶，規(guī)劃人口9056人，天然氣消耗量按每戶0.5m3/日，則本工程天然氣消耗量為14

55、15m3/日。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃一處天然氣調(diào)壓站，從濱海路引入燃?xì)庵鞴艿?，?jīng)調(diào)壓后低壓輸配至用戶干管為枝狀布置，干管采用天然氣pe管道，支管采用鍍鋅鋼管。（三）電氣該項(xiàng)目住宅建筑面積290300平方米，2830戶，電力負(fù)荷按8kw/戶計(jì)，同時系數(shù)0.3，公建設(shè)施建筑面積8700平方米，按40w/計(jì)，則小區(qū)用電負(fù)荷約為7240kw。第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析本項(xiàng)目建筑在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造和使用過程中，將通過采用新型墻體材料，執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)建筑物用能設(shè)備的運(yùn)行管理，合理設(shè)計(jì)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能，提高采暖、制冷、照明、通風(fēng)、給排水的運(yùn)行效率，在保證建筑物使用功能和室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量的前提下，降低建筑

56、能源消耗，合理、有效地利用能源。一、節(jié)能措施近年來建筑節(jié)能技術(shù)已成為全世界關(guān)注的熱點(diǎn)，我國建筑能耗已占社會總能耗的20%25%，因此建筑節(jié)能是目前節(jié)能領(lǐng)域的當(dāng)務(wù)之急。本項(xiàng)目建筑物自身的節(jié)能主要是從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、維護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮，在建筑節(jié)能方面將采取的具體措施包括：（一）圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能措施該項(xiàng)目在建設(shè)過程中，將加大圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能措施。1、填充墻將全部采用新型墻體材料。根據(jù)威海市建委發(fā)布的市建委關(guān)于推廣使用新型外墻保溫系統(tǒng)的通知（威建字20107號文），為提高威海市外墻保溫工作的質(zhì)量水平，切實(shí)克服外墻保溫層開裂、滲漏、脫落等質(zhì)量通病，有效改善外墻保溫系統(tǒng)防火性能，并完成公共建筑節(jié)能50%、居住建筑節(jié)能65%的節(jié)能目標(biāo)，通過全面調(diào)研、比對，決定