房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款基本流程

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款基本流程開發(fā)貸款定義房地產(chǎn)開發(fā)類貸款就是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放得，用于房屋建造、土地開發(fā)過 程中所需得貸款。借款主體經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門登記注冊并已取 得企 業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)O貸款條件1 、必須經(jīng)國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理機(jī)尖注冊登記，取得 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照并通過年檢，取得行業(yè)主管部門核發(fā)得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書 得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2、具有貸款卡，在銀行開立基本賬戶或一般賬戶。3、開發(fā)項(xiàng)目與其資質(zhì)等級相符o4、項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實(shí)、有效，應(yīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī) 劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

2、、開（施）工許可證，按規(guī)定繳納土地出讓金o5、項(xiàng)目得實(shí)際功能與規(guī)劃用途相符，能有效滿足當(dāng)?shù)刈≌袌龅眯枨螅辛己玫檬?場租售前景。6、項(xiàng)目得工程預(yù)算、施工計劃符合國家與當(dāng)?shù)卣糜惺敢?guī)定，工程預(yù)算總投資能 滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算得需要。7、貸款用途符合國家有尖法規(guī)與政策。8、項(xiàng)目資本金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資得35%以上，并須在銀行貸款到位之前投 入項(xiàng)目建設(shè)。貸款所需材料一、基本材料1、法人營業(yè)執(zhí)照（原件及復(fù)印件）與建設(shè)管理部門核準(zhǔn)得資質(zhì)證明；2、法人代碼證書（原件及復(fù)印件）；3、稅務(wù)登記證（原件及復(fù)印件）；4、企業(yè)貸款卡；5 、財政部門或會計（審計）事務(wù)所核準(zhǔn)得前三個

3、年度財務(wù)報表與審計報告，成 立不足三年得企業(yè)提交自成立以來得年度審計報告與近期報表；6、公司章程（原件及復(fù)印件）；7、驗(yàn)資報告（原件及復(fù)印件）；8、法定代表人證明、簽字樣本；9、企業(yè)董事會成員與主要負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人名單與簽字樣本；10、若客戶為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營企業(yè)，要求提供董事會或發(fā)包人同意得決議或文件（原件）；11 、貸款由被委托人辦理得需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書（原件）12、其她所需材料。二、貸款項(xiàng)目材料1、國有土地出讓合同；2、國有土地使用證；3、中標(biāo)通知書；4 、付清土地出讓金憑證；5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；7、建筑工程施工

4、許可證；8、建筑總承包合同；9 、項(xiàng)目總投資測算及建筑資金缺口證明；10、項(xiàng)目可行性報告；11、其她相尖材料。三、擔(dān)保材料 按保證、抵押或質(zhì)押得不同要求提供材料。貸款利率貸款利率按中國人民銀行利率浮動有尖規(guī)定執(zhí)行。一般上浮15%- 30%貸款程序1、借款人申請借款時，應(yīng)首先填寫借款申請書，并按貸款人提出得貸款條件與 要求提供有尖資料。2、銀行受理借款人申請后，應(yīng)按銀行規(guī)定程序，指定調(diào)查人員調(diào)查借款人就是否符 合貸款條件，對工程項(xiàng)目得可行性與概預(yù)算情況進(jìn)行評估，測定貸款得風(fēng)險度。提出貸 與不貸、貸款額度、期限、利率與擔(dān)保方式意見。3、銀行審查人員對調(diào)查人員提供得調(diào)查報告、評估報告及所依據(jù)得資料、

5、文件進(jìn)行 審查核實(shí)，提出審查意見。在調(diào)查、審查得基礎(chǔ)上，由銀行審批貸款。商品房開發(fā)貸款得審批權(quán)限，按照銀行頒布得有尖中長期貸款授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。4、貸款人同意貸款得，應(yīng)當(dāng)根據(jù)貸款通則得規(guī)定與借款人簽訂借款合同， 并依據(jù)有矢法律規(guī)定，嚴(yán)格審查擔(dān)保得合法性、有效性與可靠性，并辦理有尖手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款種類與申請條件照開發(fā)內(nèi)容得不同，房地產(chǎn)開發(fā)貸款又有以下幾種類型：1 、住房開發(fā)貸款，就是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放得用于開發(fā)建造向市場銷售 住房得貸款。2、商業(yè)用房開發(fā)貸款，就是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放得用于開發(fā)建造向市場銷 售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房得貸款。3、土地開發(fā)貸款，就是指銀行向房

6、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放得用于土地開發(fā)得貸4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款，就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需申請得 貸款，不與具體項(xiàng)目相聯(lián)系，由于最終仍然用來支持房地產(chǎn)開發(fā)，因此這類貸款仍屬 房地產(chǎn)開發(fā)貸款。除一般貸款所要求得條件外，申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款得借款人還應(yīng)具備以下條件：1、有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。2、已取得貸款項(xiàng)目得土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)終止時間長于貸款終止時間。3、已取得貸款項(xiàng)目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開工許可證，外銷房屋許可證， 并完成各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，且全部立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效。4、貸款項(xiàng)目申報用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃與房地產(chǎn)市場得需求。5、貸款項(xiàng)目工程預(yù)算、施工

7、計劃符合國家與當(dāng)?shù)卣糜惺敢?guī)定。工程預(yù)算投資總 額能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算得需要。6、具有一定比例得自有資金（一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額得30%），并能夠 在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。7、在銀行開立帳戶保持正常業(yè)務(wù)往來。8、開發(fā)商須對建設(shè)得房地產(chǎn)進(jìn)行保險，且第一受益人為貸款銀行。房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請資料1、基本材料法人營業(yè)執(zhí)照（副本及影印件）；法人代碼證書（副本及影印件）；法定代表人證明、簽字樣本（原件及影印件）；貸款（卡）（原件及影印件）；財政部門或會計（審計）事務(wù)所核準(zhǔn)得前三個年度財務(wù)報表與審計報告。新建企 業(yè)免提交；成立不足三年得企業(yè)，提交自成立以來得年度與近

8、期報表；稅務(wù)部門年檢合格得稅務(wù)登記證明；利稅清算表；公司合同（原件及影印件）;公司章程（原件及影印件）；企業(yè)董事會成員與主要負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人名單與簽字樣本等。若客戶為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營企業(yè)，要求提 供董事會或發(fā)包人同意得決議或文件（原件）；貸款由被委托人辦理得需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書（原件）2、貸款項(xiàng)目材料 開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告及批準(zhǔn)文件（原件及影印件）；有權(quán)部門批準(zhǔn)得項(xiàng)目、實(shí) 施與開發(fā)得文件與計劃（原件及影印件）。3、擔(dān)保材料按保證、抵押或質(zhì)押得不同要求提供材料。4、已經(jīng)作過客戶評價并在有效期內(nèi)得客戶，如無變更得，可不需提供客戶基本材 料，只需提供貸

9、款項(xiàng)目材料與擔(dān)保材料。5 、授信客戶只需提供貸款項(xiàng)目材料、擔(dān)保材料與貸款證（卡）。6、要求客戶提供得材料在中國銀行信貸業(yè)務(wù)申請材料清單相尖欄內(nèi)標(biāo) Z27.il. .11 示 u。房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下：遞交申請一一受理調(diào)查一一項(xiàng)目評估一一核查審批辦理手續(xù)一一資料歸檔一一貸后管理一一收貸撤保一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請（一）借款人資格借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，須符合以下基本條件：1、 借款人就是經(jīng)工商行政管理機(jī)尖（或主管機(jī)尖）核準(zhǔn)登記得企（事）業(yè)法 人、其她經(jīng)濟(jì)組織。2、有經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并辦理年檢得法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè) 立得證明文件。3 、經(jīng)營管理制度健全，財

10、務(wù)狀況良好。4 、信用良好，具有按期償還貸款本息得能力。5 、有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。6 、有貸款人認(rèn)可得有效擔(dān)保。7貸款項(xiàng)目已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計劃，其立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、有 效。8 、借款人已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、國有 土地使用權(quán)證、建設(shè)工程開工證。9、 貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌龅眯枨螅幸?guī)范得可行性研 究報告。10、貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報告合理真實(shí)。11、貸款人計劃投入貸款項(xiàng)目得自有資金不低于銀行規(guī)定得比例，并能夠在使用銀 行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。12、企業(yè)信用等級與風(fēng)險度符合貸款人得要求。13、貸款人規(guī)定得其她條件。

11、(二) 申請貸款資料開發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司與貸款項(xiàng)目得相另資料。1、單位資料(1) 經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記得法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書 及簽字樣本、借款授權(quán)書(股份制企業(yè))、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證(卡)及復(fù)印件;(2) 單位章程、成立批文；(3) 經(jīng)會計師事務(wù)所驗(yàn)審得近三年年報及本期財務(wù)報表；(4) 工商管理部門得注冊驗(yàn)資報告、開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件；(5) 法人代碼證復(fù)印件、年檢報告；(6) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書；(7) 借款申請報告；(8) 公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請貸款得決議；(9) 若屬第三者提供信用擔(dān)保方式得貸款，保證人亦須提交前

12、5項(xiàng)資料并報貸款擔(dān) 保承諾書；若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式得貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價報告、所 有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押得承諾證明；(10) 公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。2、項(xiàng)目資料(1) 項(xiàng)目立項(xiàng)批文、可行，性研究報告及項(xiàng)目預(yù)算報告；(2) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(3) 建筑工程規(guī)劃許可證；(4) 土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證；(5) 地價款繳交憑證復(fù)印件；(6) 施工許町證；(7) 房地產(chǎn)預(yù)算許可證；(8) 合作項(xiàng)目需提供合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)得批件。(三) 、房地產(chǎn)開發(fā)貸款得審查與審批貸款審查就是貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則與

13、貸款投向政策，對貸款調(diào)查 部門提供得資料進(jìn)行核實(shí)，評價貸款風(fēng)險，復(fù)測貸款風(fēng)險度，提出貸款決策建議，供 貸款決策人參考。(一)貸款審查得主要內(nèi)容1 、審查調(diào)查部門提供得數(shù)據(jù)資料就是否完整。2 、根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向就是否符合規(guī)定。3、審查貸款項(xiàng)目就是否需要評估，有無評估報告，有否超權(quán)限評估，評估報告就 是否已批準(zhǔn)，項(xiàng)目情況就是否可行。4、審查貸款用途就是否合法合理，貸款金額能否滿足項(xiàng)目得需要，利率就是否在規(guī)定 得上下限范圍內(nèi)，借款人得還款能力，就是否有可告得還款來源。5、審查貸款期限。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款最長期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長 不超過1年。6 、審查擔(dān)保得合法性、合規(guī)

14、性、可靠性。質(zhì)押貸款：包括存單、國庫券等有價證券質(zhì)押貸款。抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營運(yùn)車輛抵押貸款。俁證貸款：(1)俁證人必須就是具有貸借款人清償債務(wù)能力得法人、其她組織或者 公民，擔(dān)保法規(guī)定國家機(jī)尖、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權(quán)得分支 機(jī)構(gòu)不能作保證人；(2)核實(shí)保證人保證意見得真實(shí)性、合法性，如股份公司要有董事 會決議；(3)審查保證人得保證能力o7 、復(fù)算貸款風(fēng)險度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險度。計算公式為：貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險度二貸款方式風(fēng)險系數(shù)X企業(yè)信用等級系數(shù)X(1-Y)+項(xiàng)目風(fēng)險等 級系數(shù)XYY=項(xiàng)目投資總額/(企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項(xiàng)目投資總額)貸款資產(chǎn)風(fēng)險度=（正常貸款金額X項(xiàng)目貸款風(fēng)險度

15、X1、0+逾期貸款金額X項(xiàng)目貸款 見儀式XI、3+呆滯貸款金額X項(xiàng)目貸款風(fēng)險度XI、8+呆賬貸款金額X項(xiàng)目貸款風(fēng)險度 X2、5）/貸款總額8、審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額 有無超過單個企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。9 、按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款得最終審批人。貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交得評估報告、調(diào)查意見不夠詳盡，可以提出補(bǔ)充評估 調(diào)查得內(nèi)容，退回調(diào)查崗補(bǔ)充評估與調(diào)查。貸款審查意見中得主要內(nèi)容與結(jié)論由審查崗人員填入房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請審批 表交審查主管復(fù)審。經(jīng)審查崗主管審查同意后，按授權(quán)授信審批權(quán)限報有 權(quán)人簽 批。（二）貸款得審批房地產(chǎn)開發(fā)

16、貸款得審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項(xiàng)目評估權(quán)限辦理。1、貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方 式。2、凡就是要上報上級行審批得，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委 員會對貸款項(xiàng)目調(diào)查得實(shí)審意見，并由行長簽署上報。上級行審查崗審查后按審批權(quán)限 提交信貸審查委員會或有權(quán)簽批人簽批。上級行審查崗得審查內(nèi)容基本與貸款上報行得 審查崗相同。3、貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門輸貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款得，要 說明理由，有尖資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通知企業(yè)五、貸款得發(fā)放經(jīng)符合規(guī)定得貸款審批人審核批準(zhǔn)后，信貸員通知借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款 合同、保證合同或抵押（質(zhì)押）合同，并按規(guī)定辦妥有尖公證（見證）、抵押登記、 保險等手續(xù)。借款人取得貸款之前，應(yīng)為項(xiàng)目辦理有效得建筑工程保險。以房屋作為抵押 品得，有償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于得押金額得投保金額辦理房屋意外災(zāi) 害保險，且投保期至少要長于借款期半年。保險合同中要明確貸款人為保險得第一受益 人，保險單正本由貸款行執(zhí)管。若屬抵押（質(zhì)押）擔(dān)保方式，借款人應(yīng)將抵押物（質(zhì)物）權(quán)屬及其有尖登記證明 文件、保險單等交貸款